北京市房地產市場調研報告

目錄一、北京城市概況： 11、地理區位 12、行政區域 13、人文環境 24、交通情況 3二、宏觀經濟開展概述 61、經濟總量分析 62.產業結構分析 63、固定資產投資分析 74、居民消費力分析 8三、城市重點規劃和開展趨勢 91.城市開展戰略 92.城市規劃戰略 93.重大經濟工程動態 11四、房地產行業開展概述 131、房地產開發投資情況 132、房地產市場消費分析 163、房地產市場結構分析 174、房地產政策 19五、土地市場分析 201、土地交易情況 202、土地市場分析 21六、五證辦理前提條件 22七、品牌開發商分析 26八、持續開展建議 26

北京城市概況：1、地理區位北京中心位于北緯39度54分20秒，東經116度25分29秒。位于華北平原西北邊緣。毗鄰渤海灣，上靠遼東半島，下臨山東半島。北京與天津相鄰，并與天津一起被河北省環繞。西部是太行山山脈余脈的西山，北部是燕山山脈的軍都山，兩山在南口關溝相交，形成一個向東南展開的半圓形大山彎，人們稱之為“北京彎〞，它所圍繞的小平原即為北京小平原。2、行政區域北京市共轄16個市轄區、2個縣，具體劃分如下：3、人文環境歷史人文北京是有著三千年歷史的國家歷史文化名城。北京在歷史上曾為六朝都城，在從燕國起的2000多年里，建造了許多宏偉壯麗的宮廷建筑，使北京成為中國擁有帝王宮殿、園林、廟壇和陵墓數量最多，內容最豐富的城市。其中北京故宮，明朝時叫大內宮城，清朝時叫紫禁城，這里原為明、清兩代的皇宮，住過24個皇帝，建筑宏偉壯觀，完美地表達了中國傳統的古典風格和東方風格，是中國乃至全世界現存最大的宮殿，是中華民族珍貴的文化遺民族宗教北京市人口中擁有全國56個民族成份，除漢族外，回、滿、蒙古、朝鮮族人口均超過萬人。北京市少數民族人口分布仍呈現大分散、小聚居的特點。這一特點首先表達在全市18個區縣都有少數民族居住和生活。普查數據顯示，北京市的任意一個區縣都至少有15個以上的民族。其次，城近郊區是少數民族相對集中的地區。普查數據顯示，居住在城近郊區的少數民族人口為41.1萬人，占在京居住少數民族人口總量的70.2%。在全市18個區縣中，少數民族人口數量分布最多的三個區縣都集中在城近郊區，分別是朝陽區11.5萬人、海淀區10.1萬人、豐臺區4.9萬人。北京地區的宗教有：佛教(其分支藏傳佛教，俗稱“喇嘛教〞)、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教。它們對各自的信教群眾產生不同的作用。特別是佛教、道教和伊斯蘭教，還對北京的歷史、文化、藝術的開展有過深遠的影響，據不完全統計，1988年北京市共有各種宗教徒近5萬名。其中，天主教徒人數最多，有3萬余名；伊斯蘭教徒12000名(“開齋節〞時的統計)；佛教和道教的教徒，僅據寺廟道觀的統計有600多名，藏傳佛教雍和宮一處就有87名。宗教職業人員共有440名，其中天主教100名，基督教106名，伊斯蘭教78名，佛教67名，道教2名，藏傳佛教87名。北京市主要的宗教活動場所有40多處，著名的教堂有：天主教有東堂、南堂；基督教有缸瓦市教堂、崇文門教堂。清真寺有牛街清真寺、東四清真寺、花市清真寺。屬于佛教的有：廣化寺、通教寺；屬于喇嘛教的有：雍和宮、西黃寺。道教有：白云觀。4、交通情況公路：北京市城區的路網結構以矩形環狀為主，道路多以此為依托，與經緯線平行網狀分布。先后依托城市擴展，建設了二、三、四、五和六環路。截至2021年，全市公路里程20670公里，城市道路里程6206公里，京哈、京津、京滬、京臺〔未完工〕、京開、京港澳、京昆〔未完工〕、京藏、京新〔未完工〕、京承等多條高速公路流經北京。航空——北京首都國際機場北京建有全國最大的機場--北京首都國際機場〔BeijingCapitalInternationalAirport，PEK〕，位于北京市順義區〔行政上屬于朝陽區〕，距北京市中心20公里。幾乎所有北京的國內國際航班均在北京首都國際機場?？亢推痫w。北京首都國際機場是中國國際航空〔AirChina〕的主要中心。鐵路北京全市鐵路總里程962公里，京秦鐵路、京哈鐵路、京滬鐵路、京九鐵路、京廣鐵路、京原鐵路、京包鐵路、京承鐵路、京通鐵路等多條鐵路干線聚集于此。京津城際鐵路已于2021年8月1日正式開通，北京和天津兩地的路程縮短為半小時。目前北京主要火車站有北京站、北京南站、北京西站、北京北站和北京東站。按照規劃，未來以北京為中心的高速鐵路建成后，8小時可以到達除新疆、西藏外的全部省份。軌道交通北京地鐵始建于1965年7月1日，1969年10月1日第一條地鐵線路建成通車，使北京成為中國第一個擁有地鐵的城市。目前已建成的地鐵和輕軌共14條〔1號、2號、4號、5號、8號、9號、10號、15號、機場線、八通線、昌平縣、房山線、大興線、亦莊線〕，客流超過1000萬人次居亞洲第二〔僅次于東京〕。北京地鐵目前實行全程2元票制，成為國內票價最低的城市軌道交通系統。宏觀經濟開展概述1、經濟總量分析2021年1季度北京市實現地區生產總值3,762億元，按可比價格計算，同比增長7%，增速較去年同期下降1.6個百分點。2.產業結構分析數據來源：北京統計局數據來源：北京統計局53.8%北京市三大產業結構根本按照第一產業：第二產業：第三產業=1%：27%：72%。并且多年來產業結構變化幅度小，總體結構趨于穩定，顯示北京已經步入效勞性社會。53.8%目前北京的世界500強全球總部數量到達41家，全球排名僅次于日本東京，位列世界第二位。北京的外資企業數量已經超過1.4萬家，創造了北京市四分之一的GDP、五分之一的稅收和十分之一的就業時機北京市六大支柱產業：電子信息業、汽車產業、石化產業、裝備制造業、醫藥產業和都市型工業。3、固定資產投資分析截至2021年第一季度，全市完成全社會固定資產投資935.5億元，比上年同期增長+15.2%。全社會投資中，城鎮固定資產投資完成874.3億元，同比增長+13.9%；農村固定資產投資完成61.2億元，增長+36.2%。城鎮投資中，房地產開發投資完成451.7億元，增長+8.7%。4、居民消費力分析人均可支配收入與人均消費性支出2021年北京城鎮居民人均可支配收入到達32903元，比上年增長13.2%；扣除價格因素后，實際增長7.2%。人均消費性支出219027，比上年增長11.2%，扣除價格因素后，實際增長6.1%。社會消費品零售總額2021年北京實現社會消費品零售額6900.3億元，比上年增長10.8%。限額以上批發和零售企業中，石油及制品類實現零售額570.7億元，增長30.3%；文化辦公用品類實現零售額360.8億元，增長43.2%；金銀珠寶類實現零售額317.4億元，增長54.8%；汽車類實現零售額1313.2億元，下降21.1%。城市重點規劃和開展趨勢1.城市開展戰略北京是世界著名古都和現代國際城市同時也是中華人民共和國的首都——全國的政治中心、文化中心。根據?北京城市總體規劃(2004年—2021年)?將北京城市開展目標確定為“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市〞。按照中央對北京做好“四個效勞〞的工作要求，強化首都職能；充分發揮首都優勢，進一步開展以現代效勞業、高新技術產業和現代制造業為核心的首都經濟，不斷增強城市的綜合輻射帶動能力，提升國際化程度和國際影響力；弘揚歷史文化，大力開展文化產業，形成具有高度包容性、多元化的世界文化名城；創造充分的就業和創業時機，建設空氣清新、環境優美、生態良好的宜居城市。創立以人為本、和諧開展、經濟繁榮、社會安定的首善之區2.城市規劃戰略在北京市域范圍內，構建“兩軸－兩帶－多中心〞的城市空間結構。

〔1〕兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統中軸線的南北軸。

〔2〕兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部開展帶〞和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部生態帶〞?！?〕多中心：指在市域范圍內建設多個效勞全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關村高科技園區核心區、奧林匹克中心區、中央商務區〔CBD〕、海淀山后地區科技創新中心、順義現代制造業基地、通州綜合效勞中心、亦莊高新技術產業開展中心和石景山綜合效勞中心等。北京根據“優化疏解首都功能核心區，完善提升城市功能拓展區，重點建設城市開展新區，適度開發生態修養開展區〞的要求，優化產業空間布局，打造六大高端產業功能區，使之成為表達首都勢能優勢，最具經濟活力、市場競爭力、產業輻射力的戰略增長極；同時形成假設干各具特色、優勢互補的專業集聚區。規劃開展趨勢：根據北京?北京城市總體規劃(2004年—2021年)?，北京列出了未來開展的階段目標。第一步：2004年至2021年，北京要率先在全國根本實現現代化，構建現代國際城市的根本框架；第二步：2021年至2021年，全面實現現代化，確立北京具有鮮明特色的現代國際城市的地位；第三步：2021年至2050年左右，北京將建設成為經濟、社會、生態全面協調開展的可持續的城市，進入世界城市行列。3.重大經濟工程動態近期重點規劃及建設：加快推動城市空間結構調整，加強市域生態環境和交通市政根底設施建設。進一步改善生態環境，實施第二道綠化隔離地區建設，加強環境污染防治，防沙治沙，防治水土流失，完成“三河兩灘〞五大風沙危害區的治理。加強綜合交通體系建設，確保以軌道交通為主的公交骨干線路及其樞紐、場站設施建設。加快京津間的快速通道建設，適時啟動京包、京承、京平等高速公路建設工程。加強市政根底設施建設，發揮根底設施建設的帶動和引導作用。加強水源、能源工程建設，保障南水北調中線、西電東送、陜甘寧天然氣進京等重點工程的順利進行；防治水污染，加強污水處理廠及相關設施的建設；加強城市環衛設施建設，建設垃圾處理廠、消納場和燃燒廠。全面啟動實施通州、順義、亦莊等重點新城的建設。加快重點新城交通市政根底設施等重大工程的規劃建設。高品質、高標準建設新城的教育、文化和醫療衛生等公共效勞設施，提高新城的吸引力。根據首都經濟的開展方向與產業布局，積極引導產業和人口向東部開展帶特別是重點新城的集中，改變產業布局分散的狀況，促進形成具有競爭優勢的產業集群。加快中心城調整優化。盡快啟動首鋼的搬遷改造，集中力量建設中關村高科技園區核心區、奧林匹克中心區、中央商務區(CBD)、海淀山后地區科技創新中心等重要城市職能中心。整治“城中村〞。解決中心城配套“欠帳〞問題，通過城市用地功能調整，完善中心城公共效勞設施、城市綠化、道路及市政根底設施的合理配置。加強中心城的次干路、支路系統建設，改善步行、自行車出行條件。加大中心城綠地系統建設力度，完善第一道綠化隔離地區建設。加強信息網絡工程和信息平安建設，提高信息化水平。搬遷有重大平安隱患的危險源，建立首都綜合防災減災體系，提高應對城市災害的能力。積極推進村鎮建設。加快實施村鎮歸并整合，加強農村根底設施建設，支持并引導一批根底好、區位條件優越的重點鎮快速開展。加快實施搬遷山區生存與開展條件惡劣的村莊。逐步建立和完善農村居民點的公共效勞設施體系。加強舊城保護與資源整合。積極探索舊城整體保護與有機更新的新模式，加快開展符合舊城空間形態的文化旅游產業，增強開展活力，促進舊城復興。嚴格保護古都風貌并逐步改善居民的生活條件。加強舊城公共效勞設施的整合與共享，切實提高舊城整體運行效率，有效防止重復建設。房地產行業開展概述1、房地產開發投資情況2021年北京房地產投資額為3036億元，比上年增長10.1%。房投/固投約等于56%比2021年上升3%。多年來北京房投/固投接近50%，顯示房地產正處于快速開展階段。2021年北京房地產投資額中宅投資1778.3億元，增長21.7%；辦公樓投資363.8億元，增長40.4%；商業營業用房投資296.7億元，下降11.8%。全市完成政策性住房投資746.1億元，比上年增長94.9%。商品房是施工面積北京商品房施工面積自2007出現滑坡，2021年大幅下降4.1%，10年始開始出現上漲，2021年北京市商品房施工面積為12065.4平米，較上一年上漲17.1%。商品房新開工情況北京商品房新開工面積根本與北京商品房施工面積契合，但新開工面積更能反映當前市場的變化情況，故其反映比商品房施工面積早。從上圖可以看出，北京房地產市場從2021年開始回暖，新開工面積大幅上漲。2021年到達3483萬平米。商品房竣工情況北京商品房竣工面積變化曲線大概與提前3年施工面積曲線契合，由于2007年始北京商品房施工面積與新開工面積皆有下降，故2021年北京商品房竣工面積顯示下降。2、房地產市場消費分析北京商品房銷售面積在2021年出現大幅下落，2021年報復性上漲，但在2021年國家宏觀政策調控開始后，下落了30.6%，截至2021年北京商品房銷售面積為1440萬平米，延續2021年下降趨勢，比上一年下降了12.2%。2021年1季度，北京新建商品住宅共成交10,430套，共計124.5萬平方米，同比降幅分別為34%和33%，環比降幅分別為24%和29%。1季度成交均價為19,223元/平方米，同比下跌13%，環比下跌9%。從各月來看，1月份，受春節因素和購房者降價預期的影響，成交量價跌至低谷；進入2月以來，央行提出繼續落實差異化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求，以及下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，使得局部剛性需求開始釋放；3月，隨著多家銀行下調首套房貸利率等綜合因素的影響，剛性需求進一步釋放，成交均價開始有所上升。3、房地產市場結構分析成交戶型面積段從各面積段的成交量占比來看，2021年1季度中小戶型的成交量占比環比有所上升，大戶型的成交量占比環比有所下降。1季度小于140平方米占比由56.4%上升+6.8個百分點到63.2%。其中80-90平方米和120-180平方米占比分別上升+3.8和+3.4個百分點。而300-400平方米及400平方米以上占比分別下降▼4.5和▼3.0個百分點?？蛻魜碓捶治觥跋拶彣暋跋拶J〞政策的嚴格執行，外地購房需求遭嚴重打壓北京“限購令〞目的是精確打擊外地購房需求的，原本奉獻北京樓市超過1/3總成交量的外地購房需求減少了超過七成。限購后成交套數中，本地戶籍客戶比重上升，外地戶籍客戶遭受嚴重打壓，港澳臺及外籍人士客戶比重下降，企業客戶增幅較大。4、房地產政策土地市場分析1、土地交易情況北京土地市場各季度整體成交情況時間宗數(宗)土地出讓金(億元)建設用地面積(萬㎡)規劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(元/㎡)平均溢價率2021Q146159298442360834.1%2021Q266167402600279011.4%2021Q363477341678703118.5%2021Q474252350609413810.0%2021Q1459718935727050.0%2021Q22748109166289421.3%同比變化-59.1%-71.2%-72.8%-72.3%3.7%9.9%北京2021Q2各用途土地成交情況用途宗數(宗)土地出讓金(億元)建設用地面積(萬㎡)規劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(元/㎡)平均溢價率建設用地面積占比住宅用地32811299,38133%10.5%商業/辦公用地51211.5304,034-10.6%工業用地198.486.2106.89742%79.0%合計27481091662,89421.3%100.0%今年二季度，全市共成交27宗土地。其中，住宅溢價率近33%，工業用地溢價率僅有2%，商業辦公用地全部以底價成交。整體來看，土地市場承接上季度表現依然冷清，而含有商業配套的住宅用地表現較為積極。27宗土地的總出讓金為48.16億元，同比銳減71.2%，這是近3年來，北京單季度土地出讓收入首次低于50億元。在成交的27宗土地中，僅有4宗為招標出讓；在掛牌出讓的宗地中，有19宗均以掛牌底價成交，另外4宗地有溢價現象2、土地市場分析二季度北京住宅用地共成交3宗，比去年同期減少11宗，其中4月成交2宗，6月成交1宗，而5月無成交；建設用地面積共計11萬平方米，同比減少90.9%；平均樓面地價為9,381元/平方米，同比上升142.1%，環比上升95.6%。五證辦理前提條件1、?建設用地規劃許可證?申報資料：1建設單位填寫完整并加蓋單位印章的?建設工程規劃許可及其他事項申報表?及建設單位出具的申報委托書2?北京市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書?及?北京市國有土地使用權出讓合同?3北京市發改委核發的?工程核準批復?。4?建設用地釘樁測量成果報告書?〔含?建設用地釘樁通知書?和?釘樁坐標成果通知書?5北京市規劃設計院出具的１/５００或１/２０００地形圖５份2、?國有土地使用權證?(土地登記)申報資料：1土地登記申請書、法人代表身份證明書、委托書2?土地使用權出讓成交確認書?及?北京市國有土地使用權出讓合同?3繳納地價款及契稅，取得?地價款繳納情況證明書?及契稅的完稅憑證4地籍調查成果〔原件〕：地籍調查表〔宗地周邊四鄰相關單位簽字蓋章〕；宗地界址點成果表；宗地圖5完成地籍調查公示，沒有疑義。6?企業法人營業執照?和?組織機構代碼證?3、?建設工程規劃許可證?申報資料：1建設單位填寫完整并加蓋單位印章的?建設工程規劃許可及其他事項申報表?及建設單位出具的申報委托書2北京市發改委核發的?工程核準批復?3?規劃意見書?及?建設工程設計方案審查意見?4竣工檔案登記文件——?城市建設工程辦理竣工檔案登記表?原件5?國土證?或?土地出讓合同?6園林綠化部門對建設方案綠化用地的審核意見7住宅工程需提交工程建設時序方案8根據工程需求提交其他相關部門的意見〔如文物等〕，9具有資質的設計單位按照前期規劃管理文件要求繪制的建設工程施工圖中的主要局部〔按Ａ４規格〔豎向〕裝訂成冊〕１套，另再附相同設計總平面圖５份〔建設單位為多個的需按增加的單位個數增加圖紙份數〕；〔施工圖紙的主要局部包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、根底平面圖、根底剖面圖各１份〕；4、?建筑工程施工許可證?申報資料1按規定填寫、蓋章的?建筑工程施工許可申請表?一式三份2法人委托書3建設工程規劃許可證正本、附件、附圖4?國有土地使用權證?或?土地出讓合同?5工程核準批復6工程年度投資方案。7建筑工程施工圖設計文件審查合格書原件8招投標管理部門出具的施工合同備案表9招投標管理部門出具的監理合同備案表10建筑施工企業平安生產管理人員平安生產考核合格證書〔B本、C本〕和?上、地下管線及建〔構〕筑物資料移交單〔表AQ-A-2〕?11人防部門出具的人防施工圖備案回執12消防部門出具的消防審查意見13建委出具的?北京市建筑節能設計審查備案登記表?14新型墻體材料專項基金及散裝水泥專項資金北京市非稅收入一般繳款書復印件〔第五聯，建筑節能設計審查用〕15完成質量監督注冊登記和平安監督備案16銀行出具的建設單位資金落實證明原件17通過公證的保函；5、?商品房預售許可證?1申請賬戶，辦理鑰匙盤，完成預測成果備案，上傳建委預售系統2商品房預售許可申請表〔預售系統生成打印〕及法人委托書3開發企業營業執照副本(營業執照須年檢合格，并在有效期內)4?房地產開發企業資質證書?(資質在有效期內)4?國有土地使用權證?或?土地出讓合同?5?地價款繳納情況證明書(預售)?(已交付全部土地使用權出讓金證明)，6?建設工程規劃許可證?及附件、附圖7?建筑工程施工許可證?8開戶銀行出具的投入開發建設的資金到達工程建設總投資的25％以上的證明9招