借鑒香港模式迎接入世挑戰〔作者:___________單位:___________:___________〕

為了增強深港兩地的交流與合作，特別是為適應WTO后開放的市場環境，應廣闊深圳房地產估價師的要求，深圳市不動產估價學會于2001年1且月7日至9日舉辦了“深圳市房地產估價師第二次香港研修班〞，赴香港進行了為期三天的考察學習。

香港房地產估價的高度市場化及業務的廣泛性給學員們留下了深刻的印象。

香路不動產估價行業現狀

香港的不動產估價已有很長歷史，最遠可追溯至1844年。一百年來，通過不斷的開展與完善，香港的不動產估價形成了自政府至個人由土地開發至物業管理、從企業整體開展戰略籌劃到具體財務資產評估的全方位。

多角度的廣泛效勞體系。

一、效勞于政府

在與房地產相關的大量政府事務中，測量師可以為政府提供專業效勞與意見。這些測量師可以是政府員工或政府聘用獨立測量師。

〔一〕向政府有關部們提供物業估價效勞

產業測量師可為地政總署、差餉物業估價署、房屋署等政府部門效勞，效勞范圍包括政府土地拍賣、招標、收地、稅收、公屋及居屋方案等。

香港的土地全部由香港特別行政區政府出租或以公開招標、拍賣及私人協約等方式批出。承批人除須繳付地價外，并須由批出日期起繳付相等于有關物業的應課差怕租值3％的年租，其后的年租按照應課差怕租值的改變加以調整。

由于修正地界，以至執行城市規劃藍圖方案等各種原因，政府也會與土地擁有人進行換地。承批人獲得政府指出修訂契約時須補繳地價，款項相等于該地段在現行契約下開展與在新契約下開展在地價方面的差額。

因公共用途而須征用私人物業時，引用?收回土地條例?、?道路〔工程、使用及補償〕條例?及灶地征用〔管有業權〕條例?所賦予的法定權力。該條例規定，政府須就受影響的物業作出補償，并規定補償額應以征用該物業當日的價值計算，如屬商用物業，那么以征用當日的生意損失額為根據。另外，?前濱及海床〔填海工程〕條例?規定，有關土地擁有人可反對政府擬的方案。該條例并規定政府須就取消有關土地擁有人的海事權利發放補償。

產業測量師受雇于政府、機構或私人業主對上述地租、地價、差餉及征地補償等進行估價民務。對于有爭議的估價，可由當事人向土地審裁處及上訴委員會上訴，產業測量師可擔任專家證人、獨立估價員或仲裁員。

〔二〕向政府有關部門提供開展與規劃效勞

為了保證每地塊土地都得到充分最正確利用，使城市規劃與與經濟開展相協調，政府往往也需要有專業知識的測量師提供專業知識幫助并作出判斷。

產業測量師可為政府有關部門提供專題市場調查和開展評估，向城市規劃委員會就城市規劃提供可行性論證效勞；向地政署就土地用途和開展限制提供專業知識；負責和協助房屋署擬定香港公屋／居屋政策及監察房屋策略開展等。

〔三〕向政府產業署提供物業管理效勞

政府產業署主要是管理政府擁有的物業，并為其制定出租、出售方案，并對這些物業定期保養與維修。署內測量師可根據不同物業性質制定有效的管理方案，并就物業翻修及重建等事宜提供經濟分析和專業意見。

二、效勞于機構及個人

香港測量師除效勞于政府外，還為客戶代理以私人協商、招標或拍賣方式租售物業，并處理物業投資的財務及經濟事務等。

〔一〕估價效勞

香港測量師可以按照法律規定和客戶需求為客戶提供各類物業的價值評估效勞。目前內地不動產估價的業務也主要是在這一方面。

1.為出售、出租或按揭等目的進行的不動產估價；2.為納稅、租金管制、差蝕等目的進行的不動產估價；3.為公司合并、收購、上市等目的進行的不動產估價；4.提供公司財務年報中有關不動產局部的估價數據。

此外，香港測量師還可代表客戶，就征地、換地及法律訴訟等事宜中涉及不動產估價局部，與政府或司法部門進行協商或擔任專家證人。

〔二〕。工程規劃及投資策略參謀

順應市場及客戶需求，香港測量師為客戶提供專業的工程規劃及投資策略參謀B民務。這其中包括：

1.工程及開展管理

〔1〕針對各類物業開展工程進行可行性論證，協助客戶確定建設工程的設計、本錢和施工準那么，并向客戶提供籌劃開展方案；〔2〕擔任工程開展經理，并籌劃詳細的財務評估報告上心全流量調查和支出管理方案；〔3〕監督工程開展進程，確保該開展工程能到達客戶要求及符合市場需要。

2.環球策略參謀

根據客戶需要，為其提供在房地產方面的戰略架構，幫助其分類、優化、管理，以藉實現利益最大。具體包括：

〔1〕運用先進的管理機構改善公司運作機制，增強融資能力和競爭實力；

〔2〕根據不斷變化的內外環境及時調整公司開展戰略，實現公司的地域性擴張；〔3〕確定投資組合以有效回避經營風險，確定最正確以投資區域和潛在消費群體。

該類效勞要求估價機構有較強的實力與較高的知名度，要求測量師對房地產及其相關行業有全面且綜合的專業知識。

以香港仲量銀行為例，仲量聯行是紐約上市的國際房地產效勞及投資管理公司，其旗下投資管理業務分支拉塞爾投資管理公司是全球最大及最多元化的房地產投資管理公司之一，管理資產總值225億美元。在過去兩年中，仲量銀行為印尼銀行重組管理處、新加坡開展銀行、國泰航空公司、美國銀行等組織機構提供專業效勞，根據不同客戶的需要，有針對性地為他們制定相宜的房地產操作模式與開展策略，提供管理與相關的咨詢建議，并協助他們執行具體策略操作。

〔三〕物業管理與交易中介

為有效處理業主及用戶的物業需要，香港測量師及測量參謀機構為客戶提供周全的綜合物業及公司設施管理及交易代理效勞。

1.根據不同物業性質，協助客戶制定并實施有效的物業管理。

施行有效物業管理模式，使屬下房地產實現最大的市場價值；降低物業〔尤其是商業裙樓及辦公樓宇〕空置率，提高租金收入。

2.就物業翻修及重建等事宜提供經濟分析和專業意見。

為樓宇的翻新及修繕作全面勘察、狀態分析、制定方案、提出預算投行設計機行招標監督工程和批核工程款項、竣工驗收。

3.為客戶提供具本錢效益的優質設施管理

以最適宜的效勞安排為各類客戶提供辦公場及相關設施所需的輔助性B民務，協助客戶實踐業務目標。包括設施及辦公室規劃、空間及物料管理、資訊科技組合、樓宇運作保養及工程管理、衛生平安及保安、環保措施、后刻服段計及工程管理等。

4.為客戶代理土地及物業買賣和租賃事宜

為管戶全方位代理土地及物業的交易與租賃，根據不同類型的物業進行科學的物業投資分析以進行理性投資和實現合理回報；通過最正確方式為客戶謀取最大利益；代表客戶就土地及物業買賣和租賃事宜進行商討；在籌劃市場策略和制訂租售文件等事務上為客戶提供具實效的建議；為客戶培養忠實的顧客〔購房及租賃〕群體。

借鑒香港模式，加速深圳不動產估價行業國際化進程

100多年來，經過了高度開放的市場化競爭與開展，通過不斷的完善與進步，香港的不動產估價行業已經形成一套綜合業務、全面擴展、自律管理、高度市場化的運作模式。這一模式是直接套用國際通行的做法，符合國際普遍的評估行業準那么，并已得到國際的認可。因此，借鑒“香港模式〞為我所用，正是我們加速國內不動產估價行業國際化開展的一條捷徑。

一、提高估價師整體素質，提升專業形象。

香港測量師均有良好的教育背景，在投身估價行業前，在大學內均進行過測量知識的專科學習，取得相應的學士或碩士學位，并在正式成為香港測量師學會會員前按照有關規定在機構中進行為期至少兩年的實務操作培初1.此外，香港測量師學會還規定所有會員每年應接受不少于40個學時的繼續教育。嚴格的培訓與教育保證了香港測量師的專業素質始終保持在一個較高的水平上。

目前深為IJ不動產估價師中僅有少數受過有關估價甚至房地產專門教育，而多數估價師都是“半路出家〞，其專業知識一般都是通過后期自我學習或參加有關短期培訓取得。這就導致了深圳不動產估價師的整體水平仍然偏低，特別是對估價相關的房地產及其他學科，如工程建筑、財務會計、金融證券等方面的知識了解和掌握的不多，知識面窄。

中國參加WTO后，對不動產估價的需求與要求均會有大幅的提高，要適應新的環境，深力I不動產估價師必須提高專業素質與職業修養，從國際化的角度對自己提出更高更嚴格的要求。這就要求我們：

l.嚴格估價師資格的考取與注冊制度，從嚴把關，保證估價師資格的專業性與含金量，塑造估價師的專業形象，從根本上提升估價師的社會公信力。

2.加強估價師繼續教育，順應WTO與市場經濟的需要，加大繼續教育的深度與廣度。在估價師中培養不斷學習、不斷提升的氣氛，并鼓勵估價師自我進修與提高。

二、擴大估價師執業范圍，加快機構脫鉤改制的步伐，引入市場競爭機制，建立綜合型、品牌化的專業機構。

所謂“分久必合、合久必分〞。雖然房地產各相關專業不斷精細化，但市場的開展已向我們提出了綜合性效勞的要求。即今后在一個綜合除機構中，包含多個專業化分工的部門，客戶可以在一家機構就得到從工程籌劃監管、房地產開發經營、中介效勞及物業管理等一條龍式多角度全方位的效勞。這種螺旋式上升的經濟模型已在香港得到了很好的印證。

目前深圳的房地產估價的需求仍停留在法律法規或行政條例的強制性規定上，而不是市場自身的選擇，因此，估價師的業務比擬單一，競爭也主要集中于房地產估值，特別是按揭與法律糾紛的評估這一小塊“蛋糕〞上。這不僅導致了估價機構、估價師之間的惡性競爭，使估價機構與估價師只顧追逐短期利益，還使估價師的目光被局限在有限的空間中，失去了自我開展與提升的動力。

因此，我們應該采取以下措施；

1.在現有根底上進一步擴大估價師的執業范圍，使估價師不再是一個單純的估值者，而成為一個可以為客戶提供房地產業全方位月民務的專業參謀。

2.進一步加快機構脫鉤改制的步伐，讓機構完全市場化，引入良性競爭提高機構自身實力，通過市場競爭與淘汰來實現新的整合。

3.實施綜合型、品牌化的企業戰略。政府與學會應該大力扶植機構擴大規模、擴充實力，建立具備國際競爭實力與規摸、具有國際知名度的大機構。

三理順政府與學會間的關系。

順應國際普遍慣例，減少政府行政干預，將政府職能下放，充分發揮學會自律管理的優勢，采取市場抉擇、學會管理、政府監督的形式。這樣一方面使學會可以充分運用手中的權力有效地控制與管理估價師，做到令行禁止；另一方面也為估價機構與估價師提供充足的開展空間，使他們在市場中自我完善、自我開展。與此同時減少行政干預也有利于建立一個較為完全的市場，使估價真I正做到獨立、客觀、公正。

四、加速建立電腦化網絡化信息化的不動產估價

香港各大機構都建立自己的信息庫，其中不只包括形形色色的文件，還建成了完善的電腦資料數據庫。通過電腦系統，他們可以迅速地為客戶提供口頭詢價？？估價效勞，也極大地方便了其自身的估價操作，保證了信息的可靠與快速，進一步提高了自己的市場競爭力。

深圳目前要實現這一目標仍然較難。一方面因為我們的有關資料一般均集中在政府手中，一般不對外公布，各機構之間的信息創民少溝通；另一方面由于機構規模的限制，一家機構也沒有能力收集與儲存大量的信息。

因此，我們建議：

l.充分利用現在的不動產估價信息網，有選擇地公布政府掌握的信息，并定期發布土地及房屋的交易、產權資料，實現信息共享；

2.各估價機構應加快自身的電腦化、網絡化建設，實現初步的信息化管理；

3.由