缶收拈物業(yè)管理有限公司

為理處

2015年工作總結及2016年工作計劃

2015年共不管理處的各項工作即將結束，全年來陽陽管理處在公司

領導的帶領下和公司各部門的大力支持及配合下，圍繞小區(qū)客戶服務、公

共秩序維護、公共設施設備維修與保養(yǎng)、公共環(huán)境衛(wèi)生維護、節(jié)能降耗、

降本增效、物業(yè)軟件與實踐工作一體化的創(chuàng)新管理模式思路開展工作，同

時加強“三嚴三實”工作的學習培訓，在管理處全體員工的共同努力下完

成了全年的各項工作任務。

為全面總結射的管理處2015年各項工作，查找分析2015年在各項工

作中存在的問題，同時部署2016年—管理處的各項工作。現(xiàn)將缶峭

理處2015年的工作總結及2016年工作計劃匯總如下：

一、2015年度工作任務完成情況

L交房、裝修及入住數(shù)據(jù)情況：截止到2015年12月11日，應交房

461套，已交370套，交房率百分之八十，已辦理裝修331套，已交付房

屋裝修率百分之八十九，入住191戶，已裝修入住率百分之五十八。

2財務數(shù)據(jù)情況：截止2015年12月13日，總計收費1555555&)

元，其中物業(yè)費管理618162四元，裝修管理費662493元，裝修垃圾

清運費H011Z皿元，裝修保證金61800Q皿元，裝修出入證押金

2037QQ1元，工本費679Q叫元，沿湖夜市攤場地管理費1800Q叫元，

沿湖夜市攤保證金500QW元，沿湖擺酒席場地管理費880QW元，廣告

費6200Q世元，門禁卡補卡工本費234Q世元，停車卡工本費65Q_00

元，'業(yè)主自交水費1440Z四元，生活垃圾清運費467Q四元。

經(jīng)營測算表（2015年01月至2015年12月）:

收入總額分攤月月均收入支出總額分攤月月均支出

備注備注

項目（元）數(shù)（月）（元）項目（元）數(shù)（月）（元）

物業(yè)管

614696125122417電費29601224667

理費

第一次水費由物業(yè)

裝修管

660231160021水費31602公司支付，經(jīng)曲調(diào)

理費

其后由房開項目部支付。

出入證裝修垃圾清運

677011615458603611782L45

工本費費

城鎮(zhèn)生活垃圾

廣告費6200012516667103761194327代交

處理費

預計5

門禁卡

20701118818垃圾收集箱2280060380年使用

補卡跋

壽命期

裝修垃檢測周

電梯限速器檢

圾清運10974011997636864036240期為三

驗費

費年

城鎮(zhèn)生

活垃圾467011424.54代收柴油費68501162272

處理費

水費1440711103972保潔勞務工資251400112285454

包括員

工薪

酬、勞

門面租

2160011196363員工薪酬10200301192730務工、

金

社保、

夜餐補

助等

包括未管理處

物業(yè)運

10800001290000結算部通訊臺固

行費

分話

其他支

///辦公物資24021121836

出

服裝費3136024130667

////工程物資1455911132354

////秩序維護物資658115981

////保潔用品12361111236

活動及節(jié)日物

////13231112Q27

資

////其他支出///

合計198197016660Q8149403212914327

說明：

1.本次測算以月均收入和月均支出為目標；

2本次測算不含固定資產(chǎn)折IH、枕款及培訓支出；

3本次測算不含(房開商對已交付日.承諾)免收一年物業(yè)費部分；

3總收入一總支出=487938元，月均收入一月均支出=3745Z5元。

3綜合管理部：2015年綜合管理部的各項丁作逐步熟悉，重點是針

對業(yè)主的各項服、基礎數(shù)據(jù)整理、外包保潔公司監(jiān)督、其他細化工作及物

業(yè)管理軟件學習使用，在工作中遇到的各方面問題在公司領導的帶領及指

導下克服了困難。

(1)通過外出學習、培訓以及師帶徒工作的開展，讓升向管理處各

方面管理工作得到了很大的提高，全體人員全年來孔實工作，勤奮進取，

服務周到，圓滿完成了全年的各項工作任務。

(2)進一步對員工行為、綜合服務標準、各項工作制度進行了完善

和落實，熟知崗位職責、工作目標、工作標準、工作規(guī)程并落實到部門分

工到個人。

(3)在日常報修的處理工作中，根據(jù)報修內(nèi)容的不同積極進行派工,

爭取在最短的時間內(nèi)將問題解決，同時做到對業(yè)主來電來訪、住戶咨詢、

意見建議、住戶投訴、公共維修等詳細數(shù)據(jù)統(tǒng)計，并積極跟進相關問題處

理情況及做好回訪工作。

(④建立完善了各部門的檔案管理制度，并對各類資料及文件進行

了分類歸檔，制作了單元通知欄，并對粘貼的各種公告、通知、溫馨提示

進行了統(tǒng)一粘貼。同時對業(yè)主信息資料建立了電子檔案及物業(yè)管理軟件錄

入，真正做到了可隨時調(diào)閱查看。

(5)加強了對保潔員的巡查力度和培訓，提高了保潔員的工作責任

心和工作紀律，加大了保潔公司的考核力度，同時針對保潔公司存在的問

題進行了集中整改、分項檢查，完善了衛(wèi)生清潔標準的培訓學習工作。

（6）在物業(yè)管理軟件投用后，通過公司的培訓及交流學習，使各崗

位人員在使用物業(yè)管理軟件上得到了很大的提升。

（7）落實了公司的各項規(guī)章制度及管理制度并完成制度上墻c

（8）加強了與轄區(qū)街道辦、派出所、消防、供電、供水、氣象等主

管部門（單位）的聯(lián)系，為小區(qū)處理突發(fā)事件工作取得了很好的效果。

（9）在與印縣體育中心的協(xié)商卜，刈縣體育中心免費給小利、區(qū)配

備了健身器材，為小區(qū)業(yè)主爭取到了提高生活品質(zhì)的基礎設施。

（10）聯(lián)合拈縣為街道政法委、綜治辦、派出所、司法所等多部門在

京r小區(qū)開展“禁毒預防教育宣傳月”活動。

（11）為切實提高小區(qū)管理病媒生物防制能力，從源頭上控制“四害”,

打造衛(wèi)生、清潔的小區(qū)環(huán)境，7月23R,如制出管理處組織物業(yè)管理人

員參加為縣衛(wèi)生局病媒生物防制培訓。

（12）為防止和減少意外事故的發(fā)生，進一步提高小區(qū)的天然氣安全

使用管理意識，8月24H,出出管理處特邀為縣陽光天然氣發(fā)展有限公

司專'業(yè)人員在小區(qū)現(xiàn)場開展天然氣安全知識培訓。

（13）為進一步營造企'業(yè)良好文化氛圍，促進與當?shù)叵啦块T的交流

與溝通，加強軍民共建工作，同時、增強拈田管理處員工的消防安全意識,

豐富消防安全知識，9月5日，拈氏管理處組織員工與陽縣消防大隊利用

周末休息時間舉辦了一場籃球聯(lián)誼活動。同時:應陽縣消防大隊體育路中

隊邀請到縣消防站觀摩學習，通過觀摩學習，有效地提高了女怖理處員

工的消防意識、掌握了火警報警的方法和撲救初起火災等方法，提高了防

火救援能力，促使緊急事件應對水平更上一個臺階。

（14）為切實做好他小區(qū)消防宣傳工作，普及消防安仝知識，提高

業(yè)主及員工消防安全意識，提高抗擊火災事件的應變能力，齊心共建平安

小區(qū)，2015年11月9口，—管理處協(xié)同刈縣公安消防大隊在為出小區(qū)

舉辦全國第25個“11軍消防宣傳日暨網(wǎng)2015年度消防演習，此次演

習同時邀請了為縣安監(jiān)局、120急救、供水、電力等聯(lián)動單位共同參演。

型縣公安消防大隊、縣安監(jiān)局、處街道辦事處及房開公司等相關領導現(xiàn)場

觀摩演習，且本次演習取得圓滿成功。

(15)為確保小區(qū)地卜.停車場無垃圾、無雜物、無積水、無污跡，營

造整潔、暢通、安全、舒適的地下停車場環(huán)境，2015年7月21R,小收

管理處組織人員對小區(qū)洋房和別里的地下停車場開展了全面沖洗工作，共

計沖洗地下停車場7000余平方米。經(jīng)過沖洗后的地下停車場，干凈、明

亮，良好的物業(yè)管理得到了小區(qū)業(yè)主(住戶)的高度好評。

(16)完成了管理處物資采購工作、節(jié)假日期間的各項活動及公司安

排的其他臨時工作。

4工程部：工程部作為公司的非常重要的一個部門，每一個細節(jié)，每

一項工程都決定著公司的運行成本。所以，木田管理處工程部在2015年

里的各項工作中，在集中整改一期房屋遺留問題的同時，時時以物業(yè)公司

的利益出發(fā)，從源頭把握好成本關，取得了一定的成績，同時也得到眾多

、業(yè)戶的認可。

(1)做好了設施設備的日常維修保養(yǎng)工作，有針對性、計劃性、合

理性的安排日常維修，根據(jù)有關規(guī)定，對監(jiān)控系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、強弱電、

水泵設施、樓層消防系統(tǒng)、電梯機房、柴油發(fā)電機等設備做到全面細致的

查驗及檢修工作，保證了用劃、區(qū)的設施設備安全使用和運行。

(2)在日常維修、公共區(qū)域設施設備維修維護管理工作中，工程部

主要針對公共區(qū)域維修維護較多情況，計算了仝年來樓道照明燈的更換率

達到了百分之六十，鑒于小洌、區(qū)公共區(qū)域的燈更換率高、用電量大，管

理處以提高降本增效為目的，2015年11月份對整個小區(qū)照明系統(tǒng)進行了

能耗統(tǒng)計、成本分析，并提出照明系統(tǒng)節(jié)能改造方案：小區(qū)路燈由原來的

36W能燈更換為5W的LH＞燈；樓道原來的2刖能燈更換為3W的LED

燈，不但降低了成本，同時還得到了小區(qū)業(yè)主（住戶）更高的評價。

（3）通過專項自查并協(xié)助房開項目部完成了對強弱電管井門、公共

區(qū)域墻磚、地磚損壞、電梯廳門石材損壞修補和所有電梯廳門石材空鼓的

整改工作。

（4）完善了監(jiān)控室的線路整改及增減墻插及小區(qū)門禁總線路的整改。

（5）全體工程部人員緊緊圍繞“服務第一”這一核心，扎扎實實、

有聲有色開展工作，針對為收劃、區(qū)的服務特點、人文環(huán)境、居住人群、周

邊環(huán)境等不同特點，著重在解決問題、抓落實上下功夫、求實效，確保各

項工作得到了及時的完成。

（6）在供配電管理方面實行了日巡查管理機制，制定了《高低壓配

電房巡查管理制度》、《配電房設備巡查管理規(guī)程》、《柴油發(fā)電機安全操作

規(guī)程》、《配電室道閘規(guī)程》，實行日巡查并記錄，發(fā)電機每月進行兩次發(fā)

電，觀察記錄數(shù)據(jù)并對比數(shù)據(jù)，檢查是否有變化及異常。

（7）完成了一期配電房及柴油發(fā)電機方地面刷地坪漆的整改工作。

（8）電梯運行方面，自2015年7月以來電梯不斷發(fā)生各種故障，而

問題集中體現(xiàn)于電梯停在某層不運行、廳門來回開關、業(yè)主乘坐過程中突

然停梯并自我平層，此問題工程部積極聯(lián)系了電梯安裝公司到現(xiàn)場對電梯

存在的各種問題進行了全面的整改及安全檢查，確保了小區(qū)電梯的安全運

行，同時完成了為氏小區(qū)24臺電梯的年檢工作及電梯限速器檢驗工作。

（9）三十棟及三十一棟一層、二層水流指示器線路被裝修時改動,

一直處于報火警狀態(tài)，針對此問題已通知租用商品相關責任人就行了整

改。同時成功處理了8棟高區(qū)的生活給水管爆裂、別墅區(qū)域的消防管脫管、

4棟高區(qū)的生活給水管爆管、18棟的生活給水管爆管和9棟的消防主管道

脫管工作。

（10）在裝修巡查管理中實行責任人訂戶巡查管理、周巡查管理，巡

查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修4戶，下發(fā)整改通知書4份。規(guī)范了裝修管理，對于衛(wèi)

生間確實需要開排氣孔的業(yè)戶和墻面確實需要改動的業(yè)戶，嚴格按照房屋

結構圖，由工程部工作人員現(xiàn)場指導協(xié)助開孔。

（11）完成了夜市攤門面的搭建。

（12）工程部針對業(yè)主室內(nèi)遺留的挑窗滲水、墻體開裂滲水、躍層滲

水、玻璃破損、防盜門問題、室內(nèi)水管破損漏水、墻面頂面滲水、衛(wèi)生間

滲水等問題進行了整改落實。

（13）完成了綜合管理處及秩序維護部反應的各項工程問題及其他工

程問題的整改。

5秩序維護部：田暗理處秩序維護部是一支半軍事化管理團隊，高

標準嚴要求的作風得到了小閑、區(qū)業(yè)主（住戶）的高度評價。全年來主要

以開展消防、治安、交通等工作為主，秩序維護部在全年的防火、防盜、

防破壞、車輛停放管理、以及小區(qū)巡邏、突發(fā)性事件的處理、消防演習、

軍事體能訓練等各方面的工作開展得較穩(wěn)定。

（1）全年無火災事故及盜竊事故的發(fā)生，圓滿地完成工秩序維護部

的各項工作任務。

（2）創(chuàng)新了管理模式，結合外出學習參觀到的良好管理模式對小區(qū)

裝修工人及車輛進行了有效的管控，讓業(yè)主得到了更好的服務，感到了

為小小區(qū)的安仝度較高。

（3）嚴格遵守落實了公司的各項管理制度、值班制度、請銷假制度、

獎懲制度、檢查制度、車輛進出入登記制度、學習培訓制度、軍事訓練制

度，制作了各樓棟的滅火救援預案、停電、防火、防盜應急預案、突發(fā)事

件處理預案、消防演習預案。

（4）每周開展了2次隊列訓練及體能訓練，并保證訓練質(zhì)量。隊列

內(nèi)容主要包括：整齊報數(shù)、立正、跨立、稍息、停止間轉法（向右轉、向

左轉、半面向右轉、半面向左轉、向后右轉）、行進與立定（齊步與立定、

正步與立定、跑步與立定）、脫帽與戴帽、夾冒與戴帽、敬禮與禮畢、蹲

下與起立、解散等。體能訓練內(nèi)容主要包括:徒步登26樓、負重登10樓、

100米跑、400米跑、800米跑、雙杠一練習、折返跑、蛙跳、鴨子步、

俯臥撐、下蹲、籃球投籃訓練等，切實地增強了全體秩序維護員的身體素

質(zhì)和身體協(xié)調(diào)性，為下一步的工作打下了堅實的基礎。

（5）每個月底對小區(qū)所有的滅火器、室內(nèi)消火栓及相關消防器材進

行一次月度點檢，重大節(jié)假日前組織全體秩序維護員開展一次消防滅火演

戲和消防安全檢查。制作了規(guī)范的滅火器檢查卡、室內(nèi)消火栓檢查卡、用

警示帶固定了滅火器的位置。

（6）對監(jiān)控室的空置房間地面進行了刷地坪漆改造。

（7）制作了洋房及別墅地下停車場出入口標示牌、小區(qū)兩個門崗出

入口花崗提示牌、環(huán)湖路湖邊安全提示牌及小區(qū)樓頂安全警示牌。

（8）協(xié)助轄區(qū)派出所成功處理了5月17日小區(qū)業(yè)主轎車（貴EL0150）

轎車后擋風玻璃被14棟13-2裝修工人砸壞事故。

（9）正確處理好了與小區(qū)業(yè)主（住戶）之間的關系，嚴格控制了出

入人員與車輛，杜絕無關人員、車輛進入小區(qū)，維護了小區(qū)的安全，加強

了巡查工作，特別是對重點部位的檢查，夜間、節(jié)假日期間的巡查力度，

與轄區(qū)派出所、公司全體員工、地方相關主管部門（單位）、業(yè)主形成群

防群治，進一步鞏固了小區(qū)秩序管理工作、消防工作及交通管理工作，為

小區(qū)業(yè)主（住戶）創(chuàng)造了舒適、放心的居住環(huán)境。

（10）圓滿完成了2015年度消防演習工作。

（U）開展了夜間緊急集合訓練。

（12）加強了消防、治安、交通工作的理論知識學習培訓。

（13）秩序維護部作為人員流動性較大的一個部門，部門負責人每月

對全體秩序維護員開展了一對一談心工作，及時的了解到了秩序維護員的

思想狀況及工作態(tài)度，為開展好各項取得了一定的保障。

（14）組織開展了2015年冬季體能大比武活動。

（15）積極開展了2015年冬季安全大檢查工作。

（16）加強規(guī)范了小區(qū)巡邏車使用管理制度。

（17）協(xié)助工程部聯(lián)合為縣公安消防大隊開展了電梯救援演習。

二、2015年工作中存在的主要問題和原因

L本管理處工作人員整體上專業(yè)知識較薄弱，主要體現(xiàn)在業(yè)務解釋方

面、相關法律法規(guī)宣傳方面、投訴處理方式及效果方面。

2天網(wǎng)呆潔公司的工作效率與公司要求仍存在較大的差距，保潔人員

的服務意識較薄弱，對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生及樓層的公共衛(wèi)生打掃程序和方法

過于粗糙，缺乏經(jīng)驗。

3外包保潔公司管理機制不健全，時有保潔員與小區(qū)業(yè)主發(fā)生糾紛情

況；服裝不統(tǒng)一，上班期間未著工作服上班，給公司造成了不良影響。

4財務人員缺乏業(yè)務知識和會計法規(guī)的學習，導致數(shù)據(jù)上的出錯。數(shù)

據(jù)統(tǒng)計不及時，有時導致實際數(shù)據(jù)和報表不符。

5工程部對設施設備的專業(yè)性知識及技術薄弱，工作態(tài)度不夠端正，

維修口志記錄不夠詳細，部分隱蔽工程不了解；與各部門之間的溝通不到

位導致影響業(yè)主房屋問題的處理不及時，耽誤業(yè)主的裝修工期；作為工程

人員和秩序維護員對于小區(qū)內(nèi)設施設備的管理不到位，單元門被擋導致門

變形關不上、戶主入戶門被撞變形。

6工程部對鑰匙管理不到位，導致業(yè)主防盜門的鑰匙丟失現(xiàn)象不斷發(fā)

生。同時對使用的工具擺放不規(guī)范，出現(xiàn)隨手亂丟亂扔現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。

7.沿湖商鋪的裝修存在較大的安全隱患，現(xiàn)已將商業(yè)后的通道全部封

堵（此舉未經(jīng)物業(yè)管理處知曉、房開項目部批準），導致管理處抄電表工

作無法順利開展。

8部分員工在工作中處理特殊問題適應能力不強，不能及時合理處

理，相關應變能力不強。

9對物業(yè)管理軟件的使用不到位，數(shù)據(jù)錄入物業(yè)軟件不及時，導致物

業(yè)軟件上的數(shù)據(jù)與實際不符現(xiàn)象的發(fā)生。

三、2016年工作計劃

通過對2015年的工作進行梳理和總結，為氏管理處充分認識到：要

強化管理.、提高服務質(zhì)量、積極穩(wěn)妥地推進管理處新的發(fā)展方向，管理服

務水平有新的提高，收費效益有新的突破，管理處面貌有新的變化，爭取

全面完成2016年的各項工作任務。據(jù)此，2016年的工作計劃整體思路如

下：

1.通過理論和實操強化手段提高管理處全體員工綜合素質(zhì)

采取科學的、適用的方式強化知識和技能，逐步建設一支專業(yè)、高效、

精干的物業(yè)管理骨干隊伍。在公司組織的領導下，規(guī)范管理處服務理念,

不要忘記過去工作中所存在