淮南房地產發展市場研究PART-01：淮南城市概況PART-02：淮南房地產市場分析PART-03：淮南樓市區域分析淮南歷史悠久、立市年輕，資源優勢突出我國53座特大城市之一，享有地方立法權淮南近年來經濟發展十分迅速合淮加速同城化，發展潛力巨大淮南城市概況◆區位:淮南市位于安徽省中部偏北，東接滁州，南臨合肥，西南與六安相連，西及西北與阜陽交界，東北與蚌埠相交。◆面積:全市總面積2596.4平方公里，其中市區面積1566.4平方公里，鳳臺縣面積1030平方公里。建成區面積89.44平方公里。◆人口:2010年末全市總人口242.5萬人，其中非農業人口113.3萬人，常住人口230萬人。全市城鎮單位從業人員(不含私營個體)約30萬人，煤炭行業從業人員約12萬人，占比40%。◆產業:淮南作為我國東部地區資源重鎮,具有無可比擬的煤炭資源優勢,煤炭遠景儲量444億噸,探明儲量153億頓,占華東地區的32%，占全國19%.煤炭行業的拉動作用明顯。淮南地處安徽省中北部，為中國億噸煤基地、華東火電基地和煤化工基地的“三大基地”淮南城市現狀淮南依煤礦建市、隨礦建鎮，形成了點多線長、城鄉交錯，“大分散、小集中”的城市格局，導致城市的要素集聚和經濟輻射功能較弱。城鎮規模偏小、建設水平較低淮南在清代末年因煤礦而建鎮；主力礦井9座，主要為謝一礦、謝二礦、顧橋、新集等礦井；由于礦區分布不集中，除了主城區外，隨礦建鎮的城市發展模式就形成了點多線長，城鄉交錯，大分散、小集中的城市格局；淮南城市化水平滯后，城市化率與工業化率之比僅為1.14，低于國際上公認比值1.4～2.5的合理范圍。淮南城市現狀目前淮南市政府位于田家庵區洞山路；商業中心主要集中于“商貿”，包括家樂福、肯德基等聚集人氣的商業；根據預測，到2020年淮南市人口發展到290萬人，其中城鎮人口249萬人。城鎮人口規模的擴大必然要求用地空間相應擴大。田家庵區是目前淮南行政中心、商業中心，密集程度高。但規劃凌亂，整個區域可共發展的空間狹小，已無法滿足現有的發展需求大通濕地生態區承擔著中心老城區人口外溢的重任。看城市宏觀經濟

尋找城市經濟發展帶來的房地產發展的機會2010年，淮南市經濟總量突破600億元大關，GDP增長率均保持在13%以上，淮南市房地產市場正處于快速發展階段。2010年淮南人口242.5萬，人均GDP約24000元，折合3700美元。

淮南GDP產業比重淮南屬于典型的工業城市,第二產業作為支柱產業的地位越來越明顯。■2004年以來，淮南市加快國企改革，煤、電、化三大支柱產業作用顯著增強，較大地拉升第二產業比重。■第二產業比重由2004年的52%上升到2010年的64.4%。農業等第一產業比重進一步下降，2010年降至7.8%。第二產業成為淮南主要經濟支撐產業。第二產業以初級加工制造業和原材料制造業為主，受周邊城市相關下游產業的發展影響較大城市化進程2010年淮南城市化率達到47%，處于城市化進程加速階段，預計未來淮南城市規模將進一步擴大。

淮南市歷年全市人口數及構成（萬人）年份年末總人口農業人口比重（%）非農業人口比重（%）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年242.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.72人均可支配收入2004年至2010年，淮南人均收入增幅超過100%，基本以每年1000元的速度提升，這主要得益于依靠煤炭、電力以及化工等行業職工工資的拉升。社會財富迅速積累，為房地產市場的持續發展，奠定了堅實的基礎。規劃變革中心城區功能結構為：“三組團、多中心”結構，即東部城區組團、西部城區組團和山南新區組團。三組團分工上各有側重，東部城區組團主要功能為全市的傳統商業中心和裝備制造業基地；西部城區組團主要功能為礦區生活服務和旅游服務中心、傳統工業基地；山南新區組團主要功能為行政辦公、文化、科研教育中心和高新技術產業基地。122007年淮南市提出了“合淮同城化”，中心城區主要向南發展，在舜耕山以南形成新城區。大通濕地生態區成為連接新老城區的橋梁，左右逢源。西部城區居住用地1184.34公頃，人口容量38萬人左右東部城區（主城區）居住用地2415.33公頃，人口容量77萬人左右。山南新區居住用地1578.36公頃，人口容量60萬人左右城市空間布局13隨著淮南城市“東進、南擴、西調、北聯”，大通濕地生態區的在大淮南的“中心”區位優勢將更加凸顯。由于各種原因的制約，山南新區的發展將是一個長期的過程，田家庵的中心地位在近期不會改變。原因1：跨越式發展需進行較長時期的大規模基礎設施建設原因2：淮南人口增長緩慢，山南新區人口積累需經歷較長時間原因3：淮南發展主要依托淮礦，其留守山北使得城市重心難以南移。皖江城市帶皖江城市帶在空間布局上以沿長江一線為發展軸,以合肥和蕪湖兩市為“雙核，以滁州和宣城兩市為“雙翼，構筑“一軸雙核兩翼”產業分布的新格局。包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城九市,以及六安市的金安區和舒城縣。目的《規劃》明確將皖江城市帶承接產業轉移示范區定位為合作發展的先行區、科學發展的試驗區、中部地區崛起的重要增長極、全國重要的先進制造業和服務業基地。

產業結構：皖江城市帶承接產業轉移示范區明確把裝備制造業、原材料產業、輕紡產業、高技術產業、現代服務業和現代農業作為重點發展的六大支柱產業,在皖江沿岸適宜開發地區高水平地規劃建設承接產業轉移的集中區,以適應產業大規模、集群式轉移的趨勢。

優勢皖江城市帶是長三角向中西部地區實施產業轉移和輻射的最佳區域,具有產業基礎好、要素成本低、配套能力強等綜合優勢。“合淮工業走廊”已被確定為皖江城市帶承接產業轉移的示范區，2010年1月23日，合淮同城化工業走廊規劃通過審批，合淮同城化戰略構想開始走向現實。淮南發展戰略淮南經濟持續高速增長，顯示淮南房地產市場處于平穩發展期，生存、改善型需求兼有淮南屬于典型的工業城市，以初級加工制造業和原材料制造業為主，受周邊城市下游產業發展的影響較大淮南正處于城市化進程的加速階段，預計未來幾年城市規模將進一步擴大淮南市人均可支配收入均呈現逐年增長的趨勢，社會財富迅速積累，為房地產市場的發展提供了有力支持。正在實踐中的合淮同城一體化，為淮南帶來了新的經濟增長點和發展動力；而大通濕地生態區將承擔起“緩解城市擴容壓力”與“構建新老城區橋梁”的雙重功能。宏觀背景分析對房地產市場的影響PART-01：淮南城市概況PART-02：淮南房地產市場分析PART-03：淮南樓市區域分析淮南房地產市場增長迅速從2008年開始，淮南房地產資產投資明顯增大，年均增幅達40%以上，進入一個高速發展期。

2010年開始，房地產投資增幅高達43.2%，超過78.3億元。房地產投資狀況淮南市2010-2012年住房建設年度計劃（單位：萬平方米）年度商品住房保障性住房合計2010280130.4410.4201132042.8362.8201232434.8358.8合計9242081132淮南市2010-2012年建設用地年度計劃（單位：公頃）年度商品住房用地保障性住房用地合計用地201017574249201120026226201220322225合計578122700淮南2010-2012計劃供地總量700公頃（折合10500畝），普通商品房年供應量約300萬㎡數據來源：淮南市城市規劃局土地供應充足，成交量連年增長；已成交土地動工比例較低，竣工地塊更少；后續供應充足，但成交量預計仍將冷淡；成交之后是否得到及時開發，和房地產市場今后的發展狀況有密切關系，有待于進一步觀察。土地市場狀況住宅成交面積—價格2010年1月-2011年11月淮南市商品住宅銷售面積-價格關系走勢圖2011年1月至11月，成交量下跌明顯，但價格依然維持高位盤整態勢11月份淮南市住宅成交1239套，成交面積12.71萬方，從每周的銷售情況來看，11月前兩周的成交套數與后兩周的反差較大。前兩周的成交套數明顯高于后兩周。原因分析：應該是10月份未能完成的部分商品房成交的延續造成。后兩周的成交情況一片慘淡，與淮南購房者濃厚的觀望情緒有關。11月份淮南住宅成交均價4144元/平米，環比上月下跌1.5%，11月的住宅銷售量和均價波動都比較明顯。但從今年來看，均價較為穩定控制在4000至4300之間。其中8月份在1-11月中，銷售面積、套數及均價處于平均位置，以下我們將以8月份的具體數據為重要分析對象住宅供求關系2011年8月供求比0.76，淮南樓市表面呈現供不應求的態勢，但我們認為，深層原因更多在于部分項目有意調整了推盤節奏。8月份淮南市住宅供應面積為12.73萬方，環比降幅為33.14%，同比降幅為40.26。供應主要集中在田家庵區的信宜四季城（供應2.4萬方）和山水居（供應3.5萬方），此外謝家集區的西部商貿文化城供應3.1萬方，此三盤的供應量已占淮南供應量的70.70%。8月份淮南住宅成交面積16.75萬方，環比上個月降幅為9.12%，同比去年8月份漲幅為23.34%。多/高層銷售狀況2011年以來，多層因供應總量減少，導致量跌價升；高層則供大于銷，導致價格增幅不大。8月份淮南多層住宅成交面積24094平米，環比上月降幅為56.38%，同比去年8月份降幅為60.38%；8月份成交均價為3582元/平米，環比上月漲幅為0.99%，同比去年8月份漲幅為5.32%。8月份淮南高層住宅成交面積為143445平米，環比上月漲幅為11.11%，同比去年8月份漲幅為91.24%；8月份成交均價為4245元/平米，環比上月降幅為0.09%，同比去年8月漲幅為18.33%。區域成交狀況（田家庵區）田家庵區歷來是淮南樓市的中堅。但2011年5月后，區內項目后勁乏力，預示中心城區土地和住宅價格將因稀少而珍貴。8月份淮南市田家庵區成交面積5.78萬方，環比上月降幅為32.28%，同比去年8月份降幅為22.87%。8月份淮南田家庵區成交面積占淮南成交面積的0.34,6-8月份連續三個月該區銷售占比持續下滑。區域價格狀況（田家庵區）目前中心城區物業以多層、小高層為主，產品相對單一，隨著后期產品的升級，中心城區價格將迎來新的躍升。8月份淮南田家庵區住宅的成交均價為4357元/平米，環比上月漲幅為4.5%，同比去年8月份漲幅為12.23%區域成交狀況（山南新區）政策高壓之下，熱點板塊山南新區成交量及比重也呈下跌之勢。8月份淮南山南新區住宅成交面積為4.43萬方，環比上月降幅為26.45%，同比去年8月份漲幅為7.03%。8月份山南新區住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0.26，在田家庵區成交占比下跌的情況下，山南的成交占比也同時出現下滑，對于淮南房產以此兩區為發展重點的形式下，謝家集區的發展不可小視。區域價格狀況（山南新區）山南新區以別墅、花園洋房等高端產品成就價格領跑者。8月份淮南山南新區成交均價為5288元/平米，環比上月漲幅為7.45%，同比去年8月份漲幅為18.08%。戶型結構戶型結構以70-110M2的2室2廳和3室2廳為供應主力；從銷售結果來看，消費者對各類戶型的接收度均較好。2010年-2011年淮南各類戶型供銷比較數據來源：淮南房管局資料

PART-01：淮南城市概況PART-02：淮南房地產市場分析PART-03：淮南樓市區域分析中心城區形成三大熱點板塊：田家庵區、山南新區、東部新區東部新區/經開區田家庵區山南新區田家庵區（中心板塊）：城市核心，區域成熟，價值突出區域形象：淮南一直的城市中心，區域內行政、商務、購物等功能集中，人口密度高，但是建筑老舊，形象一半，目前正在積極尋求改造道路交通：路網密集，公共交通暢達，但是路面較窄，高峰時易阻塞配套設施：醫療、教育、商務、購物等配套齊全物業類型：小高層、高層為主規模：中大規模價格：均價4500-5000，性價比高。主力戶型：在售部分普通住宅集中于80-120平米三房，部分50-70平米精裝公寓銷售：新推樓盤比較多，銷售相對較好。田家庵區（中心板塊）：價格高，品質參差不齊璽園信誼四季城中央國際購物廣場上品印象中化國際城金地國際城幸福密碼淮河新城中至信1號莊園新都會陽光國際城上東錦城樓盤名稱占地建面容積率物業類型主力戶型價格（元/平米）銷售動態幸福密碼23#、24#兩幢住宅61-13045006月4日開盤，目前銷售率50%，低樓層滯銷淮河新城2800畝140萬㎡1.7

高層50—80㎡住宅4100；公寓精裝4700目前在售3期公園組團，14#樓。精裝公寓13#、14#、15#和16#樓，約600套金地國際城439畝62萬㎡1.4洋房、別墅、挑高公寓、精裝修公寓128-1404000目前主推B區42#樓景觀房中化國際城132畝30萬㎡3.97小高層、多層50-1244500目前在售二期D區上品印象129畝14萬㎡1.61多層、高層、花園洋房洋房120-180；高層86-109洋房5000；高層45008月13日推高層29#、洋房11-13#，多層10#加推，目前日均來訪4組。中央國際購物廣場21.2畝（一期）30萬㎡5.75高層住宅50-130；公寓42-904800-5800高層242套剩余20套；公寓428套剩余40套信誼四季城219畝18.84萬㎡1.29退臺洋房、多層洋房、小高層、高層80-116電梯洋房4500；多層洋房4900-5400目在售1#、35#、36#樓80-90㎡全景院落電梯洋房；20#、31#樓80—116㎡多層庭院洋房璽園/新盤9.6萬㎡44萬㎡4.15共兩期，10幢高層售樓處已開放中至信壹號/新盤85.16畝20萬㎡3.01幢會所、8幢高層77—133樣板房已對外開放田家庵區在售樓盤一覽表山南新區：未來政務中心，政策導向利好，開發起步階段區位形象：未來的政務新區，政策傾斜力度大，區位認知程度逐漸提高道路交通：市政道路寬廣優良，但目前公共交通缺乏配套設施：市委市政府、淮南二中將搬遷于此，規劃有科技館、奧體中心、五星級酒店等山南新區：項目少，規模大，規劃超前，未來更具競爭力物業類型：別墅、多層洋房，搭配小高層規模：普遍大盤價格：聯排10000，疊排8000，多層5000，小高層4300，淮南價格領跑者主力戶型：80-120平米舒適三房是暢銷戶型，120-160平米奢闊戶型去化較慢銷售：受政策及推盤進度影響，相對2010年，總體銷量下降明顯。目前月均銷售約50套樓盤名稱占地建面容積率物業類型主力戶型價格（元/平米）銷售動態西湖春天331畝49萬㎡2.012棟退臺情景洋房，37棟多層，19棟高層84-125多層5950高層5200，洋房63007#18#23#24#正在認籌聯華·泉山湖2600畝150萬㎡0.99迷你洋房、多層、情景洋房、聯排別墅、獨棟別墅80-120多層5000，高層4300目前在售二期劍橋郡剩余產品約200套山南印象280畝23萬㎡1.4919棟小高層22棟多層80-120均價5500-5800多層剩余少量120-160㎡房源；高層已經售罄，均價5500-5800元；后期會推出50㎡精裝修公寓樓廣弘城336.9畝43.8萬㎡1.867棟高層83-130均價5100商鋪100002.2期剩余少量125-170㎡房源；3.1期88-105㎡小戶三房正在預約；凡爾賽街48套120-300㎡商鋪，剩余20間金地滟瀾山400畝24萬㎡1.033棟洋房，44棟聯排，7棟獨棟，21棟疊加90-145聯排10845，退臺洋房5900，疊加7700在售：87#96#88#89#97#105#洋房，71#72#55#54#疊加，34#65#58#42#43#44#聯排的剩余產品領秀山南（未售）274畝11.5萬㎡1.026套獨棟、32套雙拼、136套雙拼、176套聯排10月10日9點，嶺秀山南媒體記者招待會在山南會所盛大舉行。金融世家（未售）58畝13.5萬㎡3.51棟辦公樓、3棟高層（豪宅）、3棟商業山南新區在售樓盤一覽表2010年下半年-2011年上半年山南個盤速價比廣弘城西湖春天滟瀾山泉山湖2010年銷售總套數/套127310977716702011年銷售總套數/套2483172643502010年月均銷售套數/套2121991711122011年月均銷售套數/套415344582010年月均銷售面積/平方米227062161022871703502011年月均銷售面積/平方米498056245397367502010年整體銷售均價/元/平方米45164810500040002011年整體銷售均價/元/平方米4900520059004600速度下滑（60-160套/月）81%71%66%48%價格上漲(300-900元/平方米）8%8%15%13%東部新區（經開區）：政府重點打造的工業基地，工業產業園的興起為區域發展積聚了充足的后勁。區域形象：經濟技術開發區是淮南重要的工業生產基地，隨著生物醫藥工業園、韓國工業園、萬向工業園等的興起，區域形象正在改觀。但目前人氣較少道路交通：路面寬闊，車流順暢，但道路檔次形象較低，另外公共交通稍顯不足。配套設施：基本缺乏東部新區（經濟開發區）：開發起步階段，項目不多，價格優勢突出物業類型：傳統多層及別墅為主規模：項目占地面積大，開發周期長戶型：80-90平方米約占70%價格：3300—3700元/平米銷售：幾乎推出即售完，這與本區項目不多，推出數量有限有關，另外，較低的價格也是一大賣點。樓盤名稱占地建面容積率物業類型主力戶型價格/元/平銷售動態翰城·博苑580畝60萬㎡1.8多層、高層、花園洋房、別墅80-90小高層3700；多層3700-400010月1日，推出11#126平米，15#81-89平米，23#78平米。共剩余70套。順發·澤潤園3798.3畝75萬㎡1.18（一期）多層、洋房、小高層、聯排別墅、獨棟別墅88-140330010月22日開盤首推13號、34號、36號、37號、41號、43號、44號、45號、46號、47號的多層，銷售90%金灣香都90畝14萬㎡1.99多層、小高層多層88、128；小高層83-132多層4500；小高層42006月25日開盤，目前在售多層洋房19#21#樓，面積88、128㎡，均價4500；5#、16#小高層面積83—132㎡，均價4200