房地產(chǎn)開發(fā)流程

目錄

第一章：

項(xiàng)目決策階段

第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《衡宇拆遷許可證》

三、籌劃設(shè)計(jì)

四、建立項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，治理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章：工程建立階段

1、施工用水

電及通訊線路接通，包管施工需要

2、施工園地平整，到達(dá)施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件

4、施T圖紙及施人為料準(zhǔn)備

5、施工質(zhì)料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)治理

7、施工許可批文及治理開工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底

10、體例工程進(jìn)度籌劃

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單元的協(xié)調(diào)

第四章：項(xiàng)目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭治理

一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《修建工程竣工驗(yàn)收存案證》

二、申辦建立工程籌劃驗(yàn)收

三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

四、物業(yè)移交

第五章：交付使用階段

第一章：項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)開端立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略生長(zhǎng)

研究室進(jìn)行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的底子目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，淘汰或制

止投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建立的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和情況效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目表面；（2）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)觀

察及動(dòng)遷安頓；（3）市場(chǎng)闡發(fā)和建立范圍簡(jiǎn)直定；（4）籌劃設(shè)計(jì)影響

和情況掩護(hù)；（5）資源供給及資本運(yùn)作方案：（6）情況影響和情況掩護(hù);

（7）項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗?fù)ば枨蟆⒅卫碛枚鹊难芯浚唬?）開發(fā)

建立節(jié)點(diǎn)籌劃；（9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益闡發(fā)；（10）結(jié)論及發(fā)起。

2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)闡發(fā)專家、房地產(chǎn)

專家、修建工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。

3、可行性研究的事情階段

1）投資時(shí)機(jī)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行

開端摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資偏向提出發(fā)起，即在一

定的地域和部分內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的觀察預(yù)測(cè)為底子，尋找最有

利的投資時(shí)機(jī)。

投資時(shí)機(jī)研究相當(dāng)大略，主要依靠籠統(tǒng)的預(yù)計(jì)而不是依靠詳細(xì)

的闡發(fā)。如果時(shí)機(jī)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的事情。

2）開端可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在時(shí)機(jī)研究的底子上,

進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建立的可能性與潛在效益進(jìn)行論證闡發(fā)。

3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是

開發(fā)建立項(xiàng)目投資決策的底子，是在闡發(fā)項(xiàng)目在技能上、財(cái)政上、

經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與反對(duì)策的要害步調(diào)。

4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策，憑據(jù)國(guó)度有關(guān)劃定，對(duì)付大中型和限額以上

的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單元委托有資格的咨詢?cè)u(píng)

估單元就項(xiàng)目可行性研究陳訴進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建立項(xiàng)目，

任何單元禁絕審批，更禁絕組織建立。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建立

項(xiàng)目中，憑據(jù)工程建立項(xiàng)目審批治理劃定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部分審

批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究陳訴中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建

立項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、質(zhì)料等采購(gòu)運(yùn)動(dòng)的

具體招標(biāo)范疇（全部大概部分招標(biāo)）；建立項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、

監(jiān)理以及重要設(shè)備、質(zhì)料等采購(gòu)運(yùn)動(dòng)擬接納的招標(biāo)組織形式（委托招

標(biāo)大概自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)憑據(jù)《工程建立項(xiàng)目自行招

標(biāo)試行措施》（國(guó)度生長(zhǎng)籌劃委員會(huì)令第5號(hào)）劃定報(bào)送書面質(zhì)料；

建立項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、質(zhì)料等采購(gòu)運(yùn)動(dòng)

擬接納的招標(biāo)方法（公然招標(biāo)大概邀請(qǐng)招標(biāo)）；國(guó)度生長(zhǎng)籌劃委員會(huì)

確定的國(guó)度重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)

項(xiàng)目，擬接納邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)接納邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說明；

4、可行性研究步調(diào)

可行性研究按5個(gè)步調(diào)進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司擔(dān)當(dāng)委托或團(tuán)體公司萱事

會(huì)立項(xiàng)；（2）觀察研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)政評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)

價(jià)；（5）體例可行性研究陳訴。

5、團(tuán)體公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。

第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方法

1）通過行政劃撥方法取得；

2）舊城改革取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；

3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方法取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方法）；

5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部分立項(xiàng)、審批后取得?；

6）通過司法裁決取得；

7）通過吞并、收購(gòu)等股權(quán)重組方法取得。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的步伐

土地使用權(quán)有償出讓的方法

出讓方法是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或步伐將國(guó)有土

地使用權(quán)讓與土地使用者。

憑據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)

有土地使用權(quán)的出讓方法有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有

償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談

判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方法。

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由切合條件的單元大概小我私家以書

面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人憑據(jù)一定的要求擇優(yōu)

確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方法。以招標(biāo)方法出

讓土地使用權(quán)，不但要明確條約雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，并且要明確

投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在

指定的時(shí)間、所在，組織切合條件的土地使用權(quán)有意受讓人加入，就

所出讓使用權(quán)的土地公然叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地

使用權(quán)受讓人的一種出讓方法。

依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)劃定》，建立用地凡屬于營(yíng)

利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地生

意業(yè)務(wù)中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后

簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓條約》。開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出

讓條約》后，到建管處治理修建方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處治理土地證

登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，治理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：

1）《土地出讓條約》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

2）開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

3）屬新增建立用地的，應(yīng)提供《建立用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的,

應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗輿圖、地籍

圖各3份

6）地上附著物權(quán)屬證明；

7）土地登記申請(qǐng)書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明；

9）土地登記委托書。

土田主管部分

（1）土地使用權(quán)出讓

房地治理部分賣力治理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)

辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批事情，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局賣力治理不敷10

畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批事

情。

（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局賣力治理10畝以上(含10畝)的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。

區(qū)、縣房地局賣力治理10畝以下的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。

(3)征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部分審核后

報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，

由人民政府批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn)。

(4)地價(jià)評(píng)估

市房地局賣力城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)

的地價(jià)評(píng)估事情及評(píng)估陳訴的審查、地價(jià)審核和報(bào)批事情

招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)步伐

(1)用地者見到招標(biāo)通告后到指定所在索取招標(biāo)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部分了解情況，進(jìn)行咨詢，并

到出讓地塊實(shí)地助察，搜集資料

(3)用地者進(jìn)行投資闡發(fā)。

(4)到指定所在治理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證

明、銀行資信證明，并按劃定繳納投標(biāo)包管金。

(5)用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。

(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、

縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓條約，并按條約的劃定支付總地價(jià)款的

一定比例作為定金。

(7)按條約的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局

申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)

正式國(guó)有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)步伐

(1)用地者見到拍賣通告到指定所在索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部分了解情況，進(jìn)行咨詢，并

到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料

(3)用地者進(jìn)行投資闡發(fā)。

(4)到指定所在治理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、

銀行資信證明，并按劃定繳納競(jìng)投包管金。

(5)用地者到指定所在領(lǐng)取競(jìng)叫牌。

(6)用地者在劃定時(shí)間、指定所在到拍賣現(xiàn)場(chǎng)加入競(jìng)投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用

權(quán)出讓條約，并按劃定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

(8)按條約的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局

申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)

正式國(guó)有土地使用證。

屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌一競(jìng)買或協(xié)議出讓步伐

取得《成交確認(rèn)書》。憑此書治理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登

記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《衡宇拆遷許可證》。

都會(huì)衡宇拆遷是對(duì)都會(huì)籌劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的衡宇及其隸屬物

等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生長(zhǎng)需要的部分進(jìn)行拆除重建，使都會(huì)的整體

功效得到改進(jìn)和提高。

1、拆遷方法：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改革方法取得土地使用權(quán)

所涉及拆遷

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷

許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事衡宇

拆遷事情的單元進(jìn)行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包羅：（1）衡宇拆建，如危舊房改革；（2）都會(huì)功

效、用地結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)解，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活辦

事設(shè)施等大眾修建的建立和改革；（3）情況治理，如擴(kuò)展綠地、治理

污染工程等。因此，都會(huì)衡宇拆遷是陪同著都會(huì)建立項(xiàng)目進(jìn)行的，是

都會(huì)建立的重要組成部分，尤其是舊城改革中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于

建立項(xiàng)目的前期事情階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：

1）填寫《都會(huì)衡字拆遷申請(qǐng)表》一式五分；

2）建立項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

3）建立用地籌劃許可證；

4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建立用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）

5）拆遷代庖單元和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。

6）拆遷安頓籌劃和方案；（拆遷紅線范疇內(nèi)衡宇面積、戶數(shù)、性質(zhì)、

用途等根本情況；拆遷方法；拆遷期限；還建方法及還建期限；產(chǎn)權(quán)

清晰的安頓用房證明；拆遷賠償資金來源及預(yù)算資金額度。）

7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷賠償安頓資金證明。

憑據(jù)《武漢市都會(huì)衡宇拆遷治理實(shí)施措施》的劃定，衡宇拆遷治理部

分在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。切合條件的，依法

收取拆遷治理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），發(fā)

表衡宇拆遷許可證。開發(fā)商取得《衡宇拆遷許可證》后，即可組織拆

遷，并與拆遷人簽訂安頓賠償協(xié)議。安頓賠償共有三種方法，一是錢

幣安頓，二是現(xiàn)房安頓，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆

遷驗(yàn)收，取得《衡宇拆遷驗(yàn)收及格證》。

三、籌劃設(shè)計(jì)

建立工程籌劃治理的主要內(nèi)容有：修建治理、門路治理、管線治理、

審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建立工程籌劃許可證。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)

有土地范疇，項(xiàng)目籌劃申報(bào)的根本步調(diào)是：（1）在項(xiàng)目發(fā)起書報(bào)批或

可行性研究陳訴體例之前，開發(fā)商要向籌劃局申報(bào)籌劃要點(diǎn)，籌劃治

理部分應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；（2）在項(xiàng)目發(fā)起書批

復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向籌劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單元下發(fā)選

址籌劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范疇等提供較詳細(xì)的

意見，并須同時(shí)下達(dá)籌劃設(shè)計(jì)條件；（3）籌劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址

后，由建立單元申請(qǐng)，籌劃部分下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃方案設(shè)

計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向籌劃部分提出審定

申請(qǐng)；（4）通過審定的設(shè)計(jì)方案，是體例開端設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，

也是取得建立用地籌劃許可證的必備條件；（5）開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)

計(jì)方案通知書和可行性研究陳訴批復(fù)，并在籌劃主管部分征詢土地及

拆遷部分有關(guān)用地及拆遷安頓的意見后，應(yīng)向籌劃局申領(lǐng)建立用地籌

劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；（6）申領(lǐng)建立工程籌

劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式籌劃后，申請(qǐng)治理開工手續(xù)之前，

需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建立切合籌劃要求的最后法定步伐，該證申辦開工

的必備文件。進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才

氣進(jìn)行。憑據(jù)《都會(huì)房地產(chǎn)治理法》的有關(guān)劃定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一

級(jí)市場(chǎng)取得方法有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方法取得使用權(quán)的

執(zhí)法憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件

是建立用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建立項(xiàng)目選址意見書》和《建立用地

籌劃許可證》。并取得《建立項(xiàng)目選址意見書》的附件：籌劃設(shè)計(jì)（土

地使用）條件

1）建立項(xiàng)目選址申請(qǐng)

都會(huì)籌劃行政主管部分憑據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)生長(zhǎng)計(jì)謀、都會(huì)總體籌劃、

分區(qū)籌劃、控制性詳細(xì)籌劃等各級(jí)籌劃，憑據(jù)國(guó)度《都會(huì)籌劃法》、

《建立項(xiàng)目選址籌劃治理措施》等，考慮建立項(xiàng)目的要求，在劃定期

限內(nèi)提出籌劃方面的初審意見和選址意見。今后，由都會(huì)籌劃行政主

管部分會(huì)同土地治理部分并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部分的意見，對(duì)

初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對(duì)付同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在

劃定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。

建立項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包羅：建立項(xiàng)目的根本情況和建立

項(xiàng)目籌劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建立用地籌劃

都會(huì)建立用地籌劃治理的根本是依據(jù)都會(huì)籌劃確定的差別地段的土

地使用性質(zhì)和總體結(jié)構(gòu)，決定建立工程可以使用哪些土地，不可以使

用哪些土地，以及在滿足建立項(xiàng)目功效和使用要求的前提下，如何經(jīng)

濟(jì)、公道地使用土地。都會(huì)籌劃行政主管部分對(duì)都會(huì)用地進(jìn)行統(tǒng)一的

籌劃治理，實(shí)行嚴(yán)格的籌劃控制是實(shí)施都會(huì)籌劃的根本包管。

3）委托設(shè)計(jì)單元設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。

中報(bào)籌劃要點(diǎn)。

籌劃要點(diǎn)是籌劃立項(xiàng)或建立工程可行性研究的籌劃根本依據(jù)。籌劃部

分可以要求開發(fā)單元初始籌劃部分對(duì)付開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對(duì)

可行性研究陳訴的批復(fù)。當(dāng)建立單元完成籌劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到籌

劃部分申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址籌劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。治

理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：

1）建立用地申請(qǐng)；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單元營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；

4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建立項(xiàng)目選址意見書》及《建立用地籌劃許可證》后，

即可同步到a\建管處治理籌劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建立工程籌劃

許可證》；b\到耕保處治理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建立用地批

準(zhǔn)書》。到土地利用處治理土地出讓條約或劃撥手續(xù)，簽訂《國(guó)有土

地使用權(quán)出讓條約》或取得《建立用地劃撥決定書》。c\到地籍處治

理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；到拆遷處治理《拆遷許可證》；

2、持籌劃方案和修建方案圖紙到建管處申請(qǐng)修建方案報(bào)建，取得修

建核位紅線圖和施工圖。修建方案報(bào)建分兩階段。

1）籌劃方案審批階段，取得《籌劃修建方案批準(zhǔn)意見書》。在此階

段需要提供的資料為：

a\l：2000地形圖1份;

b\l：500地形圖1份（附門路紅線及光盤）；

c\建立項(xiàng)目籌劃修建方案圖紙1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)差

別設(shè)計(jì)單元的籌劃方案及光盤）；

d\“一書一證”及其附件（籌劃設(shè)計(jì)使用條件和籌劃用地范疇線）。

2）施工圖批準(zhǔn)階段，取得修建核位紅線圖5份和施工圖3份。在此

階段需要提供的資料為：

a\土地證復(fù)印件或宗輿圖或《出讓條約》或《劃撥決定書》；

b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、

抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林、等部分審查意見或回執(zhí)；

c\施工圖3份及光盤。

3、申辦建立工程紅線定位與驗(yàn)線，取得修建核位紅線圖。紅線定位

包羅修建紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。

紅線定位事情完成后，當(dāng)修建物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆

士前，建立單元應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。治理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原

件：

1）修建紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、修建施工圖，以及修建紅線

放線通知單。

2）修建試放紅線：紅線圖、修建總平面圖或修建施工圖、試放紅線

通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與籌劃門路或其它預(yù)留籌劃控制范疇相關(guān)，建立單元

還須到市籌劃院提取門路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、申辦《建立工程籌劃許可通知書》，治理完畢后憑此通知書到建

管部分治理《施工許可證》。建立工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等

相關(guān)資料申辦《建立工程籌劃許可證》。持修建紅線圖到市城管局固

體廢棄物治理處繳納垃圾處置懲罰費(fèi)。申報(bào)《建立工程籌劃許可通知

書》應(yīng)提交以下資料：

1）國(guó)有土地使用權(quán)證；

2）都會(huì)底子設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；

3）人防費(fèi)收據(jù)；

4）《建立工程籌劃許可通知書》申請(qǐng)表：

5）投資許可證

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊(cè)》正本

5、申辦《建立工程籌劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建立工程

籌劃許可證》至建管部分治理建立工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手

續(xù)；建立工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建立工程籌劃

驗(yàn)收及格證》。

《建立工程籌劃許可證》時(shí)提交以下資料:

1）《建立工程籌劃許可通知書》

2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋印的《紅線定位冊(cè)》副本；

3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋印的《核位紅線圖》；

4）垃圾處置懲罰費(fèi)聯(lián)系單。

《建立工程籌劃許可證》出現(xiàn)變動(dòng)事由時(shí)，提交以下資料治理：

1）變動(dòng)申請(qǐng)；

2）工商部分更名通知、變動(dòng)后的工商執(zhí)照；

3）開發(fā)商資質(zhì)證明；

4）土地變動(dòng)批復(fù)；

5）變動(dòng)后的土地使用證；

6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；

7）原建立工程籌劃許可證；

8）修建紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變動(dòng)的意見（治理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。

四、建立項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，治理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、

設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工步隊(duì)。

項(xiàng)目報(bào)建總流程：

實(shí)施單位流程內(nèi)容承辦單位

建設(shè)單位

建立項(xiàng)目報(bào)建登記

武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心各有關(guān)治理機(jī)構(gòu)

建設(shè)單位

審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知

各有關(guān)治理機(jī)構(gòu)武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)申請(qǐng)人

建立單元招標(biāo)申請(qǐng)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)

招標(biāo)申請(qǐng)人

對(duì)招標(biāo)申請(qǐng)人資格審查

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)

招標(biāo)人體例與存案招標(biāo)文件

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)

宣布招標(biāo)通告

武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

投標(biāo)申請(qǐng)人

投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名

武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)人投標(biāo)申請(qǐng)人

招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格預(yù)審

武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)人

招標(biāo)咨詢及答疑會(huì)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)

投標(biāo)人投標(biāo)人

投標(biāo)人體例與遞交投標(biāo)文件

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)

招標(biāo)人

組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)人投標(biāo)人

開標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人

評(píng)標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人

定標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)人

批準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況陳訴

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)各收費(fèi)單元武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)人

中標(biāo)公示，發(fā)出中標(biāo)通知書

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)人、中標(biāo)單元

簽訂條約

條約存案治理機(jī)構(gòu)武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

招標(biāo)人、中標(biāo)單元

領(lǐng)取施工許可證

武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

中標(biāo)單元

施工治理

武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心

依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范疇和范圍尺度，憑據(jù)湖北省人民政府的劃

定執(zhí)行。施工單項(xiàng)條約估算價(jià)在50萬元人民幣以上或修建面積到達(dá)

1000m2的建立工程新建、擴(kuò)建和改建的修建的建立工程必須進(jìn)行招

標(biāo)。工程建立項(xiàng)目必須在發(fā)包前，由建立單元或其委托署理機(jī)構(gòu)到市

生意業(yè)務(wù)中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招

投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建立項(xiàng)目以下文書:立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行

出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建立用地證明和籌劃審批文件

等。工程建立項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包羅：工程名稱、建立所在、

投資范圍、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程范圍、擬開工與竣工日期、

發(fā)包方法、工程籌建情況。

工程建立項(xiàng)目報(bào)建步伐：

1）建立單元或其委托的署理機(jī)構(gòu)到市生意業(yè)務(wù)中心領(lǐng)取《工程建立

項(xiàng)目報(bào)建表》。

2）按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫，蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送市生意業(yè)務(wù)

中

3）工程建立項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建立用地證明、,籌劃審批文

件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。

4）屬于試樁建立工程項(xiàng)目，須治理試樁登記手續(xù)。工程建立項(xiàng)目的投

資和建立范圍產(chǎn)生變革時(shí)?，建立單元或其委托署理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)時(shí)到市生

意業(yè)務(wù)中心進(jìn)行增補(bǔ)登記。籌建賣力人變動(dòng)時(shí)，應(yīng)治理變動(dòng)手

續(xù)。

1、建立項(xiàng)目報(bào)建登記

凡在本市范疇內(nèi)進(jìn)行建立的，其修建面積到達(dá)1000m2的建立工程或

工程造價(jià)在50萬元以上的新建、擴(kuò)建和改建的修建（構(gòu)筑物工程、

市政工程及裝飾工程）應(yīng)治理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)。

事情內(nèi)容：

填報(bào)《武漢市建立工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：

（一）建立項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建立工程項(xiàng)目土地使用正當(dāng)證明文件；

（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)陳訴）；

（五）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具正當(dāng)證明文件

報(bào)建信息治理：

1、建立工程生意業(yè)務(wù)中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)

事情日內(nèi)）；

2、在生意業(yè)務(wù)中心媒介上宣布報(bào)建信息；

3、生意業(yè)務(wù)中心將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)治理機(jī)構(gòu)。

2、審核〃一費(fèi)制〃收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知

填報(bào)《武漢市建立工程〃一費(fèi)制〃收費(fèi)認(rèn)定表》按下列步伐治理

（一）在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩分）；

（二）到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單元辦事〃窗口〃治理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳用度從工程報(bào)建開始20日內(nèi)憑武漢市建立工程生意業(yè)

務(wù)

心（咨詢臺(tái)）開具的《武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款

通知書》到署理銀行專柜治理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為

盤算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)

情況書面陳訴批準(zhǔn)前按上述步伐治理。

3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名

（-）投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)是《中國(guó)武漢建立》網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個(gè)

事情日以上）將下述資料內(nèi)容報(bào)送武漢市建立工程生意業(yè)

務(wù)

中心，經(jīng)驗(yàn)證核實(shí)后輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，作為投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)

、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；

4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名。網(wǎng)址

4、招標(biāo)人憑據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審

事情內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人憑據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)

按已宣布通告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審

（二）投標(biāo)申請(qǐng)人到武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)大廳商務(wù)中心領(lǐng)取

資

預(yù)審?fù)ㄖ獣唾?gòu)置資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人接納對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審及格者少

于7家的，應(yīng)重新宣布招標(biāo)通告；預(yù)審及格者過多時(shí)，

又未便直接確定的，應(yīng)在武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心接

納

隨機(jī)方法抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。

5、投標(biāo)文件的體例、內(nèi)容、遞交和吸收

事情內(nèi)容:

（一）招標(biāo)文件體例

投標(biāo)人應(yīng)憑據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技能規(guī)

范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況

,體例投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件體例完成后應(yīng)仔

細(xì)校核，按招標(biāo)文件的劃定打印、裝訂、密封和標(biāo)記，

并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。接納尺度保密化評(píng)審技能

標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件劃定

執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計(jì)大概施工方案；

3、投標(biāo)報(bào)價(jià)；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他質(zhì)料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和吸收

1、投標(biāo)文件的遞交

投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前

,將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)所在。在投標(biāo)截止時(shí)限以

前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行增補(bǔ)、修改

或撤回，增補(bǔ)、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

并須按招標(biāo)文件的劃定進(jìn)行體例、密封和標(biāo)記。

2、投標(biāo)文件的吸收

在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的吸收工

作。在吸收中應(yīng)注意查對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的

劃定進(jìn)行密封和標(biāo)記，并做好吸收時(shí)間的記載，未按

時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)

事情內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上

,下午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招

投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)的監(jiān)視下，通過武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)

中心盤算機(jī)系統(tǒng)按劃定隨機(jī)抽取評(píng)委（詳見武建交字

[2001]7號(hào)文），并提供以下資料：

1、《武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；

2、署理銀行代收專柜開具的以建立面積為盤算基數(shù)的〃一

費(fèi)制〃收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

（-）由武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心指定專人通知評(píng)委加入評(píng)

林；

（三）武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心賣力將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料

及

通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人

和招投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)簽收生存。

7、開標(biāo)

事情內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單元和招投標(biāo)監(jiān)視治理部分人員；

（二）當(dāng)眾查驗(yàn)投標(biāo)文件是否切合劃定，按劃定啟封投標(biāo)書；

（三）唱報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要質(zhì)料用量以及需要特

別說明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標(biāo)底的宣布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。

（六）招投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)視治理

8、定標(biāo)

事情內(nèi)容：

憑據(jù)中華人民共和國(guó)建立部令［第89號(hào)］令《衡宇修建和市政底

子設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)治理措施》和武建招辦字（2001）18號(hào)文

件《武漢市建立工程項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)暫行劃定》進(jìn)行。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有

效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

9、批準(zhǔn)招投標(biāo)情況陳訴、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示通告

事情內(nèi)容：

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理

機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面陳訴。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)提交

招投標(biāo)情況書面陳訴批準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料?：

1、由各收費(fèi)單元確認(rèn)的《武漢市建立治理收費(fèi)認(rèn)定表》；

2、由署理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價(jià)為盤算基數(shù)的〃一費(fèi)

制〃收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

同時(shí)、向武漢市建立工程生意業(yè)務(wù)中心提交擬宣布的中標(biāo)通知

書，并填寫《中標(biāo)通告公示、宣布登記表》，按劃定在武漢市建立工

程生意業(yè)務(wù)中心媒介上公示、通告中標(biāo)結(jié)果。

招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)自收到書面陳訴之日起5日內(nèi)未通知招

標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)運(yùn)動(dòng)中有違法行為的，招標(biāo)人可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)

通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

10、簽訂工程承發(fā)包條約

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，憑據(jù)招標(biāo)文

件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面條約；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立

背離條約實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面條約后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)

當(dāng)將條約送治理機(jī)構(gòu)存案。

招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建立用地籌劃許可證，

并治理建立用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；2）建立工程全歷程監(jiān)理招標(biāo),

應(yīng)當(dāng)完創(chuàng)建項(xiàng)審批手續(xù)；建立工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察

和設(shè)計(jì)事情；3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完創(chuàng)建項(xiàng)審批手續(xù)，建立資金已經(jīng)

落實(shí)，按劃定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建立監(jiān)理的工程已簽訂建立監(jiān)理?xiàng)l約；4）質(zhì)

料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)事情，質(zhì)料設(shè)備的技能性能已經(jīng)確定，

所需資金已經(jīng)落實(shí)；5）執(zhí)法、法例、規(guī)章劃定的其他條件。

公然招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，

也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)

項(xiàng)目需要分別標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)公道分別標(biāo)段、確定工

期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包賣力制，不得將一個(gè)單

元工程主樓、附樓、分部工程離開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)

人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇

承包人的，必須進(jìn)入有形修建市場(chǎng)通過招標(biāo)投標(biāo)方法確定。任作甚招

標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備大概監(jiān)理事情提供設(shè)計(jì)、咨詢辦事的法人及其隸屬

機(jī)構(gòu)（單元），均不得加入該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。

招標(biāo)方法：開發(fā)建立工程招標(biāo)投標(biāo)可以接納公然招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)

商議標(biāo)等幾種方法：

（1）公然招標(biāo)

由招標(biāo)單元通過報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介宣布招標(biāo)通告，公然請(qǐng)

承包者加入投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。凡具備劃定條件的單元都可自愿加入投標(biāo)。在

眾多的投標(biāo)單元中選擇報(bào)價(jià)公道、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這

種公然招標(biāo)方法，由于加入投標(biāo)的單元較多，所以審查投標(biāo)資格及其

標(biāo)書的事情量較大，招標(biāo)用度開支較多。憑據(jù)市建委《關(guān)于建立工程

項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)劃定（試行）的通知》，實(shí)行公然

招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時(shí)，

由招標(biāo)人通過隨機(jī)要領(lǐng)從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。

公然招標(biāo)一般適用于工程范圍較大、技能龐大、報(bào)價(jià)水平不易掌握的

大中型工程建立建立項(xiàng)目，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、質(zhì)

料的供給。

⑵邀請(qǐng)招標(biāo)

招標(biāo)單元不公然宣布招標(biāo)通告，而是憑據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承

包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函，然后憑據(jù)各單元回函回復(fù)情況，確定

投標(biāo)工具，請(qǐng)他們加入招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)加入投標(biāo)單元的個(gè)

數(shù)，世界各都城有劃定，我省在有關(guān)劃定中，明確要求不少于三家。

邀請(qǐng)招標(biāo)方法由于對(duì)邀請(qǐng)工具的技能、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比力了解和信

任，所以組織事情比力簡(jiǎn)樸。不但可以節(jié)省招標(biāo)用度、縮短招標(biāo)事情

的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。

邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方法限制了競(jìng)爭(zhēng)范疇，有可

能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。憑據(jù)市建委《關(guān)于建立工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投

標(biāo)人資格審查有關(guān)劃定（試行）的通知》，實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行

投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。

⑶協(xié)商議標(biāo)

由建立單元直接選擇投標(biāo)單元，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直

接商談中標(biāo)條件和要求。加入議標(biāo)的單元應(yīng)不少于兩家。

議標(biāo)適用于招標(biāo)事情開展有困難的地域。工程范圍不大、專業(yè)性較強(qiáng)

或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)

投標(biāo)歷程中用度支出最少，招標(biāo)事情的周期也最短。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性,

在造價(jià)上一般都偏高。

招標(biāo)投標(biāo)根本步伐

招標(biāo)事情由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和體例標(biāo)底能力的開發(fā)公

司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)辦事公司署理。但這類辦事機(jī)構(gòu)必須

具備一定技能資質(zhì)，具有法人職位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)治理部分審查批準(zhǔn)的

企事業(yè)單元。

⑴事情步伐

審查招標(biāo)單元的資格；

報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書；

體例招標(biāo)文件，體例標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)要領(lǐng)；

宣布招標(biāo)通告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；

審查投標(biāo)單元資格；

分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技能資料、圖紙等，組織投標(biāo)單元現(xiàn)場(chǎng)勘察和招

標(biāo)文件答疑；

體例和寄送投標(biāo)文件；

開標(biāo)，公然標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函；

評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單元；

發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單元與中標(biāo)單元簽訂承包條約。

招標(biāo)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包羅以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、情況、概算；開發(fā)公

司賣力組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱；資金

來源及落實(shí)情況；圖紙、園地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方法。

⑵應(yīng)注意的問題

工程建立招標(biāo)投標(biāo)必須體例完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和

投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有劃定外，一般不得變動(dòng)。

招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)劃定體例標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部分或其

委托單元審查批準(zhǔn)。體例標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。別的，一個(gè)

招標(biāo)工程，只能體例一個(gè)標(biāo)底。

為了包管招標(biāo)的公平性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單元為主，約請(qǐng)有關(guān)部分及專家

創(chuàng)建評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)付大中型建立項(xiàng)目，招標(biāo)單

元還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)富厚、有較高技能和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)

委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此底子上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企

業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單元。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)度

利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部分，有權(quán)予以反對(duì)。

投標(biāo)單元在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)

包管金證書。投標(biāo)單元中標(biāo)后，如果拒絕負(fù)擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)

單元有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯卧魅⊥稑?biāo)包管金。

簽訂承發(fā)包條約時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項(xiàng)條件，不得修改和變動(dòng);

雙方應(yīng)交換各自開戶銀行出具的履約包管金證書。包管金額在條約期

滿后應(yīng)當(dāng)退回。招標(biāo)單元和中標(biāo)單元簽訂條約后毀約，對(duì)方有權(quán)持履

約包管金證書向其包管銀行索兌包管金。由于違約給對(duì)方造成的損失

如凌駕履約包管金的，還應(yīng)賠償履約包管金的不敷部分。

應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄

1）招標(biāo)署理?xiàng)l約及招標(biāo)署理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（如有署理）

2）招標(biāo)存案登記表

3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請(qǐng)招標(biāo)陳訴（如系邀請(qǐng)招標(biāo)）

4）招標(biāo)通告或投標(biāo)邀請(qǐng)書

5）投標(biāo)報(bào)名名單（公然招標(biāo)）

6）資格預(yù)審文件

7）資格預(yù)審評(píng)審陳訴

8）招標(biāo)文件

9）購(gòu)置招標(biāo)文件登記表

10）答疑會(huì)紀(jì)要（或答疑資料）及簽收回執(zhí)

11）標(biāo)底（工程預(yù)算書）及武漢市建立工程項(xiàng)目造價(jià)咨詢批準(zhǔn)證（女11

有標(biāo)底）

12）評(píng)委名單

13）招標(biāo)人評(píng)委委托書：

14）開標(biāo)會(huì)簽到表

15）唱標(biāo)記載一覽表

16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表

17）評(píng)委評(píng)分表

18）評(píng)分匯總表

19）評(píng)標(biāo)陳訴

20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面陳訴

21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明

22）治理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）條約存案表

24）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)

25）武漢市建立治理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）

26）寧?kù)o和文明施工開工驗(yàn)收及格證

招標(biāo)投標(biāo)的治理

1）施工企業(yè)資質(zhì)治理

修建施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項(xiàng)分包

企業(yè)三類。按企業(yè)的建立業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、治理水平、資金數(shù)量、技

能裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)

資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記尺度及承包工程范疇由建立部統(tǒng)

一制定、宣布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記尺度按1989年建立部《施

工企業(yè)資質(zhì)品級(jí)尺度》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)品級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)企業(yè)

由建立部審批，二至四級(jí)憑據(jù)隸屬干系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部分和省、自治

區(qū)、直轄市建立行政主管部分審批，經(jīng)審查及格的企業(yè)由自治治理部

分發(fā)表《修建業(yè)企業(yè)自治證書》

⑴施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)治理

企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)治理是指由于情況變革，當(dāng)組成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件

已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)尺度時(shí)，由資質(zhì)治理部分對(duì)其資質(zhì)品級(jí)或承

包工程范疇作相應(yīng)調(diào)解的治理。動(dòng)態(tài)治理通過資質(zhì)年度查抄和其它形

式的監(jiān)視查抄進(jìn)行。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行通告制度。實(shí)行動(dòng)

態(tài)治理，主要是為了突出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評(píng)價(jià)對(duì)其

資質(zhì)的決定作用。

通過對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)品級(jí)，由資質(zhì)品級(jí)確定企業(yè)承接施工

任務(wù)的范疇與范圍；通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及事情業(yè)績(jī)的考核來重新評(píng)

定資質(zhì)品級(jí)。這種雙向的動(dòng)態(tài)的資質(zhì)治理就是我國(guó)對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行行

業(yè)治理的主要手段和生長(zhǎng)偏向。

⑵工程總承包企業(yè)的治理

隨著加工治理體制革新的不停深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為

宗旨的企業(yè)團(tuán)體。這種對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全歷程承包的企業(yè)，

稱為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。為增強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)治

理，1992年4月建立部宣布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)治理暫行劃定》。

工程項(xiàng)目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。《暫行劃定》從企業(yè)曾負(fù)擔(dān)國(guó)總

承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總

產(chǎn)值等方面劃定了各資質(zhì)品級(jí)須具備的具體條件。2003年7月，建

立部出臺(tái)文件，廢止《工程總承包資格證書》，對(duì)從事工程總承包業(yè)

務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總

承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)品級(jí)許可的工程項(xiàng)目范疇內(nèi)開展工程

總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)負(fù)擔(dān)。

工程建立項(xiàng)目組織實(shí)施方法目前有兩種方法：

其一是工程總承包方法，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱工程

總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，憑據(jù)條約約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、

采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全歷程或若干階段的承包。

工程總承包企業(yè)憑據(jù)條約約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)

主賣力。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分事情發(fā)包給具

有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)憑據(jù)分包條約的約定對(duì)總承包企業(yè)

賣力。工程總承包方法通行的做法有四種，即設(shè)計(jì)采購(gòu)施工（EPC）/

交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)一施工總承包（D-B）、憑據(jù)工程項(xiàng)目的差別范

圍、類型和業(yè)主要求，還可接納設(shè)計(jì)一采購(gòu)總承包（E-P）、采購(gòu)一

施工總承包（P-C）等方法。

其二是是工程項(xiàng)目治理方法，工程項(xiàng)目治理是指從事工程項(xiàng)目治理的

企業(yè)受業(yè)主委托，憑據(jù)條約約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)

行全歷程或若干階段的治理和辦事。工程項(xiàng)目治理企業(yè)不直接與該工

程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂條約，但

可以按條約約定，協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、

供貨、施工等企業(yè)簽訂條約，并受業(yè)主委托監(jiān)視條約的履行。工程項(xiàng)

目治理有兩種根本方法，即項(xiàng)目治理辦事型或項(xiàng)目治理承包型，項(xiàng)目

治理辦事是指工程項(xiàng)目治理企業(yè)憑據(jù)條約約定，在工程項(xiàng)目決策階

段，為業(yè)主體例可行性研究陳訴，進(jìn)行可行性闡發(fā)和項(xiàng)目籌謀；在工

程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)署理、設(shè)計(jì)治理、采購(gòu)治理、施工

治理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等辦事，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、

寧?kù)o、進(jìn)度、用度、條約、信息等治理和控制。工程項(xiàng)目治理企業(yè)一

般應(yīng)憑據(jù)條約約定負(fù)擔(dān)相應(yīng)的治理責(zé)任。項(xiàng)目治理承包是指工程項(xiàng)目

治理企業(yè)憑據(jù)條約約定，除完成項(xiàng)目治理辦事的全部事情內(nèi)容外，還

可以賣力完成條約約定的工程開端設(shè)計(jì)（底子工程設(shè)計(jì)）等事情。對(duì)

付需要完成工程開端設(shè)計(jì)（底子工程設(shè)計(jì)）事情的工程項(xiàng)目治理企業(yè),

應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。項(xiàng)目治理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)憑據(jù)條約

約定負(fù)擔(dān)一定的治理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（3）外國(guó)修建施工企業(yè)的資質(zhì)治理

隨著對(duì)外開放的擴(kuò)大，外國(guó)企業(yè)逐漸進(jìn)入我國(guó)的修建市場(chǎng)。為了增強(qiáng)

對(duì)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)的治理，維護(hù)我國(guó)的修建市場(chǎng)秩

序，建立部1994年3月宣布了第32命令《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外

國(guó)企業(yè)資質(zhì)治理暫行措施》，6月宣布了《實(shí)施細(xì)則》。其要點(diǎn)有：

凡在中國(guó)境內(nèi)從事衡宇、土木工程的制作等承包運(yùn)動(dòng)的外國(guó)企業(yè)，在

從事承包工程運(yùn)動(dòng)前，必須到審查構(gòu)造治理資質(zhì)審查，取得《外國(guó)企

業(yè)承包工程資質(zhì)證》。然后經(jīng)工商行政治理機(jī)存眷冊(cè)登記后，才可在

中國(guó)境內(nèi)從事承包工程運(yùn)動(dòng)。

《外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證》的治理機(jī)構(gòu)為：同時(shí)在中國(guó)兩個(gè)（含兩

個(gè)）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范疇內(nèi)承包工程的，向建立部申請(qǐng)

治理；在中國(guó)一個(gè)省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范疇內(nèi)承包工程的，向本

地省級(jí)人民政府建立行政主管部分申請(qǐng)治理；在中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海

開放都會(huì)承包工程的，向本地人民政府建立行政主管申請(qǐng)治理。

外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的范疇是：全部由外國(guó)投資或贈(zèng)款建立

的工程；國(guó)際金融組織貸款，接納國(guó)際公然招標(biāo)的工程項(xiàng)目；海內(nèi)企

業(yè)在技能上難以單獨(dú)承包的中外合資建立的工程；海內(nèi)投資的建立工

程，如確有特殊項(xiàng)目海內(nèi)企業(yè)難以單獨(dú)承包，經(jīng)省級(jí)建立行政主管部

分批準(zhǔn)后允許外國(guó)企一業(yè)與中國(guó)修建企業(yè)聯(lián)合承包。

《外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證》有效期為5年。如需延期，應(yīng)在期滿前

6個(gè)月內(nèi)到原批準(zhǔn)的審查構(gòu)造治理延續(xù)手續(xù)。

2）工程建立治理。

工程建立階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工籌劃起，到項(xiàng)目施

工全部完成，通過建立主管部分主持的綜合驗(yàn)收，到達(dá)客戶可以住用

步伐的歷程。本階段開發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使

用權(quán)后，向市計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工籌劃；同時(shí)，與“四源”供給單

元簽定供源協(xié)議，按劃定支付有關(guān)用度。今后，向市建委提出申請(qǐng)開

工陳訴，填報(bào)建立開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)治理辦公室，治理招標(biāo)

批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單元；到工程建立質(zhì)量監(jiān)視總站（站），治理質(zhì)

量監(jiān)視注冊(cè)手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建立工程開工證。項(xiàng)目竣工后，實(shí)時(shí)

報(bào)請(qǐng)建立主管部分進(jìn)行建立工程綜合驗(yàn)收及建立工程籌劃驗(yàn)收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范疇：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事種種衡宇修建

及其隸屬設(shè)施的制作、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安

裝，以及城鎮(zhèn)市政底子設(shè)施工程的施工，建立單元在開工前應(yīng)當(dāng)依照

本措施的劃定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建立行政主管部分

（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證構(gòu)造）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

工程投資額在30萬元以下大概修建面積在300平方米以下

的修建工程，可以不申請(qǐng)治理施工許可證。憑據(jù)國(guó)務(wù)院劃定的權(quán)限和

步伐批準(zhǔn)開工陳訴的修建工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

2、施工許可證治理機(jī)構(gòu)：武漢市修建工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一

治理，其中：中心城區(qū)的修建工程項(xiàng)目，其施工許可證委托市建立工

程生意業(yè)務(wù)中心核發(fā)；兩個(gè)開發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的修建工程項(xiàng)目，其施工

許可證委托該區(qū)建管部分核發(fā)，并擔(dān)當(dāng)市建立工程生意業(yè)務(wù)中心的監(jiān)

視、指導(dǎo)、查抄。

3、施工許可證治理步伐：

1）填寫《修建工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《治理修建工程施

工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建立工程用地許可證》：《建立工程籌劃

許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工條件的證明；中

標(biāo)通知書及施工條約；施工圖紙及技能資料；施工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理?xiàng)l

約或建立單元工程技能人員情況；質(zhì)量、寧?kù)o監(jiān)視手續(xù)；資金保函或

證明；施工許可申請(qǐng)表和治理建管手續(xù)聯(lián)系單；

3）建立單元應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能

定期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證構(gòu)造申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不凌

駕三個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期大概凌駕延期時(shí)限的，施工許可證

自行廢止。

4、治理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：

（一）建立工程報(bào)建表；

（二）建立單元資信證明（可用復(fù)印件）；

（三）立項(xiàng)批文、總體籌劃平面圖、籌劃許可證

（可用復(fù)印件）；

（四）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

（五）建立工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）；

（六）招標(biāo)申請(qǐng)表；

（七）招標(biāo)通告；

（八）招標(biāo)日程擺設(shè)；

（九）招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)措施；

（十）投標(biāo)申請(qǐng)書；

（十一）投標(biāo)單元資格預(yù)審文件（生存6個(gè)月）；

（十二）答疑會(huì)紀(jì)要；

（十三）投標(biāo)書；

（十四）評(píng)委人員名單；

（十五）開標(biāo)記載表；

（十六）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；

（十七）評(píng)標(biāo)陳訴；

（十八）中標(biāo)公示證明；

（十九）中標(biāo)通知書；

（二十）施工條約或監(jiān)理?xiàng)l約；

（二十一）條約存案表；

（二十二）施工許可申請(qǐng)表或治理建管手續(xù)聯(lián)系單；

（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收

據(jù)；

武漢市建立治理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）

（二十四）寧?kù)o和文明施工開工驗(yàn)收及格證（可用復(fù)印件）

第三章：工程建立階段

工程建立階段是將開發(fā)歷程涉及到的人力、質(zhì)料、機(jī)器設(shè)備、資金等

資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)。施工階段的

事情包羅:

1、施工用水電及通訊線路接通，包管施工需要；

2、施工園地平整，到達(dá)施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；

4、施工圖紙及施人為料準(zhǔn)備；

5、施工質(zhì)料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)治理；

7、施工許可批文及治理開工手續(xù)；

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；

10、體例工程進(jìn)度籌劃；

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單元的協(xié)調(diào)；

第四章：項(xiàng)目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方法。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)將正在建立中的衡宇預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或

房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收及

格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)

售尺度是指衡宇已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《武漢市房地產(chǎn)

開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取

得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商

品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向都會(huì)、縣房地產(chǎn)治理部分治理預(yù)售登記，取得《商

品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)治理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提

交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、有建立工程籌劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房盤算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總

投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。武漢市最

新劃定為多層修建完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層修建完成主體結(jié)構(gòu)的

三分之二；高層修建完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)品級(jí)證書；

5、工程施工條約；

6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修尺度、

竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)治理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)

附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售存案證。現(xiàn)售存案證只用辦一次，直到屋子全部

賣光，不必每年調(diào)換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年治理的，也可以照買

不誤。應(yīng)當(dāng)切合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企、山法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書大概使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建立工程籌劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安頓已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮椎鬃釉O(shè)施具備交付

使用條件，其他配套底子設(shè)施和大眾設(shè)施具備交付使用條件大概已確

定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)治理方案已經(jīng)落實(shí)。

二、商品房銷售及按揭治理

1、銷售前期準(zhǔn)備事情（可委托銷售署理公司進(jìn)行）

第一階段：底子市場(chǎng)調(diào)研

地塊情況與街區(qū)功效調(diào)研

區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目觀察

重點(diǎn)項(xiàng)目考察

市場(chǎng)需求抽樣調(diào)研

重點(diǎn)客戶（群體）市場(chǎng)調(diào)研

經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)闡發(fā)

市場(chǎng)需求趨勢(shì)闡發(fā)

出具市場(chǎng)調(diào)研陳訴

物業(yè)的全面解析及定位

項(xiàng)目SWOT闡發(fā)

1）、競(jìng)爭(zhēng)要素全面解讀

2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)闡發(fā)

3）、項(xiàng)目劣勢(shì)闡發(fā)

4）、項(xiàng)目時(shí)機(jī)利用

5）、市場(chǎng)威脅與困難點(diǎn)

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

1）、地段代價(jià)與生長(zhǎng)評(píng)估

2）、項(xiàng)目差別性支撐力評(píng)估

3）、消費(fèi)者選擇性尺度評(píng)估

4）、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

目標(biāo)市場(chǎng)定位與消費(fèi)者需求研究

目標(biāo)市場(chǎng)定位

目標(biāo)市場(chǎng)特征描述

目標(biāo)消費(fèi)者行為闡發(fā)

消費(fèi)個(gè)案描述

營(yíng)業(yè)員銷理念提升

營(yíng)銷焦點(diǎn)理念提升

賣點(diǎn)體系設(shè)計(jì)與提升

營(yíng)銷戰(zhàn)略與主線計(jì)謀

營(yíng)業(yè)員銷打擊體系創(chuàng)建

現(xiàn)場(chǎng)打擊體系的創(chuàng)建

代價(jià)定位及計(jì)謀

代價(jià)計(jì)謀

代價(jià)定位

訂價(jià)預(yù)控及說明

付款方法發(fā)起

銷售額動(dòng)態(tài)測(cè)算

項(xiàng)目促銷籌劃發(fā)起

渠道促銷發(fā)起

公關(guān)運(yùn)動(dòng)促銷發(fā)起

客戶促銷發(fā)起

品牌促銷發(fā)起

示范單元及情況的設(shè)計(jì)發(fā)起

營(yíng)業(yè)員銷預(yù)算

推廣用度預(yù)計(jì)

營(yíng)銷用度預(yù)計(jì)

第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換闡發(fā)

品牌計(jì)謀偏向發(fā)起與界說

消費(fèi)者心理感覺定位

宣傳攻勢(shì)簡(jiǎn)直定

宣傳途徑的制定

功效分別發(fā)起

裝修偏向發(fā)起］

樣板房的功效分別界說

看樓通道的結(jié)構(gòu)發(fā)起

流傳媒介簡(jiǎn)直定及具體媒介宣布籌劃

項(xiàng)目標(biāo)識(shí)(LOGO)設(shè)計(jì)

中英文尺度字設(shè)計(jì)

尺度色系

幫助色系

尺度組合范例

特許組合

禁用組合

銷售培訓(xùn)

銷售治理籌謀

銷售步隊(duì)進(jìn)駐

銷售執(zhí)行

第三階段：推廣主題的制定

推廣口號(hào)的制定

整體包裝氣勢(shì)派頭簡(jiǎn)直定

主要街區(qū)路段包裝氣勢(shì)派頭及具體形式

現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造氣勢(shì)派頭及具體形式

展示中心及示范情況具體裝修氣勢(shì)派頭發(fā)起

樣板房具體裝修氣勢(shì)派頭發(fā)起

看樓通道裝飾氣勢(shì)派頭發(fā)起

名片

信紙

信封

傳真紙

文件袋

請(qǐng)柬

事情卡

水杯

煙灰缸

垃圾桶

車體

工地圍墻設(shè)計(jì)

工地告白牌設(shè)計(jì)

導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)

條幅設(shè)計(jì)

路旗設(shè)計(jì)

掛旗設(shè)計(jì)

車體包裝設(shè)計(jì)

主要街區(qū)大型形象告白牌的設(shè)計(jì)

展板設(shè)計(jì)

售樓處導(dǎo)示招貼

噴繪畫設(shè)計(jì)

看樓通道設(shè)計(jì)

戶形形象說明設(shè)計(jì)

樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)記等設(shè)計(jì)

行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

售樓書

售樓雜志

宣傳折頁(yè)

宣傳海報(bào)

郵遞單張

影視告白腳本創(chuàng)意

第四階段：各銷售期的告白具體創(chuàng)意

流傳媒介簡(jiǎn)直定及具體媒介宣布籌劃

展銷會(huì)的配合

促銷運(yùn)動(dòng)的配合

其他外賣場(chǎng)的配合

告白效果測(cè)定與監(jiān)控

競(jìng)爭(zhēng)敵手監(jiān)控

競(jìng)爭(zhēng)者咨詢陳訴

競(jìng)爭(zhēng)者告白監(jiān)控及具體闡發(fā)

銷售控制及月度目標(biāo)制定

2、銷售條約的簽訂。

3、按揭治理。

1）公積金貸款：

貸款資格

貸款工具：在本地購(gòu)置自住住房，同時(shí)在本地住房資金治理中心系統(tǒng)

交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單元的離退休職工。貸款

條件：1、具有本地城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口

簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有歸還貸

款本息的能力；3、具有購(gòu)置住房的條約或有關(guān)證明文件；4、提供

住房資金治理中心同意的包管方法；5、切合住房資金治理中心劃定

的其他條件。

貸款流程圖

咨詢、領(lǐng)取表格

提出申請(qǐng)

簽訂借款條約、抵押條約

治理抵押登記手續(xù)

治理衡宇產(chǎn)業(yè)保險(xiǎn)

貸款轉(zhuǎn)帳

每月還款

貸款結(jié)清注銷

提交資料

1、本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；2、購(gòu)房條約或意向

書等有關(guān)證明文件；3、借款人所在單元同意貸款的證明；4、住房

資金治理中心要求提供的其他質(zhì)料。

2）商業(yè)貸款

貸款資格

貸款工具：具有完全民事行為能力的中國(guó)自然人。貸款條件：一、有

本地常住戶口或有效居留身份（身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證

等）；二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；三、信用良好，有定期歸還貸款本

息的能力；四、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能

足額提供抵押（質(zhì)押）時(shí)，有貸款人認(rèn)可并切合劃定條件，具有足夠

代償能力的單元或小我私家作為歸還貸款本息并負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任的包

管人；五、有購(gòu)置住房的條約或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件；六、所購(gòu)住房

代價(jià)根本切合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估代價(jià)；七、不享

受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的2096的存款或現(xiàn)金作為

購(gòu)房首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以小我私家負(fù)擔(dān)部分的20%的存款

或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；八、貸款行劃定的其他條件。十、以上條

款借款人需同時(shí)具備，且借款人應(yīng)包管所提供文件的真實(shí)性、正當(dāng)性。

如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

貸款流程圖

提交資料

小我私家需提供資料1.申請(qǐng)人及配偶（如已婚）的身份證，外省

人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件

《外省市人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、

離異3.與售房房單元簽訂的切合武漢市政府統(tǒng)一劃定的購(gòu)房條

約或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4.《首付款證明》正木及其已付款的

收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單元公

章）6.在職單元營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）

7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的差別，應(yīng)提交的質(zhì)料會(huì)

有所差別。

3）組合貸款：公積金貸款不敷用時(shí)，還可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。

貸款資格

貸款工具：在本地購(gòu)置自住住房，同時(shí)在本地住房資金治理中心系統(tǒng)

交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單元的離退休職工。貸款

條件：1、具有本地城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口

簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有歸還貸

款本息的能力；3、具有購(gòu)置住房的條約或有關(guān)證明文件；4、有住

房資金治理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供

抵押（質(zhì)押）時(shí)，有貸款人認(rèn)可并切合劃定條件，具有足夠代償能力

的單元或小我私家作為歸還貸款本息并負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任的包管人；5、

切合住房資金治理中心劃定的其他條件。

貸款流程圖

提交資料

小我私家需提供資料L申請(qǐng)人及配偶（如已婚）的身份證，外省人

士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外

省市人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離

異3.與售房房單元簽訂的切合武漢市政府統(tǒng)一劃定的購(gòu)房條約

或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4.《首付款證明》正木及其已付款的收

據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單元公

章）6.在職單元營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）

7.借款人所在單元同意貸款的證明；8.住房資金治理中心和貸款

行要求提供的其他質(zhì)料。隨各銀行具體要求的差別，應(yīng)提交的

質(zhì)料會(huì)有所差別。

4、抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)

抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科治

理。屬第一、二種類型抵押的，應(yīng)提交國(guó)有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、

土地估價(jià)陳訴或房地產(chǎn)估價(jià)陳訴、抵押條約、借款條約、抵押申請(qǐng)表、

抵押登記雙要領(lǐng)人代表證明或小我私家身吩證明、土地登記委托書。

屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建立工程籌劃許可證》、《商

品房預(yù)售許可證》。

第五章：交付使用階段

一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《修建工程竣工驗(yàn)收存案證》。屬成片開發(fā)

小區(qū)的，還應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收是指一個(gè)工程項(xiàng)目經(jīng)過施工和設(shè)備安裝后到達(dá)了該項(xiàng)目設(shè)

計(jì)文件劃定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建立單元查驗(yàn)工程并治理

吸收手續(xù)的歷程。竣工驗(yàn)收一般分為兩個(gè)階段，一是