宜香苑雅墅房地產項目籌劃書

拳頭組合項目組

組長：08工程管理學號03151011

組員：08工程管理學號03151020

08工程管理學號03151015

08英語2班學號06111075

09電子信息2班學號07131081

目錄

第一部分項目所在區域市場分析.............................（3）

一、項目所在區域簡介..............................（3）

二、項目所在區域市場特性..........................（4）

1.環境分析

2.市場分析

3.政策分析

4.競爭項目

5.發展趨勢

第二部分項目簡介及SWOT分析.............................（9）

一、項目簡介.....................................（9）

二、項目SWOT分析...............................（9）

1.項目優勢

2.項目劣勢

3.項目見會

4.項目威脅

5.結論分析

第三部分市場調研匯報......................................（11）

一、市場調研狀況闡明...........................（11）

二、調研分析.....................................（11）

三、重要結論.....................................（20）

第四部分項目綜合定位......................................（21）

一、項目命名闡釋.................................（21）

二、目口勺客戶定位.................................（21）

三、項目形象定位.................................（24）

四、項目價格定位.................................（28）

第六部分項目廣存方略......................................（38）

一、項目廣告主題方略

二、項目廣告媒體選擇及公布方略

第七部分附錄................................................（39）

《房地產市場調研問卷》及所有回收問卷

第一部分項目所在區域市場分析

一、項目所在區域簡介

本案位于石家莊市北二環北側，西鄰107國道，交通便

利；北鄰石家莊市即將要開發的新市區一一正定新區（這是

市政府的重點項目，它的興起必然會輻射到周圍，從而拉動

區域經石家莊的繁華）；南傍太平河。交通以便，風景優美，

地段日勺升值潛力巨大。

政府規劃此處為石市最佳人居地段，據此我們將在這一地段打造高端樓盤,

鎖定別墅項目。源太新區，已更名為正定新區。位于南水北調以東、京珠

高速公路以西、太平河南岸1000米以北、源沱河北岸米以南范圍內。規

劃將建設行政、會展、文化、教育、總部經濟、休閑居住等項目。三年內

計劃完畢道路網絡框架，力爭完畢太平河、源沱河和南水北調水系以及會

展中心、行政辦公中心、總部經濟、職業教育園區、文化設施、休閑居住

設施，完畢水源地北移和4.6平方公里經營性用地收儲。

二、項目所在區域市場特性

L環境分析

環境幽雅，人居舒適度高。我們鎖定的源沱河以及太平河兩

大水系附近日勺景觀以及配套設施也相稱迷人便利。景觀包括“冀

之光”燈塔、“渡沱神木”雕塑、“歸樂園”雕塑、正定古城等，休

閑設施包括南高基滑雪山、太平河公園游樂場、沙雕公園、跑馬

場、內蒙古大酒店等，未來將打造濕地景觀、水面景觀、生態走

廊、地下水庫等幾大部分。這些都將成為人們休閑娛樂的絕佳去

處，為別墅日勺價值提供了良好H勺增值空間。

2.市場分析

源太新區將以源沱河、太平河生態綜合整改為依托，打造集

會議博覽總部經濟、教育科研、文化旅游、休閑度假為重要功能

的生態型新區，規劃區面積55平方公里，關鍵區面積10平方公

里。

交通H勺便利為浦太新區日勺發展奠定了卓越H勺條件。從石家莊

城區向北到渥太新區共延伸出七條道路。東邊三條路，從西往東

依次是107國道、旅游路，以及將連通到源沱河區域邊緣時談固

大街北延到北二環工程。西邊四條路從西往東依次是友誼大街、

泰華大街、中華大街、新勝利大街。其中，友誼大街、中華大街、

107國道改造、體育大街和建華大街北延跨渡沱河工程四條縱向

交通動脈，作為海太新區路網主骨架的“四縱”，今年都已啟動或

即將啟動。而未來，新勝利大街將沿規劃中日勺京廣專線建設成一

條都市景觀大道。規劃中的新勝利大街，將北延到機場，南到竇嫗

裝備制造業基地，形成一條迎賓大道，從而把新、舊火車站，主城

區和源太新區四大區域連通起來。

此外，縱觀整個北部地區，尤其是浦太新區，正在開發的項

目非常少，大體量的項目更是少見，產品形態也遠不如中心城區

和東南區域。這也就意味著這個空白區域亟待開發，誰能搶占先

機，誰就能贏得未來省會樓市日勺競爭。

市政府的規劃重點是在源太新區建設高檔小區群，尤其是生

態環境和都市景觀，都將是一流的。那么這也就意味著未來源太

新區H勺人居舒適度，也將是省會各個區域中最佳的，這些條件都

充足H勺闡明我們建設別墅的前景是光明的。

3.政策分析

政策導向明顯，源太新區脫穎而出

在省會三年大變樣的背景之下，北部地區的都市建設在獲得

了飛速的進展，水體景觀長廊、生態園林的建設，學府路的拓寬等

項目，在很大程度上改善了浦太新區的發展環境，在人居舒適度

方面也將實現質的的飛躍。年初，市政府再次強調了石家莊城.區

向西向北發展日勺規劃，尤其是要將正定縣納入主城區，石家莊將

成為真正意義上的跨河都市。在這樣日勺都市規劃之下，源太新區

將成為省會下一階段都市發展的重心。都市化的進程離不開房地

產，因此北部，尤其是浦太新區將成為房地產開發的一種聚焦。政

府政策為我們別墅項目的開發與建設提供了明確的導向。

4.競爭項目

源太新區目前已經有的房產項目，能對我們口勺別墅構成競爭的是

江南新城。江南新城以別墅為主，包括聯排別墅與雙拼別墅，地處

正定新區，南臨海沱河畔，西臨建設大街北沿，東傍體育大街北

延段，別墅所有為英倫宮廷建筑風格，出自海派資深造園領袖“上

海老圃”手筆。配有私家車庫、下沉式私家庭院和多功能私家會

所，雙語教育體系、風情商街、星級會所等配套設施完美護航尊

貴生活。均價9500元/毗新品別墅250-450萬/套。

新建別里要運用源太新區的環水優勢以及政府新規劃，結合

江南新城等的建筑建設成符合人居H勺高端別墅。

5.發展趨勢

政府規劃將濾太新區發展定位為：大石家莊高端職能中心、

生態都市（郊區特性）、文化都市、濱水都市。因此我們要運用這

塊逐漸升值H勺地產打造渥太新區的高端別墅區群。

大石家莊高端職能中心

石家莊北部的發展與正定作為一種有機整體考慮，源沱河不

應成為石家莊的北部邊界，而應成為大石家莊地區的?種以發展

文化產'業和旅游度假產業為主的、高端的、獨特的都市職能中心。

打造高端別墅群，以此為依托，成就其職能中心日勺口號。

生態都市

都市與生態環境共生，產業與生態換件共生，文化與生態環

境共生。提議發明一種有生態環境支撐、可持續發展為引導、以

綠色為發展目的、具有多樣化生態環境、對自然生態環境干擾至

少口勺環境友好型小區。源沱河、太平河兩水系周圍的綠化以及較

少H勺工業污染為薄太新區日勺生態健康提供良好的保證。

文化都市

發明一種有文化支撐、創意先導、集歷史文化、現代文化、

外來文化等于一體、充斥激情與活力H勺都市文化性功能區，以實

現文化培育和對接。目前浦太新區在建H勺有中學、小學，為別墅

小區的生活提供良好的文化環境。

濱水都市

結合浦沱河治理，充足、合理運用濱水岸線，最大程度建設

公共濱水空間和多樣化的濱水環境（洲、島、岸、田、城），發

明一種具有高端濱水環境和公共空間、功能完善、充斥魅力和吸

引力的濱水小區，把別墅打導致更高端的環水住地。

第二部分項目簡介及swot分析

一、項目簡介

伴隨國家對都市建設的宏觀調控，國民收入的提高，高

速路和輕軌系統H勺迅速建設，尤其是高消費群體H勺迅猛崛起,

他們對生活深層次的追求大大推進了住宅郊區化日勺進程。所

謂深層次的生活追求無非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享有

安靜的環境、可以擁有任意釋放自我身心日勺一片天空。高品

質、有特色的別墅有效供應的J相對缺乏，同步市場有效需求

時相對旺盛而我企業建造的位于郊區的宜香苑雅塞恰好迎合

了這一點。

宜香苑雅墅是一所經濟合用別墅。占地面積5600000平方米，集居家

度日和休閑度假于一體。別墅區位于太平河與渡沱河之間，地塊周圍水質

優良，沒有工業污染，遠離都市繁鬧市區，空氣清新，環境狀況良好。居生

環境幽雅安靜，觀邸娛樂配套設施較為完善，可迎合“生活便利，居家安

靜”的客戶心理。

二、項目SWOT分析

1.項目優勢

第首先地理位置

位于兩河之間的宜香苑雅墅獨占了河岸優美的自然景觀，空

氣清新，風景怡人。別墅周圍擁有許多休閑設施包括南高基滑雪

場，太平河公園游樂場，沙雕公園，跑馬場以及內蒙古大酒店。充

足滿足了人們業余娛樂規定。此外別墅周圍還擁有豐富的人文景

觀有“冀之光”燈塔，“渡沱神木”雕塑，“歸樂園”雕塑，正定

古城。適于旅游。別墅區交通便利西鄰107國道可直達市區，車

程20-30分鐘。

第二方面政策影響

河北省石家莊市市政府北遷政策帶動正定新區高速發展。

北遷政策日勺影響下，地處太平河與溥沱河之間時宜香苑雅墅區具

有很大升值潛力。

第三方面社會原因

伴隨科技時的進步，生活水平日勺提高，人們對住房條件有了

很大日勺規定。住房既要環境怡人，造型美觀，同步滿足經濟合用及

空間富余。

位于太平河與源沱河之間宜香苑雅墅滿足了住戶對環境的規定,

別墅區外沿河帶空氣清新，環境優美。在別墅區內，我們采用H勺是

江南小鎮的風格，遵照“家家有活水”區I理念，將兩河之水引入別

墅區內，使每棟別墅均有活水圍繞，具有水鄉之稱。并且在兩棟別

墅之間建造了水塘，塘中建造了假山。可謂山水相依，別具一格。

別墅區內綠化面積到達了90%,整個小城被綠色圍繞°

別墅區內別墅種類多樣，有聯排別墅，雙拼別墅，疊拼別墅，獨

棟別墅。別墅風格設計獨特，完全按照地中海式設計，藍色屋頂與

兩河交相輝映，獨具匠心。

別墅內按照現代風格設計。遵照環境保護規定，房屋內均采用

無公害優質綠色材料進行精裝修。

宜香苑雅墅是一所經濟實用型別墅與高檔別墅相結合口勺別墅區,

價位在100-500萬之間，適合多種人群居住。

2.項目劣勢

宜香苑雅墅建在兩河之間，環境優美，但由于地處河灘位

置，經典為軟弱土地基，輕易在導致建筑的不均勻沉降。這就規定

在地基處理、建筑上部荷載以及

施工速度等方面做技術上日勺處理。加大了建筑施工日勺難度和建

設成本。

3.項目機會

在本市三年大變樣時期建立高檔別塞推進本市經濟發展以及在

市中心北遷政策日勺影響下，該項目必會受到政府部門日勺支持。

在市中心北遷政策影響下，消費市場大，北部是正定國際小

商品市場，能加緊項目銷售。

4.項目威脅

在三年大變樣時期，本市各大高檔小區紛紛建設，項目的競爭

壓力增大。在兩河附近已建西三莊別墅，江南新城對我項目均構

成威脅。

5.結論分析

宜香苑雅墅競爭能力較為明顯，總價較低且質量高，滿足消費

者的舒適，安逸H勺高質量生活規定。我們在發展過程中會用專門

出J銷售企業通過網絡、報刊以及房展會將我們的宜香苑雅墅大力

推廣。

第三部分市場調查匯報

-市場調研狀況闡明

（一）序言

我們拳頭組合設計的是石家莊源沱河畔的別墅開發，基于此,

我們首先做了一次市場調查。本次調查是于11月28日上午在北

國先天下廣場針對在那里消費日勺有錢一族以及有也許購置別墅的

人群進行的。現將調查成果做一匯報。

不知承載了多少人的居住夢想。當都市化進程將“家”格式化，當

土地資源的稀缺讓人們的居所只能在天與地之間縱向發展，有天

有地、寬闊舒適的別墅就不停升級著自己的魅力，讓人難以抗拒。

別墅是一種身份日勺象征，它代表了居住者日勺尊貴和成功，它幫主

人獲得了優越感和榮譽感，它是生活條件迅速改善時代，人們在

居住領域內口勺頂級追求，別墅在限令聲中熱銷。

（二）市場調查總體方案

1.市場調查主題

有關石家莊市日勺別墅置業日勺基本狀況調查

2.調查對象

在北國先天下廣場購物的人群

3.調查時間

11月28日

4.調查形式

填寫調查問卷

二調研分析

1.您在短期內與否打算購置別墅？（您與否想擁有一座別

墅？）

A.是B.否

從調查成果來看，100%的人本只要具有了一定的經濟基礎，

都打算購置別墅。由此可知，別墅的市場是很廣闊日勺。

2、您購置別鴕的目的？

A.長住B、休閑度假C、投資D、商務接待

E、其他

在調查口勺30個樣本中，絕大多數人選擇了長住或休閑度假,

占到了樣本的83%。其中，選擇長住H勺有18個人，占60%,休閑

度假日勺有7個人，占23%。闡明人們購置別墅也重要用于居住。

從上面的數據圖可以看出，男性調查者中選擇長住和休閑度假的

人約占到男性總數的72%,28%FI勺人選擇了投資、商務接待及其他

用途。而女性調查著都選擇了長住或休閑度假。

3、您心中理想的別墅地段是？

A.都市北面B、都市南面C、都市東面D、都

市西面

第三題

■城辦北ar

■城市南is

■城市東區

■城電西M

從調查中顯示出，都市西面、東面的地段比都市北面、南面的地

段更受人們的親睞。

4、您但愿您口勺別墅建在何處？

A.臨水B.依山C.公園附近D.其他

但從總日勺狀況來看，別墅區依山、臨水并且有公園是最完美日勺選擇。

5、您理想的別墅距市中心日勺車程是？

A.15分鐘內B.15-30分鐘C.30-60分鐘D.60分鐘

以上

離市中心太近，過于喧鬧，缺乏安靜，離市中心太遠又不以便

上班、生活。因此30分鐘左右的車程相對較為合適。

6、您更傾向于下列哪種別墅類型？

A.獨棟別墅B、雙拼別墅C、疊拼別墅D、聯

排別墅

第六題

■獨悔

■MFMB

■聯"期?

從調查狀況來看，獨棟別墅和雙拼別墅最受親昧，分別占到了調

查總數的57%和20%o

7、你喜歡哪種風格的景觀類型？

A.原生態自然景觀B、醇厚歷史古跡C、現代藝術

景致D、繽紛異域風情F、其他

調查顯示，人們更傾向于原生態自然景觀，尤其是女性100%選擇

了原生態自然景觀。而男性中也有78%的J人選擇了原生態自然景

觀。

8、您喜歡的別墅建筑形式是哪種？

A.中式老

式

B.歐美出

園

C.現代簡

約

D.英倫莊

園歐美田園現代簡約英倫莊園地中海式其他

E、地中海

式

F、其他

從調查問

卷中記錄

得下表：

中式老式

11610310

記錄樣本可以看到，中式老式仍然占到很大的比重，但現代簡約

日勺風格和歐美田園式日勺藝術形態也在影響著人們的選擇。

9、您更習慣于從下列哪些渠道獲得房產信息？

A.電視廣告B、戶外廣告C、報刊廣告D、房

展會E、專業機構F、網絡廣告G、其他

第九題

從樣本記錄來看:老式Ef、J報刊廣告和房展會是人們獲得信息的重

要渠道，也是主導人們思想的重要載體。

10、購置別墅時，您更看重？（多選）

A.外在裝飾B、內在與否實用C、價格D、地理

位置E、開發商資質F、物業管理水平G、配

套設施

第十題

7.10%

■鐘在找怖

■內在實用

■價格

?地理位亶

■開鞋商,質

■我業首理水平

■配套設軸

從上圖可以看出，這七項指標可以說是不分伯仲，都是人們看重

出J原因之一。

11、對您選擇的別墅，但愿它體現出您本人的哪種特質？

A.身份B、文化品位C、財富實力

D.投資智慧E、其他

第十一題

從上面記錄來看。文化品位占到了五個選項中60%日勺比重，充足

闡明了人們在選擇別別墅時H勺傾向o

13、您理想中別墅的面積在哪個范圍？

A.200平米以內B、200-300平米C、300平米以上

第十三題

■200平?以內

■ZOOTCMHF■米

■300平*以上

調查成果顯示，人們更親賴于200-300平米的別墅，200平以內對于一幢

別室來講太小了，不明顯區別于一般住宅，而300平以上日勺的別墅又對財

力規定很大，并且不太適合一般家居實用。

14、您可以接受的別墅價格?

A.100萬如下B、100-300萬C、300-500萬D、500

萬以上

第卜四題

,第十四題

十三、十四兩題可以得出一種結論，建造別墅時面積應控制在

200-300平米，價格控制在100-300萬左右。

15、你覺得別墅最重要的J是？（多選）

A、安全（防B健康C節能，環境D美觀

火、防盜）保護

B、健康

C.節能、環境

保護

D、美觀

A安全（防火

防盜

1410158

由此可知，節能環境保護和安全是人們選擇別墅最重要的原因,

而健康與美觀也是不可或缺日勺原因。伴隨人們生活水平的不停提

高，人們在選擇別墅住所時，各個方面都規定很高，規定精益求

精。

16、您認為理想的J別墅生活配套應當包括？（多選）

A.高爾夫球場/練習場B、網球場C、健身俱樂部

D、商務會所E、星級酒店F、其他

第卜六題

?高爾夫球場

■網埠場

■健身，樂都

?15務會所

■星級?店

從上圖來看，健身俱樂部將是別墅生活配套不可或缺H勺一部分。

"、您認為一種優秀的別墅小區必須具有如下那些條件

A.低容積率、高綠化率B.較高的J品質C純別墅小

區D.足夠的生活配套E、相對便利H勺交通F、會

所及其他專屬服務

團從圖表可以看出低容積率,高綠化率是一種優秀別墅小區日勺最重要

日勺條件，另一方面足夠的生活配套和相對便利日勺交通也占到同等重

要的地位。這也體現了人們購置別墅更重要的是為了讓生活更美好更

以便。

18、您認為別墅的價值升值重要體目前哪方面?

A.交通地理位置更優化B、配套設施更全面

C.小區景觀環境更完善B配套實C小區景觀D交際平E其

D、交際平臺更廣闊E其他行更全面環境更完善臺更廣闊他

A交通地理位置更優化

1112115

從圖表可看出，人們重要認為別墅的升值重要體目前被套實行更

以便，交通地理位置更優化和小區景觀環境更完善也是重要的升

值空間。

20、您對別墅發展前景的J見解？

A.發展潛力一般理由：

B、發展空間大，值得關注理由：

從上面可以看出，大部分人對別墅日勺發展前景還是比較看好町

約占到了樣本總數出J60%。

21.您的年齡沒

A.30歲如下B、31—40歲C、41—50歲

D.50歲以上BCD

A

91344

在樣本中，有13人的年齡在31-40之間，有9人W、J年齡在30歲如

下，有4人的年齡在41-50之間，又有4人的年齡在50歲以上。

22、您目前日勺工作性質？

A.公務員BCDE

B、事業單

位工作人

員C、

企業高管

D、自由職

業者

E、其他

A

113484

在樣本中，有11人是公務員，有8人是自由職業者，各有4人分

別是企業高管和從事其他行業尚有3人是事業單位工作人員o

三、重要結論

這是我們組結合調查問卷形式的抽樣調查形式得出的重要結

論，但愿可以對我們的別墅開發，宣傳以及銷售有一定日勺協助。

第四部分項目綜合定位

項目命名闡釋

宜香苑雅墅

宜：宜居。上風上水，宜居典范。

香：自然鮮氧。別墅被兩大水系包圍，南鄰太平河，北靠源沱

河;沿河日勺綠色覆蓋面積高達80%,在這兒，您呼吸到的將是純凈

日勺來自大自然日勺氧氣，這里無疑是您追求高品質的生活質量口勺最

佳選擇。

苑：成熟小區。這里不是荒山老林，您在這里同步享有別墅

日勺世外寧靜與小區的優質服務。

雅：典雅。精致的建筑風格，完美日勺小區配套。共同為您打

造高品質的典雅小區。

墅：別墅。真正屬于您的私有廣闊空間。

二、客戶目的定位

別墅日勺購置者是我們的服務對象，他們的構成內容：年齡、教

育、收入、性別、家庭狀況等，都是確立別墅市場定位H勺要點c

同步，消費者的行為習慣、消費心理，可認為項目定位提供指導。

樓盤價格是劃分消費群體H勺最重要的一種原則之一，擁有一

定經濟實力是消費者選擇購置別墅的一種先決條件。同步，具有

一定經濟實力的I消費者是選擇一般住宅還是別墅則重要取決于他

與否擁有別墅消費群的共性心理（別墅是身份與地位日勺象征、自

然鮮氧的最佳選擇）。

（一）目的消費群體年齡構成

從先期的市場調查狀況來看，別墅消費群體大概在30-50之

間，其中31-50的消費者居多。

（二）目的消費者群體職業背景構成

公務員及事業單位人員：此類人士具有較高的社會地

位、穩定H勺收入，大多已經有單位分派的住宅，但但愿一種

更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密

及小區規劃、配套有較高規定。

企業高管：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有

廣泛的社交關系，追求高品味的生活氣氛，以突顯自己的價

值。這部分客源對小區檔次、配套、著名度等較為關懷。

自由職業者：此類消費群體有足夠由J休閑時間去品味、

享有生活，對新理念有較強日勺接受度：但有著冷靜日勺思索與

判斷，大多為二次置業。對地段及對應升值潛力較為重視。

其他：包涵了都市中的中產階級人群，例如薪資優厚的

律師、注冊會計師、高級知識分子等，二次置業時多會考慮

良好人文環境的經濟型別墅。

小結：客源大多為二次或三次置業。

在本案目的客源中，重要需求點有如下幾方面：

1.地理位置優越。

2.交通動線充足。

3.市政與別墅配套皆較為齊全。

4.小區規劃合理。

5.智能化水平高。

6.有強大的升值潛力。

7、戶型實月、舒適。

由于社會文化背景、老式生活習慣、知識文化水平、居

住觀念口勺差異，不一樣別型買家對別型規定相差較大。一種

別墅項目的目H勺客戶群不也許一網打盡這些“金字塔塔尖”

人士。經濟型別墅只也許是中產階級；高檔別墅則也許是企

業家、公務員或事'業單位人員；極品別墅則是面向那些一擲

千金日勺超級富豪。

鑒于當地區的經濟發展水平及消費者的I居住觀念，拳頭

組合的目日勺客戶定位為：企業家及公務員、事業單位人員。

即開發高檔別墅樓盤。

三、項目形象定位

您購置別墅日勺目日勺？

A.長住B、休閑度假C、投資D、商務接待

E、其他

第二題

?長住

■性閑度匿

■投資

■商務橙將

■其之

在調查日勺30個樣本中，絕大多數人選擇了長住或休閑度假,

占到了樣本的83%。其中，選擇長住H勺有18個人，占60%,休閑

度假的有7個人，占23%。闡明人們購置別墅也重要用于居住。

基于巾場調查狀況，我們選擇開發規模化日勺成熟別墅小區。

本案位于石家莊市近郊，生活設施及市政配套完善，有

良好的自然及人文環境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競

爭中占有其他樓盤難以比擬的優勢，因此我們提議將本案定

位于：宜居、幽雅日勺別墅一一宜香苑施墅。

產品理念：宜居、幽雅。

目前的豪宅往往是一種堆砌，往自然里堆砌建筑、用昂貴的

材料堆砌建筑、用夸張H勺風格詮釋建筑，但從歷史卻無情的證明,

經典建筑歷來就不是堆砌出來的，而是一種對環境和材料的發明

性把握。

1.共生與圖底

建筑和環境的關系是種共生H勺關系，是圖和底的關系。建筑

是景觀口勺背景，景觀又是建筑歐I背景，互相融合成為一種美妙內

場所。

要注意內部街景的設計。

2.空間與材料

與西方的正空間相比較，中國人更重視負空間了運用，也就

是院落空間H勺運用。提議更多的運用院落，充足協調建筑和自然

的關系。

建筑材料是構成空間的重要原因，更多口勺運用當地建筑材料,

會使建筑更具有地方文脈和特色。

3.裝飾與風格

采用重點裝飾日勺手法，在繁與簡日勺強烈對比中追求建筑的個

性。相對弱化建筑日勺風格取向，風格要自己形成，而不是刻意地學

習或者模仿某種風格。

資源運用最大化

充足挖掘用地內以及用地周圍的自然和人文資源，是提高項

目價值日勺主線，怎樣形成對自然景觀的運用，以及人文老式的弘

揚，這是規劃設計時必須嚴厲面對FI勺問題。

?項目的自然資源有:

源沱河

太平河

兩個水帶周圍F、J綠化項目

?項目的人文景觀有：

〃翼之光〃燈塔

〃源沱神木〃雕塑

〃歸樂園〃雕塑

正定古城

?休閑設施有：

南高基滑雪山

太平河公園游樂場

沙雕公園

跑馬場

內蒙古大酒店

項目布置

（一）小區道路系統

別墅區應具有單獨的、完善口勺道路系統，包括車行系統和步

行系統。別墅區和高爾夫球場之間的關聯應防止主干道的連接,

應采用步行系統H勺連接，以防止互相間不必要出J干擾。

道路系統不可以路開通前為終極目的，而是要以開通后為終極目

日勺。可考慮運用預留用地建設過渡性的道路。

（二）小區配套設施

1.采暖：采用韓式地面供暖系統

理由：A.無暖氣片及其支管，增長使用面積，并且宜擺

放家俱。

B.室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調整控制，具有

保健功能。

C、輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔凈。

D.便于設落地窗。

2.門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內采用木質夾

板門，客廳設落地窗，其他房間配雙層中空塑鋼窗。

3.保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警

系統，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。

4.信息系統：

有線電話：市區原則有線電視信號及數字電視系統。

通訊設施：預留兩部idd電話插口。

網絡：寬帶網入戶，并預留管線。

5.廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術瓷豉到頂，鋪設防滑地板

磚，配置整套高級廚具，純凈水入戶。

6、衛生間：墻面鑲砌一般瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設

三盆。

（三）綠化布置：

根據小區內日勺容積系數，小區整體走小而精日勺路線，通過精

致W、J小景，烘托小區氣氛。在綠化布置上要爭取實現立體綠

化；即草地、灌木、植株互相搭配，互相組合。以獨具特色

H勺園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提高小區形

象。

（四）規劃布局：

要在充足滿足園林綠化口勺同步，合適增長健身設施的建設，

把健康主題引入小區，既是品牌提高的需要也是對業主負責

的真實體現，這樣很輕易引起消費者H勺承認。

（五）戶型設計：

戶型設計應考慮消費者區I購置能力和生活習慣，面積應在

200——400平方米之間，面積配比應掌握在市場消費的實際

去化能力基礎上。

（六）景觀風格：原生態自然景觀設計

您喜歡哪種風格的景觀類型？

A.原生態自然景觀B、醵厚歷史古跡C、現代藝術

景致D、繽紛異域風情F、其他

目標客戶群的景觀類型取向

根據目的客戶群的景觀取向，我們日勺別墅別墅立面采用中國

老式的灰、白兩色，營造青磚、灰瓦、白墻日勺中式氣氛，再加入極

具江南風格H勺景窗、挑檐、馬頭墻，將中國古典建筑元素與現代

建筑理念相結合，形成中式簡約的建筑風格，大氣典雅。

四、項目價格定位

定價程序

1、確定目的

2、別墅屬于奢侈品，銷售周期長，因此無法追求短期利

潤最大化。我們拳頭組合是新企業，為了求得在市場上的一席

之地且防止與競爭對手發生價格競爭。我們的I定價目的是應付

競爭。

3、測定需求

4、商品的價格會影響需求，需求的變化則影響產品的銷

售以至企業營銷目的H勺實現。依數據分析得出，別墅的需求的

價格彈性E>1,即價格變動率不不小于需求量變動率。

5、估算成本

總成本（0萬元）;總固定成本（0萬元）+變動成本（50萬

元）

6^分析競爭

7、源太新區目前已經有日勺房產項目，能對我們的別墅構

成競爭區1是江南新城。江南新城以別墅為主，包括聯排別墅與

雙拼別墅，地處正定新區，南臨浦沱河畔，西臨建設大街北沿,

東傍體育大街北延段，別墅所有為英倫宮廷建筑風格，出自海

派資深造園領袖“上海老圃”手筆。配有私家車庫、下沉式私

家庭院和多功能私家會所，雙語教育體系、風情商街、星級會

所等配套設施完美護航尊貴生活。均價9500元/m:新品別塞

250-450萬/套。

8、選擇方略措施

木案為我們拳頭組合的第一種開發項目，目前拳頭組合實力

較弱，我們采用成本通行價格定價法，即以競爭產品日勺價格作為

本企業產品定價日勺基本根據。

9、我們的競爭對手是位于正定口勺江南新城，別墅類型與

木案大體相似，江南新城定價為9500元/m2,木案相比江南新

城的優勢有：距離市中心較近，南鄰太平河、北靠渡沱河，東

望滑雪山，西鄰公園。因此我們區J價格會略高于江南新城。

10、確定價格

綜上環節所述，本案初步定價為:1456元/m2

五、項目戶型定位

房地產業內有這樣一句話：“來不來看地段，買不買看戶型「

這充足闡明了戶型及面積定位在項目成敗中的重要地位。從某些

積壓H勺別墅項目來看，其中一種重要的原因是戶型設計過時，面

積配比不合理。要變化這種局面，其主線途徑就是要理解消費者

的需求，設計出符合目的客戶需求的產品，以保證市場的供需平

衡。

您更傾向于下列哪種別墅類型？

A.獨棟別墅B、雙拼別墅C、疊拼別墅

D.聯排別墅

第六題

■ftOJS

■雙界別*

■今并利至

?聯樽別?

從調查狀況來看，獨棟別墅和雙拼別墅最受親昧，分別占到

了調查總數的57%和20%o而疊拼別墅大家都不太喜歡，由于疊

拼限制了自己居所的“領空權”。

為適應目的客戶群的需要，拳頭組合欲開發時宜香苑雅墅打

算開發如下幾種別墅形式：

獨棟別墅：約占總項目的15%,雖然在調查中發現大家多數

喜歡獨棟別墅，由于獨棟別墅更好的滿足了家庭生活H勺私密性及

舒適性。但受都市用地及別墅買主經濟承受能力tf、J限制，獨棟別

型所占比例不能太大。

做到園林和居住日勺結合。強調前院空間和公共空間日勺延續性,

可運用鋪地等硬質景觀日勺延續和種植日勺延續來實現，充足運用民

間庭院的做法，強化內外H勺聯絡。

聯排別墅：（有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位,

尚有地下室。由三個或三個以上/、J單元住宅構成，一排二至四層

聯結在一起，每幾種單元共用外墻，有統一的平面設計和獨立的

門戶。）

約占本項目總體的35%,

雙拼別墅：它是奢華的獨棟別墅與經濟日勺聯排別墅H勺中間品,

由兩個單元的別暨拼聯構成H勺單棟別塞。

占本項目區I50%,它是獨棟別墅和聯排別墅的中間體，從而

決定了它的需求量。

長處：

L減少了小區密度，增長了住宅采光面，使其擁有了更

寬闊的室外空間。

2、是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基

礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環境融合小區大

環境，也變化了兵營式排列日勺呆板面孔。

3、雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室一般會有兩個

以上日勺采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要日勺是

采光和觀景。

戶型及外景觀設計

獨棟別墅

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