2021年沈陽房地產市場研究報告第一篇 市場表現篇 3一、 沈陽"溫柔版限購令"出臺及影響 3二、 碩果"十一五"長白島讓和平更有"味道" 4三、 2021年“金九銀十〞已經褪色以價換量成為主流 4四、 沈城樓市已經進入地鐵時代 4五、 年底一線城市房價進入調整期 6第二篇 宏觀政策篇 6一、 國家政策 6二、 沈陽政策 12三、 行業資訊 13第三篇 城市開展篇 15一、 城市建設 15二、 城市交通 18第四篇 市場動態篇 22第一章 商品房市場 22一、商品房供給量分析 22二、商品房成交量分析 25三、商品房供求關系分析 27四、全年各區商品房成交情況分析 27第二章 商品住宅市場 28一、商品住宅供給量分析 28二、商品住宅成交量分析 30三、商品住宅供求關系分析 31四、商品住宅成交套均面積分析 32五、全年各區商品住宅成交情況分析 32第三章 環線市場分析 33一、一環內市場分析 33二、一至二環間市場分析 33三、二至三環間市場分析 34四、三環外市場分析 35第四章 別墅市場 36一、全年別墅市場成交走勢分析 36二、全年各別墅產品成交走勢分析 36第五篇 土地篇 39一、 土地供給 39二、 土地成交 42三、 2021沈陽熱點地塊 48四、 2021年土地成交樓板價排名前10地塊列表 51第六篇 營銷篇 51一、 各區域報廣投放情況 51二、 本年報廣主要訴求點統計表 52市場表現篇2021年，對中國樓市來說，是值得銘記的一年。在這一年，隨著調控深入，各種利益主體在此交集、博弈，它們各懷心思，又急迫想要成為最后的贏家。2021年，在“調結構、穩物價〞的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：今年1月“國八條〞出臺，房產稅試點改革落地，拉開了全國范圍嚴格控制房地產行業的序幕；地方政府逐步跟進，陸續出臺相關政策，“限購〞、“限價〞、“限貸〞全面升級，限購城市從2021年的缺乏20個大幅增加到40多個；7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購〞，臺州、珠海等二線城市跟進，46城市明確調控細那么；10月底，1000萬套保障房建設方案提前實現；12月12日至14日，中央經濟工作會議明確指出2021年將繼續堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。房地產調控在2021年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步深化。而房地產市場在多方調控下也開始出現量跌價穩，并逐漸呈現價格下降的趨勢。2021年房地產調控事關中央政府公信力和中國經濟健康開展的大局。中央政治局會議近期定調2021年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸〞，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續；預計2021年房地產調控政策仍將維持從緊取向。沈陽"溫柔版限購令"出臺及影響沈陽限購令實施時間是2021年3月8日，沈陽版“限購令〞暫限人口密集、房價過高的二環區域內。對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭〔含購房人、配偶及未成年子女，下同〕、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在二環區域內向其售房。這樣的“溫柔版限購令〞也表現為幾方面：首先是此次限購是以家庭為單位，無論以前有幾套房，從限購令執行之日起，可再購置一套房。沈陽限購令只針對“商品住宅〞進行限購，對二手房以及商業地產并未作限制。綜合以上信息不難發現，基于沈陽一直以來剛性需求大、投機性購房群體少、改善型購房增多等特點，沈陽的限購令充分地考慮了沈陽購房者及市場的特點來進行制定，因此相對一些一線城市的限購令來說，沈陽堪稱是“溫柔版〞，與天津版限購令頗為類似。碩果"十一五"長白島讓和平更有"味道"去年年底和平區收獲了“國家可持續開展實驗區〞的殊榮。尤其是長白島讓和平更有了味道：渾河明珠———長白島：引進重大工程30余個，完工及在建樓宇400余棟，累計開工建設面積達500余萬平方米，已竣工面積175萬平方米。“十一五〞以來，長白島城市化開展突飛猛進，建成以內河水系為核心，森林公園為重點，公園、綠地、綠帶為輔的生態城區，已完成綠地面積230余萬平方米，完成道路建設總長度35公里，總面積近94萬平方米。2021年贏得第十屆住交會“中國最具開展潛力島城〞大獎。使得長白島的樓盤價格突飛猛進，是沈陽重點開展的區域。2021年“金九銀十〞已經褪色以價換量成為主流今年的“金九銀十〞與往年相比肯定成色缺乏，因此，“金九銀十〞以價換量將成為主流。9月，如萬科、保利等大盤股也加速大幅下跌，市場恐慌氣氛嚴重。現在已有6個城市樓市成交量下降，5個城市成交量跌幅在30%以上，其中重慶跌幅最大，到達50.4%。重點城市中，僅武漢和天津同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除重慶外，杭州跌幅到達47.08%，南京、深圳的樓市成交量下降幅度亦皆超過20%。在成交量低迷的同時，價格也開始松動。一線城市和二線興旺城市新建住宅價格已經出現全面松動，尤其在一些供給集中的區域，價格戰已初現端倪，而品牌開發商的率先降價將進一步帶動區域整體價格的下調。‘金九銀十’的情況還應該分城市來看。已出臺限購政策的城市和不會出臺限購政策的城市，開發商在9、10月份的推盤節奏會加快，隨著降價促銷，9月的成交量環比會增加，但不會好于去年同期，而10月的成交量環比會繼續增長，同比有可能持平。而對于即將出臺限購的二三線城市，政策前期會出現短期的集中推盤、集中成交，一旦二三線城市限購政策出臺后，會對開發商和購房者造成較大影響，“金九銀十〞難。沈城樓市已經進入地鐵時代東北的首條地鐵線路--沈陽地鐵一號線在2021年9月27日上午正式通車通車。沈陽地鐵1號線，是城市東西向最大的客運交通走廊，它連接城市東西兩大工業區和新興的經濟技術開發區，串連起鐵西、太原街、中街三大商業中心及沈陽站鐵路交通樞紐等各個板塊。地鐵1號線沿線已聚集不下40樓盤，地鐵上蓋升值潛力最大，這句地產“流行語〞一時間成為沈陽樓市的風向標。緊接著2021年1月9日二號線也正式運行了，和一號線成了交叉交通運行工具，給沈城人民帶來了許多便利。地鐵2號線的市中心段幾乎與金廊重合，縱觀金廊沿線幾乎都是大型綜合類工程，具有購物、休閑、娛樂等功能，以寫字間、商鋪、公寓等高端商業產品為主。例如，領先國際地處市中心，同時是金廊和地鐵2號線的中心節點。領先國際作為大型綜合類工程，包括精裝公寓、寫字間和高層住宅，商業局部百聯購物中心現已開業，地鐵2號線建成后將帶來大批客流，對工程的長遠開展會起到積極影響。年底一線城市房價進入調整期今年，有600多個城市出臺了房價控制目標。多數城市的房價控制目標與當年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤，為“低于〞或“不高于〞后二者，北京的目標是房價“穩中有降〞。在這一輪嚴厲調控中，一線城市的房價率先進入調整期，根本可以到達調控目標。但今年的樓市也有“按下葫蘆浮起瓢〞的味道，投資投機性需求被嚴格限購的城市擠出后，便轉向涌入二三線城市。情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房價上漲。限價目標絕大多數完成了，但要防止地方政府對行政手段的國度依賴，否那么副作用大。需要注意的是，不能因“限〞字令作用明顯就產生依賴癥，樓市還應回歸到依靠供求關系解決矛盾的軌道上來。宏觀政策篇國家政策貨幣政策央行已經在2021年上調了6次存款準備金率。時間、上漲百分點及存款準備金率為圖表所示：時間上漲百分點大型金融機構存款準備金率中小金融機構存款準備金率2021-1-200.51915.52021-2-240.519.5162021-3-250.52016.52021-4-210.520.5172021-5-180.52117.52021-6-200.521.518聯祥點評：對房地產的直接影響就是地產商貸款更難了，炒房的貸款也難了。但實際上大的地產商，如龍湖、恒大、萬科、SOHO等目前來說根本就不缺錢，因此單一的措施并不會起到多大的作用，而結合4月份發布的國四條和新國十條，一線城市的房價下降是必然的，因為政府調控的意圖很明顯，就是要讓一線城市的房價回歸理性，打擊炒房團，讓房子回歸居住功能而不是投資功能，任何政府想到達的目的，都一定能到達的。但二三線城市的房價那么攀升，因為大的地產商從去年開始就在二三線城市布點了，加快中國的農村、縣城的開展，在一定意義上也可以說是城鄉統籌，因此，二三線城市的房價不降反升。央行采取收緊銀根的政策穩固宏觀調控效果，而由于對基準利率的調整可能會增加人民幣升值壓力，因此存款準備金率那么已成為更為常用的宏觀調控手段。財政政策房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了?中華人民共和國房產稅暫行條例?，從2021年10月1日開始實施。“十二五〞期間將穩步推進房產稅改革，房產稅可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源。如果稅率對抑制房地產投機并無實質意義，如果稅率過高，又會給房產業造成新的壓力，不利于房地產行業穩定開展。下面聚焦一下重慶與上海的房產稅比照：工程重慶上海試點范圍重慶主城區〔渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區〕上海市行政區域稅率以上兩年主城區新房均價為基準，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%暫定為0.6%應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍〔含2倍〕的，稅率暫減為0.4%。本地居民1、個人擁有的獨棟商品住宅家庭第二套及以上住房〔包括新購的二手存量住房和新建商品住房〕2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價到達上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍〔含2倍〕以上的住房外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套〔含第二套〕以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房計稅依據應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納免稅面積一個家庭可對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟住宅為180平方米，新購高檔住房為100平方米上海市居民家庭人均60平方米聯祥點評：中國的普惠制度決定了居民住房問題還沒有解決，開展中階段不應該對財產征稅，但對房價的影響不大。信貸政策2021年通過連續6次上調存款準備金率，三次上調基準利率等政策，貨幣信貸增速進一步向常態回歸。2021年新增信貸規模達40962億元，2021上半年，信貸較去年同期減少5214億元。相對于今年的CPI上漲幅度來看，這樣的規模仍然很大。緊縮的信貸政策讓不少地區的中小企業鬧起“錢荒〞，倒閉的中小企業不在少數，我國當前的貨幣政策已出現“超調〞，為此呼吁央行放松調控政策，以增強金融對經濟增長的支持。聯祥點評：2021年合理安排信貸投放總量和節奏，穩步開展消費信貸，開展消費信貸品種、擴大消費信貸規模；限制對“兩高〞行業和產能過剩行業信貸投放；強化信貸政策執行情況檢查監督，催促金融機構加強信貸風險管理。2021年至2021年利率調整情況在提高準備金率之后，銀行的按揭貸款發放更加嚴格。對首套房貸利率可能會收緊，上調至1.1倍。而市場上對二套房的按揭已經出現高于1.1倍基準利率的現象，個別可能調至1.5倍最高利率,銀行存款的方式有多種，如活期、整存整取、零存整取等。存入銀行的錢叫做本錢；取款時銀行多支付的錢叫做利息；利息與本錢的比值叫做利率。如表所示：日期活期整存整取零存整取整存零取協定一天通七天通(%)存本取息存款知存款知存款3個月6個月一年(%)二年(%)三年(%)五年(%)一年(%)三年(%)五年(%)(%)(%)2021-7-70.53.13.33.54.455.53.13.33.51.310.951.492021-4-60.52.853.053.254.154.755.252.853.053.251.310.951.492021-2-90.42.62.833.94.552.62.831.210.851.392021-12-260.362.252.52.753.554.154.552.162.52.851.170.811.352021-10-200.361.912.22.53.253.854.21.912.22.51.170.811.35聯祥點評：之所以出現多家銀行集體提高首套房的貸款利率，從長期看，這是因為銀行信貸額度緊張，為了盈利，銀行會提高貸款的收益率，如果繼續執行首套房貸款利率優惠，這將降低銀行的貸款收益率，在信貸額度緊張，銀行不愁工程的情況下，取消首套房貸優惠之后，將能夠增加銀行的貸款收益率。國八條出臺2021年1月26日，新國八條出臺內容：強化規劃調控，改善商品房結構；加大土地供給調控力度，嚴格土地管理；加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供給；完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求；運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。聯祥點評：國八條主要針對的主要還是投資性或者說是投機性的資本進入樓市，雖然此次將目標指向了買方，但實際受制約的是賣方。對樓市來說，是一個短期的調控方式，剝離市場原那么的行政干預手段，調控期間樓市根據各個城市其表現也有所不同，但是，在需求旺盛，國內投資渠道單一的情況下，這種行政干預手段一旦結束，樓市還是會回歸到市場的路線上。各地限購令匯總總體來看，各城市限購政策與“新八條〞規定一脈相承，都是以提高戶籍門檻為重要手段，對本地居民“限三〞，對外地居民“限二〞。不過各地政策顯然存在差異，如限購范圍大大小、力度強弱等諸多方面都有不同。如表所示：市核心內容出臺時間備注嚴厲程度石家莊本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套〔含新建商品住房和二手房〕2021-2-21本市市內五區、高新區范圍內限購不嚴厲北京本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交5年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套〔含新建商品住房和二手住房)2021-2-17史上最嚴厲限購政策非常嚴厲上海本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套〔含新建商品住房和二手住房〕2021-2-1執行“限購〞規定外，還需提交家庭戶籍、婚姻等材料非常嚴厲廣州本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套(含新建商品住房和二手住房)2021-2-18高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購一套住房不嚴厲南京本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套2021-2-19個人將購置缺乏5年的住房對外銷售的全額征收營業稅比擬嚴厲成都本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭憑納稅證明或社會保險繳納證明限購一套(含新建商品住房和二手住房〕2021-2-15主城區暫時實行住房限購措施比擬嚴厲南寧本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套(含新建商品住房和二手住房〕2021-2-17限購時間2021年3月1日至2021年2月29日比擬嚴厲濟南濟南市及非本市戶籍居民家庭只能在本市市區范圍內新購一套新建商品住房2021-2-12本市市區范圍內限購不嚴厲青島本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套〔含新建商品住房和二手住房〕2021-1-29限購政策在青島市市轄七區內實行比擬嚴厲沈陽2021年3月初限購令實施，按沈陽市出臺的相關限購政策，不管以何種方式取得〔含購置、動回遷、房改、繼承、贈與等方式〕的住宅房屋，均計入購房人家庭已有住房套數。聯祥點評：2021年1～10月，全國房地產開發投資49923億元，同比增長31.1%，為8月以來連續第三個月增速放緩，房地產投資放緩的趨勢明顯；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續收窄。并且房地產開發景氣指數一路下滑，已經從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個百分點。由于房地產價格的過快上漲，導致很多中低收入人群沒有能力購置住房，為了保證這局部群體的利益，同時也為了維護正常的房地產市場秩序，對房地產市場進行一定行政干預是有積極意義的。通過限購，可以抑制大量房地產投機行為，減少市場上的購房需求總量，從而促使房價回落。全國房地產限價限貸政策3月底，全國608個城市公布年度新建住房價格控制目標，占所有城市比為92．5％。深圳的年度目標是低于GDP增速。5月，深圳開始執行具體“限價政策〞，對每個預售工程進行價格上限限制，并分片區制定均價上限，超過價格上限的不能獲準預售。2021年4月17日，國務院通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差異化住房信貸政策。明確規定，對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。聯祥點評：限價政策是政府采取行政最高定價，主要是打壓開發商的投資利潤率。限價沒有把投資需求關在門外，投資者外表并沒有損失。只要房子賣得動，建筑施工量能保證在一定的水平，稅收落地，地方政府明面上也沒用損失。各項政策的持續出臺和逐步落實，地方政府、開發企業、商業銀行、購房者在內的各相關主體行為均產生了顯著影響，綜合調控力度空前。沈陽政策沈陽限購令3月8日正式實行對于“限購令〞的出臺，沈陽的態度顯然十分謹慎。不僅在出臺前，“限購令〞經過了多部門的長時間反復論證和仔細研究，直到3月8日才正式出臺。在沈陽市二環區域內暫時實行限購政策。對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭〔含購房人、配偶及未成年子女，下同〕、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在二環區域內向其售房。聯祥點評：限購令不會影響沈陽的房價，但可能會對沈陽房屋的成交量造成一定影響。沈陽調整普通住宅級別及價格評定標準沈陽市2021年已開始執行普通住房價格界定新標準。新標準將普通住房價格界定標準調高后，個人購置普通住房交納契稅的稅率也隨之發生較大變化。以前按舊標準需交4%契稅的，根據是否首次購置，以及面積是否超144平方米等條件，契稅交納稅率最多可降至1%，相當于比執行舊標準時，下降了3個百分點。全市按行政區域將原來劃分的三個級別區域(不含三縣一市，由其分別自行測算確定。具體劃分情況是：沈河區、和平區、皇姑區、大東區(以上各區包括去年行政區劃調整后新劃入的范圍)、鐵西區(包括經濟技術開發區)、渾南新區為一級區域；東陵區、于洪區、蘇家屯區、沈北新區和棋盤山國際風景旅游開發區為二級區域。公布時間原區域原價格現區域現價格〔元/平〕〔元/平〕一級市內五區6700沈河、和平、皇姑、大東、鐵西、經開、渾南8290二級渾南、經開5950渾南、經開、6270東陵、于洪、蘇家屯、沈北、棋盤山三級東陵、于洪、蘇家屯、沈北、棋盤山5370————聯祥點評：從上述可以看出沈陽此政策是要適應更快上漲的普通住宅價格，降低局部區域住宅“被豪宅〞。也可以界定你所購房屋為普通住房，享受國家對普通住房的交易契稅政策。行業資訊萬科2021年銷售金額達1215億元萬科2021年共實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8％和12.4％。不過，萬科12月的銷售業績創2021年的最低值，僅為58.2億元。萬科月度銷售金額已經連續三個月環比下降。在過去一年中，房地產市場形勢發生巨大變化。特別是9月份之后，市場景氣度明顯下滑。不僅一二線城市成交量持續低迷，此前表現較好的三、四線城市的銷售也已明顯放緩。譚華杰成認，9-12月，14個重點城市的成交批售比〔成交面積/批準預售面積〕僅為0.55，已經接近2021年市場低谷時的水平。不過，萬科強調，公司不會因此放松對銷售速度的要求，相反，會進一步強調銷售率的重要性，更加堅決的貫徹快速銷售的原那么。聯祥點評：可以看出，“萬科去年繼續業內強勢領跑，靠的是及早轉型滿足剛需的中小戶型，同時較早啟動降價和網上售房的嘗鮮舉措。2021年保利簽約金額達732.42億元保利地產發布公告，2021年12月簽約面積及金額再度雙降，這也是自去年8月以來連續五個月簽約金額同比下降。不過從全年成績來看，2021年保利簽約金額仍實現10.69%的增長，達732.42億元。聯祥點評：自去年4月以來保利地產公告取得的18幅地塊中，僅6幅是純居住用地，其余均為商住、商服或其他用地。除去上海6月和9月的兩宗居住用地，其他地塊也都位于二三線城市。碧桂園地產2021年銷售額432億大漲31%2021年全年共實現合同銷售金額約432億元，合同銷售建筑面積約687萬平方米，同比分別增長約31%及15%，超額完成全年430億元的合同銷售目標。除了銷售額取得不錯增速外，2021年全年碧桂園房地產銷售均價的增長速度也不容無視，已經超過了6000元/平米至6288元/平米，同比增長了15%，而2021年全年碧桂園房地產的銷售均價約為5483元/平米。聯祥點評：碧桂園房地產在2021年取得如此大幅度的增長與其低價政策有直接關系。“平過自己起樓〞，已經成為今年很多業主對碧桂園價格的評價。綠城2021年全年銷售353億截至2021年12月31日止的12個月，綠城集團累計取得銷售金額約353億元(包括22億的協議銷售額)，總銷售金額中歸屬于本集團的權益金額約為233億元，同比下降35%。綠城12月單月銷售面積和銷售額都創下今年最高。數據顯示，12月單月，綠城實現銷售面積約28萬平方米，環比上漲65%，同比下降46%，實現合同銷售金額為57億元，環比上漲90%，同比下降44%。而同比基數較大，是12月單月同比下降幅度大的主要原因。12月綠城銷售均價環比上漲了15%至2.04萬元/平方米，高于今年來的均值1.98萬元/平方米。聯祥點評：12月環比上漲是因為推出了兩個銷售均價分別為3.6萬元/平米和3.7萬元/平米的高端別墅樓盤。2021年龍湖地產銷售額達383.65億同比增長14.8％去年12月單月實現合同銷售金額26.52億元。公司2021年全年實現合同銷售額382.65億元，銷售面積328.6萬平方米，同比分別增長14.8％和33.9％。聯祥點評：去年龍湖“區域聚焦、多業態〞戰略進入全面收獲期，產品線業態的進一步多元化成為有效應對市場波動，贏得市場時機的重要保障。其布局的三大區域均呈現穩健增長的態勢，西部、環渤海和長三角區域分別實現銷售174億元、123.65億和85億元。城市開展篇城市建設2021年全運會工程建設在沈陽啟動中華人民共和國第十二屆全國運動會將于2021年在東北沈陽舉辦。依據第12屆全運會工程設置、競賽時間等情況，我省承辦12運會比賽共需87個比賽場館，目前能夠承當比賽任務的場館為37個，正在建設的21個，其余場館為方案中待建。時下，我省14個市正在緊張有序地加快場館建設，總投資將達258億元，完全可以確保2021年2月前場館設施完成驗收并交付使用。規劃中的沈陽全運村，將建設“三村三中心〞。“三村〞是指官員村、運發動村和媒體村；“三中心〞是指全運會的運行中心、接待中心、新聞中心。官員村(含興奮劑檢測站)將為50余個代表團團部、1500人提供住宿、餐飲、會議等設施；運發動村具備接待約1.5萬名運發動、教練員的能力；媒體村具備接待大約3500名注冊記者的能力。全運會后，“三村三中心〞將對市民開放。按初步規劃，全運村中的運發動村、媒體村、技術官員村、指揮中心、接待效勞中心、餐飲中心、全民健身中心、網球館等，總建筑面積120萬平方米，其中運發動村、媒體村和技術官員村總建筑面積約76萬平方米，效勞人員、志愿者培訓、住宿公寓建筑面積約23萬平方米。沈陽全運村將采取低密度、低容積率、高綠化率的建設方式，注重節能減排，大量采用新材料、新技術、新工藝，實現低碳、環保。屆時，全運村將成為一個綠意縈繞、動靜皆宜、融合奧林匹克精神與人文理念的理想家園。總結：沈陽全運村位于渾南新城。正在建設的沈陽渾南新城，總規劃面積57平方公里，是第十二屆全運會的主功能區，也是承當沈陽市未來行政中心、科技中心、文化中心重任的新興城區。沈北新區抓環境建設實現綠色崛起沈北新區，作為沈陽經濟區國家新型工業化綜合配套改革先導示范區的沈北新區，其探索實踐將更加注重自然生態、社會生態和人文生態建設，將著力優化生態環境，建設以“九橫九縱〞景觀路網和蒲河生態廊道為重點的“百里綠廊〞，以七星湖和蒲河生態水系為核心的“千頃濕地〞，以道義、虎石臺、輝山、馬剛、七星山5個森林公園為主體的“萬畝森林〞。

以蒲河生態廊道為例，新區先后聘請了美國SWA、清華大學、中國水利東北勘測設計院等國內外知名設計機構，高標準編制完成了蒲河水利規劃、景觀規劃、水質改善與保持規劃，并進一步明確了打造水利之河、生態之河、文化之河、經濟之河的功能定位。幾年來，新區按照總體規劃、分步實施的原那么，累計投入40多億元，全面啟動了蒲河生態廊道建設工程，“南有渾河、北有蒲河〞的局面正在全面呈現。總結：沈北又奏響了創立“國家生態文明示范區〞的時代強音到2021年全面完成國家生態文明區建設任務，力爭成為全省乃至東北地區第一個生態文明示范區，使經濟開展與生態環境高度融合，實現清潔開展、節約開展、平安開展、持續開展，將新區建設成為資源節約型、環境友好型社會。皇姑未來全力建設富庶文明幸福的新城區皇姑區以迎“十二運〞為契機，投入資金2.44億元，全面推進根底設施建設，啟動怒江北街、梅江北街、陵園北街貫穿工程，完成梅江北街貫穿三環、岐山西路改造、秀水橋建設工程，整修珠江街等21條街路。完成百鳥公園改造、舍利塔北廣場續建工程，新建塔灣欣城北廣場綠地，提升改造19塊街頭綠地。省級環境友好型學校數量列全市之首。撤除13座鍋爐房，聯片供暖面積67.7萬平方米，集中供熱普及率到達90.16%。推行“垃圾不落地，運輸全封閉〞的工作模式，新增地埋式垃圾箱1000個，新型垃圾壓縮站點到達32處。總結：2021年，是皇姑區加快開展的關鍵年，全區上下不斷增強機遇意識、憂患意識和責任意識，滿懷開展激情，正以更加堅決的信心和決心、更加有力的對策和措施，推動全區經濟社會加速開展。2021年將改造環城水系和10座公園百里環城水系是距離市民最近的天然氧吧、城市街心公園和健身休閑地點。去年，沈陽市啟動了包括北運河在內的百里環城水系的生態綜合整治。今年，沈陽將方案繼續提升百里環城水系改造工程。改造以夏芳園、和睦園等10個重點游園為重點，重點實施生態護坡改造、沿線清淤、游園提升等工程。同時，方案對北陵公園、東陵公園、南湖公園等10個公園實施改造。總結：2021年，沈陽市要把加強城市建設管理與籌備“全運會〞結合起來，努力抓好根底設施和生態環境建設，進一步完善城市功能、改善城市環境、提升城市品位。鳳凰造型公園2021年將亮相鐵西經濟技術開發區大青帶狀公園位于沈陽鐵西經濟技術開發區中部的原大青村，南起沈遼路，北抵渾蒲灌渠南岸、西達渾河十五街，公園用地長1220米，寬220米，為S型狹長帶狀形態，總面積26.8萬平方米。地鐵一號線經過公園，連接沈陽中心城區。鳳凰飄尾公園里有濕地，公園的地形呈狹長的S型，經過現代園林重塑之后，從高處俯瞰就像一只舞動的鳳凰，飄蕩著長長的尾巴。建設大渾南譜寫現代城市典范藍本2021年，新區將全面完成渾南新城市政設施和景觀工程。全運會工程、省市重點工程、交通樞紐工程、大型商業綜合體工程等所有開工工程完成主體工程。與此同時，加快推進沈撫新城建設，突出抓好根底設施和市政設施建設，打造優良的投資環境，使其成為全區新的經濟增長點。構筑現代化交通體系，啟動現代有軌電車工程，一期將建設5條線路總長65公里，連接桃仙機場、沈陽新南站、全運村、奧體中心等重要節點，與地鐵、公交線路無縫對接、快速換乘，確保全運會期間綜合交通網絡快捷暢通。總結：渾南新區按照“生態、低碳、環保〞的理念，切實搞好建設工程的空間設計、環境設計和形象設計，加快建設一批標志性的建筑，正在將渾南新城打造成一座和諧、綠色、創新之城。城市交通地鐵二號線2021年1月9日開通，一號線同時縮短車隔沈陽地鐵二號線一期工程，是沈陽市快速交通線網規劃二號線的中段，北起三臺子站，南至全運路站，全長21.86公里，共設19座地下車站。線路大致呈南北走向，是連接渾河南北的骨干線路，貫穿了皇姑、沈河、和平、東陵〔渾南〕4個行政區及高新技術開發區。由于地處沈陽城區南北向中軸線，地鐵二號線將于2021年1月9日正式開通。沈陽地鐵一號線自1月9日起將再次縮短行車間隔，運營效勞時間及首末班車時間不變，單程運行時間由59分鐘壓縮至56分鐘；工作日頂峰期行車間隔由7分鐘壓縮至6分鐘；雙休日頂峰期行車間隔由8分鐘壓縮至7分鐘。二號線的全運路站首班車為5時30分，末班車為21時；三臺子站首班車為6時，末班車為21時30分，全天行車間隔10分鐘。總結：地鐵二號線與一號線的交叉運營使地鐵沿線的房價快速上漲。2021年沈陽擬啟動地鐵環線建設2021年，沈陽市將圍繞國家中心城市，實施重大根底設施建設。重點內容包括實施“一條地鐵線〞，即啟動地鐵新環線建設。地鐵十號線和地鐵九號線工程，將形成地鐵新環線。屆時，這條環線將和一、二號線組成一個“地鐵網〞。

沈陽市還將啟動“兩個樞紐〞工程，即改造北站綜合交通樞紐、建設新南站綜合交通樞紐；“四個環路〞，即改造一、二、三環路，新建四環路；“五條城際公路〞，即新建沈阜、沈彰、沈撫二號線、沈鐵二號線，改造沈閆線；“八座橋梁〞，即建設新立堡等6座跨渾河橋和兩座公鐵橋。總結：2021年是十二五規劃實施和籌辦十二運的關鍵一年，城市建設任務艱巨。全會上透露，沈陽市方案明年實施地鐵新環線建設。2021年沈陽將整修二百多條主干路今年，沈陽還將打造青年大街等10條精品街路，讓每條街路在街路兩側建筑顏色、綠化、亮化上都將各有特色。

在全運會之前，今年道路改造量最大。主干路整修特別是為了解決沈陽市通行難，開春將先啟動勝利大街、雪蓮街、塔灣街、惠工街。全面提升主要干道整體水平，完善道路使用功能。目前這些街路已經完成了開工前的準備工作，開春后即可施工。總結：去年沈陽市整修了112條街路，2021年，沈陽還將整修200多條主干路，改造一批橋梁、道路，提升路網能力。沈陽直達周邊市公路今年建成將實現“道路有蔭〞沈陽市一些重大工程將進行收尾，同時開展市容、場館周邊環境整治工作沈陽與周邊城市連接的幾個大通道沈丹、沈撫、沈鐵、沈本、沈遼，以及沈陽快速路建設，在今年年底前根本收尾。在大交通上，一環、二環、三環有局部要交付使用，同時建設一、二、三環間的連接線。同時，啟動地鐵四、九、十號線規劃，四號線在沈陽北站、新南站都有換乘站，“十二五〞期間，建成地鐵環線，使軌道交通骨架根本形成。現在沈陽的交通是平面交通，下一步要充分利用渾河空間，以渾河作為交通網，把老城和新城間交通環境解決好。同時，要多建道路，把斷頭路打通。凡能建橋的地方都要修橋，這樣就能有一個好的交通環境了。在城市綠化上，以前只栽樹，追求生態效應，今后要追求園藝化，綠化、美化城市環境。大交通將撐起沈陽骨架〞2021年沈陽地鐵建設將上一個新臺階。將建設沈陽至望濱〔一號線東延線〕、沈陽至遼陽〔二號線南延線〕、沈鐵城際鐵路〔二號線北延線〕，以及新沈陽南站地鐵配套、市府廣場地下商城、桃仙機場地鐵配套等工程。明年方案建三四環聯絡線。據了解，2021年沈陽將完成東一環、二環高架路一期工程，啟動東一環和二環二期工程。繼續實施三環路擴建、四環路建設，同時結合土地整理儲藏建設三四環聯絡線，加強三四環間交通聯系，充分發揮三四環交通功能。沈陽跨渾河伯官大橋2021年將竣工市十四屆人大五次會議分組審議時記者了解到，預計東陵區(渾南新區)跨越渾河的伯官大橋(原稱“汽博大橋〞)、金陽大街高架橋將于年內竣工。沈陽伯官大橋全長1113.846米，這是渾河的第八座大橋，北端起棋盤山風景區七間房地區與沈通線、沈棋路相連，南端位于渾南新區汪家街道下伯官村與附近公路相連，建成后該區域市民跨越渾河路程將縮短4公里左右

金陽大街高架橋于2021年6月開工建設，北起金陽大街與美園路交叉口，南至三環高速南輔道，橫跨11條路、1條河，將渾南西路與全運村緊緊相連，預計今年8月可建成通車。總結：伯官大橋為六跨連拱特大橋，竣工通車后將成為沈撫城際連接帶一條不可或缺的通道。市場動態篇商品房市場一、商品房供給量分析全年商品房供給量分析全年商品供給量為2094.34萬平方米，環比上升30.6%，供給套數為221322套，環比上升27.11%。從2005年開始沈陽的房地產市場一直處于快速開展階段，并且在2007年到達了一個高度繁榮期，而今年更是到達歷史的最高點。商品房供給量持續大幅攀升的同時也導致空置率的逐步增加，受到2021年國際金融危機等不利因素影響，國內房地產市場受到嚴重沖擊，沈城樓市也同樣未能幸免，所以在2021年商品房供給量出現下滑趨勢，雖然2021年房地產市場回暖明顯，但由于前期積壓存量較大，所以全年根本還是以消化存量房為主，商品房供給量延續了下降的趨勢。2021年對于房地產市場是轉折的一年，為遏制房地產市場泡沫的不斷加劇以及局部城市房價過快上漲，中央接連重拳出擊調控樓市，掀起一輪又一輪樓市調控風暴，受此影響全年房地產市場波動態勢加劇。沈陽房地產市場也同樣受此影響，但是作為二線城市，影響度明顯弱于一線城市，影響滯后性也較明顯，而且由于沈陽房地產市場從全國范圍來看還是十分健康的，市場整體泡沫量不大，所以市場還是處于良性循環階段。由于09年沈陽異常火爆的土地市場整體成交量巨大，大量開發商集中拿地，也導致2021年商品房整體上市量快速攀升。而沈陽溫柔版限購令對整個市場影響不大，金九銀十與同期相比有所成色缺乏，以價換量成為今年的主流；在“限購令〞的背景下，銀行又連續六次上調準備金率，導致銀行資金緊張，隨著地鐵1號線的正式運營，沈陽進入了地鐵時代，對沿線物業價值的帶動非常大；到了年底受政府換屆等因素影響，沈陽房地產市場逐漸下滑，購房者處于觀望狀態。商品房供給量走勢從`11年全年的商品房供給量走勢來看，全年供給量快速上升趨勢十清楚顯，特別是年初受季節因素以及傳統銷售淡季的影響整個一季度供給量縮量明顯，2月更是到達最低谷，但是隨著該時期的結束，市場供給量放量明顯，雖然今年中央接連重拳出擊調控樓市，各種打壓政策頻出，但是沈城商品房供給市場從走勢來看影響不大，這主要是因為09年開發商瘋狂拿地導致今年開發商集中上市情況十分突出，再加上今年前所未有的大舉調控杠桿，政策上對于拿地開發年限限制和監控力度進一步加大，而且由于沈城樓市一直存在政策影響滯后性的特點，使得很多開發商在今年第二季度開始明顯加快開發進度以及推售力度，都希望在政策面產生實際影響前加快去化速度回攏資金減小投資風險。隨著供給量增加特別是9月份的大體量快速的釋放，第四季度整體放量有所減緩，但整體供給也根本維持在150萬平左右的水平，從供給量表現來看明顯高于10年同期水平。但受今年國家打壓政策頻出的影響，開發商今年拿地情況相對于10年來說有所放緩，除了幾家知名央企地產開發商外，大局部開發商還是把精力主要放在存量土地開發上，加上政策面松動跡象不明顯，預計明年供給量應該會有所放緩。各區供給量分布情況2021年商品房供給量鐵西區與于洪區分別以19.7%和19.3%的比例占據商品房供給量的前兩位，這兩個區域也是目前沈城工程最為集中，新工程上市量最多的區域，也是目前沈城購房者最為認可的區域，區域內整體供求兩旺。和平區憑借優越的區位優勢以及長白島區域房地產市場的快速開展持續著10年以來的快速增長態勢，區域供給量整體較為充足；渾南新區借助開展大渾南、市中心南移等眾多題材的熱炒，成為今年最為倍受矚目的區域，也是目前沈城高端工程最為集中的區域之一，所以今年整體放量明顯；皇姑區與沈河區、大東區因為今年新行政區域劃分獲得不小的區域面積擴充，使得區域內整體商品房供給量均有所提升；而東陵區那么因為行政區域重新劃分失去大量原有工程，整體區域供給量下滑明顯；沈北新區由于10年集中放量明顯，今年整體供給趨勢有所減弱，但區域內供求關系相對平穩，加上前期區域內土地成交量較大，未來在供給量表現上應該還會有所攀升；其余各區全年表現根本較為平穩。各區域供給量走勢從2021年各月供給量走勢來看，于洪區作為目前市場供給主力區域之一供給走勢波動很大，前7個月區域放量明顯，一直呈現快速增長的態勢，正是由于前期放量過快導致其進入8月后供給量整體大幅上升，但從其全年的供給量水平來看依然是位于各區前列。鐵西區最為全市工程最為集中的區域全年供給量一直平穩增長，雖然在9月份沖高有所回落，但是整體供給水平依然位居全市各區首位，區域市場活潑度極高。渾南新區作為今年熱炒概念最多的區域，上半年供給量放量明顯，但隨著消化的加快，在區域內新工程增加不多的情況下，整體供給量在下半年一直呈現下滑態勢，說明其區域供給量明顯有所缺乏，區域未來可開發潛力依然巨大。其余各區全年供給量走勢都相對平穩，并且與去年同期水平相比均有所提高。二、商品房成交量分析全年商品房成交量分析至2003年以來沈城的房地產市場一直呈現快速開展態勢，商品房成交量整體上呈快速上漲趨勢，雖然08年受全球金融危機的影響，沈陽商品房成交量上漲趨勢有所放緩，但隨著09年初宏觀政策的大力支持推動使得房地產市場迅速回暖并走強，特別是09年下半年成交量放量明顯，市場異常火爆的同時也導致房價快速攀升，市場泡沫化加重，所以進入`11年后，國家重拳調控樓市，全國樓市特別是一線城市均有所降溫，但作為二線城市的沈陽，從全年商品房成交量依然到達1585.7萬平米，創造歷史新高來看，國家政策調控的影響對于沈城這樣的以剛性需求為主，樓市運行情況良好的市場影響甚微，實質影響在今年并未能有所表達，而且不管從沈陽整個城市宏觀環境還是地產市場環境來看，房地產穩步開展勢頭依然強勁，所以預計2021年沈陽房地產市場應該還是以穩步攀升為主。商品房成交走勢分析2021年全年沈陽市商品房成交1585.7萬平，成交套數173990套，整體成交走勢呈逐步放大趨勢，一直持續到10月份逐漸下滑，市場整體呈現較平穩的趨勢，雖然國家宏觀政策調控力度不斷加大，使得今年整體樓市與去年相比有所降溫，但沈陽因為本身相對良好的市場環境并且市場需求還是剛需為主，所以政策影響更大作用還是在心態上，實際影響并不突出，沈陽房地產市場整體向上的開展趨勢并未改變，所以預計目前市場快速開展的勢頭應該還會延續。三、商品房供求關系分析2021年全年商品房供求比為1：1.12，全年各月供求比在0-1之間上下浮動。`11年上半年整體呈現從供不應求向供求平衡轉換的趨緩，一方面由于上半年普遍是樓盤工程的建設期，下證供給備案量偏少，但隨著建設進度的提升供給量逐步放大，使得供求關系逐步趨于平緩，另一方面宏觀調控新政頻出也在短時間制約了市場熾熱現象的出現，市場整體供求關系較為平穩。四、全年各區商品房成交情況分析鐵西、于洪、渾南新區分別以19%、18%、11%的成交比例位于全市全年各區商品房成交前三名，而這三個區域也是目前沈城樓盤最為集中，各種相關配套極為完善、客群認可度最高的區域，特別是對于剛性需求為主的沈城市場，鐵西、于洪區更是該類需求的首選目標。而和平區因為長白島板塊本年度供給量放量明顯，再加上本身板塊區域價值因為城市規劃布局整體南移的影響越加凸顯，而且板塊內全國知名的品牌大盤云集，目前已經成為全年范圍內高端品質樓盤的聚集地之一，所以整個區域供求兩旺，使得和平區整體成交量在今年放量明顯。另外因為新行政區域劃分導致大量原東陵區土地劃歸沈河以及大東區，使得這兩個區特別是沈河區今年整體成交量上升幅度不小，其余區域全年成交情況較為平穩，與去年相比整體起伏不大。商品住宅市場一、商品住宅供給量分析商品住宅供給量分析2021年沈陽市商品住宅供給面積為1904.73萬平方米，商品住宅供給套數為200494套。年初受季節以及春節的因素影響并在處于傳統的銷售淡季，住宅供給量縮量明顯。雖然銀行準備金率連續上調，但是對于相對健康平穩的沈陽市場來說，影響根本只是表達在政策出臺初期的心理上，實際影響并不明顯，而且10年年底的開發商瘋狂拿地使得今年必然出現集中上市的現象，而從供給量走勢上也充分表達出該現象，從4月份第二季度開始全市商品住宅供給量呈現快速放量的態勢，供給量持續攀升，并且就算已經進入傳統銷售淡季的年底，供給量走勢雖然有所下滑但是整體供給量依然維持在百萬平米以上，明顯高于10年同期，市場活潑度依然表現突出。從另一方面也能看出，由于目前市場政策面從緊的現象并未有明顯松動，使得很多開發商對于明年市場走勢并不明朗，所以在傳統的銷售淡季也加大了推售力度，加快資金回攏，躲避風險。全年各區商品住宅供給量分布情況商品住宅根本與商品房區域供給情況根本一致。作為全市樓盤工程最為集中的兩個大區，蘇家屯區和鐵西區分別以19.3%和18.6%穩居全市各區供給量的前兩位，但是今年新行政區域劃分將局部隸屬于于洪區的工程劃歸皇姑區，在一定程度上使得于洪區整體供給量有所減少而皇姑區供給量有所提升，但即便如此，在城市外擴腳步加快的前提下，于洪區的整體供給量依然很強勁，并且又具備一定的價格優勢，所以整體供求兩旺；和平區與渾南新區也是因為區域板塊〔比方：和平區長白島板塊〕本年度供給量放大使得區域整體成交量攀升明顯，沈河區和大東區因為新行政區域劃分兼并不少東陵區工程，使得彼此間供給量此消彼長；剩余各區表現根本還是以能維持現有供求關系平衡為主。商品住宅供給套均面積分析從2021年全年的商品住宅供給套均面積走勢來看，除了一季度因為整體供給量偏少且4月份大戶型產品供給所占比重有所放大導致供給套均面積快速攀升以外〔2月份忽略不計〕，全年其他各月供給套均面積根本都維持在80-110平米之間。剛性需求和改善型需求是目前沈城市場需求的主體，所以在戶型選擇上還是以二室乃至小三室，面積段根本在80-110平米的中小戶型產品為主，在目前沈城市場剛性和改善型需求為主不變的情況下，未來較長的一段時間內，80-110平米的中小戶型產品依然是市場供給的主體。二、商品住宅成交量分析2021年全年沈陽市商品住宅共成交1311.7萬平，成交146285套數，成交量整體呈逐月遞增走勢，持續到10月份開始下滑，整體呈現較平穩的趨勢，雖然今年銀行屢次調高準備金率，對開發商資金鏈有所影響，但是作為二線城市的沈陽，因為本身相對良好的市場環境并且市場需求還是剛需為主，所以政策出臺初期影響更多表達在心態上并且從全年的政策影響上來看其明顯存在滯后性，在目前沈陽經濟快速開展以及大沈陽經濟區建設不斷深入的前提下，沈陽整體城市屬性在逐步轉變，其城市潛力無限放大，城市影響力也越加明顯，在這種良好的大環境氣氛下，房地產市場的開展必然不會減弱，并且沈陽剛需為主體的市場現狀還將延續較長的一段時間，所以未來雖然國家在政策上對于房地產市場打壓依舊，但是對于現在的沈城市場來說，影響應該不會太大，預計明年成交量還是會保持目前的態勢穩步前進。三、商品住宅供求關系分析2021年全年商品住宅供求比為1：1.018，全年各月供求比在0-1之間上下浮動。供求關系運行情況與商品房根本一致。上半年因為建設期、宏觀新政影響等因素使得10年年底導致的供不應求的局面有所緩和，下半年隨著供給量與成交量同時放大，供求關系根本較為平穩，其他各月供求關系運行情況波動不大，市場整體供求關系較為平穩。四、商品住宅成交套均面積分析從2021年全年的商品住宅成交套均面積走勢來看，全年成交套均面積均維持在80-100平米之間。國家今年取消了原有的多項購房優惠政策以及在宏觀政策上大力調控樓市，使得沈陽這個以剛性需求以及改善型需求為主體的購房者在戶型面積選擇上越加謹慎，特別是下半年關于90平米以上戶型契稅優惠的取消，使得購房者更加傾昧中小戶型，特別是那些以二室乃至小三室為主，面積區間在100平米以下的戶型市場整體呈現供求兩旺的局面。五、全年各區商品住宅成交情況分析商品住宅與商品房區域成交情況根本一致，本年度鐵西、于洪、渾南新區位于全市各區商品住宅成交前三名，作為目前沈城樓盤最為集中，各種相關配套完善度高、客群認可度強的區域，特別是剛需為主的沈城樓市，這三個大區已經成為購房需求的首選目標。剩余各區中，沈河區與大東區因為新行政區域劃分兼并很多原東陵區住宅工程，所以成交量提升幅度較為明顯。環線市場分析一、一環內市場分析一環內市場供給走勢分析全年一環內商品房供給313.6萬平米，商品住宅供給268.63萬平米，非住宅產品供給近44.97萬平米，一環內作為主城核心區域，城市經濟文化中心區，各種大型商業辦公中心需求量很大，所以從區間整體供給量來看，非住宅產品的供給量比重較大，而且從區間整體供給量走勢來看，供給量主要集中在秋冬房交會-前后，整體放量較為明顯。二、一至二環間市場分析一至二環間市場供給走勢分析本年一環至二環間商品房供給357.89萬平米，商品住宅供給309.64萬平米，非住宅產品供給為48.25萬平米，從全年的供給走勢來看，至4月份創年度新高快速回落以后，8月份開始逐漸回暖，期間供給量根本維持在每月30萬平米左右水平線小幅波動，而且從非住宅產品供給量來看，本年度區間內還是以商品住宅供給為主。三、二至三環間市場分析二至三環間市場供給走勢分析全年二環至三環間商品房供給739.9萬平米，商品住宅供給683.2萬平米，非住宅產品供給近56.7萬平米，區域整體走勢從年初到夏季房交會前后有個明顯的快速攀升走勢，整體放量明顯，二者全年供給量均到達700萬平米以上，再次證明其沈城房地產市場區間供給主導地位不可動搖，該區間正好集中著于洪區、鐵西區、渾南新區等大局部區域樓盤且高端品質大盤在該區間也是最為集中。四、三環外市場分析三環外市場供給走勢分析今年三環外商品房供給682.95萬平米，商品住宅供給643.2萬平米，非住宅產品供給近39.75萬平米，由于三環外區間內樓盤距離市區較遠，各種根本生活配套不是很完善，所以隨著區間內樓盤數量的快速增加，各種非住宅等商業配套設施建設有所加快，也從另一方面說明該區間未來開展潛力巨大。從全年整體供給量走勢來看，區間內供給量放量較為明顯，全年根本處于上升通道中，隨著城市外擴腳步的加快，三環外這樣地廣人稀的區域整體房地產市場開展迅猛，供給量也呈現逐年放大之勢，特別是隨著道路交通配套設施的逐步完善區間整體供給量還會有較大提升空間。別墅市場一、全年別墅市場成交走勢分析全年別墅市場成交52.67萬平米，成交1893套，作為面向少數高端人群的別墅產品，雖然市場整體所占份額相對有限，但其產品整體市場運行的好壞卻直接影響著高端市場整體的表現。從全年的別墅市場成交走勢來看，目前市場整體運行情況良好，這種表現對于今年限購政策，銀行準備金率上調的前提下能到達以上的月均成交量再次證明沈城樓市良好的市場運行情況。二、全年各別墅產品成交走勢分析獨棟產品成交走勢分析全年獨棟產品成交28998.76平米，成交54套。受國家政策面影響，目前沈城的獨棟產品已經越來越稀缺，所以很多有能力選擇別墅產品的客群都將獨棟產品作為首選目標，但是正是因為目前該類產品的稀缺導致目前產品總價持續攀升，使得絕大多數客群止步于高額的總價面前，雖然如此依然還是有少數有承受能力的客群選購該類產品，使得該類產品全年雖然波動較大，但是成交情況整體表現較為穩健。獨聯體產品成交走勢分析全年類獨棟產品成交20404.92平米，成交70套。由于國家對于獨棟產品土地的控制使得目前獨棟產品越來越稀缺總價持續高漲，這就使得很多偏好獨棟產品的客群無法滿足需求，而類獨棟產品就是在這樣的環境下衍生的一種結合獨棟和聯排一些特性的新品，但該類產品畢竟屬于新鮮事物，從全年成交走勢來看，各月成交都維持在4000平米以下，說明該類產品還是存在一定認可過程。雙拼產品成交走勢分析全年雙拼產品成交109250.5平米，成交366套。目前雙拼產品面積供給明顯有瘦身的趨勢，目前主力區間根本在250-350平米之間，對于那些需求獨棟產品嫌總價過高而聯排產品又多少有些缺乏的客群，總價相對適中的雙拼產品也是一個很好的選擇，所以從目前雙拼產品走勢來看根本處于穩步攀升期。聯排產品成交走勢分析全年聯排產品成交354276.7平米，成交1327套。聯排產品作為目前沈城別墅市場供給的主力軍，一直以來以其經濟實用、總價適中備受別墅客群的關注，特別是那些經濟實力相對有限，卻又偏好別墅產品的客群，聯排產品一直以來是其實現別墅夢想的不二選擇，從全年的成交走勢來看，在旺銷期內成交量有明顯放大的趨勢。疊拼產品成交走勢分析全年疊拼產品成交15802.12平米，成交76套。全年疊拼產品成交波動偏大，且月均成交面積都不高，全年單月成交面積最高也僅到達2000平米左右，整體成交走勢根本處于下降趨勢內，疊拼產品檔次感偏低、產品格局老化、性價比不突出等因素都是導致疊拼產品越來越遠離高端人士需求的口味。土地篇土地供給全年土地供給分析〔僅限市內十區〕2021年金融危機的影響漸漸退去，經濟復蘇，再加上公館調控和地方利好政策的影響，房地產市場大力反彈，土地市場反映也強烈，使得09年土地供給量大增。進入2021年，國家收緊政策，對房地產市場的調控力度加大，一線城市首當其沖，因此各大品牌開發商把目光投向二、三線城市，10年全國知名房地產開發商紛紛進駐沈陽，土地供給量雖比09年下滑，但整年供給量仍處于較高水平。2021年受10年大量開發商進駐沈陽等原因，環內土地供給相對局限及國家收緊政策，對房地產市場調控力度再一次加大，影響了土地的供給數量，2021年土地供給306宗，總占地2031.7萬平。土地供給走勢分析2021年全年土地市場的供給量走勢相對平穩，平均每兩到三個月出現一次集中供給的情況，但全年以工業用地用地的供給為主，居住用地的供給量很少，主要還是受10年土地供給量過大的影響。進入11年，房地產的優惠政策和國家的利好調控都因到期而終止，而全國乃至沈陽的房地產市場卻在飛速的開展，國家為了標準和控制開展速度，公布了一系列新的宏觀調控，土地方面那么嚴厲打擊囤地等現象以標準土地市場，整體來說2021年沈陽土地市場處于平穩健康的開展中。各物業用途土地供給情況從各物業用途的供給情況來看，2021年居住用地的供給量有所上升，全年310宗土地供給，所占比例為30%。工業用地所占比例上升，全年土地供給主要以工業用地為主，共540宗土地，所占比例為53%，占整體的一半以上。商業用地比例為16%。各區域土地供給情況2021年土地供給量主要來自鐵西區，這個區的供給量主要以工業用地為主，鐵西區的比例最大，為42%超過了整體的三分之一，鐵西區地幅遼闊，土地資源相對豐富，而其他各區所占比例比例都較少，沈北新區占18%，渾南新區占15%，于洪區10%，其他區域均不到10%。土地供給面積結構分析從供給面積來看，1-5萬平米的中小型地塊為供給面積的主導，所占比例為43%，接近整體的一半，另外1萬平米以下的地塊供給比例占26%，10萬平米的供給地塊僅為12%，受規定限制，地塊的面積不能過大，因此中型地塊的供給量較大，大面積地塊多位于郊區，以工業用地居多。土地成交全年土地成交分析〔僅限市內十區〕2021年土地成交量比去年的成交量有較大的上升，但09年的情況比擬特殊，從近幾年走勢來看，10年土地市場的成交量還是很可觀的，全年成交土地307宗，成交面積1872.63萬平。2021年沈陽房地產市場開展相對，盡管國家不斷出臺政策進行調控，但對二線城市的沈陽影響并不明顯，因此也帶動了土地市場的開展。土地成交走勢分析2021年土地成交的走勢相比2021年就平緩了很多，隨著建筑本錢的不斷上漲，宏觀調控力度的不斷加大，開發商拿地也越來越謹慎，今年幾個大的知名開發商進入沈陽房地產市場，拿地舉動也相比擬紛繁，而像金地，萬科，保利等在沈陽打拼多年的大開發商都進軍新的區域，開辟新的高端居住群。整體走勢也說明沈陽的土地市場正處于健康平穩的開展中。居住用地成交走勢居住用地的成交情況整體來看還是相對平穩的，每隔1-2個月就會出現了一次頂峰，3月份沈陽全運村在渾南新區拿了12塊地，9月份城建地產和鵬欣房地產在鐵西區和渾南新區拿了8和6塊地，因此總成交量較高。各物業用途土地成交量走勢分析2021年上半年工業和居住用地的波動相對明顯，成交量主要是以工業用地為主，居住用地波動也相對明顯，進入下半年工業用地的成交量明顯下滑，波動幅度減小，臨近年底有所上升，居住用地下半年大幅度上升，商業用地出現小幅波動，局部開發商開始儲藏土地以備明年開發。成交土地物業形態分析2021年成交土地主要是以工業用地和居住用地為主，所占比例分別為51%和37%，其中工業用地多位于鐵西新區、渾南新區和沈北新區三個區域，市內的工廠開始向城市近郊遷移，居住用地多集中于二環至三環，該區域將成為未來居住新熱點區域，商業用地和其他用地分別占有10%和2%的比例。各區域成交情況分析從圖上可見沈北新區、渾南新區和鐵西區的土地成交較多，主要是由于區域內工業用地的成交量占很大的比例，另外蘇家屯區，大東區和于洪區的成交量也相對較多，成交量還是主要集中在二環至三環間和三環外，二環內土地相對稀缺并且地價偏高，開發商們也比擬偏向城市近郊區域，地價廉價，生活配套也較完善。各區域土地成交走勢2021年上半年鐵西區的成交走勢波動較明顯，成交量也主要來源于該區域，其他區域走勢平緩，波動不大。進入下半年土地成交主要來源于沈北新區和渾南新區，起伏波動明顯，其次，大東區和東陵區波動也較為明顯，而其他區域仍在低位狀態平穩中略帶起伏。成交土地可建面積分析2021年全年土地成交走勢相對平穩，因此可建面積也沒有太大的起伏，9月份成交量的增加使得其可建面積也隨之增加，到了年底成交量增加，可建面積也開始上升，全年可建面積5