成功打造田園綜合體的經驗與心得！隨著中國特色社會主義進入新時代，改革開放剩下最難啃的骨頭，城鄉發展問題也進入攻堅階段，鄉村振興戰略成為新時代做好“三農”工作總抓手。而2017年中央一號文件首次提出的“田園綜合體”已上升為國家戰略，中國農業供給側改革進入全新的探索階段，田園綜合體作為“鄉村振興戰略”的核心抓手，不只是一個風口，而是影響到整個中國政治、經濟未來十年甚至二十年重大發展契機的一個戰略機遇期。“新田園”時代隨著2018年中央一號文件的出臺，“三農”問題進入實質性解決階段，田園綜合體上升為國家戰略。2014年之后國家啟動新一輪農村土地改革，主要包括征地、經營性建設用地、宅基地三大改革，“三農”問題進入實質性解決階段，田園綜合體作為鄉村振興戰略的主平臺與城鄉融合發展的主要抓手，將助力“三農”發展邁上新臺階。什么是田園綜合體?田園綜合體是城鄉融合的一個地域經濟綜合體。第一，田園綜合體不同于農業綜合體、、農業特色小鎮、農旅綜合體，我們認為田園綜合體是鄉村振興的抓手、三農系統解決方案。第二，田園綜合體既不是現代農業產業園區，也不是新型田園地產，更不是旅游度假區，而是實現鄉村環境、配套設施、特色功能、人與產業關系“四個再造”的新田園都市，打破城鄉的分隔壁壘，消除城鄉二元結構，最終形成城鄉一體化的新格局。田園綜合體的要義是破解城鄉二元結構，激活農村土地價值。其本質是從產業、業態、主體、消費方面的“四個融合”，有三大轉變：從承接消費轉移到承接城市功能轉移;從三農問題“點式突破”到“系統解決方案”;從“沉睡的農村土地資源”到“激活的農村土地資產”。導入“新人群、新功能、新產業”，最終實現城鄉一體、城鄉融合、城鄉統籌發展。如何獲取田園綜合體土地?農村改革進入新時代，土地獲取解除高壓線。田園綜合體的用地主要分為國有土地、農村集體土地兩大類：國有土地大部門分布于城郊和城中村，主要通過出讓、劃撥、轉讓等方式獲取;農村集體土地主要通過租賃、城鄉建設用地增減掛鉤、作價入股、出讓(入市)等方式獲取，成都多利桃花源、無錫陽山鎮桃園村、山東棗莊等地已有落地案例，嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。如何申報田園綜合體?財政部牽頭完成農村綜合性改革和田園綜合體試點，農業農村部負責規劃制定、監督實施。全國首批17個國家級田園綜合體開始試點，第二批亟待申報，須符合“七大立項條件”：功能定位準確、基礎條件較優、生態環境友好、政策措施有力、投融資機制明確、帶動作用顯著、運行管理順暢。對于國家級、省級試點，國家提供全方位政策支持，并且從中央財政到市級財政都有明確規定的相應獎補政策。田園綜合體有哪些新商機?特色小鎮觸紅線，田園綜合體將擁抱國家級藍海市場。對比特色小鎮與田園綜合企業、居民、鄉村旅游者等多方需求。2、田園綜合體發展結構最外圍圈層——鄉村資源和鄉村土地，主要是農業產業聚集區，如漁業、采摘林業等;中間圈層——休閑商業項目，主要指為鄉村居民和鄉村旅游者提供服務，具有多重功能的商業配套設施，如提供餐飲、娛樂、休閑服務的商業街、酒店集群等;核心圈層——鄉村休閑地產，主要指以居住功能為主體的傳統地產、居住小區、產權式酒店等鄉村居所型地產，如鄉村景觀地產、鄉村度假地產、鄉村養老地產、鄉村主題地產等;鄉村旅游休閑則是串起各個圈層的連接線。值得注意的是，“島式圈層”結構的田園綜合體各個圈層之間并不是機械的，針對不同的鄉村本底，各個圈層有不同的開發方向和主題，從而形成各具特色的田園綜合體。3、田園綜合體運作思路首先以鄉村和鄉村土地為資源點，鄉村不僅有豐富的土地資源，還有以鄉村景觀為代表的自然資源、以建筑、文化、民族等為代表的人文資源、以人與人交往、鄉村生活方式為代表的社會資源，這些資源構成了田園綜合體的本底資源;其次以鄉村旅游休閑(主要是指鄉村旅游休閑產品的合理組合)為吸引點，引爆田園綜合體目標市場，對鄉村資源進行合理開發，打造不同類型、不同規模、不同層次的鄉村旅游產品，使其成為吸引點;再次以鄉村休閑商業項目為支撐點，為鄉村旅游者和居民提供配套商業服務