第1頁/共23頁貴溪萬和項目立項可行性研究報告項目名稱：貴溪萬和小區項目(暫定名)開發商：鷹潭萬和房地產有限公司日期：2011年8月8日第2頁/共23頁■在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估；■對項目的可行性與開發經驗策劃提出初步意見，并對項目的市場和功能定位等提出相應的建議；■對項目進行投資分析和風險分析；■結合公司現況和項目特點，提出可行性建議，為項目的開發經驗提供準確的決策依據。■國家建設部及貴溪市頒布的相關房地產法律與政策■開發商與政府項目部的協議■現場勘察和實地調研所得資料■貴溪市住宅與房地產信息網■切合市場需求，客觀準確的提供市場信息，充分滿足開發商對項目利弊權衡進行決策；■遵循城市總體規劃原則與貴溪關于建筑退讓城市道路規劃管理規定，保護環境，豐富城市景觀，提高城市服務，按照經濟效益、社會效益和環境效益共贏的原則，全面規劃和布局項目整體建設；■吸取一線城市住宅小區的成功經驗，引入先進的開發理念及經驗技術，在規劃設計、樓宇建設、職能安防，工程管理與物業服務等方面，立足產品創新，節能增效，改善區域環境面貌，帶動相關產業發展。打造出中原地產中原地產第3頁/共23頁符合市場，適銷對路的產品，將城東新區乃至鷹潭東一個標桿性建筑。鷹潭萬和房地產有限公司，成立于年，注冊資金為萬元，法定代表人為o■項目名稱：萬和小區項目(暫定名)■項目地址：項目位于建設大道以北，貴溪大道西側，冶金大道東側共五塊地塊，總用地面積約482畝，合計321494m2。地塊編號用地性質總用地面積(m2)容積率總建筑面積建筑密度綠化率商業用地4商住用地商住用地商住用地商住用地小計項目計劃于2011年下半年動工，在資金及時到位及市場旺銷的情況下，預計2018年一季度竣工，其開發建設期為7年。第4頁/共23頁根據測算，項目總占地32.16萬平方米，總建筑面積為100.94萬平方米，總投資約為34.75億元(含地價),詳見下表：序號項目名稱總額(萬元)單價(元/m2)占總投資比例1土地成本2建安工程成本3前期工程費4開發期間費用95室外配套費6不可預見費7開發期間費用8運營費用合計序號指標1總占地面積(m2)2總建筑面積(m2)3土地成本(萬元)4總投資(萬元)5總收益(萬元)6營業稅金(萬元)7營業稅后利潤(萬元)8所得稅后利潤(萬元)9利潤率靜態收益率該項目采取7年5期的滾動開發，需總投資347500萬元，項目建成后，總收入666,891萬元，凈利潤達142422萬元，靜態收益率29.86%,動態收益率達中原第5頁/共23頁項目屬房地產住宅開發項目，通過初步市場調查與分析論證，符合當前國家產業的經濟政策，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，符合現行的貴溪市規劃管理規定和限制條件，并已取得項目土地使用權，該項目實施有利于改善區域環境，改善城市功能，增加財政稅收，創造可觀的經濟及社會效益，創作就業機會，且貸款風險較小，償還能力較強。綜上所述，該項目社會效益和經濟效益良好，我司認為本項目可行。中原地產第6頁/共23頁2項目投資環境和市場研究2.1.1貴溪市宏觀經濟分析1、基本情況年(公元765年)建縣，至今已1240年，1996年撤縣設市。國土面積2480平方公里，2010年總人口58.5萬人，其中城鎮人口為16萬，轄18個鄉鎮、3個街道辦事處、8個林(墾殖、園藝)場。其中城市規劃面積34平方公里，建成2、交通情況浙贛、皖贛、鷹廈三條鐵路橫穿東西，縱貫南北，15個火車站連珠成串，境內營運里程達156.3公里。公路四通八達，320、206國道縱橫境內，上海至瑞麗高速公路穿境而過，高速掛線一期工程已建成通車，乘車貴溪至南昌1.5小時，達上海5.5小時，到杭州4小時，市、鄉、村公路網絡相通。全市水運通貴溪市豐富的礦產資源令之成為新興的工業基地，從80年代以來貴溪境內4、城市區劃在《十一五(2005-2010年)總體規劃》中，貴溪市中心城區逐步形成“一中原第7頁/共23頁一中心。以冶金大道與建設大道交匯處為中心，串聯舊城區形成核心區域。依托城市核心區的職能，集中力量重點建設，發揮其集聚效應，將中心區打造成集商務、辦公、信息、商業、文化、居住等多功能為一體的現代化行政辦公中心；將舊城區改建成集商務服務、金融貿易、文化娛樂、科技信息等功能為一體的全市商業中心。三片區。一是城南新區：沿風光怡人的信江沿線，培育天藍、水清、地綠、景美的生態景觀——城南濱水休閑綠地、象山公園。推進流口片區開發，發展高尚、優雅的生態社區，充分體現自然資源價值和生態價值，實現人和自然的和諧共處。二是城西工業園區：在320國道、貴溪大橋、鷹雄大道等交通走廊的重要節點，發展以綜合外向型工業為主的高科技現代化工業園區。三是城北新區：充分利用浙贛線、梨溫高速公路等重要交通軸線的人流、物流、信息流的聚集與擴散效應，以江銅集團為核心將其發展成為銅冶煉、銅加工基地及硫磷化工等工業基地為主的城北工業新區。市生產總值由2005年的82.37億元上升到2010年的182.68億元，年均增長17.3%。財政總收入由2005年的10.03億元上升到2010年的26.51億元，年均增長21.5%,占生產總值的比重由12.2%上升到14.5%;地方財政收入由2005年的3.76億元上升到2010年的12.61億元，年均增長27.4%。全社會固定資產投資由2005年的30.86億元上升到2010年的155億元，年均增長38.1%。社會消費品零售總額由2005年的13.19億元上升到2010年的30.23億元，年均增長2005-2010年期間，開放型經濟發展迅速，利用外資累計達24415萬美元，外貿出口103089萬美元，實現了外資、外經、外貿“三外”齊上格局。發展動力和活力顯著增強，榮獲“全省開放型經濟綜合先進縣(市)”。通過聯大靠強，積極促成了廣東美的集團與貴雅照明聯合，進軍節能照明產業，打造省級節能照2010年貴溪市三產結構為第一產業總產值22.28億元，第二產業總產值834億元，第三產業總產值217.07元，三產業結構調整為8:73:19。中原中原第8頁/共23頁根據《十一五(2005-2010年)總體規劃》數據指出，固定資產投資穩定上漲、房地產開發快速發展。全社會固定資產投資由2005年的30.86億元上升到2010年的155億元，年均增長38.1%。2009年全社會固定資產投資110億元，增長24.8%.投入民生資金1.6億元，比上年增加4000萬元，超額完成了鷹潭市下達的8個方面83項民生工程指標。投入資金1000萬元，完成了121個村點的新農村建設，連續三年榮獲江西省新農村建設先進縣(市)稱號。整合資金700萬元，扎實開展農村“衛生清潔”工程，成功迎接了全省新農村建設環境整治(垃圾處理)經驗交流現場會的召開。投入資金2382萬元，改造了農村公路79.4公里。城鎮居民的人均純收入由2005年的8512元提高到2010年的15792元，年均增長12%,2010年雖然貴溪城鎮居民收入略高于江西省。場價格普遍上漲過快大環境的影響，貴溪市中心城區的房價年以前，商鋪/住房價格保持相對穩定，在1000元/方以下，幾年間價格漲幅不斷加大。據市房地產主管部門統計，貴溪房地產市場均價從2008年的2102元/m2上升至2011年5月的3280元/m2,目前個別臨江樓盤已突破5000元/m2(如金邸華府及江濱花園),貴溪市房地產價格保持著穩定上漲。舊城改造及改善型住房的需求仍很大，市場商品住房價格明原·第9頁/共23頁●中央嚴格控制房地產信貸管理，收緊銀根，給部分開發商帶來資金動作上的壓力；●貴溪市房地產市場已進入快速發展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈；●市場競爭體現為產品、品牌的競爭，對市場細分與產品附加值亦提出更高的要求，這對發展商的開發、經營帶來一定壓力。2.2住宅市場分析貴溪市房地產發展迅速，目前在建、在售樓盤眾多，與其他城市不同的是以高層住宅居多，并且市民對高層建筑的認知度較一般地市高，銷售價格在3500-4500元/m2。本項目所在的片區處于貴溪市城東新政中心板塊，主要指冶金大道、貴溪大道與建設大道相交所包含的區域。以下為目前貴溪在售項目情況表：第10頁/共23頁區域開發商售價元/m2產品類型城東中心產有限公司萬現代簡約高層簡約有限公司隊旁現代簡約多層/高層司未定簡約歐式高層發有限公司部南側-現代簡約居司冶金大道西側未定現代簡約高層有限公司西側未定界處未定舊城產有限公司近未定簡約歐式高層限公司限公司發有限公司-無城溪分公司現代簡約現代簡約高層發有限公司2無多層發有限公司示中心-現代簡約高層發有限公司一中對面現代簡約有限公司面-現代簡約小高層有限公司---歐陸恒澤園發有限公司雅照明東側10萬m2無多層有限公司簡歐古典有限公司旁500畝50萬m2原中中原地產原第11頁/共23頁地塊位于貴溪大道西側，位于貴溪中央行政區中心位置，大交通便利，四通八達，周邊為市政府、地稅局、審計局、林業局、法院、檢察院等政府機構林立。地塊北向通往江銅小區、西向為冶金大道、南向連接通往舊城區的建設大道，東向鄰近通往鷹潭市及將會連通三橋通往城南的貴溪大道，共同連接成為貴溪重要的交通樞紐，隨著各重要主干道的修筑完善，人流逐漸加大，促使地塊所在區域地塊較為規整平坦，但項目整體分為五塊地，排布較零散，地塊與地塊之間存在規范道路，整體性較差。3.自然景觀資源缺乏；氛圍，生活配套匱乏；貴吳大道高速路干擾大；1.政府短期內無實質性利好措施；3.項目與舊城板塊與城南板塊存在一定4.江銅企業高層撤離貴溪，減少了貴溪市場總體需求明顯；美的新廠進駐貴溪，帶動經濟及人口增長；市場在售項目檔次不高，項目存在較大的提升機會；城東板塊樓盤開發越來越多，對項目商業板市政配套完善；地塊規模龐大；景觀線優勢。原原第12頁/共23頁3.2.1項目優勢(S)1)地塊區位優勢項目地塊位于貴溪城東新行政中心區，是政府未來打造的COD中心地段，該區將逐步成為集商務、辦公、信息、商業、文化、居住教育等多功能為一體的現代化城市中心區，區位優勢明顯，未來升值潛力大；2)區位大交通便利優勢項目地塊大交通便利，四通八達。北向通往江銅小區、西向為冶金大道、南向連接通往舊城區的建設大道，東向鄰近通往鷹潭市及將會連通三橋通往城南的貴溪大道，共同連接成為貴溪重要的交通樞紐，隨著各重要主干道的修筑完善，人流逐漸加大，促使地塊所在區域的經濟快速發展；3)市政配套優勢項目地塊所在區域為政府未來打造的COD新行政中心區，該區市政配套相當完善，市政府、地稅局、審計局、林業局、法院、檢察院等政府機構林立，未來發展潛力大，對于自住客戶及投資客戶形成強大的吸引力；4)地塊規模優勢項目占地482畝，該占地面積及開發規模都為貴溪目前最大。大體量的地塊在總體規劃布局上擁有更大的想象空間，包括項目產品線、園林設計、建筑風格、內部配套等可以更為豐富及更先進的設計理念，繼而針對更廣泛的客戶群，有利于開發商擴大房地產市場占有份額。而項目地塊整體平整，形狀規整，便于開發5)商業地塊規模優勢項目整體是由五塊地塊組成，其中E-4-6地塊為商業地塊，占地49162m2,總建筑面積約200000m2,為貴溪目前罕有的大規模商業用地。項目鄰近的樓盤多以底層商鋪為主，并沒有大型的商業用地，而本項目的商業地塊擁有規模上的優勢，進一步提升項目的整體檔次及開發企業品牌的知名度；原原第13頁/共23頁6)景觀線優勢1)地塊分布零散較差。其中商業地塊突顯“飛地性”,與其他住宅地塊分開距離較遠，不利于項2)公共交通劣勢3)自然景觀資源缺乏4)居住及商業氛圍缺乏樓盤開發建成，但交樓時間普遍在2012年中下旬，現新居常住居民較少，加上5)生活配套缺乏原原第14頁/共23頁況有一定的影響；6)交通主干道噪音影響大項目地塊緊鄰貴溪大道，而貴溪大道北通鷹潭市，南接城南，為將來的交通主干道，而隨著貴溪大道的全面通車，必然帶來大量的車流量，導致項目受到由此所產生的噪音、尾氣、灰塵、交通危險等影響了居住氛圍及降低了項目的居住7)開發商在開發房地產方面知名度較低本項目的開發商背景雖為本地經濟實力雄厚的企業，但在開發房地產項目方面，經驗尚淺，市場知名度較低，購買者對開發商品牌仍未建立較大信心，影響項目的宣傳。3.2.3項目機會(0)1)目前貴溪房產市場總體需求增長明顯目前貴溪居民收入正處于增長的軌道上，相對目前的房價，大部分人群仍有較好的支付能力。更為重要的是，城東塊板為政府重點打造的“COD”行政新區，公務員主要集中在此辦公，且江銅、貴化、電廠、水泥廠及冶煉廠等國企的職工收入穩定、福利較好，具有較強的置業支付能力；貴溪城東板塊的房價穩中有升，這點也被廣大居民所洞察，他們也感覺目前是一個較好的置業時機；2)項目區位城東板塊為近年開發熱點，是政府重點開發區域政府將城東板塊定位為“COD”行政新區，顯示出政府將大力發展該區域。開發商響應政府號召，紛紛進駐開發，未來將形成較具規模的居住社區，這將帶動項目在該區域的銷售；3)美的新廠進駐貴溪，帶動經濟及人口增長，為房地產市場發展帶來契機美的新廠落戶貴溪對經濟發展和人口增加的雙向提速，從而促進房地產的發原展，這一良好前景被普遍看好。因此，貴溪部分居民表達了積極的購房意愿，項目亦增加了可爭取吸納的客戶群；建筑風格：貴溪樓盤的建筑風格除個別盤予以了清晰的自我定位之外，大部分項目則還比較模糊、甚至無風格可言，這一方向上本項目存在較多的選擇機會可以來突出于市場、打造市場競爭力；景觀園林：貴溪住宅的園林建設整體水平較差，沒有體現出園林與建筑、園林與內部交通、園林與組團等方面的緊密聯系，而購房者對其所居住的園林方面需求正日益向大中城市看齊，相信在此催動下，貴溪的住宅園林建設水平將很快提升，這對即將入市的本項目來說，是一個應該予以把握的、可以打造市場競爭內部配套：貴溪住宅內部配套相對單一，除了極少數之外，其它項目即使規模再大也沒有配置會所、商業街、羽毛球場、籃球場、幼兒園及泳池等為社區居民服務的、相對完善的內部配套，項目附加值在這一方面基本很難得到加分，這是本項目打造自我附加值的同時能突出于市場的機會點之一；物業管理：貴溪現時無論普通樓盤或略顯高檔的樓盤，物業管理在業主心目中僅停留在安保和清潔的功能，物管功能仍有待開發。造成這一現象的原因主要在開發商在物業管理理念上還處于模糊、初級的階段，沒有明確的服務內容及標準。通過改變這一現狀，強化市場對物業服務的認識是項目提升自我價值的一個5)先進營銷理念的缺乏貴溪的地產營銷在項目形象展示和信息的有效傳遞兩個大的方向上都存在一定的提升空間，例如銷售人員的系統培訓、推廣媒介的立體化等，其中能直接提升項目附加值的就是售樓部的裝修和布置，本項目應把握這一提升的機會，達到令貴溪市場眼前一亮的效果；原第16頁/共23頁城東為政府重點打造區域，區域房地產呈井噴式發展，隨著開發樓盤越來越多，未來居住氛圍日漸濃厚，業主存在一定的消費需求，項目商業地塊可針對這一需求，提供多元化的商業配套，為項目爭取利潤最大化。雖然城東板塊被政府定位為“COD”,且大部分的政府機構亦已進駐，但政府短期內并沒有計劃進一步自行建設或完善該區域的生活配套，而建設生活配套這一任務則落在房地產開發商肩上，開發商各自為政，沒有統一規劃，難以形成較具規模的配套，這將會令潛在客戶產生該區域配套缺乏的印象；項目所在區域近年來房地產發展迅速，眾多開發商看好板塊前景，紛紛進駐開發，競爭十分激烈。區域在售項目較多，且均為新近開發，交樓時間亦主要集中在2012年中下旬。它們入市較萬和城早，早已在準業主心目中留下先入為主的印象，間接分流了部分潛在客戶，這對萬和城銷售相當不利；雖然貴溪各房地產板塊發展進程不一，但仍存在競爭關系。舊城板塊雖然具備濃厚的居住氛圍、成熟的交通線路及生活配套，但開發較早，設計陳舊，整體檔次較低，主要吸引周邊居民。城南板塊擁有優美的江景資源及優越的教育配套，整體檔次較高，吸引經濟實力較強的自住型及學位型買家在此置業，為城東板塊的主要競爭對手；江西銅業貴為世界第三大的銅業生產及加工企業，為貴溪市的主要稅收來源。江銅高層人員的待遇和福利在貴溪市來說是比較好的，是本區絕對的高端消費人群。他們的撤離，是強大購買力的離開，對于區域的高端消費行業，尤其是房地產行業，有著巨大的影響。中中中原地產原·第17頁/共23頁打造貴溪市中央行政區的城市綜合體，成為貴溪市乃至鷹潭最具代表性的城市綜合體，成為貴溪房地產項目的標桿典范，成為江西高端物業的發展楷模。城市綜合體——就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能，高效益的綜合體。優越的地段和區域催生了城市綜合體——城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會出現高檔次的復合建筑群體，本項目處于城市中央行政區位置，未來地段優勢明顯，項目定位為城市綜合體油然而生。商務——商務是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區域的城市地位和功能。城市綜合體應用高規格空間滿足不同企業的商務需求。商業——活性、愉悅性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區，能夠充分滿足各階層的消費需求。居住——居住是城市開發的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班的交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同事居住為城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開發應為節省時間和其他各類能源，完成綜合體的聚合效應，滿足城市其他階層人士的居住需求。酒店——酒店式綜合體中最盈利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。本項目采用生態、環保的建筑理念，追求形式、功能和環境的完善結合，并中中原地產原·整合地方的歷史人文內涵，使該項目成為商業、居住、商務為一體的綜合性現代化社區。本項目要向高端突破，則必須以競爭對手相對薄弱的環節為切入點，在規劃創新上發力，以打造項目更豐富的競爭力。●布局的“新”——以組團規劃理念打破貴溪住宅呆板布局現狀●景觀與節點的“新”——景觀軸線與節點的主題化打造超越現有項目無主次園林●戶型的“新”——引入一二線城市戶型創新概念填補市場無創新戶型空白●建筑材料、技術的“新”——運用科技手段的創新，如新型建材、保溫隔熱節能技術的使用，拔高項目，提升價值居住建設用地總用地(平方米)住宅地上建筑面積物業經管用房(平方米)會所建筑面積(平方米)住宅建筑面積(平方米)公寓/酒店建筑面積(平方米)商業建筑面積(平方米)學校合計總戶數車位(個)車位配比地下車庫建筑面積(平方米)其中人防建筑面積(平方米)其中非人防建筑面積(平方米)容積率綠地率中I中I原第19頁/共23頁3.4.2銷售收入估算可售面積(m2)銷售單價(元)銷售額(萬元)住宅建筑面積寫字樓/公寓/酒店建筑面積商業建筑面積車位小計3.4.3開發成本估算(萬元)(一1土地出讓金2單位成本(元/m2)(二)工2公寓/酒店建安成本3商業建筑面積3地下建安成本(人防)4人防)5公建用房單位成本(元/m2)期工152建筑及施工圖設計3景觀設計4室外綜合智能化等專5圖紙審察費16單位成本(元/m2)發期1預決算審核費以建安成本為核算基數2質監費以建安成本為第20頁/共23頁中I中I原間費核算基數3監理費以建安成本為核算基數4招投標代理費以建安成本為核算基數5前期物業管理費按15萬計算單位成本(元/m2)(五)室外1室外市政道路工程費按總用地面積的30%計算2室外景觀工程費按總用地面積的50%計算3室外水電管線工程費4電話管線工程