南京中航城商業綜合體工程可行性研究報告2021年10月18日

目錄目錄 2一、工程總論〔序〕 6〔一〕工程背景 61、工程名稱 62、開發公司背景簡介 63、研究工作依據 74、工程規劃設計要點 7〔二〕可行性研究結論 71、市場預測 72、工程建設進度 83、投資估算和資金籌措 84、工程綜合評價結論 9二、工程投資環境和宏觀市場研究 10宏觀經濟指標 101、GDP及其增長 102、人均GDP及其增長 113、固定資產投資及其增長 124、支柱產業開展狀況 125、人口數量及其特征 136、人均可支配收入及其增長 147、社會消費品零售總額及其增長 158、房地產開發完成投資額及其增長 15三、南京市房地產市場分析 17〔一〕甲級寫字樓市場分析 171、甲級寫字樓解析 172、南京甲級寫字樓市場開展概述 183、南京甲級寫字樓市場當前供給狀況 184、南京甲級寫字樓分布 195、南京甲級寫字樓市場需求狀況及空置率 196、南京甲級寫字樓市場租金及售價 207、南京甲級寫字樓市場未來供給狀況 218、本工程全面竣工時〔2021年〕面臨的市場狀況預測 229、南京甲級寫字樓市場小結 23〔二〕優質商業市場分析 241、優質商業定義 242、南京優質商業開展概述 243、南京優質商業市場當前供給狀況 254、南京現有優質商業分布 255、南京優質商業市場需求及空置率 266、南京優質商業市場租金 267、南京優質商業市場未來供給狀況及開展趨勢 278、南京優質商業市場小結 28〔三〕五星級酒店市場分析 291、南京五星級酒店市場開展概述 292、南京五星級酒店市場當前供給狀況 293、南京五星級酒店分布 304、南京五星級酒店需求狀況及入住率 315、南京五星級酒店平均房價趨勢 316、南京五星級酒店未來供給狀況及開展趨勢 327、南京五星級酒店市場小結 33〔四〕中高檔公寓市場分析 341、中高檔公寓定義 342、南京中高檔公寓市場開展概述 343、南京中高檔公寓市場當前供給狀況 344、南京中高檔公寓市場分布 355、南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 366、南京中高檔公寓市場售價趨勢 367、南京中高檔公寓市場未來供給狀況 378、南京中高檔公寓市場小結 37〔五〕國際標準效勞式公寓市場分析 381、國際標準效勞式公寓定義 382、南京國際標準效勞式公寓開展概述 383、南京國際標準效勞式公寓當前供給狀況 394、南京國際標準效勞式公寓需求狀況及出租率 405、南京國際標準效勞式公寓平均租金趨勢 406、南京國際標準效勞式公寓未來供給狀況 417、南京國際標準效勞式公寓市場小結 41四、工程分析與定位規劃 42〔一〕地塊解析 421、地理位置 422、周邊交通分析 423、工程周邊設施及景觀資源分布 444、地塊基地分析 44〔二〕工程分析〔SWOT分析〕 461、工程優勢〔Strength〕 462、工程劣勢〔Weakness〕 473、工程時機〔Opportunity〕 484、工程威脅〔Threats〕 48〔三〕工程評價 50五、工程定位與規劃 51〔一〕工程定位 511、工程整體定位 512、商業是城市綜合體的核心驅動力 523、持有型物業與銷售型物業關系 52〔二〕城市綜合體各元素初步定位 541、工程商業定位方向研判 542、其他功能的初步定位 55(三)各功能板塊開展概念 561、商業 562、甲級寫字樓 573、酒店及效勞式公寓 574、銷售型物業開展定位 58(四)工程經營管理 59六、工程開發建設進度安排 60〔一〕工程整體開發建設的原那么 601、工程整體開發目標 602、工程開發時序原那么 61〔二〕工程開發橫道圖 62七、投資估算與資金籌措 64〔一〕工程總投資估算 64〔二〕資金籌措 651、資金來源 652、工程籌資方案 65八、對該工程的財務評價 65〔一〕評價的根本假設 66〔二〕財務分析結果 671、編制現金流量表 672、財務指標 703、敏感度分析 71〔三〕財務評價 721、可行性 722、償債能力評價 72九、工程風險分析及防范措施 73〔一〕國家宏觀調控政策分析及相應措施 731、穩定房價不等于降低房產的絕對價位 732、房價調控不等于短期內降低房價上漲的速度 743、宏觀調控不改行業長期向好 744、商業地產前景廣闊，商業地產是未來重要投資方向 745、相應措施 75〔二〕政府行政管理行為對工程的影響及相應的措施 76〔三〕施工建設過程中的風險及防范措施 77〔四〕市場風險及防范措施 791、南京商業地產前景較好 792、控制市場風險措施 79〔五〕內部經營管理的風險及防范措施 811、科學的決策管理程序 812、嚴格的工作流程制度和審批程序制度 813、公正的招投標管理制度 814、施工管理制度 815、嚴密的財務管理制度 826、營銷及招商管理制度 82

序〔一〕市場分析南京作為長江中下游的一座大型經濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的效勞吸引了大批中外商家、游客。根據市場調查，南京市宏觀經濟保持穩定的增長勢頭，運行良好，城市具有競爭力，南京市常住人口持續穩定增長，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消費品零售總額逐年攀升，顯示出持續強勁的市場購置力。近年來，南京消費結構逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活潑，消費品市場規模不斷擴大。1、甲級寫字樓市場分析南京甲級寫字樓市場從2003年開始進入快速開展時期主要聚集在鼓樓區、白下區和玄武區，大多數的甲級寫字樓以小產權出售，純租賃型的物業稀缺，整體市場的品質距離上海北京的同類型物業有差距。南京市甲級寫字樓現存量54萬平方米，未來3年新增供給量高達86萬平方米，每年吸納量才5-10萬平方米，供求失衡，空置率已達預警狀態，根據歷史數據預測，從2003開始至2021年底，南京市甲級寫字樓市場預計約有200萬平方米的市場存量，但累計的有效吸納量預計只有約84萬平方米，差距非常巨大。市場處于高風險運行水平，假設市場需求未得到有效放大，極可能出現供過于求、嚴重積壓的情況。但有個性化特征、具有國際標準硬件設施和物業管理水平的高檔辦公物業在市場上仍然比重很少。2、優質商業市場南京優質商形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統府四大集聚區，從2000年開始進入開展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業街在2005年開始出現。南京優質商業整體空置率很低。未來優質商業工程以購物中心形式為主，大局部的未來供給還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優質商業區域。雖然未來將有大量優質商業供給，但現階段人均商業面積僅為0.16平米，市場仍有空間。3、南京當前五星級酒店市場南京市五星級酒店市場在2000年進入了高速開展的時期，目前主要分布在市中心區域的鼓樓區、玄武區和白下區，平均入住率較為平穩，近三年來始終保持在70%以上，但各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平。未來供給以市中心鼓樓區為主，江寧、建鄴區、下關區和浦口區也將有局部供給。伴隨著供給量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為劇烈。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平。4、中高檔公寓市場2003年起，中高檔公寓新增供給放量，市場正式進入啟動階段，伴隨房地產市場形勢大好，2003－2007年新增供給集中放量。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區。未來供給量將大幅增加，建鄴區將成為未來主力成交區域，受土地供給限制，中心城區中高檔公寓價格將得到需求的有效支持。5、國際標準效勞式公寓市場目前南京效勞式公寓主要分布在鼓樓區、白下區和建鄴區，市場上缺乏純粹意義上的效勞式公寓工程和知名運營商。未來供給較少，2021年共有兩個工程合計353間客房的供給，對外經濟的良好的開展態勢使得效勞式公寓未來開展前景向好?！捕彻こ潭ㄎ?、工程整體定位打造南京地標級的城市綜合體工程同南京其它區域相比，在地理位置和區域規模上所具有的特別優勢，使其具備成為城市核心商業中心的條件，非常有望成為南京商業格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據南京的商業主導地位。結合工程自身特點，以商業為核心的驅動力，建設高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標！2、工程規模：持有型物業與銷售型物業規模比例持有型物業是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規劃工程形象，以高檔次高標準打造工程獨特優勢，打造城市級地標。持有型商業及辦公樓物業可以帶來長期、穩定的收益，可持續性開展能力較強。城市綜合體的開發是一個周期長，投入大得開發過程，而持有型物業的財務回收期是一個長期的過程，在工程較長的開發周期內，銷售型物業是維持工程健康財務狀況得重要組成局部?？紤]本工程前期開展資金充足，為企業長遠利益考慮，開展較大規模的持有型物業，同時在工程投入期，保證穩健的現金流，開展42%得銷售型物業。持有型商業中商業20萬平米，寫字樓20萬平米，酒店6.5萬平米，效勞式公寓2.5萬平米，銷售型物業中商業街5萬，soho辦公10萬，高檔公寓20萬平米。3、持有型物業定位城市綜合體中商業是城市綜合體的關鍵組成元素，由于工程龐大的體量以及較好的地理位置,故南京工程商業宜采取城市級購物中心+購物公園〔街區〕+文化娛樂中心的混合模式開展，以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業主題的產品。其他功能以商業為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推開工程資產升值。根據商業定位的不同，綜合體其他構成元素配置不同。寫字樓開展甲級寫字樓，酒店和公寓是提升工程形象和品質的重要配套和組成局部，工程將引入國際知名酒店和公寓品牌。4、銷售型物業開展定位基于工程的自然、地理條件、交通以及工程周邊完整的商業商務配套，高級公寓開展為此中心城區高尚居住區。結合現狀局部商業及辦公現狀，soho商務樓以滿足中小企業辦公需求為主?！踩彻こ涕_發建設進度安排工程方案從2021年1月開始施工，預計建設工期為7年，即工程可望于2021年底全部竣工。本工程沒有太大的資金壓力，側重開發能擴大工程影響力的產品類型，商業早期入市可以為后續開發產品提供配套，并且早期樹立工程品牌形象。酒店和寫字樓工程入市進一步提升工程的整體形象。從開發中期開始，各種產品租售結合，住宅公寓產品分期開發?！菜摹惩顿Y估算與資金籌措本工程開發建設的投資總額〔含資本化利息〕為985,341.37萬元，建筑面積為84萬平方米，公司總投資約98.5億元，其中自有資金按國家規定35%計算約34.5億元，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋〔五〕工程的財務評價財務分析結果說明，工程內部收益率達13.22%〔稅前〕，稅前財務凈現值為266，253.58萬元，NPV﹥0，那么未來的現金流足以抵償原始投資；說明已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本本錢，能夠增加股東財富；投資回收期為15.36年，說明在開發產品計算期內能回收投資，本工程可行?！擦彻こ田L險分析及防范措施建議本工程組合一批既懂地產又懂商業和金融的專家和專業公司，更好地協調、監督和管理商業地產開展。工程加強與本地政府的協調公關能力，建立良好的內部經營管理的風險及防范措施，建立良好的施工建設過程中的風險及防范措施，有效地控制工程風險。一、工程總論〔一〕工程背景1、工程名稱南京中山東路518號城市綜合體〔暫定名〕工程2、開發公司背景簡介中國航空工業集團公司〔簡稱“中航工業〞〕是由中央管理的國有特大型企業，是國家授權投資的機構，由原中國航空工業第一、第二集團公司重組整合而成立。集團公司設有防務、運輸機、發動機、直升機、機載設備與系統、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資產管理等10大產業板塊，下轄近200家子公司〔分公司〕、有20多家上市公司，中國航空工業集團公司秉承“航空報國、強軍富民〞宗旨，弘揚“敬業誠信、創新超越〞理念，牢牢把握財富革命的契機，大力實施“市場化改革、專業化整合、資本化運作、國際化開拓、產業化開展〞，謀求更高更快更強的開展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。中航城以“開啟城市未來〞的高度，打造中國首席城市綜合體品牌。通過“中航城模式在各重點城市的復制，為構筑城市繁華，實現城市升級和增值做出奉獻。中航城在南京，將依靠母公司-中國航空工業集團龐大的實力，與國際資本融合，整合國際頂級團隊資源，以高度的戰略眼光和遠見，為南京市的城市建設和經濟建設帶來一個嶄新的局面。結合南京的城市特性，鑒于目前國內和國際都對城市綜合體開發形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規劃不可無視的重要領域，同時也是城市未來開展的新趨勢，為了開展和繁榮南京市的經濟建設，為南京市民提供嶄新的商業、商務和生活的城市空間。3、研究工作依據?房地產開發工程經濟評價方法?〔建設部：建標[2000]205號〕?建設工程經濟評價方法與參數?〔國家計委、建設部：計投資[1993]530號〕?關于印發經濟評估方法的通知?及附件〔中國國際工程咨詢公司：咨經[1998]11號〕?南京市建設工程價格信息?4、工程規劃設計要點工程的規劃設計要點見下表。工程規劃設計要點表序號名稱單位數據0土地號——1總占地面積公頃39.52總建筑面積萬平方米843控制指標說明——〔二〕可行性研究結論1、市場預測根據市場調查，南京市宏觀經濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業地產供給，但與本工程比擬而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯通的類似工程在南京市區比擬缺乏，同一區域范圍內，產品同質化競爭不高。2、工程建設進度工程方案從2021年1月開始施工，由于本工程規模較大，并且工程要求高，因此預計建設工期為7年，即工程可望于2021年底全部竣工。3、投資估算和資金籌措投資估算本工程開發建設的投資總額〔含資本化利息〕為9853417萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項本錢費用的估算額及單價詳見下表。工程總投資估算表資金籌措本工程的資金來源主要包括自有資金〔資本金〕、銀行貸款和預售收入等。公司總投資約98.5億元，其中自有資金按國家規定35%計算約34.5億元，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋。工程資金籌措表序號資金來源金額用途1公司自籌34.5億支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產；公司前期開辦費用；前期工程費的支付，墊支的流動資金等。2銀行貸款64億支付建安工程費、根底設施費、公共設施配套費、開發期間費等開發費用。3預售開發產品收入工程竣工后的尾款結算。合計98.5億備注：籌資款取整數4、工程綜合評價結論本工程屬房地產商業開發工程，符合國家城鎮商業開發建設產業政策，工程已立項，具備開發條件，建設資金籌措方案已擬定，現場建設條件具備。本工程選址適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合市場主流需求。從財務分析結果說明，工程內部收益率達13.22%〔稅前〕，稅前財務凈現值為266，253.58萬元，具有良好的經濟效益；此外，本工程具有較強的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。工程綜合評價結論：本工程具有良好的經濟效益、社會效益和環境效益，本工程可行。二、工程投資環境和宏觀市場研究南京作為長江中下游的一座大型經濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的效勞吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經濟得到了長足的開展，城鄉居民收入和消費水平逐年上升，消費結構逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活潑，消費品市場規模不斷擴大。宏觀經濟指標1、GDP及其增長南京地區GDP增長趨勢較為穩定：2003年南京地區生產總值增長勢頭加速，約1,576億元生產總值較之2002年，增長了約21.4%。2004年的生產總值更是到達了2,067億元，年增幅約31.2%；2005年，受國家宏觀經濟調控的影響，增幅放緩，當年增幅15.1%；此后增長勢頭放緩，至2007年，GDP年增長率約18.1%，2003年至2007年GDP年均復合增長率約20.1%；2021年，全市實現地區生產總值3775億元，按可比價格計算，比上年增長12.1%；穩定的增長勢頭說明了南京經濟環境良好的開展態勢以及市場對于經濟開展的較強信心。2、人均GDP及其增長南京地區人均GDP始終保持著較為穩定的增長勢頭：2003年至2005年，南京市人均GDP增長加速，年均增幅保持在20%以上；2006年，受人口數量的增長影響，當年人均GDP為39,379元，較之上年出現-3.8%的負增長；至2007年，當年的人均GDP年增長率約13.9%，重新呈現快速增長的勢頭；2021年，按常住人口計算的人均地區生產總值到達50327元，按可比價格計算，比上年增長9.1%；人均GDP穩定的增長勢頭說明了南京消費能力保持穩定增長的態勢。3、固定資產投資及其增長南京市固定資產投資逐年增幅趨緩：南京市固定資產投資2007年為1,868億元，較之2006年增長了15.7%，略高于2005年至2006年的15%的漲幅；既2003年約58.2%左右的漲幅后，之后的增長態勢均較為平穩，但是增幅較之2003年有了一定的下降，但是總體運行態勢較為穩定，2003年至2007年的年均復合增長率為18.3%；2021年全市完成全社會固定資產投資額2154.17億元，比上年增長15.3%；南京市固定資產投資持續穩定的增長背后，房地產投資成為主要動力之一。4、支柱產業開展狀況南京市支柱產業開展運行態勢良好：2007年，南京市規模以上工業企業實現工業總產值約5,792億元，同口徑比照〔采用新的統計口徑〕，比上年增長22.3%；全市當年工業四大支柱產業〔電子、石化、鋼鐵、汽車〕實現總產值到達約3,985億元，同口徑比照〔采用新的統計口徑〕增長21.7%；四大支柱產業的總產值占到了全市規模以上工業總產值約68.8%的比重。并且2007年當年完成新產品產值770.14億元，增長46.1%。5、人口數量及其特征南京市常住人口持續穩定增長：截止至2007年底，南京市常住人口數量到達了741.3萬人，較之2006年增加了22.24萬人，增長了3.1%；2004年南京市市取消了農業戶口、非農業戶口、地方城鎮戶口等各種戶口性質，統一為“居民戶口〞，并放寬了外地購房、投資、就業人員的落戶政策，這一舉措促進了南京常住人口數量的增長，同時也吸引大批人才落戶南京；2021年底，南京市戶籍人口約為624.46萬人，其中市區人口為541.24萬人，較之上年增加了6.85萬人，人口向市區集聚的趨勢較為明顯，這將進一步促進房地產市場的開展。6、人均可支配收入及其增長南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經過2005年約29.3%的增長頂峰后，近兩年來增速放緩，2006年和2007年的年增幅分別為16.9%和15.8%：2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長，2003年至2007年的年均復合增長率約為18.8%；2007年，南京市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比擬于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區域處于前列；據抽樣調查，2021年全市城市居民人均可支配收入為23122.69元，比上年增長13.8%。7、社會消費品零售總額及其增長南京市城市消費品零售總額逐年攀升，2003年至2007年間的年均復合增長率約為23.1%，顯示出持續強勁的市場購置力：2004年，城市消費品零售總額約864億元，較之上年增長約43.9%，主要是由于南京市消費品市場投資環境的改善，批發和零售業、住宿和餐飲業在南京市得到長足的開展；伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩定的增長勢頭，2021年全市城市消費品零售總額約為1651.82億元，較之上年增長約19.7%。8、房地產開發完成投資額及其增長南京市房地產開發完成投資額自2003年來保持著較好的增長勢頭：2004年，受整體良好的經濟環境的影響，房地產開發完成投資額約為293億元，增長率也到達新高約59.3%；2005年，中央房地產宏觀調控政策直接影響到了房地產投資市場，當年的的房地產開發投資額約為296億元，較之上年僅僅微漲1.1%；2006年和2007年伴隨著房地產市場的整體升溫，房地產開發完成投資額穩步大幅增長，兩年分別完成351億元和446億元，年增幅分別為18.6%和27%；2021年，受世界經濟環境影響，完成房地產開發投資額508.17億元，增長13.9%。三、南京市房地產市場分析〔一〕甲級寫字樓市場分析1、甲級寫字樓解析關于甲級寫字樓缺乏統一的官方定義，本節研究的“甲級寫字樓〞是指：位于南京河東中心城區，硬件設施到達甲級標準的寫字樓物業；甲級寫字樓的建筑形態主要為高層；根據甲級寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級寫字樓市場主要劃分鼓樓區、玄武區和白下區，而作為新興開展區域的建鄴區將會在未來供給的市場局部涉及。甲級寫字樓標準：2、南京甲級寫字樓市場開展概述甲級寫字樓最早出現在1997年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿中心、南京國際貿易中心等一批較早的知名甲級寫字樓工程；和其他的二線城市一樣，南京的甲級寫字樓市場的一個顯著特點就是“散賣〞為主,純租賃工程很少；近兩年，南京甲級寫字樓市場表現較為活潑，一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓工程為南京的甲級寫字樓市場添加亮點。3、南京甲級寫字樓市場當前供給狀況截至2007年底，南京市共有約54萬平方米的甲級寫字樓供給；2003年至2007年的年均增長率約為8%左右；2005-2006年是南京甲級寫字樓供給最為集中的年份，而且絕大局部集中在鼓樓區域，白下和玄武區供給體量相近；經歷了2006年較為集中的供給頂峰后，2007年的供給量呈現了減緩的趨勢。4、南京甲級寫字樓分布5、南京甲級寫字樓市場需求狀況及空置率南京甲級寫字樓市場的銷售率水平在2003-2005年保持著較高的水平，當年的吸納量均超過了當年新增供給，主要由于消化之前的市場存量；2006年起，由于當年的新增供給量較大，到達了139,662平方米，導致2006年和2007年的銷售率放緩，當年的銷售率分別為39.33%和29.59%。南京市甲級寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大，從2003年的19.1%至2005年的9.9%，下降了9.2%左右，主要是由于市場租賃需求強勁所致；至2006年起，新增供給量的增大使得2006年當年的空置率為19.8%，而2007年的空置率為15.1%,較之上年的稍有改善，當年的市場新增供給較少也是主要原因之一；盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓工程根本能保持85%-90%的出租率,但由于樓宇品質明顯低于上海和北京的同類型物業，局部跨國公司進駐南京無法找到適宜的辦公樓，導致甲級寫字樓市場無法得到進一步升級。6、南京甲級寫字樓市場租金及售價受房地產市場高速開展的影響下，自2004年起，租金呈現穩步上升的走勢，2004-2005年的租金年均增長率保持在7%左右。至2006年起至2007年，租金大幅提升，年均租金增長率到達了16%和12%；2003年至2007年，南京甲級寫字樓租金的年均復合增長率約為11%；南京地區甲級寫字樓的租金約為為3-5元/平方米/天，市中心區域的局部優質甲級寫字樓租金，如世貿中心〔金陵飯店西樓〕和置地廣場的租金可以到達4.3-5元/平方米/天。南京市甲級寫字樓的平均售價當前約為人民幣14,417元/平方米；自2004年起，售價呈現上升的走勢，但是2006年由于供給較大，2006年和2007年的平均售價漲幅僅為14%和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明顯減緩；2003年至2007年甲級寫字樓售價年均復合增長率約為20%,伴隨著土地升值和建造本錢的增加，售價保持著較為穩定的增長勢頭。7、南京甲級寫字樓市場未來供給狀況2021-2021年將是南京市甲級寫字摟集中上市供給的時段，總供給體量約在86萬平方米左右；2021年的供給量約為42萬平方米，伴隨著河西新城CBD區域的開發建設，建鄴區的甲級寫字樓的供給體量加大，2021年該區域的供給量約為18.5萬平方米，占到當年總供給量的44%；一批高質量寫字樓將會陸續上市，如紫峰大廈、南京國際廣場、金陵飯店二期等，這些優質工程必將提升甲級寫字樓市場的整體品質和租售價格水平。8、本工程全面竣工時〔2021年〕面臨的市場狀況預測市場供給量預測2003-2007年甲級寫字樓供給的年均增長率約為8%，截止07年底供給量約為54萬平方米；2021-2021年大量甲級寫字樓將集中面世，供給量共約86萬平方米；市場數據，2003至2021年甲級寫字樓的年均供給量約為17.5萬平方米；按平均每年新增10萬平方米的供給量保守預測，至2021年底南京市甲級寫字樓市場總供給量約為200萬平方米。市場需求量預測2003-2007年甲級寫字樓的年吸納量在2萬-12萬平方米之間變化，波動很大；甲級寫字樓的空置率在10%-20%區間，處于供給失衡的預警狀態；按平均每年6萬平方米的吸納量估計，至2021年底南京市甲級寫字樓總吸納量約為84萬平方米。市場風險預測預計至2021年底，南京市甲級寫字樓市場約有200萬平方米的市場存量與累計84萬平方米的市場吸納量，兩者之間存在很大的差距，市場風險巨大。9、南京甲級寫字樓市場小結南京甲級寫字樓市場從2003南京甲級寫字樓市場從2003年開始進入快速開展時期南京甲級寫字樓主要聚集在鼓樓區、白下區和玄武區整體市場的品質距離上海北京的同類型物業有差距大多數的甲級寫字樓以小產權出售，純租賃型的物業稀缺南京未來甲級寫字樓市場紫峰、南京國際廣場等高品質、地標性的工程將有助于整體市場品質提升紫峰、南京國際廣場等高品質、地標性的工程將有助于整體市場品質提升未來寫字樓市場供給激增市場吸收能力有限，存在供過于求、嚴重積壓的風險

〔二〕優質商業市場分析1、優質商業定義本節研究的“優質商業設施〞是指：位于南京中心城區，有國際一線品牌及國際二線品牌，國內一線及二線品牌入駐、具有一定規?！步ㄖ娣e5,000平米以上〕的商業設施；優質商業設施的形態包括百貨商店、購物中心以及精品商業街；根據優質商業的集聚程度，我們將南京市優質商業主要劃分為新街口、湖南路、總統府商業街、珠江路四個區域。2、南京優質商業開展概述南京市的優質商業開展歷史悠久，可以追溯到19世紀50年代；當前的商業形式以百貨形態為主；近幾年，南京的優質商業市場，正從由百貨形態壟斷天下向購物中心、精品商業街等形式過渡。3、南京優質商業市場當前供給狀況截至2007年底，南京市共有57.64萬平米的優質商業設施供給；歷年增長率14.98％，人均優質商業面積為0.16平米〔以中心城區人口為基準〕；約有43％的優質商業設施在2001年前已經開業，最早的可以追溯到1957年；1999年及2000年是南京優質商業開業最集中的年份，而且絕大局部集中在新街口區域；在最近的幾年間，開業量最大的是2005年；并且此年也首次出現了新的商業形式，即購物中心與精品商業街。4、南京現有優質商業分布5、南京優質商業市場需求及空置率由于南京市的優質商業設施多以百貨形態為主，因此空置率水平較低；截至2007年底的空置率為1.56％；百貨形態的商業設施入駐率都在100％；購物中心形態與精品商業街形態的優質商業物業設施，入駐情況也較為理想；“德基廣場〞的入駐率為98％，“1912〞的入駐率為97.5％。6、南京優質商業市場租金南京市優質商業設施的首層平均租金當前為人民幣22.2元/平米/天，年均增長率3.75％；南京市優質商業的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數額的租金；一種是扣率〔營業額提成〕，即按單店銷售額的固定比例支付租金；由于南京現有優質商業多為百貨形態，因此扣率的租金形式居主導地位：精品商業街采用固定租金的形式：1912當前租金的范圍從5元/平米/天～8元/平米/天。7、南京優質商業市場未來供給狀況及開展趨勢未來三年每年優質商業的上市量根本持平，平均每年26萬方左右；未來三年內，新街口區域將集中37％的未來優質商業供給；2021年末，新街口仍然是優質商業最集聚的區域，但其集聚程度將從現在的65％降到49％；河西新城與夫子廟將開展成為新興的優質商業區域；特別是河西新城，隨著CBD開發的推進，大量優質商業物業上市，將占到未來總量供給的29％；越來越多的購物中心形式的商業正在逐漸出現。8、南京優質商業市場小結南京優質商業市場從2000年開始進入開展時期，目前主要以百貨商場為主南京優質商業形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統府四大集聚區南京優質商業市場從2000年開始進入開展時期，目前主要以百貨商場為主南京優質商業形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統府四大集聚區購物中心、精品商業街在2005年開始出現由于以百貨形式為主，南京優質商業整體空置率很低未來優質商業工程以購物中心形式為主大局部的優質商業未來供給還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優質商業區域雖然未來將有大量優質商業供給，但現階段人均商業面積僅為未來優質商業工程以購物中心形式為主大局部的優質商業未來供給還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優質商業區域雖然未來將有大量優質商業供給，但現階段人均商業面積僅為0.16平米，市場仍有空間

〔三〕五星級酒店市場分析1、南京五星級酒店市場開展概述南京市的老五星級酒店主要為上世紀八十年代后期新建的局部酒店，上世紀九十年代與本世紀初大量五星級酒店的開展使五星級酒店市場供給步入了頂峰期；1983年，位于鼓樓區的金陵飯店開業成為南京市第一家五星級酒店；進入2000年，南京酒店業進入了快速開展的階段，外資不斷進入，五星級酒店越發受到青睞。2、南京五星級酒店市場當前供給狀況截至2007年底，南京市五星級酒店數量約為16家，總客房數約4,839間；2003年后南京五星級酒店市場的供給量較為平穩，之后在2004年和2006年供給量激增，共增加客房數1,235間，其中僅2006年內就有4家五星級酒店開業，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供給客房數約867間；目前市場主要以國內酒店酒店管理公司為主，如國內知名的金陵酒店管理公司；國際品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的25%〔約1,200間〕，增長速度緩慢。3、南京五星級酒店分布南京市五星級酒店主要分布在玄武區、鼓樓區、秦淮區、白下區和江寧區；南京市的五星級酒店主要分布在市中心區域，其中鼓樓區和玄武區五星級酒店客房數分別占到總供給量的49%和22%,合計約3424間客房;白下區和秦淮區緊隨其后約占到總數的13%和9%；江寧區僅僅占到總量的7%；五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業區，且伴隨著江寧經濟技術開發區的開展，區域內也有一定量的供給以滿足與日俱增的消費需求。4、南京五星級酒店需求狀況及入住率南京市的五星級酒店一直保持較為穩定的入住率，2005年-2007年。年平均入住率從71.9%上升至73.6%，增幅較??；這主要是由于2006年五星級供給量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解；相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準，市場需求充足。5、南京五星級酒店平均房價趨勢與南京五星酒店穩定較高入住率成比照的是其相對較低的房價，2005年和2006年的平均房價僅為500元/間/天和504元/間/天。至2007年，平均房價較之上年有了大幅的提升，增長幅度到達7.57%，2007年平均房價到達了540元/間/天；造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰〞的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在600元/間/天左右。6、南京五星級酒店未來供給狀況及開展趨勢2021-2021年間南京市將有16家五星級酒店〔包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期〕上市，總計客房數約4,339間，其中國際管理酒店未來供給約1,600間；2021年和2021年將成為供給量最為集中的兩年，兩年的供給量約占到了未來供給總量的91%(3,437間客房),2021年五星級酒店的供給數量劇減僅有建鄴區有約250間客房的供給；市中心區域仍然是五星級酒店的的聚集地，大量的新增供給在滿足日益增長的商務、會展需求的同時，對競爭日趨劇烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗，頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅冰，實現整體提升；未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五星級酒店供給量的增加將對老酒店提出了較為嚴峻的挑戰，促使老酒店在軟硬件設施、效勞質量等條件上進行升級。7、南京五星級酒店市場小結南京當前五星級酒店市場南京市五星級酒店市場進入南京市五星級酒店市場進入2000年，進入了高速開展的時期目前五星級酒店主要分布在市中心區域的鼓樓區、玄武區和白下區五星級酒店的年平均入住率較為平穩，近三年來始終保持在70%以上各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平未來供給以市中心鼓樓區為主，江寧、建鄴區、下關區和浦口區也將有局部供給伴隨著供給量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為劇烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平南京未來未來供給以市中心鼓樓區為主，江寧、建鄴區、下關區和浦口區也將有局部供給伴隨著供給量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為劇烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平

〔四〕中高檔公寓市場分析1、中高檔公寓定義本節主要研究南京的中高檔公寓市場〔不包括別墅〕，主要指位于市中心區域〔鼓樓區，玄武區、白下區、秦淮區和建鄴區〕，目前銷售均價在8,000元以上的公寓工程。2、南京中高檔公寓市場開展概述南京中高檔公寓市場起步于2001年，代表性工程有金鷹國際花園等；2003年起中高檔公寓供給出現放量，年均新增面積超過100萬平方米，其中2004年到達197萬平方米的近年峰值；各區中，鼓樓、建鄴兩區開展迅速，2002－2007年累計上市面積均到達200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席。3、南京中高檔公寓市場當前供給狀況2003－2007，南京中高檔公寓累計供給穩定增長，年復合增長率到達47.8％，至2007年，市場累計供給量到達730萬平方米；2003年起全市中高檔公寓年新增供給超過100萬平方米，并在2004年到達197萬平方米的峰值；2005年起受土地供給限制及宏觀調控影響，新增供給逐年回落，2007年僅109萬平方米，成為2003年以來的最低值。4、南京中高檔公寓市場分布2002－07年中高檔公寓供給集中在中心五城區；鼓樓區中高檔公寓累計新增227萬平方米主導因素是中心城區的地段優勢；建鄴區中高檔公寓累計供給為198萬平方米市場開展主要得益于政府的河西新CBD規劃；白下區累計新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區域，工程地段較好。5、南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率2003－2007，南京中高檔公寓銷售率穩定增長，至2007年累計增加14.5個百分點，到達97.4％，市場需求旺盛；2003－2007，南京中高檔公寓銷售面積與新增供給呈同步開展態勢，總量相差較少，市場表現健康；2005年起，受中心城區可用地減少預期的影響，銷售面積首度超過同期供給，市場出現供不應求的供需格局。6、南京中高檔公寓市場售價趨勢2007年，南京中高端公寓平均售價為9,139元/平方米，較2003年累計上漲98.3％，漲幅較大。7、南京中高檔公寓市場未來供給狀況未來三年內，南京全市中高檔公寓供給仍將保持較高水平，不過供給量有逐年減少的趨勢；受中心城區可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供給主要集中在建鄴區。8、南京中高檔公寓市場小結2003年起，中高檔公寓新增供給放量，市場正式進入啟動階段伴隨房地產市場形勢大好，20032003年起，中高檔公寓新增供給放量，市場正式進入啟動階段伴隨房地產市場形勢大好，2003－2007年新增供給集中放量中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區隨著河西CBD的打造，建鄴區逐漸成為中高檔公寓的主要供給區域之一未來供給量將大幅增加中心城區銷售將保持較高水平，建鄴區將成為未來主力成交區域受土地供給限制，中心城區中高檔公寓價格將得到需求的有效支持南京未來未來供給量將大幅增加中心城區銷售將保持較高水平，建鄴區將成為未來主力成交區域受土地供給限制，中心城區中高檔公寓價格將得到需求的有效支持

〔五〕國際標準效勞式公寓市場分析1、國際標準效勞式公寓定義根據南京的市場實際狀況，本節研究的“國際標準效勞式公寓〞是指：高品質的建設標準：擁有很高的設計、建筑標準，在外立面，內部硬件設施方面大幅高于普通高檔公寓，局部工程成為地標性建筑；配套設施：擁有豐富，高質量的生活配套設施，相當于4-5星級酒店標準，均提供健身房、室內游泳池、網球場或相關的豪華會所效勞；物業管理：國際知名酒店管理集團管理或相應級別的物業管理公司，提供完整、便捷的物業效勞；家居裝修：豪華室內裝修，采用國際家俱、廚衛品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環境。南京目前市場上的國際標準效勞式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的局部大面積的酒店客房；2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業將成為南京第一所真正意義上的國際標準效勞式公寓。2、南京國際標準效勞式公寓開展概述1998年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業，標志著國際標準效勞式公寓的雛形進入南京；2001年是南京市國際標準效勞式公寓市場的新增供給最為集中的一年，當年供給量約194間；2001年后，南京國際標準效勞式公寓的開展一直是停滯不前，直至2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業，標志著真正意義上的國際知名效勞式公寓品牌進入南京，為未來市場開展帶來良好的契機。3、南京國際標準效勞式公寓當前供給狀況至2007年底，南京市國際標準效勞式公寓數量為5家，總客房數約425間；2000年前南京僅有一家國際標準效勞式公寓功能的酒店(南京金絲利喜來登酒店〕，而客房數僅僅只有21間；直至2001年，新增供給驟然激增，蘇寧環球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業為市場新增了約194間客房的供給；2001年后南京效勞式公寓缺乏新增供給；2007年擁有210間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業，當年的新增供給幾乎相當于之前的歷史供給總和。4、南京國際標準效勞式公寓需求狀況及出租率南京市的效勞式公寓的年平均出租率近兩年來呈現下降的走勢，2005年全市年平均出租率為92%，2006年的平均出租率較之2005年降低了8%，當年平均出租率維持在84%，主要是由于占當時全市供給總量的56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降20%；主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在工程結束后歸國而導致→市場規模較小，經營較易受單一事件影響，整體經營風險較大；2007年全市的效勞式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于建鄴區的仁恒輝盛閣國際公寓在當年11月入市，其當年激增的供給量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續走低至60%是導致整體市場平均出租率走低的直接原因。5、南京國際標準效勞式公寓平均租金趨勢南京市效勞式公寓的的租金水平根本保持平穩上升的態勢，2005年的平均租金為251元/平方米/月，2006-2007年的租金水平保持不變，根本維持在255元/平方米/月的水平；跨國公司加大進駐南京的力度和外籍人士數量的增加，尤其是高端商務人士的數量的增加對于效勞式公寓租金的增長起著一定的推動作用；由于建鄴區仁恒盛輝閣國際公寓在2007年開業，地理位置的劣勢在一定程度上表達在其相對較低的租金水平上僅為210元/平方米/月，比照上海目前的國際標準甲級效勞式公寓平均租金270元/平方米/月，未來還有很大的開展空間。6、南京國際標準效勞式公寓未來供給狀況2021-2021年間，目前所知的僅有兩個國際標準效勞式公寓工程將于2021年上市，且兩個工程均位于市中心的鼓樓區，其中最引人注目的是位于南京國際廣場的效勞式公寓工程，此工程已被摩根士丹利收購，且交由其全資擁有的物業管理公司置茂行進行管理。7、南京國際標準效勞式公寓市場小結目前南京效勞式公寓主要分布在鼓樓區、白下區和建鄴區市場上缺乏純粹意義上的效勞式公寓工程和知名運營商主要客群為長期居住和工作的中高端外籍商務人士受市場新增供給和客源市場等客觀因素影響，近年來出租率呈下降趨勢目前南京效勞式公寓主要分布在鼓樓區、白下區和建鄴區市場上缺乏純粹意義上的效勞式公寓工程和知名運營商主要客群為長期居住和工作的中高端外籍商務人士受市場新增供給和客源市場等客觀因素影響，近年來出租率呈下降趨勢未來供給較少，2021年共有兩個工程合計353未來供給較少，2021年共有兩個工程合計353間客房的供給大力引進國際知名效勞式公寓運營商品牌，打造純粹的國際標準效勞式公寓加強硬件設施的更新換代，加強市場競爭力，提升租金水平對外經濟的良好的開展態勢使得效勞式公寓未來開展前景向好

四、工程分析與定位規劃〔一〕地塊解析地塊所在位置地塊距離南京主要區域距離1、地理位置地塊所在位置地塊距離南京主要區域距離工程位于南京市中心區域，距新街口僅一步之遙。占地面積39.5萬平米。工程地塊北臨中山東路、南靠瑞金路，西臨龍蟠中路、東臨解放路；距離新街口2公里、距離南京市火車站5.5中山東路代表民國軸線的主干路，瑞金路是表達城市生活氣息的重要次干路。隨著新街口地區向東的聯合開展，新街口中心區的功能逐步沿中山東路向以東地區輻射，必將影響到工程的價值與功能布局。2、周邊交通分析工程毗鄰多條主干道，但是受快速干道和瑞金路較為狹窄的影響，通行條件一般。地塊西面南北雙向12車道的龍蟠中路〔城市快速干道共6車道，地下穿過龍蟠中路和瑞金路〕；龍蟠中路為城市快速路〔隧道〕+主干路形式，雙向共12個車道。道路兩側開口共計10個，均為右進右出形式。中山東路中山東路為城市主干路，本段為雙向5車道。兩側有單位進出開口7個，路段中設置紅綠燈1處，設置公交站臺1對，均位于軍區總院附近。中山東路解放路工程西及南部區域交通通行差工程周邊公共交通站點分布解放路為城市次干路，雙向4車道，兩側開口共計17個，道路中間無隔離欄控制，路段中無信號燈控制，公交站臺解放路工程西及南部區域交通通行差工程周邊公共交通站點分布瑞金路為城市次干路，為雙向5車道，其中由東至西為2個車道。道路兩側共計開口12個，路中設置紅綠燈2處，公交站臺3處。工程西側地塊中部和工程地塊南部區域通達性較差由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍蟠中路行駛的車輛必須在四叉路口〔龍蟠中路和瑞金路〕才可左轉至由南向北的車道，進入地塊的中部；常府街、瑞金路和龍蟠中路口的交通狀況還是較為擁堵的，尤其是在上下班的頂峰時段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。根據現狀和未來規劃，地塊未來公共交通設施較為完善，出行較為便利。工程周邊有多個公交站點，區內公共交通較為便捷；2021年的開通的地鐵2號線逸仙橋站位于地塊北面，而明故宮站也毗鄰地塊的東北面；遠期規劃中的地鐵3號線〔預計將于2021年建成〕也會在工程附近有兩個出口，具體位置有待確定〔明故宮站、瑞金路站〕；3、工程周邊設施及景觀資源分布工程周邊旅游資源豐富，主要景點均位于步行范圍內，對于工程本身未來的商業、高星級酒店等相關物業市場的針對客源市場起到有益補充。歷史積淀深厚鄰近明故宮遺址、西華門公園，表達皇家氣度、滄桑變遷、厚重歷史；隔河西望大行宮總統府、梅園新村等，反映民國時期的建筑風貌。教育科研集中周邊有南航、五十五所、通信工程學院、江蘇軟件園。文化休閑設施豐富工程地塊分析有中國第二歷史檔案館、南京博物院、國民黨監察委員會辦公樓舊址等展覽館。總統府、梅園新村等旅游設施，1912街區等。工程地塊分析4、地塊基地分析目前整個地塊內大多數為老舊的廠房設施為主；因此對于本地塊的未來開發物業類型來說，利用價值不大；除去必須保存的建筑物，建議可以考慮保存少局部廠房改造成具有特色的精品酒店、零售商業設施外，其他建筑將建議不再保存。目前工程地塊周邊的配套設施較為健全，超市、醫院、銀行、學?！哺咧泻痛髮W〕商業和餐飲設施也一應俱全，根本可以滿足生活需求，但是整體的檔次一般。工程地塊內有大量的綠化空間，在未來地塊的綜合開發過程中，可以加以利用以，美化工程區域內的環境。工程地塊形狀較為方正，便于整體布局、規劃：地塊北面、東面不沿街，地塊南面局部不沿街：極大減少了地塊的商業利用價值，影響了地塊的可觀性，限制了地塊整體布局；地塊西面中部的在建辦公樓，減少了臨街面影響了地塊的可觀性。

〔二〕工程分析〔SWOT分析〕1、工程優勢〔Strength〕區位優勢本工程距離南京市級中心新街口和南京城東生活區約2公里。新街口商圈在南京商業開展中有著非常重要的地位，無論是行業歷史，還是對南京消費者還是周邊城市的影響都有向心力作用，其輻射范圍面向全南京市乃至周邊地區。但是新街口商圈本身在未來較長時間內改造的可能性小，改造的難度也大；隨著新街口地區向東的聯合開展，新街口中心區的功能逐步沿中山東路向以東地區輻射，必將影響到工程的價值。本工程在規劃上可以改變以往陳舊低檔消費的面貌，在規模上可以塑造一處新的商業商務地標，改變南京城市商業商務格局。交通優勢交通樞紐規格影響商業形態。優越的交通條件可以為工程帶來巨大的人流，為工程的成功奠定根底。地塊擁有便利的交通條件，中山東路是代表民國軸線的主干路，瑞金路是表達城市生活氣息的重要次干路。兩條道路可以迅速的把工程融入到南京整體城市文化與生活氣氛中。未來〔2021年〕地鐵2號線的將在工程北側設置兩個出入口，可以將遠距離的消費者帶到此地，擴大了工程得輻射力和影響力，地鐵的開通運營可以為工程帶來更多人流。規模優勢整個工程占地39.5萬平米，總建筑面積到達近百萬平米?？伤闼茉煲粋€完整的城中城的概念，將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活得各項功能在空間上進行組合。商業、辦公、居住、餐飲、休閑等各種功能相互依存、相互補益，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的城市綜合體。通過多種功能的聚合，綜合體實現了對城市生活多方面消費需求的全面滿足，最大限度的提升了物業的整體價值和收益，提升了工程的競爭力。城市綜合體的復合效應與整合能力不僅有效的提升物業的商業價值，同時為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運行效率。工程本身優勢地塊位于老城核心地區，為南京老城稀有的土地資源，有較為完整的產權，利于整體開發。工程由集團統一建設及經營管理，業權統一，降低了在城市升級改造實施過程中的難度。地塊具有濃郁的歷史文化氣氛：周邊明代宮廷的象征—明故宮，以及中山東路沿線一系列民國時期的文化建筑；優良的現狀環境，可利用的要素較多，保存局部工業建筑，成為本基地開發的特色，同時拆遷壓力小。地塊內別具特色的近代建筑點綴其中，還有大量的綠化景觀資源，有利于工程持續開展建設，形成工程獨特記憶和工程獨特亮點。2、工程劣勢〔Weakness〕周邊商業商務氣氛缺乏工程局部區域尤其是西側和北側，沿街面被遮擋，將會影響到未來工程的開發；同時在周邊區域的整體的商業環境較差，業態檔次偏低，亟待改善。工程西側交通壓力建大工程西側地塊中部和工程地塊南部區域通達性較差，由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍蟠中路行駛的車輛必須在四叉路口〔龍蟠中路和瑞金路〕才可左轉至由南向北的車道，進入地塊的中部；常府街、瑞金路和龍蟠中路口的交通狀況還是較為擁堵的，尤其是在上下班的頂峰時段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。瑞金路頂峰時的交通狀況及城市快速干道對于進入地塊的西面中部也造成了一定的難度。未來地塊建設量的增加帶來了交通量的增長，開發的規模得巨大也為城市周邊帶來巨大交通壓力。解決方法和建議開發本工程前要充分分析工程開發時序，通過工程自身開發，提升工程商業氣氛，改變工程基地在區域內的形象；交通方面，加強開發前技術層面的研究分析，與國內外知名交通參謀合作，配合到建筑設計，解決存在的交通問題。3、工程時機〔Opportunity〕集團支持力度大工程是中航集團航空工業和地產業務相聯合的先河力作，是集團重點打造的明星工程，并給與足夠的資金和相關支持，因此，工程具有良好的開展背景，為工程更大的開展提供了時機。經驗豐富的合作伙伴為保證工程的高起點，高標準的運行，公司將通過國際一流的商業籌劃參謀公司和設計公司的共同參與，整合國內外最優質的資源，為工程的順利執行提供了有效保證?，F有區域的缺乏之處也為工程開展提供了良好的時機現有區域內商業業態結構單一，檔次不高，為工程開展提供了良好的時機，工程有更進一步的調整與開展空間；工程周邊尚無規模能與之媲美的工程，工程具有獨一無二得競爭優勢。4、工程威脅〔Threats〕市場風險及威脅南京市在未來幾年將有大量商業和甲級寫字摟集中上市供給，這些供給中存在工程的競爭對手，工程需要在這些競爭中脫穎而出，需要：準確把握定位：通過與專業參謀公司的合作，準確把握市場狀況，了解真正的主流消費者及其需求，有助于工程定位的準確性以及其后招商經營和營銷工作的有效進行。合理規劃：包括總體規劃、配套環境規劃、經營規劃等，從規劃方案上強調其功能性來贏得消費者的青睞。

〔三〕工程評價工程將成為南京新地標工程同南京其它區域相比，在地理位置和區域規模上所具有的特別優勢，使其具備成為城市核心商業中心的條件，非常有望成為南京商業格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據南京的商業主導地位。結合工程自身特點，以商業為核心的驅動力，建設高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標！

五、工程定位與規劃〔一〕工程定位1、工程整體定位打造南京地標級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市開展步伐開展的城市綜合體工程增進了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區帶來新的開展契機；綜合體工程集成多種業態，自身內部配套齊全，減輕配套設施投入壓力；綜合體輻射區域較大，影響力高，對城市開展有著積極作用。本工程通過城市綜合體的打造，完善區域內交通及配套設施，為區域內產業可持續開展提供根底；滿足工程區域及周邊對商業、高檔辦公物業需求；促使片區產業多元開展。改變區域內商業商務形象，通過改造進一步提升區域的競爭力。同時，工程作為中航集團在航空工業和地產業務領域開展的新里程碑，工程的成功將成為中航集團工程標桿，提高企業在房地產市場的知名度，樹立專業形象。本工程位于南京中心地帶，擁有“高密度聚集〞的綜合資源，因而具備“高強度抗衰〞的特性，給企業的長遠開展帶來時機。綜合體工程統一的管理，實現整體功能高效化，有利于整個工程保持在頂尖的運行狀態，獲得突出的經濟效益，提高整體物業的價值。持有型商業及辦公樓物業可以帶來長期、穩定的收益，可持續性開展能力較強。2、商業是城市綜合體的核心驅動力低風險城市綜合體模型本工程功能配置城市綜合體是都市商業、娛樂、商務及居住功能的合理定位和有機組合，能夠創造更有效率的社會運行模式、營造更具現代都市風格的生活方式，已經成為城市規劃和開展的重要形式。低風險城市綜合體模型本工程功能配置城市綜合體中包括商業、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業是城市綜合體的關鍵組成元素，它為整個工程定位確定了市場基調，是表達綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時也為工程樹立鮮明的個性。其他功能以商業為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推開工程資產升值。3、持有型物業與銷售型物業關系持有型物業是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規劃工程形象，以高檔次高標準打造工程獨特優勢，打造城市級地標。同時順利開業后，持有型物業統一管理運營，實現整體功能高效化，有利于整個工程保持在頂尖的運行狀態，獲得突出的經濟效益，提高整體物業的價值。持有型商業及辦公樓物業可以帶來長期、穩定的收益，可持續性開展能力較強。城市綜合體的開發是一個周期長，投入大得開發過程，而持有型物業的財務回收期是一個長期的過程，在工程較長的開發周期內，銷售型物業是維持工程健康財務狀況得重要組成局部。同時，銷售型物業借助持有型物業的高起點、高定位，銷售型物業實現較高的銷售價值。物業類型持有/銷售建筑面積〔萬平方米〕所占比例商業街區式商業持有810%購物中心持有1214%商業街銷售56%商業匯總

2530%寫字樓甲級寫字樓持有2024%SOHO銷售1012%寫字樓匯總

3036%酒店五星級酒店持有3.54%四星或超五星持有34%酒店匯總

6.58%公寓效勞式公寓持有2.53%配套公寓銷售2024%公寓匯總

22.527%匯總

84100%持有型物業匯總4958%銷售型物業匯總3542%考慮本工程前期開展資金充足，為企業長遠利益考慮，開展較大規模的持有型物業，同時在工程投入期，保證穩健的現金流，開展42%得銷售型物業。

〔二〕城市綜合體各元素初步定位1、工程商業定位方向研判經過多年開展，南京市多中心商業格局目前正在形成。南京商業市場興旺，商圈眾多。尤以新街口聞名遠近，眾多的特色商業街區，進一步豐富了商業市場，使之更趨層次化、專業化。但幾大商圈都或多或少存在整體業態配比結構失調，百貨過多，而餐飲、娛樂相比照重較低。以新街口最為突出。除河西外，幾大商圈交通都過分集中，導致商圈擁堵狀況嚴重。沒有任何一個工程能有效的擴大目標消費者范圍，把游客、城市中產階層、城市小資白領階層都列入其中。而本工程的體量規模和低容積率的特征為我們提供了相應的機遇。由于工程龐大的體量以及較好的地理位置,在所有可能的選擇中，南京工程宜采取混合模式開展：城市級購物中心+購物公園〔街區〕+文化娛樂中心組合有效將目標消費群體的范圍擴展到城市中產+城市白領+游客，有效的擴大工程消費半徑，提升工程生存能力及影響力，豐富的產品類型為持有型產品和銷售型產品提供操作空間。檔次方面：以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業主題的產品。2、其他功能的初步定位模式分布區域商業寫字樓酒店住宅公寓中高檔綜合性城市中心規劃新城市中心城市購物中心區域購物中心購物公園甲級四星級五星級當地高檔住宅普通公寓酒店式公寓生活時尚中心城市中心生活時尚中心甲級四星級五星級精品酒店當地高檔住宅普通公寓酒店式公寓根據商業定位的不同，綜合體其他構成元素配置不同。

(三)各功能板塊開展概念1、商業持有型商業開展概念：城市級購物中心是打造檔次的核心，街區式商業融合文化藝術娛樂休閑等功能，提升商業整體品質。持有型商業分兩期開發，第一期開發購物公園式街區商業；第二期開發城市級一站式購物中心。購物公園式街區商業以環境打造和文化氣氛為第一要務，是文化藝術娛樂休閑最正確結合的具有強烈商業創新的，采用混合業態開展，開展“泛商業〞體系以休閑娛樂為主導，注入特色餐飲功能、文化藝術展示功能、教育功能、娛樂功能城市級一站式購物中心 是城市核心的、城市級的具有強烈都市商業印象的以高端消費為主的國際商業體驗：以購物為主導，商品以高檔為主，輔以中高檔，囊括眾多國際一線品牌，實現跨越式開展，回避市場中檔中高檔的開展主流。整體環境優雅不失時尚、品味不失商業.2、甲級寫字樓標志性的建筑文化。摩天大樓的建筑文化就是標志性的外立面形象。先進的硬件設施。包括物業的外觀、內外裝修標準、自動化系統、通訊系統，保安系統、消防系統以及電梯、空調等方面。寫字樓追求科技與創新，所使用的技術較酒店更先進，對建筑設計和建筑功能創新的要求更高。高品質軟件效勞。一方面要有高效的物業管理，另一方面要有對入駐企業的專業化商務效勞，例如衛星會議、活動籌劃、會展中心等效勞。3、酒店及效勞式公寓酒店和公寓是提升工程形象和品質的重要配套和組成局部，工程將引入國際知名酒店和公寓品牌。4、銷售型物業開展定位高級式公寓基于工程的自然、地理條件、交通以及工程周邊完整的商業商務配套，工程開展為此區域內高尚居住區。工程的規劃理念及目標應充分挖掘和利用土地優勢，在規劃設計中強調住區與商業街區的互動，強調高尚居住環境和氣氛，強調住區的個性特征與私密性，同時兼顧與商業街區的關聯。Soho商務樓結合現狀局部商業及辦公現狀，規劃局部soho商務樓，滿足中小企業辦公需求采用開放式街區的形式，造街實現商業規模最大化，實現可銷售面積最大商業街結合soho的建設，開展局部商業街。可以實現較高的商業價值。

(四)工程經營管理優秀的商業經營管理團隊與建筑設計參謀公司為保障本商業工程可以一舉成功，無論是在商業定位可以符合市場與后期經營管理方面可以在南京居于同行業前列，還是商業規劃設計最趨合理并顯現特色的商業氣氛以及建筑設計方面具有獨特的建筑風格，從工程最優開展出發，中航集團從集團公司與中航地產抽調優秀的管理人員與專業人士集聚南京，組建優秀的商業地產工程團隊，同時將委托香港、日本及美國的一流的專業商業參謀公司與建筑設計公司參與工程的開發，為工程順利開發作足準備工作。

六、工程開發建設進度安排〔一〕工程整體開發建設的原那么1、工程整體開發目標躲避風險從目前宏觀經濟形式和房地產開發的現狀來看，還存在著很多不確定因素，因此所開發的產品必須保證市場接受程度高。集團目前財務狀況良好，但綜合體工程開發周期長且投資巨大，因此工程本身開發的良好現金流是重要的保證品牌提升工程規模和區位是南京非常稀缺的土地資源，工程的成功將作為集團地產板塊開發的示范工程，并將其影響力擴張到全國范圍。同時打造企業和工程品牌。先期入市的產品需要營造工程整體形象。良好的財務指標工程產品復合，容積率小，為規劃銷售型物業奠定了前提。工程開發前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經濟性考慮必須有一定規模的產品快速銷售才能保證有良好的現金流。價值最大化長期持有型物業是高品質的優質物業，未來租金升值潛力巨大且存在國際資本運作的空間。局部高價值含量的物業可開發后期進行高價格銷售2、工程開發時序原那么正確的開發時序對于實現綜合體物業價值的最大化有著極為重要的意義，各物業功能和性質的不同決定了入市時機的差異。關注各物業類型的特點，把控各產品推出市場的時機和期望到達的效果，銷售型物業與持有型物業相結合，控制市場風險，財力、人力、物力等各種因素綜合考慮。前期沒有太大的資金壓力，側重開發能擴大工程影響力的產品類型本工程地處城市中心，商業氣氛較好，在新街口商圈外延區域內，商業早期入市可以為后續開發產品提供配套，并且早期樹立工程品牌形象，對后續產品的價值提升有非常大的幫助。酒店和寫字樓工程入市進一步提升工程的整體形象。從開發中期開始，各種產品租售結合，有利于資金回現，有利于人力資源調配。住宅公寓產品分期開發，享受工程形象提升積累的價值表達。并且由于配套的成熟帶動產品銷售。銷售型商鋪待工程整體價值頂峰期時推出市場，可獲取高價值回報。保證綜合體物業價值的最大化包含兩個方面的含義：最大限度的實現各個物業自身的價值。防止各物業之間的負面影響。

〔二〕工程開發橫道圖本工程規模為總建筑面積84萬平方米，按照政府部門的規劃條件、參謀公司的初步籌劃方案和開發公司的實際情況，本工程各階段的進度安排如下：工程方案從2021年1月開始施工，由于本工程規模較大，并且工程要求高，因此預計整體開發時期為7年，即工程可望于2021年底全部竣工。2021年5--12月，籌劃決策階段。2021年首先開工建設的是街區商業和購物中心2021年年底街區商業的開業將為綜合體工程拉開恢弘的序幕依托西華門歷史遺址的文化氣息，獨具特色的街區商業將展現工程的獨特魅力、在市場上產生巨大的影響力、提升周邊土地和物業的價值同時一期住宅、SOHO、甲級寫字樓及五星級酒店將開始開工2021年年底購物中心的試營業與第一期住宅的銷售將帶來工程的又一個高潮持有型的商業局部將帶來持續增長的經營收入住宅的銷售將為工程的持續開發帶來健康的現金流2021年五星級酒店的開業將進一步提高物業的整體形象和檔次為工程帶來高端的國際客戶也將促進二期住宅和一期SOHO的銷售2021年地標性建筑的國際甲級寫字樓將推出市場包含商業、酒店、寫字樓的綜合體工程已初具規模工程的高端商務商業形象將提升整個片區的檔次，打造市級的核心商圈2021年酒店式效勞公寓即將面世，作為綜合體工程的配套，將進一步提升物業的整體價值甲級寫字樓將全面竣工，為市場供給高質素的辦公物業第一期商鋪也將推出市場，在比擬成熟的商業商務氣氛內，必將以較高的售價為工程的持續開展提供健康的現金流2021年第二個持有型酒店將華美登場，隨著工程前期的成功運作，或將打造一個超五星酒店〔而非四星級〕至2021年底占地近40萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米的大型城市綜合體工程將全面展現他高貴的氣質和獨特的魅力

七、投資估算與資金籌措為了保證工程的投資效益，我們本著嚴謹和慎重的態度進行財務預算和分析，并通過以下的分析得出的結論是：該工程從總體開發的收益層面而言，只要正確處理好市場定位、商業規劃、土建開發、提煉最優的收益模式、完善后續經營管理，成功是必然的。〔一〕工程總投資估算本工程開發建設的投資總額〔含資本化利息〕為941,302.37萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項本錢費用的估算額及單價詳見下表。工程總投資估算表〔二〕資金籌措1、資金來源公司總投資約94億元，其中自有資金按國家規定35%計算約33億元，剩余65%約61億元，可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋。2、工程籌資方案單位：億元序號資金來源金額用途1公司自籌33億支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產；公司前期開辦費用；前期工程費的支付，墊支的流動資金等。2銀行貸款61億支付建安工程費、根底設施費、公共設施配套費、開發期間費等開發費用。3預售開發產品收入工程竣工后的尾款結算。合計94億備注：籌資款取整數八、對該工程的財務評價〔一〕評價的根本假設南京工程技術經濟指標表序號項目總用地規劃指標1用地面積(㎡)395,000.002容積率2.133總建筑面積(㎡)1,100,000.004計容積率面積(㎡)840,000.004.1封閉式購物中心(㎡)120,000.004.2商業街區(㎡)80,000.004.3商業街(㎡)50,000.004.4五星酒店(㎡)35,000.004.5四星酒店(㎡)30,000.004.6200米甲級寫字樓(㎡)80,000.004.7100米甲級寫字樓(㎡)120,000.004.8SOHO(㎡)100,000.004.9效勞式公寓(㎡)25,000.004.10住宅(㎡)200,000.005不計容積率面積(㎡)260,000.006機動停車數〔個〕6,500.001、全投資假設。假設在確定工程的現金流量時，只考慮全部投資的運動情況，而不具體區分自有資金和借入資金的具體形式的現金流量；2、現金流量在期初或期末產生；3、各類營業收入均能夠收現，無壞賬；4、測算的各類本錢均為付現本錢；5、稅負按現行稅收政策計算。評價的根本指標：

〔二〕財務分析結果1、編制現金流量表本報告數據來源于上述的根本測算工程期間的劃分根據財務分析的根本假設之一—現金流量的產生在期初或者期末，來設計本工程的期間劃分。本工程計算期為17年，其中，建設期7年，經營期根據產品類型的實際情況假設。

項目簡要經濟分析表〔1〕

項目簡要經濟分析表〔1〕南京工程物業租金及售價類型物業類型可租面積/可售面積(㎡)租金/售價單位2021年租賃收入/銷售總收入〔萬元〕持有型物業商業200,000.00100.00元/㎡/月34,312.01甲級寫字樓200,000.0080.00元/㎡/月16,128.00酒店650,000.00450-650元/間/日13,533.08效勞式公寓25,000.007.50元/