賬務處理

會計實操文庫

房地產企業開發產品出租會計處理?記賬實操

一、執行新會計準則的房地產企業，將其開發的產品用于

出租，應從存貨中轉為“投資性房地產“（臨時性出租開發

產品不符合投資性房地產的有關規定）。投資性房地產會計

核算方法可以采用成本模式和公允價值模式分別進行核算。

企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠

持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進

行后續計量。

1、成本模式核算。在成本模式下，應將房地產轉換前

的賬面價值作為轉換后的入賬價值。成本模式下投資性房地

產初始成本及后續計量主要會計處理如下：

存貨轉為投資性房地產：

借：投資性房地產

存貨跌價準備

貸：開發產品

計提折舊：

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊

收取租金：

借：銀行存款等

貸：其他業務收入

應交稅費一應交增值稅（銷項稅額）

發生減值：

借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備

出售時：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費一應交增值稅（銷I頁稅額）

結轉成本:

借：其他業務成本（倒擠）

投資性房地產減值準備

投資性房地產累計折舊

貸：投資性房地產

2、公允模式。存貨轉換為采用公允價值模式計量的

投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計

價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當

期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計

入”其他綜合收益”（待處置時計入“其他業務成本”）。

公允模式下，投資性房地產不需要計提折舊和減值準備，投

資性房地產初始成本及后續計量主要會計處理如下：

借：投資性房地產一成本（公允價值）

存貨跌價準備

公允價值變動損益（倒擠，借差）

貸：開發產品

其他綜合收益（倒擠，貸差）

期末按照公允價值大于賬面余額

借：投資性房地產一公允價值變動

貸：公允價值變動損益

（期末公允價值小于賬面余額作相反的會計分錄）

收取租金時：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費一應交增值稅（銷項稅額）

出售時：

借：銀行存款等

貸:其他業務收入

應交稅費一應交增值稅（銷項稅額）

借：其他業務成本

貸：投資性房地產一成本

投資性房地產一公允價值變動（可借可貸）

借：公允價值變動損益（可借可貸）

貸：其他業務成本

借：其他綜合收益

貸：其他業務成本

二、非執行企業會計準則的房地產企業以及執行企業

會計準則但屬于臨時性出租開發產品的，為核算企業出租經

營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發企業應設置〃出租

開發產品〃總分類賬戶，并下設〃出租產品〃和〃出租產品

攤銷”兩個二級賬戶。其中："出租產品"二級賬戶核算出

租開發產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始

價值，貸方登記改變出租開發產品用途對外銷售的出租開發

產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原

始價值。

〃出租產品攤銷〃二級賬戶核算實際出租的開發產品

的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方

登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開

發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋

等出租開發產品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋，企

業應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地（或

房屋）的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產

品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。具體會計

處理如下：

1.開發產品用于出租的核算。

企業開發完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出

租合同,協議后，按賬面的實際成本，借記〃出租開發產品

—出租產品〃，貸記〃開發產品〃。

2、出租開發產品攤銷的核算。

出租開發產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其

價值會逐漸減少。企業應根據出租開發產品的原始價值、凈

殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入其

他業務成本。出租開發產品攤銷額的計算公式如下：

出租開發產品年攤銷率=（1-凈殘值率）/?頁計攤銷年

限xlOO%

出租開發產品月攤銷率=出租開發產品年攤銷率+12

出租開發產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發產品

原始價值x該出租開發產品月攤銷率

企業按月計提出租產品攤銷時，借記”其他業務成本

出租產品〃，貸記”出租開發產品一出租產品攤銷”。

3.出租開發產品修理的核算。

出租開發產品在租賃期間發生的修理支出，數額不大

的直接計入〃其他業務成本一出租產品〃，若數額較大,

為了均衡各月的成本負擔，可先在〃待攤費用〃核算，再分

期攤入〃其他業務成本出租產品〃。

4.出租開發產品出售的核算。

企業改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售

實現時按售價借記"銀行存款"或"應收賬款"，貸記‘其

他業務收入一商品房銷售〃；同時，按出租產品攤余價值

借記”其他業務成本”，按出租產品累計已提攤銷額借記'出

租開發產品一出租產品攤銷〃，按出租產品原始價值貸記

〃出租開發產品——出租產品〃。

舉例：某房地產企業將原租賃經營的房屋對外銷售，

雙方協議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000

元，賬面累計已提攤銷額為1000000元，現企業已收到一

張金額為1200000元的支票并將房屋移交買主（不考慮增

值稅）：

①收到房屋銷售款時：

借：銀行存款1200000

貸：其他業務收入一商品房銷售1200000

②房屋銷售當月末結轉其銷售成本時：

借：其他業務成本一商品房銷售1000000

出租開發產品一出租產品攤銷1000000

貸：出租開發產品——出租產品2000000

公司財務流程的管理制度

全體財務人員應認真貫徹執行國家有關財政法規及會

計制度，敬業愛崗，不做有損于公司的事。嚴格按照公司財

務制度做好自己的本職工作。對待工作認真踏實，樹立為客

戶服務意識。貫徹公司質量方針和質量目標。

一.財務部職責范圍

1、認真貫徹執行國家有關財務管理的法律法規，確保

財務工作的合法性。

2、建立健全公司各種財務管理制度，嚴格按照財務工

作程序執行。

3、采取切實有效的措施保證公司資金和財產的安全，

維護公司的合法權益。

4、編制和執行財務預算、財務收支計劃，督促有關部

門加強資金回流，確保資金的有效供應。

5、進行成本、費用預測、核算、考核和控制，督促有

關部門降低消耗、節約費用，提高經濟效益。

6、建立健全各種財務帳目，編制財務報表，并利用財

務資料進行各種經濟活動分析，為公司領導決策提供有效依

據。

7、負責公司材料庫、辦公用品庫的管理。

8、參與公司工程承包合同和采購合同的評審工作。

9、及時核算和上繳各種稅金。

10、參與項目部與施工隊結算，參與采供部與材料供應

商結算。

11、會計檔案資料的收集、整理確保檔案資料的完整、

安全、有效。

12、加強本部門管理，進行內部培訓|,提高本部門工作

人員素質。

13、完成公司工作程序規定的其他工作，完成領導布置

的其他任務。

二、借款和各種費用開支標準及審批制度

借款審批及標準：

1、出差借款：出差人員應先到財務部領取一式兩聯的

"借款單"，詳細填寫借款日期、資金性質、部門、出差地、

出差事由、出差天數及金額，經本部門主管簽字后報總經理

簽批"昔款單交會計留存，待借款人歸還借款后清款聯還本

人作為清帳依據。前次借支出差返回時間超過5天無故未報

銷者，不得再借款。

2、日常費用借款：各部門因辦理業務需要借款，到財

務部領取借款單，填寫好資金性質（支票或現金）、部門、

借款事由，所借金額，審批程序同第1條。

3、購置固定資產借款:施工用具、加工設備單價在1000

元以上，使用年限在一年以上者，辦公設施單價2000元以

上者，屬固定資產。需填寫固定資產申購單、固定資產請款

單報總裁審批后，方可由相應部門辦理。購置固定資產必須

開具正式發票。

4、備用金借款：對于特定部門或崗位實行備用金借款，

具體由各部門根據實際情況核定，報總裁批準后執行。所有

備用金借款于每年年度終了報帳時歸還結清。

5、其他臨時借款：如業務費、招待費、周轉金等，審

批程序同第1條。

6、借款出差人員回公司后五天內應按規定到財務部報

帳，報帳后所欠金額三天內補齊，對于不辦理報銷手續且三

天內不能補齊所欠款項的，財務部有權從當月工資中扣回。

7、所有借款均遵循前帳不清后帳不借的原則。

8、嚴格禁止個人借款，特殊情況需由公司部門經理以

上級別人員做擔保并由總裁批準后方可借支。

三、日常費用報銷：

1、公司員工在日常費用支出時，需堅持勤儉節約的原

則。

2、日常支出時應盡量取得原始發票，對于不能取得原

始發票的情況，需由對方出具收款證明。

3、報銷時須由經手人在發票上面簽字并簡述事由，并

經相應領導簽字后到財務部報銷；

4、所有日常購用物品均須到庫房辦理入庫手續，報銷

時發票后面附有經庫房管理員簽字的入庫單，并經各相應領

導簽字后到財務部報銷；

5、補充說明：如報銷審批人出差在外，則應由審批人

簽署指定代理人，交財務部備案，指定代理人可在此期間行

使相應的審批權力；或者由財務人員與審批人進行電話聯系,

先行借款或報銷，待審批人回公司后再進行補簽。

財務部總監崗位職責

1、編制和執行預算、財務收支計劃，擬訂資金籌措^

使用方案，開辟財源，有效使用資金。

2、進行成本費用預測、計劃、控制、核算、分析和考

核，督促本公司有關部門降低消耗、節約費用，提高經濟效

益。

3、建立健全經濟核算制度，利用財務會計資料進行經

濟活動分析。

4、承辦公司領導交辦的其他工作。

財務部經理崗位職責

L負責協助財務總監組織本公司的財務管理和經濟核

算工作。

2、制定和管理稅收政策及程序。

3、建立健全公司內部核算的組織、指導和數據管理體

系，以及核算和財務管理的規章制度。

4、組織公司有關部門開展經濟活動分析，組織編制公

司財務計劃、成本計劃、努力降低成本、增收節支、提高效

益。

5、參與項目部與施工隊、采供部與材料供應商的結算。

6、認真貫徹國家的財經方針政策，執行會計制度和財

務管理方法，監督執行會議決議。

7、負責全公司財務人員的業務指導和學習的工作，合

理協調各崗位工作，并考核財會人員工作業績，不斷提高財

務人員的業務素質。

8、完成領導布置的其他工作。

9、負責會計監交工作。

財務部成本會計崗位職責

1、清楚工程整體概況，包括規模、合同額、所需主要

材料、開竣工時間及項目部人員構成等。

2、理解并清晰工程承包合同、明確回款條款、總包方

代扣費用項目及稅金繳納方式、保函期限等，并結合合同督

促項目部回款。

3、按照各工程預算進行工程成本的控制。

4、每月末及時督促各項目部報帳，核對上月計劃執行

情況。

5、及時、準確核算各種原始票據，并制單入帳。

6、準確把握各項材料采購、分包勞務合同，按合同執

行付款。

7、工程付款依據合同、財務帳、工程預算進行審核。

8、工程完工后，準確核算出工程成本，編報工程成本

表。

9、完成領導布置的其他工作。

財務部綜合會計崗位職責

L負責登記各項經管的明細帳、分類帳、總帳；

2、全面了解、掌握國家有關財務工作制度、政策、公

司的會計核算和財務管理的各項規定，并正確執行；

3、負責總帳、明細帳、分類帳的核對工作，銀行存款

的調節工作，匯總會計憑證，登記總帳；

4、對其他應收、應收帳款及時催收清理；按公司規定

安排固定資產及庫存材料等資產的盤點；

5、每月編制會計報表，確保報表數字真實，計算正確，

鉤稽關系清楚；

6、負責裝訂、管理會計檔案；

7、承辦公司領導交辦的其他工作。

財務部出納員崗位職責

1、辦理現金收支和銀行結算業務，嚴格按照我國有關

現金管理和銀行結算制度的規定，管好貨幣資金，不坐支現

金，不以白條抵庫；

2、順序、及時地登記現金和銀行存款日記帳，保證數

字清楚、內容準確，做到日清月結，要及時核對庫存現金,

每周一填寫貨幣資金周報表；

3、保管好庫存現金，有價證券，確保其安全無缺，如

有短缺要賠償損失；

4、保管好印章,嚴格按規定用途使用印章,簽發支票

用的印章不得全交出納員一人保管；

5、嚴格管理空白收據和空白發票，認真辦理領用手續，

按規定簽發支票，對簽發空頭支票負責；

6、完成財務總監或財務經理交付的其它工作。

財務基礎工作規范

財務基礎工作規范是財務工作最基礎的部分，它對財務

部門日常具體工作進行指導和解釋。

一、票據

1、票據的種類：

(1)外部取得的原始發票；

(2)公司自制的差旅費報銷單；

(3)公司自制的支出證明單。

2、票據的報銷要求：

(1)外部取得的原始發票：要求填寫齊全、字跡清晰，

包括客戶名稱(填寫陜西藝林實業有限責任公司)、服務項

目、金額(大小寫應一致)、收款單位蓋章、日期。

(2)公司自制的差旅費報銷單：此報銷單專為出差報

銷使用，后附出差火車、船、飛機等票據、住宿發票、寫明

出差天數、出差補貼、核出總報銷金額。票面不允許有任何

涂改。

(3)公司自制的支出證明單：此支出證明單有兩種用

途，一種為對于確實無法取得原始票據的情況，填寫此單據,

經相關領導簽字后，可以報銷；另一種為對于一次報銷，票

據非常多的情況，使用支出證明單進行票據匯總。此票面不

允許有任何涂改。

二,憑證

L憑證的編號：憑證統一使用記帳憑證，按時間發生

先后順序統一編號，編號要求使用號碼打印機。

2、憑證的編制人員：憑證執行誰負責誰編制，編制后

應及時簽章，各項目工地由專職會計進行具體分工。

3、憑證的填寫要求：要求用楷書書寫，字跡要清晰，

摘要欄要求詳細、逐行填寫，不得省略，各級科目統一使用，

整個票面不允許有任何涂改。

4、憑證的審核：對于會計人員編制的憑證，實行交叉

審核；最終由財務負責人進行最后審核。

憑證的‘審核必須及時，以防因記帳不及時造成核算控制

的滯后，原則上所有憑證必須在編制后的第二天審核完畢,

第三天登帳完畢。

5、憑證的保管：憑證統一由一名財務人員進行裝訂、

保管，此人對憑證的總體情況負責。

三、帳簿

1、由于會計核算均使用電算化，大部分帳簿由電腦自

動生成，定期打印，仍保留如下手工帳簿：總帳、現金日記

帳、銀行存款日記帳、應付帳款明細帳、工程施工明細帳、

工程材料明細帳。

2、以上各帳簿由相應負責人進行記錄。

3、以上各帳簿的記錄應使用楷書，書寫清楚，按月合

計，按季度進行累計。如果有填寫錯誤應使用劃線更正法或

紅字沖消法，并由經辦人蓋章。

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L報表分為對外報表和對內報表。

2、對外報表為向各主管機關報送的報表，主要有資產

負債表、損益表、其他報表。

3、對內報表為公司內部要求填制匯總的各種報表，內

部報表有：按部門分類的管理費用表，按區域、人員分類的

經營費用表，按工程、供應商進行分類的進貨付款表，按工

程分類的項目管理費用表，按供應商、工程進行分類的應付

帳款表，按工程、分包隊伍進行分類的預付帳款表，以上報

表為按月填報;工程成本分析表，在工程完工時，結合預算、

結算、實際使用情況進行統計的報表。

4、以上報表由指定會計負責進行編制。并建立相應的

編制審核程序。

五、主要科目解釋

1、預付帳款：此科目用來核算所有分包隊伍的付款情

況，因此凡是分包隊伍的付款均使用此科目進行核算。

2、應付帳款：此科目用來核算所有供應商的進貨和付

款情況，因此凡是供應商的進貨和付款均使用此科目。

3、工程施工：工程施工科目用來核算所有工程的直接

成本，按照二級科目工程項目名稱，三級科目工程成本明細

項進行核算。

4、管理費用：管理費用用來核算公司各部門，常發生

的各項費用，按照二級科目部門，三級科目具體明細項目進

行核算。

5、經營費用：經營費用科目用來核算業務部門的所有

費用，按照二級科目人員，三級科目具體明細項目進行核算。

六、應付帳款的確認原則：

應付帳款的確認直接關系到工程的直接成本以及公司

的欠款，因此應付帳款的確認應遵