黎川縣2023年-2024年城市棚戶區（城中村）改造項目房屋征收與補償方案

為深入推進城市功能與品質提升行動，進一步加快我縣城市棚戶區（城中村）改造步伐，讓更多城市棚戶區（城中村）群眾的住房條件早日得到改善，根據《撫州市城市棚戶區改造攻堅行動實施方案》（撫府辦字〔2022〕46號）文件精神，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)和《國有土地上房屋征收評估辦法》(住建部建房〔2011〕77號)及《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府第214號令)等相關法律法規，結合我縣實際，制定本方案。一、房屋征收范圍（一）根據省、市下達我縣的城市棚戶區（城中村）改造任務，結合我縣城市發展需求，確定2023年實施的城市棚戶區（城中村）改造范圍為：1.實驗小學片區；2.十字街片區；3.小北門片區；4.畫眉新村片區；5.水塔路片區；6.人民新路片區；7.下馬路沿線兩側及新城大道西端；8.城市更新中根據規劃建設要求需拆除的危舊房。（二）2024年度城市棚戶區（城中村）改造征收范圍待規劃確定后另行公布，具體以征收范圍紅線為準。（三）2024年度征收與補償方案按照本方案執行。二、房屋征收及簽約期限自該片區下達征收決定公告公布之日起150日內。三、房屋征收部門實施主體為黎川縣人民政府。四、房屋征收實施單位實施單位為黎川縣住房保障中心，征收范圍內有關部門協助做好房屋征收與補償工作。五、房屋征收補償與安置城市棚戶區（城中村）改造房屋征收采取一次性貨幣補償、房票結算憑證安置、或按照2020年棚戶區改造征收補償標準在2019年度已建安置房房源中選擇房屋進行產權置換。被征收人可以選擇以上補償方式(有明確規定的除外)。對歷年已列入棚戶區改造紅線范圍，啟動了征收工作，但未全面完成的征收區域內房屋的征收，其補償標準參照2020年度征收補償標準執行，可享受房票結算憑證優惠購房政策。（一）貨幣補償1.被征收房屋價值的補償,按照已選定房屋評估機構確定的評估金額實行貨幣補償，即簽即辦。2.被征收人自簽訂征收補償協議之日起一年內重新購置住房的，對購房合同中被征收房屋價值補償款的等額部分（不含獎勵、補助）免征契稅，重新購房款超過被征收房屋價值金額的部分征收契稅。對年滿六十周歲以上的被征收人如不再自行購房的，其三代內直系親屬（父母、子女及子女其年滿18歲的兒女）在購房時可享受一次契稅減免優惠政策。3.補償范圍包括：①被征收房屋及其占用土地價值的補償。②因征收房屋造成的搬遷、臨時過渡安置的補償。③因征收房屋造成的停產停業損失的補償。④被征收房屋普通裝飾裝修（水泥地面、外墻和內墻面水泥粉刷或刷白、門窗）價值已包含在房屋評估價值中，不另作評估；精裝飾裝修部分，另行評估，給予貨幣補償。⑤其它相關附屬物補償標準見附表，未作說明的通過市場調查核定。4.對取得國有劃撥性質使用權建筑占地以外的國有土地按518元／㎡給予補償；對取得集體土地使用權建筑占地以外的集體土地按418元／㎡給予補償；無合法使用權但已事實建成獨立圍院（有合圍院墻、院門）的土地，按318元／㎡補償，簡易圍護臨時使用的土地按50元／㎡給予補償（含青苗費）。5.改造范圍內的經認定為“兩違”的建筑，未經“兩違”處理的主體房屋按磚木結構700元/㎡、磚混結構800元/㎡、框架結構900元/㎡的建筑成本價給予拆除補助，并對積極配合拆遷的給予一定獎勵，具體標準為：在項目規定的征收簽約期限內簽約并騰房的給予2200元／㎡的獎勵，超過規定期限的不予獎勵，對其“兩違”建筑依法強制拆除，不予任何補償。6.對自有合法使用權土地上建造的附屬用房（廚房、廁所、雜物間等），按照本方案房屋權屬、性質認定標準，認定為合法建筑的，按照房屋評估價給予補償。對私房住戶在非自有使用權土地上搭建的附屬物，按照本方案房屋權屬、性質認定標準，認定為合法建筑的，按占地面積扣除1100元／㎡的土地出讓金后，按合法建筑標準給予補償；對承租公房的住戶，在租賃房屋周邊自行搭建的房屋，按照本方案房屋權屬、性質認定標準認定后，一律按照成本價給予補償，不享受獎勵政策；對搶建搭建的一律強制拆除；對利用鋼架結構所建房屋、構筑物、各類棚等一律參照附屬物補償標準計算。7.被征收房屋屬于商業用房（土地使用權為商業用地）或經認定為住房改為非住宅（以下簡稱“住改非”）的按照住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》規定進行評估，一律給予貨幣補償。征收經營性非住宅房屋停產停業損失補償標準按被征收房屋市場評估價的3%給予一次性補償，對認定為住改非的按照被征收房屋市場評估價值的2%給予一次性補償。8.機關事業單位的辦公、倉儲等非住宅用房，按征收時同期《江西省造價信息》公布的工業與民用建筑房屋建安工程直接費給予貨幣補償；或經政府研究同意，按規劃要求異地重建安置。9.國有企業辦公、生產、倉儲等非住宅用房的征收，結合企業實際情況，釆取“一事一議”。經項目指揮部、棚戶區改造領導小組審議后給予補償，不享受相關補助、獎勵政策。10.被征收房認定為住改非的標準，必須依法辦理營業執照和稅務登記且至房屋征收補償方案發布之日滿兩年以上，房屋征收時仍作為非住宅經營的，補償標準參照商業用房價值進行評估，按評估價值的70％給予貨幣補償。（二）結算憑證優惠購房房票結算憑證安置是我縣房屋征收補償安置方式的補充，被征收人通過購買商品房作為安置房時享受優惠購房的安置方式，被征收人可以通過選擇房票結算憑證進行安置。房票結算憑證安置是指本縣范圍內房屋征收項目的實施主體在征收過程中，對選擇結算憑證安置的被征收人，依照貨幣補償方式確定的標準，將住宅房屋征收貨幣補償金額以房票結算憑證形式出具給被征收人，由被征收人在本縣行政區域內自行購買新建商品房用于安置的行為。房票結算憑證是征收實施主體給予被征收人一定期限內購買新建商品房的資金憑證，被征收人用房票結算憑證抵付購房款，同時享受相應的購房獎勵補貼，具體操作辦法按照《黎川縣城市棚戶區（城中村）房屋征收補償房票結算憑證安置實施辦法》執行。（三）產權置換參照2020年度棚戶區改造方案《黎川縣2020年棚戶區改造項目國有土地上房屋征收與補償方案》（黎辦發〔2020〕18號）文件中的產權置換標準，在2019年度已建安置房房源中選擇房屋進行產權置換。六、房屋權屬、性質認定（一）對已登記的房屋，其權屬人、用途、建筑面積以房屋權屬證書和房屋登記簿記載為準。對權屬證書記載面積有異議的，房屋面積由征收當事人按《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）現場測定。（二）對房屋征收范圍內未依法登記的建筑物，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》，由縣住房保障中心牽頭組織縣自然資源局、縣城管局、日峰鎮政府、城市社區管委會等單位，抽調人員組成認定小組，依據2009年城鎮地籍調查成果圖以及“兩違”處理等相關資料，進行調查認定。對認定為2009年8月30日前的建筑物及未超過批準期限的建筑物視為合法建筑給予補償。（三）對2017年10月31日前接受了“兩違”處理的建筑（含已經全部交納了“兩違”處理款但尚未辦理不動產登記證書的），均視為合法建筑。對2017年10月31日前仍未接受處理的“兩違”建筑，認定為“兩違”建筑。對2017年10月31日后私自搭建、搶建、加建的建筑物、構筑物，給予建設成本價的拆除補助。對公告之日起搶搭、搶建、加建的一律不予補償，依法強制拆除。（四）被征收房屋土地屬于集體土地并已取得土地使用權證，經審批建設的，由被征收人按房屋建筑面積280元／㎡補交土地出讓金，將集體土地轉為國有土地后，按國有土地上房屋征收補償標準給予補償。對征收范圍內城中村的本地村民，屬自建自住的唯一住宅（一戶一宅）且未辦理建房審批手續的，其總層數不超過三層、建筑面積不超過350㎡部分，按照縣“兩違”建筑辦理國有出讓土地的處理標準《縣城規劃區違法用地違法建設集中整治處理辦法的通知》（黎府發〔2016〕9號）規定繳納相關費用后視為合法建筑給予補償，超出部分按照“兩違”建筑助拆補助標準給予補償。七、房改房征收對只取得部分產權的房改房，被征收戶可參照房改政策，并經產權單位同意，由被征收房屋所有人按磚木結構700元／㎡，磚混結構800元／㎡的基價扣除40％的二次房改補繳款后再按征收標準進行征收。八、直管公房征收補償征收直管公房，對符合繼續承租公有房屋條件的承租人，實行公租房配租。并重新與縣住房保障中心簽訂房屋租賃合同。租賃直管公房的承租人，有下列情形之一的，經查實，立即解除租賃關系:(1)違法私自轉租;(2)將租賃房屋進行經營活動;(3)已購商品房、房改房、集資建房、經濟適用房或已享受租賃保障性房屋;(4)從事違法活動。九、評估機構選定城市棚戶區及城中村征收評估機構由被征收人選取，房屋征收實施單位選取不少于3家相應資質的評估機構在征收范圍內進行公布，由被征收人在公布之日起十日內在備選名單中進行協商選取1家，并將選取結果書面告知房屋征收實施單位。被征收人在規定時間內就選定評估機構協商不一致的，由房屋征收實施單位組織不少于三分之二的被征收人投票選定，被征收人在規定十日時間內未協商選取且在期滿后三日內未將協商意見書面告知房屋征收實施單位的，則由房屋征收實施單位經公證機構依法公證，采取通過搖號、抽簽等隨機選定方式確定評估機構并予以公布。十、附屬設施補償、搬遷補助、臨時安置補助及獎勵標準（一）附屬設施的補助標準。選擇貨幣補償且被征收房屋已獨立安裝有關設施的，按電話100元/部、有線電視100元/戶、燃氣2700元/戶、寬帶100元/戶、自來水500元/戶、電表400元/戶標準計發遷移費。（二）搬遷補助費。征收住宅房屋按6元/㎡·次計算(產權置換及結算憑證購房的按2次計算，即12元/㎡計算),每次低于600元的按600元計算。（三）臨時安置過渡補助費。征收住宅房屋在規定或約定安置期限內，按建筑面積7元／㎡·月計算；每戶少于500元/月的按500元執行。選擇貨幣補償、產權置換的給予6個月一次性臨時安置過渡補助，選擇房票結算憑證安置的給予9個月一次性臨時安置過渡補助。十一、獎勵、補助標準征收企業、行政事業單位用房、公益事業用房等不享受簽約獎勵及房屋價值補助政策。選擇貨幣補償或房票的被征收人在約定簽約期限內簽訂協議并騰空交房的，方可享受簽約獎勵政策；超出規定期限簽訂協議或騰空交房的，不享受任何獎勵政策。獎勵、補助資金按被征收戶房屋實際面積計算。（一）對在征收補償簽約期限內簽訂協議選擇貨幣補償或房票安置的房屋被征收人，按被征收房屋市場評估價值的30％予以房屋價值補助和20％簽約的獎勵，超過簽約期限的不予以補助和獎勵。（二）征收騰房進度獎勵。根據約定騰空交房期限騰房的，按照200元／㎡給予獎勵，超出規定期限的不予獎勵。（三）項目范圍內的商業店面（土地使用權為出讓商業用地）、住改非房屋不享受房屋價值補助及簽約獎勵政策，但對在征收項目規定簽約期限內完成簽約并搬遷的被征收店面、住改非房屋，給予市場評估價10%的獎勵。（四）房屋征收中涉及國有出讓土地性質房屋的按照評估機構出具的基準價格，根據征收補償方案標準計算，對其劃撥轉出讓時所補交的土地出讓金按照所屬土地級別基準地價的70％給予返還補助（土地級別基準地價由縣自然資源局提供為準）。十二、依法征收在征收公告規定的征收簽約期限內未能達成征收補償安置協議，或被征收房屋所有權暫不明確的，由征收實施單位提出征收補償意見，報請征收部門審批后，按照本征收補償方案作出補償決定并在征收范圍內予以公告，并通過公證送達被征收人。被征收人對補償決定不服的，可依法申請行政復議，也可依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內未搬遷的，縣人民政府依法申請法院強制執行。十三、其它事項（一）征收范圍內涉及相關單位的供電、供水、供氣、通訊等管線設施，由各相關單位負責遷移或拆除。（二）選擇產權調換的，按房屋征收協議約定，由房屋征收實施單位先行支付臨時安置過渡補助費、搬遷費和附屬設施補償費等;產權調換差價款在交付置換的房屋前結清。（三）本方案未盡事宜按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)和《國有土地上房屋征收評估辦法》(住建部建房〔2011〕77號)及《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府第214號令)規定執行。（四）在依法征收中，干擾、阻礙等有礙征收工作行為的，依據《中華人民共和國治安管理處罰條例》規定，依法給予治安管理處罰;對采取暴力、威脅等方法嚴重阻礙依法征收的，依法打擊，構成犯罪的，依法追究刑事責任。（五）對貪污、挪用、私分、侵吞、截留征收補償費用的，責令限期改正，追回有關款項和違法所得，并給予有關責任單位警告、通報批評等處罰，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照相關規定處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

附件：生產生活設施及其它地上附著物補償標準

附件

生產生活設施及其它地上附著物補償標準序號項目單位單價（元）備注1室外水池、洗衣、洗手池立方米360廢棄不用的不予補償，整體大理石的另行計價。2土圍墻米2403石、磚圍墻米32