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引言

＜人口老齡化〉顧名思義，老齡化指的是在社會總人口中老年人的比例越來越高。對于老

齡化，國際，最簡單的評判標準是：60歲以的人口數占總人口數的比例超過10%,或65歲以

上的人口數占總人口數的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數據顯示，我國65歲以上人

口達到10055萬人，占總人口數的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。

我國老年社區的現狀與發展

我國自1999年以來已經進入老年型國家。新世紀開始銀發浪潮滾滾而來，而且老年人口

基數大、發展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面

前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀念等原

因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、

福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區）是依據老年人的特點和需求設

計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務

的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的

新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發展、人

民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求

與發展談談個人看法。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1.中國人口老齡化的發展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、

大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到

10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。

老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社

會，呆障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人

口的10%以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%,即每4個人中就有一位老

年人。又據預測我國65歲以上老人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3%）,增加到2050

年的3.34億（占總人口的22.6%）（北京大學健康與家庭研究中心網站提供）。隨著中國人口

老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住

宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2.觀念的變化。中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變

化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關系

不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，

不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國

老拎科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來

愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居

住方式以與子女同住為主占65.2%。有47%的老人希望與子女共同生活，52.4%的老人希望

與子女分開居住；現與子女同住的老人中，有64.8%認為這種方式很理想，而有35.2%的老

人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6%仍愿與子女分開住，有15.4%的則

希望與子女同住（《城市規劃》2002年第3期）。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發

生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入

中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天

年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3.社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女

出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中

“空巢家庭”已近30%,未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有

可能達到90%。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4%,其中獨居老人

為13%,偶居的占49.4%（《老看住房專題會議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的

發展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公富的需求將更加迫切。

4.現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在

的青年人（20—25歲）僅有28.5%,中年人（40—50歲）有42.8%希望將來與子女住在一起

（《城市規劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，

其中很多人會選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5.隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業將有較大的發展空間。據上海市調

查，制定上海市2010年老年公寓的發展規劃，入住人數取老年人口總數的3%的比例為宜（發

達國家一般為4-5%）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平

方米（《中外房地產導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已

經是很可觀了。所以這一新興產業的發展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發

展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及

家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙

齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生

活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不

同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老

有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中

國老年公寓。

1.地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離

家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。

2.老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年

人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和

幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱

而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力袤退并需要個人生活照料和

監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退

并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經臉，國外的老年

住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和

個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的展式大體上

可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個

人支付或政府和社會資助）。

3.設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住

區規劃、設計到配套建筑與設槍方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有

電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主，道路要無

障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配

套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、

家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢的功能，

這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

4.規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜

過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，

建沒不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和

建沒要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。

5.老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具依情況，老年公寓以經營性與公益性相

結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資

金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國

家和地方政府以及社會出資予以建設。

三、老年公寓（老年社區）的現狀與問題

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經臉。

隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些

城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建

于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人人

住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較

早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院和老年公寓的

床，'立已達2萬多張，相當現有老年人口的1%。大連市2001年底全市共有養老機構150所，

其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養老機構的發展，為解決老年人

的養老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發展和特點打下了良好基地。

但是，由于我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改

進之處。

1.老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人

約占老年人總數的5%左右。以我國大連市為例，60歲〃上的老人71.1萬，占城市總人口的

24.9%,若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3%的比例分析，70多萬的老

年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足

隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。

2.老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的

總沐規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存

在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的

居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3.老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位

較高，有的月租價高達2000—3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的

老人中，86.3%希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產導報》2001年18期）。北京

市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，

但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為

400—500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏

低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4.一些老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環境優美，服務

周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件

和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

5.政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入

不足、管理不善等問題。……

索引：

一、內容概要...............................................6

二、公司簡介..............................................6

1.公司概況......................................................................6

2.發展目標......................................................................6

3.現有業務......................................................................7

4.經營理念......................................................................7

5.客戶概況......................................................................8

6.管理隊伍......................................................................8

三、項目市場背景與市場情況分析...........................9

1.養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析..........................................9

2.養老服務社區的市場情況分析..................................................12

3.主要競爭情況分析.............................................................17

四、SWOT分析與關鍵問題分析..............................19

1.機會..........................................................................19

2.威脅..........................................................................21

3.優勢..........................................................................21

4.劣勢..........................................................................23

5.關鍵問題.....................................................................23

五、目標與目標可行性分析.................................24

六、營銷計劃..............................................24

1.目標市場...........................................................................24

2.產品...............................................................................25

3.價格...............................................................................27

4.渠道...............................................................................28

5.促銷...............................................................................29

七、財務計劃與財務分析...................................30

八、其他..................................................30

正文：

一、內容概要

1.本商業計劃書說明了四川秋實實業開發股份有限公司準備在2003年，開發“秋麗”養老服務社區

項目的計劃。

2.本計劃書涉及的時間為2003年?2005年兩年。

3.開發“秋麗”養老服務社區項目，對于本公司來說，是基于目前中國''銀色市場”日漸增長的趨勢

來考慮的。這?項目的開發將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業鏈,

完善了老年產業服務體系：三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發展開拓市場做出貢獻。

4.本計劃書涉及的主要目標是：分為兩期建設“秋麗”養老服務社區成為我國西部第一個大型現代化

的、專業化的、高檔次的老年社區。“秋麗”養老服務社區各類住房共2450套，根據精確預估，社區住房

銷售的預期收入為18674萬元，社區住房銷售可獲得現金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產

2025萬元。另外，社區每年的管理服務活動將為公司創造利潤153萬元。

5.實現以上銷售和利潤FI標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經過專業的對本項H的投資分析，

實現本計劃書的市場風險不超過3%o

6.“秋麗”養老服務社區的總建設成本15769萬元，由于社區在建設中同時銷售，故該項目先期投資

為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3,即2000萬元，其余開發資金可以由其他有資金的項目投資者以

股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優惠。

二、公司簡介

1.公司概況

四川秋實開發實業股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創建于1997年，是四川省民政廳批準，

四川省機構編制委員會登記注冊，四川省計委立項的殯葬及殯儀綜合服務改革試點項目。2003年，報經四

川省人民政府批準，公司整體變更設立名為“四川秋實開發實業股份有限公司”，由成都天仁房地產開發公

司和張敏隆等25個自然人發起成立，是全國殯葬業和老年產業的第一家股份制企業。

公司現注冊資金12901.5萬元，擁有2個全資子公司和一個控股公司。此外公司嚴格按照《公司法》

規范運作，實行董事會領導下的總經理負責制。公司已開發項目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園

觀光化、服務專業化、管理科學化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經濟效益。使以塔位銷

售為主的經營收入穩定增長。

2.發展目標

四川秋實開發實業股份有限公司長期發展目標是通過全面進入老年服務市場，通過在老年服務市場抓

住養老、送終服務等方面各項核心業務，成為四川乃至全國最大的從事老年服務行業市場的領先者。公司

主要通過在養老服務、老年產品開發、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時的郊游服務方面,

逐漸成為以“銀發（灰發）市場”為主體，構造出一個完整的服務產業鏈，爭取經過十年左右的發展，使

公司能夠達到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程服務的老年服務公司。此次公司

投資“秋麗”養老服務社區項目，就是開始在殯葬業務成功以后，按照公司的長期發展目標要求，進行產

業鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務投資項目“寶光永生堂”一起開發。這兩個項目完成

后，將使公司的年營業收入從現在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實現公司長期發展戰略中的第

二階段發展目標之要求。

3.現有業務

四川秋實開發實業股份有限公司現在從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭

祀服務及（在園林觀光和休閑時的）附加服務。靈新墓葬園區地處成都市近郊新都區斑竹園鎮，占地105

畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地

和藝術殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應了國家節約土地的殯葬改革發展方向，又滿足了千百

年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。

四川秋實開發實業股份有限公司目前已是西部地區最大的、有著完整硬件設施和配套服務的殯葬服務

企業。公司下屬的靈新墓葬公司現在已經開發的主要產品是用于骨灰存放塔位。根據存放位置的差別、存

放環境外觀差異，設有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號的

塔位。墓位設計成藝術墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化要求，面向的是中、高檔消費群體,

占據了殯葬業的高端市場。

經過在殯葬服務業領域的6年經營，公司以成為這項業務領域中的絕對領先者。迄今為止，在相同業

務領域，公司沒有現實的競爭對手。現在公司經過多年經營，留存利潤已有3100萬元。

4.經營理念

本公司的經營理念是一一在老年服務業務領域內,以誠信經營為基本行?為準則，始終將顧客利益置于

首位，提供有最高顧客價值的服務產品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。

本公司的宗旨與使命是一一專業性的從事老年服務業務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場

中最完整的服務產業鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業億社會”中，為不斷增長的市場需要提供全

方位的老年服務。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業成功

的成就中也使個人利益得到不斷提升。

5.客戶概況

公司所經營的靈新墓葬項目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業務的過程中，深深感到社會老年群體

越來越需要的養老服務要求。公司在開展殯葬服務的過程中，保持了經常性聯系的潛在客戶有近8萬人。

這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務市場以外，還存在一個需要養老服務的龐大消費市場。

公司曾通過借助社會資源、并自己開發一些服務項目，進行簡單的養老服務延伸，但硬件、軟件方面存在

的限制，使這類簡單延伸出來的養老服務，始終沒有成為公司的贏利源。

但正囚為龐大的潛在市場存在，公司在這方面己經積累一定的經驗和掌握了顧客資源，由此促使公司

在2002年終下決心，投資建設“秋麗”養老服務社區項目，并準備通過此項投資項目，將簡單的養老延伸

服務變成公司在老年服務市場上正式的核心業務，不斷完善公司在老年服務市場產業鏈的服務范圍，為公

司的業務構造完整的產業鏈，也為實現公司的長期發展FI標奠定業務發展基礎。

6.管理隊伍

1）董事長兼總經理張敏隆先生

>張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區司安鄉。

>現為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協委員、四川省客家海外聯誼會名譽會長。

>1957年3月，應征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛反擊戰，多次立功受獎，歷任學

員、電影隊長、指導員、西藏軍區政治部群工科副科長；

>1962年8月，轉業到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席：

>1981年?1985年，任岷江貿易總公司總經理；

>1985年4月?1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經理；

>1992年7月?1997年5月在香港偉確集團成都辦事史任首席代表；

>1997年5月，“成都靈新墓葬”創立之初，被創立人推為董事長兼總經理；

>2003年，公司變更設立四川秋實開發實業股份有限公司，仍任董事長兼總經理；

>2001年，擔任河南葛天塔陵園的董事長。

張敏隆先生長期身居重要的管理領導崗位，職業經歷豐富，戰略分析和決策能力突出，己從事老年產

'也多年，行業經驗豐富，在本行業享有盛譽。

2）副總經理劉可先生

>劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛蛛書，曾就讀于重慶建筑工程學院，系大學本

科畢業，具有高級工程師職稱，中共黨員。

>1967年9月?1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；

>1991年5月?1997年1月，任四川省交通廳航務管理局副局長：

>1997年4月?今，入四川秋實開發實業股份有限公司，任副總經理。

劉先生長期擔任領導職務，具有敏銳的戰略眼光和極強的協調能力。

3）副總經理白英敏先生

>白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學院大專畢業，具有高級經營

師職稱。

>198（）年?1986年，就業于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經理；

>1986年?1996年，自己辦廠、開公司，任經理；

>1997年?1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經理；

>2002年，美國西北大學獲MBA學位。

白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。

4)財務總監甘云碧女士

>會計師職稱。1954年生，從事財務工作27年，曾任四川省煤炭工業管理局審計處審計、天仁

大酒店財務總監、德瑞企業發展總公司審計部經理，現任寶光銀發實業股份有限公司財務總

監，編寫過多種財務制度，培訓過多名財務人員。

三、項目市場背景與市場情況分析

1.養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析

(1)人口老齡化趨勢

人口老齡化是世界化的發展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區60歲以上的人口達到總人口的10%

以上，或者65歲以上人口達到總人口的7%以上，即為老齡化國家和地區。按照這個標準，世界上有很多發

達國家已經進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高

達25機同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經成

為世界上老齡化程度最快的國家。

有關數據顯示，2005年我國的總人口達到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總人口的

11.03%(其中，65歲及以上的人口為L0045億人，占總人口的7.69%)。這表明，我國己經步入了老齡化國

家的行列。同時，國內外近期人口預測發現，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年,

在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10人百分點。可

以預見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現下降趨勢到進入老齡化社會，

發達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀7()年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入

了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經濟、

社會高速發展，疾病控制、衛生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。

(2)經濟發展

一一國民經濟的快速發展，為社區養老奠定了口益堅實的經濟基礎

據2005年第一次全國經濟普查顯示:2004年,我國的GDP增力口16.跳排列世界第六位,雖然人均GDP卻排

名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經濟穩步增長，人民生活水平不斷提

窗，2003年人均GDP已達1()00美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現，

將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養的問題也將得到更好的解決。

(3)政治保障

一—黨和國家的重視，為社會養老提供了政策和制度保障

首先，全面建設小康社會發展戰略的實施，特別是科學發展觀的提出，以人為本，重視人的全面發展,

從總體上為老有所養創造了良好的大環境。

其次，黨和政府十分重視老有所養問題。從1984年開始，我國各地進行養老保險制度改革，黨中央國務

院陸續頒布了《關于企業職工養老保險制度改革的決定》、《關于建立統一的企業職工基本養老保險制度

的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。

2000年8月，中共中央、國務院發出《關于加強老齡工作的決定》，號召全黨全社會從改革、發展、

穩定的大局出發，高度重視和切實加強老齡工作，發展老齡事業，大力營造全社會敬老養老助老風氣。該

決定還明確指出，要加強社區建設，依托社區發展老年服務業，進一步完善社區為老年人服務的功能，要

鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。

2005年黨的十六屆五中全會《關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》中指出：要認真

研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經濟和社會發展第十一個五年規劃中把老有所養問

題放到了十分突出的位置，并指明了發展的方向。

(4)理論與實踐

一一理論和實踐的探索，為實行家庭+社區的社會養老溫供了發展的理論和實踐依據

從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發展思路。他們普遍

認同，鑒于我國目前的經濟政治文化發展水平，家庭養老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予

老年人的幫助和感受是養老機構無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現老

有所養問題的研究指出，養老仍應以家庭為主，機構養老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區的社會養

老提供了有價值的理論支撐。

從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養老”的做法，由政府購買養老服務、加大社區養老設施建設.

使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養老服務，既降低了養老成本，還為一些下崗工人提

供了就業空間，寧波市的這種做法值得其他地區學習借鑒和推廣。

(5)人文環境

——休閑成都要做全國最佳養老地

四川在線(2006T0-3005:43:18)

四川在線-華西都市報消息成都正成為不少外地人退休后養老首選地，未來5年將有上億民資進入

成都養老業。

165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數，占成都市戶籍人口總數的15.28%。15年前，

這個數字是91.78萬，占總人口的比例不到10%。

成都市民政局一位官員預測，在未來20年至30年內，每4個成都人中將有1個老人。依托傳統家庭養老

的人將越來越少，而居家養老、社區養老、機構養老將成為養老模式的主流。而成都囚為氣候宜人、經濟

較發達且養老成本低，可能在未來2()年成為全國退休老人的最佳養老地之一。

成都養老院吸引眾多外地人

“這兒的生活多好的，環境、氣候我都很適應。”昨日，在成都鄲縣紅光鎮附近的晚霞生態村，72歲

的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現在的生活狀況。

阮婆婆是上海人，去年9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養

老。“成都養老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養老院也要兩千多，而在成都我一個月只

需要800塊。”現在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電

話，報個平安。

生態村的負責人告訴記者，外地人來成都養老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。“我們這

兒住了200多位老人，不僅有省內各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。”

都江堰一個老年公寓的負責人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、

深圳、廣州等城市。“他們基本上都是在這里常住，逢年過節才回去，每個月五六百元，老人自身的養老

金就完全可以解決。”

據記者調查，現在很多老人喜歡找個適合自己的地方養老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家

鄉，考慮更多的要素是生活環境、地域氣候、管理設施和醫療設施。而成都作為一座“來了就不想走”的

古蜀文化城市，現正吸引著大批的老年人來此養老。

買房在成都外地人瞄準養老

蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富

的休閑活動、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城

東二環外買了一套80平方米的房子，當時只花了不到20萬。

據最新的《成都五城區住房狀況及需求調查報告》顯示，成都市商品房市場中，外地人購房比重從2003

年到2005年依次為21.83用、29.15%、38.67%,呈逐年增長態勢。記者通過房產中介公司「解到，在成都購

房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內二級城市的老人居多。

2.養老服務社區的市場情況分析

(D房地產需求旺盛

2006年5月，第一財經與零點研究咨詢集團聯合發布了《零點宜居指數-----中國公眾城市宜居指數

20C6年報告》，對國內2()個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈

門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。

從成都市近幾年城市經濟發展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名

更加顯現了成都這個城市宜居指數的均衡性特征。

綠色上念環境:公共空間A(宜居綜合指數100%

城市規劃狀*

城市人文環峨/社區空間

JM加“蝴n

4社區做盒⑷

＜社區環埴

社區管理新枝本點用

圖1零點宜居指標體系

從國內外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“三大環境”基本特質,

即怡人的自然環境、豐富的人文環境和良好的經濟環境。優質的“三大環境”可以解決人們在城市宜居性

上從物質層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環境，

是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態資源。其次，應考慮城市的人文環境，是否有悠久的歷史文化，

文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第三，要

看城市的經濟環境，是否有穩步發展的經濟，是否能給人們充足的創業機遇。之所以認為成都具備創建“宜

居之城”的條件，正是憑借著“三大環境”的相對比較優勢。

隨著城市化進程加快，近年成都的西部經濟、政治、文化中心地位的進一步凸現，城市形象提升，眾

多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產的價值，對成都經濟的持續發展也將產生積極的深

遠的影響。首次和多次置業者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產市場的繁榮興旺，

未來成都市的房地產市場仍然看好，發展空間仍然較大。

今后幾年成都市國民經濟將保持穩健的運行，房地產需求總量不僅不會下降，而且仍呈現旺盛的需求

局面。第一，西部大開發使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費

能力。第二，城鄉居民收入持續快速增長，購房能力進?步上升，住房基本需求和改善型住房需求會.匕升,

成為房地產需求主流。第三，隨著工業化的進程和城市化發展，在中央各項惠農政策支持下，城鎮化建設

步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產市場帶來一定的積極發展空間。第四，投資投機性需求

仍很旺盛。

(2)養老服務需求迫切

隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。據預測，再過5年，我國老年人口將達到1.4億;

再過10年，將達到L63億；再過2()年，將達到2.3億；再過50年，將達到4.2億，屆時，總人口中的

27.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26席,一些大城

市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987年的近4%上升到11%,這給城市社區養老服

務工作提出了嚴肅的課題。

十一五期間成都人口老齡化壓力將顯現

2006-8-295:52:52

四川新聞網-成都商報訊(記者張春)《成都市“十一五”人口和計劃生育事業發展規劃》日前出

臺。《規劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續保持穩定，5年期間全市累計出生人口為35.5萬

人，目前全市人口總規模達1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數占總人口比便將超過10%,

人口老齡化壓力開始顯現，并將隨著老齡化的發展而不斷加重。

來自成都市老齡委的數據；2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口己經

成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始品現并不斷加重。人口總量過多、人口素質問

題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。從我國的實際國情出發，如何解決老年人

的養老問題，成為社會各界廣泛關注的問題。

目前我國社區中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務：保健指導，36.8%的老人

需要，僅有9.3%的老人得到服務；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務；定期體

檢，57.8%的老人需要，僅有7.6幫的老人得到服務；應急服務，45.I席的老人需要，僅有0.7席的老人得

到服務。在最早進入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達238萬，占全市人口的18%。

以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發市場”，該市場對于社區養老

服務存在著巨大的需求，而現有的養老院、老年公寓、社區服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然

存在對于社區養老服務的需求，那么開發養老服務社區也必然會有巨大的市場潛力。

(3)支付能力保障

隨著經濟持續發展，成都市城市居民家庭收支呈現出平穩增長態勢，市民生活質量得到進一步改善。

20c5年最新統計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。

在國家統計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。

調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用

逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%,低于可支配收入增長速度3.1

個百分點。

而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低

保金的社會發放，居民人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5樂居各項收入增幅之首。

城市居民JB匿接曼"社區弗老?方式的生心人爵的特點

文化程度

是否擔心養老

例

家禽月均收入

是否費意接受

“社區養老F式

青料家數第基于等點方林?問號寫*遇受金作在金01電圉內坦行的2005年春學城事后鳧堂清

I遇受.此次調查徒用多階偵域加枷憚才戈，舒玷北京、上務、廣州、火漢、成部、比依、后妥7個遇

申的*2*14—60歲常住后艮M什的入戶訪問.

成都：退休人員養老金上漲48萬人每月多領30%

摘自2006年10月《華西都市報》

成都市48萬名退休人員養老金漲了！新增養老金10月到賬。昨天來自成都市勞動和社會保阜局的消息,

為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養老金待遇的統一部署，成都市分別提高2005

年前和2006年前退休人員的基本養老金，并計劃明年進一步上調。據悉，2005年起，全省將在三年內連續

提高退休人員養老金待遇，這次成都市基本養老金調整為今年和2005年兩個年度連續調整。據悉，本次調

整后，成都市退休職工每月的養老金至少將上調100—300余元不等，平均每月增加175元，上調幅度為30%

左右，而本次未納入調整的，將在明年進行調整。

＜市場結論）

通過以上分析,我們可以看出，成都對于養老服務社區存在著龐大的市場需求,在成都市現有的165萬老

年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養老服務社區怡養天年，最起碼要建設10個“秋陋”這樣規模

的養老服務社區，才能基本滿足需求。因此，開發建設和經營養老服務社區是“秋麗”未來發展的重頭戲,

“秋麗”公司有一定的老年市場的服務經驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經營管理的專業

人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產業上創造奇跡。

3.主要競爭情況分析

（1）養老服務市場的競爭分析

經過詳細的市場調查，我們發現目前的成都巾場尚無專門的養老服務社區，也就是說，對于即將開發

的“秋麗養老服務社區”而言，成都市場基本并不存在行業競爭者和品牌競爭者。可以說，“秋麗”的這一

項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。

但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊地區有一些能夠提供一定

養老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養院、晚霞生態村一一養老托老、省六醫院老年中心、

成華園緣老年電梯公寓等，以及萬區內少量的片區提供的社區養老服務試點。不過，相較于專業的養老服

務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足成都“銀發市場”

的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。

社區養老的優勢：1.及時解決老年人生活中遇到的各種實際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負擔;

3.維護老人與子女雙方的自尊心，增強雙方的安全感；4.緩解社會養老的壓力，減輕政府的負擔；5.開辟

就業途徑，為社會提供就業空間；

當然，面對如此大的商機，天可能只有“秋麗”獨具慧眼，各方發現機遇的投資者也都蕊蕊欲動：也

許是看到了成都市民對五朵金花環境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人

的登記。雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經有200多個老人來咨詢登記。

“隨著老齡化的加快，養老方式將更加多元化。以居家養老為基礎，社區養老、機構養老為補充，政府

為部分人群購買服務是養老業的一種趨勢。”成都市民政局社會福利處處長李斌認為，老年產業也是朝陽

產業，未來幾年時間內，可能會有上億民間資金進入養老業。

據了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養老福利機構，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。

近年來，各種民辦的養老福利機構正不斷涌現，服務對象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養老

機構就達到2()多家，這還不包括社區托老所之類的社區養老服務機構和一些以老年公寓等形式存在的機構。

據成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現有老年人口165.3萬人，但各類養老機構總床位數

僅為1.22萬張，不到老年人口的0.74%,興辦養老機構是必然趨勢。

面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領域掘金。成華區就采取民辦公助的形式，由民間資金

對原有的養老福利院進行升級。民營企業家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級成了建

筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時為400多個老人提供服務；而投入民間資金2000萬元的“霞齡

居”老年公寓也正在建設中。同時，各種依托街道、社區的養老服務機構也不斷出現。

(2)房地產市場的競爭分析

據統計，2001年?2003年成都房地產開發投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86樂

23.41%,而同期商品房銷售額和俏售面積平均增幅分別為37.33隊30.62機近幾年，成都房地產開發投資

增長率2002年為19.戰，2003年為20.7%,2004年1?4月為19.2機統計資料說明，GDP基本保持在13%以上的

增幅，而房地產開發投資的增幅在20%左右。

成都的經濟狀況高速增長，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增

長7.71%,銷售金額達到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區商品房成交量為848.30萬

平方米，五城區新增商品房供應量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94機2005年全市商品房交易均

價3173元/平方米，同比增幅13.15舟；商品住宅交易均價2875元/平方米，同比增長18.96機其中五城區

商品房交易均價為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價為3770元/平方米，同比增長16.32機

2005年，成都市共完成房地產開發投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費

1R5.61億元，增長47.5治商品房施丁面積R328.19萬平方米,同比增長13.3%：新開丁項目446個，增長

49.2%；新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%；銷售面積1213.57萬平方米，增長7.5%；商品房竣工

面積647.84萬平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。

2006年1—8月，成都市國民經濟呈現出平穩快速增長搜狐網的態勢。固定資產投資在基本設施和房地

產開發投資的推動下，實現投資總額1118.43億元，同比增長34.7%；其中房地產開發投資365.17億元，

同比增長31.5%。在房地產開發投資增幅繼續增長的同時，房地產新開工面積、竣工面枳持續增加，分別

為3,008.89萬平米、443.06萬平米，同比增長33.7%、43.5%,為市場供應提供了足夠的保障；另一方

面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩步增長，銷售面積達849.24萬平米，同比增長

20.8%。

以上數據表明，成都的房地產業是一個有著較強吸引力的市場，這樣的領域中必然存在的眾多的競爭

者，我們耳熟悉能詳的藍光集團、遠大房產、華信大足、朝樣房產、成房置業、大行宏業、元亨房產、潮

蓉實業、誠裕房產、世家機構、現代房產、川喜實業、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業中的

精英。

四、SWOT分析與關鍵問題分析