行業行業報告行業深度報告證券研究報告養老產業現狀研究專題(六)機構養老&養老地產之總覽篇相輔相成，優化“專業支撐”作用強于大市(維持)養老產業現狀研究專題(六)機構養老&養老地產之總覽篇相輔相成，優化“專業支撐”作用強于大市(維持)平安觀點：滬深300指數一非銀行金融現狀研究專題(一):養老金融業蓬勃發展-強于大市20240813現狀研究專題(二):養老服務邁向多元，養老用品現狀研究專題(三):養老照護服務重在實現“居家現狀研究專題(四):個人養老金制度試點運行平穩，擬全面實施-強于大市20241023產、輕資產和輕重結合三類。重資產模式適合資金實力3)盈利模式圍繞租售展開，以對外出租為主。養老機構主要通過直接銷■風險提示：1)人口老齡化加速發展，居民養老財富積累緩慢。2)居民養需求釋放和產業發展速度3)政策落地不及預期、養老實體產業發展緩慢，請請正文目錄引言：機構養老照護服務與養老房地產業有機結合、密不可分 4一、機構養老照護服務穩步推進，多元供給體系不斷完善 1.1從公辦公營到多元方式興辦，政策支持機構養老發展 51.2機構養老照護服務發展現狀：發揮不同類型機構的獨特作用 二、養老地產參與者多元，運營和盈利模式多樣 2.1參與者比較：四類社會資本參與者各有所長，險企更具綜合優勢 2.2運營模式：重資產為主，輕資產為輔 2.3盈利模式：圍繞租售展開，以對外出租為主 三、風險提示 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。2/22圖表目錄圖表1養老房地產業細分 4圖表2機構養老相關重點政策梳理(社會福利機構性質階段) 5圖表3機構養老相關重點政策梳理(轉化為社會養老服務機構性質) 6圖表4機構養老相關重點政策梳理(養老服務體系建設面向全體老年人) 7圖表5我國注冊登記的養老機構數量增加 圖表6我國注冊登記的養老機構床位數量不斷增加 9圖表72022年不同類型注冊登記的養老機構設施數量、床位數量和收留撫養救助人數占比及其床位利用率 圖表82022年不同類型注冊登記的養老機構數量結構(按床位數量分) 圖表92022年不同類型注冊登記的養老機構收留撫養救助人數結構(按人員性質分) 圖表102022年不同類型注冊登記的養老機構收留撫養救助人數結構(按自理能力分) 1圖表12機構養老照護服務產業圖譜 圖表13社會辦養老機構不同參與者的優劣勢比較 圖表14復星康養業務圖覽 圖表15社會辦養老機構運營模式分析 圖表16REITs項目資產類型規模(截至20250226) 圖表17REITs項目資產類型份額(截至20250226) 圖表18養老機構盈利模式分析 圖表19泰康“幸福有約”保險計劃與“泰康之家”養老社區 20請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。3/22引言：機構養老照護服務與養老房地產業有機結合、密不可分從供需關系來看，養老產業鏈上游以養老用品生產和養老設施投資建設為主，中游以上游產品為基礎、以提供養老服務為核心；下游面向有養老消費需求的老年客戶，在養老產品、養老服務與老年客戶之間形成有效連接。然而在實際業務發展中，單個企業可能在自身核心業務逐步發展成熟后，向產業鏈上下游延伸，因此養老產業鏈的上中下游之間并非完全割裂。養老房地產業主要是面向老年人群提供的養老設施建設、改造及裝修維修，以及各類適老化和無障礙改造等活動；向上下游延伸也涵蓋了養老機構的投資、開發、經營、管理和配套服務提供等。養老設施建設是養老房地產業的重要部分，上游與養老產機構養老照護服務是各級政府、企業和社會力量興辦的養老機構為在機構養老的老年人提供的專業化護理和醫養結合服務養服務機構等養老機構為在機構集中養老的老年人提供的養護和專業化護理服務；②內設診所、衛生所(室)、醫務室、護理站的養老機構提供的醫養結合服務；③公辦養老機構及公建民營養老機構為經濟困難失能(含失智)老年人、計劃生育特殊家庭老年人提供無償或低收費托養服務；④失智老年人照護機構提供的服務，不包括機構為居家老年人提供的上門服務。盡管《養老產業統計分類(2020)》中并未明確CCRC養老社區(ContinuingCareRetirementCommunity,持續照料型養老社區)的分類，但根據CCRC養老社區提供醫養結合服務的特征，我們將其納入中高端機構養老照護服務當中。1)養老設施建設、改造及裝修維修：是指新建、改建和擴建的為老年人提供居住、生活照料、醫療保健等方面專項或綜合服務的老年養護院、養老院和老年日間照料中心等各類養老設施及其服務用房、場地及附屬設施的建設與改造活動和建筑裝飾、裝修、維修等活動，包括特困人員供養服務設施(敬老院)改造提升工程。除《養老產業統計分類(2020)》中提及的內容外，在實際發展當中，養老房地產業向上游可延伸至養老機構的投資、開發、建設；向下游可延伸至機構經營、管理和養老服務等，如養老機構的經營、管理、后續配套維修和養老服務供給等。以中高端養老社區為體量大，決定了險資配置風格穩健，以固收類資產為主；而養老社區建設周期長、以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩定現金流，符合險企中長期投資需求。因此，近年來，頭部保險公司普遍注重健康養老產業、尤其是養老社區的投資，以保險資金投入撬動養老社區及其相關配套設施的開發和建設，進一步為產業鏈中游之一的機構養老服務奠定服務場所基礎。2)住宅適老化及無障礙改造：是指適應老年人生活特點和安全需要的家庭住宅裝修、家具設施、輔助設備等建設、配備和改造，包括對多層老舊住宅加裝電梯；對老年人居住環境進行安全評估，通過方案設方式，改善老年人居住環境，以及無障礙設施的適老化改務和遠程監護兩類，其中遠程監護涉及相關設備和家具輔助設施改造。因此，住宅適老化及無障礙改造也為居家養老照護服3)公共設施適老化及無障礙改造：是指對公共設施進行適老化及無障礙改造，局部適老化和無障礙環境功能改善的活動，包括臨水和臨空的活動場所、踏步及坡道等設施設置安全護欄、扶手及照明設施，老年人自主安全地通行道路、出入相關建筑物、搭乘公共交通工具、交流信息、獲得社區服務密切相關的公共設施的無障礙設計與改造，對坡道、樓梯、電梯、扶手等居住區公共設施無障礙改造，公共廁所或公共衛生間的適老化改造，以及老年人生活圈配套設施的建設和完善。公共設施適老化及無障礙改造資料來源：《中國老齡產業發展報告》、《養老產業統計分類(2020》,平安證券研究所請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。4/22一、機構養老照護服務穩步推進，多元供給體系不斷完善近年來，我國在政策上不斷加大對機構養老發展的支持力度，養老機構早期主要是公辦公營的社會福利機構，隨著運營機制改革與完善，養老機構類型逐步擴展至多種方式興辦的各類養老機構；其功能定位也從早期的“以社會福利機構為補充”實“十五”以前：重點圍繞增加老年福利設施，擴大老年社會化服務政策要點：明確“在供養方式上堅持以居家為基礎，以社區為依托、以社會福利機構為補充的發展方向”。養老機構性質&類型：主要包括光榮院、社會福利院、老年公寓、敬老院等公建公營的社會福利機構。機構養老服務對象：以政府兜底集中供養的老年人為主要對象，如“五保”(保吃、保穿、保住、保醫、保葬)對象。>“十五”期間：強調加快老齡事業發展，積極推進社會福利社會化進程；提出吸引社會力量投資興辦養老服務設施政策要點：明確“基本建成以老年人福利服務為重點、社區福利服務網絡為依托、福利機構為補充、居家供養為基礎的社會福利服務體系”;鼓勵建設老年人服務設施、逐步建成養老設施網絡。養老機構性質&類型：仍然屬于社會福利機構，但開始提出吸引社會力量投資興辦養老服務設施。城市包括老年公寓、社會福利院、老年護理院，街道包括養老院或托老所，農村主要是鄉鎮敬老院。機構養老服務對象：服務對象公眾化，開始面向全社會老年人，但仍以集中供養老年人服務為主。圖表2機構養老相關重點政策梳理(社會福利機構性質階段)“十五”以前1994年12月《中國老1997年4月《民政事業發展“九五”計劃和2010年遠景目標綱建成以敬老院為依托的農村老年人服務網絡。到2000年，全國鄉鎮敬老院覆蓋率達到80%。的老年人福利設施。“九五”期間，興建老年公寓15萬套；2010年老年公寓達到50萬套。到2010年，福利院床位數達到160萬張，實現每萬人口擁有各種福利院床位數11張。2000年2月《關于加快實現社會福利社會利服務為依托、居家供養為基礎的社會福利服務網絡。“十五”期間2001年7月《中國老劃綱要(2001-2005加快老齡事業發展步伐，重點解決老齡事業發展中初步建成養老設施網絡。城市養老機構床位數達到每千名老人10張，農村鄉鎮敬老院覆蓋率達到2002年8月《民政事業發展“十五”計劃綱要》加快發展社會福利服務事業。多渠道、多形式地舉辦社會福利機構，養老服務機構的床位數2005年達到每千名老人10張。城市推進社區老年福利服務“星光計劃”,農村90%以上的鄉鎮建立敬請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。5/22“十一五”期間：鼓勵和引導社會力量興辦各類養老服務機構政策要點：明確“逐步建立和完善以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的服務體系”;進一步發展老年社會福利事業，大力發展社會養老服務機構。“積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養老服“鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業”。中居住、生活、學習、娛樂、健身的老年公寓、養老院、敬老院，社會辦家庭養老院、托老所，以及福利院等。無贍養人)老人、低保老人、殘疾老人、高齡老人和空巢老人的生活照料需求為出發點，提供無償或低收費服務；兼顧發展面向全體社會公眾的普惠型的老年福利事業，養老機構建設關注生活不能自理和半自理老年人。“十一五”期間2006年2月《關于加快發展養老服務業的意見》進一步發展老年社會福利事業。鼓勵和支持社會力量多形式、多渠道參與老年社會福利事業。2006年12月《中國老齡事業發展“十一五”規劃》制定鼓勵和引導社會力量興辦各類老年福利服務設施的政策；建立健全老年福機構要實現集中供養率50%的目標，新增供養床位220萬張；要新增城鎮孤老集中供養床位80萬建設“愛心護理院”。2007年12月《民政年規劃》“十二五”期間：機構為“支撐”,提出養老機構建設數量和規模量化要求鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理，鼓勵公辦養老機構實行“公建民營”、對非營利性社會辦養老機構“民辦公助”;重點推進供養型、養護型、醫護型養老設施建設。養老機構性質&類型：公辦養老機構發揮基礎性、保障性作用，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養老服務機構。兼顧全體老年人改善和提高養老服務條件的要求。“十三五”期間：機構為“補充”,加快推進醫養結合發展，實行“放管服”政策要點：明確“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結舉辦養老機構，辦好公辦保障性養老機構，深化公辦養老機構改革，重點發展醫養結合型養老機構，到2020年每千名老年請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。6/22人口擁有養老床位數達到35-40張，其中護理型床位比例不低于30%。引導社會力量根據市場需要，興辦面向中高收入家庭的養老機構；到2022年，養老機構護理型床位占比不低于50%。養老機構性質&類型：公辦保障性養老機構和公建民營養老機構發揮托底作用、農村特困人員供養機構強化托底保障功能、社會力量興辦養老服務機構(尤其是醫養結合型養老機構)。機構養老服務對象：聚集老年人長期照護服務的“剛性需求”,兼顧全體老年人。①社會力量主要投資興辦醫養結合型養老機構主要面向失能、失智、高齡老年人。②公辦養老機構在滿足特困人員集中供養需求的前提下，重點為經濟困難失能失智老年人、計劃生育特殊家庭老年人提供托養服務，其余床位允許向社會開放。“十四五”期間：機構為“專業支撐”,推動機構養老建設和服務標準化、高質量發展2025年，全國養老機構護理型床位占比提高到55%。養老機構性質&類型：分級分類，精準供給，養老機構分為①兜底保障型(公辦機構);②普惠支持型(主要包括委托運營的公辦養老機構以及對接社會服務兜底工程的專業養老機構，政府支持、社會運營、合理定價);③完全市場型。機構養老服務對象：擴展至具有支付能力的老年人，滿足不同收入老年人多層次、個性化服務需求。①兜底保障型養老機構面向特困老年人和經濟困難失能老年人等；②普惠支持型養老機構面向全體老年人開放；③完全市場型養老機構實行充分競爭、優質優價，滿足老年人多樣化需求。“十二五”期間2011年3月《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》資本興辦具有護理功能的養老服務機構，每千名老人擁有養老床位數達到30張。拓展養老服務領2011年9月《中國老齡事業發展“十二五”規劃》2011年12月《社會劃(2011-2015年》2011年12月《民政年規劃》“十三五”期間2016年7月《民政事規劃》革，重點發展醫養結合型養老機構，到2020年每千名老年人的養老比例不低于30%。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。7/222016年12月國辦發〔2016〕91號2017年2月《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規政府運營的養老床位數占當地養老床位總數的比例不超過50%,護理型床的比例不低于30%,65歲以上老年人健康管理率達到702019年4月《關于推進養老服務發展的意償或低收費托養服務。堅持公辦養老機構公益屬性，確定保障范圍，其余床位允許向社會開放。2019年9月《關于進一步擴大養老服務供給促進養老服務消費辦面向中高收入家庭的養老機構，構建全方位、多層次、立體化的養老服務體系。到2022年，養老機構護理型床位占比不低于50%。“十四五”期間2021年3月《“十四五”規劃和2035年遠養相結合的養老服務體系。養老機構服務提升。支持300個左右培訓療養機構轉型為普惠養老機構、1000個左右公辦養老機構增加護理型床位，支持城市依托基層醫療衛生資源建設醫養結合設施。2021年6月《“十四五”民政事業發展規重點面向中低收入群體、適度面向中高收入群體。推動護理型床位占比2021年11月《中共中央國務院關于加強新2021年12月《“十四和養老服務體系規劃》強化公辦養老機構兜底保障作用。加大現有公辦養老機構改造力度(失能失智老2023年5月《關于推進基本養老服務體系2024年1月《關于發展銀發經濟增進老年生機構與養老機構毗鄰建設、資源共享。建立居家、社區、機構養老之間的服務轉介銜接機制。2025年1月《關于深化養老服務改革發展不同類型的養老機構、床位和收留撫養救助人員等數量差距較大，但均充分發揮了在養老服務體系中的獨特作用。由于不同時期養老機構的性質和定位不同，民政部的統計指標也有所不同。根據《2023年民政事業發展統計公報》,我國養老機構和國注冊登記的養老機構進一步分為：社會福利院、農村特困人員救助供養機構和其他各類養老機構。根據《關于深化養老服務改革發展的意見》,我國養老機構按照服務對象和設施條件分為三類：兜底保障型養老機構主要收住特困老年人和經濟困難失能老年人等；普惠支持型養老機構面向全體老年人開放；完全市場型養老機構滿足老年人多樣化需求。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。8/22近年來，我國注冊登記的養老機構及其床位數量持續增長，但注冊登記的養老機構總體以中小型機構設施總數占比和注冊登記的養老機構床位利用率不斷下降，主要由于社區養老服務機構和設施數量增長更快、注冊登記的養老機構床位數量增長快于收養照料人數增長。從收留撫養救助人數結構來看，注冊登記的養老機構主要是自費人員，以失能群體為主。根據《2023年民政事業發展統計公報》,截至2023年末，全國共有注冊登記的養老機構4.1萬個(在養老機構及設施總數量占比10.1%)、床位517.2萬張。根據《中國民政統計年鑒》,截至2022年末，我國注冊登記的養老機構數量共計4.1萬個、床位數共計518.3萬張、撫養救助人員共計217.9萬人，床位利用率42.0%。1)從2022年床位數量分布來看，0-99張、100-299張、300-499張、500張以上床位的注冊登記的養老機構數量占比分別54.9%、36.6%、5.6%、2.9%,床位數量300張以下的中小型機構占比高達91.5%。2)從2022年注冊登記的養老機構收留撫養救助人數來看，按人員性質分，自費、特困、其他人員分別占比56.9%、35.4%、7.7%;按自理能力分，能力完好、部分失能、完全失能的人員占比分別44.3%、30.7%、25.1%。圖表6我國注冊登記的養老機構床位數量不斷增加0注冊登記的養老機構床位利用率2015201620172018201920202021202 注：床位利用率=注冊登記的養老機構收養照料人數/床位數>社會福利院：兜底保障型養老機構，數量有限但大中型機構占比和床位利用率高，收留人員中的失能群體占比最高社會福利院主要指不以營利為目的且提供食宿的，主要以城市中無親屬子女贍養、無生活來源、無勞動能力的孤老、孤兒和會福利院的機構數、床位數、收留撫養救助人數的數量有限、占比不高，2022年在注冊登記的養老機構中占比分別3.7%、7.1%、7.8%;但床位利用率最高，達46.1%。1)從2022年床位數量分布來看，0-99張、100-299張、300-499張、500張以上床位的社會福利院機構數量占比分別27.2%、42.7%、17.6%、12.5%,床位數量300張及以上的大中型機構占比較其他類型的機構更高。2)從2022年注冊登記的養老機構收留撫養救助人數來看，社會福利院收留撫養救助人員以失能群體為主、且失能群體占比高于其他類型機構，而自費與特困人員分布較均衡——按人員性質分，自費、特困、其他人員分別占比41.0%、46.1%、12.9%;按自理能力分，能力完好、部分失能、完全失能的人員占比分別33.4%、30.0%、36.5%。農村特困人員救助供養機構：兜底保障型養老機構，數量較多且中小型機構多，收留人員以特困為主、自理能力較好農村特困人員救助供養機構主要指為特困老年人等提供24小時集中居住和收留撫養照料服務的辦理了注冊登記、擁有統一于兜底保障型養老機構。農村特困人員救助供養機構的機構數、床位數、收留撫養救助人數的數量相對較多，2022年在注冊登記的養老機構占比分別41.7%、35.2%、35.5%,床位利用率約42.4%。1)從2022年床位數量分布來看，0-99張、100-299張、300-499張、500張以上床位的農村特困人員救助供養機構數量占比分別57.1%、38.7%、3.3%、0.9%,床位數量300張以下的中小型機構占比最高。人員自理能力——按人員性質分，自費、特困、其他人員分別占比14.5%、79.4%、6.2%;按自理能力分，能力完好部分失能、完全失能的人員占比分別56.9%、28.2%、14.9%。其他各類養老機構：包括普惠支持型和完全市場型養老機構，收取一定費用，因此數量最多、大中型機構偏多但床位利用率最低，收留人員基本都是自費人員、自理能力較均衡其他各類養老機構是指除了社會福利院、農村特困人員救助供養機構以外，在編辦、民政或者市場監管部門辦理了登記注冊量興辦或公辦民營機構，面向全體老年人，包括普惠支持型和完全市場型養老機構。其他各類養老機構的機構數、床位數、收留撫養救助人數的數量最高，2022年在注冊登記的養老機構占比分別54.7%、57.7%、56.7%,但床位利用率僅41.4%。1)從2022年床位數量分布來看，0-99張、100-299張、300-499張、500張以上床位的其他各類養老機構數量占比分別55.0%、34.7%、6.6%、3.7%,床位數量300張及以上的大中型機構占比僅次于社會福利院。圖表72022年不同類型注冊登記的養老機構設施數量、床位數量和收留撫養救助人數占比及其床位利用率圖表72022年不同類型注冊登記的養老機構設施數量、床位數量和收留撫養救助人數占比及其床位利用率圖表82022年不同類型注冊登記的養老機構數量結構請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。圖表102022年不同類型注冊登記的養老機構收留撫養圖表102022年不同類型注冊登記的養老機構收留撫養根據民政部，2024年10月，全國養老服務信息平臺上線試運行，其養老地圖匯集全國40多萬家經營主體的服務點位信息，面向社會公眾提供準確、詳實、全面的養老服務資源信息，展示服務站點概況、空余床位、服務項目、入住價格和要求、特色服務、咨詢電話等內容。根據我們的持續跟蹤，截至2025年2月11日，相關數據和信息仍在不斷更新中。根據全國養老服務信息平臺，截至2025年2月11日，提供機構養老服務的養老機構共計38843個，從養老機構性質來看，公辦機構高低0天地GS(2024)0568號-甲測資字1100471請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。11/222.1參與者比較：四類社會資本參與者各有所長，險企更具綜合優勢養老房地產業中，以養老機構為主的養老設施投資、開發等對資本占用較多，屬于重資產運營模式。近年來，政策鼓勵和引導社會力量興辦各類養老服務機構的力度不斷加大、人口老齡化程度不斷加深、老年人消費水平提高，以養老機構為主的養老設施發展潛力巨大，吸引了除政府之外的房地產公司、保險公司等社會多元資本參與，各類養老機構在機構性質、營利性要求、服務形式和水平、服務收費等方面存在較大差異。本部分重點聚焦社會辦養老機構(尤其是養老社區)的研究分析。1)政府出資建設的機構屬于“公辦性質”,根據上文關于養老機構的經營性質和老年人的養老服務需求的有關分析，從承辦主體來看，兜底保障型養老機構屬于“公辦性質”。2019年4月《關于推進養老服務發展的意見》明確公辦養老機構及公建民營養老機構發揮兜底保障作用，重點特殊老年人提供無償或低收費托養服務，堅持公辦養老機構公益屬性。因此，兜底保障型養老機構并不以營利為目的。2)從社會多元資本來看，目前主要包括四類參與者：房地產公司、保險公司、專業養老服務運營公司、外企和實業公司等其他投資者。由于資金獲取有一定成本，大部分社會辦養老機構(尤其是養老公寓、養老社區)以營利為目的、面向中高端客戶，屬于完全市場型養老機構，實行充分競爭、優質優價，滿足老年人多樣化需求。也有部分養老機構是屬于委托運營的公辦養老機構、或是納入普惠養老城企聯動項目支持范圍的專門對接社會服務兜底工程的專業養老機構，符合《山東省普惠性養老機構認定與管理辦法(試行》對“普惠性養老機構”的定義1,屬于普惠支持型養老機構。機構養老承辦主體機構分類發展重點市場主體公辦公營公辦民營公建民營兜底保障型、普惠支持型養老機構民營非營利機構普惠支持型養老機構民營營利機構完全市場型養老機構醫療機構開辦養老院(較少)醫養結合型養老機構養老機構開辦醫療機構或內設醫務室、護理站養老機構和醫療機構資源互補、深度合作地產公司保險公司中國平安·臻頤年養老服務運營企業樂成養老瑞芝康健外資企業1截至2025年2月20日，我國并未出臺國家層面對普惠性養老機構認定和管理的相關政策，此處采用山東省民政廳山東省發請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。12/22四類參與者各有所長，在養老房地產業承擔著不同角色。其中，房地產公司和保險公司是我國民營養老機構最主要的兩大參與者，房地產公司具備土地資源和住宅開發建設經驗優勢，養老公寓重點是加強適老化設施配套建設并整合醫療、娛樂等相關資源，在養老公寓開發建設上具備比較優勢。而CCRC養老社區的開發和經營管理要求更高、投資金額規模大且投資回報周期長。盡管保險公司在土地資源、開發成本方面弱于房地產公司、在養老服務供給和養老設施運營務運營公司，但保險資金建設養老社區具備規模大、長期投資、與人身險產品銜接等優勢。在“保險產品+養老社區”的銜接模式下，保險公司是養老社區醫養服務的核心支付方，能夠實現CCRC養老社區的產業鏈閉環。因此，保險公司可以與房地產公司、養老服務運營公司等加大合作，保險公司發揮資金和客戶優勢，重點承擔投資和銷售工作，并篩選優質房地產公司負責開發建設、篩選優質養老服務運營公司提供專業化康養服務，實現共贏。代表公司劣勢保險公司泰康、國壽、太保、平安、新華、太平、大家保險等1)資金規模較大，具備長期性和穩定性；2)人身險客戶養老需求較高，養老社區具備客源；CCRC養老社區的產業鏈閉環。1)土地資源較弱，開發成本較高；2)養老服務供給和設施運營經驗有待房地產公司萬科、保利、1)資金體量較大，土地資源相對豐富；2)開發經驗充足，開發邊際成本較低。資金周轉要求高，養老社區后期運營營公司復星康養、親和源、樂成養老等資金實力有限，重資產運營挑戰大；其他投資者法國歐葆庭、日本美邸、的模式快速進入市場。1)外企自建養老社區數量有限；2)外企國際化經驗面臨本土化挑戰；保險公司具備政策、資金、客戶和資源等綜合優勢，是養老社區投資的主力近年來，以泰康人壽、中國人壽、中國太保、中國平安、新華保險、中國太平、大家保險為代表的保險公司對養老產業的重資產布局主要圍繞CCRC養老社區、部分配套康復醫院，同時發展連鎖化旅居式養老。1)政策端：對保險資金投資建設養老社區和發展養老產業的支持力度不斷加大，逐步規范發展。2010年《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》首次明確保險資金可以投資與保險業務相關的養老、醫療等不動產及企業股權；2014年《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》明確提出支持保險資金投資養老服務產業；2016年《關于金融興辦養老社區和養老服務機構。此后，相關政策密集出臺，引導保險資金加大養老產業投資、推動養老服務體系建設。2023年《關于規范保險公司銷售保險產品對接養老社區服務業務有關事項的通知(征求意見稿》明確了開展“保險+養老社區業務”的準入條件，明確提出保險公司可以通過投資建設、租賃或合作等方式運營養老社區，強調風險隔離機制。2024年《關于金融支持中國式養老事業服務銀發經濟高質量發展的指導意見》支持保險公司在堅守職能定位、依法依規、風險可控、財務可持續的前提下，參與養老社區和養老服務機構建設。2)資金端：保險投資資產規模大、具備長期性和穩定性特征，適合養老社區投資。一方面，保險資金體量較大，能夠滿足養老社區前期拿地、開發的大量資金投入需求。根據國家金融監督總局最新數據，截至2024年3季度末，全行業保險公司資金運用余額達32.2萬億元(YoY+14.1%),其中人身險公司資金運用余額達28.9萬億元(YoY+14.9%)。另一方面，險企壽險負債久期較長，盡管近年來資產久期不斷拉長，但仍存在資產負債久期錯配的問題，亟需能夠長期持有、收益穩定的資產進行投資。而養老社區投資規模大、建設周期和投資回報周期較長，但經營穩定、周期波動小；尤其是與人身險產品掛鉤后，隨著中后期入住率的提升，穩定的客源和支付能力可以為養老社區帶來持續穩定的資金流入，符合險資配置需求。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。13/223)客戶端：人身險的風險保障范圍與養老社區天然契合，客戶資源高度重合。人身險主要保障被保險人的“生老病死殘”等風險，同時客戶年齡偏高，對養老需求較高。目前險企主要采用保險產品與養老社區的入住資格及費保險產品的吸引力，促進保單銷售。險企投資建設的CCRC養老社區主要面向中高端客戶，相關配套設施健全、人員與服務專業，因此收費較高，獲取入住資格的保費門檻也較高，普遍要求總保費達到200萬元以上。4)資源端：險企醫療資源豐富，養老社區能夠打通產業鏈上下游、助力業務協同發展、實現產業鏈閉環。商業健康險是醫療費用重要的支付方，國內多家險企與國內外醫療資源的既有合作已較為密切，如開通轉診綠色通道等。而養老社區上游連接承接養老險、健康險、儲蓄險等保險產品，下游帶動醫療、護理等健康附加服務，險企通過自建養老社區，充分打通產業鏈上下游、進一步整合并盤活險企整體資源。尤其是頭部險企，在資金和客戶雙重優勢的助力下，開拓配套醫療資源、自建以泰康保險為例，根據官網信息披露，泰康之家通過“一個社區、一家醫院”實踐模式，打造“防護-治療-康復-長期護理”閉環整合型醫養服務，在養老社區配建二級康復醫院，打造急癥的早期接診和轉院、老年慢病管理、老年康復的三重防線；泰康醫療致力于打造醫教研一體化發展的三甲醫院，建設以老年醫學、健康管理、慢病管理為特色的長壽醫療體系，提供以患者為中心，一站式、全生命周期的醫療和健康服務。以中國平安為例，根據公司2024年半年報披露，平安深耕醫療養老生態圈超10年，打造“平安健康”旗艦互聯網醫療平臺、以及包括“北大醫療集團”在內的多家自營醫療機構，以滿足國內中高端群體的醫療養老需求、深化醫險協同。房地產公司是養老設施開發建設的主體在政策對養老服務用地的不斷支持下，近年來，以萬科、保利、遠洋、綠地、越秀等為代表的房地產公司發力養老業務，加快核心產品養老公寓布局、并陸續拓展CCRC養老社區，養老項目以協同商業地產主業、消化自持物業為主。具體來看，2013年《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確鼓勵民間資本整合改造閑置資源用于養老服務，支持將閑置公益性用地調整為養老服務用地，并允許農村集體土地用于養老基地。2016年《關于支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》鼓勵通過PPP等模式整合改造閑置資源，支持享受資金支持和稅費減免等優惠政策。2019年《關于加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見》明確應適當提高養老服務設施用地比例；支持盤活閑置資源，特別是在農村地區，允許農村集體經營性建設用地入股、聯營建設養老服務設施。2021年《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》,進一步強調優先安排新增建設用地，簡化存量土地用途變更程序。養老服務運營公司是康養服務和養老設施運營的重要供應方政策除了鼓勵和引導社會力量興辦養老服務機構、支持養老服務用地，也持續健全養老服務領域的稅收優惠政策。養老服務運營公司的優勢在于專業服務供給和養老設施運營管理，部分頭部養老服務運營公司在養老公寓、養老社區等養老地產項目上有所涉獵。1)從具體政策來看，2000年《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》明確對非營利性老年服務機構免征企業所得稅、房產稅等，并對捐贈給予稅前扣除優惠。2013年《關于加快發展養老服務業的若干意見》進一步擴大稅收優惠范圍，規定非營利性老年服務機構免征營業稅及行政事業性收費，營利性養老機構建設減半征收相關行政事業性收費。2016年《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》明確養老機構提供的養老服務免征增值稅。此后，政策逐步完善，陸續對社區養老服務機構實施增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、印花稅等多稅種減免，并推動其享受居民價格政策。2024年《關于深化養老服務改革發展的意見》,進一步明確對符合條件的養老服務機構落實稅費優惠及水電氣熱居民價格政策，同時鼓勵對社區養老服務機構提供場地租金減免等支持。2)從機構特征來看，除了最基本的居住環境，養老公寓、養老社區等地產項目還需要提供滿足老年人日常生活照料、醫療保健和康復護理等基本需要的服務，以及旅游、文體、養生等多元活動；養老服務運營公司的優勢正在于專業服務供給和設施運營管理。目前我國養老服務運營行業尚處于發展早期、市場較為分散、以初創型民營企業為主，資金實力有限、布呈現出明顯的區域性特征，但已涌現出復星康養、親和源、樂成養老等一批區域性龍頭機構，提供區域性的連鎖化、標準請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。14/22化、專業化服務，部分頭部養老服務運營公司在養老公寓、養老社區等地產項目上有所涉獵。但養老服務運營公司的資金實力遠不及保險公司和房地產公司，因此，與保險公司和房地產公司相比，養老服務運營公司新建養老公寓、養老社區的數量有限，主要面向大眾客戶、費用標準不高。對于頭部養老服務運營公司而言，未來可以通過城市住用相對較小的方式來擴大重資產業務范圍；另一方面，也可以通過輸出品牌、專業服務和運營管理等，與保險公司、房地產公司等資金實力雄厚的市場參與者充分合作、形成合力，以輕資產方式豐富收入來源。根據復星康養官網，復星康養產業發展集團作為復星旗下核心康養平臺，致力于為退休后的中產家庭，康服務和產品。復星康養旗下復星星堡、星健、蜂鄰、星享四大核心業務覆蓋中國全地域核心城市，已構、醫養結合康復/護理院、社區居家照護一體化服務等豐富的產品形態。其中，復星星堡2012年成立，是高品質活力養老機構、CCRC養老社區；星健2014年成立，是養老服務提供商，致力于提供全程全方位的養老服務體系，業務涵蓋護理機構和康復醫療機構；蜂鄰是社區機構公益組織，為社區家庭提供全齡、全程、多層次的照護服務。近期，復星康養聚焦剛需護理型產品，進一步完善在一線及主要二線城市核心區域的布局，目標以“醫、養、康、享”為核心業務，通過智慧系統+智能終端結合，提供全齡段、全方位、連續型的一站式家庭健康服務體系。產品模型一城市型CCRC復星星堡典型項目如復星星堡中環養老公寓、寧波寧波產品模型二康護型機構服務產品模型三產品模型三社區點/護理站20+社區服務站點12萬服務家庭1.5萬黃浦區、虹口區老人20萬+2021年累計服務次數市民驛站社區助浴站社區餐食配送上海/蘇州/重慶/全國加速擴張中請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。15/22其他投資者是康養服務和養老設施運營的有力補充1)養老設施運營經營經驗豐富的外資企業(如法國歐葆庭、美國水印、日本美邸等)普遍以輕重資產結合的模式參與我國民偏好，需要進一步實現既有養老服務經驗的本土化應用。根據歐葆庭官網，歐葆庭集團1989年在法國巴黎創立，目前在全球20多個國家經營1000多家機構，總床位數逾10萬張。2013年，歐葆庭集團正式入駐中國，在上海設立中國區發展總部；2016年，歐葆庭集團在中國的首家高端養老機構——南京歐葆庭仙林國際頤養中心正式開業；2023年，上海歐葆庭顧村國際頤養中心正式開業；兩家頤養中心房間共311個。根據美邸養老服務(上海)官網，日本美邸養老服務公司成立于1999年，以認知癥照護為中心，向外拓展其他介護服務業務；目前已在日本國內開設365家養老機構，共有養老床位7000余張。美邸養老服務(上海)有限公司成立于2016年12月，是日本美邸養老服務公司的子公司，養老設施的運營管理以上海為中心，輻射長三角、珠三角以及京津冀地區，提供機構養老、居家養老、日間照料等服務。其中，全齡社區的康養服務、大型文旅康養項目中的康養配套等，屬于受托運營、輕資產模式；醫養結合型護理院、高端綜合型養老院、認知癥專門機構等，屬于合資運營、重資產模式。2)實業公司通過參與養老設施建設等方式涉及養老地產行業，也有部分公司本身業務與康養相關，在政策支持和公司戰略的雙重導向下，積極參與養老產業。根據三胞集團官網，三胞集團有限公司是一家以信息化為特征、以現代服務業為基礎，新健康與新消費兩大主業協同發展的大型跨國民營企業集團。三胞集團較早布局康養產業，形成輕重資產養老服務互補模式，覆蓋居家養老、社區養老、機構養護理公司A.S.Nursing,將以色列企業的技術、品牌和系統優勢嫁接在安康通上，迅速拓展國內居家養老市場。另一方面，三胞集團設立基金增資控股綜合型養老服務企業頤樂居。根據頤樂居官網，頤樂居以CCRC養老社區為基地，以醫養結合的養老機構作為業務支撐，以居家養老作為服務延伸，打造居家、社區、機構三位一體的服務體系；目前擁有CCRC養老社區4家、老年公寓2600多套，持有養老床位8000多張。根據業務發展所需資產規模的不同，我國社會辦養老機構運營模式分為重資產運營、輕資產運營和輕重結合運營三類。重資產運營模式所需資金規模大、建設周期和投資回報周期長，但易于統一管理、能夠充分保證養老項目整體服務質量，頭部險企和房地產公司普遍以重資產模式布局養老地產。頭部保險公司在資金和客戶資源方面具備先天優勢，布局養老社區多為高客購買保險產品的增值服務，自主投資、開發、運營社區更易維持經營質量、塑造品牌形象、增強客戶黏性，因此多以重資產模式布局，但在工程建設方面主要與房地產公司合作，實現雙贏。房地產公司憑借其充足的資金、豐富的經驗和土地資源，多采用重資產模式自建養老公寓。輕資產運營模式短期不會占用大量資金、建設周期和投資回報周期相對較短，因此資金相對有限的中小險企和養老服務運營公司多采用輕資產或輕重結合方式布局養老地產。但物業持有人存在穩定性、持續性等潛在風險，可能影響養老服務質量。代表公司特點投資+拿地+開發+運營萬科、保利、越秀易于統一管理，保證養老項目整體服務質量；險企開發養老社區，多為增強高凈值客戶養老企擴大養老健康生態圈的需求；2)劣勢：所需資金規模大、建設周期和投資回與合作方共同出資，險企收購現有養老機構，或入股成熟公司設立或參與私募養老基金設立REITs間接參與當代置業請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。16/22輕資產大家保險、歐葆庭第三方合作/委托管理友邦、大雁養老持有社區+第三方合作/租賃物業/委托管理光大養老保留中高端自建養老機構的同時，較快擴大養老服務的地域和客群覆蓋面資料來源：《養老金管理與養老產業投資：保險參與模式研究》,平安證券研究所借鑒中國保險資產管理業協會《養老金管理與養老產業投資：保險參與模式研究》對保險機構投資養老地產模式的分析，社會辦養老機構的重資產模式也可以分為五類投資模式1)獨立開發模式，即保險公司或房地產公司承擔投資建設養老機構的全部資金，在獲得土地使用權后開發建設、并作為持有人進行運營，享受銷售或租金收益。例如萬科隨園嘉樹是由萬科自主投資、開發、運營的CCRC養老社區。2)合作開發模式，即保險公司、房地產公司、養老服務運營公司等多個參與者共同出資開發養老機構，投資收益按出資比為例，根據公司官網，泰康集團對多個泰康之家投資、置業和養老服務子公司普遍間接持股100%。泰康集團服務供給、經營管理等全流程主導養老社區開發和運營，但仍需要委托房地產公司進行工程建設。3)股權投資模式，即投資方不直接參與養老機構經營管理，而是通過直接收購現有養老機構、或入股成熟養老地產投資經營公司來間接參與，其他資源投入相對較少。例如泰康通過與北星成立合資公司的方式投資美英醫養資產。根據泰康官網，2016年11月，泰康保險集團股份有限公司宣布與國際先進養老社區管理者北星地產金融公司(NorthStarRealtyFinanceCorp.以下簡稱“北星”)簽訂合作協議，進軍國際醫養市場。泰康保險集團與北星在美國成立合資公司，共同投資總資產價值逾61億美元養老物業資產組合業務，其中泰康本次投資所獲權益對應的總資產規模約10億美元。泰康與北星共同持有的該資產組合包括逾450處遍布美國和英國的優質醫療、養老物業，分別由多家優質運營合作伙伴負責運營工作，覆蓋多種醫養服務形態，為使用自費、健康保險、政府醫保等支付來源的各層次客戶群體提供核心醫療、康復、養老照護服務。具體包含三種類型的資產：以長期居住照護為主要服務目的的高端養老設施；以中短期康復治療為主的專業護理康復中心以及傳統的綜合醫院；以及現代化醫療辦公大樓。4)私募基金模式，即社會資本發起設立或作為合伙人參與私募養老產業基金。私募基金可以快速募集基金，同時分級結構可以減輕資金壓力、多方資本參與有助于分散投資風險。例如，中國太平保險集團旗下太平養老產業管理有限公司(以下簡稱“太平養管”)2016年12月與大連一方集團簽署“太平一方大健康養老產業股權投資基金”合作協議，基金總規模8億元。由太平養管統籌和擔任投資顧問，太平人壽、太平國發和大連一方集團為基金合伙人。該基金探索養老產業基金投資新模式，有效利用社會存量物業資源，將以股權投資的形式收購、開發大連天鵝湖醫養結合護理中心項目，打造含活力公寓、康復醫院、長者照護中心、全功能配套設施于一體的中高端醫養結合護理中心。該項目總床位數約1400個，依托于大連一方集團在當地的優質醫療資源(大連醫科大學附屬第一醫院等),對自理、半自理和護理型入住老人按不同護理級別及醫療需求提供“養老+醫療+康復+護理”全方位服務。5)REITs(房地產信托投資基金)模式，海外保險公司普遍通過REITs間接投資養老機構。我國REITs起步較晚，2014年央行和原銀監會聯合發布《關于進一步做好金融服務工作的通知》,提出積極穩妥開展REITs試點；2020年《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》和《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行》發布，公募REITs正式開始試點，明確基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。目前國內REITs投向主要集中在基礎設施投資建設方面，尚未涉及養老地產。以當代置業為例，2018年成立下屬綠色健康養老房地產信托平臺ModernREITs,ModernREITs著力于綠色健康養老資產，形成機構養老、社區養老和居家養老服務，是養老收租盈利資產和綠色健康養老服務運營的結合，主要業務為養老客戶提供養老保障的需求，如養老園區、醫療健康、養老商業及養老金的資產管理等服務；儲備項目包括北京當代云境項目、美國休斯敦梨城項目、西雅圖Redmond項目及擬收購的加拿大養老商業綜合體等。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。17/22圖表16REITs圖表16REITs項目資產類型規模(截至20250226)0圖表17REITs項目資產類型份額(截至20250226)■市政設施■交通基礎設施■生態環保倉儲物流園區基礎設施·保障性租賃住房■能源基礎設施■消費基礎設施■水利設施資料來源：,平安證券研究所輕資產運營模式下，資金實力有限的中小險企、養老服務運營公司和外資公司等社會資本并不直接持有養老機構，而是采用第三方合作、租賃物業、委托管理等形式對接養老機構資源、運營養老機構。1)租賃物業、以自有品牌運營養老機構。周期短，通常選定地址后1年-1.5年即可開業。②歐葆庭集團：旗下南京歐葆庭仙林國際頤養中心2016年開業，通過租賃泰康仙林鼓樓醫院康復區的111個房間、最大容量139床位，面向江蘇省及周邊地區的失能、半失能和失智老人提供高端醫養結合服務。泰康仙林鼓樓醫院由泰康集團間接持股80%,國際醫療和康復區設床位200張及相應的康復、體檢等設施。2)整合第三方養老資源，搭建平臺鏈接客戶和養老機構。①友邦人壽：資源協調和服務提供相結合，自建平臺整合優質養老資源、拓展與康養機構的合作，提供經過篩選的合作機構供客戶按需求選擇。根據友邦官網，友邦人壽積極協調、篩選、整合并把控康養上下游優質資源及其質量，自建涵蓋根據財經網報道，近五年來，友邦人壽已有超330萬客戶享有健康管理服務；友邦“康養管家”服務品牌上線3年以來，服務權益已覆蓋超20萬人。截至2024年12月底，友邦人壽簽約超1400家國內直付醫療網絡、超70萬家海外醫療網絡和超400家康養機構。根據官方公眾號，大雁養老整合旅居養老、機構養老和照護養老三大服務網絡，旨在幫助保險機構和客戶鏈接高端、稀缺和全國的養老社區資源，提供旅居養老、機構養老和照護養老等安排服務，助力合作保險公司低成本、低風險、短周期地建立養老服務和銷售賦能體系。截至2024年11月末，大雁養老的養老社區網絡布局涵蓋全國30個省份、200+個城市、1000+家養老機構、150+家CCRC養老社區，覆蓋床位數超過60萬+。從2023年12月初到2024年11月末，大雁養老已簽約合作超過20家保險公司和頭部中介公司，并開始探索銀行合作。與合作保險機構共同推出明利一生(利安人壽+明亞經紀)、吳優居(東吳人壽)、民優居(民生人壽)、雁安居(德華安顧)、吉頤居(財信吉祥人壽)、泰享福(陸家嘴國泰人壽)等“保險+養老”品牌，解決保險客戶全生命周期養老服務問題。委托等擴大養老服務覆蓋面光大養老運營模式以輕資產運營為主，輕重結合；業務模式以機構養老為主、社區養老和居家養老為輔，三級聯動、全國運營。具體來看，光大養老以公建民營、租賃物業、委托管理、提供養老項目咨詢顧問服務等形式打造養老產業鏈，并已啟動在三亞、北京、青島的CCRC養老社區開發建設。截至2025年2月26日，光大養老在全國擁有超過180家養老機構和超過27500個養老床位。圖表18養老機構盈利模式分析代表案例使用權，并提供一定養老配套快速回籠資金，但無法保證使用人群和交易用早期房地產公司使用權，持有物業獲得長期收益要依賴于政策支持力度樂成養老“恭和家園”以押金快速回籠資金，結合月租費、護理費等獲得長期收益高；但可以獲得物業增值和長期穩定收益險企CCRC養老社區租售結合部分物業直接銷售，部分物業對外出租期穩定收益萬科“隨園嘉樹” 我國養老機構主流盈利模式主要分為直接銷售、對外出租、租售結合三類。社會辦養老機構屬于完全市場型養老機構，實行充分競爭、優質優價，盈利模式涉及三類。1)直接銷售模式：包括獨立產權和共有產權試點。獨立產權模式本質上和傳統房地產一致，通過項目產權分割銷售，區別在于選址和配套設施具備適老化特征、為客戶提供移動養老服務。早期房地產公司建設的養老公寓等項目一般采用類似傳統出售產權房屋的模式，這類模式的優勢在夠一次性快速回籠資金。但房屋所有者易于交易，這類養老地產項目除了養老屬性外，也具備較強的投資屬性；同時，入住人群不易把控、老人難以長期持續獲得有品質的醫養服務。共有產權模式資金回流較快，能夠降低企業資本投入壓力和風險、增加供給，保證養老服務的持續性；同時，也賦予了購買者對養老居室的資產權屬，但較周邊普通商品房并無明顯的價格優勢無論居室是否空置都要收取“基礎服務費”,避免購買者將養老房挪作他用。此外，根據新華網報道，2017年末，北京市民政局正式對外發布國內首個共有產權養老試點項目一一由樂成集團運營的雙橋恭和家園集中式居家養老社區。目前試點項目建有養老居室365套、養護中心39間共計68張床位，社區內養老配套包括公共活動設施外，以及長期居住、營養膳食、醫療護理、居家服務、持續照料、康健娛樂等服務。恭和家園實行“居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住”的“產權+服務”模式模式，產權持有者都將擁有50年的“不動產登記證”——每間居室5%的產權由投資商永續持有、不得買賣且不享有房屋使用權和未來利益；另外95%產權出售給家有60歲以上老人的居民，每間房至少入住一名60周歲以上老人并繳納3080元/月/戶的基礎服務費，可繼承、可轉讓、可出租、可抵押。以試點項目4萬元/平方米的售價計算，一戶79平方米的項目全款316萬元，50年所需繳納服務費180萬元，相當于共需繳款496萬元，6.3萬元/平方米，較周邊普通商品房并無明顯的價格優勢。2025年2月，半壁店恭和家園也已重磅啟幕，第二個共有產權集中式居家養老項目的規模更大、模式更完善，在社套服務方面處于領先水平。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。19/222)對外出租模式：主要是CCRC養老社區采用的盈利方式。投資方擁有養老社區的完整產權，通過房屋租賃的方式與消費者鏈接，采用“押金+房租/床位費+餐費+服務費+護理費(或有”的收費形式，資金回籠較慢、投資回報周期較長、資金壓力較大，但投資方可以通過物業增值和房租上漲、護理服務費等獲得長期、穩定、甚險公司普遍通過“保險產品+養老社區”的模式，客戶購買“幸福有約”保險計劃產品的總保費達到一定要求(一般是200萬元以上),可以鎖定《入住養老社區確認函》,未來可以獲得養老社區的保證入住權和優先入住權；非保險客戶也可以通過繳納可退換的方式獲得入住資格。當客戶達到一定年齡要求后，可以入住養老社區，受益人每月可領取的房屋使用費(不同戶型租金不同)及服務費，到期獲得大額生存金和身故保險金，實現保險產品與養老社區的有機結合，保險公司的優質客戶也易于向養老社區入住客戶轉化。普惠支持型養老機構面向全體老年人開放，由設區的市級政府制定支持辦法，加強收費引導管《山東省普惠性養老機構認定與管理辦法(試行》和《城企聯動普惠養老專項行動實施方案(試行)》,普惠支持型養老機構由政府支持、社會運營、合理定價。具體來看，根據《山東省普惠性養老機構認定與管理辦法(試行)》,普惠性養老服務收費項目包括床位費、照料護理費、伙食費和其他服務收費，其中床位費、照料護理費實行政府指導價(由縣級發展改革部門會同民政部門結合當地經濟社會發展實際，綜合考慮人均可支配收入、服務成本、政策扶持、市場供需、運營合理利潤、消費者可承受能力等因素，在成本調查基礎上，按照普惠原則，科學合理確定本轄區普惠性養老機構床位費、照料護理費收