我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式及對比分析摘要隨著我國老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老需求總量不斷提高，并且富人養(yǎng)老和高知養(yǎng)老趨勢顯著,因此以高凈值人群為目標客戶的養(yǎng)老地產(chǎn)潛在市場需求巨大。但由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚在起步階段，開發(fā)模式并不成熟。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主體主要有保險公司、房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老機構等，其中保險公司和房地產(chǎn)公司為主力軍。因此，將這兩種主體進行比較分析，總結出其在融資模式和運營模式上的差別，并在此基礎上得出了保險公司相較于房地產(chǎn)公司，在資產(chǎn)端和負債端都具有更明顯的優(yōu)勢去開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。同時，本文通過對比泰康之家和保利和熹會兩個案例，歸納出兩者在目標客戶、設施服務、投融資模式和運營模式等方面2.文獻綜述 4 42.2養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的研究 52.3文獻述評 53.養(yǎng)老地產(chǎn)介紹 53.1養(yǎng)老地產(chǎn)概念 53.2養(yǎng)老地產(chǎn)與一般地產(chǎn)區(qū)別 63.3我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 63.3.1老齡化趨勢為我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展帶來了新機遇 63.3.2政策環(huán)境利好，養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略地位提升 93.3.3中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間巨大 4.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及融資運營模式 4.1養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 4.2養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式 4.2.1融資特點 4.2.2融資模式 4.3養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式 5.房企和險企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的比較分析 5.1融資模式 5.2運營模式 5.3.1資產(chǎn)端：保險資金的長周期特征與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配 5.3.2負債端：拉動保單銷售，增強客戶粘性 6.房企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：保利和熹會 6.1.2總體布局 216.2模式分析 6.2.1融資模式 216.2.2運營模式 217.險企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：泰康之家 2 7.1.2總體布局 2 27.2.1融資模式 227.2.2運營模式 238.泰康之家蜀園與保利成都和熹會頤養(yǎng)中心對比 9.對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策建議 9.1制定切實可行的政策實施細則，鼓勵支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展 9.3加強監(jiān)管，著力解決養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)亂象 9.4鼓勵市場多元主體參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) 301.引言當前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處在發(fā)展初期，一些公司還處在試水期，因此，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)急需一條可持續(xù)發(fā)展之路。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主體以房地產(chǎn)企業(yè)和保險公司為主力，通過對比兩種主體開發(fā)模式的不同特點，總價歸納出兩者的差異，彌補現(xiàn)有研究的不足之處。并且，本文選取泰康之家和和熹會為案例，通過對其融資模式和運營模式進行深入研究，以期探索適合中國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。同時，本文針對我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境給出了相應對策，希望能為我國由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚在起步階段，現(xiàn)有文獻和數(shù)據(jù)較少，并且總結歸納不全面。并且由于美國、日本等國家養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式較為成熟，所以較多研究致力于通過對比中外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，總結提煉外國已有的成功經(jīng)驗以期實現(xiàn)為我所用。而作為我國養(yǎng)老地產(chǎn)的兩大主力軍，保險公司和房地產(chǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的對比卻很少有人涉及。本文通過對比兩種主體的融資模式和運營模從七十年代開始，在美國、日本和歐洲的一些國家，養(yǎng)老地產(chǎn)就已經(jīng)逐步發(fā)展起來，目前已經(jīng)有很多的理論和實踐經(jīng)驗。例如，美國以社會養(yǎng)老為主，其運營模式以長期照料型養(yǎng)老(CCRC)為主導(蘇珊·B●加蘭，朱爾●湯普森，2012);由于土地資源匱乏和社會觀念等原因，日本大多采取居家養(yǎng)老；歐洲國家則采取了“以房養(yǎng)老”的運營模式(閆躍金，2013,饒霞飛，2013)。凱瑟琳·A●馬克斯和凱西·L●伯克(2011)概括了CCRC的兩大優(yōu)勢：舒適生活和豐富社交。但同時CCRC也有一些缺點，例如更高的成本和費用等。“倒按揭”是歐洲各國“以房養(yǎng)老”較為普遍的一種模式。“倒按揭”是指老人將自己的房產(chǎn)抵押給銀行，銀行每月向老人發(fā)放一筆養(yǎng)老資金，老人過世后，房屋的產(chǎn)權歸銀行所有(湯姆·凱利，2005)。“倒按揭”優(yōu)缺點并存。MaryBethfranklin 江合(2011)將養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式劃分為“會員制”模式、“銷售與長期經(jīng)營”模式、“限齡與限陪護”模式、“養(yǎng)生養(yǎng)老”模式等四種模式。張晶華(2010)指出，目前，以國家為主導的傳統(tǒng)養(yǎng)老院運營模式已經(jīng)無法適應中國的老齡化趨K.M.Leong(1996)通過對國外養(yǎng)老地產(chǎn)的融資方式的分析，結合新加坡的具體實際，對癥下藥，對新加坡適合的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式進行了探討。馬智利和王熊(2013)認為，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著投入資金量大、投資回報慢，投資風險大等問題。根據(jù)調查，目前國內60%的房地產(chǎn)項目都采用了銀行貸款方式進行融資，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險高，導致了銀行對其的投資比較審慎，使從銀行手中獲取資金的方式較為艱難。而在我國的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在萌芽階段，仍是利潤微薄，甚至是虧本的狀況，保險業(yè)進入到這一領域也是相當?shù)纳髦亍Ｒ虼耍R智利和王熊針對我國的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，提出了一種針對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs融資方式(房地產(chǎn)投資信托基金)以期解決我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資難的問題。孫秀娟(2011)根據(jù)美國、法國和日本的發(fā)展模式的成功經(jīng)驗，同時立足于中國的具體國情，提出了一種以自籌、合作、BOT三種養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式。潘素俠 (2013)對我國和國際社會中的養(yǎng)老房地產(chǎn)的籌資模式進行了深入的探討，并主張以BOT模式(即建設一經(jīng)營一轉讓模式)和PFI模式來解決我國的養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題。通過總結歸納國內外學者對養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式和運營模式的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，由于國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較早，并且已經(jīng)形成了成熟的運作模式，所以相關文獻和數(shù)據(jù)較多，并且針對各個國家不同的國情，每一種運營模式都有其獨特性。而我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于發(fā)展初期，現(xiàn)有文獻都僅僅停留在理論和宏觀層面，其提出的融資模式和運營模式大多為摸索式的探討，并沒有真正運用到實踐中。并且由于國外的成功經(jīng)驗較多，現(xiàn)有文獻主要是通過吸收借鑒國外經(jīng)驗得出政策建議。3.1養(yǎng)老地產(chǎn)概念當前，關于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的定義眾說紛紜，但尚未形成一個統(tǒng)一的定義。例如，徐夫京提出，“養(yǎng)老地產(chǎn)”與一般的養(yǎng)老院的區(qū)別在于：以“適老化”為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)是一種從老人的日常生活習慣及需要出發(fā)并且在此基礎上加入了許多具有人性化設計的地產(chǎn)開發(fā)項目。溫文彬認為，“養(yǎng)老地產(chǎn)”是根據(jù)老年人的需要和特征，由房地產(chǎn)開發(fā)商或其它社會團體開發(fā)、設計的老年人住房。劉旦認為，隨著我國人口老齡化，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度后，必然會出現(xiàn)“養(yǎng)老地成指出，養(yǎng)老地產(chǎn)即“養(yǎng)老”與“地產(chǎn)”相結合，既保有房地產(chǎn)開發(fā)的一般特征，又有服務老年人的特殊功能。姚曼指出，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)項目的一種，但它不同于一般的房地產(chǎn)項目，即以老年人為目標客戶并配套服務老年人的產(chǎn)品，且注重日常的運營。綜合來看，以養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為主要服務對象，集居住及相與一般地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅滿足老人的居住需要，也滿足其文娛、醫(yī)療等需要。在硬件上，項目選址、配套設施等各個環(huán)節(jié)都要從老年人的角度出發(fā)，而不能僅僅把房地產(chǎn)的增值作為長期規(guī)劃。在軟件層面，不僅要為顧客提供專業(yè)的服務，還要以養(yǎng)老為核心，把政府、醫(yī)院等社會力量有機地結合在一起，而不是專注于房地產(chǎn)本身。真正的養(yǎng)老地產(chǎn)核心不在于其產(chǎn)品，而是在于其服務與運營。與一般地產(chǎn)項目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)1)為老年人提供更好的居住條件，其適老化設施和設計更適合老年人生活；2)為老年人提供更方便快捷的醫(yī)療配套服務；3)需要長期持續(xù)經(jīng)營而盈利，并非短期回款型地產(chǎn)項目。近幾年，我國人口老齡化趨勢日益嚴峻，并且老年人口總量龐大、老齡化速萬人圖3-12016-2020年60周歲及以上老年人口及其占全國總人口比重第一，我們國家的老年人口總量龐大。這主要是三個方面的原因導致的：第一，中國是一個人口大國，人口數(shù)量多，隨著老年人口在總人口的比例不斷增加，老年人數(shù)量也持續(xù)增長；第二，人口出生率不斷降低，其在1990-2020年間下降了一半；第三，中國人口平均壽命增加，預計在十四五期間還會增加1歲。第二，老齡化速度快。根據(jù)國際標準，65歲以上的人口在全國人口的比重超過7%時，就是老齡化社會，而在這個數(shù)字達到14%的時候，就是深度老齡化社會。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料顯示，從2000到2050年，我們的老齡人口占比增速比全球同期的平均速度快了一倍。從圖3-2可以看出，發(fā)達國家從老齡化社會到深度老齡化社會通常會有一段較長的過渡期，策應對老齡化問題，并做出相應的安排和規(guī)劃。而我國的這一過渡期僅僅只有26年，這使得我國對越來越嚴峻的老齡化趨勢無法做出充分安排與應對策略。圖3-2各國65歲及以上老年人口比例從7%漲到14%所需要的年份值第三，老年撫養(yǎng)比較高。老年撫養(yǎng)比是指非勞動年齡人口數(shù)中老年部分對勞動年齡人口數(shù)之比，以此來反映出每百個勞動年齡人口應贍養(yǎng)負擔的老人人數(shù)。由于改革開放初期嬰兒潮和后續(xù)的計劃生育政策等因素疊加影響，目前我國的家庭主要是“421”式結構，我國獨生子女養(yǎng)老負擔重。70-74歲60-64歲50-54歲40-44歲20-24歲10-14歲0-4歲70-74歲60-64歲50-54歲40-44歲30-34歲20-24歲10-14歲男3.3.2政策環(huán)境利好，養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略地位提升2021年，中央和地方政府持續(xù)推出各種養(yǎng)老政策，一方面，積極鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從國家戰(zhàn)略高度推動養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展；另一方面，政策進一步細化，聚焦養(yǎng)老服務體系和行業(yè)發(fā)展目標。2月2月關于切實解決老年人運用7月關于推動生活性服務業(yè)補短板上水平提高人民10月關于開展老年醫(yī)療護理1月關于建立積極應對人口老齡化重點聯(lián)系城市機制的通知關于組織實施2021年居家和社區(qū)基本養(yǎng)老服務9月智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動計劃(2021-2025年)3月6月十四五”積極應對人口老齡化工程和托育建設11月關于加強新時代老齡工4月十四五”民政事業(yè)發(fā)展12月“十四五”期間利用開發(fā)性金融支持養(yǎng)老服務總之，近幾年國家出臺了一系列扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，宏觀上為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展與建設提供了利好的政策環(huán)境。近幾年，我國政府出臺的各項政策有以下幾第一，政策系統(tǒng)化。“十三五”以來，國家陸續(xù)出臺了一系列養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，逐漸形成了以鼓勵社會資本、金融和土地參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心，輔之以其他相關第二，以市場為導向。目前，僅靠政府來緩解養(yǎng)老問題是不可能的。十三五期間，我國出臺了一系列政策，促進了養(yǎng)老服務業(yè)的市場化發(fā)展。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第三，多為宏觀指導。大部分的政策都是以“通知”和“意見”的形式發(fā)布第四，聯(lián)合發(fā)文。發(fā)布主體有發(fā)改委、民政部、財政、國土資源部等，并且很多都是聯(lián)合發(fā)布的。這表明，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策與我國的經(jīng)濟發(fā)展。社在需求側，由于老齡人口的增長，養(yǎng)老需求也隨之增長。與此同時，富人養(yǎng)(一)富人養(yǎng)老隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，人均可支配收入增加，與傳統(tǒng)的無產(chǎn)階級相比，中產(chǎn)階級對老年生活的質量要求越來越高，他們認為理想的養(yǎng)老生活，財富、健康、內驅動三者缺一不可。因此，以高品質、優(yōu)質服務為導向的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式應運而生。2016年中國社會科學院《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》預測，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將在2030年前達到13萬億。(二)高知養(yǎng)老隨著全民義務教育的普及，國民的教育質量得到了明顯的提升，總體上來說，隨著受教育水平的提高，人們對精神文化的需要也隨之增加，化消費的高端養(yǎng)老地產(chǎn)受到許多“銀發(fā)學生”的青睞。根據(jù)年齡和教育水平的關系，我們可以看到，中國即將迎來一批受過高等教育的中產(chǎn)階層。總體上，老年人的養(yǎng)老需求總量增長和富人養(yǎng)老高知養(yǎng)老相結合，使得我國養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的潛在市場需求。■未上過學■小學■初中高中■大學專科■大在供給側，中國養(yǎng)老體制有三種基本模式：■居家養(yǎng)老，家庭成員為養(yǎng)老支柱■社區(qū)養(yǎng)老，依靠政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養(yǎng)老服務■機構養(yǎng)老，社會保障制度為基礎，由復合型機構來提供養(yǎng)老資源，例如養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓(養(yǎng)老地產(chǎn))但是，隨著子女的大量外出打工，居家養(yǎng)老難以滿足那些喪失生活自理能力，需要照顧的老年人的需要。機構養(yǎng)老服務也面臨著供不應求的問題，目前養(yǎng)老床位的供給相較于需求仍有很大的差距：截至2020年底，全國平均每一千個老年人的養(yǎng)老床位數(shù)只有31.11張，機構養(yǎng)老常常面臨一床難求的局面。而社區(qū)養(yǎng)老服務的專業(yè)化程度較低，難以滿足老年人多元化的需要。為適應我國人口老齡化的需求，我們迫切需要為老年人提供優(yōu)質的養(yǎng)老產(chǎn)品及服務。1數(shù)據(jù)來源于民政部近年來，隨著養(yǎng)老需求不斷增長，各種企業(yè)如房地產(chǎn)公司、保險公司等都在積極參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的建設中。以下是幾個典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目：投資者類型企業(yè)名稱項目名稱項目地址萬科地產(chǎn)萬科隨園嘉樹萬科幸福匯北京、廣州、成都等保利地產(chǎn)保利安平和熹會北京、上海、廣州、成都綠城集團烏鎮(zhèn)雅園烏鎮(zhèn)、杭州北京東方太陽城北京東方太陽城北京綠地集團綠地21城孝賢坊上海泰康集團泰康之家北京、上海、三亞等22個城市保險公司合眾人壽合眾優(yōu)年生活健康谷武漢、南寧、沈陽、合肥中國人壽國壽嘉園蘇州、天津。三亞、深圳養(yǎng)老機構中國太平梧桐人家上海親和源親和源會員制社區(qū)上海光大匯晨光大匯晨老年公寓北京、威海、蘇州中外合資復星集團&美國峰堡投資集團營商Emeritus星堡養(yǎng)老社區(qū)椿萱茂北京、天津、上海北京目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要特征是：(一)在養(yǎng)老地產(chǎn)投資的主體中，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司占主導地位。從表格中可以看到，在我國，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者主要有四種：房地產(chǎn)公司、保險公司、養(yǎng)老機構和中外合資公司。在這些投資主體中，以房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司為主。(二)主要集中于經(jīng)濟條件較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)大都位于經(jīng)濟發(fā)展較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。由于集中了各種優(yōu)質的養(yǎng)老資源，一線城市發(fā)展比較快，已經(jīng)形成了一種可復制的發(fā)展模式，如北京，上海，廣州，杭州等。適宜居住的二三線城市由于其得天獨厚的自然條件，吸引了全國各地的老人，以海南和江浙為主。但是其它地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設項目數(shù)量較少，導致了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的區(qū)域分布不均衡。我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)大面向高客，并主打高端市場，配有各種醫(yī)療、娛樂設施，高檔配置勢必會導致昂貴，許多養(yǎng)老地產(chǎn)的入門費以數(shù)十萬起步，而無法負擔起這么高的養(yǎng)老成本的老人，其養(yǎng)老問題很難得到有效的解決。目前，以高端服務為導向的養(yǎng)老地產(chǎn)正面臨著價格偏高、覆蓋范圍狹窄等問題。廣義的融資指的是籌集、融通和結算資金等一切經(jīng)濟行為；狹義的融資專指其中的資金融通行為。養(yǎng)老地產(chǎn)融資是指企業(yè)在進行養(yǎng)老地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營過程中發(fā)生的一系列融資活動。4.2.1融資特點與一般房地產(chǎn)不同的是，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的籌資具有以下特點：1.資金需求量大由于其面向的是老年人，所以養(yǎng)老地產(chǎn)項目所涉及的范圍很廣，比如醫(yī)療、康復、餐飲等，所以對于配套設施的品質標準也要比普通的住房要高得多。而醫(yī)療、康復、配套設施等成本較高，所需資金也較多。2.投資回報周期長一般的住房一般都是以出售所有權的方式迅速收回資金，可以實現(xiàn)短期而快速的投資回報。而養(yǎng)老地產(chǎn)以后期經(jīng)營為重點，其投資取得回報的時間相對較長。3.受政策影響大養(yǎng)老地產(chǎn)具有緩解養(yǎng)老壓力、維護社會穩(wěn)定的作用，既具有商業(yè)屬性，又具有一定的公益屬性。這就意味著，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必須得到國家的大力扶持，而政府的任何一項扶持措施，都會對養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢和投資主體的市場預期產(chǎn)生一定的影響，進而影響到他們的投資計劃。4.2.2融資模式由于養(yǎng)老地產(chǎn)建設資金需求量大、投資回報周期長，投資風險大，導致其開發(fā)受阻，資金短缺已成為制約其可持續(xù)發(fā)展的重要因素。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式已逐步走向多元化，但實際可行的籌資手段卻很少，這就給養(yǎng)老社區(qū)的由于銀行貸款流程簡單、靈活，因此，很多中小型企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時都會選擇銀行貸款。然而，由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處在發(fā)展初期，且投資回報周期較長，因此，各家銀行對于養(yǎng)老地產(chǎn)建設的投資大多采取觀望的態(tài)度，這給企業(yè)的融資帶來了一定的困難。另外，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的信用評估制度還不完善，(二)保險資金由于保險資金和養(yǎng)老地產(chǎn)所需資金具有天然契合性，保險公司成為我國養(yǎng)老社區(qū)項目的主力軍。截止2020年底，我國10家保險公司共投資了47個養(yǎng)老社區(qū)(三)REITs模式國內REITs的試點已經(jīng)進行了一段時期，其中包括蘇寧云創(chuàng)、中信啟航等均有涉足過REITs。但是，現(xiàn)階段關于REITs的相關法律、法規(guī)還不健全，使得(四)與外企合作模式與具有較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)管理經(jīng)驗的外資公司進行合作，可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，并能獲取先進的經(jīng)營管理經(jīng)驗，保證資金的合理使用。就拿椿萱茂來說，遠洋地遠洋地產(chǎn)對本地的情況比較了解，品牌知名度也很高，再加上Emeritus的養(yǎng)老地產(chǎn)的運營是最關鍵的環(huán)節(jié)，所以，對運營模式進行深入的研究對推動養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展具有十分重要的意義。狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式只包括營銷與目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)在運營模式上主要有單純出售、持有運營、出售+持有(一)單純出售模式與其他房地產(chǎn)項目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心利潤在于其后期運營，所以從理論上講，養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售內容應當是設施和服務，而不是房屋的所有權。然而，目前國內仍有部分養(yǎng)老地產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)公司所開發(fā)的，往往會追求短期利益，快速回籠資金，將房屋產(chǎn)權銷售作為主要的利潤來源。這種模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)只在設計和建造時添加了“適老化”的要素，而在出售之后又與一般的房地產(chǎn)開發(fā)沒有什么不同。從長期來看，該模式無法真正發(fā)揮其社會價值，也不利于其可持(二)長期持有運營從性質上來說，這個模式更符合養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，這種模式更注重服務，擁有一個專業(yè)的經(jīng)營團隊，能夠從經(jīng)營中得到最大的利益。但同時這種模式存在著一個很大的弊端：一是投資回報周期長，給企業(yè)帶來了巨大的資金壓力，二是要承擔所有的經(jīng)營風險，而且退出機制不完善。目前，以長期持有經(jīng)營方式為主的會員制“會費+月費”是其主要的贏利方式。這種模式下，一般顧客先一次(三)出售+持有運營模式在這種模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)所有者可以通過出售一部分房屋所有權來收回資本，剩余的部分自行運營或租賃給第三方。這種方式具有更大的靈活性，通過出售部分房產(chǎn)獲得的收益，還能用于下一步的養(yǎng)老地產(chǎn)的運營，可以有效地分擔公司的財務壓力和經(jīng)營風險。這種模式的核心在于如何決定出租和出售的比率。下表顯投資者類型項目名稱收費模式萬科地產(chǎn)保利地產(chǎn)萬科隨園嘉樹萬科幸福匯保利安平和出售+持有運營租售并舉，一是出售40年產(chǎn)權，二是租賃15年使用權熹會營保險公司養(yǎng)老機構中外合資綠城集團北京東方太陽城綠地集團泰康集團合眾人壽中國人壽中國太平親和源光大匯晨復星集團&美國峰堡投資集團遠洋集團&美國運營商烏鎮(zhèn)雅園北京東方太陽城綠地21城孝賢坊泰康之家合眾優(yōu)年生活健康谷國壽嘉園梧桐人家親和源會員制社區(qū)光大匯晨老年公寓星堡養(yǎng)老社區(qū)椿萱茂出售出售出售持有運營持有運營持有運營持有運營持有運營持有運營出售+持有運營出售+持有運營地產(chǎn)出售地產(chǎn)出售地產(chǎn)出售押金+月服務費收費1.繳納一次性入住費+月費2.以保單形式入住保單入住資格模式購買保險獲得入住資格會員制收費模式。1.按商品房價格購買獲得50年產(chǎn)權；2.按戶型大小一次性支付或終身不可繼承產(chǎn)權；3.繳納固定金額獲得可繼承的永久使總保費大于等于100萬獲得入住資格，最一年10萬即可。一次性入住費+月費一次性入住費+月費較分析5.1融資模式理論上，資本實力和商業(yè)模式是企業(yè)投資戰(zhàn)略的重要保障。養(yǎng)老地產(chǎn)建設資金需求量大，投資回報周期較長，因此，企業(yè)的資本實力成為制約其投資決策的首要障礙。因為只有那些資本實力強的大公司才有能力進行重資產(chǎn)運作，而那些資本實力弱的中小型企業(yè)則不行，所以他們必須選擇輕資產(chǎn)模式。但商業(yè)模式也是影響企業(yè)投資決策的重要因素。由于投入周期長，商業(yè)模式不明確，盈利前景不明，盡管有些大型企業(yè)有足夠的資本實力，但仍會選擇輕資產(chǎn)模式。不同的投資方式都有其優(yōu)點和缺點。輕資產(chǎn)模式具有資金投入少、簡單靈活、易于推廣等特點，容易受到投資方的歡迎，但無法形成規(guī)模效應。重資產(chǎn)模式收益方式復雜、難以復制、投資回報周期長，但是容易形成規(guī)模經(jīng)濟，提高服務效率，促進整個開發(fā)主體融資模式保險公司我國保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)一般為以下三種模式：1.重資產(chǎn)模式采用這種模式的企業(yè)一般都具有雄厚的資金實力，并且可以同時投資、開發(fā)、經(jīng)營三種角色，泰康人壽就是這種模式的典型2.輕資產(chǎn)模式匯晨養(yǎng)老社區(qū)是這種模式的代表。3.輕重資產(chǎn)結合模式投資養(yǎng)老機構。太平保險和合眾人壽為這種地產(chǎn)公司下圖為地產(chǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資類型重重資產(chǎn)輕資產(chǎn)綠地集團保利地產(chǎn)遠洋地產(chǎn)恒大集團新州解百總的來說，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于低回報、長周期的投資。從買地到建設，再到投放到上市，要達到盈虧平衡一般要6到8年，而要想達到真正的贏利，至少要8到10年的時間。開發(fā)主體保險公司保險公司大多數(shù)均采用持有運營模式，以服務和設施作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的核心，通過適老化設計為老年人服務，滿足其生活需求和文化娛樂等需求。并且以保險產(chǎn)品對接養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)公司營模式，可通過快速銷售回籠資金，又可獲得后期持有性收益。盈利關鍵點在于出售和租賃的配比。然而，目前一些開發(fā)商還在堅持以傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)觀念發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，以“養(yǎng)老”為幌子，賣房圈錢。以養(yǎng)老和適老為噱頭，獲取廉價土地，本質是房地產(chǎn)開發(fā)。在房產(chǎn)所有權得到轉讓后，該“養(yǎng)老地產(chǎn)”與普通地產(chǎn)并無二致。這種地產(chǎn)企業(yè)賺的就是土5.3.1資產(chǎn)端：保險資金的長周期特征與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配養(yǎng)老地產(chǎn)若想長期發(fā)展，必定會將發(fā)展著力點放在服務和設施上，這決定了養(yǎng)老地產(chǎn)需要大量穩(wěn)定資金投入，而其主要盈利點在于月費形式的租金收入和資產(chǎn)升值。這種盈利方式?jīng)Q定了養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報周期長。而保險公司尤其是壽險公司擁有大量保險資金，保費收入穩(wěn)定并且保費支付周期長，現(xiàn)金流量在一定時間范圍內較為穩(wěn)定且可預測。保險公司將已有保費收入進行合理有效投資，可以獲得可觀的投資收益。所以保險資金和養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的投資資金具有天然的適(一)雙向促進：養(yǎng)老社區(qū)與壽險保單捆綁銷售形成正反饋當前保險公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)時，往往與相應的保險產(chǎn)品相聯(lián)系。以泰康之家為例，購買“幸福有約”年金保險時，如果保費交付到達一定門檻，則會領到泰康之家的入場券。無獨有偶，合眾人壽也將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)捆綁銷售。購買養(yǎng)老保險產(chǎn)品的客戶往往財富水平較高，并且更注重身體健康與生活質量，所以有更大概率入住養(yǎng)老地產(chǎn)，所以保險產(chǎn)品的目標客戶和養(yǎng)老地產(chǎn)的目標客戶有很(二)產(chǎn)品+服務：增強客戶粘性，獲取數(shù)據(jù)資源保險人和被保險人往往只在承保過程和索賠過程中溝通交流較多，其他時候則聯(lián)系不緊密，這不利于提高顧客忠誠度和信賴感。而通過養(yǎng)老社區(qū)和保險產(chǎn)品的結合，有利于提高保險人和被保險人的聯(lián)系緊密度，增強客戶黏性。此外，通過為客戶量身打造健康方案醫(yī)療規(guī)劃等，可以使保險公司更清楚地掌握被保險人2010年，保利開始進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并于兩年后創(chuàng)立了其旗下的“和熹會”。和熹會為老年人提供全方位、立體化的服務，包括營養(yǎng)配餐、娛樂活動、醫(yī)療、健康管理、康復、培訓、心理輔導等服務。保利集團于2013年12月發(fā)布了三位一體的“居家、社區(qū)、機構”養(yǎng)老策略，豐富了保利“全生命周期”的產(chǎn)品結構。2017年，成都和熹會頤養(yǎng)中心正式投入運營。6.1.2總體布局保利集團旗下的和熹會目前已經(jīng)是地產(chǎn)公司跨界養(yǎng)老行業(yè)的“標桿”。和熹會的特點是“醫(yī)養(yǎng)結合”,如今，和熹會已經(jīng)深入一線、二線城市，形成了規(guī)模化、品牌化、連鎖化的產(chǎn)業(yè)格局，覆蓋了北京，上海，成都，廣州，并且輻射聯(lián)動京津冀，長三角，珠三角，西南地區(qū)。6.2.1融資模式養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資周期較長，需要充足的資金來支撐其運營。保利的融資方式主要包括：1)金融機構貸款，如在2013年金融機構貸款620億元；2)發(fā)行債券或票據(jù)；3)與其他公司合作，成立股權投資基金，如2015年與太平人壽的合作。4)其他公司認股投資，如在2016年泰康通過認購保利股票成為保利地產(chǎn)第二大股東。保利地產(chǎn)在一系列融資活動中，獲得了相對充足的現(xiàn)金流量，為其戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎。6.2.2運營模式保利地產(chǎn)是“微利”盈利模式，即出售與持有并舉：將養(yǎng)老地產(chǎn)分為短期、中期和長期三個階段。短期內銷售老年住宅產(chǎn)權，并將這部分收益用于養(yǎng)老配套設施引進和服務升級，即通過適老化住宅銷售反哺產(chǎn)品研發(fā)、建設及改造；中期通過穩(wěn)健的經(jīng)營策略彌補短期內的大量投入，從而實現(xiàn)盈利的平衡；長期內通過自主經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)或出租的形式，努力提高盈利水平。成都和熹會為會員制運營模式，主要費用包括押金和月費。月費根據(jù)老人的身體情況和房間類型而定，每月4750元或更高，押金為20,000元。簽約和入住的時候均要求交一萬塊錢作為醫(yī)療風險金。泰康保險集團(泰康)作為全國第一家被批準投資養(yǎng)老地產(chǎn)的機構，已經(jīng)在這一領域摸爬滾打了十幾年。目前，泰康之家已經(jīng)發(fā)展成為全國知名的優(yōu)質養(yǎng)老地產(chǎn)。泰康之家提供獨立生活、協(xié)助生活、記憶照護、專業(yè)護理四個生活服務領域，以滿足不同年齡老人的照護需要，提供不同程度的生活照顧及護理服務，實泰康集團在2009年率先通過中國保監(jiān)會的試點許可，進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在大健康產(chǎn)業(yè)深耕十多年，現(xiàn)已發(fā)展為全國知名的優(yōu)質養(yǎng)老服務連鎖企業(yè)。截止到2020年，泰康之家已經(jīng)在北京，上海，廣州，三亞，蘇州，成都等24個中心城市建立了一個規(guī)模龐大的醫(yī)療保健社區(qū)和康復中心。該項目計劃占地367萬平方米，可供66,000名老年人居住，超過43,000個養(yǎng)老院和2500個醫(yī)療病床。北京燕園，上海申園，廣州粵園，成都蜀園，蘇州吳園，武漢楚園，杭州大清谷已7.2模式分析泰康人壽以“重資產(chǎn)”的形式進行養(yǎng)老社區(qū)建設，其保險資金是泰康之家的與普通的住宅區(qū)相比，泰康之家必須在社區(qū)規(guī)劃與建造時，加入一系列的醫(yī)療設施、適合老年人的老化步道、老化家具、家電等泰康集團創(chuàng)建泰康之家的過程被稱為“流血戰(zhàn)略”,即投入了大量的資源，卻在很長一段時間內，都沒有產(chǎn)出，甚至在很長一段時間內，都沒有足夠的產(chǎn)出來支撐投入。自2010年以來，泰康不斷發(fā)展和運營養(yǎng)老服務，融資方式包括長期股權投資、不斷向子公司增資、向股東借款。泰康在2011-2018年間的醫(yī)療及養(yǎng)老營運成本均超過醫(yī)療及養(yǎng)老運營收入，直到2019年，泰康之家才真正實現(xiàn)盈利，最終實現(xiàn)了“保險+醫(yī)養(yǎng)”的雙贏。時間醫(yī)療及養(yǎng)老運營醫(yī)療及養(yǎng)老運營差額(億元)成本(億元)收入(億元)7.2.2運營模式根據(jù)我國的保險投資政策規(guī)定，保險公司不能通過出售房屋產(chǎn)權來獲得收益，因此，保險公司所投資的養(yǎng)老地產(chǎn)只能長期持有運營。基于這一點，泰康之家采取了會員制和保單嵌入式兩種盈利方式。對于社會顧客，只要交納一定的定押金，就可以申請入住，押金包含入場費和樂泰財富卡，每一戶的入場費為200,000元，樂泰財富卡會根據(jù)戶型、樓層、朝向等不同的情況進行調整。之后按照房間和服務的不同，每月支付一定的費用。泰康人壽把購買保險與入住養(yǎng)老地產(chǎn)結合起來，推出了“幸福有約”的終身養(yǎng)老計劃。按照保險合同，如果選擇“幸福有約”終身養(yǎng)老保險，在10年內繳納或分期繳納保費超過2百萬元的話，每一張保險可領取一份《確認函(自選計劃版)》,其中包含了泰康之家的入住資格。“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”是一種分紅型的養(yǎng)老金產(chǎn)品，其獨特性是與養(yǎng)老社區(qū)的居住權相結合，相當于為顧客提供了一種可以提前鎖定未來稀缺床位的增值服務，但對于到期后的保單利益如何處置及是否入住養(yǎng)老社區(qū)，客戶擁有完全的自主權。以泰康之家蜀園為例，下表為收費標準：戶型數(shù)樂泰財富卡(萬元/戶)七折后標準價格標準價格樂泰財富卡會員月費預估餐費房屋使用費及家具費用預估餐費其他收費服務一居室舒適一室一廳溫馨一室一廳舒適兩居室1人2人1人2人1人1人按個人需要付費使用，參照社區(qū)特約服務價目表戶型一居室舒適一室一廳溫馨一室一廳舒適兩居室1人2人1人2人1人2人1人2人標準月費(元/月)房屋使用費及家具費用8000預估餐費務按個人需要付費使用，參照社區(qū)特約服務價目表為了更直觀清晰的對比泰康之家與和熹會在理念、設施、收費標準、目標群體等的區(qū)別，本文根據(jù)就近原則，選擇泰康之家蜀園和保利成都和熹會頤養(yǎng)中心泰康之家蜀園保利成都和熹會頤養(yǎng)中心基本信息占地面積：約7.7萬平米建筑面積：約18萬平米總戶數(shù)：約2000戶占地面積：6000m2;建筑面積：6387m2擁有適老化客房78間，日間照料30人/日定位養(yǎng)老地產(chǎn)(養(yǎng)老社區(qū))養(yǎng)老地產(chǎn)(養(yǎng)老公寓)公司注冊資本84000萬200萬周邊環(huán)境該地塊位于金沙湖濕地兩公里處，周圍綠化程度高，綠化面積超過70%,空氣質量穩(wěn)定在二級以上。地處環(huán)城生態(tài)帶的生態(tài)濕地，擁有6000多畝的兩江森林公園，享有一流的休閑娛樂設施和生態(tài)環(huán)境。區(qū)位交通離市區(qū)較近，打破了社會對養(yǎng)老小芙蓉大道167號。距離成都繞城約30分鐘車程。1.建筑設計，莫平是國際著名建筑師貝聿銘的徒弟，他將梅園，竹林，蓮池等四川巴蜀文化融合蜀園的社區(qū)會所是最引人注目的，它的設計靈感來自于川西的3.日本志賀團隊的軟裝設計，以標準一居室(1.0戶型)、溫馨一居室(1.5戶型)、舒適一室一廳 (2.0戶型)、尊享二室一廳(小3.0戶型)餐飲每天都有新鮮水果和水果的供應。每餐可供選擇的菜肴有20餐飲病患者的治療膳食方案，由專業(yè)的營養(yǎng)師進行科學的膳食調配。根據(jù)老年人的不同情況，2號樓顧的老人提供住宿。3棟為殘疾家具電器齊全，比如急救、報區(qū)郊區(qū)化的認識誤區(qū)。位于成都市金牛區(qū)的保利雙河林項目31號，土龍路，黃金路，兩河大道，兩河路，西環(huán)鐵路，與成都市中心僅10公里，交通十分便利。1.設計風格以清新典雅為基調，以木質和白色搭配綠植營造出一種純粹的室內空間，營造出一種別具一格的悠然禪意，抒發(fā)在寧靜的場域中的寧靜。空間中的隔板采用了木質的格子+玻璃，給人一種疏遠的感覺。溫馨舒適的家庭氛圍，使老年人身心更加輕松自在，精神更加朝氣蓬勃。每一層都會選擇一種顏2.在材質上選擇了輕質的木材和油營養(yǎng)膳食，由專業(yè)營養(yǎng)師對老人進行營養(yǎng)評估，并制定營養(yǎng)膳食計在一樓設有多個公共活動區(qū)域，二樓以上有居民單元，按老人的身體狀況(自理、半自理、失智)進行分組治療，以保證老人們的安靜生活。同時，在各樓層中心設置護理親情呼叫、高清電視、光纖網(wǎng)絡等設施設備，為長者提供的安全和便以“文化養(yǎng)老”為特色，配有恒功能訓練室、多功能影音室、書畫以“文化養(yǎng)老”為特色，配有恒功能訓練室、多功能影音室、書畫溫泳池，高爾夫球室，臺球室，室、手工藝室、娛樂室、多功能麻將室，棋牌室，小劇場，圖書廳、多功能廳、專用室外游樂場館，書畫室，手工坊，音樂舞蹈等。定期舉辦歌唱、舞蹈、太極房，四季花房，鋼琴茶室，俱樂部活動，樂泰學院的活動。重陽節(jié)、母親節(jié)、春節(jié)等重要節(jié)日，舉辦豐富多彩的文藝演出，以滿足人民日益增長的精神和文化需防滑地板。走廊拓寬，便于兩個輪椅并排通行，并配有扶手和長椅。大門加寬，一米寬，便于老人乘每一扇門都有兩面鏡子。手機使用的是老式的大字體，標在洗手間和洗手間，配備智能馬桶，坐凳，扶手和鬧鐘。在床頭還裝有一個應急電話和警適老化設報。計拐角處采用弧形工藝，防止碰計廚房的爐子比普通爐子矮，讓老人不必彎腰就能用。用于老年人。地暖是為老年人量身定做的。新風系統(tǒng)可以凈化室內的空氣，使室內的空氣更加清新。在冬季，只要有太陽，房間里的光線就會一直保持在一個小時以訓，并定期舉辦老年人的結對活動，定期組織老年人外出觀光。家庭研討會”,由專業(yè)人士教授健康養(yǎng)生知識，傳授經(jīng)典國學，長者分享入住體驗，員工演講工作點床高40厘米至50厘米，方便老年人進出。對于有輪椅的老年人，其床的高度應與輪椅的坐面水平一致。同時，選擇柔軟和堅硬的床墊，并在床沿放置扶手，方便老人座椅和沙發(fā)的高度應盡量保證老年人的身體與大腿保持成直角，以免老人站起來不方便。家具的邊沿可作圓形或增加保護墊以避免老年人的沖撞。走廊/家具的空間超過800毫米，方便輪椅的搬運。為患有心臟病和行動不便的老年人，在公共浴室或家庭衛(wèi)生間均設有座式淋浴椅。地板鋪上防滑瓷磚，前方設有多個輔助扶手，以保證老年人的人身安全。如廁區(qū)、洗浴區(qū)墻壁均設有扶手，降，方便方便。提升廁所的高度，讓老年人更容易站起來。地面采用了防滑材質，并安裝了報警按鈕，這樣可以讓老人在第一時間得到救援。在設計時，應盡可能地避免刺眼的光線，采取“主光源+間接光源”角落要做圓角，要有防撞條，地板指引式的設計，在交通要道處設有清晰的指示牌，以協(xié)助老年人記1.完善衛(wèi)生保健制度。與三甲醫(yī)療活護理、專科護理、藥物護理和康復護理。2.急救醫(yī)療呼叫，三級醫(yī)院的綠色通道轉診，私人醫(yī)生的醫(yī)療。3.成都溫江區(qū)的溫江醫(yī)療中心，與華西溫江醫(yī)療中心、臺灣美兆健康管理中心、四川省八一康復診療中心、美國WA康復中心等十多個康復中心。運營模式會員制，不出售房屋產(chǎn)權，出售運營模式1.入住蜀園有兩種支付方式，分別為：交押金，不買保險；不交押金，購買保險。第一種方式針對社會客戶，第二種則是針對保收費標準2.社會客戶入住獨立生活公寓需繳納三種費用，為入門費、樂泰財富卡和月費。入門費20萬元/戶，樂泰財富卡依戶型而定，為一次性繳納且可退還的押金。樂泰財富卡作為折扣卡使用。若不再居住，則押金依照不同住戶情況，可按比例退回。收費標準3.保險客戶入住則是根據(jù)其所購買保險來獲取入住資格，入住后每月再繳納月費。客戶通過參加“幸福有約綜合養(yǎng)老計劃”才具有入住資格，當投保人年齡在55歲以上，或者投保人親屬在55歲以上時，方可有資格申請入住。所購險種多為年金險，保單總保費需大于等于200萬元。年金險支付年限基本為10-15年，支付完成后會逐步返還保費給投保人，投保人可以選擇依靠并聘請專業(yè)人士進行體檢和營養(yǎng)輔導，對老人的身體情況進行綜合評價，并制訂相應的保健計劃。2.設立醫(yī)療衛(wèi)生機構。設有醫(yī)療衛(wèi)生中心，實行“準醫(yī)療”模式，匯集護理、康復、營養(yǎng)、心理等領域的資深人士，保障老人健康、健3.提供個性化的專業(yè)服務。該中心推行居家醫(yī)師系統(tǒng)，為住院者提供護理，所有進入其中的老人，都會配備一名私人醫(yī)師及一名生活保姆，為其進行一次一對一的服務。會員制，入住長者可享受一地入住、多地養(yǎng)老的候鳥式養(yǎng)老服務體不出售產(chǎn)權，出售居住權。費用由床位費、餐費、管理費及護理費四個部分組成，根據(jù)老人身體