版權所有碧桂園集團嚴禁外傳市場越來越成熟，行業利潤率總體進入下行通道，我們的成本管理會像一面鏡子，折射出很多以前被較高利潤掩蓋著的種種不足。目標成本管理僅僅是一種管理方法，關鍵是精益化的前置成本控制。版權所有碧桂園集團嚴禁外傳目錄碧桂圜建造成本管控案例建造成本管控案例一、方案規劃階段優化篇二、施工過程階段優化篇版權所有碧桂園集團嚴禁外傳目錄碧桂圜建造成本管控案例建造成本管控案例版權所有碧桂園集團嚴禁外傳1#棟商業示意圖方案分析：1#棟東側商業地貌與室外主干道路基本持平，為充分利用地勢的優點，經加負一層商業，增加面積約870m2,建造成本為461萬，單方售價為10000元/m2,收入為870萬元，共增加利潤約409萬元。兩個優化：兩個優化：面積一般在4500m2,而祁東碧桂園項目只有2002m2。二樓樣板間約491m2,作為實體出售；綜合樓建造成本約1750元/m2,樣板間建造成本約1300元/m2,硬裝成本約1700元/m2,從而成本可節約580萬元。投資版方案版投資版方案版荷荷1、62#、63#棟投資版首層為住宅+架空層，方案版首層調整為底商，商業面積增加約1181m2。一、項目產品成本策劃——南城首府總規劃方案優化碧桂圜投資版方案版生鮮超市播代播優化方案：2、投資版原66#(YJ95T)、67#(YJ115T)為底商+住宅，方案版66#(YJ95T)取消，67#(YJ115T)為底商+住宅，西邊增加1500m2的獨立商業生鮮超市。一、項目產品成本策劃——南城首府總規劃方案優化碧桂圓|1、商業面積優化序號事項內容投資分析版方案版面積增加成本增加(萬元)收入增加(萬元)1商業可售面積總規圖優化金額優化后：通過62#、63#棟、66#(YJ95T)、67#(YJ115T)規劃方案調整及其它棟的底商面積增加876m2,共增加商業面積3557m2,成本投入增加3470萬元，收入增加4446萬元，利潤增加976萬元。|2、苑區道路與綠建優化方案版方案版優化后：苑區道路面積減少約840m2(5.5m苑區道路),增加綠地。道路的單方約450元/m2,而綠化的單方約為350元/m2,成本節約8.5萬元。個項目905戶，則車位數量不少于724個，經方案優化，修建地面車位，則地下車位的數量減少至62.5%即453個，減少了地下車庫的面積約9000m2,可節約成本2000萬元。2.將單個車位的面積由原來的35m2優化至33m2,減少地下車庫面積約900m2,節約成本200萬元。建造成本管控案例建造成本管控案例二、施工過程階段優化篇版權所有碧桂園集團嚴禁外傳建造成本管控案例建造成本管控案例三、裝修施工五、防水施工六、施工工藝版權所有碧桂園集團嚴禁外傳碧桂圜瀏陽五號地塊前期土石方標高調整優化設計碧桂圜優化前藍圖規劃設計±0標高99.1,場地石方多，按此規劃土石方量較大(約3000萬),造價高且工期長。_傳瀏陽五號地塊前期土石方標高調整優化設計瀏陽五號地塊前期土石方標高調整優化設計碧桂圜考慮到土石方需大量外運并考慮到工期，項目部經過研究并溝周邊道路規劃標高，計院、集團程管理中事由：內容：短工期，請貴院配合處理為感。附件：瀏陽碧桂園5#地塊原始地貌標高實測圖從項目經營角度考慮鄭黑聯系電話：黑2014年04月17日過于有店地吹作獨印版權所有碧桂園集團嚴禁外傳瀏陽五號地塊前期土石方標高調整優化設計碧桂圜意調整±0標高為100.1意調整±0標高為100.1最終節約成本約537萬元。版權所有碧桂園集團嚴禁外傳現場原始地貌：存在兩座未平山體，山頂標高達105米，山底標高約85米左右，上下落差達20米左右。未平山體山體高差大方案說明項目(元/m3)(萬元)方案優化前項目地塊填方項目地塊挖方優化后項目地塊填方項目地塊挖方增加樁基長度m一、規劃類優化建造成本管控案例建造成本管控案例二、地下室施工三、裝修施工四、市政園建施工五、防水施工六、施工工藝版權所有碧桂園集團嚴禁外傳懷化地下室人防工程方案優化案例碧桂圜說明自建成本(支出)金額(元)項目金額(元)方案1:繳納人防易地下室不做人防設費元/m2非人防車位出售元/個元/m2總計方案2:人防面積按地室建面10%匯合作方14年上報方案)位數一定元/m2非人防車位出售元/個人防設計元/m2設計審查5元/m2防護單元元/個防化單位元/個人防監理元/m2人防車位出租元/個協調費元協調費元造成本元/m2總計是同心共享、建筑理念做地產項目，以上兩種方案情況：1.單純從收入-成本角度看數據，方案1比較優；但結合地下室車位的實際銷售價格合理性、銷售較難的情況及現金流考慮，方案1不一定最優!2.項目分3期開發，如能爭取將人防設計在最后開發組團，前期支出少，則可能方案1較優；擬定在開盤后通過對市場認購的評估及車位的銷售情況，擇優選擇人防方案。方案比較，不但考慮利潤，同時要考慮實際現金流版權所有碧桂園集團嚴禁外傳祁東項目樁基工程分析W碧桂圜預測單方130元/m2。序號工程內容使用部位1預應力高強砼管樁(PHC)-400(95)AB型別墅區祁東項目樁基工程分析祁東項目樁基工程分析策劃方案前后對比：序號單價(元/m2)(元/m2) (萬元)12方案一：噴錨支護，噴錨厚度為60mm,總造價約50萬元。方案二：鋼管樁支護，間距300mm,雙排布置，單根鋼管樁長約8m,單價約107元/m,總造價約150萬元。經方案對比，選用噴錨支護成本可節約100萬元。邊坡支護示意圖地下室建筑做法成本優化案例碧桂圜一期株洲碧桂園一期取消天花、現澆鋼筋混凝土板7厚1:1:4水泥石灰砂漿底，5厚1:0.5:3水泥石灰砂漿面，不影響結構及使用功能，將天一期nxT又P/有若性園集團嚴禁外傳地下室建筑做法成本優化案例碧桂圜綜合單價：22.85元/m2涂料使用功能優化單價：28.49元/m2優化面積：45237.74m2h取權所有碧桂園集團嚴禁外傳郴州一期2#地庫抗浮錨桿工程優化成本案例碧桂圜錨桿工程，地下室建筑面積20783.55m2,設計為永久性抗拔錨桿，錨桿要求進13869.6米(錨桿體采用3根中25鋼筋、二次注漿),造價約為455.96萬元；下室底板加厚200mm,混凝土等級C30,原底板雙層雙向中14@170變更為φ16@170;原承臺附加筋中16@170變更為φ14@200/Φ12@200,優化后造價232.78萬元節約成本223萬元版權所有碧桂園集團嚴禁外傳頁要時再做調整。有服公司專業結招設計修改變更通知單共氦摩州狼往層要目2好地下室工覆君桂園房地由：郴州碧桂園房地產開發有限公司致：廣東博1.星基將列性密喊目群工作業多瓶本年(能號：k-CZXMB-2G2-162,G2-2號，G4-103.C4-2修.G5-162.G5-2號.G7-1修2,G7-2#2.G7-36.G7-7號.08-18.69-132.G9-2修.09-3維.G9-46.C9-5#.GIQ-182.C10-3修.G10-4修.C10-5修.C10-7修.2.厘C2-19.G2-2.84-162.G4-2.G5-18.G5-2,G7-19,G7-28.G7-3.C頁要時再做調整。有服公司專業結招設計修改變更通知單共氦摩州狼往層要目2好地下室工覆君桂園房地由：郴州碧桂園房地產開發有限公司致：廣東博1.星基將列性密喊目群工作業多瓶本年(能號：k-CZXMB-2G2-162,G2-2號，G4-103.C4-2修.G5-162.G5-2號.G7-1修2,G7-2#2.G7-36.G7-7號.08-18.69-132.G9-2修.09-3維.G9-46.C9-5#.GIQ-182.C10-3修.G10-4修.C10-5修.C10-7修.2.厘C2-19.G2-2.84-162.G4-2.G5-18.G5-2,G7-19,G7-28.G7-3.C7-7.G8-1.G9-18.C9-2.G8-3.69-4.G9-5.C10-1修.G10-3.G10-4.510-5.C10-7作段，繼3多m部分接長處班趣郴州碧桂園一期2#地庫地下室底板擴廣東博意建筑設計院有限公司設計(工程號H1每根錨桿長約4.5~10.0米不等，工程量13869.6米。錨桿成用3根φ25鋼筋(HRB400);注漿材料一次注漿材料采用M30水泥砂漿，注漿壓(騙7:HN-CZXV9-20120424-001)設度有美欣原圖工程量備兵系單(蘊導-CZECY-20120419)。版權所有碧桂園集團嚴禁外傳專業第2.李配腐姬的相關譯阻頂所高相院指200mm3.名構件泰百及配啟不麥，詳原施二圖孟主、流調整推施錯入承格郴州一期2#地庫抗浮錨桿工程優化成本案例碧桂圜 有限公司一、規劃類優化建造成本管控案例建造成本管控案例二、地下室施工三、裝修施工五、防水施工六、施工工藝版權所有碧桂園集團嚴禁外傳瀏陽碧桂園觀瀾苑區外墻裝飾工程碧桂圜不影響苑區整體展示效果版權所有碧桂園集團嚴禁外傳瀏陽碧桂園觀瀾苑區外墻裝飾工程碧桂圜工樣板版權所有碧桂園集團嚴禁外傳部門及項目建議版權所有碧桂園集團嚴禁外傳版權所有碧桂園集團嚴禁外傳公共電梯廳設計優化成本分析匯總表棟號建筑面積裝修面積原來方案金額筑面積)節省單方(按裝修面益陽美岸一益陽美岸一益陽美岸一廣元一期廣元一期.本次測算抽取據廣元碧桂園1#、2#(層數為18層，首層墻面為石材鋪貼):益陽美岸一區2#、3#(2#公共部分分2戶型(及左右2個單元),從負2層至30層共計32層的電梯廳，墻面為400*800拋光磚，負1、2層電梯廳無花燈；3#公共部分有2個單元，2個單元戶型相同，從負2層至30層共計32層的電梯廳，墻面為400*800拋光磚，負1、2層電梯廳無花燈；6#公共部分有2個單元，2個單元戶型相同，從負2層至28層共計30層的電梯廳，首層墻面為600*1200m為400*800拋光磚，負1、2層電梯2.本次測算的綜合單價按集團2014版單價套算，最終得到的數據僅為可參考性數據，而非絕對數據。3.此數據中按建筑面積折算的單方造價會因為產品層數、戶型、建筑面積大小、施工單位投標系數等的不同而有所差異，請謹慎參考胡星的書錄建造成本管控案例錄建造成本管控案例目一、規劃類優化二、地下室施工三、裝修施工五、防水施工六、施工工藝版權所有碧桂園集團嚴禁外傳萬元，與設計院進行溝通，對其進一步的優化，優化后采用漿砌片石擋土墻造價1.8萬元，節約成本108.2萬元。前后前后約3000m版權所有碧桂園集團嚴禁外傳有限公司共1頁湘潭碧桂園房地產開發有限公司根據規劃總平面圖，湘潭碧桂園幼兒園西側增加懸臂式擋土墻，擋土柱復合地基，懸臂式擋土墻、旋噴樁復合地基做法詳GD1.GD2.更改原因根據規劃總平面圖，增加擋土墻，學業務編號：XT-LXD-311由：湘潭碧桂園房地產開發有限公司不勝感激!同意進行優化H13005-SZSBol,H13005-J確認簽名楊版權所有碧桂園集團嚴禁外傳版權所有碧桂園集團嚴禁外傳眼布置0優化后藍圖11ut世anLE思u優化前藍圖優化前藍圖鑄鐵花欄桿厚度15作二1:2.5水泥砂漿批蕩品只1-1斷面圖1:20三多總銷鐵花欄桿厚度15分戶圍欄立面圖1:20注：鑄鐵欄桿面層油古洞色油漆二遍共創集團衡陽著桂園房地產開發有限公司肖建成何海日期Pr中非Pr中非暴界樁，造價約52元/m,總造價20萬元，節約成本41.76萬元。99,E98s,5分08平3.分將，精散點設置分，分力分戶圍欄可相據食漢計分器根進9,力分戶圍欄和制版權所有碧桂園集團嚴禁外傳衡陽碧桂園一期別墅分戶圍欄做法優化碧桂圜約52元/m約52元/m高業主的滿意度，同時促進產品銷售，進一步為公司創造效益。造價偏高且不實用，故我部建議分戶圍欄參照寧鄉山湖城八區及寧鄉關山A區、張家界翠湖峰等苑區的做法，不設置明顯的分戶圍欄，戶戶之間由綠化帶直接過渡。版權所有碧桂園集團嚴禁外傳衡陽碧桂園一期別墅分戶圍欄做法優化衡陽碧桂園一期別墅分戶圍欄做法優化碧桂圜版權所有碧桂園集團嚴禁外傳一、規劃類優化建造成本管控案例建造成本管控案例三、裝修施工四、市政園建施工六、施工工藝版權所有碧桂園集團嚴禁外傳衡陽項目高層建筑圖紙設計說明，外墻面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露臺和飄窗處的外墻部位無雨水，可取消該層做法，已經取得設計院的同意：替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽臺、飄窗等外墻面200mm。●15厚1:2.5防水砂漿找平層(摻5%防水劑)◆5厚1:2.5聚合物防水砂漿防水層●30厚無機保溫砂漿◆5厚1:2.5聚合物抗裂砂漿壓入耐堿玻纖網●滿刮防水膩子刷外墻涂料衡陽碧桂園房地產開發有限公司業務編號：HYBGY-SDZY-20140619-00日前已開工建設的4=、5=、6=、10=*13=、15#24=棟屬高層建筑，外墻采用5厚1:2.5冉術，建議該部位防水層施工取消。以上建議是否可行，請貴方盡快答復。聯系人：施扣勒致系由送揮確認簽名：2014年6月19日陽臺、飄窗外墻里防水砂一漿可以替換為普通意意版權所有碧桂園集團嚴禁外傳優化面積計算1.4#樓單個單元 軸線窗/門寬層高樓層數面積m21.4#樓單個單元 15~20軸1.62.432122.8823~28軸3.61.232138.24 21~26軸0.72.43253.7629~31軸21.23276.8發函施工單位按優化后施工工作聯系單項目監理機構廣東騰越建筑工程有限公司湖南萬力建設集團有限公司由：共創集團衡陽碧桂園房地產開發有限公司關于高層外墻聚合物砂漿防水層優化相關事宜認，具體做法以我司下發的工作聯系單(業務編號：系單進行施工，由于現場未施工，并無簽證工程發生。搬沙織2014年6月20日回執可說施同會按此方案的確認簽名：版權所有碧桂園集團嚴禁外