房地產企業會計核算

房地產開發公司會計核算，在實際工作中并不是像其他企業那樣是按照會計年

度進行損益的核算，其經營成果只能是一個開發項目全部竣工，驗收合格、交付使

用以后，才能進行該項目的決算。這個時候才能結轉收入、成本支出，計算經營成

果。

平時發生的成本費用支出一般在“開發成本”科目核算。收到的預付款，在

“預收工程款”科目核算。

參考有關房地產開發企業的會計實務實例。

1002.02貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細

1002.03按揭保證金戶視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開

一個一般結算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶

這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統計公

司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報

建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證明，這個按揭保證金上的錢是

不能計算在內的。

1009其他貨幣資金、1101短期投資、1102短期投資跌價準備、1111應收票

據、1121應收股利、1122應收利息這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本

文所要討論的內容，不再詳述。

1131應收賬款現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬

款，房地產開發商一般不會賒銷房子，如果在市場發生大的困難時，也有可能用分

次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，并且結算以后），如果房地產開發公

司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。

1133其它應收款注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建

過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金

等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這

個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、

其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細管理。這個功能前面所述

的兩個軟件都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尢其是存出保證金賬戶，在

實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無

法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業務

的同事把這些項目了解清楚。

1141壞賬準備，基本不用。

1151預付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很

復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會

提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一

單發票付一筆款。

1161應收補貼款、1201物資采購、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗

品、1232材料成本差異、1241自制半成品、1244商品進銷差價、1251委托加工物

資、1261委托代銷商品、1271受托代銷商品、1281存貨跌價準備、1291分期收款

發出商品、1301待攤費用、1401長期股權投資、1402長期債權投資、1421長期投

資減值準備、1431委托貸款等科目基本上不用。

1243庫存商品一般庫存商品只有結算后從開發成本中轉入，平時就在開發成本

中，報表放存貨。

1501固定資產、1502累計折舊、1701固定資產清理三科目與其它會計核算完

全一樣，不再詳述。

1505固定資產減值準備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值

準備、1801無形資產、1805無形資產減值準備、18：5未確認融資費用、1901長期

待攤費用、1911待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

2101短期借款一般房地產開發項目的借款期是24個月，應該核算在長期借款里

面，房地產開發流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。

2111應付票據一般不用。

2121應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應采用往來核算，建議分一

下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目

小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位

的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相當的重視。同時建議所有的付款

都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：

借：應付賬款

貸：銀行存款

借：開發成本

貸：應付賬款

不要簡化成

借：開發成本

貨：銀行存款

這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該

引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想象。

2131預收賬款現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核

算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎數據沒有，很難

保證準確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不

要相信EXEC1表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，

2201待轉資產價值、2211預計負債、2311應付債券、2331專項應付款、2341

遞延稅款一般不用。

2321長期應付款一般房地產公司都會有營業稅返還的相關政策，收到財政相

應的補貼時，一般放入此科目。

2301長期借款核算銀行貸款。

3101實收資本3103已歸還投資3111資本公積3121盈余公積3131本年利

潤3141利潤分配與其它無異。

4101開發成本開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工

程、基礎設施、配套費用、開發間接費（系4015轉入），建議在建立核算體系之前

與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算

的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務

部門提出來的數據不一致，這樣會令老板非常生氣，結果兩個部門都會挨罵。

4015開發間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費

用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。

5101主營業務收入、5102其他業務收入、5201投資收益、5203補貼收入、

5301營業外收入、5401主營業務成本、5402主營業務稅金及附加、5405其他業務

支出、5501營業費用、5502管理費用、5503財務費用、5601營業外支出、5701所

得稅、5801以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關于房地產收入的確認，

請詳細看一下國稅發2003-83號文，講得很詳細。

房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜,因為在其它

應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重

要。

另外一點收入確認按國稅政策確定。

房地產行業的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多

屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。

房地產開發公司發生征地、受讓土地、前期工程準備發生的費用應在開發成本

會計科目核算。

參考文獻：房地產開發企業會計科目設置

附件：房地產會計科目.X1S

一、房地產公司的成本要通過“開發成本”科目核算，開發成本科目每月不需

要結轉，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進行成本的結轉。

二、開發成本核算的內容

1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地產而征用土地所發生的各

項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得

土地的批租地價。

2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文

地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排

洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖

施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償

轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行

車棚、公廁等設施支出。

三、公司前期工程準備，產生一些支出，比如:勘測費用、文物保證金（確保挖

到文物要匯報）、設計費用、人員工資、等等帳務處理：

1、勘測費用、設計費用支出

借：開發成本一前期工程費

貸：銀行存款等

2、支付文物保證金(確保挖到文物要匯報)

借：其他應應收款一文物保證金

貸：銀行存款等

3、人員工資

(1)支付工資時

借：應付工資

貸：應交稅金一個人所得稅

貸：現金

(2)月末，工資分配時

借：管理費用一工資(管理部門)

借：銷售費用-工資(銷售部門)

貸：應付工資

四、成本、收入核算的帳務處理

1、收入的核算

(1)收到首付款、按揭貸款時

借：現金(或銀行存款)

貸：預收帳款一預售房款

(2)商品房完工交付使用后

借：預收帳款一預售房款

貸：主營業務收入

(3)同時，結轉收入

借：主營業務收入

貸:本年利潤

2、成本的核算

(1)商品房開發過程中發生的支出

借：開發成本一土地、前期、基礎設施、建安費等

貸：銀行存款等

(2)商品房完工交付使用后

借：開發產品

貸：開發成本

(3)結轉銷售房屋成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

(4)同時，結轉成本

借：本年利潤

貸：主營業務成本

哈哈，這就是房地產行業的一個特殊性啊！是先產生成本，后有收入，與工業

企業是不同的，有的房地產項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項

目未對外出售之前，都是先計入(開發成本的)。

發生的費用按照部門