2021年6月CRIC.天津房地產市場研究報告2021-7-7中國房產信息集團|克而瑞〔中國〕信息技術此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團|克而瑞〔中國〕信息技術的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。

2021年6月CRIC.天津房地產市場研究報告2021-7-7中國房產信息集團|克而瑞〔中國〕信息技術此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團|克而瑞〔中國〕信息技術的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u本月導讀 1易居視點 2數字樓市 3關注樓盤 7第一局部市場背景篇 81本月焦點：“公園地產〞這片風景獨好 92政策法規 133市政動態 194市場動態 21第二局部市場分析篇 261土地市場 271.1市場綜述 271.2本月公告土地分析 271.3本月土地成交分析 291.4重點地塊分析 322商品房市場分析 372.1市場綜述 372.2商品房市場數據表 372.3商品房市場供求關系及量價走勢分析 383住宅市場 403.1 市場綜述 403.2供求關系分析 403.3供給分析 413.4成交分析 483.5價格分析 533.6工程解析 554產品分析 585營銷媒體分析 695.1營銷透析 695.2媒體分析 705.3典型工程 73第三局部區域數據篇 77第四局部附件篇 84土地成交列表 85本月導讀【市場綜述】2021年6月需求全面釋放成交再度沖高2021年6月，房地產市場似乎重返旺季，供求兩方面表現十分積極。供給方面結束了5個月的連續增長，本月環比下降了22.8%，供給面積114.05萬平米，但依舊處于較高的供給水平。成交量再創年內新高，成交面積接近90萬平方米?？梢哉f目前階段是政策調控所最希望到達的效果，成交量穩定增長，成交價格保持平穩……詳見P2頁【政策資訊】國土部：別墅類房地產進入限制禁止用地目錄根據國土資源部、國家開展改革委日前聯合印發的通知，?限制用地工程目錄(2021年本)?和?禁止用地工程目錄(2021年本)?即日公布實施。別墅類房地產工程首次列入最新公布實施的限制、禁止用地工程目錄……詳見P14頁【金融資訊】央行3年半首次降息存貸款基準利率分別下調0.25個百分點中國人民銀行7日晚間決定，自6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構一年期存貸款基準利率分別下調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整……詳見P16頁【住宅行情】6月量價齊升以價換量局面未改天津市商品住宅市場供給量大幅回落而成交量持續增長，市場供求比例縮小，一定程度的緩解了嚴峻的供求矛盾，6月商品住宅市場量價齊升，表現出較為火爆的市場行情，成交面積89.85萬平方米，環比上漲了8.05%，成交價格為10259元/平方米，環比上漲2.42%……詳見P35頁易居視點2021年6月需求全面釋放成交再度沖高2021年6月，房地產市場似乎重返旺季，供求兩方面表現十分積極。供給方面結束了5個月的連續增長，本月環比下降了22.8%，供給面積114.05萬平米，但依舊處于較高的供給水平。成交量再創年內新高，成交面積接近90萬平方米?？梢哉f目前階段是政策調控所最希望到達的效果，成交量穩定增長，成交價格保持平穩，連續4個月成交價格波動在5%以內，本月價格雖然小幅上揚但漲幅為2.42%。量價齊漲是受到需求的全面釋放，端午節前后，工程客流量有顯著提升，本次的市場熾熱行情，不僅僅是剛需參與，一批高端改善客戶成為強勁購置力，由于擔憂房價會再次暴漲，也促使需求入市加速。在數據層面上顯示，天津房地產市場上升通道已經確立，然而目前宏觀調控的大背景沒有改變，目前說市場已經完全轉好，為時尚早。盡管近期全國范圍的政策微調在持續，但中央并沒與給調控政策解禁，開發企業也并沒有完全走出困境，因此以價換量的市場行為還將持續。年中金融機構一再下調準備金率和利率，意在釋放流通性，而房地產行業卻在此時，及時的觸底反彈，給目前低迷的經濟環境提振信心，一方面是保障民生、一方面是經濟開展，房地產行業站在了路口中間，在整體經濟環境不佳的情況下，國家會不會放松調控，讓地產經濟再次拯救每況日下的經濟，受到各方面普遍關注。商品住宅市場量價齊漲市場表現熾熱本月，商品住宅市場新增供給量為114.05萬平方米，同比減少15.33%，環比減少22.8%；商品住宅成交量為89.85萬平方米，同比上漲18.36%，環比上漲8.05%，供求比為1:0.79，市場供求矛盾有所減緩。本月商品住宅成交均價為10259元/平方米，同比上漲9.11%，環比上漲2.42%。土地市場供給量和成交量均有所下滑土地流標率大幅上漲2021年6月，天津市土地公告數量為76幅，新增供給土地面積337.2萬平方米，環比減少46.09%；土地成交方面，本月共成交98宗，較上月減少37宗，成交總建設用地面積421.69萬平米，環比減少41.91%；成交的規劃建筑面積508.87萬平方米，環比減少15.53%。本月成交土地單價為1226.59元/平方米，樓面地價為1016.45元/平方米；有18幅地塊流標，成交土地中有7幅溢價地塊，整體溢價率為1.79%。后市走勢預測：2021年7月市場成交量預計將有所回落，價格波動不會太大據易居CRIC中國房地產決策咨詢系統監測的數據顯示，預計2021年7月份，將有11個商品住宅工程開盤加推，嘉里中心、萬達公館工程預計即將上市，高端豪宅工程將頻繁亮相。局部工程預計會有新品加推，用更換產品吸引不同需求客戶，保持快速去化。數字樓市2021年6月，商品房供求比為1：0.79，成交量持續增長，供求差異縮小。2021.6-2021.6天津商品房市場供求比照情況數據來源：CRIC2021年6月，商品房成交均價為11458元/平方米，環比增長9.34%，同比增長10.65%。2021.6-2021.6商品房成交均價走勢情況數據來源：CRIC

2021年6月，商品住宅市場供求比1：0.79，成交量猛增，供給量銳減，供求矛盾大幅緩解。2021.6-2021.6天津商品住宅市場供給成交比照情況數據來源：CRIC2021年6月，商品住宅市場新增供給量為114.05萬平方米，推盤潮結束，供給量縮減，同比減少15.33%，環比減少22.8%2021.6-2021.6天津商品住宅市場新增供給走勢數據來源：CRIC

2021年6月，住宅市場新增供給以普通商品住宅占新增供給總量的79%，別墅類產品回落至6%。2021年6月天津住宅市場新增供給各物業類型占比情況數據來源：CRIC2021年6月，塘沽區供給量最大，供給面積27.7萬平方米，占到總供給量的24%2021年6月天津商品住宅新增供給各區域分布圖數據來源：CRIC2021年6月，商品住宅成交量為89.85萬平方米，連續強勢增長，市場反彈行情確立。2021.6-2021.6天津商品住宅市場成交走勢數據來源：CRIC

2021年6月，商品住宅成交面積段排名第一的為80〔含〕-100平方米面積段，本月成交量為39.7萬平方米，占總成交量44%2021年6月天津商品住宅市場各面積段成交面積占比圖數據來源：CRIC2021年6月，天津商品住宅市場二室是成交的主要構成，成交4783套，占到總成交的56%。三室成交套數本月為1964套，占成交總量的23%；別墅成交為227套，較上月增加42套，占成交總量的3%2021年6月天津市商品住宅市場成交戶型套數占比圖數據來源：CRIC2021年6月，商品住宅成交均價為10259元/平方米環比上漲2.42%，同比上漲9.11%2021.6-2021.6天津住宅、商品住宅市場月度成交均價走勢圖數據來源：CRIC關注樓盤首璽工程簡介工程地址生態城南部片區PLOT1a和韻路106號物業類型小高層、高層開盤時間2021-6-9總建面積72800平方米容積率1.3銷售價格高層8400-8900元/平方米開發商天津生態城生星房地產開發區位交通113路、459路、462路、506路等公交車。關注理由：首璽工程位于天津濱海新區，雄踞中新生態城南部，東至和風路，西至中津大道，南至生態谷，北至和韻路，位于起步區核心地段，建筑面積〔地上〕約7.28萬平米。6月9日，中新天津生態城工程“首璽〞在濱海新區中新生態城工程售樓處舉行開盤儀式，開盤當天成功邀約60組客戶到場。此次首開的小高層和高層，11層到頂，20層和22層到頂的精裝修產品，88㎡-157㎡六種戶型供您選擇。最低74萬/套起，排卡驗資升級的客戶享受存2萬減3萬的活動。開盤當天共推出175套房源，成交35套，去化率到達20%。該工程定位于環保節能的低密度綠色生態社區，社區將運用大量生態技術，提高居住的舒適性、節能性、平安性，打造低碳環保的生活環境。首璽工程由中新天津生態城投資開發攜手韓國三星物產株式會社強強聯合打造，工程周邊商業、教育、醫療設施齊全，社區效勞功能完善，步行即可輕松抵達GEMS國際學校和20余萬平米的大型商業綜合體。集合三星物產的國際開發經驗，將為客戶提供具有外鄉智慧的國際化高品質精品住宅。易居觀點：首璽特別關注，主要有以下幾點：首璽作為生態城生態工程的代表工程之一，從籌備開始就受到廣泛關注。三星韓資企業在生態城開發房地產工程，作為跨行業開展，表現備受期待。產品以生態環保等為工程的重點打造理念，戶型產品設計豐富，并且開盤價格較為優惠。工程從蓄水到開盤，整體的營銷活動和籌備表現并不充分，開盤效果也弱于同期塘沽其他工程。第一局部市場背景篇1本月焦點：“公園地產〞這片風景獨好天津公園地產市場：6月初，曹家花園即將以新姿亮相，海河上游后五公里堤岸景觀完工，沿河綠化帶也通過綠植品種的豐富不斷提高綠化水平，成為市民眼中最美的海河景觀。伴隨著天津公園的不斷提升改造，以公園園林為賣點的地產工程也出現了集中供給的情況，中信公園城，合生君景灣的開盤，北寧灣的不斷加推，都將公園地產推向了輿論關注的風口浪尖。公園地產概念的催生任何城市根底設施建設的推進，都會為周邊的房地產市場帶來利好，以主題公園為依托的公園地產更是如此。對于開發商而言，公園地產的有效開發有兩種不同的形式，一種是依附于現有公園資源，對土地進行開發利用，如北寧灣，時代奧城等;另一種是斥資自建公園，如打造一個生態、自然的人文社區，在業界及客戶心中建立良好的口碑的中信公園城工程。但是，一個成功的地產工程不光要具有生態價值，還要具有配套價值，功能價值，文化價值，區位價值，心理價值，商業價值。所以現在更多的商業地產將自身與商業、人文，自然、娛樂結合在一體，形成一種“產居結合〞的新模式。公園地產的開發，在引領了住宅開展潮流的同時，也實現了一座宜居城市國際化生態人居的模范樣板，而它的魅力與價值也將被越來越多的人普遍認同。公園地產輝煌的成長史90年代初，以水上公園，西沽公園，北寧公園為代表的遠離城市中心區域的公園周邊地產，主要以工作單位分配的公產房為主，商業地產剛剛開始起步，由于當時交通并不便利，配套也不完善，當時該區域的住宅升值潛力并不被看好，公園只不過是茶余飯后休閑的場所而已，并沒有公園地產這個概念。但2021年以來，八大公園提升改造后相繼向市民免費試開放，擁有大片綠地的公園成為城市中的稀缺資源；居住在公園周邊，可享受清新空氣、安靜環境、健康生活，因此公園周邊的房產受到了購房者的認同和歡送。以水上公園為例，隨著水上公園的改造提升，周圍的居住環境更加宜人，自從其免費開放后，周邊的房價開始飆漲起來。據周邊二手房成交數據顯示，水上公園提升改造完成，免費開放后2個月，二手房價格漲幅高達7%，二手房置換咨詢訪問客流量翻了一倍，成交量提升30%。

10年，是公園地產的集中供給的年份，其中依托八大免費公園開發和宣傳的工程更是眾多，人們也對公園地產充滿的期望，無論是改善型購置群體，還是長線投資型購置群體，都對公園地產的關注異乎尋常，但是公園地產真正的市場銷售情況和保值情況如何呢，我們將10年以八大免費公園周邊的商品房工程兩年之內的成交均價變動和同區域的成交均價作比照，得出下面的結論：由圖中的數據我們可以看出，我們選擇的公園周邊24個有代表性的商品房工程，保值和升值率還是很可觀的，海河大道寬景公寓最高漲幅81.82%，比同區域的其他地產工程，漲幅高出了60.93%。但是仍有兩個工程的漲幅低于同區域的漲幅，由此可見，地理位置的初始差異是房價的主要因素，但開發商屬性的差異和公共政策的變化也是形成公園地產價格空間差異的原因。公園地產未來值得期待隨著天津對海河沿線綠化工作提升改造的不斷進行，越來越多、越來越靚麗的公園綠地展示在市民面前。特別是近幾年，天津陸續提升改造了海河沿線10余個公園或休閑廣場，沿河綠化帶也通過綠植品種的豐富不斷提高綠化水平，成為市民眼中最美的海河景觀的同時，進一步帶動了周邊商業地產和二手房市場的持續升溫。從地理位置上來看，海河沿線地產工程位于內環中心，城市核心地位凸顯，與周邊特色建筑群相照應，更具環境優勢；從交通上看，海河沿線地處河北、紅橋、南開、和平、河東五區交界，出行高速快捷便利；臨近街道數十條公交線路，多重選擇、四通八達。除了交通為工程帶來優越條件外，工程周邊商業氣氛濃厚，萬達廣場、家樂福等商業生活中心供您日常所需，配套完善并且有較高的品質，周邊設有數所重點小學。但公園地產因其獨特性和稀有性必將成為房地產市場上金字塔尖的貴族，居住在公園周邊，可以滿足人們對于景觀和自然的需求，而這種需求是公園地產存在的根本根底。大多數客戶購置公園地產用于自住，另有局部的客戶用于自住兼投資，只有絕少局部的人購置公園地產的目的是單純用于投資。公園的稀缺導致了公園地產的土地的稀缺，而自建公園本錢較高亦非中小開發商所能承受，供需的矛盾把公園地產推上了房地產供給市場的金字塔尖。

CRIC視點：目前的天津公園地產市場，形成以海河沿線為依托的精品觀景住宅社區，如萬達公館、君臨天下等，以八大免費公園為賣點的中高檔改善型商品住宅，如北寧灣、中鐵國際城、時代奧城等和以津南、塘沽為主，和主打區域整體規劃和長期開展潛力的投資性社區，如中信公園城，合生君景灣、華僑城等。這三類公園地產工程群，從近期成交量上來看，消費者更加傾向于第二種，究其緣由，無非還是較為便利的交通和成熟的社區配套條件，但隨著天津未來規劃的逐步明朗化，城市化逐漸的外擴，第三類社區的投資價值也會進一步的表達，獲得良好的銷售業績。盡管公園地產由于其稀缺性，具有良好的保值和升值率，但相對于周邊其他工程，其不菲的價格依然要很多改善型和剛需型消費者望而卻步，而且工程整體的風景空間不等于單位戶型的風景空間，良好的朝向和戶型采光能使其價值升值更快，但同工程非觀景戶型，升值潛力堪憂，銷售前景也相對暗淡。在國家調控政策的撲朔迷離的未來中，限購政策的取消依然只是開發商們的一廂情愿，購置者的觀望情緒依然占主流。在這種困境中，公園地產的開發商不僅要善于借助公園景觀這一賣點，形成主題生態景觀和品牌號召力，更要在社區景觀上注重自身的特點，既自成風格又互不雷同，形成工程間的特色互補。通過自身品牌形象的建立，或以好的地段加上好的品質吸引高端消費群，或以性價比為營銷賣點，讓購置者覺得物超所值。

2政策法規2.1政策綜述限購以及限貸政策還在持續，并且中央屢次表態調控決心不改，但房地產市場似乎正在發生微妙的變化，本月金融存貸款利率下調，標志著寬松的金融政策時期的到來，在經歷了長達2年的金融緊縮政策以來，房地產行業融資環境變的更加惡劣，購房者貸款本錢增加，一定程度的對房地產市場形成了制約，下調利率對地產行業大有幫助，國家的調控政策也真正的向差異性調控轉變。近期國家在土地的管理上也加大了力度，對閑置土地和別墅用地進行嚴格控制和治理。而天津市市場也在逐漸標準自身的體系，對房地產網絡平臺的搭建以及建筑體的命名進行標準，使得天津市房地產市場也更加正規。政策層面不斷的在微調，都是在標準市場，同時也是對目前調控措施的補充和調整，房地產的政策是指引行業健康開展，并且具有可持續性。未來還將會有政策的細微調整，但整體限購的大環境暫時很難改變。2.2重點政策解讀行業政策國土部再清查：土地閑置超過一年抄送銀監會政策要點出于對土地閑置狀況可能增多的考慮，相關部門近期將再次清查，促進房地產工程盡快開發。據悉，國土資源部近日通知各地，將在5月下旬從土地市場動態監測與監管系統中提取房地產土地閑置超過一年的情況，并抄送給銀監會、證監會等部門。CRIC視點：國土部此番要求地方國土部門盡快清查監測系統中超過約定時間仍未開工的工程，如工程確實未按期開工，應及時查明原因并在監測系統中注明，按照相關規定加快處置。按照我國對土地閑置的處置方法，土地閑置滿1年的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，滿2年未開工開發時，可無償收回土地使用權。不過，從過往歷史來看，超過半數的土地閑置是“政府原因〞，實際上很難按照上述方法對開發商進行查處。住建部：購綠色住宅有望獲優惠房貸利率住建部5月31日表示，根據近日發布的?"十二五"建筑節能專項規劃?，金融機構可對購置綠色住宅的消費者在購房貸款利率上給予適當優惠。CRIC視點：?規劃?提出，要加大綠色建筑規模化推廣應用的支持力度。這些支持包括了財政政策、金融效勞、規劃設計、土地轉讓等四方面政策，其中“購房貸款利率優惠〞引起了市場關注。從開發商和房地產專家中了解到，當前市場上的綠色住宅存量比例非常小，所以這一政策至少對當前的房地產市場影響不大。但此政策依然是房地產市場開展的未來方向，隨著政策細那么的出臺，執行之后，預計會對開發商的銷售業績有一定的影響。國土部：別墅類房地產進入限制禁止用地目錄根據國土資源部、國家開展改革委日前聯合印發的通知，?限制用地工程目錄(2021年本)?和?禁止用地工程目錄(2021年本)?即日公布實施。別墅類房地產工程首次列入最新公布實施的限制、禁止用地工程目錄。CRIC視點：此次通知的正式頒發，主要是促進產業結構調整和優化升級，促進經濟開展模式轉變，表達土地供給政策的宏觀調控。國土部和發改委今年加大監督和管理，力求促進合理的住房價格回歸。在住房用地方面，在合理增加普通商品住房用地的同時，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅列用地。別墅資源受到限制，在一定程度上會造成目前別墅類工程受追捧。房地產登記首個行業標準實施二手房過戶需即時辦自6月1日起，我國房地產登記首個行業標準?房地產登記技術規程?正式實施，9項業務即時辦理。新出臺的?規程?對整個房屋登記流程進行了嚴格、科學的規定，例如，房屋登記的審核、登簿、質量管理等核心業務全部由通過全國統一考試、擁有“房屋登記官〞資格的人員承當；房屋登記各環節不能由一人全過程負責，多人把關又為權利人上了一道保險。為適應?規程?的要求，房屋登記的辦理時限也做了進一步強調，包括個人買賣商品房、個人買賣存量房、房屋贈與、夫妻間房屋登記轉移等9項登記業務，在雙方均到場的情況下，繼續實行即時辦理。房屋抵押權登記、地役權登記、預告登記、更正登記等四大類26項業務壓縮為5個工作日。房屋所有權初始登記壓縮為15個工作日。CRIC視點：?規程?的公布實施，增強了房屋登記的可操作性，有利于進一步維護房地產交易平安、保障權利人合法利益。讓房地產登記窗口辦事更加效率，并且辦事規章有法可依。天津亂起地名7月1日起叫停為加強天津市居住區及公共設施名稱的管理，確保地名工作標準化，市規劃局制定了?天津市居住區及公共設施名稱使用規定?，將于2021年7月1日起施行，讓居住區和公共設施的名稱做到“名符其實〞。地名由專名和通名組成，其中專名是指地名中構成名稱含義的詞語；通名是指地名中反映事物本質屬性的名詞。?規定?中明確，地名通名應名實相符，符合居民區及公共設施的性質、功能、形態、規模和環境等實際情況，能夠為公眾理解和接受。而且，地名用字嚴禁使用繁體字、生僻字和已廢止的第二次漢字簡化方案的字。?規定?中要求，地名專名應當符合漢語規那么和語言習慣，用字標準，詞語簡潔，含義健康。地名專名不得使用國際組織名稱或經常用于翻譯外國地名、人名的字組成的無明確中文含義的詞語；不得使用阿拉伯數字、外文字符、標點符號等非漢字字符(少數民族文字除外)。地名專名不得使用“中國〞、“中華〞、“全國〞、“亞洲〞等詞語，確需使用的，應取得國家有關主管部門的同意。此外，被城市道路分隔的建筑組團或非連體建筑應分別予以命名。地名構成不得單獨使用專名詞組或通名詞組，并且地名通名不準重疊使用。確需使用上述規定類型以外通名的，由地名行政主管部門在辦理地名審批時，根據?天津市地名管理條例?第九條和本規定一并審核。適用于單體或連體高層建筑，用于居住用途時層數應在10層以上(含本數，下同)，用于綜合性建筑物時高度應在24米以上。CRIC視點：建筑的名稱可以為人們直接的印象，但由于地名工作的不標準，導致很多建筑的名稱與建筑本體并不相符，這樣不僅僅讓建筑名稱混亂，造成房地產工程的虛假宣傳，也在日常生活當中，給百姓的識別帶來很大的困擾，新出臺的規定，就是將建筑物的命名進行了明確的規定，統一了建筑命名規那么，為日后的建筑體命名提供了依據。國稅總局：建廉租房經適房免征土地使用稅政策要點國家稅務總局納稅效勞司表示，對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅。CRIC視點：根據此規定，開發商在經濟適用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅。如按一個十萬平米的保障房工程開發到銷售三年內完成，可省稅費近百萬，對于本來利潤就很低的保障房工程，已經是一筆不小的讓利。但即使是經適房工程，假設配套有商鋪等，這局部也需按比例繳納城鎮土地使用稅。金融政策銀監會新政策二套房貸將與首套“一視同仁〞政策要點銀監會正式發布?商業銀行資本管理方法(試行)?，并于2021年1月1日起實施。值得注意的是，正式文件對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權重。這一調整有效降低了二套房貸的資金本錢，可能會促進銀行發放二套房貸款。CRIC視點：此次出臺的正式文件將個人住房抵押貸款的風險權重統一定為50%。對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，商業銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款的，追加局部的風險權重為150%。這一調整使二套房貸的資本耗用明顯降低，即降低了二套房貸的資金本錢。對銀行而言，二套房貸的貸款利率為基準利率的1.1倍，而首套房貸的貸款利率普遍在基準利率八五折至基準利率之間，顯著低于二套房貸利率。在首套房貸和二套房貸的風險權重相當的前提下，商業銀行必然有擴大二套房貸占比的沖動。央行3年半首次降息存貸款基準利率分別下調0.25個百分點中國人民銀行7日晚間決定，自6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構一年期存貸款基準利率分別下調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。調整后，一年期存款利率為3.25%，一年期貸款利率為6.31%。這是央行時隔三年半來首次降息。央行上次降息要追溯到2021年12月23日。人民銀行同時宣布，8日起，將金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍，將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.8倍。此前，按照人民銀行有關規定，我國一般金融機構存款利率不允許有浮動區間，而貸款利率浮動區間的下限為基準利率的0.9倍。CRIC視點：金融機構在2021年年底，結束了緊縮的金融政策后，逐漸釋放流通性，本次降息更是三年以來首次降息。中國經濟增長速度放緩，中小經濟體內外交困，缺乏資金，融資本錢高，釋放了流通性和降息對實體經濟會帶來一定程度的帶動。對于房地產行業，在挺過了最嚴厲的政策組合拳，隨著金融機構不斷調整，資金層面的壓力有所緩解，本次下調利息不僅僅是讓房企的融資本錢降低，同時也一定程度減輕了購房者的還貸壓力，值得注意的是貸款利率下調后，存款利率確普遍上調，細微的調整對地產業的信心有所提振。住建部：個人住房公積金貸款利率降至4.70%住建部今日發布?關于調整住房公積金存貸款利率的通知?，規定五年期以上個人住房公積金貸款利率下調0.20個百分點，由4.90%下調至4.70%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，由4.45%下調至4.20%。該方法即日起施行。CRIC視點：伴隨著金融利率的調整，住房公積金的利率也隨之下調，相比之前公積金的利率調整緩慢，本次動作迅速，是一定程度的降低公積金貸款的購房本錢，可以理解為國家在一定程度上，鼓勵剛性需求購房。政策調控的方向逐漸發生調整，從全面限制，到差異性調控，將一定的需求釋放，穩定房地產市場。讓有真正需求的人能夠買房。土地政策國土部：閑置土地滿1年按地價20%征閑置費政策要點國土部正式發布經修訂通過的?閑置土地處置方法?，規定未開工開發滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。該方法自2021年7月1日起施行。CRIC視點：繼上月國土部發布清查閑置土地的通知后，本月正式發布經修訂通過的?閑置土地處置方法?，明確了六種閑置土地最后處置利用方式。延長開工開發期限、調整土地用途、規劃條件、由政府安排臨時使用、協議有償收回國有建設用地使用權、置換土地以及市、縣國土資源主管部門還可以根據實際情況規定其他處置方式。國土部此舉有助于敦促企業盡快開發存量土地，以防止已批住宅用地的囤地、捂地現象，對調控以來資金鏈吃緊的企業將會產生更進一步影響。

表1-1：2021年6月房地產政策列表發布時間來源政策名稱主要內容2021.6.1中華工商時報國土部再清查：土地閑置超過一年抄送銀監會出于對土地閑置狀況可能增多的考慮，相關部門近期將再次清查，促進房地產工程盡快開發。據悉，國土資源部近日通知各地，將在5月下旬從土地市場動態監測與監管系統中提取房地產土地閑置超過一年的情況，并抄送給銀監會、證監會等部門。2021.6.6新華網住建部：將制止地方不合理松綁政策住建部新聞發言人針對近期頻頻被曝出的一些城市以“穩增長〞為名擬放松房地產市場調控政策的報道，再次強調房地產市場調控政策不動搖，并稱將繼續密切關注各地執行調控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。2021.6.7中國新聞網國土部：閑置土地滿1年按地價20%征閑置費國土部正式發布經修訂通過的?閑置土地處置方法?，規定未開工開發滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。該方法自2021年7月1日起施行。2021.6.08新京報央行3年半首次降息中國人民銀行昨天宣布，今天起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點〔十萬元一年定期存款利息減少250元〕；一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。2021.6.12每日新報銀監會新政策二套房貸將與首套“一視同仁〞銀監會正式發布?商業銀行資本管理方法(試行)?，并于2021年1月1日起實施。值得注意的是，正式文件對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權重。這一調整有效降低了二套房貸的資金本錢，可能會促進銀行發放二套房貸款。2021.6.19新華網國土部：別墅類房地產進入限制禁止用地目錄根據國土資源部、國家開展改革委日前聯合印發的通知，?限制用地工程目錄(2021年本)?和?禁止用地工程目錄(2021年本)?即日公布實施。別墅類房地產工程首次列入最新公布實施的限制、禁止用地工程目錄。2021.6.19新京報國稅總局：建廉租房經適房免征土地使用稅國家稅務總局納稅效勞司昨日表示，對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅。3市政動態津市區新開4條公交線往返濱海即將陸續投入運營為方便市區及濱海新區市民乘車出行，新開辟的111路、307路、452路、527路4條公交線陸續投入運營。濱海新區的111路郊線公交線：由渤海石油新村至渤海石油基地，兩側終點站首末班時間均為6:30至19:00。市區的307路公交線：由無暇花園至中國一重，無暇花站首末班時間6:30至18:00，中國一重站首末班時間7:00至18:30。漢沽的452路郊線公交線：由漢沽中心站至楊家泊工業區，漢沽中心站首末班時間6:30至16:30，楊家泊工業區站首末班時間7:50至17:50。濱海新區的527路郊線公交線：由濱海欣嘉園至西區江泰路，濱海欣嘉園站首末班時間6:00至18:00，西區江泰路站首末班時間6:00至18:30。CRIC視點：濱海新區和中心城區新增4條公交線路，使得天津雙核的連通性，進一步增加，方便兩地的交流和出行，為百姓提供了便捷的交通條件。天津機場二期或近日開工配套交通中心工程投建從天津市建設部門了解到，備受市民關注的天津濱海國際機場二期擴建工程有望于近日開工建設，配套交通中心工程已先期投入建設。未來，一座嶄新的22萬平方米的T2航站樓，將使天津機場每年的旅客吞吐能力到達2400萬人次，是目前一期航站樓的兩倍多。天津機場二期擴建工程主要建設內容包括：以2021年為目標年，滿足機場旅客吞吐量2500萬人次、貨郵吞吐量170萬噸、飛機起降量25.5萬架次的需求，新建T2航站樓、約35萬平方米的停機坪、4.2萬平方米的生產保障附屬用房及相關配套設施等。為配合旅客往返于機場與市區之間，天津濱海機場二號航站樓啟用后，將同步開通地鐵2號線機場延長線和高速鐵路，本市建工集團第二、第三建筑公司等單位正在搶抓黃金施工期，提前展開濱海機場交通樞紐工程，目前工程進度有條不紊地進行中。CRIC視點：天津機場的二期工程，是天津增加航空運載能力的重要工程，也是效勞于天津國際化大都市的城市定位重要工程。目前天津的空中運輸能力已經初具規模，但比擬北京、上海等一線城市，依舊有一定的提升空間，二期工程會提升天津空中運輸的能力，也是城市綜合交通網絡建設的關鍵。天津站與西站實現地下“穿越〞年底主體竣工天津地下直徑線隧道盾構機已平安抵達盾構接收井，標志著我國最大直徑的鐵路隧道施工取得圓滿成功，這也是國內第一條成功穿越城市的大直徑鐵路隧道。地下直徑線起自天津站，終至天津西站，全長約5公里，其中盾構隧道長2146米，盾構直徑12米，單洞雙線，鐵路列車雙向行駛，是我國首次在軟土地基采用大直徑盾構施工。盾構施工于2021年8月5日開始，歷時21個月工期，平安到達盾構接收井，成功穿越二十多處風險點，沒有發生一起危險狀況，工程質量良好。CRIC視點：地下直徑線是連接天津站和天津西站兩大鐵路交通樞紐的重要節點工程，它的建設將津秦高鐵同京滬高鐵相連，形成我國南北走向的鐵路運輸高速客運大通道，對進一步完善本市鐵路樞紐網功能，提高運輸能力將起到至關重要的作用。津中心商務區啟建3座橋梁打破海河兩岸交通瓶頸7月啟動安陽道橋建設、下半年啟動濱河南路橋建設、年底啟動于新道橋建設，年內濱海新區中心商務區三座橋梁將開工建設，建成后海河開啟橋、海門大橋將停止開啟，打破中心商務區海河兩岸交通瓶頸，便捷于家堡金融區、響螺灣商務區、大沽地區、新港地區間的相互聯系。目前，安陽道橋已經完成前期工作，下月即將開工建設。安陽道跨海河大橋西接響螺灣商務區和大沽生活區，東接于家堡金融區，橋梁總長857米，橋寬25米—44米，雙向六車道，通航凈高為12米。造型別致的安陽道橋將成為濱海新區連接海河兩岸的重要交通樞紐，還將成為海河上一道亮麗的風景線。同時，濱河南路橋、于新道橋也正在積極地進行著規劃設計和前期準備，預計年內開工。除這三座橋梁外，中央大道海河隧道也在積極地建設中，目前已經完成了關鍵工序——沉管的沉放、對接、管底注漿施工，海河隧道沉管段已貫穿。按照方案，今年年內海河隧道將主體完工，待海河隧道建成通車后也將成為24小時不間斷的過河通道。未來，濱海新區還將通過跨海河橋梁的建設，使濱海新區核心區域的跨海河通道平均間距由現狀的8公里，縮短至3公里左右。CRIC視點：中心商務區以海河及中央大道為開展軸，以于家堡及響螺灣為核心，擁有于家堡金融區、響螺灣商務區、天堿解放路商業區、大沽宜居新區、藍鯨島五大板塊。蜿蜒穿行的海河給商務區增添了活力和浪漫情懷，但成為了兩岸聯系的交通瓶頸。三座橋梁的修建能夠極大程度的緩解交通壓力，打破交通瓶頸。濱?！昂ＤХ建曇黄诳⒐?月可享海嘯式沖浪濱海海魔方工程建設的成都天友旅游集團透露，新區內首個旅游工程——“海魔方〞一期工程已根本竣工，預計將于7月開張納客。屆時，游客不僅可以在炎炎夏日體驗海嘯式真空造浪池，還可以在冬季來此游覽首屆濱海冰雪節。天津歡樂海魔方文化休閑園總占地約1平方公里，按照國家5A級旅游景區的標準建設，主要建設集體驗、休閑、娛樂、度假為一體具有國際先進水平的大型水文化旅游地。工程共分為中國北方死海、大型室外主題公園、市內鹽療泥療館、特色酒店群、風情商業街、中國旅游產品交易中心等版塊。工程由水上樂園、室內鹽療館、漁人碼頭、五星級酒店、酒店附屬獨立度假屋和度假公寓等組成。其中，歡樂海魔方嬉水樂園占地7萬平方米，建設工程包括海嘯沖浪、深海龍卷風、魔幻漩渦、漂流河、大型兒童水上游戲、水上過山車等18項世界頂級室外游樂設施和50條各式滑道以及以特色鹽文化為主題的康體中心工程。CRIC視點：濱海新區相關的生活娛樂配套逐漸齊備，并且設計高端，能夠表現濱海新區中心商務區的定位，可以吸引大量的游客，是濱海新區開展的一個兩點。4市場動態4.1市場綜述市場連續走強，政策微調和剛需釋放支撐起本輪反彈行情，但市場經歷了較長時間的調控，各家企業的運營表現不一，震蕩的市場環境催生房地產行業洗牌，資產重組、合作經營、并購參股等消息頻出。這是一個行業開展的必經階段，也標志著行業逐漸走向成熟。優勢資源整合，有助于擺脫現在企業的困境，綠城和融創的聯手就是一個代表動作，而目前2月的市場復蘇，還尚不能緩解地產行業的資金危機，多家企業被爆出資產負債率過高，更多的尋求融資渠道。與境遇不佳的企業形成鮮明比照的是，近期天津土地市場表現強勢，城市核心的重點地塊，陸續上市成交，局部企業表現出雄厚的實力，獲取高價土地。4.2市場資訊津生態城公屋6月迎首批居民滿足低收入職工家庭從中新生態城有關部門了解到，生態城公屋主要用于滿足生態城內就業的低收入家庭住房需求的住宅公屋6月交付使用。屆時，區內近20家企業的局部員工將成為首批住戶。該工程位于生態城南部起步區，和風路與中天大道交口處，共7棟569套住房。該公屋是在借鑒新加坡組屋和中國經濟適用房模式的根底上創造的全新住宅模式，以單元式小戶型為主，建筑面積均為60平方米，除臥室、衛生間、廚房外，每個戶型都有一個小書房。房屋全部精裝修后交付使用，并且帶家具、家電，住戶拎包就住。同時，入住后不能隨意對房屋格局進行更改。即將交付的公屋為12號樓和15號樓共計151套住房。按照相關規定，符合已婚；個人年收入不超過9萬元、家庭年收入不超過18萬元的生態城注冊企業職工，需通過所在單位統一進行購房資格申請。通過審查，生態城內已有近20家企業的局部員工符合條件，今年6月將首批入住公屋。CRIC視點：生態城的保障房工程，即將迎來入住，能夠解決一局部低收入職工假的的居住問題，是天津保障房工程的重要組成，也是天津濱海新區保障房工程的樣板，濱海新區隨著城區建設和開展，聚集了大量的外來人員，對居住形成了很大需求。未來濱海新區將有跟多的保障房產品上市，解決百姓的居住問題。天津今年新開工6個保障房工程提供1.7萬套房源6月5日，天津市國土房管部門發布今年本市開工保障性住房工程最新信息。今后，按照國家住建部要求，本市將在每月后10個工作日，公布保障性安居工程的實際開工套數、根本建成套數等信息。市住房保障網上的公告顯示，截至5月底，本市今年新開工的保障房工程包括：4個經濟適用住房工程，分別為北辰區宜興埠工程、河北區隆達新苑一期、津南區北馬集工程、薊縣新城工程；2個限價商品房工程，分別為濱海新區和暢園二期和東麗區楊臺工程?？傆嬏峁┍Ｕ戏考s1.7萬套。根據住房和城鄉建設部發出的通知，本市要在確定年度方案后20個工作日內，公開保障房開工套數、根本建成套數等年度建設方案任務量，還需公開列入年度開工方案的建設工程清單。此外，還要求公開保障房的分配政策信息、分配對象信息、分配房源信息等。CRIC視點：截止本次，已經是天津第三次公布保障房完成情況，為的是集大成的保持保障房工程的公正性和透明性，是的老百姓能夠真正的享受大國家保障的福利政策，同時標準保障房的施工建設，完成天津市值得的保障房建設任務。津將升級住房保障管理系統建統一數據平臺今年，天津將進一步整合升級全市“住房保障管理系統〞，搭建起“地、房、人〞的統一數據平臺，嚴格落實“所有住房保障業務全部進網〞，加強保障房建設和分配監管。目前，本市房管部門正在進一步整合升級本市“住房保障管理系統〞，按照“三種住房、三種補貼〞框架，通過鏈接土地、房產“一張圖〞，建立居民住房、收入信息“兩個數據庫〞，監控保障房、保障對象、管理部門“三條線〞，搭建起“地、房、人〞的統一數據平臺，實現精細化、一體化管理。CRIC視點：住房保障管理系統的升級，是天津市住房管理平臺搭建的重點構成，三種住房全部實行網絡數據平臺式管理，讓天津市的住房管理更加的科學，對于房屋補貼以及資格審核將更加標準。新系統將增加或強化申請家庭的申請審核管理、監管核查、保障房工程建設和使用管理等多個功能模塊，涵蓋全市保障性住房工程房源、保障對象、準入標準、公示審核、房源使用、租金收繳、補貼發放、動態監管等內容，直觀、實時地展示全市住房保障管理動態。臨港經濟區14萬平方米藍領公寓開工建設臨港經濟區啟動10平方公里行政商務區建設，一期14萬平方米的藍領公寓全面開工，綜合配套效勞區首批65萬平方米鄰里中心全部封頂，臨港經濟區不斷完善生活配套設施建設，為區內的常住人口打造良好的生活環境。自2004年正式開工建設以來，臨港經濟區在近8年的時間里為天津新增了140多平方公里陸域，拓展了50公里以上岸線，開辟了兩條深水航道——大沽沙航道、高沙嶺航道。截至目前，臨港經濟區招商引資已過3000億元。目前，臨港經濟區10平方公里的行政商務區已經啟動建設，綜合配套效勞區首批65萬平方米鄰里中心已全部封頂，藍領公寓一期14萬平方米的工程開工建設。臨港經濟區藍領公寓位于渤海28路與黃河道交口，總用地面積約18萬平方米，規劃建筑總面積27萬平方米，由職工公寓和配套公建組成，總設計容納人口31600人，定性為公共租賃住房，屬于保障房范疇。目前，總建筑面積14萬平方米的藍領公寓一期工程已經全面開工建設，預計明年一期工程將建成竣工。CRIC視點：隨著工程的落戶、投產，臨港經濟區的人口也在不斷地增加，據相關部門預測，2021年臨港人口總規模將達10萬人。為此，臨港經濟區依據建設現代化城市的理念，充分利用岸線、海域資源，將臨港經濟區建設成為濱海新區的海之門。臨港經濟區行政商務區一期規劃面積15平方公里，常住人口25萬人，主要功能包括居住、行政商務、金融會展、商貿文娛、醫療教育等，不僅為臨港經濟區的居民提供環境優美、綠色生態、便捷高效的居住生活載體，同時也提供高品質的生活環境和商業環境。津北辰區青光鎮城中村改造7個村拆遷地塊實現清零北辰區正在城中村改造工作中，青光鎮城中村改造指揮部負責的楊咀村、劉房子村7個還遷地塊拆遷實現“清零〞，標志著楊咀村城中村改造工作實現重大突破，農民們住樓房、遷新居的目標越來越近。除一期還遷地塊內已建成10幢還遷樓外，其余6個還遷地塊空曠一片。目前，這些地塊的地上物已全部清理完畢，涉及還遷房建設的各項工作正在有序展開。此次青光鎮負責撤除的還遷地塊規劃總占地面積達49.91萬平方米，地上建筑面積74.42萬平方米，地下建筑面積20萬平方米，將建成還遷樓73棟，共7184套住宅。CRIC視點：天津市的城中村改造進入如火如荼，天津北部的北辰區青光鎮就是城中村改造的重點工程，加大城中村改造不僅僅是改善了村民的居住環境，讓村民搬進新居，同時對整個片區實現統一規劃，打造新的整潔的城區，并且能夠整理出更多開發土地，為地區的開展提供幫助。萬通地產為天津城開置業提供1.5億元擔保萬通地產于6月19日發布公告，公告稱萬通地產為天津城開置業提供1.504億元的擔保。

公告顯示，加上本次擔保，萬通地產對外擔保累計數量已經到達22.010億元。萬通地產董事會認為此次貸款將有利于工程開發方案順利實施，取得預期收益，促進公司主營業務的開展。據了解，天津城開置業是萬通地產參股公司天津泰達城市開發〔持股比例為47%,泰達集團持股比例為53%，泰達集團也已對城開置業提供了擔?！车娜Y子公司，目前正在開發河?；▓@工程。截止2021年4月30日，該公司資產總額71,379萬元，負債總額67,642萬元，資產負債率為95%。CRIC視點：萬通地產本次為天津城開提供的1.5億元的擔保，為了實現更多的融資，是對目前在開發工程提供資金支持，目前在嚴格的調控環境當中，個地產公司的資金層面都表現緊張，因此近期頻繁出現回購、擔保和并購等消息。香櫞報告做空恒大地產稱恒大已經資不抵債香櫞報告做空恒大地產〔03333.HK〕,稱其已資不抵債，一直向投資人匯報虛假的信息。報告指，恒大地產不是一個關于中國地產泡沫的故事；它濫用資本市場的支持以及政府貸款，以換取個人的中飽私囊、無限擴大，并將股東的錢揮霍在個人的各種愛好上。香櫞稱：“賄賂、過度支出以及表外交易支撐起了恒大的財務報表。恒大地產的處境十分糟糕，以至于在過去的一年中，連中國財政部都因其虛報財務數據而對其進行了處分。〞CRIC視點：專業的機構做空的不僅僅是恒大地產，而是對中國房地產行業進行了一次狙擊嘗試，本次的做空來勢洶洶，但恒大地產處理危機事件迅速，第一時間發布了相關聲明，不僅辟謠相關報告，同時對做空機構進行了強勢的還擊，但不可防止的，在股市上恒大地產遭受了一定的損失。中國的房地產上市企業逐漸增多，不僅僅能夠享受到，金融市場充分的資金，同時也會面臨到金融市場風險，因此需要上市公司做好充分的準備，預防危機的發生。綠城撤出津滬融創33.7億入股綠城9工程6月22日下午，上海綠城玫瑰園內，融創中國與綠城中國聯合宣布，綠城與融創將組建高端地產合作平臺--上海融創綠城控股，注冊資金20億，雙方各以10億元現金持有合營公司50%的股權。而后，綠城將旗下5個城市的9個優質地產工程相應股權注入合營公司，為此，融創需支付33.72億元作為合作對價。另外，如果工程后期需要，雙方將按照50%的股權各自出資。此次合作涉及到的9個工程中，位于上海的有3個，蘇州2個、無錫2個、常州1個、天津1個，可售面積合計251萬平方米。假設按目前市場價銷售，總可售額約450億元。CRIC視點：融創33.7億入股綠城9個工程，與其說是合作，不如稱作救命更加恰當，綠城在爆出資金問題以來，飽受金融市場的打壓，融資難度增加，并且土地儲藏和開發工程對資金的使用量也十分巨大，本次與融創的合作已經是第二次，同時前不久綠城與SOHO中國也提出了合作意向，不斷向外出售工程和尋求合作，吸納大量的資金，來維持綠城的運營。融創在此危急時刻頻繁出手，一方面是對市場有很強的信心，另一方面那么是有私交關系在里邊。地產行業近期的頻繁資產重組、并購也是調控在發揮作用。4.3土地資訊今年津總價最高地塊成交金融街17.5億元"折桂"6月6日，津和大〔掛〕2021-041號地塊國有建設用地以17.5億元總價被金融街融展〔天津〕投資摘得。據了解，該地塊是今年以來本市成交總價最高地塊，也是2021年本市和平區出讓的第一宗商住用地。金融街融展〔天津〕投資在本市土地交易中心以掛牌底價摘得津和大〔掛〕2021-041號地塊后，公告內容為：近日，金融街全資子公司金融街〔天津〕置業持股51%的金融街融展〔天津〕投資以總價17.5億元獲得了津和大〔掛〕2021-041號地塊國有建設用地使用權，并收到天津土地交易中心掛牌地塊成交確認書。該地塊位于和平區大沽北路東側，東至吉林路，南至哈爾濱道，西至大沽北路，北至長春道。該地塊總占地面積27541.2平方米。據該地塊公示信息顯示，該地塊總占地面積約2.75萬平方米，總建筑面積約21萬平方米。以成交總價17.5億元計算，該地塊綜合平均樓面價約8314元/平方米，其成交總價在今年年內成交地塊中居首位。據了解，金融街融展〔天津〕投資對于津和大〔掛〕2021-041號地塊內的A、B、C三地塊已進行初步規劃。其中，A、B兩塊居住用地的開發將定位于城市高端公寓，且住宅建筑最高將達62層，預計將成為本市住宅產品的最高建筑。另據透露，屬性為商業金融業的C地塊，總建筑面積94200平方米，未來將開發為高端寫字樓工程，進一步完善大沽北路區域的金融核心區功能。CRIC視點：金融街近期在市場頻繁制造轟動，去年成功拿下長江道大型商業地塊，今年再次獲取天津市核心區域的綜合商業地塊，表現出雄厚的資金實力，同時也能看的出天津是金融街重點布控區域。金融街憑借著津門津塔工程樹立了良好的形象，同時與保利合作的大都會也在熱銷當中，金融街所開發的工程均在城市的核心區域，公司對城市核心區域的商業和高端住宅開發有很好的經驗。將在天津市高端商品房市場占有重要的一席之地。原師大八里臺校區地塊下月掛牌出讓天津土地交易中心供地公告昨日顯示，原師大八里臺校區地塊將于7月9日至20日在土地交易中心掛牌并接受報價。起拍樓面價約9800元/平方米，創下本市土地出讓市場16個月以來的新高，預計未來上市銷售價格不會低于22000元/平方米。從2021年開始開工拆遷就備受關注的原師大八里臺校區，眼下已經成為土地交易中心的津西衛(掛)2021-066號地塊，并成為眾多開發企業格外關注的標的。據公示資料顯示，該地塊位于河西區衛津南路與吳家窯大街交口，東至空軍大院，南至平山道，西至衛津南路，北至吳家窯大街。地塊規劃用地性質為居住、商業金融業，出讓土地面積79955.9平方米，總建筑面積不得超過22.8萬平方米，居住建筑面積和商業金融業建筑面積比例為5：5，其中居住用地容積率不大于2.5，建筑高度不大于100米；商業金融業用地容積率不大于3.3，建筑高度不大于160米。起始價為223440萬元〔不含市政公用根底設施大配套費〕。此外，掛牌公告還顯示，目前仍位于該地塊內的天津師范大學附屬小學，也將于2021年7月31日前撤除。以該宗土地起始出讓價與“總建筑面積不得超過22.8萬平方米〞的規劃要求綜合計算，該地塊最低樓面價格約9800元/平方米。據業內人士透露，該地塊的最低樓面價格創本市2021年2月份以來16個月的新高。與近期土地市場的冷清局面相比，津西衛(掛)2021-066號地塊從拆遷伊始就成為各大企業關注的焦點。CRIC視點：本地塊作為河西區核心區域，在土地整理伊始就備受關注，多家實力房企與政府進行過接洽，而3月份天津市進行整體土地招商，在核心城區推出了24幅黃金地塊當中，就包含本地塊。地塊由于地處學府板塊，周邊有水上公園和天塔，并且交通條件較為便利，周邊的生活配套設施十分完備，作為原示范大學的主校區，該地塊更是擁有了一層文化底蘊，因此備受業界關注。在深處調控的市場環境當中，高價地塊出現，勢必會對市場形成沖擊。第二局部市場分析篇

1土地市場1.1市場綜述總體供需特征2021年6月市場供給土地76幅，成交98幅，整體供求比約為1：1.24，供給建設用地面積337.2萬平方米，成交面積421.69萬平方米，供求比約為1：1.25。土地供給量出現大幅減少，成交量減少幅度也較大，土地市場溢價率提升，同時流標率也大幅提升，經營性用地供求表現趨好。2021年6月，供給幅數為76，土地供給量銳減2021年6月，天津市土地公告數量為76幅，較上月減少43幅；公告土地建設用地面積為337.2萬平方米，環比減少46.09%，同比減少55.96%；公告土地建筑面積為435.31萬平方米，環比減少44.07%，同比減少44.21%。工業用地供給量大幅減少，導致土地總體供給量衰減。2021年6月，土地成交面積大幅減少成交單價大幅上揚2021年6月，本市土地公開交易市場有98宗土地成交，環比減少27.41%。成交的總建設用地面積約為421.69萬平方米，環比減少41.91%，同比減少39.71%；成交的規劃建筑面積約為508.87萬平方米，環比減少15.53%，同比減少37.15%。土地成交量大幅減少，大港出現多宗土地暫停掛牌，而在和平區核心區域土地成交帶動下，本月土地成交單價有很大幅度的提升。1.2本月公告土地分析2021年6月，天津市土地公告數量為76幅，工業土地供給量大幅減少，使得土地整體供給量銳減；公告土地建設用地面積為337.2萬平方米，環比減少46.09%，同比減少55.96%；公告土地建筑面積為435.31萬平方米，環比減少44.07%，同比減少44.21%6月，天津新增公告土地76幅，其中51幅為工業用地；居住類用地有10幅，其中3幅來自塘沽北塘區域；商業用地供給8幅，供給量大幅減少；綜合類型用地供給7幅。本月新增公告建設用地居住類用地面積為69.24萬平方米，占比為20.53%；工業用地面積為187.44萬平方米，占比55.59%；商業類用地面積為34.75萬平方米，占比為10.31%；綜合用地面積為45.77萬平方米，占比13.57%。6月，天津新增公告土地按土地建設用地面積算，本月市中心公告土地僅有1幅，土地面積8萬平方米，占總供給的2.37%；濱海新區土地，供給土地39.9萬平方米，占總供給的11.83%；環城四區新增土地77.49萬平方米，占比22.98%；遠郊區縣新增土地211.81萬平方米，占到總供給62.81%。6月，按全市公告建設用地面積算，天津新增土地公告中1萬平方米以下地塊面積為5.1萬平方米，占比1.51%；1-5萬平方米地塊面積109.49萬平方米，占比32.47%；5-10萬平方米面積為137.54萬平方米，占比40.79%；10萬平米以上地塊面積為85.07萬平方米，占25.23%。本月供給單幅土地面積有所減小，大面積工業、產業用地供給減少。圖1.2-1：天津市公告土地情況2021.6-2021.6天津市公告土地面積、數量走勢圖2021年6月天津市新增公告土地用途結構2021年6月天津市公告土地位置分布情況2021年6月天津市公告土地建設用地規模數據來源：CRIC1.3本月土地成交分析2021年6月，本市土地公開交易市場有98宗土地成交，環比減少27.41%。成交的總建設用地面積約為421.69萬平方米，環比減少41.91%，同比減少39.71%；成交的規劃建筑面積約為508.87萬平方米，環比減少15.53%，同比減少37.15%。盡管成交量大幅縮減，但是工業用地依舊是成交的主要構成。6月，天津土地出讓市場樓面地價大幅攀升，本月不僅是濱海新區成交一批石化經營用地，價格昂貴，更有和平區成交大幅綜合用地，樓面地價高達8313.54元/平方米，帶動價格暴漲。天津市本月樓面地價為1016.45元/平方米，環比上漲32.67%；成交土地單價為1226.59元/平方米，環比大漲92.91%。6月，成交宗地中平均單幅土地成交面積為4.49萬平方米，環比減少16.57%。單幅土地平均成交金額為0.55億元，環比增加60.94%。6月成交的98宗土地當中有7宗溢價地塊；其中一宗武清工業土地為負溢價。本月溢價地塊溢價率較高，多數為石油、石化經營用地，溢價最高到達570%。整體溢價率為1.79%，為12個月內最高水平。6月，天津土地市場成交主要來自于遠郊區縣的工業土地，中心城區有兩宗土地成交，均為和平區土地，合計成交土地面積2.92萬平米，占比0.69%；環城四區成交31.38萬平方米，占比為7.44%；濱海新區成交84.42萬平方米，占比為20.02%；遠郊區縣成交302.97萬平方米，占比為71.85%；按規劃建筑面積計算，中心城區成交21.45萬平方米，占比4.22%；環城四區成交44.13萬平方米，占比為8.67%；濱海新區成交91.11萬平方米，占比為17.9%；遠郊區縣成交352.18萬平方米，占比為69.21%；從樓面地價看，中心城區均價8511.42元/平方米；環城四區為1246.69元/平米、濱海新區為973.17元/平米、遠郊區縣本月樓面地價為542.3元/平方米。6月，本市成交土地中，按建設用地面積計算，工業用地成交總面積為301.06萬平方米，綜合類用地成交面積為17.48萬平米，住宅用地成交總面積為44.87萬平方米，商辦類用地成交面積58.29萬平方米。按規劃建筑面積計算，工業用地成交總面積為263.37萬平方米，綜合類型用地成交面積44.07，住宅用地成交總面積為75.79萬平方米，商辦類用地成交面積125.64萬平方米。本月工業用地樓面地價為308.18元/平方米，住宅類用地樓面地價1126.12元/平方米，商辦類用地樓面地價為975.2元/平方米；綜合型土地樓面地價為5178.23元/平方米。工業土地成交面積占到總成交面積的71.39%，而成交金額為8.12億元，居住類用地成交面積占比10.64%，但成交金額為8.54億。工業土地成交總量較大，但由于地價較低，對土地財政的實際幫助較小。6月，天津市土地市場流標率攀升，公示到期的116宗土地當中，成交98宗，未按期成交土地有18宗。未成交地塊土地面積為157.72萬平米，未成交土地面積占總公告土地面積的27.22%。大港區域就有12總土地，集體因故暫時停止掛牌，土地面積高達96.44萬平米，以商服和綜合類用地為主。正式流標土地一副，是寶坻商服用地。大量的土地流標，是土地市場不景氣的直接表現，但與此同時高價土地頻出，高溢價地塊出現，也表現出局部企業開始加大土地儲藏階段，優質地塊備受關注。圖1.3-1：天津市成交土地情況2021.6-2021.6天津土地月度成交量情況圖2021.6-2021.6天津土地成交價格走勢圖2021.6-2021.6天津土地市場單幅土地平均成交面積及金額2021.6-2021.6天津土地市場溢價走勢2021年6月天津土地市場成交區域分布情況2021年6月天津土地市場不同用途土地成交情況2021年6月天津土地市場流標土地情況數據來源：CRIC

1.4重點地塊分析1.4.1宗地情況介紹津和大〔掛〕2021-041號地塊位于天津和平區，受讓方金融街融展〔天津〕投資。表1.4-1：宗地根本情況表土地編號區域土地性質占地面積〔萬㎡〕建筑面積〔萬㎡〕容積率成交價〔萬元〕樓面地價〔元/㎡〕競得人津和大〔掛〕2021-041號和平區A：居住〔含商業〕0.8823.143.561750008313.54金融街融展〔天津〕投資B：居住〔含商業〕1.2318.496.90C：商業金融業0.6419.4214.70合計6.2721.051750008313.54土地地址天津和平區大沽路北側出讓方式掛牌成交日期2021-6-6數據來源：CRIC宗地位置圖1.4.2宗地成交情況津和大(掛)2021-041號地塊，于2021年6月6日，被金融街融展〔天津〕投資以17.5億元拍得，建筑面積21萬平方米，土地用途為城鎮住宅、商服，國有建設用地使用權出讓年限為城鎮住宅70年、商服40年。該地塊位于和平區大沽北路東側，四至范圍為：東至吉林路，南至哈爾濱道，西至大沽北路，北至長春道〔以掛牌文件附圖為準〕。出讓地塊總面積27541.2平方米。其中地塊A：土地面積8820.9平方米，土地用途為居住〔含商業〕，建筑面積31400〔含商業7600平方米〕，建筑密度65%，建筑限高75米。出讓地塊B：土地面積12312.2平方米，土地用途為居住〔含商業〕，建筑面積84900〔含商業5400平方米〕，建筑密度40%，建筑限高180米。出讓地塊C：土地面積6408.1平方米，土地用途為商業金融業，建筑面積94200，建筑密度55%，建筑限高210米。

1.4.3宗地所在區域價值分析天津傳統商圈歷來就是以和平區為主要代表，南京路、濱江道商業圈作為和平區的中心繁華地帶，隨著近幾年城市建設規模與力度的加大，傳統市中心的住宅功能漸漸被商務功能所超越，內在氣質也在提升，硬件設施、管理水平、業態結構等多方面都得到了重新調整。伴隨著海河大開發的逐步完善，其沿岸高端商務功能也逐漸顯現出來。未來天津的海河經濟帶將以六大節點為依托，重點開展商貿業、餐飲業、國際會展業、文化旅游業、金融商務效勞業、房地產業六大產業。在開展經濟的同時，還將進一步改善對海河生態環境的保護與建設，促進二者協調開展，從而使海河周邊區域成為適宜人居和創業的經濟帶、文化帶和景觀帶。而海河經濟帶，帶來的遠景預期，促進了海河金融城的開展，一座座高端寫字樓拔地而起，億元樓宇鱗次櫛比。區域規劃圖該地塊位于和平區，商務核心區域，地理位置優越，交通便利，并且臨近海河，居者可悠然尊享城市頂級水岸生活。工程規劃總建筑面積21.05萬平方米，集首席住宅、商業、河景酒店式公寓、豪華城市公寓、地標寫字樓、綜合文化中心等業態于一身。隨著海河商業的不斷升級，勢必會帶動寫字樓、酒店式公寓等商務類型的開展，共同助推海河經濟的開展，一大批高端工程陸續建設、落成，海河兩岸將成為天津高端商務、商業的聚集中心，辦公和消費環境也將進一步升級，成為天津最繁華的經濟地帶。土地現狀2土地現狀1土地現狀2土地現狀11.4.4土地周邊狀況周邊配套：【生活配套】天津口腔醫院、天津總醫院、宴賓樓飯莊、津灣廣場【商業配套】津灣廣場、環球金融中心、天津圣·瑞吉斯酒店、建設銀行、遠洋賓館【交通配套】天津站、地鐵1號線、公交4路、觀光1路等【其他配套】和平少兒圖書館、繁華皇家商務會館津灣廣場天津市口腔醫院津灣廣場天津市口腔醫院天津站遠洋賓館天津站遠洋賓館土地市場:表1.4-2：周邊土地情況土地名稱土地用途出讓方式占地面積〔m2〕成交時間樓面地價〔元/m2〕津和營〔掛〕2021-251號商服掛牌1970.62021-018196.24津和金〔掛〕2021-048號商業金融業掛牌1655.62021-0618925.00數據來源：CRIC和平區經過多年開發，已經沒有太多的土地供給，近期成交的兩塊土地，占地面積較小，獨立設計開發難度較大，對本月重點的地塊未來產生的競爭力較小。住宅工程：表1.4-3：周邊工程情況工程名稱產品類型開盤日期建筑面積〔m2〕銷售價格〔元/㎡〕開發企業環球金融中心商業、住宅2021-2-2850.37萬28000-32000金融街〔天津〕置業泰安道五大院商業、住宅2021-7-2135.6萬40000天泰置業開展數據來源：CRIC 此區域中，集住宅、商業的大型綜合體工程較少，環球金融中心與本地塊為同一開發商，共同組建天津的新商務中心，泰安道五大院被市政府定位為現代金融、商務旅游和現代效勞業的核心區。但其與本地塊相比，體量較小，并是以原始街區和歷史建筑的保存和改造為依托的旅游商業區，與本地塊未來規劃的區域商務中心相比，核心競爭力有所區別，但仍會產生威脅。1.4.5宗地SWOT分析 S〔優勢〕：海河沿岸的提升改造，周邊商務配套的完善，開發商的品牌優勢，使這塊位于城市核心區域價格不菲的黃金地塊未來升值空間巨大，集商業、居住、娛樂、休閑于一體，將成為天津的新地標。W〔弱勢〕：與周邊以成熟的競品綜合體工程相比起步較晚，前期的規劃設計和后期的營銷推廣投入較大。獨特的地理位置制約了工程的交通流量和停車位的短缺。0〔機遇〕：周邊缺乏精品住宅，其彌補本區域的精英階層的居住休閑需求，并成為本地都市高端商業圈的重要一環，其商業地產的開展空間也不可估量。T〔危險〕：開發商近期的大筆借貸和投入，對于工程較長的開發周期和當前尚不明朗的市場調控政策而言，風險較高。1.4.6前景近兩年來，隨著城市經濟水平的快速開展，天津的商業市場受到來自國內外品牌開發商的青睞，如金融街控股、中糧集團、保利集團、萬達集團、仁恒置地等實力企業都紛紛落戶天津搶占商機，其中不乏具有國際化商業和文化特點的標志性商業地產工程。隨著城市化加速推進，天津金融效勞業開展逐漸升級，天津的商業地產發生著巨大的改變。隨城市建設以及海河沿岸的深入開發，海河板塊以其坐擁便利的中心城區配套和盡享自然資源等諸多優勢，成為天津市最具品質優勢、最成規模、最成氣候的板塊，吸引著眾多世界知名企業和工程的落戶，促成了海河沿線寫字樓的配套和效勞持續提升，頂級商務中心氣勢鋒芒畢露，強大的聚集效應使海河板塊成為時下天津最具開展潛力的商務中心。在天津，海河沿岸那么具備了得天獨厚的配套優勢，如今在海河邊擁有一處辦公場所，是企業實力的象征。海河沿線成熟的交通配套，是該板塊吸引眾多企業入駐的重要因素，也是其成為津城高端寫字樓聚集地的核心誘因。以環球金融中心為例，工程坐落于和平區大沽北路的海河之畔，處于城市的中心位置，與天津東站10分鐘左右步行距離，城際聯通京津，半小時接軌首都，30分鐘車程直達濱海機場；咫尺濱江道商圈、恒隆廣場、意式風情街等天津大型綜合商業配套；地鐵2、3號線和津濱輕軌也在此交匯。據悉，地鐵2、3號線也于近期開通，

2、3號線的開通必將進一步提高沿線及其自身工程的商業價值。相信，隨著海河區域的不斷開展，海河沿岸寸土寸金的土地資源，以金融街控股的商業地產開發實力，此地塊必將成為最具開展潛力的商務核心區域，帶動中心城區全面提升，表達北方經濟中心繁榮繁華和效勞輻射功能的標志性區。也正是因此，預計此工程未來“無需推銷，就已俏銷〞。

2商品房市場分析2.1市場綜述天津商品房市場持續走強，盡管供給量大幅縮減，但是成交量創造了調控以來最正確業績，商品房供給面積143.49萬平米，環比減少38.97%，保障房、商業、辦公產品的供給量均大幅減少，辦公產品供給面積6.72萬平米，較5月份減少20萬平方米。商品房成交面積為113.13萬平米，環比上漲18.01，同比增長24.16%，不僅是成交量大幅上漲，價格也出現大幅上漲，成交均價為11458元/平方米，環比上漲9.34%。本月的熱銷，商業產品表現更加明顯，也是因為商業的熱銷，使得商品房增幅明顯。目前市場上并沒有出現因為工程熱銷，而大幅上調產品價格的現象，由于經歷了較長周期的調控壓力，市場還需要快速銷售，回籠資金。2.2商品房市場數據表表2.2-1：2021.6-2021.6商品房供給、成交、價格走勢一覽表月份供給面積(萬平方米)成交面積(萬平方米)成交均價〔元平方米〕2021.6195.4891.12103552021.7237.49104.77101372021.8209.36109.10101032021.9334.61109.5298852021.10190.1386.88101472021.11197.2561.50109972021.12214.6766.59116102021.179.1821.74104152021.283.1042.77101062021.3133.4087.76106632021.4114.2671.28106792021.5235.1395.87104802021.6143.49113.1311458數據來源：CRIC2.3商品房市場供求關系及量價走勢分析供求關系分析2021年6月份，天津市商品房新增供給量為143.49萬平方米，環比下降38.97%，同比下降26.6%；商品房成交量為113.13萬平方米，環比上漲18.01%，同比上漲24.16%。商品房供求比為1：0.79，一輪批量的加推、開盤后，市場供給量大幅減少，但需求被充分調動，成交量持續增長，市場供大于求局面有所緩解。由于連續的上漲行情，局部需求害怕錯過低價行情，停止觀望，加速入市。圖2.3-1：2021.6-2021.6天津市商品房供求關系及量價走勢情況2021.6-2021.6天津商品房市場供求比照情況數據來源：CRIC供給分析2021年6月份，商品房新增供給量為143.49萬平方米，環比減少38.97%，同比上漲26.6%；其中，住宅供給量為121.73萬平方米，較上月減