國際項目產品優化及營銷策略建議方案5/28/20252老城區發展與新城區規劃貴陽老城區發展及規劃老城區建設現狀：城市空間超負荷承載十一·五，老城區建設宗旨：優化并完善老城區功能對老城區住宅用地的供應實行嚴格控制金陽新區建設與發展規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案目錄5/28/20253老城區城市建設現狀：

城市中心區面積狹小；人口密度過大；空間超負荷承載；與省會城市和區域性重點城市地位不符。5/28/20254十一·五老城區建設：土地儲備用于完善城市功能加快老城區危舊房的改造；老城區遵循“稀化、優化”原則，“多拆少建，只拆不建”，對建筑總量進行控制；加大綠化、公建、衛生、體育、城市基礎設施的建設，大力改善老城區環境。5/28/20255對老城區住宅用地的供應實行嚴格控制控制新增住宅建設用地：原則上不再或慎重批建住宅，并通過規劃控制引導住宅建設向金陽新區轉移。貴陽市將從嚴控制老城區的經濟適用住房用地審批。在城區范圍內，小于5000平方米的用地不得單獨建設。土地儲備用途從商品住宅向完善城市功能的項目轉變：促進土地儲備、土地招拍掛方式的更新，老城區土地儲備的用途應從商品房住宅向完善城市功能的項目轉變。5/28/20256老城區發展與新城區規劃貴陽老城區發展金陽新區建設規劃新區城市功能定位、發展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區產業定位貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案目錄5/28/20257金陽新區的功能定位新區位于貴陽市中心區西北面，整個規劃面積占地106平方公里。金陽城市新區性質：融匯行政辦公、教育科研、居住、文化娛樂、金融商貿和高新技術產業于一體的城市新區；金陽城市新區建設目標：因地制宜，高起點、高標準地將新區建成一個生態環保型、園林式、數字化、可持續發展的新興城市，并努力實現人與自然的高度和諧和經濟、社會、環境的高度統一。5/28/20258金陽新區：貴陽經濟增長的重要極金陽新區的十一五發展建設目標，加快產業培育和人口聚集，把金陽新區建設成為基礎設施完善、信息網絡發達、產業支撐有力、環境清新優美、最適宜人居住、具有現代氣息的生態型、數字型、園林式城市，成為貴陽市經濟社會發展的重要增長極。所謂貴陽經濟的增長極，是指金陽新區對貴陽市國民經濟增長的帶動作用，可以比作是機械運動中的"發動機"。5/28/20259金陽新區發展時序分為三個主要階段實施建設區：1998-2010年，規劃城市建設用地17平方公里，規劃人口18萬人。規劃控制區：2011-2020年，規劃城市建設用地40平方公里，規劃人口40萬人。遠景控制區：2020年以后至21世紀中葉，規劃用地106平方公里，規劃人口50萬人。當前，金陽新區17平方公里的基礎設施建設已經基本完成，并順利完成了市五大班子及32個市直部門的搬遷工作。5/28/202510金陽新區鼓勵投資扶持政策《貴陽市金陽新區鼓勵投資扶持政策》于2005年11月3日公布施行，按照該鼓勵投資扶持政策，今后凡市內外、國內外投資者在金陽新區投資的現代服務業、總部型經濟、旅游服務、餐飲娛樂、金融、商業、文化、教育、體育產業和項目以及金陽新區重點鼓勵發展的其他產業和項目，除享受國家、省、市有關鼓勵投資的各項優惠政策外，均可享受該扶持政策。《關于更快更好推進金陽新區開發建設的決定》從七個方面放寬條件：收費、審批環節、企業登記、房地產開發、公共配套、戶籍、人才引進。《關于服務金陽新區開發建設若干意見》5/28/202511房地產開發扶持政策今后房地產開發建設項目工程進度，高層達到地上二層，多層達到地上一層，其他項目基礎出地面，并已確定施工進度和交付日期的，經審核手續齊全，開發商可申請辦理商品房預售許可證；房地產項目竣工驗收后，經審核手續齊全，10個工作日內辦理完畢商品房登記備案手續，15個工作日內辦理完畢房地產交易手續和房屋產權證。5/28/202512公共配套優惠扶持政策鼓勵投資生活配套服務業。對在金陽新區投資和開辦學校、賓館、酒店、商業、金融、商務、文化娛樂、菜場、超市、餐飲等項目在工商登記、稅收、貸款貼息等方面給予優惠。5/28/202513戶籍管理政策：凡在金陽新區購買住房并居住，建筑面積超過80平方米以上的可遷入3人戶口，達100平方米以上的可遷入4人戶口，達150平方米以上的可遷入5人戶口，入戶者應系購房者直系或旁系親屬。5/28/202514金陽新區土地資源管理金陽新區土地供應政策：多方籌資，建立土地報批適度超前制度和土地收購儲備制度。嚴格控制行政劃撥土地。經營性用地的出讓嚴格實行招拍掛，出讓時，按照生、熟地并舉的方式供給土地（2005年1月1日起，經營性用地采取招拍掛方式以市場化運作方式向市場供地）。爭取盡快將金陽新區開發建設列入國家或省級重點項目，全市用地指標向金陽新區傾斜并單列，享受相關優惠政策。土地資源管理：加強已批土地的利用管理，凡依法取得土地手續的開發商，必須簽訂合同約定開工時限；不能按時開工的要依法收回土地，避免單位和個人非法轉讓土地或變相倒賣土地，堅決防止和杜絕圈地皮的行為。5/28/202515老城區發展與新城區規劃貴陽老城區發展金陽新區建設規劃新區城市功能定位、發展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區產業定位貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案目錄5/28/202516十一五”期間金陽新區建設發展實施的主要內容實施“三大工程”。1、產業發展工程：重點是做大做強以高新園區為主的高新技術產業；大力發展商貿、物流、金融、房地產、旅游休閑、餐飲娛樂、教育科技、文化體育等現代服務業。2、城鄉統籌工程：重點是按照統籌城鄉發展的要求，加快城鄉一體化進程，大力推進新區內農村城市化、農民市民化、管理社區化，初步建立失地農民的勞動就業和社會保障體系，基本實現農村經濟發展的轉型升級。3、一體化建設工程：重點是圍繞加快生產要素向新區轉移，充分調動各有關區（市）的積極性，實施“東拓大關、南下三橋、西進百花湖、北接白云”的發展戰略，實現“雙中心”良性互動，“多組團”連片發展，形成一體化城市建設發展新格局。5/28/202517十一五”期間金陽新區建設發展實施的主要內容市政公共設施板塊：完成新區連接老城區、周邊景區、高等級公路的道路建設，40平方公里范圍內的路網建設；完成給排水、污水處理、供電、供氣、郵政、通信網絡、客運樞紐、醫院、中小學等為主的公共設施建設。科教園區板塊：建設以大學城、科研基地為主的科教園區。體育文化板塊：建設以體育中心、青少年活動中心、婦女兒童活動中心、會展中心、工人文化宮、博物館、影劇院、圖書城等為主的體育文化活動設施。行政辦公板塊：形成以中央駐筑單位、省直有關部門、市級行政中心等為主的行政辦公區。新型住宅區板塊：建設一批最適宜人居住的各類生態型、智能化、配套設施完善的新型住宅區。旅游休閑板塊：建設以金華湖、百花湖、十水庫、長坡嶺公園、石林公園等為主的旅游休閑風景區。現代服務業板塊：建設以中央商務區、金融服務區、總部經濟區、酒店娛樂區、物流園區等為主的現代服務業。高新技術產業板塊：發展以高新開發區金陽園區、IT產業園區等為主的高新技術產業區。建設“八大城市功能板塊”5/28/202518金陽新區近期重點建設目標：完成市級行政中心二期搬遷工作；建設市政公共設施、科技園區、體育文化等八大城市功能板塊；抓好體育中心、青少年宮、婦女兒童活動中心、廣電中心、貴陽護理學院、市直機關職工住房等工程的建設，進一步建設和完善金陽新區文化、體育、商貿等市政配套設施；全力支持貴州大學、貴州省商業專科學校、貴州省電大、貴州省人民檢察院和一批總部、大公司的搬遷工程；完成貴陽一中二期擴建項目，完成貴陽三中新校建設；加快推進金陽新區40平方公里的基礎設施建設，加快土地儲備和掛牌出讓進度。5/28/2025192005年已開工的、在建重點項目貴陽衛生護理職業學院、貴陽市消防指揮中心、貴航發動機研究所、貴州省煙科所、貴陽警備區機關新營房、貴陽日報社印務中心、貴州萬代房開、成智重工大型沙石破碎設備生產線、金陽科技園一號服務站、市測繪院喀斯特環保新材料、晶華電子（二期）、興黔路（一期）、觀山北路、7－1號支路、二號地塊支路五、市直機關職工宿舍一期工程、金麥花園、興中元房開、雙星公司鞋類服裝研發生產基地、5/28/202520計劃于2009年完工并投入使用的十大重點公建項目貴州大學金陽新校區、體育中心、青少年活動中心、婦女兒童活動中心、檔案館、電信樞紐、行政中心三期、市廣電中心、會展中心、貴陽衛生護理職業學校以上項目將于2006年開工建設。5/28/202521充滿發展機遇的2006-2007年已經完成的新區建設項目：重點引進一批科研院所；完成60億元的基礎設施、房地產開發和社會投資目標任務，完成市級行政中心二期建設工程，實現商業區已拍賣地塊的建設項目主體竣工，已經實現住宅區“碧海花園”全面竣工交付使用；擬開工建設的重點項目：開工建設已出讓的5宗商住樓項目建設和市級機關職工住宅項目，以及一批科研院所和電信移動樞紐、市國稅辦公大樓、市網絡中心等項目，實現貴陽一中整體搬遷、貴陽科技大廈等項目投入使用，提前完成金陽新區一期規劃控制區目標；5/28/202522充滿發展機遇的2006-2007年功能性配套設施不斷完善：推進40平方公里的開發建設，進一步完善IT產業園的基礎設施配套，啟動大學城、貴陽衛校、貴陽三中、金陽體育中心、客運、貨運物流設施、金北污水廠等涉及生活居住需要的功能性基礎設施和社會事業項目。2006年至2007年，引進一批高新技術生產企業和一批有知名度有實力的房地產開發商。力爭每年完成100億元固定資產投入建設項目，依托項目逐步推進40平方公里的基礎設施和社會服務體系等建設。引進并打造城市新區的產業結構進一步發展高新技術、文化、教育等產業。到2007年，力爭高新技術產業產值達到300億元，實現聚集人口10萬人。5/28/202523新區直達中心區的快捷通道三橋至金陽大道大營坡立交橋到觀山路規劃擬建設中：貴金線道路，該道路為城市一級主干道5/28/202524城市道路及功能性基礎設施建設高速公路：貴黃、貴遵、貴新三條高速公路匯集金陽新區的優勢，規劃建設以金陽新區為中心的放射狀路網，構筑現代交通體系。城市輕軌：“十一五”期間啟動老城區通往金陽新區輕軌建設的前期準備工作。公共交通：公共交通、長途客運和市政管理實行市場化建設及運作。便民服務：完善供電、供水、供氣、電信、郵政、銀行、商場、超市、菜場、餐飲和停車場等服務設施和服務網點建設5/28/202525老城區發展與新城區規劃貴陽老城區發展金陽新區建設規劃新區城市功能定位、發展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區產業定位貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案目錄5/28/202526金陽新區產業梯隊框架第一梯隊：基礎設施建設、房地產產業和建筑業；第二梯隊：高新技術，主要是信息業、環保產業、新材料生產經營等；第三梯隊：服務業。5/28/202527金陽新區產業發展：重點發展高新技術產業充分利用貴陽國家高新技術產業開發區的產業優勢和聚集效應，實現產業聯動、資源共享和優勢互補，構建全省高新技術產業的“硅谷”和科學城。重點發展電子信息、生物醫藥、新材料、光機電一體化等產業。加快電子產業園和硬盤產業園的建設。積極引進高校、科研院所、研發機構以及國外大型跨國公司入駐金陽新區。5/28/202528大力發展現代服務業金陽新區當前大力發展物流、會展、文化、教育、體育、中介服務、休閑旅游等產業。物流中心：建設以物流、倉儲、批發為主的現代物流產業區，逐步形成輻射半徑達500公里、涵蓋西南地區的重要物流中心和“商谷”。會展經濟：以各種會議展覽活動為載體，發展會展經濟。休閑旅游業：以金陽石林、金陽公園、十公園、盆景園和東林寺等風景點及百花湖風景區為重點，發展休閑旅游業。文體體育產業：以引進國內外知名學校和醫院進駐金陽新區為重點，推動教育衛生事業發展。加快文化體育基礎設施建設，積極發展文化體育產業。中介服務業：積極支持各類現代中介服務企業到金陽新區設點，努力使金陽新區成為西南地區人才流、資金流和信息流最為集中的區域之一。5/28/202529積極發展金融服務業和總部型經濟大力引進和發展現代金融保險業，打造金融一條街。鼓勵銀行、證券公司、基金管理公司、保險公司、信托投資公司及期貨、產權交易中心等機構入駐金陽新區；鼓勵世界500強企業或國務院、中央部委和各省、自治區、直轄市人民政府確定的大企業(集團)的管理中心、研發中心、營銷中心、結算中心入駐金陽新區，加快發展形成總部型經濟。5/28/202530九家高新產業項目，已在新區大興土木生產電子漿料的晶華電子、油菜種子研發的貴州油研所、水利信息化軟件設計的貴陽水電院、紅豆衫紫杉醇的德仁公司、自動化技術研究德新技術研究所、環保設備研發貴州同濟環境科技、精細化工的威頓公司、高技術汽車配件的新躍曲軸。5/28/202531金陽新區規模以上重點建設項目：建筑面積30萬平方米的大型商貿設施26層的五星級大酒店建設規模為8200平方米的婦女兒童活動中心建設規模33925平方米的航空動力科技園總建設規模14000平方米的貴州有線廣播電視信息中心建設規模為18000平方米的氣象綜合消息遙感樓建設規模90畝、總投資2.5億元的市級醫院5/28/202532老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究房地產業拉動貴陽經濟增長貴陽房地產市場形成板塊競爭格局金陽新區發展房地產的機遇產品優化建議營銷推廣方案目錄5/28/202533房地產業對經濟的貢獻明顯開發投資逐年放大,對GDP增長貢獻明顯:1998-2004年,貴陽市房地產投資額年均增長30．80%,比同期全社會固定資產投資增幅高出12個百分點,占全社會固定資產投資的24．94%,從各年的完成投資額看,呈逐年增長態勢。房地產業投資占全社會固定資產投資額比例過高，全社會投資結構不合理，房地產市場明顯過熱。新開工面積逐年增加:1998-2004年,貴陽市商品房新開工面積累計為1636．93萬平方米,年平均增長速度為41．84%。商品房新開工面積增幅過大,會導致后續2—3年市場供應量的放大,市場壓力增大。也就是說，在今明兩年，貴陽商品房市場的增量房市場的市場消化將受到前期開發余量的嚴重影響。竣工面積穩步增長:1998-2004年,貴陽市商品房累計竣工面積1476．46萬平方米,年平均增長19．58%；銷售面積逐年增長:1998-2004年,商品房累計銷售面積1272．68萬平方米,年均增長35．16%。5/28/202534貴陽樓市產品格局貴陽市以經濟適用房、商品房、寫字樓為主體,花園洋房、別墅為兩翼的多元化樓市格局；小房型產品，以中心城區放量為主，如中心兩城區小戶型住房就推出80萬平方米,比2003年和2004年同區域小戶型住房的總量翻了一番。高層樓盤，2005年1－7月，城區和郊區的高層樓盤供應總量達2萬套。別墅項目，有將近10個別墅項目在售，成為城市重要力量。自2006年以后上市的商品房將以招拍掛出讓的用地為主，經濟適用住房用地將受到嚴格限制，而且土地出讓的區域將逐漸向周邊郊區縣進行轉移。因此，貴陽未來的房地產市場將出現，市中心區存量房市場活躍，增量房主要集中在郊區縣，尤其集中在金陽區域。5/28/2025352005年房地產的賣方市場，供應決定需求除市場需求是支撐貴陽房價平穩上行的主要因素外,商品房結構性因素也在一定程度上導致了全市商品房銷售均價的上升。經濟適用住房供應量較去年同期大幅減少,導致在售的項目中,中低價位住房所占比例相應減少,因此,貴陽市商品住宅銷售均價增長。這其中主要原因是云巖、南明兩城區高層住宅銷售量增大。在2005年全市商品房預(銷)售面積中,兩城區銷售面積占全市的比例為59．3%,其中住宅占全市的比例為58．5%；云巖、南明兩城區銷售均價相對較高(商品房銷售均價2930元/平方米,同比增長14%,商品住宅銷售均價2560元/平方米,同比增長10．9%),從而影響到全市商品房銷售均價水平。5/28/202536商品房需求市場缺乏城市產業的支撐從地稅貢獻分析貴陽市國民經濟產業結構發展情況：建筑業貢獻率仍高居榜首,為16．7%;其次是商務服務業、煙酒行業、房地產業,貢獻率在10%左右;第三是交通運輸業、金融業、電力、煤炭、批發零售業,貢獻率在4%以上。從以上產業結構分析，高居榜首的建筑業、房地產業對房地產市場的需求拉動是十分有限的。對房地產市場需求強勁的商務服務業、金融業、批發零售比較薄弱。5/28/202537貴陽樓市購買動機分析時間-指標銷售面積/竣工面積2001.822002.862003.862004.782005-11.52005-21.14銷售面積占竣工面積的比重過高，房地產市場明顯過熱，需求急劇增長，投資性購房大量存在。5/28/202538貴陽未來商品房供應分析時間-指標施工面積/竣工面積20012.9920023.4520035.220042.4320054.18貴陽市當前施工面積與竣工面積的比值過高，房地產項目開發周期延長。2005年該比值大于4.0倍，未來供應量將會放大，貴陽未來房地產市場競爭環境將趨于更加激烈。5/28/202539老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究房地產業拉動貴陽經濟增長貴陽房地產市場形成板塊競爭格局金陽新區發展房地產的機遇產品優化建議營銷推廣方案目錄5/28/202540貴陽樓市各板塊地產特征鮮明烏當板塊將會以其交通優勢和宜居環境成為新的市場熱點。花溪區高檔住宅的發展前景看好。小河板塊開發時間較早,配套設施完善,已成為比較成熟的居住區,但小河區的城市功能定位為城郊結合中低收入居民較集中而自然環境較好的城市居住新區，其交通瓶頸已成為阻礙該地區繼續發展的主要問題，但小河也存在一些發展局限。金陽新區和白云區依托行政中心的優勢和完善的基礎設施,發展的空間和潛力巨大,該區域將成為投資者購房的首選區域。5/28/2025412005年批準預售情況：商品房新增供應比例：住宅、辦公房、商業營業房、其他用房新增供應比例分別為83.3%、4.2%、9.9%、2.6%，住宅占全部商品房的比例在80%以上。批準預售商品的住宅面積比例：普通住宅、經濟適用住房、別墅及高檔住宅供應比例為76.6%、21.3%、2.1%。經濟適用住房72.13萬平方米（金陽新區碧海花園、景怡東苑兩個批準預售項目面積合計約48萬平方米，占經濟適用住房比例為67%），2005年批準預售的經濟適用房主要集中在金陽新區。普通住宅259.27萬平方米，別墅及高檔住宅6.97萬平方米，5/28/202542新增批準預售項目：以金陽和云巖為主

批準預售面積（約平方米）比例金陽區46852844%云巖區34653133%花溪區12529012%烏當區676876%南明區440504%白云區126591%從新增供應分析，本項目的競爭主要來自金陽區域內部和云巖區兩個區域，烏當、南明、白云區的供應比較少，購房選擇時受區域限制。2006年樓市，將有可能出現兩種結果截然不同的樓市現象：一是保守型購房客戶，云巖區市場消化速度快，價格上漲迅速；二是觀念轉變型客戶，金陽區域市場價值得到認同，但受區域價格上漲變化的影響，金陽區域的商品房銷售在上市的前期有一定阻力。數據來源：貴陽市房地產管理局5/28/202543貴陽市商品房市場區域發展格局：當前產品形式2005年均價水平元/平方米樓市變化價格趨勢云巖南明高層、電梯房住宅供應為主2560住宅用地供應減少，商品房供應稀缺，價格將上漲；由于土地供應及增量房的消化，供應稀缺，價格將保持上漲趨勢。金陽由經濟適用住房為主向多層、小高層、電梯房商品房市場轉變1410經濟適用住房逐步退出市場，市場以商品房供應為主，價格上漲顯著金陽新區房價在在貴陽市具有十分強的競爭力。金陽房價將有實質性的變化。五個區以多層、小高層電梯房為主，含部分別墅產品1500產品形式豐富，區域認同感強，價格上漲空間增大；五個區將以區域居住、生活氛圍成熟的優勢，分流貴陽的大部分購房客戶。一市三縣以多層為主880商品房為主，價格上漲平穩以成本及價格優勢，將保持平穩發展。5/28/202544老城區房地產發展步入誤區2005年上市的樓盤，在市場定位、產品類型、定價策略上都非常接近。尤其是中心區高層住宅，基本上都定位于高端客戶。在戶型面積上，大多數項目仍以中大戶型為主；起價大都定在3300元/平方米以上。為避免競爭，開發商應走差異化道路，根據土地存量與增量之間的動態關系，以及產品的市場結構，來確定產品的差異化道路，分析、定位項目的客戶群，打造具有特色的住宅產品。5/28/202545老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究房地產業拉動貴陽經濟增長貴陽房地產市場形成板塊競爭格局金陽新區發展房地產的機遇產品優化建議營銷推廣方案目錄5/28/2025462005年土地市場回顧2005年土地商品房住宅用地共出讓土地165．51萬平方米，同比下降63．7%；供應區域由城市中心區向城市郊區（市縣）轉移。本項目占地面積31.5789萬平方米，占全年土地出讓面積的約23%。五個區占土地出讓面積的占全市土地出讓總面積的51%。南明、云巖兩區土地出讓占全市土地出讓總面積的23%。根據各城區土地出讓供應總量來看，未來增量房市場將主要集中在小河、花溪五個區。而金陽在五個區中又占據著重要地位。5/28/202547貴陽樓市購房對象分析購房對象購房比例貴陽市城區37.9%貴陽市其他地區29.1%省內其他地區24.6%外省及境外8.4%隨著貴陽市城市經濟持續快速發展，城市功能的不斷完善，居住環境不斷改善，作為省會城市輻射、帶動全省的力度在不斷增強。由于貴州具有貴州省單極中心的特殊地位,貴陽是貴州的貴陽,也將吸引越來越多的地州市和外省購房者加入購房大軍。地州市和外省購房者購房大軍的崛起，無疑對金陽地區的商品房市場發展將起到巨大的促進作用。5/28/202548貴陽市城鎮居民住房結構每百戶調查結果：房改房63%，租房22%，商品房10%，私房5%。根據以上數據表明，貴陽城市居民主要以房改房為主，隨著房改房住戶居住需求向改善居住環境，升級居住條件的轉變，商品房市場未來有巨大潛力沒有釋放，租賃市場比較活躍，私房比例逐漸縮小。數據來源（貴陽市城調隊2006年2月22日發布的數據）5/28/202549從2005年商品房交易分析樓市需求面積成交比例價位成交比例100平方米以下35%1000—2000元/平方米56%100—120平方米22%2000—3000元/平方米20%120—150平方米25%3000元/平方米以上14%150平方米以上18%從以上數據可以看出，貴陽低總價的產品比較容易得到市場的認可。準確的產品定位將有助于本項目的開發成功。5/28/2025502006年樓市兩個明顯的重大變化2006年批準預售的商品房格局將完全打破：2005年全年住宅用地出讓較上年同比減少了約64%；經濟適用住房土地出讓受到嚴格控制，新增住宅建設用地中普通住宅比例提高；自2005年1月1日起，金陽新區經營性用地實行招拍掛出讓方式，金陽新區的增量房將以商品房為主，區域樓市品質及價格將有明顯變化。5/28/202551老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議開發主題定位、客群定位具體規劃設計優化建議戶型產品建議營銷推廣方案目錄5/28/202552本項目主題概念的引入城市化、人文化、生態化5/28/202553主題概念的設計、建造細節避免多條動力管道入戶。推行節水型器具。住宅小區要設立將雜排水、雨水等處理后重復利用的中水系統、雨水收集利用系統。居室內達到自然通風；衛生間具備通風換氣設施；廚房設有煙氣集中排放系統，達到居室內空氣質量標準。室外聲環境系統應滿足日間噪聲小于50分貝，夜間小于40分貝。住宅小區光環境一般著重強調滿足日照要求，室內要盡量采用自然光。室外公共場地采用節能燈具，提倡有新能源提供的綠色照明。住宅小區生活垃圾包括收集與處置兩部分，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放。垃圾應實行分類收集。5/28/202554本項目目標客戶群定位：顯性客戶群隱性客戶群擴展性客戶5/28/202555顯性客戶群：已經搬遷入住金陽新區的政府行政事業機關、行政管理機構、金融機構、企事業單位中高層管理人員；準備在金陽新區、或已經在金陽新區從事商業、商務活動的私營企業主；即將搬遷進入金陽新區的機關單位及企業中高層管理人員；工作、生活距離金陽新區距離較近的，準備在金陽新區周邊區域購房的新增人群；顯性客戶群，大多為地緣性優勢客群（距離上班近、在金陽有投資、或者擁有私家車）的關系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。5/28/202556隱性客戶群：為子女教育、就業而準備在貴陽投資置業的購房人群；從貴陽其他城區分流至金陽區域的購房人群；在市區上班，但擁有私家車，對居住環境有一定講究的高收入人群；受惠于二手房交易，在市區有居住升級需求的原住居民；在筑城投資房地產的投資性客群；隱性客戶群，包括貴陽市私人企業主、貴陽市公務員、周邊州縣市富有階層。通過對顯性客戶的挖掘，實現短期內熱銷，形成一定項目品牌及銷售人氣，加上項目本身的高品質建設，給予這隱性類客戶群充分的信心，從而吸引其到本項目置業，實現目標市場的有效放大。5/28/202557擴展性客戶：主要包括在外從政、經商成功的貴州或貴陽人士返回筑城，及其他中意在貴陽市居家環境的貴州籍購房客戶；準備在貴陽設置駐筑辦事機構的各州縣市各級機關、企事業代表處；貴州省內各州縣市來筑投資置業的購房人群。5/28/202558項目與目標客戶群的對接；通過以上分析，在金陽新區購房的客戶有著明顯的需求特征，本項目應該突出“出行便利、建筑品質、環境優美、居住舒適、性價比強、有身份感”才能有效地與目標客戶群進行對接。客戶消費特征第一圈層顯性客戶群求方便——與本項目距離不遠；追求高品位——項目優美的自然環境；青睞性價比——項目與市區內物業相比的價格優勢；第二圈層隱性客戶群求交通便利——公共交通的配套、私家車；求環境——自然與人工；求舒適——社區已經營造的舒適感覺；求品位——社區文化營造第三圈層擴展性客戶追求高品質；追求高品牌價值；講究身份體驗5/28/202559老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議開發主題定位、客群定位具體規劃設計優化建議戶型產品建議營銷推廣方案目錄5/28/202560總體平面規劃設計建議-樓座的排布、天際線建筑形式：金陽北路沿線以塔樓＋商業裙樓布置；風情街以小高層板樓布置；內部組團以多層圍合形成獨立組團；沿金陽北路往東至觀山公園，建筑天際線由高往低；金陽北路沿線建筑應有至高點，建筑天際線向兩邊漸次降低；5/28/2025615/28/202562水系5/28/202563項目功能分區設計建議本項目按照“城市化、人文化、生態化”進行建筑安排。高層塔樓沿金陽北街布置，塔樓底部布置商業用房，突出項目及區域的城市化特征；多層圍繞組團式建筑，通過圍合式安排突出組團內部的人文關懷特征，并利用組團式景觀規劃提升組團建筑價值；別墅組團突出生態化的利用，利用生態原始風貌突出別墅高端項目的生態化特征。5/28/202564城市區人文區人文區人文區生態區生態區各功能區劃分：城市區，以高層建筑＋商業裙樓（風情商業街），高層建筑突顯現代建筑氣息，商業裙樓印襯區域商服的繁華。人文區，以多層、小高層為主，圍合式的建筑組團拉近了社區居民親近的距離，營造社區內和諧的人文居住環境。自然區，以聯排、獨棟別墅為主，強調居住區域內的人與建筑、生態環境的融合，通過樓座建筑高度的過渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。5/28/202565項目交通、道路規劃設計建議本項目的交通入口，不僅是本項目地塊的一個構成部分，更是項目的形象、品質所在，需要配合社區總體規劃認真的處理，體現社區品位及功能。在入口形象的設置上，建議打造出項目獨一無二的、體現小區形象的標志性形象景觀。商業與住宅的入口應分別設置，住宅中高層與多層可共用主入口，但別墅項目的入口應單獨設置。高層與多層入口設置應適當加寬人行入口或增設人行入口的數量；而別墅項目的入口應考慮加寬或適當增加車行入口數量。高層與多層入口設置可簡約，以方便實用為主；別墅項目的入口設置應體現大體、大氣5/28/202566項目環境、景觀的設計建議：主題景觀、組團景觀建議以主題景觀代替普通園林，本項目應設置能夠體現項目特征的具有一定主題的標志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號等加以表現。從整體上規劃建立生態系統，利用本項目天然的自然條件（如山坡、水系）。建議本項目的從設計順序上先設計環境后設計建筑，做到建筑、景觀、環境三者和諧統一。各組團景觀規劃，應考慮各種建筑形式的視線范圍。各組團景觀的設置，應能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。5/28/202567項目環境、景觀的設計建議：水體集中、硬質景觀本項目規劃中，建議將分散的水體進行集中，以形成大面積的景觀水體，這將成為本項目的特色所在，同時也將是項目的品質塑造點所在。在規劃設計中，需要對包括各類親水設施、水上活動等做重點處理（貴陽的山體景觀對于項目來說，已經不能成為景觀上的賣點）。在園林景觀的構成要素中，硬質景觀占有相當大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設施、標識等。硬質景觀作為戶外空間設施，以應用功能和藝術效果給人們帶來舒適的環境和美的享受。為了在施工過程中最大限度地體現圖紙的設計思想，并滿足其使用功能，對硬質景觀圖進行深化設計是一個不容忽視的重要環節。5/28/202568項目景觀規劃優化建議：集中化：集中化景觀規劃不明顯，應設置集中化景觀規劃，以鮮明的主題描述項目特征，集中化、標志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹立項目品質形象；組團化：組團化景觀規劃，應便于各樓座對良好景觀的要求，組團化景觀規劃設計側重于各組團社區居民的后期使用和維護。5/28/202569水景對高層住宅來說，價值沒有得到體現。別墅產品在多層、高層的視野范圍內，私密性無保障。各樓座均沒有達到最佳的視線景觀范圍，能夠提升項目價值的景觀規劃被弱化。5/28/202570項目建筑風格定位及形象處理：建筑立面本項目的建筑風格應該有所明確，應該與市民廣場、會展中心、市級行政中心的建筑融合為一體。本項目的建筑風格應該成為繼市級行政中心之外的第二道建筑風景。具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業裙樓等進行處理。5/28/202571項目建筑風格定位及形象處理：建筑立面處理方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風格，或者立體感、線條感鮮明的現代風格。一些具體的細節包括：外立面應裝飾簡潔明快的裝飾色塊，窗的開面應適當增大，用大且低的窗臺設計拉近人與自然的距離；陽臺建議以全玻璃陽臺代替傳統的水泥陽臺、鐵藝陽臺，使本項目的陽臺設計能夠充滿當代的時代氣息。在一些建筑外觀上，陽臺、飄窗盡量不要突出建筑物；空調機位應預留百葉或者其他可以將外掛機進行隱蔽性的建筑處理，預留機位的空間應該足夠大（有些項目機位預留位置太小，導致不能使用）；城市主干道（金陽北路沿線）建筑立面的陽臺、窗臺處理建議采用全封閉式，并將晾衣服、儲物等生活用陽臺的朝向小區內引導。5/28/202572項目建筑風格定位及形象處理：商業部分建筑處理局部挑空，加大柱距(最好為8.4米)，以滿足業態變化及調整需要；對業態通過建筑硬件條件進行引導，如餐飲區就需要在規劃設計時預留隔油池，大出口地排等；對商業部分的配電應考慮稍大一些；考慮在部分商鋪設置上下水處理。5/28/202573建筑結構的規劃設計建議商業裙樓部分以框架結構為主(便于未來商業業態的調整)塔樓（高點住宅）、多層、小高層以剪力墻為主別墅以鋼混為主（或局部鋼混）。

5/28/202574項目建筑外立面主色系裝飾建議建筑外立面，建議盡量采用穩重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。亮色系、淺色系與本項目特征（即規模較大、品質較高的社區品位不太協調）可能不太相符，而且貴陽特殊的自然氣候環境，淺色系將容易污染建筑外立面。5/28/202575項目各類物業內部裝修建議公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。建議公共部分的內部裝修，首層大堂、各層公共走道、候梯間地面結合貴陽氣候條件，建議選用耐泥水污染的石材進行鋪裝（或地面整體水磨石處理），各樓層的地面鋪裝建議至鋪至戶門。踢腳線選用石材鋪裝，顏色建議選用深色系。套內空間，指門窗的設計和材料選用以及裝修標準。套內空間的裝修建議以精裝修（或廚衛精裝）為主，在交房標準上與其他項目形成差異化競爭，一方面體現項目的品質，一方面精裝修也有利于提高售房單價。5/28/202576硬件設備及設施建議：采暖采光、熱水飲用水、電視系統、通訊系統采暖采光，建筑規劃設計中應考慮在建筑中應用節能建筑材料和施工工藝，如寒冷季節的墻體保溫功能、大面積窗戶（或陽臺）的自然采光、通透的新風動線設計等。熱水及飲用水，是否能夠將溫泉水、直飲水直接引入戶，24小時熱水是否供應（熱水供應可設計利用酒店的熱水設施余量對小區進行分區、分組團供應）電視系統，小區內配備有線電視、還是衛星電視（如酒店的電視接收系統為衛星接收系統，可為小區使用）；通訊系統：系統（包括每戶預留接口數，是否需要為每戶預留一個以上接口）、計算機網絡系統（如寬帶接口及流量的預留）等。5/28/202577硬件設備及設施建議：智能化系統、布線系統智能化系統：包括社區網絡系統、安防系統（如24小時電視安防監控、電子門禁系統、存車智能卡系統、消防系統（如煙感系統、噴淋系統）、物業管理系統（如煤氣、水費、電費、物業費的繳費智能化系統）、金融自助系統（如自動柜員機ATM、繳費機等）是否運用、以及如何配備的問題。布線系統，應綜合考慮通訊、智能化的布線要求，與建筑內部的管線、管道布置系統進行有效分離，整個建筑內部應保證布線系統的隱蔽性、維修的方便性，盡量避免管線、管道暴露在公共區域。5/28/202578廣場及室外公共空間背景布置構思建議但社區內部應設置各種不同主題的社區活動廣場，主要以休閑、生態、活動性為主題的集中式公共活動空間為主，公共空間的規劃設計應強調居民的親近性和可參與性。可根據組團形成不同特色的主題廣場，但設置有晨練、健身設施的活動廣場建議設置在開闊、遠離居住建筑的廣場，以免影響周圍社區居民的日常休息和私密性。室外公共空間可設置主題背景音樂或燈光系統，5/28/202579商業部分業態規劃建議本項目的商業是項目成功的一大難點，為做好商業部分的規劃，建議對商業部分的業態通過硬件配套進行有意識的引導，如餐飲、洗衣、銀行。具體的目標商戶建議為方便入住居民的生活，一期商業設施的配套，建議先期引進生活超市、門診所、餐館、銀行、郵政所、中小學校、托兒所、公共廁所等設施。5/28/202580利用外部連廊，通過連廊人流能夠快速從一樓轉換到二樓。通過有效的動線設計和節點，將人流從一樓向二樓進行引導。轉換節點應著重外觀設計，以雙跑式樓梯設置步行轉換的方式不太可取。5/28/202581利用人流轉換節點，將人流有效地向二樓商業進行引導。5/28/202582停車場的規劃設計建議；商業裙樓部分建議有一部分地上停車（沿金陽北路建筑布局以塔＋裙樓設計時，商業部分除地上停車外，還可以借助塔式建筑地下一層車位使用）。塔式、小高層、多層建筑以地下車位為主別墅以建筑底層（或下沉式建筑內部車庫）為主，盡量不下挖建車庫。5/28/202583為建筑增光添彩的其他建議。本項目可嘗試引溫泉入戶；本項目還應該注重想象空間的再創造，利用圓弧、鏤空、轉角、嫁接等手法的應用，使建筑藝術與人文生活更加緊密結合。準一梯一戶的設計；電梯大堂賓館化，樓宇入口的電梯廳設計開始向酒店大堂靠攏，除了藝術掛畫、吊燈、壁燈，還專設洽談、休息區，讓住戶擁有酒店式的享受。水景住宅的設計強調親水性，建議在水景設計時，以親水平臺、親水步道、休息平臺等，使水景的功能性、景觀性能夠充分應用。建筑屋頂的處理，建議以坡屋頂為主，平屋頂建筑設計應以一定的建筑造型進行處理，以比較豐富的坡頂組合，可以更藝術化地打破平直呆板的屋頂線條，豐富整個建筑群天際輪廓線，如四坡頂、雙坡頂、露臺、屋面斜窗和部分屋頂裝飾件的組合；西式建筑屋頂的應用等等。5/28/202584老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議開發主題定位、客群定位具體規劃設計優化建議戶型產品建議營銷推廣方案目錄5/28/202585一期項目戶型設計建議：金陽新區競爭項目分析碧海紅湖項目：本項目的銷售率（按套）官方數據為15%，根據實際統計，達到19%左右；本項目的銷售率（按面積）根據實際統計，達到22%左右；每月銷售66套，銷售面積2萬多平方米。碧海紅湖項目面積在170、200左右的產品銷售速度比較快，但占供應的比例較小；供應面積在110－130區間的產品供應比例較大（占60%左右），但銷售率都比較低；供應面積在100以下的產品，其供應比例較小（約6%），未能實現銷售。數據來源于貴陽市房地產管理局，數據經過一定處理。5/28/202586一期項目戶型設計建議：金陽新區競爭項目分析景怡東苑景怡東苑140平方米左右的產品供應較多，面積主要集中在120－160平方米/套之間（比例達到60%）景怡東苑100平方米以下的產品，供應比較少，但銷售速度較快；景怡東苑200平方米以上的產品供應較少（占15%左右），大戶型產品（躍式、復式）銷售緩慢，大戶型產品只有面積在190、160左右的產品才有一部分銷售。每月銷售83套。數據來源于貴陽市房地產管理局，數據經過一定處理。5/28/202587一期產品戶型建議：200平方米以上的產品應盡量不做（如景怡東苑200平方米以上的產品未能實現銷售）；70-100平方米之間的小戶型產品供應較少，但小戶型產品不宜太多，可能會降低本項目檔次；110－120平方米之間的產品供應旺盛，銷售率較低，應避免同質競爭；130左右的產品相對較少，但消化速度快，本項目產品可在此基礎上適當增大戶型面積；建議產品主力戶型以面積在160-190平方米左右的戶型產品為主。5/28/202588一期產品戶型建議：動靜分區、干濕分離動區包括起居室、餐廳、廚房等；靜區包括臥室、書房、衛生間等；本項目的動區主要是指一個家庭的公共區，靜區是私用區。在住宅的規劃設計時，應使居室公私分離，居寢分離，動靜分離，使居住功能更加合理。5/28/202589一期產品戶型建議：采光與通風立體采光、良好通風精心設計好本項目的住宅的門、窗、陽臺等開口的方向、高度和形狀，建立一個立體采光、通風系統，形成一個較完善的“陽光和新風通道”，把陽光、新風盡可能的導入室內，使居室里得到充足的日照（如采用大面積的落地窗、落地陽臺設計）和空氣對流，還可以起到節能的作用。5/28/202590一期產品戶型建議：采光與通風廚房規劃設計，建議以單一操作型為主；衛生間的設計配備，建議有二個臥室以上時，建議以配備兩個衛生間；5/28/202591老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄5/28/202592產品銷售SWOT的把握：優勢1）趨勢：在貴陽的整體規劃中，金陽新區屬于未來貴陽的新中心區，升值潛力大，目前政府機構已經實現搬遷；2）配套：本案周邊具備一些形象性的配套設施：貴陽一中，在建的五星級酒店，金陽購物中心，金陽醫院；3）環境：除了金陽新區整體的生態規劃外，本案臨近觀山公園，社區內有四個高低起伏的原生態小山丘，社區內還設有一條貫穿整個社區的觀景水系；4）規模：71萬平方米的社區規模，利于整體規劃，會聚資源，營造更好的社區氛圍；同時也更容易在市場上造成影響。5/28/202593產品銷售SWOT的把握：劣勢目前商業部分的格局規劃不盡合理。1）3米面寬和15米進深影響了業態的豐富性；2）兩層的單獨商業布局，使得上層的銷售更加困難；3）雖然相對于70萬平方米的大盤來說，2萬平方米的商業配套不算大，但由于分戶面積過小，形成了過多的商業鋪面，不利于組織社區服務型商業體系，同時本區域目前也不具備形成休閑購物街的條件；由于采取銷售的方式，將對后期商業經營業態和品質的控制帶來更多不確定的因素，容易造成整體社區形象的下降，影響住宅部分的銷售。5/28/202594產品銷售SWOT的把握：威脅1）區域傳統定位的認識習慣：雖然金陽新區的發展規劃為“園林化、生態型”和“數字金陽”，但通過走訪調查，目前貴陽市民對本區域的傳統印象仍然為工業區，從而影響了消費者對居住品質的預期；同時區內大都為經濟適用房，也不是傳統的高檔住宅的名片性區域；2）區域傳統價格體系的認知習慣：目前金陽新區的住宅均價為1430元/平方米，本案預期的價格體系將出現一個級跳；3）由于是新區開發，雖然實際距離市中心只有15分鐘左右的車程，但通過走訪，市民普遍反映心理距離感受較遠。4）由于自然條件的優越，一般的景觀主題住宅在貴陽的同質化嚴重，不利于建立項目的差異性。5）本案產品外立面的形象昭示性無特色；6）本案目前規劃的產品類型與景觀之間的搭配不盡合理，影響了整體社區的視野開闊性，也不利于價格體系的制定，容易對銷售造成阻力；7）從市場競爭的角度，城區項目分流了部分留戀城市生活的高端客戶，花溪項目分流了部分熱衷生態環境的高端客戶。5/28/202595產品銷售SWOT的把握：威脅1）貴陽整體的住宅市場環境，對真正品質優秀的項目有很強的接受力2）從有利于產品銷售的角度，進一步完善產品規劃，使得項目從原有的人文化的基礎上，進一步實現市場化5/28/202596老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄5/28/202597一期產品推廣方向確定推廣方向的邏輯主線：實現價值的最大化是市場操作的核心原則，因此突破市場的傳統觀念，就需要建立新的價格體系標準，其中核心問題就是差異性的建立。如何建立差異化，差異化的方向1）你無我有：容易計算單個賣點的成本，不利于形成整體價格體系的建立；同時在幾十萬平方米的大盤開發中缺乏周期性支撐力；2）同一賣點的價值最大化：如都做園林綠化，但我們把園林綠化做到極致，如北京星河灣。但這種操作手法需要成本提升很大，而且在貴陽市場本身價格起點不高的情況下，容易導致產品價值過度高于價格，即形成價值透支，這樣勢必會使價格過度偏離原有價格體系，增加了市場銷售的風險性。3）生活理念的提升：如從一般的舒適性住宅發展到景觀住宅（公園地產），科技住宅（MOMA），異域風情住宅（地中海風情）等，通過一種有硬件條件支撐的新的生活方式的引導和演繹，來建立市場上新的價格標準和形象的差異性。5/28/202598一期產品推廣方向：差異化的建立1）景觀地產：本案具備景觀條件，但在貴陽市場的形象同質化嚴重；2）異域風情地產：雖然有商業風情街，威尼斯碼頭的前期設想，但整體產品硬件支撐不夠（外立面，異域園林品種的引進，與周邊自然條件的和諧等）；且與金陽新區整體的“園林，生態”定位并不協調。3)從市場形象突破的角度看，貴陽市場目前的貝地盧加諾，亨特國際已經建立了該領域的形象高度，不利于本案形象的差異化建立。5/28/202599一期產品，倡導一種“生活就象在度假”的生活理念

在景觀地產的基礎上，通過景觀與消費者心態的結合以及與業主行為的互動，倡導一種“生活就象在渡假”的生活理念。即景觀環境不僅僅是用來看的，而是用來參與的，享受一種真正融入自然的生活體驗。每天在這里的生活都是放松的，是對城市繁忙生活的一種沉淀。5/28/2025100居住生活理念的確立：可行性硬件條件：社區內：水系規劃，休閑港灣，區內小山丘規劃，商業風情街周邊：五星級酒店，市民廣場，觀山公園距離：市中心到本案15—20分鐘的車行時間與消費者心態的契合：目前在金陽新區購買住房的消費者主要是考慮價格因素和發展潛力，作為第一居所的很少，入住率不高。如果本案突破原來的價格體系，消費者還選擇在本區域置業，除了仍舊考慮到未來的發展潛力外，更多的是尋找一種不同的生活感受和生活形象品質的提高。“生活就象在渡假”的理念剛好符合了這種生活狀態的轉變，是一種從繁忙，焦躁到休閑，放松的“閃切”。同時通過對休閑生活感受的引導和客戶的實際體驗，也逐漸讓消費者產生把這里作為第一居所用于日常居住的比例。5/28/2025101居住生活理念的確立：可行性與開發商大品牌策略的配合為開發商今后的項目開發建立項目內涵和特色，通過本案的成功開發，形成市場上一提起“元龍”的項目，就知道該項目除了注重景觀營造外，還特別注重形象和功能配套設施的完善，倡導一種“生活就象在渡假”的生活理念，“元龍”的項目就是高品質和新生活方式的代名詞，從而減少了今后項目的推廣成本。5/28/2025102居住生活理念的確立：可行性(便于推廣)對于大盤開發來講，利于整體宣傳和滾動式宣傳，也利于開發商大品牌形象的建立；有利于整合現有配套設施資源，形成宣傳上的合力；在具體的宣傳上，有炒作點，容易建立市場形象的差異化，容易形成口碑傳播；與花溪版塊的區別：不僅是自然生態的，更是城市文明的（強調現代化的配套設施和與舊中心更近的距離）；在具體的推廣方式上，可以推出“悠長假期——旅游路線圖”，將社區內的景觀設置為景點1，景點2，方便前期造勢和后期形成一定規模后，利于銷售人員的銷講，并自然形成一條看房路線。5/28/2025103居住生活理念的完善：支撐體系理念的完善：為了讓“生活就象在渡假”的理念讓消費者更實際的體驗到，還需要進一步完善這個理念的支撐體系。核心形象符號的建立：根據以往操盤經驗，一個項目絕對需要有一個可識別的形象符號，讓客戶一提起某項目就能夠產生一個具體生動的形象來，有利于推動市場形象的快速建立；而一般的樓盤LOGO設計達不到這樣的效果，如一提起“水晶苑，龍福花園┉”你能想起它的LOGO是什么樣嗎？但一提起北京的“珠江帝景”就能想到躍起的古羅馬戰馬，一提起富力城就能想到外型獨特的售樓中心。5/28/2025104核心形象符號的建立：位置和形式位置和形式選擇建議方案1：選擇在社區內高度最高的山丘上設立一個形象符號，如：觀音像方案2：選擇在威尼斯港灣設立一艘大帆船方案3：選擇社區廣場，設立一個體現“生活就象在渡假”內涵的精神雕塑5/28/2025105珠江帝景-北京5/28/2025106富力城-北京5/28/2025107居住生活理念的完善：支撐體系(案名調整)案名的調整建議：“悠長假期”貴陽有太多以“龍”為內容的案名，不利于在宣傳上形成差異本案名更好的體現了推廣訴求，并與區域整體規劃和周邊生態環境的調性相契合如果從開發商大品牌運作的角度，本案名還可以調整為“元龍—悠長假期”5/28/2025108居住生活理念的完善：特色景觀的建立如果單純從景觀設計的角度來講，更多的是體現滿足社區業主的精神生活需求，但從推廣銷售的角度來看，需要建立自己的景觀特色，以快速形成市場上的記憶點和口碑傳播點。一提起北京的“萬象新天”，就知道該項目有一個大峽谷的景觀設計；一提起“東一時區”就知道有一個10萬平方米大公園的配套;一提起花溪的“頤和花園”就知道有一個“社區山景觀光區”。5/28/2025109其他在綠地的規劃上，最好形成1-2塊的大型集中綠地，給購房者更好的視覺沖擊力，同時建議引進可踩踏的草種，讓業主充分的享受自然，不只是觀景，還可以觸摸。活動廣場先期投入：為項目積累人氣和市場形象，利用場地經常性的組織一些活動，造成全市的關注。對“生態環境”的進一步理解：“生態環境”除了有“自然景觀，人”的參與外，還應當有其他生物的參與，如在廣場上放養和平鴿，除了可以增加社區的生動性外，還可以與市政府相呼應，形成良好的社會口碑。居住生活理念的完善：特色景觀的建立5/28/2025110對推廣文案設計的把握本項目要做金陽新區的頂尖商品房住宅，因此在價格上會突破原有的價格體系預期，會造成一定的銷售壓力。為了配合本案的價格策略，在宣傳形象上，要比照市區最高檔住宅的形象設計，提高消費者的心理價格預期，然后以低于市區豪宅的價格入市，強化高端客戶對本案價格的接受程度。一、設計元素建議：多一些人物大頭照笑臉的畫面，通過一個個笑臉體現“生活就象在渡假”的理念，更容易與客戶拉近距離，產生情感上的互動。二、為了保證形象的品質感，在各種媒介材料的選擇上，也應當也本著“形象提高心理價格預期”的先期策略進行選擇，如圍擋應盡量使用噴繪，而避免使用漆刷。三、廣告公司建議：為了更好的保證宣傳形象的品質感，建議選擇深圳或北京有多年房地產推廣經驗的大型品牌公司來負責廣告設計和文案撰寫部分5/28/2025111對推廣渠道的把握：核心渠道-活動營銷1、活動營銷：通過普遍性活動和定向性活動的結合，為項目積聚口碑。1）普遍性活動：大獎征集廣告語，造成貴陽市場的集體性關注。2）定向性活動：A、元龍大講堂B、論壇：開盤前邀請有關專家舉辦主題論壇，發布權威的“類旅游地產白皮書”，建立行業內的權威性和話語權。5/28/2025112對推廣渠道的把握：核心渠道-戶外廣告牌2、戶外廣告牌根據經驗，戶外的位置比內容更加重要，因此核心問題是位置的選擇1）選擇位置和數量建議：三橋，寶山北路，大營坡，(可以在三橋等類似區域形成廣告長廊的效果，強化項目形象和影響力)新添大道、蠻坡(可以在競爭區域強化本項目形象，分流客群)2）形式上，在通往項目的主路上設置“交通指示牌式”路牌5/28/2025113對推廣渠道的把握：核心渠道-報紙3、報紙1）媒體選擇：通過調查，貴陽的都市報和晚報在項目宣傳上的效果比較理想2）在宣傳方式上，建議采取以下三種形式A、根據以往經驗，由于住宅產品屬于高消費式廣告C、可以在報紙產品，消費者相對理性，因此建議采取以硬廣軟投的方式B、開盤階段和其他重要節點，也可考慮連續性懸念的新聞版或其他比較受歡迎的版面作長期的冠名推廣5/28/2025114對推廣渠道的把握：輔助渠道1、廣播考慮到有車族不定期的在車上收聽廣播，因此在媒介計劃的制定上，不選擇集中時段的宣傳，而是采取不定時的宣傳。2、房展會3、DM，主要針對貴陽區外的周邊區域客戶，集中開發異地客戶資源。5/28/2025115老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄5/28/2025116對核心營銷策略的把握：情景營銷不論是房地產營銷還是其他商品的營銷，“決戰終端”的理念已為大家所廣泛認同，特別是對于房地產期房銷售來講，由于總價高和很多不確定因素，使得消費者往往缺乏信心，特別是對于進行第一次開發的開發商，更是缺乏購買信心。同時由于貴陽的地域局限性和媒體傳播渠道的單一性，信息的傳達率較高，因此現場環境如何，則成為撬動消費者購買意愿的核心要素。5/28/2025117開盤前至一期外立面形成前的現場環境包裝1)圍擋包裝（保持定期更換，使得項目不斷保持“新鮮感”）；2）現場導示系統；3）看房通道；4）工地氣氛：利用彩旗、汽球、條幅等宣傳物品，引人注目，營造人氣旺，整潔有序的施工現場；5）工人形象：文明施工，統一工牌、安全帽，對待看樓人員要文明禮貌（最好做為工地紀律來要求），特別是守衛人員。5/28/20251185/28/2025119情景樣板間的設立1）衣柜里掛上衣服2）在客廳茶幾和餐廳餐桌上布置留言紙，上寫：“小蘭：今晚我和朋友出差，打你沒在”、“爸爸，下午不用接我，我自己已學會回家”等日常溫馨語言；3）在浴室放上一本打開的書4）其他軟裝修：A、注重燈光和音響系統對氛圍的營造；B、在各樣板房入口處設置立式展示牌，包含內容：戶型推介、專家點評、數據指標及用戶意見卡；C、注意維護樣板房及通道和看樓路程中的清潔；D、不建議設置鞋套機，通過加強保潔來維持樣板間的清潔5/28/2025120將一期作為今后幾期開發的樣板社區：完善的園林樹池模紋LOGO崗亭花壇花陣拐角花壇樹池5/28/2025121將一期作為今后幾期開發的樣板社區：完善的園林將陽臺裝飾成花園陽臺：完善社區小品如參考“深圳故事”，圍繞“貴陽故事”的主題，建立一系列的反映貴陽人日常生活的雕塑小品，形成一個社會性的話題。為社區配套景觀起名字：如“威尼斯”港灣，“海誓山盟”山，強化故事性，傳播性和生動性5/28/2025122售樓中心（情景體驗中心）在售樓處位置的選擇上，除了現場設置外，在市區也應設立一個接待中心(或第二售樓處)，以分流市區客戶和強化項目的影響力，并提供看房班車服務(平日兩班，周末四班)。強化“生活就象在渡假”的主題，給人一種這里不是一個銷售場所，而是一個休閑，放松身心的地方。多布置一些綠植、設計一些水系設置一些搖椅、周末或節假日提供冷餐服務銷售服裝和其他VI系統的選擇，注重營造輕松的交談氛圍5/28/2025123設置誠信宣言：在入口處設置《誠摯宣言》，用1M*2M木質展板設于營銷中心入口處，要求顯眼、整體形象莊重。與客戶的“第一次親密接觸”，用發自肺腑的、來自心靈的語言來縮短與客戶之間的距離，取得他們的好感；改變貴陽市銷售組織、銷售隊伍、銷售現場不專業、不規范的形象，在與同行的對比競爭中一枝獨秀；銷售服務上襯托產品的內涵、品質。5/28/2025124對核心營銷策略的把握：文化營銷作為一個70萬平方米的大盤，銷售周期較長，從大盤的推廣經驗看，需要以本社區的文化理念為主軸，進行階段性的宣傳，以使得項目一直保持一定的熱度。建議本項目推出系列的“元龍大講堂”活動，針對潛在客戶，認購客戶和簽約客戶定期舉辦講座，如“出外旅游講座”，“插花講座”，“裝修設計講座”等，培養客戶對社區的美譽度，和口碑傳播效果。5/28/2025125老城區發展與新城區規劃貴陽房地產市場發展研究產品優化建議營銷推廣方案項目SWOT分析推廣理念及方向核心營銷策略的把握對價格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開盤準備目錄5/28/2025126對價格和銷控的把握：整盤均價2800元/平方米價格策略1、低開高走為在開盤初期制造轟動效應、聚集有效人氣，同時也為了體現客戶在不同時期購房所產生的利息差別及風險回報，我司