1.1養老地產發展現狀近年來，隨著養老需求不斷增長，各種企業如房地產公司、保險公司等都在積極參與到養老地產的建設中。以下是幾個典型的養老地產項目：投資者類型企業名稱項目名稱項目地址萬科地產萬科隨園嘉樹萬科幸福匯北京、廣州、成都等保利地產保利安平和熹會綠城集團烏鎮雅園烏鎮、杭州北京東方太陽城北京東方太陽城北京綠地集團綠地21城孝賢坊上海泰康集團泰康之家北京、上海、三亞等22個城市保險公司合眾人壽合眾優年生活健康谷中國人壽中國太平國壽嘉園梧桐人家上海養老機構親和源親和源會員制社區上海光大匯晨光大匯晨老年公寓北京、威海、蘇州中外合資復星集團&美國峰堡投資集團營商Emeritus星堡養老社區椿萱茂北京、天津、上海北京目前，我國養老地產發展的主要特征是：(一)在養老地產投資的主體中，房地產開發商和保險公司占主導地位。從表格中可以看到，在我國，養老地產的投資者主要有四種：房地產公司、保險公司、養老機構和中外合資公司。在這些投資主體中，以房地產開發商和保險公司為主。(二)主要集中于經濟條件較好或自然環境較好的區域。目前，我國的養老地產大都位于經濟發展較好或自然環境較好的區域。由于集中了各種優質的養老資源，一線城市發展比較快，已經形成了一種可復制的發展模式，如北京，上海，廣州，杭州等。適宜居住的二三線城市由于其得天獨厚的自然條件，吸引了全國各地的老人，以海南和江浙為主。但是其它地區的養老地產建設項目數量較少，導致了我國養老地產的區域分布不均衡。我國現有的養老地產大面向高客，并主打高端市場，配有各種醫療、娛樂設施，高檔配置勢必會導致昂貴，許多養老地產的入門費以數十萬起步，而無法負擔起這么高的養老成本的老人，其養老問題很難得到有效的解決。目前，以高端服務為導向的養老地產正面臨著價格偏高、覆蓋范圍狹窄等問題。1.2養老地產融資模式廣義的融資指的是籌集、融通和結算資金等一切經濟行為；狹義的融資專指其中的資金融通行為。養老地產融資是指企業在進行養老地產投資、開發和運營過程中發生的一系列融資活動。與一般房地產不同的是，養老地產項目的籌資具有以下特點：1.資金需求量大由于其面向的是老年人，所以養老地產項目所涉及的范圍很廣，比如醫療、康復、餐飲等，所以對于配套設施的品質標準也要比普通的住房要高得多。而醫療、康復、配套設施等成本較高，所需資金也較多。2.投資回報周期長一般的住房一般都是以出售所有權的方式迅速收回資金，可以實現短期而快速的投資回報。而養老地產以后期經營為重點，其投資取得回報的時間相對較長。3.受政策影響大養老地產具有緩解養老壓力、維護社會穩定的作用，既具有商業屬性，又具有一定的公益屬性。這就意味著，養老地產的發展必須得到國家的大力扶持，而政府的任何一項扶持措施，都會對養老地產未來的發展趨勢和投資主體的市場預期產生一定的影響，進而影響到他們的投資計劃。1.2.2融資模式由于養老地產建設資金需求量大、投資回報周期長，投資風險大，導致其開發受阻，資金短缺已成為制約其可持續發展的重要因素。目前，我國養老地產的融資模式已逐步走向多元化，但實際可行的籌資手段卻很少，這就給養老社區的籌資帶來了諸多障礙。(二)保險資金社區項目的主力軍。截止2020年底，我國10家保險公司共投資了47個養老社區項目，床位數達8.4萬個1。(三)REITs模式國內REITs的試點已經進行了一段時期，其中包括蘇寧云創、中信啟航等REITs目前還處于初級階段，并沒有大規模推廣。(四)與外企合作模式產與美國的Emeritus聯合開發，雙方在投資、運營等各個方面都有了全面的合作。遠洋地產對本地的情況比較了解，品牌知名度也很高，再加上Emeritus的1.3養老地產運營模式目前，我國養老地產在運營模式上主要有單純出售、持有運營、出售+持有(一)單純出售模式續發展。(二)長期持有運營會員制“會費+月費”是其主要的贏利方式。這種模式(三)出售+持有運營模式投資者類型項目名稱收費模式萬科地產萬科隨園嘉樹萬科幸福匯出售+持有運營租售并舉，一是出售40年產權，二是租賃15年使用權保利地產保利安平和熹會出售+持有運營綠城集團烏鎮雅園出售地產出售北京東方太陽城北京東方太陽城出售地產出售綠地集團綠地21城孝賢坊出售地產出售保險公司養老機構中外合資泰康集團合眾人壽中國人壽中國太平親和源光大匯晨復星集團&美國峰堡投資集團遠洋集團&美國運營商泰康之家合眾優年生活健康谷國壽嘉園梧桐人家親和源會員制社區光大匯晨老年公寓星堡養老社區持有運營持有運營持有運營持有運營持有運營持有運營出售+持有運營出售+持有運營押金+月服務費收費1.繳納一次性入住費+月費2.以保單形式入住購買保險獲得入住資格會員制收費模式。1.按商品