物業服務方案

項目名稱：中學物業管理服務項目

日期：2021年

目錄

一、日常維修養護計劃和實施方案-----------------------------------2

1、房屋設備E常維修養護---------------------------------------2

2、設備日常維修維護管理---------------------------------------4

二、服務承諾及合同到期時交接承諾---------------------------------7

1、服務承諾----------------------------------------------------7

2、合同到期時交接承諾-----------------------------------------10

一、日常維修養護計劃和實施方案

1、房屋設備日常維修養護

1、目的

加強房屋、公共設施設備配套附屬設施日常管理，保證各項設施設備正常運

行。

2、適用范圍

本公司在管的所有服務項目（寫字樓、倉庫）。

3、工作內容

養護：

一、日常設施、設備的養護

1、服務中心主管每年12月底前完成制定服務中心下年度《設施、設備年度

保養計劃》和預算，報總經理批準；

2、服務中心維修人員按年度養護計劃和預算規定，每月實施養護工作，并

記錄于各《保養記錄》；

3、服務中心主管每月對服務中心養護工作的實施情況進行檢查、監督；

4、公司品質管理處對年度計劃和預算的實施情況進行不定期抽查、考核。

二、中、大設施設備的養護

1、公司品質管理處、服務中心主管每年12月底前制定完成各服務中心下年

度《設施設備年度保養計劃》和和預算，報總經理批準；

2、公司品質管理處設備維修主管按年度養護計劃和預算規定，每月實施養

護工作，并記錄于各《保養記錄》；

3、對于委托專業公司進行養護的項目，按照合同約定每年由其制作年度保

養計劃，并按計劃完成養護工作；

4、各服務中心責任人、工程主管及公司設備維修相關人員，對公司工程部

或外包單位養護工作的實施情況進行檢查、監督、驗收并簽字；

5、公司品質管理處對公司設備維修主管年度計劃和預算的實施情況進行不

定期抽杳、考核。

4、維修

一、小修小補項目的維修

1、服務中心日常的小修小補項目由服務中心水電工自行維修；

2、維修要求：

1）、服務中心接到《公共設施設備維修報修單》后立即安排人員進行查看,

必要時先采取臨時應急措施；

2）、服務中心按本服務標準制定維修計劃并落實維修人員；

3）、按維修計劃落實材料和維修人員及時完成，并做好相應的成品保護。

二、中、大項目的維修

1、中、大項目的維修可由設備部自行進行或委托專業公司進行；

2、維修要求:

1）、公司設備部接到《公共設施設備維修報修單》后立即安排人員進行查看，

必要時先采取臨時應急措施；

2）、盡快做出維修的申請報告、施工方案及預算，報服公司維修主管、總經

理、相關主本職能部門、總裁批準，專業施工隊在規定期限內完成；

3）、功能性維修以恢復其原有功能為準，外觀性維修要求與原有部位相比較:

表面應無明顯色差和高低不平現象。

三、保修期內的維修

1、，服務中心發現保修期內的維修項目及時查看，并填寫《保修期內公共設

施、設備報修單》將現場實際情況向房產公司項孑部反映；

2、項目部聯系安徘項目施工單位在規定時間內完成維修項目，并要求施工

單位出具修復方案，其負責人需簽字確認；

3、施工單位完成維修后，服務中心、公司設備維修相關人員到場驗收；

4、施.工單位未到場維修或未能在規定的時間內完成修復工作，將按照本次

維修費用的1.5倍金額從質保金中扣除。

四、維修工作的檜杳

1、公司、服務中心每天對維修項目進行監理、檢查、登記工作進度，并有

相關檢查記錄，品質處不定期抽查；

2、公司設備維修主管、服務中心主管每周對維修項目進行監理、檢查、登

記工作進度，并有相關檢查記錄，品質部不定期抽查；

3、服務中心主任定期對維修質量進行監督、檢查并在記錄上簽字；

4,定期物業公司品質管理處會匯報工程質量和進度，并要求主管責任人在

相關記錄上簽字。

2、設備日常維修維護管理

1、維修人員工作標準

一、維修人員在維修電器、電焊、電梯、消控設備等特種工作時必須持證上

崗，嚴禁無證上崗、無證操作、違章操作。

二、嚴格遵守公司各項制度和員工守則，不準違反公司規定，私自行動。

三、發生應急維修時，維修人員在接到報修任務后，無特殊情況下在20分

鐘內必須到達現場，并且應迅速處理設備設施故障，保障南洋中學的正常運作，

不得故意拖延時間，不準刁難物'也負責人或客戶，不準向客戶索要財物，言行要

文明禮貌。

四、維修人員在物業R常檢查、維修、保養時必須按照規定著裝，佩戴工作

證，在和客戶接觸時言行舉止要得當。

五、日常檢查維修時發現問題要及時處理修復，不得以各種理由拖延時間或

故意推脫延誤，維修設備設施時潦草了事等。

六、維修人員必須完成物業管理區域內的報修任務和設備設施保養任務，維

修完好率必須達到95%以上。

七、維修人員必須做好各物業管理區域內的設備設施臺帳及更新工作，同時

要做好工作日志。

八、每月上報的維修工時和維修完好率必須屬實，不得作假、蒙騙。

九、維修人員平時要對所轄物業南洋中學的設備設施多了解、多研究，熟練

掌握設備設施的原理和運行狀況，以防發生故障時能快速解決處理。

十、維修人員要主動學習各方面技術知識和業務知識，多學習、多掌握，不

斷提高自己的技術能力和業務水平。

2、物業維修工工作職責及工作流程

一、工作職責

1、嚴格遵守國家規定的對特殊行業、崗位、工種必須持證上崗的規定，嚴

禁無證上崗，無證操作，違章操作。

2、嚴格遵守公司制度，嚴禁私自向客戶索要服務費和香煙等財物，保障公

司良好形象。

3、嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領導安排，除完成日常調

派維修任務外，按照工程部計劃地做好各物業設備設施的保養；

4、努力學習技術：熟練掌握現有物業設備設施的原理及實際操作與維修，

積極配合各物業南洋中學的工作，出現緊急事故時無條件地迅速到達，全力做好

搶修工作；

5、嚴格執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表

格，做好設備臺帳。

6、對各物業南洋中學的維修情況，維修工時按照規定做好記錄，按時報工

程部

二、工作流程

正常工作流程細則：

1）準時上班：根據公司上班制度規定時間，準時上班，不遲到。

2）換好工作服：按公司規定穿著工作制服，佩戴工作證，工作服要干凈整

潔，工作證要清晰易辨。

3）檢查維修工具：檢查使用的維修工具數目是否對，使用狀況是否完好。

如果缺失應立即報告維修組負責人，若維修工具有故障，應立即予以修復。

4）查看記錄：查看記錄的報修情況和維修記錄，如果有報修記錄或維修記

錄中有未維修好的，應立即填好設備維修單，安排維修次序，若沒有報修記錄或

維修中沒有未維修的，應查看保養計劃，根據保養計劃安排工作。

5）維修或保養設備：帶齊維修或保養所需要的工具，持設備維修單或設備

保養單，到達設備所在區域，按照維修或保養的正確工作程序進行維修或保養,

嚴禁無證操作，違章操作。

6）維修或保養完成：設備維修或保養完成后，請客戶或負責人認可，并在

設備維修單或設備保養單上簽字。

7）維修單登記：將己經完成的維修單或保養單帶回，先予以工時登記，再

對維修情況予以記錄，并根據維修或保養設備的情況對設備臺帳予以記錄更新,

將維修或保養單入檔存放。

8）工作日志記錄：對一天的工作情況予以整理記錄，維修完成和未完成的

要記錄清楚。

9）檢查和保養工具：檢查維修工具在一天的使用中是否有損壞或缺失，如

發現有遺失或損壞應及時查找或修理，對使用一天的維修工具進行保養，擦拭干

凈，加油潤滑。

10）按時下班：根據公司下班制度規定時間，按時下班，不早退。

3、緊急維修工作流程

4、緊急維修工作流程細則

1）接到緊急維修任務：應急維修人員應保證24小時電話開通。

2）攜帶工具迅速到達現場：應急維修人員應隨身攜帶一般常用工具包，以

防緊急維修時沒有工具，并且要備好交通工具，以便能快速及時到達現場。

3）迅速處理設備故障：維修人員平時應對所轄物業各種設備的原理和情況

有詳細了解，學習各種業務知識和技術，保障在設備發生故障時能迅速解決史理。

4）維修完成：設備故障解決后，將設備維修單填寫清楚，由南洋中學負責

人或當班負責人認可簽字。

5）將維修單帶回校照正常的操作流程操作：將維修單帶回按照正常的操作

流程進行工時登記，維修記錄，設備檔案更新。

6）不能解決設備故障：當維修工遇到設備故障不能解決時，應立即向工程

部匯報，將故障的設備、故障現象等詳細情況匯很清楚。

二、服務承諾及合同到期時交接承諾

1、服務承諾

一、對物業管理工作的原則性和總體性要求

1、在班期間必須著裝整齊，佩戴工號牌，儀表大方，精神飽滿。著裝不整

齊、不佩戴工號牌、精神萎靡的、工作姿態不規范的（例如雙手交叉抱于胸前或

者雙手插于褲袋的等），發現一例扣5元。

2、舉止文明，態度熱情，堅持原則，尊重他人，講究方法，盡職盡責。履

職期間，言語不文明、打罵客戶的、酒后上崗、在公共場合抽煙、做私事、聚集

閑談的，發現一例扣10元，因履職不力造成后果的要追究有關人員以及公司經

濟和法律責任，造成南洋中學和客戶員工經濟損失的，由物業公司負責賠償。

3、服從南洋中學的領導和指揮。在不違背物業工作原則的情況下，不服從

南洋中學統一調度的，保安、保潔、水電管理一周內檢查均達不到工作標準和要

求的扣50T00元，嚴重者要求相關人員撤離本公司。此類情況一學期發生三起

（含三起）以上的，南洋中學可拒付當月20%的物業管理服務費，經告知協調無果,

南洋中學可以單方面終止合同。

4、凡是到本公司從事勞務物管服務的人員，在初到前三天，物業管理公司

必須到南洋中學總務處登記備案，提供這些人員的人事信息。員工本人上班前一

天到公司總務處登記，得到許可后方可，崗。未按此要求擅自派人員的，南洋中

學可拒付該員工服務費，并要求在一周內人員更換到位。未按上述要求辦理，發

現一次除按規定辦理外并處罰金1000元，服務期內發生3次南洋中學可單面終

止合同。

二、對各項業務工作的要求

（一）安全保衛工作

1、南洋中學上課或者非客戶上班期間，客戶出南洋中學，必須核實檢查是

否有班主任或者政教處的批準手續，沒有手續或者手續不全的不予放行并和南洋

中學總值班人員或班主任或者政教處取得聯系，妥善處理。不能做到的，發現一

例扣10元，造成后果的，追究相關人員以及物業管理公司的責任；

2、嚴格執行南洋中學關于人員進出南洋中學的管理制度和規定。除南洋中

學特許的時間和對象外，堅持對所有來訪者必須履行登記手續，凡是違反訪客聯

系、登記、填寫訪客登記單規定的，有一例扣10元；客戶上班期間，外單位人

員擅自進入南洋中學的、不積極主動調控南洋中學外的交通秩序的，有一例扣5

元；

3、做好車輛進入南洋中學批準和停放引導工作。未經南洋中學規定的管理

部門許可，擅自允許機動車輛進入南洋中學的，有一例扣10元；不引導獲許進

入南洋中學停放的機動車輛按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因機

動車壓壞路面、下水道，輾壞球場噴塑層，按價賠償；

4、大宗物品憑南洋中學批準手續出門。未經核查成箱、成大包以及用運輸

工具如電瓶車、三輪車、汽車、拖拉機等裝載的物品出門或者無出門手續，就允

許物品出門的，發現一例扣50T00元，如果因為履職不力或造成客戶、南洋中

學物品損失，按價賠償；未經南洋中學指定管理部門或者有關處室許可，擅自批

準外來大宗物品進入南洋中學的，發現一例扣50元；

5、強化客戶車輛管理。客戶在南洋中學內不得騎自行車或電動車，發現要

堅決制止和批評教育或者登記姓名報南洋中學處理。車輛停放整齊，并做好防盜

工作。對客戶在南洋中學內騎車管理不力的、車輛不按指定地點停放的（包括晚

自習期間接送客戶的家長車輛有一例扣5元：車輛在監控視角范圍內受損、失竊

由物業公司予以賠償；

6、認真做好南洋中學巡查處置工作和夜間人員進出南洋中學登記備案制度,

中午、夜間加強巡查，班后、客戶就寢后予以清校。發現情況及時處置并向指定

部門和人員匯報。不能認真做好南洋中學巡查以及清校制度的，有一例扣50元；

發現異常情況、突發事件不能及時報告、處理，有一次扣50元；當日沒有巡查

記載的，有一例扣5元；

7、切實做好“門前三包”工作。對不按指定區域亂倒垃圾的要進行制上，

制止不力，不能做好“門前三包”的，有一次扣5元。

8、對監控系統應派人實行重點時段觀察，發現異常情況立即報告并處理；

未經南洋中學文字手續批準，任何人不得