房地產專業術語解釋及寫字樓根底知識開始之前先了解幾個名詞GDP:國內生產總值，指的是一國(或地區)一年以內在其境內生產出的全部最終產品和勞務的市場價值總和GNP:國民生產總值(GNP)是最重要的宏觀經濟指標,它是指一個國家地區的國民經濟在一定時期〔一般1年〕內以貨幣表現的全部最終產品〔含貨物和效勞〕價值的總和。CPI:消費物價指數英文縮寫為CPI，是根據與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。PPI:PPI是衡量工業企業產品出廠價格變動趨勢和變動程度的指數，是反映某一時期生產領域價格變動情況的重要經濟指標，也是制定有關經濟政策和國民經濟核算的重要依據PMI:采購經理指數是一個綜合指數，按照國際上通用的做法，由五個擴散指數即新訂單指數(簡稱訂單)、生產指數(簡稱生產)、從業人員指數(簡稱雇員)、供給商配送時間指數(簡稱配送)、主要原材料庫存指數(簡稱存貨)加權而成。CBD:中央商務區CGD:中央政務區〔政經區〕第一局部：常用房地產專業術語解釋

一、房屋建筑方面術語1、建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。2、使用面積使用面積，指各層平面中直接供用戶生活使用的凈面積之和。3、公用面積公用面積是指樓內為人員出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。4、實用面積它是“建筑面積〞扣除公共分攤面積后的余額。5、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。6、套內面積俗稱“地磚面積〞。它是在實用面積的根底上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。7、輔助面積、輔助面積是指建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。8、共有建筑面積房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。9、實用率實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積10、開間房間的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。11、進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。。12、層高它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。13、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。14、標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。15、陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。16、平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的局部。17、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。18、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。19、玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。20、隔斷隔斷是指輕質材料制作，專門作為分隔室內空間的到頂或不到頂構件。21、過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間。22、女兒墻以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都為坡屋面，大量坡屋面的建筑顯的單調，于是把建筑屋頂的外墻伸高，人們把這局部伸處屋面的外墻稱為女兒墻。23、單元式住宅指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；24、躍層式商品房指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。25、復式商品房由香港建筑師創造設計的一種經濟型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。26、錯層錯層是指各種功能不同的空間錯落有致地處在不同層面。二、商品房銷售術語1、樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花〞為預售房屋，買“樓花〞為預購房屋。2、期房：是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止所出售商品房稱為期房。消費者在購置期房時應簽商品房預售合同。3、現房：是指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。4、復式商品房：是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。5、躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。6、外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。7、五證：房地產商在預售商品房時應具備?建設用地規劃許可證?、?建設工程規劃許可證?、?建設工程開工證?、?國有土地使用證?和?商品房預售許可證?，簡稱“五證〞。其中前兩個證由規劃部門核發，?開工證?由建設部門核發，?國有土地使用證?和?商品房預售許可證?由國土資源部門和房屋管理局核發8、兩書：?產品使用說明書?、?產品適量保證書?，由開發商提供給業主。三、房屋性質術語〔一〕、按房屋建筑結構分類

1、鋼結構

是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

2、鋼、鋼筋混凝土結構

是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

3、鋼筋混凝土結構

是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板4、現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。

5、混合結構

是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼6、筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

7、磚木結構

是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

8、其他結構

是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。

四、房屋面積術語

1、房屋使用面積

是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。2、房屋建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

3、成套住宅建筑面積

是指成套住宅的建筑面積總和。

4、危險房屋建筑面積

是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用平安的房屋建筑面積。

5、房屋減少建筑面積

指報告期由于撤除、倒塌和因各種災害等原因實際減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。

6、房屋的產權面積

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。7、房屋預測面積

預測面積是指在商品房期房〔有預售銷售證的合法銷售工程〕銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構預測的面積。8、房屋實測面積

實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪標準之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。9、房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。10、成套房屋的套內建筑面積

由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三局部組成。

11、套內房屋使用面積

為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算。12、套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積13、商品房的銷售面積

商品房按“套〞或“單元〞出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購置的套內或單元內建筑面積〔以下簡稱套內建筑面積〕與應分攤的公用建筑面積之和。共有建筑面積14、公有建筑面積

公有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

15、預售面積

是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。16、期

房

是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。

17、現

房

是指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房。18、商品房的均價

是指商品房在銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的價格。

19、復式商品房

是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。

20、躍層式商品房

由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。

20、水景商品房

是指依水而建的房屋。

21、聯排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。

。

22、商住住宅

是soho〔居家辦公〕住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的興旺，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。

23、基

價

經過核算而確定的每平方米商品房根本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

24、均

價

將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售〞，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

25、七通一平(熟地)

是指土地(生地)在通過一級開發后，使其到達具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。

26、三通一平(凈地)

是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。

27、五證

房地產商在預售商品房時應具備?建設用地規劃許可證?、?建設工程規劃許可證?、?建設工程開工證?、?國有土地使用證?和?商品房預售許可證?，簡稱“五證〞。其中前兩個證由規劃部門核發，?開工證?由建設部門核發，?國有土地使用證?和?商品房預售許可證?由國土資源部門和房屋管理局核發

五、房地產交易稅費

常用術語1、房地產契稅

是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。

2、營業稅

指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅。

3、房產稅

是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。

4、營業稅附加

是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅與教育費附加。

5、印花稅

指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。

6、個人所得稅

指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。

7、納稅保證金

指按照有關規定，個人將擁有合法產權的住房轉讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。

8、房地產交易手續費

是指由政府依法設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。

9、房屋權屬登記費

即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，并核發房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產測繪機構收取的房產測繪〔或勘丈〕費用。

六、房屋權屬登記與證書名詞解釋

1、房屋權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

2、總登記是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

3、初始登記指新建房屋〔竣工〕或集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權登記。

4、轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移后所進行的房屋所有權登記。

5、變更登記是指權利人名稱變更和房屋現狀發生以下情形之一的所進行的房屋所有權登記。6、注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。

7、房屋權利申請人

是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。

8、房屋權屬證書

是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。包括?房屋所有權證?、?房屋共有權證?、?房屋他項權證?或者?房地產權證?、?房地產共有權證?、?房地產他項權證?。

9、共有權證指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書。是?房屋所有權證?的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

七、住房功能細分術語1、層

高

上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。2、進深

住宅的進深就是指住宅的實際長度。

3、平

臺

供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的局部。

4、露

臺

一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。

5、過

道

住宅套內使用的水平交通空間。

6、壁

櫥

住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間。

7、壁龕

利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的局部

8、吊

柜

住宅套內上部的貯藏空間。

9、躍層住宅

套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

10、走

廊

住宅套外使用的水平交通空間。

11、架空房屋

指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。

12、閣

樓

指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積缺乏該層面積的暗樓，不計層次。

13、騎

樓

指建在馬路旁，底層的一局部是人行道的樓房。

14、單元式房屋

指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。15、幢

是指一座獨立的、同一結構的、包括不同層次的房屋。

16、廊

泛指聯接房屋墻體以外，有圍護結構和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構成“房屋〞的相應條件。

17、柱

廊

有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。

18、檐

廊

在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。

19、挑

廊

挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物〔如欄桿〕、無支柱的通道。

20、通

廊

指聯接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的那么稱架空通廊。

21、門

廊

指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。

22、陽

臺

泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。封閉陽臺

原設計及竣工后均為封閉的。

23、非封閉陽臺

原設計或竣工后不封閉的陽臺。

24、凹陽臺

凹進樓層外墻〔柱〕體的陽臺。

25、凸陽臺

挑出樓層外墻〔柱〕體的陽臺。

26、底陽臺

房屋一層的陽臺。

27、挑陽臺

房屋二層〔含二層〕以上的陽臺

28、房屋總層數

房屋總層數為地上層數加地下層數之和。29、房屋地下層數

指采光窗在室外地坪以下的，其室內層高在2.20米〔含〕以上的地下室的層數。

30、自然層

一般指樓層高度在2.28米以上的標準層次及在2.70米以上的住宅。

31、技術層

指建筑物的自然層內，用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次。

32、附屬層(夾層)

指介于自然層之間的夾層。

33、假

層

指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計層數，如屋面層。

34、避難層

高層建筑中用作消防避難的樓層。35、自然層數

按樓板、地板結構分層的樓層數。

36、中間層

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

37、標準層

平面布置相同的住宅樓層。

38、結構(設備)轉換層

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構〔設備〕類型，并通過該樓層進行結構〔設備〕轉換，那么該樓層稱為結構〔設備〕轉換層八、建筑物的各項比率常用術語1、建筑容積率(建筑面積毛密度)

是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區用地(萬m2)的比值表示。2、建筑密度

即建筑覆蓋率，居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(%)。

3、綠化率

綠地率,居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率(%)。

第二局部：寫字樓根底知識一、寫字樓簡介：寫字樓就是商業辦公用樓的別稱，即辦公用房；指機關、企業、事業單位行政管理人員、業務技術人員等辦公的業務用房。嚴格來講，寫字樓是不能用于居住的；而現代寫字樓正向綜合化、一體化方向開展，是指擁有一定規模的面積，具有良好的建筑與現代化的設施，以及優質的物業管理效勞，能夠滿足現在社會辦公的各種需要的樓宇寫字樓專業術語1、寫字樓：寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。2、甲級寫字樓：特性：管理國際化、24小時運營、人性化、空間的舒適性及實用性、數字化、節能化、便捷的交通、商務化3、3Ａ智能化：OA〔辦公智能化〕、BA〔樓宇自動化〕、CA〔通訊傳輸智能化〕，4、５Ａ智能化：“５Ａ〞是指ＯＡ〔辦公智能化〕、ＢＡ〔樓宇自動化〕、ＣＡ〔通訊傳輸智能化〕、ＦＡ〔消防智能化〕、ＳＡ〔安保智能化〕。５Ａ只是代表寫字樓智能化水平，不代表寫字樓的品質。5、5E：重要的商務區、有品位的建筑、超一流的硬件設施與效勞、出眾的客戶、純商務6、5O：氧氣、花園式辦公、開放而自由、獨立私家專屬效勞〔電梯/空調〕、開展前景寫字樓分類及標準〔一〕、按功能劃分：1、寫字樓：只有辦公一種功能、局部底層或裙樓商業，根本沒有其它功能2、商住寫字樓：指即能提供辦公，同時又能提供居住的寫字樓，比純寫字樓復雜度高，需提前預留較多的上下水管線，加設隔墻，本錢較高3、綜合性寫字樓：指以辦公為主，同時又具備多種，如：公寓、商場、展廳、餐廳、酒店等多種功能，一般分層設計〔二〕、按檔次劃分：1、頂級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓、SOHO型寫字樓標準如下：檔次指標頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓SOHO型寫字樓區位位于中央政經區的核心增長區位于主要商務區主要商務區的輻射區域或較好的區域位置主要商務區的輻射區域或一般區域位置區位無具體標準交通狀況便捷的交通，可達性好，鄰近城市交通主干道及交通樞紐可達性良好，鄰近城市主干道，多種交通工具可達可達性較好，有交通線路到達，交通較方便根本滿足交通可達性要求，有交通路線到達交通狀況無具體標準建筑規模5萬平方米以上無具體標準無具體標準無具體標準與住宅條件同裝修標準外立面采用高檔材料，大堂、電梯廳、洗手間等公共局部裝修相當于五星級酒店裝修外立面采用高檔材料，大堂、電梯廳、洗手間等公共局部裝修相當于四星級酒店裝修無具體標準無具體標準與住宅條件同設備及辦公空間從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.8米，辦公空間可靈活分割適應各種變化辦公空間，國際知名品牌中央空調、寫字樓專用電梯配置、樓宇自控、有平安報警、有綜合布線等應有名牌中央空調、商用電梯、有樓宇自控、有平安報警、有綜合布線有中央空調系統，有電梯、無樓宇自控、有平安報警有中央空調系統，有電梯、無樓宇自控、有平安報警，無綜合布線與住宅條件同配套設施配套商務、生活設施，如五星級酒店、會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，停車位充足，商業設施、休閑娛樂設施配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，停車位充足無具體標準無具體標準與住宅條件同客戶情況全球500強等國內外知名企業知名的國內外大中型企業國內的中小型、初創型企業國內的中小型、初創型企業居家辦公群體，小型公司物業公司世界頂尖物管、國際一級資質物業公司國家一級資質物業公司無具體標準無具體標準與住宅條件同〔三〕、按智能化分類：1、、3Ａ智能化：OA〔辦公智能化〕、BA〔樓宇自動化〕、CA〔通訊傳輸智能化〕，2、５Ａ智能化：“５Ａ〞是指ＯＡ〔辦公智能化〕、ＢＡ〔樓宇自動化〕、ＣＡ〔通訊傳輸智能化〕、ＦＡ〔消防智能化〕、ＳＡ〔安保智能化〕。５Ａ只是代表寫字樓智能化水平，不代表寫字樓的品質。理解誤區：5A≠最好品質如今市場上，人們常用5A來評價寫字樓品質等級，其實是一種概念理解上的誤區，5A指的是寫字樓的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕不是劃分寫字樓等級的標準，不能說5A寫字樓是甲級寫字樓或品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓的因素很多，如：區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。四、寫字樓市場1.國際市場未來兩年亞洲辦公樓建成面積世界第一據統計，2021——2021年間，亞洲將是唯一一個辦公工程建成量大幅上漲的地區，這顯示出以中國為代表的亞洲企業和投資者的信心。在此期間預期國際將要完成的2700萬平米的辦公空間中，亞洲將占近70%;2.國內市場中國商業寫字樓不動產投資被看好程度排名全球第四美國房地產海外投資者協會調查報告稱，總共持有價值超過6270億美元的全球不動產的被調查這，在被問及2021年看好哪些國家的不動產投資時，其排名分別為：美國、英國、德國、中國。中國比去年上升幅度很大。五、中國寫字樓市場開展情況當下的房地產運營中，說到最受市場歡送和精明的開發商青睞的物業，寫字樓物業雖然不能說是絕對第一的答案，至少是最主要的一個。因為市場常態下，由于城市土地緊缺，特別是市中心地價猛漲，建筑物逐漸向高層開展，使許多中小企業單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產綜合企業開發辦公樓，分層出售、出租的業主迅速升起，是能產生較高回報的業態。“住宅禁商〞的出臺，沖擊了寫字樓市場，中小型企業重返寫字樓市場，在短時間內出現了眾多“住改商〞、“商務公寓〞等小型寫字樓產品，但這類寫字樓僅僅滿足了短期的需求，對配套、效勞、商務氣氛等并沒有太大考慮，并且商務本錢也較低，因此，檔次低、形象差的現象屢見不鮮。2006年，“商務公寓〞搶占中小型企業的市場份額，產品也以小而精的路線與大型寫字樓相抗衡。與住宅市場相比，寫字樓市場還是一個競爭尚不充分、有待細分的市場，當前開展商面臨的最大課題是如何建設一個高節能、高智能、富有特色的寫字樓，贏得市場的認可六、鄭州寫字樓開展環境1、鄭州城市開展概況●城市概況

鄭州市是河南省的政治、經濟和文化中心。現轄6區5市1縣。到2005年底，轄區總面積7446平方公里，其中市區建成區面積262平方公里；全市總人口716萬人，其中城鎮人口424萬人，城鎮化水平達59.2%，市區人口302萬人。鄭州是全國重要的交通樞紐城市，隴海、京廣兩大鐵路干線在此交匯；107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過；新鄭國際機場與國內外30多個城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉運站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各一個，貨物可在鄭州聯檢封關直通國外。●城市總體規劃

根據鄭州市“十一五〞規劃綱要，到2021年，鄭州市建成區人口將達760萬人〔加其它轄區為1500萬人〕，比2005年增加300萬人。中心城區建成區面積將到達350萬平方公里，比2005年增加將近90平方公里。逐步形成“多中心，組團式〞的城市布局，以中心組團為核心，其他組團為輔組，合理調整城市空間布局和功能分區，分散中心組團職能，形成相對獨立的城市開展區域。新城區規劃合理、起點高，以現代物流、金融商務、總部

經濟、會展經濟、文教科研、體育等功能為主。老城區全面提升中心城區的品位和檔次，積極推動一般加工制造工程向城市外圍轉移，大力開展都市型工業和樓宇經濟，并加快城中村的改造步伐。

●城市開展優勢

經過多年的引導和開展，鄭州逐步形成了自己的城市特色和優勢。鄭州市“十

一五〞規劃綱要明確指出，要把鄭州建設成為全國區域性中心城市、全國重要

的現代物流商貿城市、全國重要的交通通訊樞紐城市和全國著名的歷史文化名

城，并加快區域性金融中心建設。鄭州區位優勢明顯，不斷提升全國交通通訊

樞紐的地位，充分利用自身交通便利的條件，大力開展商貿和現代物流業，輻

射整個中原地區，使其區域性中心城市的地位得到進一步的穩固。鄭州作為省

會城市，便捷的政務環境將吸引更多的金融投資機構在此設立區域總部，區域性金融中心的地位正在逐步確立。●產業機構

2005年，鄭州市三大產業比例為4.4：52.9：42.7。第三產業表現出強勁的增

長態勢，2021年以來，效勞業增加值年均增長12.7%，2005年到達715億元。

2005年第三產業企業數到達24840個，交通運輸、倉儲和郵政業，信息傳

輸、計算機效勞和軟件業，金融業，房地產業，租賃和商業效勞業，科學研

究、技術效勞和地質勘察業，居民效勞和其他效勞業，教育等八個行業實現

增加值452億元，占全市GDP的27%。小結：

鄭州優越的地理位置為其城市開展吸引更多的目標人群來鄭投資；城市開展及

經濟開展將促使更多成長型公司的誕生，對寫字樓的需求加大；產業結構的調

整更趨于科學化合理化，第三產業比重加大，更多效勞型的公司將會越來越

多，將直接導致寫字樓需求量的加大。

因此，鄭州經濟的開展、產業結構的調整將會利于寫字樓的快速開展。2、鄭州宏觀經濟環境●鄭州市經濟開展優勢

鄭州經濟開展有三大最顯著優勢，一是擁有全國最重要交通樞紐地位，二是具有良好的區位優勢，三是擁有豐富的資源。3、房地產宏觀政策環境●宏觀調控政策

從2005年的新、舊“國八條〞到2006年的“國六條〞實施細那么及至2021年，國家從各個層面對

房地產市場進行宏觀調控，既有對地方政府的責任要求，也有對開發商的約束，更有對社會需求的導向性引導，力度不斷加大，約束性指標不斷增大，中央政府顯示出了堅決的決心，務必要使房地產市場走向理性，更為標準房地產

市場、加速房地產市場的持續穩健開展奠定了堅實的根底。國家目前出臺的一

系列政策主要是針對住宅市場的，對寫字樓市場并沒有嚴格的限制，從而為寫字樓的開展提供了機遇。土地政策

2004年公布實施了?國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定?，2006年9月

份出臺了?國務院關于加強土地調控有關問題的通知?，國務院在部署2006

年第4季度經濟社會開展工作時再次強調，“嚴格審批新增建設用地，加快落實

國家土地督察制度〞，標志著國家在土地管理和調控政策上的重大調整。土地

資源的緊張和本錢的上升將促使房地產企業從規模擴張向開發精品工程轉型。

土地價格的上漲對住宅工程產生更明顯的影響，寫字樓對土地本錢的上升有較

強的消化能力。

●房地產稅收政策

國家稅務總局?關于加強房地產稅收管理的通知?和國稅局、建設部、財政部

?關于加強房地產稅收管理的通知?先后制定了對房地產住宅市場的稅收調控

政策，從而給非住宅市場創造了更為寬松的開展空間。

●房地產行業優惠政策

為促進區域經濟或產業的成長，政府會出臺一系列相關優惠政策吸引投資者。

鄭州市出臺的?鄭東新區鼓勵外商投資優惠政策?和?鄭東新區促進外經貿發

展優惠政策?，對租賃CBD專業寫字樓給予補貼，大力促進CBD寫字樓市場發

展。

4、鄭州市寫字樓市場開展環境評價第一，鄭州市寫字樓市場在宏觀調控政策下機遇與挑戰并存。國家調控政策使寫字樓市場融資和取得土地的難度加大，開發環節的不確定因素增多，工程投資風險上升。同時，住宅的投資回報率和風險與寫字樓的差距逐步縮小，甚至超過寫字樓，大量資金進入寫字樓投資領域，寫字樓市場迎來新的開展機遇。第二，地方政府大力扶持寫字樓開發。由于寫字樓對城市形象、產業聚集、帶動投資等方面有顯著影響，因此鄭州市政府對寫字樓立項無任何約束性條件，并且大力提倡在鄭東新區投資寫字樓，出臺優惠政策并采取多種措施鼓勵企業入住，既扶持投資主體，又培育需求主體。第三，區域經濟開展水平有限，經濟輻射能力不強。以鄭州為龍頭的中原地區經濟總量較大，但人均水平較低，競爭實力不強。中原城市群平均開展水平還比擬低，尤其缺乏經濟分工。周邊城市對鄭州的依賴性不強，鄭州在中原城市群的首位度不高，很多產業在鄭州可以開展，在其他城市也可以生存，不能發揮產業聚集效應，由此導致鄭州寫字樓市場宏觀需求環境不理想。

第四，能夠有力支撐寫字樓開展的行業實力不強，促進寫字樓市場開展的動力缺乏。鄭州市對寫字樓依賴性最強的第三產業整體開展水平不高，主要開展指標均低于國內平均水平。信息產業、金融業、物流、會展、教育等重要行業正處于起步階段，根底薄弱，不能對寫字樓形成有力支撐。尤其是對寫字樓有高度依賴的金融業，尚未取得長足進展，銀行的規模僅限于省級總部，且沒有能夠輻射中西部地區的區域總部和外資銀行大舉進入鄭州的跡象，會計事務所等效勞機構開展空間有限。七、寫字樓定位〔一〕、寫字樓定位思考屬性：購置寫字樓目的是提高企業或資金的生產力，是一種生產工具思考：1、地塊具有什么樣的屬性，從現有狀況和未來規劃判斷，可能賣給誰？2、客戶關注什么，對現有產品最不滿意的是什么？3、目前市場怎么樣，未來是否存在競爭，競爭樓盤有哪些？4、基于地塊/客戶/競爭的判斷，我們應該采取什么樣的開展戰略?(二)、寫字樓客戶分析1、寫字樓客戶普遍關注什么〔1〕、生產工具：提高生產力〔2〕、投資工具：保值增值(3)、經營效率：寫字樓所在區域是否有利于提升公司的經營效率〔4〕、形象〔面子〕：寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求必備指標：廣場、立面、大堂〔汗物業公司〕、電梯間、電梯品牌、公共走道、洗手間可選指標：室內層高、豪華視頻會議室、商務會所等其它〔5〕、經營本錢：該寫字樓是否有利于企業節約運營本錢必備指標：空調品牌運行方式、電梯速度及運行方式、網絡速度、高使用率可選指標：空中花園、生態辦公等等2、不同行業關注點有何不同普遍關注：物業形象及檔次物流及電子通訊類公司：關注本行業是否聚集金融和效勞類公司：關注行業相關客戶群的進駐情況效勞業：關注舒適的辦公環境實業類：關注是否經濟適用3、甲級寫字樓客戶關注主要特點提供更多的休息空間、學習空間、交流空間，如：午休室、吸煙室、咖啡廳可預留更多的可改造空間，這樣的寫字樓才能成為客戶新服中的“成長型建筑〞八、

影響寫字樓市場開展的主要因素1、宏觀經濟和政策的影響●宏觀經濟形勢

寫字樓市場與經濟開展高度依存，其開展受到整個宏觀經濟開展狀況的決定性影響。寫字樓是一個彈性非常強的特殊商品，宏觀經濟向好，那么寫字樓開展迅速，反之，寫字樓市場必將受到嚴重的負面影響。

●房地產宏觀調控政策

當前房地產的宏觀調控政策主要是針對住宅市場，抑制投資、遏制投機，從而給寫字樓市場創造了更為寬松的開展空間。●土地供給

土地的供給會直接影響到寫字樓的投放量和價格走勢。由于商鋪和寫字樓的租、售利潤大于住宅產品，因此，當土地供給量減少，地價上漲過快時，開發商會將高價獲得的土地，更多地用于商鋪和寫字樓的開發，而減少住宅的開發。近幾年來，鄭州樓市“地王〞連創新高的現象，是導致寫字樓開發量增加和價格升高的因素之一。

●銀行房貸政策

國內的寫字樓開發商融資渠道單一，多數依靠銀行貸款。而當前銀行對寫字樓的貸款政策日益壓縮，使實力相對薄弱的中小企業開發商投資寫字樓面臨很大的資金壓力。●優惠政策

為鼓勵企業進駐特定區域，很多地方制定了不同的優惠政策，這些政策不僅在吸引和引導企業遵循城市規劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區內的寫字樓帶來了無限的商機。從提供這些優惠政策的施益人方面看，優惠政策根本可以分為國家層面、城市層面、區域層面和具體工程層面四種類型。從受益方來看，有些優惠政策是針對入住企業的，大多屬于利益方面的優惠；而有些那么是針對企業員工的，這些政策那么大多與身份認同方面有關。2、市場狀況的影響●已有市場存量

寫字樓市場的已有存量越大，對于當期出現的寫字樓樓盤的壓力會越大。

●本期供給量

上市時間越靠近、檔次越接近的寫字樓之間的競爭越劇烈。●未來供給量

未來寫字樓供給對現有寫字樓存量形成潛在的競爭壓力。●城際間的競爭

經濟開展水平不同的城市，寫字樓市場可以形成互補；經濟開展水平接近的城

市，寫字樓市場競爭劇烈.

3、工程的影響●區域定位

寫字樓工程的區域定位〔行政區、片區、商務圈〕對寫字樓市場的開展程度、

市場布局和城市“產業簇群〞產生影響。●工程定位

最高檔次的寫字樓工程表達該地區寫字樓市場的最高水平。

●客戶定位

寫字樓工程的客戶定位有利于營造行業氣氛。4、需求者的影響