附件1:

被征收衡宇分類及其說明

一、住宅衡宇分類

指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建立方法制作的混淆結(jié)構(gòu)單位式住宅，內(nèi)部功效結(jié)

成套住宅

構(gòu)明確.有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等C

住宅

指治理工當手續(xù)后制作的獨門獨院二層（及二層以上）住宅衡宇，院落為獨

衡宇獨門院落

家使用（獨立產(chǎn)權(quán)），衡宇內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。

非成套住宅以上兩類衡宇以外的衡宇。

二、非住宅營業(yè)用房分類

以百貨商場、大型超市為典范修建。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大

商場類修建

跨度的廳堂作為營業(yè)場合，一般都配有附房作為堆棧、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。

以門面房、小商鋪為典范修建。一般為臨街道、巷道底層衡字，多數(shù)為磚混、

商鋪類修建

磚木結(jié)溝，有的為連家店，多數(shù)為單開間。

以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營修建為典范。通常為臨街

鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層修建，底層和2、3層等低層部分為大廳形

商務(wù)類修建

式的生意業(yè)務(wù)或經(jīng)營場合，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的品

級較高。

營各種歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，修建結(jié)構(gòu)多為鋼混和

娛樂類修建

業(yè)混淆結(jié)溝，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有大眾衛(wèi)生間。電照設(shè)施較龐大。

性分為普通旅館、招待所和準星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典范修

用建。前一類通常為磚混、混淆多層修建結(jié)構(gòu)，底層設(shè)辦事臺或值班室，內(nèi)廊，

房水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)大眾衛(wèi)

生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層修建，依品

旅館類修建

級、范圍、功效數(shù)量及綜合水平，通營設(shè)大廳總辦事臺、餐飲、娛樂、商務(wù)

等配套辦事性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包羅單間、尺度間、商務(wù)和豪

華套間等形式。內(nèi)外裝修高等或較高等，配有比力完整的現(xiàn)代賓館辦事設(shè)備

設(shè)施系統(tǒng)。

各種巨細餐館、飲食店、飯館、茶社、排擋等，修建結(jié)構(gòu)類型包羅框架、混

餐飲類修建淆、磚木和淺易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差別較大。典范的餐飲

類修建沒有操縱間、儲物間、餐廳、包廂、辦事窗。一般設(shè)有大眾衛(wèi)生間。

其他類修建上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。

三、非住宅非營業(yè)用房分類

以產(chǎn)業(yè)廠房、堆棧為典范修建。通常為為混、鋼混結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)排架結(jié)枸，角鋼

非營產(chǎn)業(yè)性修建屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，

水泥地面，木門或鐵皮門。

業(yè)性

以行政辦公樓為典范修建。通常為多層帶混或鋼混衡宇，水泥平屋頂，有走廊

用房辦公性修建（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)大眾衛(wèi)生間。室內(nèi)

普通裝修。

1

以圖書館、博物館、講授樓、門診樓等為典范修建。通常有較為奇特的修建造

大眾性修建

型，一般為鋼混或磚混衡宇。

附件2：

可比實例選擇要求及說明

以下可比實例選擇要求適用于市場比力法應(yīng)用中的可比實例修正方

法、收益法應(yīng)用等市場評估情形。

一、可比實例應(yīng)與估價工具處于相同地段或鄰近地段。

二、可比實例應(yīng)與估價工具的用途相同。其中住宅衡宇的可比實例必

須用途相同，非住宅衡宇的可比實例應(yīng)按本細則的分類與評估工具的類別

相同。

三、可比實例應(yīng)與估價工具的修建結(jié)構(gòu)相同。修建結(jié)構(gòu)主要指大類修

建結(jié)構(gòu)，大類修建結(jié)構(gòu)一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)，（2）鋼笏混凝土結(jié)構(gòu)，（3）磚

混結(jié)構(gòu)，（4）磚木結(jié)構(gòu)，（5）淺易結(jié)構(gòu)。

四、可比實例的生意業(yè)務(wù)類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的生意業(yè)務(wù)實例,

其生意業(yè)務(wù)代價應(yīng)是正常市場生意業(yè)務(wù)代價。

五、可比實例的戌交日期應(yīng)與估價時點靠近，一般不凌駕十二個月，

近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。

六、接納可比實例修正測算確定評估代價的，選用的可比實例的數(shù)量

應(yīng)為3個及以上數(shù)量。

七、可比實例為成套衡宇的，其代價在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為尺度代價,

尺度代價為可比實例所處單位各樓層衡宇的平均代價。

八、每項修正對可比實例成交代價的系數(shù)調(diào)解不得凌駕20%,綜合系

數(shù)調(diào)解不得凌駕30%。

九、選擇的可比實例的成交單價相互間的代價差別一般不應(yīng)凌駕20%,

在生意業(yè)務(wù)實例較少的情況下，該代價差別最大不應(yīng)凌駕30%。

2

附件3：

尺度樣本住宅的條件設(shè)定及可比實例選擇的具體要求

一、住宅尺度樣本衡宇設(shè)定要求

接納基準代價修正方法對住宅衡宇進行評估時，首先應(yīng)在征收項目范

疇內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“尺度樣本住宅”的原型，再憑

據(jù)具體情況，從方便操縱、提高效能的角度考慮，綜合被征收衡宇的典范

特征，設(shè)定“尺度樣本住宅”。設(shè)定的“尺度樣本住宅”必須切合下述條件:

1.為成套的具有被征收衡字代表性特征的在用衡字，功效齊全并具備

使用條件。

2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套衡宇。

3.一般情況下衡字為中等套型，豉混一等或二等，八至九成新。

4.成套住宅尺度樣本衡宇設(shè)定說明表

是否成套套型結(jié)構(gòu)所在條理已使用年限朝向

成套二室半一廳混淆5層1-510年左右一室朝南

坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件

同征收范疇內(nèi)的配普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、

征收范疇相對中央位置

套情況普通廚衛(wèi)設(shè)施休息等條件中等

修建面積70-100m2分攤占地權(quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全

5.獨門院落住宅尺度樣本衡宇設(shè)定說明表

是否獨門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向

獨門院落一層二間混淆一等或二等10年左右一間朝南

坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件

同征收范疇內(nèi)的配普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、

征收范疇相對中央位置

套情況普通廚衛(wèi)設(shè)施休息等條件中等

修建面積140-220m2分攤占地權(quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全

6.m-m,一等或二等住宅功效，其余根本同成套樣本住宅情況。

3

二、住宅衡宇評估中可比實例選擇要求

1.可比實例應(yīng)是與估價工具處于相同地段或鄰近地段的住宅衡宇。

2.可比實例應(yīng)是得混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅衡宇。

3.可比實例應(yīng)與估價工具的范圍相當，檔次應(yīng)靠近。

4.可比實例的權(quán)益代價類型應(yīng)該為衡宇所有權(quán)和國有土地使用權(quán)代價

類型。

5.可比實例的生意業(yè)務(wù)類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成

套商品房生意業(yè)務(wù)實例，其生意業(yè)務(wù)代價應(yīng)是正常市場生意業(yè)務(wù)代價。

6.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點靠近，一般不凌駕十二個月，近

期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)案例應(yīng)優(yōu)先選用。

7.接納可比實例修正測算確定評估代價的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)

為3個及以上數(shù)量。

8.每項修正對可比實例成交代價的系數(shù)調(diào)解不得凌駕20%,綜合系數(shù)

調(diào)解不得凌駕30%。

9.選擇的可比實例的成交單價相互間的代價差別一般不應(yīng)凌駕20%,

在生意業(yè)務(wù)實例較少的情況下，該代價差別最大不應(yīng)凌駕30虬

三、獨門院落調(diào)解系數(shù)

正當院落

SW1010VSW2020VSW30S>30

面積S(m2)

調(diào)解系數(shù)106108110112

正當院落面積二正當建立用地面積-修建占地面積

4

附件4：

住宅衡宇實體因素(K31.K31i)修正說明表

一、成套住宅衡宇實體因素修正系數(shù)表

1表

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)淺易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

衡宇成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108

3表

臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南

修正系數(shù)979899100101102

注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有須要時，可以憑據(jù)實際情況作±0.5的浮動。

4表

\樓層數(shù)

樓直系炎’)

一層樓二層樓三層樓四層摟五層樓六層樓七層樓

所在樓層

--100100100100100100100

二10()11()105105105105

三9()11011()115115

四8510511()115

五80100105

六7095

5

七65

0

b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5,具體取值憑據(jù)閣樓高度及可

利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù),衡宇（含閣樓）的

綜合代價由評估機構(gòu)評估確定。

O

上表數(shù)字可以憑據(jù)實際情況在分值上作±0.5的浮動。

二、獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表

1表

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)淺易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

衡宇成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值7380758379888593909795103100108

3表

臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三問及以上朝南

修正系數(shù)969899100101102

注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有須要時，可以憑據(jù)實際情況作±0.5的浮動。

4表

套型品級一等二等三等四等五等

系數(shù)取值100-11096-10094-9692-9490-92

6

住宅衡字套型及平面部署因素品級說明表如下:

級

一等二等三等四等五等

設(shè)計公道，內(nèi)部功效設(shè)盤算為公道，內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)

不滿足上

結(jié)構(gòu)恰當，獨立廚衛(wèi)內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)較為凌亂，設(shè)內(nèi)部功效結(jié)

述要求的

說明設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大明確，有獨立的施不全，搭建構(gòu)凌亂，房間

獨門院

臥明廳，露天院落整廚衛(wèi)設(shè)施，露天廚衛(wèi)，院落凌比力疏散。

落。

潔。院落較為整潔。亂。

三、非成套住宅衡宇實體因素修正系數(shù)

1表

鋼混結(jié)相磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)淺易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

衡宇成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108

3表

檐高

系數(shù)取值9497100102104106108110113-115

4表

住宅功效因素按實際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。

功效品級一等二等三等四等五等

系數(shù)取值101-10399-10197-9995-9793-95

7

住宅功效因素品級說明表如下:

品級

一等二等三等四等五等

內(nèi)

通行方便，二通行較為方設(shè)施不全，無內(nèi)部功效結(jié)構(gòu)不滿足上述要

室朝南，陽光便，一室朝南。朝南房間?？y，房間巨求的非成套住

說明充沛，空氣流細不一，通行宅衡宇。

暢，房間巨細穩(wěn)定。

符合。

四、有關(guān)說明

1.K:ni的取值范疇應(yīng)該界于80?120之間。

2.可比實例修正方法的衡宇個別實體修正系數(shù)簡直定也可參照上述測

算措施進行。

3.實體因素修正系數(shù)接納盤算方法為：

Ps、P0、Pb—0.3/；1+0.2p2+0,25〃3+0.25/？4

可比實例實體因素調(diào)治系數(shù)為Ps,尺度樣本實體因素調(diào)治系數(shù)為匕，

被征收衡宇實體因素調(diào)治系數(shù)為Pbo

可比實例實體因素修正為尺度樣本實體因素修正系數(shù)心二Ps/P°X100

尺度樣本實體因素修正為被征收衡宇實體因素修正系數(shù)K3小Pb/P0X

100

4.、磚木結(jié)構(gòu)衡宇層高凌駕相應(yīng)品級根本層高的，每增加IOC%另按

各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)品級建安價結(jié)合成新的2%增加賠償。

8

五、衡宇修建結(jié)構(gòu)品級及建安本錢價說明表

單位:元/nV

結(jié)

也品級結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施建安價

一等m以上，整板底子、樁底子，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)

墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門1150

（高層）窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。

框

架m以上，整板底子或獨立底子，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，

二等內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、

通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝1020

（多層）土條形底子或獨立底子，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地

面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。

m以上，鋼筋混凝土底子，底層樓板排擠，240mm實心磚墻，

設(shè)置結(jié)構(gòu)柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻

一等

中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通920

訊舁叁。

穗

混m以上，磚底子或部分鋼筋混凝土底子，底層樓板排擠，

實心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)

二等240mm

墻抹灰，外墻混淆砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，850

有水電，理獨或適用衛(wèi)浴。

m以上，磚底子，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或

三等多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混淆砂漿粉刷，水泥地780

面，木門窗，有水電。

m以上，帶或鋼筋混凝土條形底子，有圈梁實砌240mm或

以上磚墻，直徑以上較好松杉木桁條，水泥地面，密

一等20cm

集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，800

較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。

磚m以上，磚底子，實砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm

木松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，

二等

水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊700

奉。

m以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木

桁條或雜K桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦

三等

屋面。木門窗，淺易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施600

齊全。

m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，淺易瓦屋面，

一等較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，460

淺

磚、淺易水泥地面，水電到戶。

易

以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，淺易門窗，水泥

二等m

桁條或毛竹桁條。390

注：不包羅產(chǎn)業(yè)及倉儲用房的非住宅用房，衡宇層高為地平面與上層板頂面之間的

高度，前后檐高不等的，以平均高度盤算。

9

附件5：

住宅衡宇區(qū)位因素（&、K32i）修正說明表

一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)治系數(shù)評分表

評分品級

因素因素項目

考察項目

類別內(nèi)容

一等二等三等四等五等

自然景觀、風(fēng)向an76543

自然情況

征收空氣污染、噪音、水文由276543

項目

離市區(qū)主干道的距離a?1108765

交通條件

周邊

公交線路情況&298765

大環(huán)

所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況109876

教誨醫(yī)療設(shè)施

境

醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)漫衍情況a??109876

商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716

修建小區(qū)結(jié)構(gòu)與外形等甌12111098

征收

修建密度、外型等避87543

項目計劃設(shè)計

綠化率、室外大眾運動空間與綠

范疇1110987

化景觀353

內(nèi)小

物業(yè)治理物業(yè)治理情況維i1110987

情況

配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備水平a,11110987

以上評分品級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，憑據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作±0.5

的浮動。

10

二、住宅區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)評分品級說明表

序因素考察項

一等二等三等四等五等

號項目目內(nèi)容

自然情況

四周周圍

良好，四周四周有少四周無綠

自然景公認的自無綠化，比

有一定的量綠地和化，情況散

觀、風(fēng)然情況優(yōu)力擁擠、雜

綠地和綠綠化，衛(wèi)生亂，自然觀

向越地域。亂、情況較

化，根本整情況欠缺。感明顯差。

差。

自

然潔、衛(wèi)生。

情

1況恒久受氣

空氣良好，空氣局部

空氣清新、味、煙塵、

少量污染，受污染，靠

空氣污無污染，無靠近污染噪音、污

白晝有部近大馬路，

染、噪噪音，水域源或重噪水、垃圾等

分交通噪白晝和晚

音、水文清潔，達衛(wèi)音源。污染影響，

音，水體局間均有噪

生尺度。情況污染

部污染。音影響。

明顯。

離主干離主干道離主干道離主干道離主干道離主干道

的距離在的距離在的距離在

道的距的距離在的距離在

?之

離50m以內(nèi)。50150m150-300m300-500m以上。

間。之間。之間。500m

通距離重要距離公交

件距離公交的公交線

距離公交線路的距

2站點路的距離距離公交

站點離在

公交線100m在線路的距

內(nèi)，有條100-250m250-

路情況2內(nèi)，至少有之350-450m離在

以上重要-350m之間，至少450m

1條重要公間，至少有以上。

公交線路。有1條公交

交線路。1條公交線

路。線路C

屬于本市屬于本市

屬于本市

最好的重較好的重

一般中學(xué)一般中小無中學(xué)或

點中學(xué)（初點中學(xué)（初

教誨（初中）和學(xué)學(xué)區(qū)。小學(xué)。

中）和重點中）和重點

醫(yī)療小學(xué)學(xué)區(qū)。

小學(xué)學(xué)區(qū)。小學(xué)學(xué)區(qū)。

設(shè)施

3霍

院T

醫(yī)距市級及距市級及距市級及距市級及

療距市級及

構(gòu)以上醫(yī)院以上醫(yī)院以上醫(yī)院

漫以上醫(yī)院

衍以上醫(yī)院

情

況500-1000-1500-2500m以

500m以內(nèi)。

1000m。1500m。2500mo上。

在范

在范在800m

業(yè)

商500m在范

疇內(nèi)有零800tn在

套疇內(nèi)有大

配重要商500-800m疇內(nèi)根本1000m

比照看散漫衍的范疇內(nèi)無

施型的市級范疇內(nèi)市

4設(shè)商業(yè)網(wǎng)點，上無商業(yè)

商業(yè)配叁級商業(yè)設(shè)南亞網(wǎng)點。

根本滿足網(wǎng)點。

設(shè)施。施較會合。

生活需求。

結(jié)構(gòu)公道、修建散亂、

結(jié)構(gòu)一般，沒有結(jié)構(gòu)，

外形美觀、結(jié)構(gòu)一般，任意部署、

修建結(jié)外形整齊，且通行、空

計劃犬牙交錯，排列不整外型破舊

構(gòu)、小區(qū)滿足通風(fēng)、地利用明

5設(shè)計滿足通風(fēng)、齊，外型較雜亂、擁

外形等日照等康顯木公道，

日照等康整齊。擠。

健要求。外型破舊

健要求。雜亂。

II

序因素考察項

一等二等三等四等五等

號項目目內(nèi)容

修建修建密度修建密度修建密度在修建密度在修建密度

在40%在65%以

密度40%以下。50-60%6(yXr65%

-50%oo0上。

系工

■至>

大綠地率在

運綠地率在無大眾運

眾

動30%以下，少量綠化，

間30%以上，部分綠地?zé)o綠化，根動空間，出

空

與少量的大

室外夫眾本無大眾行通道狹

化

綠和綠樹，大

景眾運動空

運金空間運動空間。窄，小道彎

觀眾運動空間。

富厚。間較力、。機

業(yè)無物業(yè)治

理物業(yè)治全關(guān)閉物半關(guān)閉物有物業(yè)治無物業(yè)治

6理，無環(huán)衛(wèi)

理情況業(yè)治理。業(yè)治理。理。理。

治理。

在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)

內(nèi)具畜小內(nèi)具備寬內(nèi)具備寬內(nèi)具備寬內(nèi)具備有

區(qū)智能化、帶網(wǎng)、有線帶網(wǎng)、有線帶網(wǎng)、有線或電視或

宅

住寬帶網(wǎng)、有電視線路、電視線路、電視線路、路、上下水

配

區(qū)線電視線燃氣管道、上下水管上下水管管道和住

設(shè)

套配套完

7路、燃氣管上下水管道、污水管道和住宅宅區(qū)門路

施善水平道、上下水道、污水管道和住宅區(qū)門路等等配套設(shè)

管道、污水道和小區(qū)區(qū)門路等配套設(shè)施。施。

管道和力、門路等配配套設(shè)施。

區(qū)門路等套設(shè)施。

配套設(shè)施。

三、住宅基準代價修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明

1.基準代價修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅衡宇區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)

7Z

為底子確定，住宅衡宇區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)Q=ZZ%，其中。=2,。

*=1；=!

=====

=2,f32,f1,fs3,f61,f；1o

2.可比實例區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)為Qs,尺度樣本住宅區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)

為Q。，可比實例修正為尺度樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)t=Q/Q°X100

尺度樣本住宅區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)為Qo,被征收衡宇區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)

為Qb,尺度樣本修正為被征收衡宇區(qū)位狀況修正數(shù)K32i=Q/Q,X100

附件6：

非營業(yè)用房及其本錢法評估說明

12

一、非營業(yè)用房的本錢法評估應(yīng)用

1.本錢法是求取估價工具在估價時點時的重新購建代價，然后扣除折

舊，以此估算估價工具的客觀公道代價或代價的要領(lǐng)。本技能細則中界說的

本錢法系以房地產(chǎn)代價各組成部分的累加為底子來估算房地產(chǎn)市場代價的

要領(lǐng)。本本錢法中的“本錢”寄義，并不是通常意義上的本錢，而是以本

錢為底子的市場代價。

2.本錢法評估的枝本公式：

征收賠償評估代價=土地重新取得代價+修建物重置代價一修建物折

10

3.土地重新取得代價應(yīng)首選市場比力法測算，在無法適用市場比力法

時，可接納基準地價修正法、本錢積算法等要領(lǐng)求取。土地重新取得代價

內(nèi)涵包羅土地取得本錢、土地開發(fā)本錢、土地取得所涉稅及費、土地開發(fā)

利潤。

注：土地重新取得代價的基準地價修正法公式為：

n

PD=P0(1+a)XkIXk2Xk3

PD—土地重新取得代價；

P。一地塊所在土地級別的基準地價，以政府治理部分宣布的代價為準;

a—地價漲落的年均代價變更率；

n=估價時點年份-基準地價頒布年份

月一土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限盤算;

k2一土地實體因素修正系數(shù)，包羅土地形狀、陣勢、地質(zhì)條件、計劃

條件和地上隸屬物狀況確定，取值范疇0.85-1.2。

序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等

1土地形狀110-120100-11095-10090-9585-90

2陣勢110-120100-11095-10090-9585-90

3地質(zhì)條件110-120100-11095-10090-9585-90

4計劃條件110-120100-11095-10090-9585-90

5地上隸屬物狀況110-120100-11095-10090-9585-90

k3一土地域域因素修正系數(shù)，包羅周邊交通狀況、商業(yè)辦事設(shè)施配套、

金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等大眾市政配套設(shè)施，取值范疇0.85-1.2。

13

序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等

1交通狀況110-120100-11095-10090-9585-90

2商業(yè)辦事設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-90

3金融配套110-120100-11095-10090-9585-90

4通訊等條件110-120100-11095-10090-9585-90

5學(xué)校配套情況110-120100-11095-10090-9585-90

6醫(yī)院配套情況110-120100-11095-10090-9585-90

7其他大眾設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-90

4.修建物重新購建代價通常接納本錢積算法求取。修建物重新購建代

價內(nèi)涵包羅修建物制作本錢、治理用度、投資利息、修建物開發(fā)利潤等。

5.修建物折舊應(yīng)憑據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，比較《衡宇完損品級評定尺度》

的劃定確定。修建物擰舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功效折舊等因素。

二、產(chǎn)業(yè)及倉儲用房結(jié)構(gòu)品級及重置代價

單位:元/m?

級重置

類別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況

別代價

鋼S多層鋼必架承重，鋼碎底子，實砌:嗇圍護，現(xiàn)澆樓面，柱

結(jié)1100

1)級網(wǎng)較大(6mx6m),水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。

架鋼舲框架承重(或半框架)，鋼碎底子，實砌墻圍護，柱

930

級網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。

鋼舲柱，檐高峻于m,鋼建屋架或鋼屋架，跨度大于15m,

鋼混920

構(gòu)

結(jié)級

吊車噸位大于5噸。

1排

架

，

鋼於柱，檐高峻于m,鋼硅屋架或鋼屋架，跨度大于15m,

840

級

無吊車。

鋼舲底子，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐

950

級高峻于6m

全鋼0

結(jié)構(gòu)鋼舲底子，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐

790

級

高峻于mo

磚混

m,建屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12mo840

結(jié)構(gòu)級

14

m,建屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750

級

扣除折舊后單層產(chǎn)業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值二衡宇修建物重置代價單價X(1+

檐高調(diào)解系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)解系數(shù))X修建面積又成新率％

扣除折舊后多層產(chǎn)業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值二衡宇修建物重置代價單價X(14-

層高調(diào)解系數(shù)十跨度及跨數(shù)調(diào)解系數(shù))X修建面積X成新率％

L層高檐高調(diào)解系數(shù)說明表

層高及檐高調(diào)解調(diào)整值

mm)m,修建物重置代價增2.5%

單層廠房及倉儲用房檐高在9mm以下調(diào)減m,修建物重置代價增減20%

mm以下調(diào)減m,修建物重置代價增減2.0%

2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表

跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123

修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%

附件7：

15

衡宇成新因素確定表

一、衡宇成新評定品級及說明表

完損品級成新評定說明新舊水平折余率

全新100%

完好房九成新90%

八成新80%

按《衡宇完損品七成新70%

根本完好房

級評定尺度》的六成新60%

相關(guān)劃定執(zhí)行。五成新50%

一般損壞房

四成新40%

嚴重損壞房三成新30%

危險房不敷三成新30%以下

二、衡宇成新上限表（限值）

凌駕36?4031?3526?3021?2516?2011?1510年以

結(jié)構(gòu)衡宇類別

40年年年年年年年內(nèi)

住宅789

鋼混我技引頭肝師

非住宅6789

魅R

住宅6789

磚混定。

非住宅678

住宅678按實際

磚木情況評

非住宅678定，使用

住宅003675年以上

淺易