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北京市征收集體土地房屋補償管理辦法

（征求意見稿）

第一章總則

第一條【目的和依據】為規范征收集體土地房屋補償行為，

維護被征收人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》

《中華人民共和國土地管理法實施條例》及相關法律、法規，結

合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本市行政區域內集體土地征收過程中涉

及對被征收人的房屋進行補償的，適用本辦法。

第三條【實施原則】征收集體土地房屋補償，遵循公平合理、

程序合法、結果公開的原則，維護被征收人的合法權益，保障被

征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

第四條【市級部門責任】市規劃自然資源部門是本市征收集

體土地房屋補償的主管部門，負責制定征收集體土地房屋補償相

關規定和配套政策；具體負責審核區人民政府上報的征收土地申

請材料中征收集體土地房屋補償工作的程序合法性，并依法按征

收土地程序報批；負責監督檢查區人民政府征收集體土地房屋補

償工作；對區人民政府從事征收土地前期工作和批后組織實施工

作中的房屋搬遷和房屋補償相關業務進行行業指導。

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市住房城鄉建設部門負責安置房建設管理、安置人員及安置

房信息系統的建設和管理，指導區人民政府做好安置人員、安置

房信息錄入查詢工作及對房屋搬遷和房屋安置相關業務進行行

業指導。

市農業農村部門負責制定宅基地認定、審批等管理規定和集

體經濟組織成員資格認定的規定，并指導區農業農村部門做好相

關工作。

市其他相關部門協同做好征收集體土地房屋補償工作。

第五條【實施主體】區人民政府是本行政區域內征收集體土

地房屋補償的實施主體，負責集體土地征收前期工作，依照法定

程序提出申請，經批準后組織實施，對服務機構和被征收人相關

行為進行監督檢查。區人民政府可以指定區規劃自然資源部門和

區級負責房屋征收補償部門（機構）承擔具體征地和房屋搬遷補

償等工作。

鄉鎮（街道）、村（居）民委員會、村集體經濟組織應當配

合做好征收集體土地房屋補償工作。

第六條【同步實施】集體土地上房屋搬遷應與集體土地征收

同步實施，集體土地征收中的房屋補償是集體土地征收工作的組

成部分，集體土地征收程序按照《中華人民共和國土地管理法》

《中華人民共和國土地管理法實施條例》相關規定執行。項目范

圍內涉及國有土地房屋征收的，按照國有土地上房屋征收相關規

定執行。

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第二章征收前期工作

第七條【暫停事項】需征收土地，區人民政府認為符合《中

華人民共和國土地管理法》第四十五條規定的，應當在擬征收范

圍內發布征收土地預公告。自公告發布之日起，在擬征收范圍內，

存在以下不當增加補償費用行為的，不當增加部分不予補償：

（一）擅自從事新建、翻建、改（擴）建建筑物、構筑物及

其他設施等搶建活動的；

（二）開展房屋裝飾裝修工程的；

（三）已開工應停工仍繼續建設的；

（四）擅自改變土地、房屋用途的；

（五）從事其他不當增加補償費用行為的。

征收土地預公告之日起，區人民政府應當書面通知鄉鎮（街

道）暫停辦理前款相關事項，暫停期限不超過1年。

暫停期滿后征收土地申請未獲得批準的，鄉鎮（街道）恢復

辦理相關事項。暫停期間征收土地申請獲得批準，但征地補償安

置工作仍未完成的，暫停期限順延至征地補償安置工作全部結束。

第八條【現狀調查】區人民政府在征收土地現狀調查過程中，

對擬征收土地范圍內房屋的位置、權屬、用途、面積，附屬設施

狀況及補償安置對象等進行調查。調查結果應當在擬征收范圍內

公示，公示時間不少于10日。對公示結果有異議的，區人民政

府應當進行核實。經核實后有變化的，應當及時公布。

第九條【房屋補償安置方案】區人民政府根據現狀調查和社

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會穩定風險評估結果擬定房屋補償安置方案，內容包括房屋補償

安置范圍、安置對象、安置方式和標準、安置獎勵情形及標準、

安置房坐落等，并隨征地補償安置方案一并進行征地補償安置公

告，公告時間不少于30日。

公告期內，超過半數（不含）以上被征地的農村集體經濟組

織成員認為擬定的征地補償安置方案中的房屋補償安置方案不

符合法律、法規及本辦法規定的，區人民政府應當組織聽證，并

根據聽證會情況修改完善，確定房屋補償安置方案。

第十條【簽訂征地補償安置協議（房屋）】區人民政府以征

地補償安置公告發布之日作為價值時點組織開展補償安置費用

測算確認工作，依據確定的房屋補償安置方案和測算確認結果，

與被征收人簽訂征地補償安置協議（房屋）。征收集體土地房屋

補償過程中涉及的有關協議示范文本由市人民政府另行制定。

第十一條【未達成協議的處理方式】對于個別確實難以達成

協議的，區人民政府在申請征收集體土地時，應如實說明未簽訂

征地補償安置協議（房屋）的情況及保障被征收人合法權益的措

施。

第十二條【補償資金】在征收土地申請前，區人民政府應當

明確征收集體土地房屋補償資金的總額、來源，并確保足額到位。

第三章宅基地房屋補償

第十三條【補償方式】征收宅基地房屋的，應采取房屋安置、

貨幣補償方式予以補償，被征收人可以選擇其中一種方式。符合

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房屋安置對象認定條件的，可以選擇房屋安置方式或貨幣補償方

式，有條件的地區也可以選擇重新安排宅基地建房方式；不符合

房屋安置對象認定條件的，應當實行貨幣補償方式。

第十四條【安置房源】實行房屋安置的，區人民政府應尊重

農村村民意愿，按照安居優先、先補償后搬遷的原則，明確安置

房源具體位置、套數、戶型、面積及交付時間。

安置房源一般應為具備入住條件的現房，采取期房安置的，

盡量縮短安置周期。

第十五條【房屋安置】實行房屋安置的，采取以宅基地置換

安置房的方式安置，并對宅基地上房屋給予重置成新價補償。

置換安置房面積根據符合宅基地面積補償控制標準規定的

宅基地面積的一定比例確定。認定合法的宅基地面積低于本市宅

基地審批最低標準的，置換安置房面積按照最低標準的一定比例

計算。具體比例由區人民政府按照實施規劃、維護公平的原則，

考慮原地回遷和異地搬遷的區域差異研究制定。

為保障集體經濟組織成員的居住權利，區人民政府可結合宅

基地審批原則，以本區上一年度城鎮居民人均住房面積水平作為

安置上限核算安置房面積；核算出的安置房面積超出前款置換安

置房面積的部分，安置對象應按照區人民政府確定的同區域同類

型安置房建安成本購買。

因戶型設計導致實際安置房面積超過或少于應置換安置房

面積的部分，可以參照區人民政府確定的同區域同類型安置房建

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安成本結算。

第十六條【貨幣補償】實行貨幣補償的，宅基地房屋補償

價值=宅基地區位補償價×宅基地面積+宅基地房屋重置成新價

宅基地區位補償價按照最高不超過擬征收范圍所在區片住

宅類出讓國有建設用地使用權基準地價地面單價的一定比例計

算，具體比例由區人民政府制定。

出讓國有建設用地使用權基準地價地面單價=擬征收范圍所

在區片住宅類出讓國有建設用地使用權基準地價×區片土地級別

平均容積率。出讓國有建設用地使用權基準地價、區片土地級別

平均容積率按照我市公布的出讓國有建設用地使用權基準地價

更新成果確定。

第十七條【宅基地面積認定】宅基地面積認定，以不動產權

屬證件登記面積為準；未取得不動產權屬證件但有宅基地批準文

件的，鄉鎮（街道）按照批準的宅基地面積認定；對于沒有不動

產權屬證件和宅基地批準文件的，應當結合土地使用情況和現

狀，由所在村集體經濟組織或村（居）民委員會對宅基地使用權

人、面積、四至范圍等進行確認，經公示10日且無異議后，出

具證明，報鄉鎮（街道）審核后認定。

第十八條【宅基地面積補償控制標準】本市按照一戶一宅的

原則給予補償，嚴格控制宅基地面積補償標準。

一戶一宅的宅基地面積補償控制標準：對認定為1982年

（含）之前的宅基地，最高不超過267平方米；對認定為1982

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年以后的宅基地，最高不超過200平方米，具體宅基地面積補償

控制標準由各區人民政府根據本區實際確定。

一戶一宅的宅基地面積超出補償控制標準的部分不予補償。

但對于認定為1982年（含）之前的宅基地面積超出補償控制標

準的部分，由區人民政府視情分檔，按照最高不超過宅基地區位

補償價的一半予以貨幣補償。

因房屋繼承等合法因素形成一戶多宅的，每宅宅基地面積按

照前款規定的補償控制標準確定后相加計算，合計為一宗宅基地

進行補償；對于合計后宅基地面積超過補償控制標準的部分，由

區人民政府視情分檔，按照最高不超過宅基地區位補償價的一半

予以貨幣補償。在確定每宅宅基地面積時，遇有1982年（含）

之前的，可按照原面積參與相加計算。

第十九條【宅基地房屋補償面積認定】宅基地房屋補償面積

認定，以不動產權屬證明文件登記面積為準。對于未取得不動產

權屬證明文件但有批準建房文件的，鄉鎮（街道）按照批準的建

筑面積認定。對于沒有不動產權屬證明文件和批準建房文件的，

由鄉鎮（街道）會同村集體經濟組織或村（居）民委員會等，結

合房屋測繪面積、應批準的建筑面積和相關政策，綜合研究確定

補償面積，經公示10日且無異議后，由鄉鎮（街道）出具證明予

以認定。

對于超出宅基地房屋補償面積認定的部分，不予補償。

第二十條【補助和獎勵費用】區人民政府應當制定并公布宅

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基地房屋征收補償中補助、獎勵的類別和標準。補助主要包括搬

家、設備遷移、臨時安置補助等；獎勵主要包括工程配合、提前

搬家、資源節約獎勵等。

征收補償項目的補助費用與獎勵費用之和不得超過該項目

安置房建安總成本和貨幣補償總額的一定比例，具體比例由區人

民政府確定。因房屋繼承等合法因素形成一戶多宅的，補助和獎

勵應合并為一戶計算。

第二十一條【停產停業損失補償費】對于利用自有房屋開展

合法經營活動或者依法盤活利用閑置宅基地和閑置住宅發展鄉

村旅游、餐飲民宿和文化體驗等符合政策引導方向產業的，應當

給予停產停業損失補償費。補償標準應結合用途、經營方式、經

營狀況、納稅情況、停產停業期限確定，具體標準由區人民政府

參照國有土地上房屋征收補償規定確定。

第二十二條【房屋安置對象認定】房屋安置對象的認定，應

由鄉鎮（街道）會同村集體經濟組織或村（居）民委員會等聯合

初步認定，并在擬征收土地所在的鄉鎮（街道）和村進行公示，

公示無異議后，由鄉鎮（街道）審核，報區人民政府采取備案方

式予以認定。

被征收人同時滿足以下條件的認定為房屋安置對象。

（一）符合以下情形之一的：

（1）合法宅基地使用權人、戶籍在本村的配偶和未成年子

女（含征收土地預公告發布之日前因政策原因導致戶籍無法遷入

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的人員，以及征收土地預公告發布之日后至區人民政府在補償安

置方案中確定的獎勵期內的新生嬰兒），因繼承宅基地房屋可以

依法使用宅基地的城鎮居民除外；征收土地預公告之后離婚的，

離婚雙方只能按一戶核定；

（2）戶籍在本村且在本址長期居住的集體經濟組織成員；

（3）原戶籍在本村，由于正在服兵役、上學、服刑的原因

戶籍遷出的人員；

（4）對征地轉非、符合宅基地審批條件但未實際取得宅基

地、整建制轉居以及其他特殊情形等確需安置的人員，區人民政

府應制定聯合審核機制予以認定。

（二）不屬于以下任何一種情形：

（1）重復享受本市搬遷補償安置政策的人員；

（2）享受過保障性住房且未退出的人員；

（3）戶籍在本村但本村無宅基地房屋的空掛戶人員；

（4）本集體經濟組織成員離婚后，與非本集體經濟組織成

員再婚后的成年繼子女；

（5）征收土地預公告發布后再婚配偶等新增人員。

第四章非住宅房屋補償

第二十三條【補償方式】非住宅房屋補償，應采取貨幣補償

的方式。貨幣補償包括非住宅房屋重置成新價、搬遷補助費、設

備搬遷和安裝費及停產停業損失補償費。公共公益設施確需遷建

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的，應當遷建。

第二十四條【非住宅房屋認定】非住宅房屋建筑面積認定，

以不動產權屬證明文件登記面積為準。對于未取得不動產權屬證

明文件但有批準建房文件的，鄉鎮（街道）按照批準的建筑面積

和權屬情況予以認定。

對于沒有不動產權屬證明文件和批準建房文件的非住宅房

屋，鄉鎮（街道）應當查明土地來源、使用現狀和符合規劃情況，

認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村（居）民委員

會同意，并在所在的鄉鎮（街道）和村公示10日且無異議后，

由鄉鎮（街道）審核認定；屬于鄉鎮（街道）使用的，報區人民

政府審核后認定。

第二十五條【設備搬遷和安裝費及停產停業損失補償費】

設備搬遷和安裝費，對可恢復使用的機器設備，應包括拆卸費、

包裝運輸、調試費等；對無法恢復使用的機器設備，應按重置成

新價確定。

停產停業損失補償標準，應結合用途、經營方式、經營狀況、

納稅情況、停產停業期限確定。搬遷補助和停產停業損失補償具

體標準由區人民政府參照國有土地上房屋征收補償規定確定。

第二十六條【其他情形】未超過批準期限的臨時建筑，按照

重置價結合剩余使用期限，予以適當補償；認定為違法建筑和超

過批準期限的臨時建筑，不予補償。

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第五章征地補償安置決定

第二十七條【征地補償安置決定】區人民政府取得征地批復

文件并發布征收土地公告后，對個別未達成征地補償安置協議

（房屋）的，應當依據征地補償安置方案和測算確認結果作出征

地補償安置決定，明確搬遷期限。

第二十八條【責令交出土地決定】被征收人簽訂征地補償安

置協議（房屋），拒絕履行相關義務的，經催告，在催告規定時

限內仍不履行的，由區人民政府作出責令交出土地決定。

第二十九條【強制執行】被征收人對征地補償安置決定、責

令交出土地決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴

訟。被征收人在征地補償安置決定、責令交出土地決定規定的期

限內不交出土地和房屋，且不在法定期限內申請行政復議或者提

起行政訴訟的，由區人民政府依法申請不動產所在地人民法院強

制執行。

第三十條【不動產注銷登記】被征收人完成搬遷后，區人民

政府應當組織拆除擬征收范圍內的房屋，并依法辦理不動產注銷

登記。

第六章監督檢查與法律責任

第三十一條【督察】市規劃和自然資源總督察辦公室代表市

人民政府對區人民政府、市規劃自然資源、市住房城鄉建設、市

農業農村局部門等執行本辦法規定的政務工作進行督察。

第三十二條【監督檢查】市規劃自然資源、住房城鄉建設、

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農業農村部門應依職責分工對區級負責房屋征收補償部門（機

構）、區有關部門、鄉鎮（街道）涉及征收集體土地房屋補償工

作進行監督檢查。

發現區人民政府、區級負責房屋征收補償部門（機構）、區

有關部門、鄉鎮（街道）存在以下情形問題的，提請市人民政府

要求整改，并可視情節給予通報批評或警示等處理；責令區人民

政府對相關工作人員給予處分或移交區紀檢監察機關進行處理；

構成犯罪的，依法追究刑事責任。

具體情形包括：

（一）不依法作出征地補償安置決定的；

（二）違反本辦法第七條暫停事項辦理規定的；

（三）未按照現狀調查結果、補償安置方式和標準擬定房屋

補償安置方案的；

（四）未依法進行公示、公告、聽證確定房屋補償安置方案

的、組織實施征收補償的；

（五）現狀調查和房屋補償安置過程中出具虛假證明文件

的；

（六）違反本辦法第十七條、第十九條、第二十二條認定宅

基地面積、宅基地房屋面積及房屋安置對象的；

（七）違反征地補償安置協議（房屋）的補償內容、補償方

式、補償標準等實施征收補償的；

（八）貪污、挪用、私分、截留、拖欠被征收人的安置補償

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費用的；

（九）采取暴力、威脅等方式中斷供水、供熱、供氣、供電

和道路通行等迫使被征收人搬遷的；

（十）未依法核實處理投訴、信訪、舉報、政府信息公開的；

（十一）濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法行為或其他

不履行法定職責的行為。

第三十三條【被征收人違法行為】被征收人在征收集體土地

房屋補償工作中存在騙取超面積安置、超額補償等弄虛作假行為

的，依法移交相關部門處理。

被征收人騙取超面積安置、超額補償等弄虛作假行為是指：

（一）提供土地及房屋虛假權屬證明文件的；

（二）隱瞞享受過搬遷安置政策或產權類政策性住房事實

的；

（三）串通參與征收集體土地房屋補償工作的相關人員，騙

取超面積安置或者超額補償的；

（四）其他弄虛作假，騙取超面積安置或者超額補償行為的。

被征收人采取暴力、威脅等方式拒不交出土地及房屋或其他

阻礙征收集體土地房屋補償工作的，經核實后由相關行政部門依

法處理。構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構

成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章