房地產項目開發實用操作手冊

項目開發實用手冊

目錄

一、前言01

項目開發手冊

目錄

一、前言01

目錄

一、序言----------------------------------------------01

二、項目開發基本進程計劃-----------------------------02

三、土地購置一----------------------------------------03

四、市場調查與產品定位-------------------------------05

五、成本分析與監控------------------------------------12

六、項目設計------------------------------------------17

七、地質勘探與文物鉆探--------------------------------19

八、土地交付、管理------------------------------------20

九、三通一平------------------------------------------21

十、前期手續辦理--------------------------------------22

十一-、施」:單位確實定---------------------------------26

十二、施工許可證辦理---------------------------------29

十三、施工--------------------------------------------30

十四、檢測--------------------------------------------33

十五、材料?、設備采購與認價---------------------------34

十六、竣工驗收----------------------------------------36

十七、交付、入住--------------------------------------37

十八、項目銷售----------------------------------------38

十九、項目財務管理------------------------------------39

二十、專門組織----------------------------------------41

二十一、專門表格--------------------------------------42

>f—1—

一刖百

在總結企業以往項目開發口勺經驗和教訓的基礎上，企業企管部牽頭編制了

本《項目開發手冊》。

編制手冊的目的在于如下幾種方面：一、把項目開發過程中大部分工作內

容固化下來；二、把項目開發的流程和工序進行有效的整合；三、把各業務部門

口勺工作內容和原則愈加清晰地定位；四、各業務流程中的配合、協調工作愈加原

則化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作口勺同步，他人和別口勺部門正在

不一樣的工序上努力。我們大家的工作都需要來自于同事們口勺支持和協助，自己

重要，他人也重要，甚至他人更重要。

《項目開發手冊》不也許把項目開發過程中所有日勺工作所有列完，只總結

了某些原則上的內容。《項目開發手冊》更不是教條，我們鼓勵和倡導在符合原

則基礎上日勺創新和突破，我們但愿通過大家日勺努力，大大提高項目開發的效率和

效果，真正從項目開發中體現我們鑫苑企業日勺團體戰斗力，體現我們企業日勺管理

水平。

hemo

三土地購置

土地購置工作由地產部負責

一、土地購置工作流程

二、各工序重要工作

1、搜集土地信息

1.1重要內容：重要是研究當地的地產市場，理解擬投資區域的地產資源，分布

狀況及每宗土地資源的詳細資料（包括地形、地貌、地價、使用性質、地面附著

物分布等）。根據信息精略估算項目投資成本、開發周期及經營風險、構思項目

開發的框架。

1.2信息來源

政府公布的土地批租信息

市場信息中剝離出來的土地轉讓信息

都市規劃部門提供的都市規劃信息

其他信息渠道口勺信息

1.3工作成果：篩選有價值信息

2、初步可行性研究

2.1工作描述

在項目意向確定后來，對項目的初步估計，以確定項目建設口勺必要性，完畢

時間、財務上的可行性等。

2.2重要分析內容

市場和生產能力，預測市場需求，根據市場預測做出初步生產規劃

物料投入分析，包括從建設到經營的所有物業投入分析

項目設計規劃

項目開發進度安排

項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步

籌集方案。

2.3工作成果：《初步可行性研究匯報》

3、特定機會研究

3.1T作描述

針對詳細宗地，對建設投資的地區和物業進行詳細項R的投資機會分析與研

究。

3.2重要工作內容

地產市場研究

投資估算、收入估算、經營風險分析

初步確定項目的投資規模、經營模式、競爭方略

SWOT分析：對選定項目領域或投資方向進行優劣勢、機會和威脅進行分析

3.3工作成果：《項目投資機會研究匯報》

4、詳細可行性研究

4.1工作描述

在項目決算前對項目有關工程、技術、經濟等各方面條件和狀況進行詳盡；

系統、全面向調查、研究分析。對多種也許的建設方案和技術方案進行評細XJ比

較論證，并對項目建成后的經濟效益、社會效益、環境效益進行預測和評價，是

項目進行評估和決算的根據。

4.2重要分析內容

住宅市場分析與營銷戰略

項目選址與建設條件

建設規模與功能原則

建設方案

包括建設場地環境、總體規劃布局、建筑方案設計、構造設計、公用設計方

案、消防、環境保護等。

項目設施進度安排

投資估算與資金籌措

經濟效益分析

包括住宅銷售價格、銷售進度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、償能力

分析、資金平衡分析和資產負債分析、敏感性分析、臨界點分析、重要經濟指標

分析。

風險分析及對策

重要包括：市場風險分析、經營管理風險分析、金融財務風險分析

工作成果：《詳細可行性研究匯報》

5、項目評估

5.1工作描述

在項目可行性研究的基礎上，由第三方（國家、銀行或有關機構）對項目進

行綜合評價、分析和論證；進而判斷其與否可行，并對項目的投資規劃、投資方

案、投資時機等內容進行最終決策。

5.2重要工作內容

項目與企業投資評估，項目建設口勺必要性評估；項目建設規模評估；資源、

原材料及公用設施條件評估；工藝、技術和設備方案評估；建筑工程原則評估；

實行進度評估：項目組織、勞動定員和人員培訓計劃評估：投資估算和資金籌措:

財務效益評估；國民經濟效益評估；社會效益評估；項目風險評估。

5.3工作成果：《項目評估匯報》

6、土地競標、轉讓

土地購置方式有兩種：協議出讓、拍賣競標

6.1協議轉讓：由買賣雙方通過談判而簽約成交.

6.2競標：土地由土地交易中心掛牌拍賣，通過競標摘牌而成交。

6.3通過競標轉讓協議后成交的土地，根據協議條款，按規定支付土地款后,

辦理土地證。

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四市場調查與產品定位

一、市場部負責項目的市場調查和產品定位，在項目確定后十天之內作

出產品定位的初步分析，并召集主持產品定位分析會，總經理、總經理助

理、總師辦、財務部參與分析討論，在此基礎上進行調整。項目確定后十

五天之內，做出產品定位日勺最終止論，并得到總經理的審核同意。

二、市場調查和產品定位分析匯報詳細內容與規定

1、市場調查數據搜集

1)根據企業H勺品牌規定，按照市場創新H勺原則，確定市場與產品的定

義。

2)設計問卷調查、訪談，選擇合適人員進行調查和訪談，保證數據的

真實、完整、有效。

3)搜集有關記錄資料，保證數據充足完整.

4)通過有關途徑，搜集競爭樓盤資料。

5)基本日勺數據規定如下：

項目用地周圍環境現實狀況及其趨勢

1)項目土地性質調查

.地理位置

.地質地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規劃使用性質

.七通一平現實狀況

2)項目用地周圍環境調查

.地塊周圍日勺建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環境污染狀況

3)地塊交通條件調查

.地塊周圍H勺市政路網以其公交現實狀況、遠景規劃

.項目日勺水、路、空交通狀況

.地塊周圍日勺市政道路進入項目地塊的直入交通網現實狀況

4）周圍市政配套設施調查

.購物場所

.文化教育

.醫療衛生

.金融服務

.郵政服務

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務

.娛樂休息設施

.歷史人文區位影響

.周圍也許存在的對項目不利的干擾原因

區域市場現實狀況及其趨勢判斷

1）宏觀經濟運行狀況

.國內生產總值

.第一產業數量

.第二產業數量

.第三產業數量

.房地產所占比例及數量

.房地產開發景氣市數

.國家宏觀金融政策：

.貨幣政策

.利率

.房地產按揭政策

.固定資產投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產開發比重

.社會消費品零售總額

?居民消費價格指數

.商品住宅價格指數

.中國都市房地產協作網絡信息資源運用

2）項目所在區域市場（初步認定日勺市場范圍）社會調查

.治安狀況

.人口有關信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等）

.家庭構成狀況（人員、收入、消費支出等）

.區域內企事業單位構成

.非常住人口（限定為非當地戶口、非本區域戶口的常駐人員）基本狀況

.生活方式的演變趨勢

.房地產消費心理期望

3）項目所在地房地產市場概況及政府有關的政策法規

.項目所在地的居民住宅形態及比重

.政府對各類住宅的開發和流通方面H勺政策法規

.政府有關商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規

.中短期政府在項目所在地及項目地塊周圍的市政規劃

.項目所在地房地產市場總體供求現實狀況

類比競爭樓盤調研

1）項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

2）項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

3）商品住宅客戶構成及購置實態

.多種檔次商品住宅客戶狀況

.商品住宅客戶購置行為狀況

4）類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型構造詳析

.項目規劃設計及銷售資料

.項目的基本定位

.購房客戶日勺基本狀況

大客戶群體調杳

.根據企業口勺品牌定位利也許的戶型設計方案等，選擇具有明顯特性的社

會群體

.搜集有關消費意向

2、市場調查數據分析

1）數據分析規定邏輯清晰和嚴密，保證樣本與總體日勺呼應，數據之間

可以互相印證；對于宏觀經濟日勺記錄數據要予以合適的保險系數，

項目的競爭樓盤的戶型是市場日勺選擇還是開發商日勺選擇，確認競爭

樓盤是新開發樓盤還是既有的存量房產等等.

2）數據分析的重要內容

1、土地SWOT地第層次）分析

1）項目地塊的優勢

2）項目地塊的劣勢

3）項目地塊的機會點

4）項目地塊的威脅及困難點

2、消費心理/動機分析

1）住房的消費動機和目的（小區整體、戶型、總價等）

2）投資房的I消費動機和投資方向

3）國內和當地成功樓盤分析

4）也許的客戶群體分析

3、區域內競爭樓盤評價

1）定位分析

2）銷售進展分析

3）定價分析

4）總體評價，并與問卷調查成果進行對比分析

4、項口定位的經濟分析

1）商品住宅項目價值分析

.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中日勺權重

分析可類比項目價值實現日勺各要素之特性

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素日勺對比值

根據價值要素對比值判斷本項目可實現日勺均價

.類比可實現價值決定原因：類比土地價值

A市政交通及直入交通日勺便利性日勺差異

B項目周圍環境日勺差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀日勺差異

多種污桀程度的I差異

小區素質的差異

C周圍市政配套便利性口勺差異

項目可提高價值判斷

A建筑風格和立面的設計、材質

B單體戶型設計

C建筑空間布局和壞藝設計

D小區配套和物業管理

E形象包裝和營銷籌劃

F發展商品牌和實力

價值實現的經濟原因

A經濟原因

B政策原因

2）項目可實現價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提高和實現要素對比分析

項目類比價值計算

3）項目定價模擬

均價確實定

,住宅項目均價確定的重要措施：類比價值算術平均法

有效需求成本加價法

A分析有效市場價格范圍

B保證合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種措施綜合分析確定均價

項目中詳細單位內定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數定價法（H照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、

樓層系數、隨機系數）

.多種差異性價格系數確實定：

確定基礎均價

確定系數

確定幅度

.詳細單位定價模擬

4）項目投入產出分析

a、項目經濟技術指標模擬

.項目總體經濟技術指標

.首期經濟技術指標

b、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其闡明

c、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設

銷售收入模擬表

.利潤模擬及闡明：

模擬闡明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

5、開發節奏分析

1）影響項目開發節奏的基本原因

.政策法規原因

.地塊狀況原因

.發展商操作水平原因

.資金投放量及資金回收規定

.銷售方略、銷售政策及價格控制原因

.市場供求原因

.上市時間規定

2）項目開發節奏及成果預測

.項目開發環節

.項目投入產出評估

.結論

三、產品定位結論

1、項目確定系列巾場目日勺，即賣給誰，賣什么，怎么賣？參與定位

分析會日勺分析人員需要重新審閱分析日勺過程或邏輯，與否由既有

H勺數據必然日勺得到目前日勺結論，數據之間能否互相印證，所根據

日勺判斷和選擇的原則與否有偏頗或主觀，有多大程度是經驗和感

覺的成果，有多少是基于對企'也運作能力的考慮，等等。

2、以范本的形式進行表述，最終的產品定位將會描述如下內容：戶

型、面積、戶型的比例、園林配套、容積率、賣點等。同步,

產品定位結論必須由企業有關領導人審核同意，才能進入項

目開發的下一環節。

3、產品定位H勺基本內容規定

.目日勺客戶群體

.檔次定位

.產品類型定位

.功能定位

.建筑風格定位

.容積率等指標確定

.價格定位

.賣點定位

.產品細節提議

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五成本分析與監控

一、成本分析與監控工作由工程預算部負責

二、成本分析的根據

1、項目區域周邊類似構造形式建安造價調查分析。

2、項目定位與方案定位。

3、土地成本。

4、已建同類構造形式建安費用分析。

5、各項配套、手續費用分析。

6、其他費用分析。

三、成本分析內容

（一）土地費用

1、購地款

2、土地契稅

（二）前期工程費

I、規劃設計費

1.1總體規劃設計

1.2擴初設計

1.3施工圖設計

1.4園景設計

1.5其他設計

1.5.1自來水設計

1.5.2電力設計

1.5.3天然氣設計

1.5.4熱力設計

1.5.5裝修設計

1.5.6綜合管網設計

2、地質勘探

3、文物鉆探

4、三通一平

4.1臨時供電

4.2平整場地

4.3活動用房

4.4臨時道路

4.5臨時用水

4.6外墻圍欄

4.7臨時大門

5、前期其他費用

（三）基礎設施建設費

1、供水工程

1.1生活給水管網

1.2消防給水管網

1.3消防生活水池

2、熱力工程

2.1熱力集資費

2.2二次熱網

2.3熱互換站

3、供電工程

3.1室外電力電纜工程

3.2電貼費

3.3電力監理費

3.4電力工程其他費用

4、雨水污水工程

4.1室外雨水工程

4.2室外污水工程

5、燃氣管道工程

5.1室外燃氣管理

5.2氣表費

5.3檢測費

5.4IC卡費

5.5點火費

6、綠化道路

6.1園林道路景觀

6.2綠化

6.3安裝

7、智能化工程

7.1家庭安防

7.2周界防備

7.3樓宇對講

7.4閉路監控

7.5車輛管理系統

7.6背景音樂

7.7電子巡更

8、標識牌

9、標識牌

10、夜間照明系統工程

（四）建筑安裝工程洪

1、建安費用

2、材料設備采購

2.1塑鋼門窗工程

2.2進戶防盜門

2.3英紅瓦

2.4成品挑檐天溝

2.5配電箱

2.6采暖壁掛爐

2.7單元對講門

2.8電梯

2.9水泵、風機

2.10散熱器

2.11外墻面彼

2.12外墻涂料

2.13消防設備

2.14其他

3、樁基費用

4、大堂裝修

（五）公共配套建設費

1、小學

2、幼稚園

3、地下車庫

4、會所

5、其他公共建筑

（六）管理費用

1、工資、福利

2、辦公費、差旅費

3、業務費

4、其他

（七）財務費用

1、貸款利息

2、地款利息

（八）銷售費用

1、銷售人員工資

2、銷售辦公費用

3、廣告籌劃宣傳費

4、預售許可證申領費

（九）開發期稅費

1、市政配套費

2、綠化費

3、人防費

4、基礎設施配套費

5、用地規劃許可證

6、動工許可證

6.1建設1L程監督費

6.2勞保基金及待業保險

（十）其他費用

1、施工監理費

2、T程質監費

3、招標管理費

4、圖紙審查費

5、協議印花稅

6、預算招標代理費

7、檢測費

7.1構造檢測

7.2環境監測

7.3塑鋼檢測

7.4土壤檢測

7.5消防檢測

7.6樁基檢測

7.7電氣檢測

8、其他費用

8.1評估費

8.2登記費

8.3放線費

8.4售樓部裝修

8.5樣板間

8.6測繪費

8.7口照分析費

8.8拔地定樁費

8.9房租

8.10項目征詢論證費

8.11地震測試費

（H^一）不可預見費

1、泛會所裝修

2、健身器材

3、門衛房

4、石凳

5、鴿子房

6、垃圾房

7、信報箱

8、其他費用

四、成本監控

1、由工程預算部傘頭組織，對項目建設進行全面造價管理。

2、以成本分析內容為項目分類監控，保證實際成本在控制范圍之內。

3、每一種項目開發完畢后來，由工程預算部總結出項目成本監控匯報。

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六項目設計

項目設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計及配套專業設計四個方面日勺

工作內容，項目設計由總師辦負責。

一、方案設計

1、在產品及市場定位后20天內，由總師辦組織有關設計單位完畢方案設計。

2、方案設計的前提工作

項目方案設計前，營銷部應提供經企業承認的該項目市場及產品定位，包括

面積、戶型比例、容積率、配套設施原則等數據。

3、方案設計的I評審原則

3.1設計成果滿足都市規劃審批的規定。

3.2設計成果滿足企業對該項目的市場及產品定位。

4、方案設計的I審批

方案設計完畢后，總師辦、營銷部、地產部等有關部門及時對設計成果進行

審查，并于2日內將意見文總師辦整頓成文，以作為進行初步設計的根據。方案

設計成果報總經理同意后實行。

二、初步設計

1、在項目方案設計同意后，由總師辦組織有關設計單位完畢項目初步設計,

初步設計的周期為15-20天。

2、初步設計成果的評估原則

2.1滿足都市規劃、消防、人防、抗震審查的規定。

2.2滿足企業對項目日勺產品及市場定位規定。

2.3滿足項目的成本預算規定。

3、初步設計的I審批

3.1初步設計完畢后，總師辦、營銷部、物業企業、工程預算部、地產部

等有關部門及時對設計成果及項目概算進行審查，并于3日內總結成文，以做為

施工圖設計的根據。

3.2初步設計經總經理同意后，進行下一步設計.

三、施工圖設計

1、項目初步設計完畢后，總師辦組織有關設計單位，進行施工圖設計。

2、施工圖設計的周期為30—50天。

3、施工圖設計前的準備工作。

3.1詳細整頓初步設計成果。

3.2認真、詳細編制設計任務書。

4、施工圖設計應遵照H勺原則

4.1滿足都市規劃、消防、人防、抗震設計審批規定。

4.2滿足企業對項目的產品定位規定。

4.3滿足限額成本預算的規定。

5、施工圖審批

施工圖設計完畢后，總師辦、營銷部、物業企業、地產部、工程建設部等有

關部門要對圖紙進行認真審查，并在3H內將審查意見交由總師辦匯總，由設計

院修改。

6、施工圖F1勺交付

施工圖完畢后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設部，并由工程建設部發

放到工程預算部、施工單位，以備招標、施工之用。

四、配套_L程專業設計

1、配套工程設計有供水、供電、供暖、供氣等專業工程的設計。

2、配套工程設計由總師辦組織市政專業設計院完畢。

3、配套工程的設計圖紙做為配套工程預算及施工時根據。

4、配套T程專業沒計完畢后.由總師辦交由T程建設部，再由T程建設部

轉交工程配套部及工程預算部。

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七地質勘探及文物鉆探

一、地質勘探

1、地質勘探由總師辦負責。

2、地質勘探分普探和詳探兩部分。

3、地質勘探匯報應于施工圖設計正式開始三日前提交，匯報原則上一式六

份，其中五份交由工程建設部存檔備查，二份由總師辦存檔（同步根據工程需要，

加出一定的份數）。

二、文物鉆探

1、文物鉆探由工程配套部負責。

2、文物鉆探匯報一式三份，其中一?份交由企業行政人事部存檔，兩份由工

程建設部存檔。

3、文物鉆探應于樁基施工前三日內完畢。

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八、土地交付、管理

一、交付

1、土地自土地證辦理完畢后，三日內由地產部負責向工程建設部交付，工

程建設部自正式接受之日起對項R地塊實行管理。

2、土地交付的原則

2.1場地形象與出讓或掛牌簽約協議描述一致。

2.2交付時應交付下列有關資料

場地紅線圖、航測圖、地塊及周圍有關環境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、

雨、污水等）、地塊四面相鄰單位狀況簡介、土地歷史背景等。

二、管理

1、土地管理由工程建設部負責，負責期限自接受之日起至工程竣工向物業

企業交付之日止。

2、，程建設部接受土地后，應著手卜列_L作：

2.1砌筑圍墻、大門，保證場地封閉。

2.2安排專人駐守，負責場地安全。

2.3著手跟當地派出所、辦事處、居委會、市政局、行政執法局等有關部

門獲得聯絡，尋求支持、配合.

2.4調查理解當地居民、村民對項目開發的配合態勢。尤其要針對夜

間施工、土方開挖、垃圾清運、地材供應、出入口暢通等問題。

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九三通一平

1、三通一平工作由工程建設部及工程配套部負責詳細實行，工程總監對成

果負責。工程配套部負責自來水、基建用電、雨污水排放等手續辦理、協議簽訂,

三通一平工程的詳細施工由工程建設部負責。

2、三通一平詳細工作

1、電

1.1基建用電應于樁基施工前一周內正式接火，送至基建變壓器。

1.2基建變容量、位置，由，程建設部副總工.程師決定。

1.3基建變正式送電前應砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。

2、水

2.1施工及生活用水于樁基施工前一周內接至場地內，設一總表。

2.2供水參數由工程建設部副總「負責.

2.3供水至場地內總表后，由工程建設部將供水支管敷設至用水點，各用

水點設置分水表。

3、雨污水

于內部建安招標完畢后7天內完畢場地內臨時雨污水施工管道歐I敷設，雨

污水管道與市政管網連接采用直接連通或泵送日勺方式，方案由工程建設部副總工

決定。

4、道路

根據初步設計方案確定道路布局，施工通路原則上采用碎路面。

5、廁所

5.1施工場地臨時廁所應于正式動工前半個月建設完畢。

5.2廁所基本原則：成墻、石棉瓦頂、內貼瓷片、配置水沖管道、配置化

糞池，男女分設。

6、垃圾清理

場地內垃圾在樁基施工前7日內清理完畢。

7、地面平整

于樁基施工前7日內將場地平整完畢，地面高差不超過20cm,表面用裝載

機或挖掘機碾壓。

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十前期手續日勺辦理

一、前期手續指項目正式動工前日勺各項審批手續，重要有：土地證、規劃用地許

可證、規模批復、消防設計審批、人防審批、建筑規劃許可證、圖紙審查、施工

許可證、預售許可證。

二、前期手續辦理的周期

1、土地證：土地證辦理由地產部負責。

1.1土地證從土地協議簽訂開始辦理，30工作日內辦理完畢。

1.2辦理土地證需具有的）條件：

?申請書

?協議書及批復

?營業執照

?法人代表證明

?委托書

?經辦人身份證明

?航測圖兩份

2、規劃用地許可證：由地產部負責

2.1規劃用地許可證從土地協議簽訂開始，60工作日內完畢。

2.2辦理規劃用地許可證需具有口勺條件：

?申請

?用地批復

?1：1000數字化地形圖

?規劃設計總圖或初步設計方案

3、規模批復：由地產部負責

3.1規模批復從年終開始，60工作日內完畢。

3.2規模批復需具有如下條件：

?有關申請下達XX年度房地產開發建設規模的J請示（企業紅頭文獻、

文號、簽發人、公章原件3份）

?企業法人營業執照（驗原件，收復印件1份）

?房地產開發企業資質證書（驗原件，收復印件1份）

?國有土地使用證（驗原件，收復印件1份）

?建設用地規劃許可證（驗原件，收復印件1份）

,房地產開發企業出具的企業開發建設業績匯報（企業紅頭文獻、文

號、簽發人、公章原件1份）

?市房地產管理局出具的《房地產開發項目建設條件審核表》（原件1

份）

?工程建設自有資金（不含土地款）到達30%以上的銀行證明（原件1

份）

?詳細規劃圖（規劃圖需加蓋有資質的規劃設計院方案圖設計專用章；

標注出每棟樓的建筑面積、層數，并將每棟樓的商業用房、住宅、

地下室面積予以列表報送）

4、建筑規劃許可證：由地產部負責

4.1建筑規劃許可證從辦完用地規劃許可證開始，30工作R內完

畢。

4.2辦理建筑規劃許可證應具有如下條件:

?合法的I建設計劃文獻

?建設申請匯報

?建設用地規劃許可證

?土地權屬證件或證明

?獲得勘察設計證書的勘察設計單位所做的設計圖紙及闡明兩份

?按全市統一坐標、高程系統繪制的符合都市規劃規定的1：1000地形圖

和平面布置圖四份

?有關部門的審查意見

?其他

5、消防設計審查：由地產部負責

5.1消防設計審查自項目擴大初步設計圖完畢開始辦理，辦理期限為10

工作天,辦理地點為消防支隊建審科。

5.2消防設計審查需具有下列條件：

1、建筑消防設計防火審核申報表

2、航測圖

3、平面位置圖

4、全套施工圖

5、高層項弓需帶電子版施工圖

6、人防設計審批：由地產部負責

6.1人防計審查從設計完地下人防設計施工圖開始，20工作R

內完畢。

6.2人防設計審查應具有如下條件：

?初步設計審查同意文獻；

?重要日勺初步設計文獻；

?由建設單位才寫的“人民防空T程施T圖設計文獻審批表”一式六分

和“有關申請同意施工圖設計文獻的請示”一式二分；

?工程建設所在地人民防空主管部門的意見；

?工程勘察成果匯報；

符合施工圖設計深度規定口勺各專業圖紙、計算書.

7、設計圖紙審查：由總師辦負責

7.1設計圖紙審查自項目招標立案開始辦理，20天內完畢。

7.2設計圖紙審查辦理應具有如下條件：

7.2.1項目招標立案完畢。

7.2.2施工圖設計完畢。

8、施工許可證：由工程配套部負責

8.1施工許可證自項目招標立案開始，在30日內完畢。

8.2施工許可證辦理需具有如下條件：

8.2.1項目招標已止式開始，拿到中標告知書。

8.2.2施工協議已簽訂，并立案完畢。

8.2.3建筑規劃許可證已辦理完畢。

8.2.4圖紙審查意見書已辦理完畢。

8.2.5質量監督手續辦理完畢。

8.2.6安全監督手續已完畢。

8.2.7有關費用已交納。

9、預售許可證：由營銷部負責

9.1預售許可證辦理應具有如下條件：

9.1.1多層建筑主體1.5層小高層建筑主體完畢4.5層、高層建筑主體完

畢30%。

9.1.2具有如下許可證件：土地證、建設用地許可證、建筑規劃許可證、

施工許可證。

9.2在具有條件於J前提下：預售許可證在10日內辦理完畢。

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I—施工單位確定

一、施工單位確定按下列程序進行：

報名一A初步考察一入圍一?考察一》招標一?協議簽訂

I

施工許可證

二、施工單位確定由工程總監詳細負責，總經理決策。

三、詳細工作內容及原則

1、報名、初步考察、入圍

由工程建設部負責施工單位的報名、初步考察、入圍選擇工作，工程總監負

責，入圍成果在工程建設部領導班子內通報，形成統一意見后向總經理匯報。

2、考察

確定入圍單位名單后，發標書前由工程總監組織企業有關人員對入圍單位進

行考察。

2.1考察組組員重要有：工程總監、副總工程師、財務總監、行政總監、總經

理助理、總經理。

2.2考察重要內容：

企業組織架構、業績、財務狀況、法人代表狀況，在建或竣工工程（質量、

工期、安全文明施工）、履約狀況、項目經理狀況、項目部班子配置狀況、業主

日勺反應等。

2.3入圍單位數量保證每個標段投標單位不少于二家，特殊狀況由「程總監向

總經理匯報。

三、招標

1、工程招標由工程總監負責組織。

2、招標文獻：招標文獻由工程預算部負責起草，由工程預算部經理、工程

總監、副總工程師共同審定；意見一致時由工程預算部經理向總經理匯報，意見

不一致時由工程預算部經理與工程總監共同向總經理匯報。招標文獻由總經理審

批。

3、發標

3.1發標由工程建設部負責。

3.2發標時要保證每個標段不少于三家投標單位，并保證投標單位、工程

建設部、工程預算部三方所持下列文獻一致：招標文獻、施工圖、其他文獻。

3.3發放招標文獻時，一定要查驗圖紙押金收據，未交押金不予發放招標

文獻。

4、預算答疑

4.1預算答疑由工程建設部組織，工程預算部參與，由工程副總工程師負

責召集，預算答疑紀要由工程預算部負責整頓，在預算答疑會議后36小時內交

由工程建設部發送到有關投標單位。

4.2預算答疑會漢構成人員：副總工程師、1L程預算部經埋、投標單位、

工程建設部、總師辦、工程預算部、征詢企業有關專業工程師。

4.3預算答疑會議原則上在發標后5天內組織，并在招標文獻中明確。

5、標底預算編制

5.1標底預算編制由丁程預算部負責.組織本部門人員或委托征詢企業編

制，在正式開標時拿出。標底預算規定密封，在正式開標前不能啟封。

5.2在編制標底預算時，波及詢價的材料設備，由預算部列出清單，由工

程配套部在規定日勺期限內認證完畢。

6、開標

6.1開標以會議日勺形式組織，由工程總監負責。

6.2開標會議由下列人員參與

工程總監、工程建設部經理、副總工程師、財務總監、行政總監、工程預算

部經理、征詢企業人員。

6.3招標成果按民主集中原則確定，由工程總監向總經理匯報。

6.4確定候選單位后，由候選單位簽訂承諾書，并以承諾書做為簽訂協議

的根據。

6.5招標單位參與人員：項目經理、預算負責人、法人代表或主管生產、

經營口勺企業其他負責人。

6.6正式開標前，投標單位必須按招標文獻規定出示保證金，交納收據，

未交納保證金的標書作廢。

四、協議簽訂

1、協議起草

協議由：L程預算部負責起草，1L程建設部參與審定。

2、協議談判

協議談判由工程總監負責，談判過程中，有分歧意見的，由工程總監與工程

預算部經理、法律顧問協商后，向總經理匯報。

3、協議簽訂

3.1工程協議簽訂嚴格按協議聯辦程序進行。

3.2工程協議簽字人為工程總監、法人代表。

3.3簽訂協議步，正式協議與補充協議一并簽訂。

4、協議簽訂期限在內部招標結束、正式成果出來后10日內完畢。

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十二施工許可證辦理

一、施工許可證辦理由工程配套部負責

二、施工許可證辦理程序如下：

三、施工許可證辦理期限

內部招標成果出來后一種月內辦理完畢，分解如下：

招標立案期限：2天。

開標期限：21天。

中標告知書期限：5天。

施工許可證期限：2天。

四、辦理施工許可證時，規定施工協議、補充協議、維修協議一并立案。

五、辦理過程中要注意事項

1、審查招標文獻：工期、質量、重要協議條款與補充協議一致。

2、審查標底：工期、質量、造價與補充協議一致。

3、審查市委投標單位標書：工期、質量、造價及承諾條件與補充協議一致。

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十三施工

施工分三大部分：樁基施工、主體施工、配套施工。

一、樁基施工

1、根據項目所在區域的地質條件及構造規定確定與否需要進行樁基施工。樁基

類別重要有水泥攪拌樁（干法、濕法）、CFG樁、靜壓樁等。

2、樁基施工周期

單體建筑樁基旅工周期為5-30天。

3、樁基施工開展時間

樁基施工應于施工許可證頒發前40天完畢。

4、樁基施工完畢后30天具有檢測條件，樁基檢測合格后具有基礎施工條件。

5、樁基施工單位的I選庫采用招標方式，按企業招標程序進行。

二、主體施工

1、主體施工周期

多層建筑240-260天：小高層建筑300—320天；別墅180—200天；高層根據

構造形式及層數定。

2、施工過程中日勺節點周期（一般原則）

±0原則層

多層建筑30天2.5層/月

小高層（帶地下室）40天4層/月

小高層（不帶地下室）60天4層/月

高層70天4層/月

三、配套工程施工

配套工程包括下列重要內容：供水、供電、供暖、天燃氣、智能化、通信、電視、

景觀、雨污水。配套工程手續由工程配套部負責，施工、驗收由工程建設部負責。

1、供水施工

1.1供水施工原則_1_由市自來水企業設計、施工、驗收，供水方式為一戶一表。

1.2供水施工口勺周期

1.2.1主體外架拆除之前，施工協議簽訂完畢。

1.2.2園區污水、熱力干管施工完畢時開始進行施工。

1.2.3施工驗收周期為60天。

1.3供水手續，辦理一般程序

領表一一填表一一報一站式一一勘察現場一一設計一一預算一一簽訂協議一一

施工一一驗收一一打表單一一領表、裝表一一送水

2、供電施工

2.1供電施工原則上由供電局設計施工（祥和安裝企業、祥和工程企業）。

2.2供電施工周期

2.2.1主體施工前簽訂供電協議，在協議中明確變壓器形式（箱變或變電站），

供電方式（一戶一表或非一戶一表）。

2.2.2在主體結頂前完畢供電設計

2.2.3在主體外架拆除前簽id施，協議。

2.2.4在園區雨污水、熱力管道。干管施工完畢時進場施工（變電站施工提前

20—30天）。

2.2.5供電施工周期一般為75天。

2.3供電手續辦理程序如下（一般原則）

簽訂用電協議一一委托設計一一預算一一施工協議簽訂一一施工一一填寫工作

單一一上機一一竣工驗收一一配表一一領表一一裝表一一驗收一一簽訂供電協

議一一（資產移交）一一辦理送電告知一一送電一一工作票立檔

2.4供電手續重要辦理部門為供電局客戶中心、各辨別局、區域管理所、配電

工程處

3、天然氣施工

3.1天然氣工程由鄭州燃氣企業負責設計、施工、驗收、點火。

3.2天然氣工程施工周期

3.2.1主體結頂前完畢設計。

3.2.2外架拆除前完畢協議簽訂。

3.2.3園區雨污水、熱力管道施工基本完畢時進場施工。

3.2.4主體竣工驗收前完畢施工。

3.2.5主體交付后60天內完畢點火。

3.3天然氣工程施工周期一般為60天。

3.4天然氣工程手續辦理程序如下：

設計一一施工協議簽訂一一付款一一進場一一施工一一初驗一一復驗一一驗

收—碰管—點火

3.5天然氣工程手續辦理重要部門：設計院、經營處、工程企業、區域管

理所。

4、供暖

4.1供暖I.程重要包括一次熱網、二次熱網、熱互換站，其中一次熱網、熱互

換站為熱力企業或熱力企業指定單位施工，二次熱網由甲方委托施工。

4.2供暖工程施工周期

4.2.1熱網工程于污水干管施工完畢時開始施工，施工周期為40天，熱互換站

于場地具有條件時施工。

4.2.2熱網、熱互換站施工實行交叉施工，最長工期不超過60天。

4.2.3供暖施工協議應于主體外架拆除前簽訂完畢。

5、雨污水

5.1雨污水施工由甲方自行委托施工。

5.2雨污水施工周期。

5.2.1主體外架拆除前一周簽訂施工協議。

5.2.2主體外架拆除后三天內開始施工。

5.2.3雨污水施工的周期一般為30天。

6、弱電工程

6.1弱電工程包括智能化工程、電視、、寬帶、消防工程。

6.2弱電工程中智能叱工程原則上由鑫苑計算機網絡工程有限企業施工，其他

工程由專'業企業施工。

6.3弱電，程施1L周期

6.3.1弱電工程室內巫管隨土建主體工程一并發包，由主體施工單位負責埋管。

6.3.2弱電工程室內布線在主體內粉刷完畢時開始施工。

6.3.3弱電工程室內安裝在主體竣工驗收后一種月內完畢。

6.3.4弱電「程室外「程穿插在室外園林景觀「程施I.中進行，在小區交付使

用時所有具有開通條件。

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十四檢測

項目開發建設過程中需分階段進行下列檢測：

1、樁基檢測

2、土壤檢測

3、基礎檢測

4、主體構造檢測

5、施工材料檢測

6、屋面防水檢測

7、絕緣電阻檢測

8、窗戶三性檢測

9、消防電氣檢測

10、消防設備檢測

11、室內環境檢測

12、玻璃幕墻安全檢測

13、電梯安全檢測

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十五材料、設備采購

一、項目建設過程中，重要需要采購下列材料或設備

1、電梯2、水泵3、風機4、配電三箱5、消防設備

6、防盜門7、外墻面磚8、屋面瓦9、雨水檐溝

10、散熱器11、外墻涂料12、空調機組13、其他材料

二、材料、設備采購流程

三、采購形式

1、標的貨品5萬元以上，采用公開招標的形式采購。

2、標的貨品在5萬元如下，采用比價采購的形式采購。

四、材料、設備采購期限

1、電梯：主體構造完畢2/3時，協議簽訂完畢，設備生產周期一般4個月,

主體竣工前兩個月交貨。

2、水泵、風機、消防設備：主體竣工前二個月交貨。

3、配電三箱：內粉完畢1/2時交貨。

4、防盜門：主體竣工前40天交貨。

5、散熱器：內粉完畢1/2時交貨。

6、雨水檐溝：主體構造結頂后一周內交貨。

7、屋面瓦：主體構造結頂后一周內交貨。

8、外墻面磚：主體結頂前10天交貨。

9、外墻涂料:外墻粉刷完畢1/2時確定。

10、空調機組：安裝前三個月簽訂協議。

11、其他材料、設備：隨工程需要、采購周期最長不超過15天。

各類材料、設備采購需結合施工組織設計。

五、影響材料、設備采購日勺重要原因

1、規格、數量、顏色確實定。

2、設備、材料生產周期。

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十六驗收

驗收分主體工程利配套工程驗收及小區綜合驗收三大類。

一、主體驗收

1、主體竣工驗收由工程建設部組織，五大責任主體參與，市質監站（或大

項辦監督站）監督。

2、主體竣工驗收后，各責任主體簽訂驗收匯報。

3、主體竣工驗收后，由工程建設部負責組織有關單位，準備有關資料，在

二個月內到質監站辦理完畢質量監督匯報，在驗收后三個月以內到建委辦理完畢

立案工作c

二、配套工程驗收

1、消防驗收

1.1消防驗收由工程建設部組織，施工單位、監理企業、消防支隊參與，

驗收后獲得消防驗收合格證。

1.2消防驗收前，需進行消防電氣、設備檢測工作。

消防檢測由市消防協會負責（詳細由協會承認日勺檢測企業操作）。

2、水、電、一次熱網、天然氣驗收由專業壟斷施工單位負責，工程建設部、

工程配套部參與。

3、其他配套工程

其他配套工程竣工后先由工程建設部組織監理企業驗收。

驗收通過后，再由企業驗收委員會進行核查。企業驗收委員會可以推翻工程

建設部的）驗收成果。

三、小區綜合驗收

1、小區綜合驗收由工程建設部組織，市建委房地產開發處主持。

2、小區綜合驗收的參與部門原則上有：建委、房管局、規劃局、土地局、

環境保護局、市政局、消防支隊、公用事業局、建設單位等。

3、小區綜合驗收原則上在小區交付使用后一年之內完畢。

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十七交付入住

所有工程在竣工驗收后，按協議約定需進行交付。

一、小區交付原則

1、按交房原則完畢各項施工內容。

2、室外景觀工程竣工。

3、水、電、暖正式接通。

4、天然氣工程竣工通過驗收（點火在交付后60天內）。

5、竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗收表格）。

6、五大責任主體驗收意見簽暑完畢（所有在合格以上）。

7、房間內各類管線標識完畢，建筑50線標識完畢。

8、室內室外垃圾打掃完畢。

9、外墻、玻璃清洗潔凈。

二、小區交付流程

工程建設部自檢]物業企業[業主

交付時先交付實物，資料（除五大責任主體驗收意見表外）在實物交付后一

種月內交付完畢。

三、其他工程交付

其他工程竣工驗收后，由施工單位向工程建設部交付，工程建設部分批或集

中向物業企業交付。

四、入住

1、入住由物業企業組織，營銷部、財務部配合。

2、入住可以采用集中辦理和單獨辦理日勺形式。

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十八項目銷售

項目銷售分市場推廣、內部認購、辦理預售許可證、開盤銷售四個部分。項

目銷售由營銷部負責。

一、市場推廣

1、營銷部負責項三的市場推廣工作，項目開盤前3~6個月開始市場推廣。

2、市場推廣日勺重要內容。

2.1項目確定后一種月內完畢售樓部選址，二個月之內完畢裝修工作。

2.2主題推廣活動，包括媒體廣告、推介活動、渠道推介等。

2.3施工現場的包裝，樣板間的設計和裝修，沙盤的制作等。

二、內部認購

1、營銷部負責項目的內部認購工作，項目開盤前:2個月開始組織內部認購。

2、內部認購日勺重要內容

2.1制定銷售方案，包括基本價格、認購原則、認購范圍、定金、退房條

件等（銷售方案由營銷部、財務部共同制定