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房地產開發企業會計是在城市建設綜合發展、土地有償使用和住房商品化的

經濟條件下，適應房地產企業經營管理的需要而發展起來的專業會計。

本講座根據我國2006年頒布的《企業會計準則》及其《企業會計準則應用指

南》，結合房地產企業生產、經營的實際過程，針對房地產開發企業會計的特點，

全面介紹房地產開發企業會計實務處理過程，

重點介紹房地產企業貨幣資金、存貨、投資性房地產、開發成本和開發收入

和有關稅金的核算等。

本講座主要面向在房地產開發企業從事會計工作的朋友們。

限于時間與篇幅，本講座主要介紹房地產開發企業會計核算的日常業務。而

對企業不經常發生的業務，諸如對外投資、發行債券、外匯業務的核算等，本講

座將不予以介紹。實務中如遇到這些業務，可按一般企業的會計實務進行處理。

房地產會計核算，房地產賬務處理，楊浦區會計培訓

本講座的主要內容如下：

第一章房地產企業會計核算對象及賬戶、賬簿設置

第二章房地產企業貨幣資金的核算

第二章房地產開發應收及預付款的核算

第四章房地產開發企業存貨的核算

第五章房地產開發企業固定資產與無形資產的核算

第六章房地產開發企業投資性房地產的核算

第七章房地產開發企業負債的核算

第八章房地產開發企業開發成本與期間費用的核算

第九章房地產開發企業收入的核算

第十章利潤及其分配的核算

第十一章所有者權益的核算

第十二章會計報表

第一章??？房地產企業會計核算對象及賬戶、賬簿設置

一、房地產開發企業的經營范圍

房地產開發企業是隨著我國城鄉建設的發展，住宅商品化的推行，以及城市

土地使用制度的改革而逐漸形成的一個新興行業。近些年來，我國的房地產業進

入了一個前所未有的發展高潮，房地產業已經成為我國國民經濟發展的一個重要

的支柱產業。

本講座所指的房地產開發企業，是指從事房地產開發、經營、管理的具有法

人資格，實行獨立核算、自負盈虧的企業。

房地產開發企業的開發經營對象是房地產。房地產是房產和地產及其權屬的

統稱。其中：房產是指各種房屋財產，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、

辦公用房等；地產是指土地財產，在我國，土地歸國家和集體所有，企業只能取

得土地使用權，所以企業的地產指的是對土地的使用權以及地下各種基礎設施，

如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

房地產開發企業的主要業務范圍包括：

1.土地開發和建設

土地是房地產開發的前提條件。土地開發和建設是指對征用或受讓的土地進

行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設和道路、基礎設施的建設等。

2.房屋、建筑物的開發建設和經營

房屋建筑物的開發建設是指在已開發完工的土地上進行的房屋和建筑物的建

設。其工作內容主要包括：可行性研究、規劃設計、工程施工、竣工驗收、交付

使用等。

房地產開發企業對已開發完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉

房和代建房等。

房地產的經營從狹義上講是指對已建成的房地產進行出售、租賃和抵押。n

前，我國房地產經營主要是指房地產的出售和房地產的租賃業務。

3.配套設施開發和建設

配套設施的開發和建設是指根據城市建設總體規劃開發建設的大配套設施項

目，包括：開發小區內公共配套設施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學、

醫院等。

4.代建工程開發和建設

代建工程是指房地產開發企業接受當地政府和其他單位的委托，代為開發的

各種工程項目，包括土地開發工程、房屋建設工程、道路鋪設工程，供熱、供氣、

供水管道及其他公用的設施等。

5.物業管理和服務

有些房地產企業還從事物業經營。房地產物業的經營管理是指對出售或租賃

后的房地產所進行的管理和各種服務，包括房屋和基礎設施的維修與保養、房屋

的裝飾與裝潢，住宅小區的清潔與綠化及治安和通訊等。

二、房地產開發企業會計核算對象

房地產開發企業會計核算的對象是房地產業從事房地產開發建設、出售等經

營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現為六大會計要素：即資產、負債、

所有者權益、收入、費用和利潤。房地產業的會計核算，就是對上述六大會計要

素的增減變動進行監督、核算和反映。

三、房地產開發企業會計核算的會計科目和賬簿設置

（一）房地產開發企業會計科目的設置

為了對房地產企業的經營活動進行會計核算，必須要設置相應的會計科目。

并且要根據設置的會計科目在賬簿中開設賬戶。

會計科目是對各大會計要素所做的進一步分類。為了會計核算的需要，將每

一會計要素又劃分為若干具體項目，每一個項目就是一個會計科目。

房地產開發企業根據《企業會計準則應用指南》的統一規定，并根據房地產

企業會計核算的特點，應設置如下會計科目。見講義表

表房地產開發企'也會計科目表

順序號編號科目名稱

一、資產類

11001庫存現金

21002銀行存款

31012其他貨幣資金

41101交易性金融資產

51121應收票據

61122應收賬款

71123預付賬款

81131應收股利

91132應收利息

101221其他應收款

111231壞賬準備

121401材料采購

131402在途物資

141403原材料

151404材料成本差異

161405開發產品

171406發出商品

181408委托加工物資

191411周轉材料

20周轉房

211461融資租入資產

221471存貨跌價準備

231501持有至到期投資

241502持有至到期投資減值準備

251503可供出售金融資產

L1511長期股權投資

271512長期股權投資減值準備

281521投資性房地產

29投資性房地產累計折舊（累計攤銷）

301531長期應收款

311601固定資產

321602累計折舊

331603固定資產減值準備

341604在建工程

351605工程物資

361606固定資產清理

R71701無形資產

381702累計攤銷

391703無形資產減值準備

401711商譽

411801長期待攤費用

421811遞延所得稅資產

431901待處理財產損溢

二負債類

442001短期借款

452101交易性金融負債

462201應付票據

472202應付賬款

482203預收賬款

492211應付職工薪酬

502221應交稅費

512231應付利息

522232應付股利

532251其他應付款

542401遞延收益

552501長期借款

562502應付債券

572701長期應付款

582801預計負債

592901遞延所得稅負債

三所有者權益類

604001實收資本

614002資本公積

624101盈余公積

卜4103本年利潤

卜44104利澗分配

四成本類

655001開發成本

665101開發間接費用

卜75301研發支出

五損益類

686001主營業務收入

上9

6051其他業務收入

706101公允價值變動損益

716111投資收益

726301營業外收入

736401主營業務成本

746402其他業務成本

756403營業稅金及附加

766601銷售費用

776602管理費用

786603財務費用

796701資產減值損失

806711營業外支出

816801所得稅費用

826901以前年度損益調整

上表列示的82個會干科目就是房地產開發企業所使用的會計科目。其中絕大

部分都是各類企業通用的會計科目，只有個別科目屬于房地產業專用的會計科目o

表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企業可能不需要，如“應付債券”科

目，只有發行債券的企.業才使用，還如“持有至到期投資”科目，只有購買了長期

債券，才能使用本科目。企業如果沒有相關的業務，就不必要設置相關的科目。

總起來說，房地產開發企業會計科目分為五大類:

第一類是資產類科目，本類科目用來核算和反映企業各類不同的資產增減變

化情況，其中包括了流動資產和各項長期資產。在資產類科目中，“開發產品''、"周

轉房”、這兩個科目是房地產開發企業特設置的科目。其他科目是屬于各類企業通

月的科目。

第一類科R是負債類科R,本類科R用來核算和反映企業各類不同的負債增

減變化情況，其中包括了各項流動負債和各項長期負債。負債類科目都是各類企

業通用的會計科目。

第三類是所有者權益類科目，是用來核算各項所有者權益增減變化的科目。

這些科目也是各類企業通用的科目。

第四類是成本類科目，這類科目有三個，即：“開發成本”、“開發間接費用”

和“研發支出其中前兩個科目是房地產開發企業特有的科目，是用于進行房地

產企業成本核算的科目。如果房地產企業本身也有施工隊伍，有施工業務，那么

還需要在成本類科目中增設“工程施工''和"施工間接費用”、"工程結算”、"機械作

業”等科目。

第五類科目是損益類科目。損益類科目是用于計算企業損益的科目。損益類

科目在會計期末都要轉入本年利潤賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業通用

的會計科目。

在使用會計科目時需要注意：必須要按統一規定的會計科目編號，不要隨意

打亂和重編。以便于查閱賬目和實行會計電算化。上述會計科目表在許多科目之

間都留有空號，這是供增設會計科目使用的。比如表中第20行次資產類科目中的

“周轉房”科目，國家統一科目表中沒有設置此科目，是房地產開發企業增設的會

計科目，可按順序，在所留的空號中將本科目編號為力412”號。

還需要說明，許多會計科目需要設置明細科H,以便設置明細賬，更明細地

反映有關會計信息。如房地產開發企業在“原材料”總賬科目下可設置“設備”、“鋼

材”、“水泥”等二級科目，以對庫存的各種不同的建筑材料和設備分別進行核算和

反映。在二級科目下，還可以按鋼材的品種，設備的種類設置三級科目核算，如

在“原材料—設備，，二級科目下還應設置“照明設備，，、“安全監控設備，，等二級科目，

以更詳細反映各種不同設備和各種不同鋼材的情況。

（二）房地產開發企業的賬簿設置

為了全面系統地進行會計核算，房地產開發企業必須設置以下三類賬簿。

1.總分類賬（也稱總賬）。

總分類賬是按總賬科目（一?級科目）開設賬戶，以提供企業總括的會計信息。

根據需要，總分類賬通常要開設30—50個賬戶，分類反映會計信息。

總分類賬必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式為三欄式，即金額的部分分為“借

方“、“貸方”和“余額”三個欄目。

具體賬頁格式見表1-2。

表1-2總分類賬

賬戶名稱：XXXX

年憑證

摘要借方貸方借或貸余額

月S字號

2.日記賬。

日記賬是按經濟業務發生的先后順序，逐日逐筆進行記錄的一種賬簿。房地

產開發企業至少要設置兩本日記賬。即“現金日記賬''和"銀行存款日記賬

“現金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式也是三

欄式，與總分類賬的賬頁格式是相同的。

3.明細賬。

明細賬是對某些總賬科R的數據進一步明細記錄和反映的賬簿.對大部分總

賬科目都需要設置明細賬。明細賬要按明細科目開設賬戶。以反映更詳細的會計

數據。

如：對“應收賬款”除需要在總賬中開設賬戶外，還要專門設一本“應收賬款明

細賬賬內按應收賬款的對方單位開設明細賬戶c以反映應收賬款的明細情況。

還如，對“原材料”總賬賬戶也要設一本“原材料明細賬”，賬內按材料的名稱或

類別開設賬戶，以分別記錄和反映庫存的各種不同材料和設備的收發和結存情況。

每一個房地產開發企業，至少要設置二、三十本明細賬，以對總賬科目的內

容進行更詳細的記錄和反映。

明細賬?般采用活頁式賬簿，但要注意，不同的明細賬其賬頁格式的要求是

不同的。只反映金額的明細賬可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反映存

貨的明細賬一般需要數量金額式；反映開發成本和各項費用的明細賬需要多欄式,

以便于對各不同的成本、費用項目分別進行記錄和反映。

數量金額式明細賬和多欄式明細賬見表1?3、1-4、1.5.

表1-3原材料明細賬

材料名稱：編號：類別：

金額計量單位：元數量計量單位：公斤

年憑證號摘要收入發出結存

0數量單價金額數量單價金額數量單價金額

上表1-3的明細賬屬于“數量金額式明細賬，數量金額式明細賬既要反映金

額，同時也要反映數量和單價。

表1-4房屋開發成本明細賬

單位：甲開發現場單位：元

借方明細項目

貸借

憑摘借方人折辦水勞周轉

方金方余其

月日證號要金額工10公電保房攤

額額他

費費費費費銷

（上述表1-4.1-5的明細賬屬于“多欄式明細賬”）

以上介紹了各種明細賬簿的賬頁格式，為了搞好房地產開發企業的會計核算,

提供出企業內部和外部所需要的會計信息，企業在建立總賬和日記賬以外，一定

要根據需要選好各種明細賬頁，建好各種明細賬。

第二章房地產企業貨幣資金的核算

貨幣資金的核算是所有企業會計核算普遍存在的業務。貨幣資金是企業經營

的起點。沒有貨幣資金企業就無法開始經營。

這里所說的貨幣資金是企業在開發經營過程中處于貨幣形態的那部分資金，

具體包括了三個部分：庫存現金、銀行存款和其他貨幣資金。

第一節庫存現金的核算

一、庫存現金的管理

庫存現金是指存放在企業的庫存現金。包括庫存的人民幣和外幣。

庫存現金的管理主要包括現金的使用范圍，現金的庫存限額和現金的內部控

制制度等。

現金主要是用于企業日常的零星開支，使用范圍主要是對職工的工資、獎金

支付，差旅費的支付，以及企業的零星采購等，其他大額款項的收支都應該通過

銀行轉賬進行。這樣既簡化核算業務，也比較安全。

為安全起見，企業的庫存現金不能過多，一般夠3-5天的零星開支即可。企

業如果收到大額的現金，應該及時送存銀行。

為加強企業對庫存現金的管理.，企業應該制定庫存現金的內部控制制度，庫

存現金要由出納人員進行保管，現金保管人員不得兼記總賬，要做到賬錢分管;

企業出納人員保管的庫存現金必須做到日清月結，并要定期與企業總賬的“庫存現

金''賬戶進行核對。發現庫存現金的溢缺必須及時查明原因，并按規定進行處理。

二、庫存現金的總分類核算

庫存現金的總分類核算是指庫存現金在總賬中的核算。庫存現金的總分類核

算是通過編制記賬憑證進行的。

（一）庫存現金的支出

庫存現金的支出要根據原始憑證（如原始發票、借款單、工資結算單等）編

制記賬憑證，根據記賬憑證登記總賬。

例2-1：3月1日李明因出差到財務部門借款1000元。

會計人員要根據經批準的借款單，編制以下記賬憑證：

第二節銀行存款的核算

?、銀行存款的管理

銀行存款是企業存放在銀行的貨幣資金。凡獨立核算的企業都必須在當地銀

行開設賬戶，企業除留存少量的現金以備零星支出外，其余貨幣資金都應存入銀

行。企業發生的各種大額的結算款項，都需要通過銀行轉賬辦理。

銀行存款的管理主要包括企業不能出租、出借銀行賬戶；企業不得簽發空頭

票據和遠期支票；企業要定期、不定期將銀行存款日記賬的余額與銀行進行核對

等。

二、銀行存款的總分類核算

銀行存款的總分類核算，就是銀行存款在總賬賬戶中的核算。銀行存款的總

分類核算是根據原始憑證，通過編制記賬憑證進行的。

（一）銀行存款收入的核算

房地產開發企業銀行存款的收入主要是來自收取房地產的銷售款、租金以及

企業將庫存多余的現金送存銀行等。

例2-7.2007年3月1R某房地產企業將庫存多余現金送存銀行10000元.

2007年憑證銀行結算憑證

摘要收入支出結存

月日號數種類號數

31月初結存35000

I現金送存10000

1銀票315收售房款80()00

1本日合計90000125000

32現支913支付管理費8000

2現支914提取現金60000

2本日合計6800057000

四、銀行存款的清查

銀行存款的清查就是要查明企業在銀行存款的實存數，查清企業銀行存款日

記賬的記錄是否正確。

銀行存款的清查是通過將企業銀行存款日記賬的記錄與銀行對賬單相核對進

行的。銀行定期要為企業的銀行存款編制“銀行對賬單”。企業收到“銀行對賬單”

后，要將企業的銀行存款口記賬與“銀行對賬單”逐筆進行核對。

在會計實務中，企業的“銀行存款日記賬”余額，與“銀行對賬單”的余額經常出

現不一致的情況。這種情況的發生，除了記賬可能有錯誤以外，更主要的是由未

達賬項所造成。所謂未達賬項，就是因為憑證傳遞的時間先后而造成的銀行和企

業之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有入賬的情況。

企業對銀行存款的清查，首先要查明未達賬項。

未達賬項的存在通常有四種情況：

1.企業送存銀行的各種款項，企業已經入賬，但銀行由于未辦完有關的手續而

尚未入賬。

2.企業已開出支票等付款憑據，并已付款入賬，而銀行尚未收到憑證或未辦完

有關手續而尚未入賬。

3.企業委托銀行代收的款項，銀行已收到并已入賬，但企業尚未收到銀行的收

款通知而尚未入賬。

4.銀行為企業代付的款項，銀行已付款入賬，但企業尚未收到銀行的付款通知

而尚未入賬。

由丁上述未達賬項的存在，就會造成企業的銀行存款口記賬與銀行對賬單的

余額不一致。所以企業必須將未達賬項進行調節，將調節后的銀行存款日記賬的

余額與調節后的銀行對賬單的余額進行核對。如果雙方記賬無誤，調節后的余額

是應該相符的。

對未達賬項的調節是通過編制銀行存款余額調節表進行的。在銀行存款余額

調節表中，要把雙方的未達賬項補充登記齊全，然后計算出調節后的余額，再進

行核對。

例2-11：某房地產開發企業2007年12月31日銀行存款日記賬的賬面余額為

5990()元，銀行對賬單上的企業銀行存款的余額是66400元。經逐筆核對后發現有

以下幾筆未達賬賬項。

1）企業于月末將從其它企業收到的轉賬支票5000元已送交銀行，企業已入

賬，銀行尚未入賬。

2）企業于月末開出轉賬支票6000元，企業已付款入賬，但持票人尚未到銀

行辦理轉賬，銀行尚未入賬.

3）企業委托銀行代收出租房租金8000元，銀行已經收款入賬，但企業尚未

收到銀行收款通知，尚未入賬。

4）銀行為企業代付水電費250（）元，企業尚未收到銀行付款通知，尚未入賬。

項目金額項目金額

企業銀行日記賬余額59900銀行對賬單余額66400

加：銀行已收，企業未收加：企業已收，銀行未收

減：銀行已付，企業未80002500減：企業已付，銀行未50006000

付付

調節后的余額65400調節后的余額65400

經過對上述未達賬項的調節，調節后的銀行日記賬的余額與銀行對賬單的余

額相等。如果調節后的余額相符，一般表明雙方記賬沒有差錯。如果調節后的余

額仍不相等，就表明記賬有差錯，要進一步查明原因，進行更正。

需要說明，銀行存款余額調節表，只是為了查清未達賬項，從而查明銀行存

款的實際余額。它不是原始憑證，也不是記賬憑證。不能根據它調整賬面記錄。

對企業尚未記錄的那些未達賬項，只有等到有關銀行結算憑證到達企業，才能據

以進行賬務處理。

最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算。其他貨幣資

金包括“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”、“存出投資款”等。

其他貨幣資金通過“其他貨幣資金''賬戶進行核算。為核算不同種類的其他貨

萬資金，企業應按“外埠存款”、"銀行匯票存款銀行本票存款”等明細賬戶設置

其他貨幣資金明細賬。如：

其他貨幣資金——外埠存款

——銀行匯票存款

——銀行本票存款等。

這些業務，企業不常見，如遇到此類業務，可到開戶銀行咨詢，按銀行要求

辦理即可。本講座不再具體陳述。

第三章房地產開發應收及預付款的核算

應收及預付款是指房地產開發企業應向其他單位或個人收取的款項以及向其

他單位和個人預付的款項。它是企業的短期債權，屬于企業的流動資產。主要包

括應收賬款、應收票據、預付賬款和其他應收款。

第一節應收賬款的核算

一、應收賬款的核算范圍和計價

（一）應收賬款的范圍

應收賬款是指企業因轉讓、銷售開發產品，提供出租房屋和勞務等業務，應

向購買、接受或租用的單位和個人收取而尚未收取的款項。它是企業的一項短期

債權，正常情況下，應該在一年內，或超過一年的一個營業周期內收回。

注意：與企業經營業務無關的應收款項不包括在應收賬款的范圍之內，而應

在“其他應收款''賬戶核算。

（二）應收賬款的計價

在一般情況下，應收賬款的入賬金額，是買賣雙方在成交時的實際發生額。

但在含有折扣條件的銷售方式時，應收賬款的計價還要考慮折扣因素。

銷售的折扣有兩種類型，即商業折扣和現金疔扣。

1.商業折扣c商業折扣是指企業出售開發產品時，對特定的客戶，在銷售價格

上給予的一定的優惠。如對大批量購買的客戶，按規定的銷售價格給予5%的商業

折扣等。由于商業折扣是從銷售商品的價格中直接扣除的，所以，銷售企業要按

實際折扣以后的金額作為應收賬款的入賬價值。商業折扣在購銷雙方的賬面上均

不作任何反映。

2.現金折扣。現金折扣是企業為了鼓勵客戶在一定期限內早日償還銷售款而給

予的一種折扣優惠。現金折扣通常用下述形式來表示：2/10、1/20、n/30o表示的

意思是信用期為30天，如果在10天之內付款可給予2%的現金折扣，20天內付

款可給予1%的現金折扣。

我國現行會計核算中，在存在現金折扣的情況下是按總價法確定應收賬款的

入賬價值。也就是要按現金折扣前的總價格來確定應收賬款的入賬金額。現金折

扣發生時，將折扣的部分計入財務費用。

二、應收賬款核算的賬戶設置及會計處理

（一）應收賬款核算應設置的賬戶

為了核算各項應收賬款，企業要設置“應收賬款''總賬科目，該科目屬于資產

類科目，借方登記企業發生的各項應收賬款，貸方登記收回的應收賬款，余額一

般在借方，表示的是尚未收回的應收賬款。該賬戶有時也會出現貸方余額，貸方

余額表示的是預收的款項。在不設“預收賬款”總賬賬戶的情況下，企業預收到的

賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負債。

為了分別反映對不同單位和個人的應收賬款，除在總賬中設置應收賬款科目

外，還應設置“應收賬款明細賬”，應收賬款明細賬應按對方單位和個人設置二級

科目或明細科目，如：

“應收賬款——XX單位”、

“應收賬款——XX人”等。

（二）應收賬款的會計處理

企業在銷售開發產品時，如果當時不能收回款項，應在發出產品或向對方開

出提貨單和銷售發票時，確認銷售收入，同時確認應收賬款。

【例3-1】某企業于3月5日向甲公司銷售商品樓一幢，售價600萬元，貨款

尚未收到，當辦完銷售手續后，作如下會計分錄：

箕二節應收票據的核算

房地產企業的應收票據是指企業銷售開發產品所收到的商業匯票。

銷售或出租開發商品收到經對方承兌的商業匯票后，按票面金額作如下分錄:

借：應收票據——某單位

貸：主營業務收入

商業匯票到期，持票到開戶銀行收取款項后，作如下會計分錄：

借：銀行存款

貸：應收票據——某單位

由于商業匯票在我國一般企業目前還較少運用，所以，本講座不再進行詳細

介紹。

第三節預付賬款和其他應收款的核算

一、預付賬款的核算

預付賬款是指房地產開發企業按照工程合同預付給工程承包單位的款項，包

括預付工程款和預付備料款，以及按照購貨合同規定預付給供貨單位的購貨款C

預付賬款屬于企業的一項債權資產。

為了核算預付賬款，房地產開發企業可以設置“預付賬款”賬戶進行核算，也

可以不設預付賬款賬戶，將預付賬款直接在“應付賬款”賬戶進行核算。

企業可以根據具體情況加以選擇。

(-)設置預付賬款賬戶的會計處理

如果企業單獨設置“預付賬款”賬戶，發生的預付賬款登記在該賬戶的借方，

與對方結算款項時將預付賬款轉入到應付賬款的借方。預付賬款賬戶的期末借方

余額反映的是已經預付尚未進行結算的款項。該賬戶應按預付賬款的對方單位設

置明細賬進行明細核算。如：

預付賬款——某單位

其會計處理舉例如下：

【例3-4】某房地產開發企業發生下述業務：

①某房地地產開發企業準備開發一項準備出售的房屋建筑工程，按合同規定,

預付給A承包施工企業房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。分錄如下：

②企業按合同規定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元。

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業單位轉來“工程價款結算賬單”，

應結算工程款一共96萬元，做如下分錄:

①某房地地產開發企業按合同規定，預付給A承包施工企業房屋建筑工程款

40萬元，備料款20萬元。根據企業開出的轉賬支票存根，編制記賬憑證如下：

②企業按合同規定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元，

根據材料出庫單等原始憑證，編制記賬憑證如下：

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業單位轉來“工程價款結算賬單”，

應結算工程款一共96萬元，編制如下記賬憑證：

第四章房地產開發企業存貨的核算

第一節房地產開發企業存貨概述

一、房地產開發企業存貨的內容

房地產開發企業的存貨是指企業在日常活動中持有以備出售的開發產品、處

在開發過程中的在建開發產品、在開發過程或提供勞務過程中耗用的材料、物資、

咨幺箋

以匈5Fo

房地產開發企業的存貨主要包括各類材料、庫存設備、低值易耗品、委托加

工物資、在建開發產品、已完工待售的開發產品、周轉房等。存貨屬于企業的流

動資產。

二、存貨的計價

（一）存貨取得的計價

存貨取得的計價，也叫存貨的初始計量，指的是存貨取得時的入賬金額。

我國會計準則規定：存貨應當按照實際成本進行初始計量，存貨的實際成本

包括采購成本、加工成本和其他成本。

房地產開發企業取得存貨有多種方式，存貨的取得方式不同，其成本的確定

方法也有所不同。

1.外購的存貨的實際成本為采購成本。采購成本包括買價（包含增值稅）、運

雜費、保險費等。

2.自制存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和其他成本構成。房地產開發

企業自行開發的存貨成本還包括為產品開發而發生的借款利息中應予資本化的部

分。（詳見“房地產開發成本的核算”）

3.委托加工存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和相關稅費所構成。

4.投資者投入存貨的實際成本，按照投資各方確認的價值計價。

此外企業以非貨幣性交易換入的存貨，按非貨幣性交易的有關規定確定存貨

的實際成本。

（二）存貨發出的計價

由于存貨是分次購入或經分批開發、分批生產形成的，同一種存貨由于形成

的時間不同，其成本也存在著差異，所以，就產生了發出存貨的計價方法問題。

發出存貨的計價方法有兩種，種是按實際成本計價，另?種是按計劃成本

計價。

1.按實際成本計價

發出存貨按實際成本計價，又分為“先進先出法”、“加權平均法”、”個別計價

法，，等不同的方法。

1）先進先出法

所謂“先進先出法”是假定先收到的存貨先發出，并根據這一假定的成本流轉

順序對發出存貨進行計價的方法。采用這種方法，收入存貨時要在存貨明細賬中

逐筆登記存貨的數量、單價和金額；發出存貨時按順序將先入庫的存貨成本先轉

出，并逐筆登記存貨發出和結存金額。見表4?1

表4-1A材料明細賬

（先進先出法）

07

收入發出結存

年

摘

數量單數量單數量單

要

月0金額金額金額

（公斤）價（公斤）價（公斤）價

期初

6120002.004000

結存

20002.00

購

750002.201100015000

500()2.20

入

20002.00

發

12840030002.206600

2000

出2.20

30002.20

購

1530002.40720013800

30002.40

入

發

2830002.20660030002.407200

出

本月

3080001820070001500030002.407200

合計

2）加權平均法

所謂加權平均法（也稱全月一次加權平均法）是指以本月全部進貨成本加月

初結存存貨成本，除以本月全部進貨數量加上月初存貨數量，計算出存貨的加權

平均單位成本，并按加權平均單位成本確定發出存貨的成本及期末庫存成本的方

法。

采用加權平均法確定發出存貨的成本，平時對入庫存貨要逐筆登記數量、單

價和金額，而對平時發出材料只登記數量，而不登記單價和金額。到月末計算出

加權平均單位成本，再計算發出存貨和結存存貨的成本C所以平時工作量較小C

相關計算公式如下：

存貨單位成本=（月初存貨結存金額+本月入庫存貨成本合計）/（月初存貨

結存數量+本月各批進貨數量之和）

本月發出存貨的成本=本月發出存貨的數量X存貨平均單位成本

月末庫存存貨成本=月末庫存存貨數量X存貨平均單位成本

見表4-2

表4-2A材料明細賬

（加權平均法）

07年收入發出結存

數量數量數量

摘要單單

月口（公單價金額（公金額（公金額

價價

斤）斤）斤）

月初結

6120002.004(X)0

存

7購入500()2.2011000700()

12發出4000300()

15購入30002.4072006000

28發出30003000

本月合

80001820070002.221554030002.226660

計

全月一次加權平均單位成本=(4000+18200)/(2000+8000)=2.22

當月發出存貨成本=7000x2.22=15540

月末結存存貨成本=3000x2.22=6660

3)個別計價法

個別計價法是將每批入庫的存貨，單獨存放，單獨貼標簽，單獨標明數量、

單價和金額。發出存貨屬于哪一批的，就按該批存貨入庫時的實際成本計價。

房地產開發企業的開發產品一般適用于個別計價法來結轉成本。即將每一個

工程項目單獨計算和結轉成本，不存在先進先出、后進先出和加權平均的問題。

2.存貨按計劃成本計價

存貨按計劃成本計價是指企業在日常核算中，對存貨的收入、發出和結存均

按預先制定的計劃成本計價。而將實際成本脫離計劃成本的差異，通過“存貨成本

差異”賬戶單獨核算。采用這種方法，月末在按計劃成本結轉發出存貨的成本后，

還要按照存貨的成本差異率計算和結轉發出存貨應承擔的成本差異，從而將發出

存貨的計劃成本調整為實際成本。

存貨按計劃成本核算，如果計劃成本制定的合理，可以起到對發生的成本進

行控制的作用，也便于事后對成本進行考核。但如果計劃成本制定得不科學、不

合理，便失去按計劃成本核算的意義。在物價不斷變動的情況下，按計劃成本核

算比較困難。

(三)存貨的期末計價

到會計期末（年末），企業對庫存的存貨，應按照實際成本與可變現凈值孰低

的原則進行計價。如果可變現凈值低于賬面存貨的實際成本，其差額部分要計提

存貨跌價準備。

1.可變現凈值的確定方法

房地產開發企業因為各種存貨的性質不同，所以不同存貨可變現凈值的確定

方法也不完全相同。

1）開發產品的可變現凈值

開發產品的可變現凈值=該開發產品的估計售價■估計的銷售費用和相關稅

金

2）用于產品開發的各種材料設備的可變現凈值

房地產開發企業各種建筑材料和庫存設備的可變現凈值，難以按一般加工企

業材料的可變現凈值的計算方法計算。所以房地產開發企業可直接按照各種建筑

材料和設備的現行市場價格作為可變現凈值。

2.存貨跌價準備的核算

1）存貨跌價準備的計提

當有跡象表明存貨發生減值時，企業應于期末計算存貨的可變現凈值，如果

可變現凈值低于存貨的賬面價值（賬面余額-已提的跌價準備），就要計提存貨跌

價準備。

存貨跌價準備應該按照單個存貨項目計提。在存貨品種較多的情況下，為了

簡化核算，也可以按存貨的類別計提壞賬準備。即將同一類型或同一用途的不同

存貨合并在一起計提存貨跌價準備。

企業應在每一會計期末，計算出存貨的可變現凈值以后，再與存貨的賬面價

值進行比較，如果可變現凈值低于賬面價值，其差額就是應提的存貨跌價準備。

如果存貨的可變現凈值高于賬面價值，應按其差額數沖回原來已提的存貨跌價準

各，以沖平為限。

提取存貨跌價準備作如下分錄：

借：資產減值損失一計提的存貨減值準備

貸：存貨跌價準備

沖回己提的存貨跌價準備做如下分錄：

借：存貨跌價準備

貸：資產減值損失一計提的存貨減值準備

2）存貨跌價準備沖向和轉銷

對過去因為跌價已經提取了跌價準備的存貨，當發生跌價的因素已經消失，

即存貨的價值已經恢復，那么，應將以前為此已提取的存貨跌價準備沖回。在以

前已提跌價準備的范圍內做如下會計分錄。

借：存貨跌價準備

貸：資產減值損失一計提的存貨減值準備

如果已提跌價準備的存貨已經銷售，那么為該批存貨計提的跌價準備也應同

時轉銷。并用以沖減主營業務成本。分錄如下：

借：存貨跌價準備

貸：主營業務成本

三、存貨的盤存

存貨的盤存是確定存貨實際數量的方法。存貨的盤存方法有兩種：即永續盤

存法和實地盤存法。

（一）存貨的永續盤存法

永續盤存法，是指在存貨明細賬中對存貨的收入、發出逐筆進行記錄，并可

以從賬簿中隨時結出庫存存貨數量的方法。永續盤存法，有利于加強對存貨的管

理，但核算的工作量大。

（二）存貨的實地盤存法

實地盤存法是指企業在期末通過實地盤存實物，來確定存貨的結存數量，并

月倒擠的方法來確定當期存貨發出數量和成本的一種方法。

采用實地盤存法，當期存貨發出的數量和成本用下述公式計算。

當期存貨發出數量=期初存貨數量+本期收入存貨數量一期末結存存貨數量

當期發出存貨的成本=當期發出存貨的數量X該存貨平均單位成本

存貨的實地盤存法平時只需要登記存貨收入的數量和金額，而不需要登記存

貨發出的數量和金額，所以簡化了存貨的核算工作。但不利于對存貨的管理。所

以一般只是對一些價值低、數量大、消耗頻繁的存貨才采用實地盤存法。諸如對

建筑用的砂石料、作為燃料用的煤等存貨只能采用實地盤存法來確定存貨的結存

數量。

第二節原材料及周轉材料的核算

房地產開發企業的原材料主要包括用于房地產開發的庫存鋼材、木材、水泥

等建筑材料和庫存設備。庫存設備指將直接用于產品開發，并構成開發產品實體

一部分的設備。如空調設備、監控設備、供暖設備、電照設備等。

一、原材料的核算（按實際成本核算）

（一）原材料核算的賬戶設置

為了核算庫存材料的實際成本，企業應設置以下兩個賬戶：

1.“在途物資”賬戶

“在途物資”賬戶核算企業從外部購入但尚未到達或尚未驗收入庫的各種存貨

（包括材料、設備、低值易耗品等）的實際成本。該賬戶借方登記外購的尚未入

庫材料的實際采購成本（包括買價和運雜費等），貸方登記已驗收入庫材料的堤際

成木。如有余額在借方，表示的是在途物資的實際成本。

該賬戶應按購入物資的品種或類別設置明細賬，進行明細核算。

如：“在途物資——A材料”

“在途物資——B設備”等

2.“原材料”賬戶

該賬戶核算企業各種庫存材料的實際成本，借方登記已驗收入庫材料的實際

成本，貸方登記企業已領用發出材料的實際成本。余額在借方，表示的是庫存材

料的實際成本。

該賬戶應按庫存材料的類別或品種設置明細賬，進行明細核算。

如：“原材料——A材料”

“原材料——B材料”

“原材料——設備”等

（二）一般建筑材料核算的會計處理

1.購入材料的賬務處理

這里所謂的一般建筑材料主要包括建筑用的鋼材、水泥、木材等建筑原材料。

企業購入材料的過程中，大致可能發生以下四種情況，企業應根據不同情況進行

賬務處理。

1)材料已驗收入庫，發票賬單已到，貨款已付。

在這種情況下，也可以不通過“在途物資”賬戶，而直接記入“原材料”賬戶。

【例4-1]3月2日，企業從乙公司購入A材料一批，發票賬單已到，增值稅

專用發票上注明的價款50000元，增值稅8500元，另由售貨方墊付運雜費2000

元，款項已用銀行存款支付，材料已驗收入庫°應作如下會計分錄：

①開發現場管理機構領用低值易耗品一批，成本3200元，企業管理部門領

月低值易耗品一批，成本13()0元，采用一次攤銷法進行攤銷。做如下會計分錄：

②本月企業管理部門報廢低值易耗品一批，收回殘料30()元；開發現場報廢

低值易耗品一批，收回殘料200元；

殘料均已入庫。作如下會計分錄：

①領用時，將在庫低值易耗品轉為在用。

借：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品5000

貸：周轉材料——低值易耗品一在庫低值易耗品5000

領用的同口寸，通過“低值易耗品攤銷”明細賬攤銷其價值的50%o

借：開發間接費用2500

貸：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷2500

②一定時期后，該批低值易耗品已報廢，收回殘料價值300元。

殘料入庫時：

借：原材料300

貸：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品300

同時，將原低值易耗品價值的50%扣除殘料價值后，進行攤銷。

5000x50%-300=2200（元）

借：開發間接費用2200

貸：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷2200

③將“低值易耗品攤銷嗎”在用低值易耗品”兩個明細賬戶進行對沖。

借：周轉材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷4700

貸：周轉材料——低值易耗品——在用低值易耗品4700

說明：考慮到房地產開發企業的周轉材料主耍是低值易耗品，所以也可以不

設“周轉材料”賬戶，而直接將“低值易耗品”設為一級賬戶，這樣可以減少賬戶層次。

第三節開發產品的核算

一、開發產品核算的內容

（一）開發產品及組成內容

開發產品是指房地產開發企業已經完成全部開發工程，并合乎設計標準已驗

收合格，可以按照合同規定的條件移交購買單位，或者可以作為商品對外銷售的

產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施和代建工程等。

1.作為開發產品的土地。指房地產開發企業為有償轉讓而開發的商品性建設場

地。注意：企業為建房而開發的建設場地，可將其土地開發成本直接轉入房屋開

發成本，而不作為開發產品核算。但建設土地近期不使用，應將其列入開發產品

進行核算。

2.作為開發產品的房屋。指房地產開發企業開發完成準備銷售的商品房以及受

其他單位委托而開發的房屋等。注意：為安置被拆遷居民而建設的周轉房，在作

為周轉房使用前，也列為開發產品，待開始周轉使用后，要從開發產品轉出，作

為“周轉房”單獨核算。另外企業開發的已出租的房地產應作為投資性房地產單獨

進行核算。投資性房地產將在以后第六章專門進行介紹。

3.作為開發產品的配套設施。指屬于城市建設規劃中的大型配套設施，包括：

⑴開發項目外為居民服務的給排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路;

⑵開發項目內的營業性公共配套設施，如銀行、商店、郵局等；⑶開發項目內非

營業性公共配套設施，如中小學、醫院等「已出租的配套設施作為投資性房地產

進行核算。

4.作為開發產品的代建工程。是指企業接受其池單位委托，代為開發建設的各

項工程，包括建設場地、房屋及其他工程等。

（二）發出開發產品

企業已發出，但不具備銷售收入確認條件的開發商品，包括分期收款發出開

發產品，由于所有權沒有正真轉移，所以也仍然伶為企業的存貨管理。但屬于特

殊的存貨，應單獨進行核算和反映。

（三）周轉房

周轉房是指房地產開發企業用于安置居民周轉使用的、產權歸本企業所有的

各種房屋。企業開發的房屋產品一經作為周轉房使用，也屬于特殊的開發產品，

需要單獨設置賬戶，單獨進行核算。此外，企業為安置拆遷居民而建設的臨時性

簡易房屋，也屬于周轉房，在“周轉房''科目進行核算。

一、開發產品核算的賬戶設置及會計處理

（一）開發產品的核算

這里的開發產品專指已開發完畢待轉讓、銷售的土地、房屋、配套設施及作

為開發產品的代建工程。

1.賬戶設置

房地產開發企業為了核算開發產品，要設置“開發產品”賬戶。

該賬戶借方登記竣工驗收開發產品的實際成本，貸方登記已結轉的對外轉讓、

銷售和結算開發產品的實際成本。期末借方余額反映的是尚未轉讓、銷售和結算

的開發產品的實際成本。

該賬戶應按十地、房屋、配套設施、代建工程等設置明細賬戶，進行明細核

算。

如：開發產品——土地

開發產品——房屋

開發產品——配套設施

開發產品——代建工程等。

2.開發產品的會計處理舉例

【例4-6】某房地產開發企業發生下列業務：

1)5月12日，甲土地已開發完工，驗收合格，共開發建設場地10000平方米,

總成本105萬元。分錄如下：

第四節存貨清查的核算

存貨清查是通過對各類存貨進行實物盤點，確定存貨的實存數，并與存貨的

賬存數核對是否相符的一種專門方法。

企業至少在年終編制會計報表以前，對各類存貨進行一次全面清查，平時如

杲有必要，也應對存貨進行重點清查，以保證做到賬實相符。

通過存貨清查，如果發生存貨的實際盈虧，要按規定辦理報批手續，并進