商品房銷售培訓問題解析

目錄

1問：商品房現售、預售的含義？..................................................4

2問：商品房預售條件及商品房預售許可證的辦理程序按照哪些規定執行？...........4

3問：商品房現售應當符合的條件？................................................4

（七）物業管理方案已經落實..................................................4

4問：房地產開發企業應當在商品房現售前將哪些文件報送房地產開發主管部門備案？…4

5問：房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照哪些規定執行？...5

6問：房地產開發企業是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再

行銷售給他人？....................................................................5

7間：房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行哪些規定？

.................................................................................................................................................................5

8問：商品房銷售合同應當明確哪些內容？..........................................5

9問：商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規定？......................5

12問：房產廣告怎樣才能做到不違法...............................................6

13巧識房產證的真偽...............................................................8

14購買手續不全的商品房會有什么風險..............................................9

15商品房預售登記后，敗房人要求更名，應如何辦理.................................9

16為什么要辦理商品房預售、預購登記手續.........................................9

17商品房的銷售面積如何計算......................................................9

18哪些公用建筑面積可押給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶...............10

19公用建筑面積分攤的原則是什么.................................................10

20陽臺面積怎么計算..............................................................10

21什么是套內墻體面積............................................................11

22什么是使用面積................................................................11

22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？............................11

23什么是房屋建筑面積............................................................11

24什么是房屋建筑面積？..........................................................11

25什么是使用率？什么是實用率？.................................................11

25現房期房分別怎樣判斷合法性？.................................................11

26“兩書”是指什么？...............................................................II

27“五證”是指什么？..............................................................12

29單位不給上住房公積金如何解決？...............................................12

30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？...........................12

31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？..................................13

32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現貸款倍數是多少？............................13

33二手房貸款政策................................................................13

34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？..............................14

35住房公枳金貸款是按季提現，那么每季最多可以提多少呢？........................14

37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？.............................................14

38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？...........................................14

39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？

...................................................................................................................................................................14

40住房補貼如何領取？............................................................15

40什么是住房補貼？..............................................................16

41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用相金償還貸款？........................17

42怎樣辦理房地產抵押登記？......................................................18

43共有房地產如何設定抵押？......................................................19

44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？..........................19

45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續？..............................20

46還款期限如何選擇？............................................................20

47個人住房抵押貸款期限和額度是多少？..........................................20

48個人購房如何辦理保險？.......................................................20

48購買一套商品房到底需要花哪些錢？.............................................21

1、在交易過程中：...............................................................21

2、在申辦產權證過程中：.........................................................22

49看中一套商品房并準備購買，該交定金還是訂金？................................22

49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？........................................22

50借款人在還款期限內，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？.....................23

51什么情況下借款人須敗買保險？.................................................23

52申請商業性個人住房貸款有幾種擔保方式？......................................24

53申請住房貸款銀行要調查什么？.................................................24

55怎樣申請商業性個人住房貸款？.................................................26

56福利分房如何做抵押貸款？.....................................................26

57個人住房貸款要注意點啥？.....................................................26

58貸款——自己辦還是找代理？...................................................27

a、自己辦貸款省錢、費時間...................................................27

59當抵押的房地產發生意外時，抵押人和抵押權人該怎么辦？.......................28

(8)行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產：.........................29

61房地產抵押的合同應當具備哪些條款？..........................................30

(1)抵押當事人的自然情況；...................................................30

62房地產抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？............................30

(4)重新協議利率抵押貸款或滾動抵押貸款......................................31

63購房寶典：怎么驗收精裝修房...................................................31

-檢查建材的品牌與合同是否相符..............................................32

64住宅樓上架設廣告牌，居民是否應該受益？......................................32

65公共區域的照明費如何分攤？...................................................34

66物業管理公司有權罰款嗎？.....................................................34

67物業管理公司有權以業主不交物業管理費而停水電嗎？............................34

68物業公司是否有權以業主拒簽《物業公約》為由扣押房屋鑰匙？...................35

69物業公司是否有權收取裝修管理費？裝修管理費該不該收？.......................37

70小修、中修、大修包括哪些內容？...............................................38

71小區的停車費是按什么標準收取的？.............................................39

72居民應該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？....................................39

73物業管理公司與業主的維修責任如何劃分........................................39

74業主委員會應如何成立？.......................................................40

75小區綠化面積的標準是多少？...................................................40

76公共區域的水電費如何攤銷？...................................................41

79進行房產評估是需準備的材料...................................................42

80應當選擇什么樣的評估機構？...................................................43

81房地產價格評估的程序是怎樣的？...............................................43

82二手房交易在什么情況下需要進行房地產估價？..................................43

(1)購買房屋時可能需要房地產估價.............................................43

(2)進行房地產保險時需要房地產估價..........................................43

(3)申請抵押貸款時需要房地產估價.............................................43

83什么是專業房地產價格評估？...................................................44

84什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？......................................44

85什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？.......................................46

(2)住宅的進深................................................................46

(3)住宅的層高................................................................46

(4)住宅的凈高................................................................46

86什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？.......................................47

87商品房廣告中的起步價是什么意思？.............................................47

88房屋權屬登記涉及哪些內容？...................................................48

89購房后為什么要辦理產權證？...................................................49

1、新生的房地產權需要通過登記加以確認和公示。.................................49

90購買期房要注意些什么..........................................................49

92選擇現房可是大有學問..........................................................50

93怎樣用好搜集來的樓書..........................................................51

94購房時是選擇現房好還是期房好...............................................51

(1)房屋延期交付使用風險.....................................................52

(2)房屋內在品質變換的風險...................................................52

(3)房屋權屬證件無法按期得到的風險...........................................53

95獲得購房信息有哪些渠道.......................................................53

96什么是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權？.......................53

97什么是住宅的“全部產權”和“部分產權”？.......................................54

98申請房屋所有權變更應提交哪些證件？..........................................55

99如何辦理房屋產權過戶登記手續？...............................................56

(1)磚混結構住宅..............................................................57

(2)磚木結構住宅..............................................................57

(3)鋼筋混凝土結構住宅.......................................................57

1、在交易過程中：...............................................................59

2、在申辦產權證過程中：.........................................................60

112簽訂一份嚴謹的房產買賣合同，保障您的合法權益..........................62

2、賣方要提供房屋所有權證書及復印件：..........................................67

4、房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關代為草擬；...........................67

(1)當事人的基本情況；.......................................................67

(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。........................................67

前言：

本培訓主要涉及的內容為房產法律、銀行貸款、物業管理、住房公積金等客戶關

心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產相關知識，希望

通過培訓，大家能進行主動學習，主動思考，成為一名客戶認可的、優秀的房地

產銷售專家。

1問：商品房現售、預售的含義？

答：商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，

并由買受人支付者房價款的行為。

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并

由買受人支付定金或者房價款的行為。

（點評；）

2問：商品房預售條件及商品房預售許可證的辦理程序按照哪些規定執行？

答：按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有

關規定執行。

（點評：）

3問：商品房現售應當符合的條件？

答：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開

發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收

（五）拆遷安置已經落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他

配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實

（點評：）

4問：房地產開發企業應當在商品房現售前將哪些文件報送房地產開發主管部門

備案？

答：房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件。

（點評：）

5問：房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照哪些規定

執行？

答：按照《中華人民共和國擔保法》，《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執

行。

（點評：）

6問：房地產開發企業是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物

的商品房再行銷售給他人？

答：否

7問：房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執

行哪些規定？

答：應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等相關規

定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。房地產開發企業、房地產中介服務

機構所發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買

賣合同中約定。

8問：商品房銷售合同應當明確哪些內容？

答：（一）當事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施

的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產權登記有關事宜

（+-）解決爭議的方法；

（十二）違約責任

（十三）雙方約定的其他事項

9問：商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規定？

答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計

價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分

為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規

定對其享有權利、承擔責任。

10問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現售房屋有哪些規定？

答：按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的

平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設計

圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙

不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可

以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企

業承擔違約責任。

11問：按套內建筑面根或者建筑面積計價的，當事人沒有在合同中約定面積與

產權登記面積發生誤差的處理方式，根據法律規定，按什么原則處理？

答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房.買受人退房的，房地產開發

企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給賣受人,

同時支付已付房價款利息.買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時,

面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價

款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，

面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買

受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比二（產權登記面積-合同約定面積）X100%

合同約定面積

12問：房產廣告怎樣才能做到不違法

答：《商品房銷售管理辦法》出臺后，不少開發商在研究該辦法的同時，也產生

了不少的疑問和困惑，其中對于房產廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，

就有虛假廣告的嫌疑，有關房地產廣告中的一些問題，確實需要開發商和有關部

門引起重視。在有關規定尚未完善的現狀下，開發商的房子還是要賣，房地產廣

告還是要做，但在宣傳時，應當注意相應的一些問題：

形象廣告可以做

根據《廣告發布規定》第五條、第六條的規定，開發商在發布預售商品房廣

告時，應當具有銷售許可證證明。同時廣告中，應載明開發企業名稱、代理銷售

機構名稱和銷售許可證書號。但是，該規定第六條第二款又規定，”廣告中僅介

紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項”。因此，筆者理解項目在取得銷

售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發布的，但如果僅僅是對項目做形象宣傳

則可以發布。

未實現的細節先告知

根據《廣告發布規定》第十一條、第十九條的規定，“房地產廣告中涉及的

交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣

告中注明。”

“房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實

現的物業管理內容，應當在廣告中注明。”據此，如果在期房銷售中，涉及到規

劃道路、配套設施、物業管理等內容，而有關內容又尚未實現時，應當事先告知。

這一規定對于開發商而言，還是具有實際的操作價值的，因為許多購房者之所以

在簽約時，對很多細節提出疑問，甚至認為開發商有欺詐行為，主要是有許多細

節，開發商沒有事先告知。

促銷廣告要嚴謹

根據《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規定，”廣告中表明推銷商

品、提供服務附帶贈送禮品的，應當標明贈送的品種和數量。”因此，如果刊登

促銷廣告的，要標明贈品的細節。此外，根據《反不正當競爭法》和《關于禁止

有獎銷售活動中不正當競爭行為的若干規定》，如果售房時，采取抽獎式的有獎

銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。

廣告承諾口說無憑

根據《商品房銷售管理辦法》第十五條的規定，“房地產開發企業、房地產

中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商

品房買賣合同中約定。”根據這一規定，開發商在廣告中所明示的內容，需要寫

入合同，這意味著許多屬于要約邀請的內容，就變成了要約，而根據《中華人民

共和國合同法》的規定，要約邀請是無須承擔責任的，要約則要承擔相應的法律

責任。

（點評:)

13巧識房產證的真偽

首先，格式內容不一樣。新的房屋權屬證書由建設部設計監制，中國人民銀行北

京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、

《房屋他項權證》。內頁印有統一規范的填寫項目。由于是統一監制、獨家印制，

保證r權證的規范、標準、統一，增強了權證的權威性。其次，權證印制質量上

乘。封面為紅色（他項權證為藍色），印有金色國徽。材料為進口護照面料內頁為

粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、

團花、水印等。第四，發證機關和用印真實。

按照以上新證的特點從總體看它的印制質量。由于新證是獨家按照專門工藝

和選材印制，它的質量、質地和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者

為偽。最重耍、最本質的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主耍有以下幾

個方面：

建房注冊號。由于新證是建設部監制，建設皆對每個能夠發證的市（縣）發證

機關進行了注冊登記，并予以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是

建設部公告的全國統一編號。

發證機關（蓋章）。這里要注意兩個方面：一是規范的發證機關是市（縣）的房

地產管理局（房產管理局）或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無權發證，

它們發的權證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、

均勻，手工蓋印是不可比的。

團花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，

紋理清晰。

花邊。首頁，即發證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡

色花紋邊框。花紋細膩、清晰。

暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權

證”底紋暗印。將紙衣著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。

編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同

一發證機關的權證號碼是連續的。

發證編號。即首頁花邊框內上端有由發證機關編列的權證號碼。此號碼與發

證機關的簿冊、檔案記載相一致。

（點評:)

14購買手續不全的商品房會有什么風險

現實中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審

查，其中以缺乏銷售許可證表現得最為突出。購房者若不經意或由于其他原因購

買了手續不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險。可能造成的不良后果

有：①取得權屬證件的時間沒有保證。②為取得產權，購房還要額外支付費用，

如補交土地出證金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產權，不能轉讓和出

租。④房屋被政府沒收或拆除

（點評：）

15商品房預售登記后，購房人要求更名，應如何辦理

商品房預售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關系（如夫妻關系、父母

子女關系），可在預售契約上更名，辦理時應出具經公證的親屬關系證明，其他

不具親屬關系的應按預售轉讓程序辦理。

（點評：）

16為什么要辦理商品房預售、預購登記手續

辦理商品房預售、預購登記手續，可以通過房地產管理部門對房屋買賣交易的合

法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商

品房是一種期得利益，通過辦理預售，預購登記手續，可以減少因不了解政策或

其它情況而造成投資風險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。

17商品房的銷售面積如何計算

商品房的銷售面積是指購房者在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建

筑面積，即套內建筑面積（即套內建筑面積）與分攤公用建筑面積之和。即：商品

房銷售面積二套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積二套內使用面積十套內墻體面積+陽

臺建筑面積。（1）套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》（GBJ96-86）規定

的方法計算，其他建筑

,按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。（2）套

內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻

兩種：［1］共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外

墻（包括山墻）；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。［2］非共用墻墻

體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

商品房分攤的公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積二整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空

間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。

公用建筑面積分推系數二公用建筑面積?各套套內建筑面積之和。

分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積X公用建筑面積分攤系數。

18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶

可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電（樓）

梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、

水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、

空調機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他

功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻

（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋

爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、

自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理用房）。

19公用建筑面積分攤的原則是什么

新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連

的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。

20陽臺面積怎么計算

按現行的《建筑面積計算規則》：（1）封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的

100%計算建筑面積,（2）沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。

21什么是套內墻體面積

商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共

用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包

括山墻）。共用墻體水平投影面積的一半計人套內墻體面積，非共用墻水平投影

全部計入套內建筑面積。

22什么是使用面積

使用面積是每套住宅戶內除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起

居室、過廳、過道、廚房、衛生間，儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內樓梯（按投影面

積）、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？

按有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單位內建

筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用面積與套內墻體面積和陽臺建

筑面積之和。

23什么是房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、

挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20

米）的永久性建筑

24什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、

挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20

米）的永久性建筑。

25什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至

75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，

大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

25現房期房分別怎樣判斷合法性？

按新規定，手續齊全的“合法''的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現房銷售

則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房

銷售許可證，購房人買這樣的現房。只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩

證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍

須按照有關規定辦理商品房預售許可證，購房人購買時仍需要看“五證””兩二V。

26“兩書”是指什么？

“兩書''是指新建住宅《質量保證書》和《使用說明書》。

27“五證”是指什么？

商品房的“五證”包括：建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，國有土地使

用證，建設工程開工證，商品房預（預）售許可證。

28請問：目前，商品房銷售有哪幾種類型，現房銷售和商品房預售有什么不同？

目前，商品房銷售分現房銷售和期房銷售（即預售）兩種。按2000年年底出臺的

最新規定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不

再辦理商品房銷售許匯證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的

現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證。商品房預售是指房地產開發企

'也與購房者約定，由購房人交定金或預付款，而在未來的一定日期擁有現房的交

易行為。

29單位不給上住房公積金如何解決？

按照《住房公積金管理條例》規定，住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮

集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職

工繳存的長期住房儲金。市政府明確規定，除離退休職工、1993年以前按照標

準價優惠辦法購買住房且未按有關規定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金

外，1996年6月3日前，北京市行政區域內所有黨政機關、群眾團體、事業單

位、企業單位（包括全民、集體、民辦、私營、牧份制、外商投資企業及其池進

行工商稅務登記的企業和中外機構駐京辦事機構）的中方固定職工，勞動合

同制職工，均應按照規定比例建立住房公積金。中央在京企事業單位建立住房公

積金也按此規定辦理。在京單位聘用外地非農業戶口職工，凡簽訂正式勞動用工

合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡

與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調入

單位，單位均應為其建立住房公積金。

對于尚未建立住房公積金的企業職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬

分中心舉報。對企業虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金

管理條例》規定，須經本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經住房資金管

理中心審核，報有關部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。

30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房?

問：我在一個城市A工作了兩年（其間單位給我交納了住房公積金），然后又繼續

攻讀博士學位3年（其間基金轉到市人才中心賬戶上），現在我和我愛人想在她工

作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，戶口不在城市B.現在我有一個

問題請教：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸？

答：首先住房公積金封存狀態下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金

貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出

來，但目前不能直接轉移到外省市。

31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？

問：您好，我想問以下幾個問題：1、個人住房公積金余額的查詢方法2、新出

臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法3、公積金貸款的借款申請表一

定要到管理中心領取嗎？是否可到就近的管理中心領取？一些代辦機構在網上

發布的借款表是否可用？4、公積金貸款的流程及各階段？

答：（1）請撥打電話67606291或67606292查詢。如已發到住房公積金繳存

卡的交存人可

通過工、建兩行的自動取款機查詢；（2）參照2000年京資中心計字088號文件；

（3）一般應到資金管理中心領取申請表，一些代辦公司在管理中心領取申請表后

發給個人也是可以的，但應用原件（資金管理中心印制的）；（4）流程：第一步查

清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領取材料，

第三步分中心初審，第四步銀行調查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各

人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時間分中心。

32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現貸款倍數是多少？

問：我今年想要買房，關于公積金貸款我有一些問題：1。繳費滿幾年才可公積

金貸款？2。現貸款倍數是多少？3。我老公現有公積金5000元，繳費已兩年多；

我現有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？

答：（1）目前政策沒有規定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能

近期有一些調整；（2）參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。

33二手房貸款政策

二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經過指定評估機構評估。

34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？

還清后可以再次中請。

35住房公積金貸款是按季提現，那么每季最多可以提多少呢？

問：住房公積金貸款是按季由公司提現的，那么每季最多可以提多少呢？

答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應超過每季度還款額。

36交納公積金1年，現計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？

問：我即將要出國留學，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請問

我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。是否需要出國簽證等材料。

答：可以。但需出具出國一年以上的居留證明。

37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？

問：公積金貸款已經還了一部分，剩余部分現在準備一次還清，如何辦理手續？

利息如何計算？

答：請您與當時辦理貸款的銀行聯系，辦理提前還款手續。利息以原貸款利率和

實際貸款期限計算。

38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？

問：我現已經辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳

戶的存款以及如何與我現還款所使用的建設銀行的儲蓄卡相聯系起來，不太清

楚，現請專家給予詳細解釋。

答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構辦理相關手

續，個人需要提供本人購房合同及首會款發票。支取出來的住房公積金作為現金,

還貸款方式與其他現金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。

39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限

是多長時間？

由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續，一般應在一個

月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。

40住房補貼如何領取？

住房補貼領取的辦法：

(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)

參照住房公積金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關的金融業務。

(2)各實施單位應按規定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以

職工本人名

義開設住房補貼專用帳號，每月自發放工資之日起在10日內將職工的住房補貼

存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。

(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向

市公積金中心申請提取本人名下的住房補貼本息余額用于支付購房款；款額不足

的，可按規定申請職工政策性住房抵押貸款。

(4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市

公積金中心申請提取一次本人名下的住房補貼用于交納房租。

(5)計發住房補貼期間職務發生變動，從變動職務的次月起按新職務計發住

房補貼至累計25年滿為止。

(6)計發住房補貼期間在市內調動工作的，原工作單位應從辦結本人調離手

續的次月起停止計發住房補貼，并將已計發住房補貼的月數、數額等情況(以下

稱已計發情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結合單位實際，根據已計發情

況，繼續向本人計發住房補貼。

(7)計發住房補貼期間調離本市(含經批準出國、出境定居)的，原工作單位

應從辦結本人調離手續的次月起停止計發住房補貼的；己計發的住房補貼本息金

額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計發情況記入本人人事檔案。

(8)職工與單位終止勞動關系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除

的，原工作單位應從上述行為發生之日起停止計發住房補貼，并將已計發情況記

入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據已計發情況，繼續向

本人計發住房補貼；如未重新參加工作，已計發的住房補貼本息余額，在達到職

工法定退休年齡時可一次性提取。

(9)職工離退休前未使用過的住房補貼本息余額，離退休時可一次性提取；

離退休時如未領足規定年限的住房補貼，原工作單位應繼續按月按本人離退休時

的職務待遇發放住房補貼至累計25年滿為止。

(10)計發住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發住房補貼；其中在

實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發放一次性住房補貼，但

最多發至累計25年滿土。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承

人一次性提取；己辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。

40什么是住房補貼？

房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、

購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住

房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發放的原則是：

堅持效率優先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、

平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。

住房補貼發放的行象是職工。目前，行政機關和事業單位已經實施，企業根

據自身的條件參照執行。已按房改優惠政策購買了規定面積標準住房的職工不享

受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補

貼。職工住房面積未達到規定標準的住房補貼辦法和職工住房面積標準按地方政

府規定施行。

職工的住房補貼額：向職工發放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額

與該職工的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規定的住房補貼面積

的乘積。無房職工的補貼面積，按規定的住房補貼面積標準計算。每個職工的住

房補貼由各職工單位自行負擔。發放住房補貼應考慮建立在住房公積金制度前的

職工工齡。

住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下撥的建房資金；二是單位售

房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。

發放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按

月補貼等三種形式。

(1)一次性補貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發放。

(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發放基本

補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次

性發放。

(3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發放年限內，按月計發。

41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？

目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、

檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到

銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數額對于購房者而言還是有相當大1勺壓

力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。

消費者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠將所購買的商

品住宅在

一定期限內出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不

僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負

擔，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數額，縮短還款

期限，減少利息負擔。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀

行貸款更是順理成章的事了。

在這里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環附

近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。首討款

為15.6萬元，其余的36.4萬元通過申請個人住房擔保組合貸款而獲得，其中公

積金貸款20萬元、商業付貸款16.4萬元，貸款期限為10年。那么，每月應償

還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54機如果將房屋出租，租金凈

收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息

數額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%,這就大大緩

解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。

與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息

是（4284元義12月X10年）=514080元，加上購房首付款15.6萬元，共是670080

元。而10年內的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支

付額僅為370080元。

從這些數據，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓

力的一種有效途徑。

這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的

同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。

具體做法是：首先應向銀行提出出租申請，同時應提交與承擔人簽訂的正式

《租賃合同》。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取

得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸

時，承租人應無條件配合銀行的決定。

42怎樣辦理房地產抵押登記？

房地產抵押登記一般包括抵押權設定的登記和抵押權實現后的登記兩個環節。抵

押權實現后的登記可分為抵押權因債務如期被履行時的注銷登記，與房地產權因

折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產權變

更登記。

抵押當事人應自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到登記部門辦理詆押

登記。以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用證書的管理部門；

以城市房地產或者鄉（鎮

）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為房地產所在地的房地產管理部門。辦理抵

押物登記，應當向登記部門提供下列文件或其復印件：

（1）主合同及抵押合同；（2）抵押當事人的資格證明或法人資格證明；（3）《國

有土地使用證》或《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其

他共有人同意抵押的證明；（4）以期權房屋作抵押的，須提交有效的預售（購）房

屋合同；（5）有效的房地產評估報告；（6）上級機關批準其以房地產作抵押的證明。

登記機關審查后，對合法的抵押予以登記，在權屬證書上辦理登記，核發載明抵

押權的《他項權證》。《他項權證》由抵押權人領取及持有，經注記的權屬證書

發還抵押人保管。登記機關將有關材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者

復卬。

43共有房地產如何設定抵押？

共有房地產，每個共有人都有權對該房地產設定抵押權，但須取得其他共有人的

書面同意。按份共有的房地產設定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共

同共有的房地產設定抵押時，全部房地產均為抵押財產，抵押物變賣時，其他共

有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權向抵押人追償。

44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？

房地產抵押合同經過房屋所在地的房地產管理部門登記以后，就具有法律效力。

無論是抵押權人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關問題。

作為抵押人來說，應承擔的主要義務是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購

買房屋的貸款，數額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還

的數額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。因此，每一期歸還的數額都是

相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。

但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的

貸款人確實無法按期歸還貸款。

作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款

人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后

方能行使抵押權。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權,

但積累到一定程度，銀行就會行使這一權利。

這時，貸款人就要根據實際情況權衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可

以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應考慮采用其

他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉讓，用轉讓所得的款項歸

還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼

續履行還款義務。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決,

要主動得多，經濟損失也更小。

45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續?

按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所預購住房做抵押，并由其所購

買住房的房地產開發企業提供階段性擔保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的

發放對象是具有完全民事行為能力的自然人。

申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證茸門和當地房產管理部門辦理抵

押房產保險、合同公證和房產抵押登記等手續。

46還款期限如何選擇？

貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經濟能力及其投資偏好。

一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔就相對輕一些；反之，還款期限越

短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些。可見，延長還款期限的目的主要是為了降

低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如

果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413

元，負