龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制———周世艾周世艾：謝謝大家，今天下午跟大家一起探討，講龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制。實際上龍湖的成本管理，真正成體系的時間從1998年開始。那個時候還處在簽合同算一個合同的情況，后來在98年的時候，把已經(jīng)開辦的項目，和已經(jīng)簽合同的情況做了一個匯總。然后作了一個分解，那個時候提出了開發(fā)時成本的幾個大項，土地費是一個大項，前期工程費是一個大項，有些合同是為開戶而設(shè)的配套工程，配套工程的費用是一個大項。還有一些工程為開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施作準(zhǔn)備的，當(dāng)時把128個合同分開來，就形成了現(xiàn)在的成本管理體系。今天介紹龍湖的成本管理。龍湖成本的管理范圍，到現(xiàn)在為止龍湖管理成本是以項目為管理對象。我們叫做項目，可能不是一棟房子的概念，那么就是一塊地，或者一個規(guī)劃的項目。里面有20萬方，可能有50萬方，可能有高層，也可能有花園洋房，也可能有別墅，還可能有商業(yè)。是這樣一個綜合的項目，作為我們的一個管理對象。這樣的管理對象，怎么樣管理？怎么樣劃分？待會兒詳細地介紹給大家。第二個范圍是項目的完全直接成本。包括土地、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施和工程建設(shè)的費用。還有一個范圍是間接成本的分?jǐn)偅喊ü芾碣M、營銷費用，營銷費用有兩部分，一個是完全成本里面，一部分是在分?jǐn)偟某杀纠锩妗？傮w來說管理的范圍有三大管理，一個是對象、一個是成本的范圍，那個對象也很重要。一定是以項目為對象，這樣的管理才是一個完整的，比較準(zhǔn)確的。在龍湖有兩個是全員的，營銷是全員的，成本是全員的。所謂全員公司所有人對這兩件事要去努力，要去做，要去關(guān)心。營銷部分就不說，成本部分主要公司部門都在成本管理方面有相應(yīng)的成本管理責(zé)任。戰(zhàn)略發(fā)展部是土地成本的管理，設(shè)計研發(fā)部是設(shè)計費用的管理和優(yōu)化設(shè)計產(chǎn)品的成本管理。成本管理部是主要成本，主要的管理單位。目標(biāo)成本的測算，分?jǐn)偅瑒討B(tài)成本跟蹤控制。開發(fā)成本的管控，材料設(shè)備采購以及工程招標(biāo)、合同管理，圍繞著成本管理做的事情，當(dāng)然成本管理職能不僅僅是這四件，還有工程管理部，在成本控制下的進度質(zhì)量管理，一樣涉及到成本管理。然后計劃財務(wù)部是計劃成本財務(wù)指標(biāo)的管控，分?jǐn)偝杀镜墓芸亍偛盼覀冋f了間接費用部分是分?jǐn)偝杀荆傮w資金計劃的管控，資金計劃跟成本也有很大的關(guān)聯(lián)，這是每個部門成本職能。主要成本有哪些東西？總體歸納成開發(fā)成本，是直接開發(fā)的成本，還有個是間接的開發(fā)成本期間費用，主要是分?jǐn)偟巾椖坷镞吶ァ０ǖ闹饕恋爻杀荆捌谫M用，前期費用包括哪些？包括設(shè)計費，報建費用，三通一平的費用，工程開工以前的費用。配套設(shè)施費用，包括要配套的幼兒園、學(xué)校或者會所，現(xiàn)在還有一些東西，叫做街道的社區(qū)，居委會需要的房子，甚至包括配套的消防，有些消防是繳費用，有些消防是在小區(qū)建的，還有基礎(chǔ)設(shè)施費用，那就是水電氣的配套。主要的建安成本，主體的建安成本，主體的建安成本，實際上包括園林景觀工程，然后工程相關(guān)費用。這一些都是在我們直接開發(fā)成本里面的，還有些是間接的，銷售費用，財務(wù)費用和管理費用，這些都是直接分?jǐn)偟摹Ｏ鄳?yīng)這些費用各自的責(zé)任部門，也是根據(jù)管理職能來分別的。有些成本的內(nèi)容，成本怎樣來做測算，來管理成本？測算是一個很重要的手段。為什么要進行目標(biāo)成本管理？因為我們現(xiàn)在大部分的工程，大部分的房屋都是采取預(yù)售方法，我們知道利潤等于售價減法成本。那么在預(yù)售的前提下，確定了投資，合理銷售價格，預(yù)測投資效益，就能達到理想的理論。特別在房屋銷售、預(yù)售的階段。預(yù)售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。所以，我們在開工以前，甚至在拿地以前，對目標(biāo)成本進行預(yù)測，所謂預(yù)測，就是要用我們的經(jīng)驗去估計，去預(yù)估后面發(fā)生的事情。目標(biāo)成本管理的階段。總體來說，真正的管理階段只有兩個，一個是設(shè)計階段，一個是實施階段。當(dāng)然我們這個地方，把設(shè)計階段劃分得比較清，比較細一點。從拿地的時候開始，土地投資論證方面要預(yù)測成本，在拿地階段怎樣預(yù)測成本，在待會兒給大家介紹。然后是項目啟動階段，方案設(shè)計階段，設(shè)計階段。這里的關(guān)鍵主要還是土地投資論證階段比較關(guān)鍵的，因為這個時候測算的目標(biāo)成本，和我們當(dāng)時測算的售價，以及我們的費用，最后會影響到利潤，影響能不能成功拿地，至于項目啟動階段，方案設(shè)計階段，初步設(shè)計階段，實際上這幾個階段是成本控制的重要階段，但是他們有一個前提，盡量不超過土地論證階段的成本。因為土地論證階段的成本影響拿地的價格，如果以比較低的價格，一個比較低的成本去拿地。最后估計在土地成本上拿了地以后會賺錢，結(jié)果設(shè)計的時候，每個設(shè)計階段就把成本漲了，漲到后來，就已經(jīng)把拿地的利潤吃掉了，那么我們的效果，我們的效益就沒有了，所以土地投資階段的預(yù)估是非常重要的。設(shè)計階段只能優(yōu)化前面的東西，落實前面的東西。工程實施階段的成本控制，成本管理已經(jīng)效果不會很大。土地論證階段的成本，實際上是一個流程，怎么做？有發(fā)展后，根據(jù)土地信息提供周邊的配套，然后設(shè)計研發(fā)部來確定項目的定位，然后提出項目的預(yù)案。成本的管理部根據(jù)預(yù)案來測算成本，經(jīng)過討論之后確定下來。所以，他的工作應(yīng)該是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模簿褪钦f土地成本測算階段的依據(jù)是項目的預(yù)案，是根據(jù)土地的信息，周邊的情況，周邊的環(huán)境，還有周邊的產(chǎn)品，以及周邊銷售的價格確定一個項目的預(yù)案。來確定我們要做什么東西？做多少？做哪些業(yè)態(tài)，哪些產(chǎn)品，然后通過成本管理部，造價采購部來測算成本的依據(jù)是什么？一個是項目的預(yù)案，一個是歷史的數(shù)據(jù)來提供，這個目標(biāo)成本來滿足拿地的要求。這是一個目標(biāo)成本的測算表，我們里面土地費可以根據(jù)掛牌的價格，然后后面有前期工程費，前期工程費包括了什么東西，這里面都有，你一項一項的分開來，這樣就好測算，你要整體估算，是沒辦法的。要拆分開來，來測算就比較方便一點。整個成本測算的方法就是這樣，把各個項目分解開來，然后化小以后，就很容易測算得比較準(zhǔn)確。目標(biāo)成本的體系，龍湖是在98年的時候開始建立，但是目標(biāo)成本的測算是2000年開始做的，做的第一個。就是按照這種意思，把它分小一些來做，分小一點來做就比較準(zhǔn)。項目啟動階段，就是拿地以后，把前面去拿地的時候，以及拿地時發(fā)生的變化調(diào)整過來，比如說項目團隊提供一些方案，然后成本管理部，再重新進行目標(biāo)成本的測算。就是在拿地以后會發(fā)生一些變化，土地可能不是原來土地成本投資估算時候的價，可能真正拿地的時候成本發(fā)生了變化，高了一點或者是怎么樣，那么在啟動的時候進行調(diào)整。這個調(diào)整會指導(dǎo)后面的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，方案圖設(shè)計和施工圖設(shè)計。方案設(shè)計階段只是測算的目的，只是測算方案出來以后，和我們啟動的時候，啟動的階段或者是拿地時候的方案，那個階段的成本是不是能滿足？如果大大超過了拿地的成本，他們利潤變得很小很小，那就要調(diào)整方案，目的是來調(diào)整方案的作用。初步設(shè)計階段，主要整個設(shè)計就定型了，所以初步設(shè)計階段是很重要的，一定要控制好前面的。所以現(xiàn)設(shè)計也是在初步設(shè)計階段以后確定下來。其實成本分解表，只是名字不一樣，實際上表的內(nèi)容和測算表內(nèi)容是一樣的。那個時候為什么叫測算表，這個時候叫分解表。測算表的時候可以粗一點，可以細一點。但是分解表一定要分解到執(zhí)行每個合同的階段。所以分解表和測算表有一點點不一樣的地方。可能測算表里面是景觀費，但是在分解表的時候，把景觀分成軟景、硬景、喬木、灌木、草木，分到每一個合同的程度。所以，在初步設(shè)計確定后的階段和成本分解的階段要做的工作，就是把成本分解到可以執(zhí)行合同的程度。就是把每一項費用落實到每一個合同的口徑上去，那么就有一個合同規(guī)不像電梯一樣，功能基本上一樣，在選用的時候功率大小也不一樣，這也需要一次性的招標(biāo)確定單位，然后按照我們的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)供貨。還有一個甲供材料有效控制材料的質(zhì)量，一個是買的東西質(zhì)量，一個是使用功能的質(zhì)量。比如說電梯，就會有以圣潔（音）保修，這些東西，有的是隨即要帶的，有些是要花錢買的，怎么樣使你花錢買的部分成本也要降低下來，那么我的使用成本就要降低。

龍湖體驗區(qū)的樣板房成本管理。樣板區(qū)實際上本身沒有標(biāo)準(zhǔn)，樣板區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)都在營銷部，研發(fā)設(shè)計部，他們在控制，他們控制的樣板區(qū)效果，其他人就沒有辦法控制了，那么成本一樣要控制。第一在成本測算的時候，把樣板區(qū)的目標(biāo)成本確定下來，他測算和確定的原則是整體的目標(biāo)成本不能突破，在整體目標(biāo)成本內(nèi)來確定它的成本，然后控制它，所以它的目標(biāo)成本控制源頭還是在目標(biāo)成本測算的時候控制的。實際上樣本區(qū)的成本，在我們的營銷部，研發(fā)設(shè)計部確定以后，我們也要進行測算，不能讓它突破這個范圍。樣本的成本包括樣本成本建造費，這里有兩個單獨的成本樣板房，找一個地方，完全按照戶型修一個房子。一種是實體樣板房，找一層樓，找一套房子做成樣板房，兩個的建造費用不一樣的，臨時建樣板房是要樣板費的。這一點如果銷售情況比較好一點，可以在實體房子里面做樣板房，可以節(jié)約樣板房的建造費用。建造樣板房的裝飾工程費，裝飾工程效果，風(fēng)格都是有營銷風(fēng)格和研發(fā)設(shè)計來確定的，所以那個很重要，它把風(fēng)格確定下來過后，你所有的一切都要圍繞它的風(fēng)格去做。所以在確定樣板房風(fēng)格的時候一定要慎重。相應(yīng)的樣板房裝飾風(fēng)格確定以后，樣板房的家居擺放等等，也會隨著它一樣的，如果我們已經(jīng)確定了歐洲的樣板房裝飾效果，家居不可能擺一個中國的房在那里，所以這點一定要慎重，第二個總成本不能突破目標(biāo)的測算成本。這是一個樣板房的裝修主要材料配置表，廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽臺、門窗，甚至開關(guān)面板，你就不要制定成歐式的。你制定樣板房的風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)，就會用材料和品牌來確定。哪些材料，哪些品牌比較好，哪些材料，哪些品牌是什么風(fēng)格？就很容易的確定下來。你要做一個樣板房，研發(fā)部和營銷部先要做一個。影響樣板房成本的主要因素，就是樣板房裝飾風(fēng)格的定位，一開始說這個問題，這個問題影響樣板房裝飾成本的主要因素。這是最大的主要因素，二個是裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)也是隨著風(fēng)格不一樣確定的，用的都是歐洲的風(fēng)格，羅曼的風(fēng)格，最主要的東西動不動用大理石做裝飾材料，所以和風(fēng)格也有關(guān)系。二個沒有風(fēng)格的影響材料，也要注意，哪些地方做好一點的材料，哪些地方作為標(biāo)準(zhǔn)，一般的材料？畢竟是個樣板房，所以這個東西，包括我剛才說的，一個是直感，直感的標(biāo)準(zhǔn)，一個是顏色的標(biāo)準(zhǔn)。顏色的標(biāo)準(zhǔn)可以用不同的材料達到這個標(biāo)準(zhǔn)，紅色、黃色、都可以用其他材料來做，不一定都用很高級的材料來做。你有質(zhì)感要求的地方?jīng)]有辦法，肯定要用好材料來做。樣板房風(fēng)格影響樣板房家居，控制樣板房成本的控制，原則控制在目標(biāo)成本，分解到每個合同里面，還要確定合適的裝飾樣板房和家具成本。要控制裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部分，這是大家看得到的地方。我有一次看到樣板房，衛(wèi)生間里面確實用了很多很好的材料，但是也可以這樣弄，因為看樣板房的大部分視線落在衛(wèi)生間里的，其實是不是衛(wèi)生間，一定要用大理石花崗巖的材料做，其實大家最主要看是鞋柜的檔次。也可能是面盆的臺板做得好一點，墻面是不是非常好的材料，顏色可以選，但是材料不一定那么好。還有一個耐用品的回收和周轉(zhuǎn)使用，一年要做十幾萬方的樣板房。周轉(zhuǎn)的時候同時又8-10個樣板房同時展出，有的樣板房最短就是一年沒用了，有些耐用品大量買，一個樣板房一年下來就沒有了，后來采取措施回收一部分拍賣，包括不能周轉(zhuǎn)使用的家居都拍賣。有時候，有一句話增產(chǎn)不如節(jié)約，有些老板越來越大，管不過來，那些東西沒有帳，那不行，我是企業(yè)就應(yīng)該管起來，而不是說算小帳。樣板區(qū)景觀包括喬木、灌木、草坪、水體、擋墻、護欄等等，還包括配套用的家居，你在樣板區(qū)看樣板房，可能要經(jīng)過景觀小區(qū)，景觀小區(qū)要做，如果你是實體工程做的樣板房，那么這個景觀小區(qū)，可能跟你將來的實體是連成一片的，可能先實施了，你可能以后整個小區(qū)的景觀連起來，但是它的標(biāo)準(zhǔn)不會是小區(qū)里面普遍的標(biāo)準(zhǔn)，肯定是個樣板區(qū)，要高出很多。所以，樣板區(qū)的景觀也要注意設(shè)計定位，你高得太多，樣板區(qū)做得再好，最后樹子要搬過去，所以一定要注意標(biāo)準(zhǔn)，注意定位。不要搞得太多太多，因為你要降下來不容易的，要挖掉搬到其他地方去，這是不容易的。所以要注意到，它要和你總體景觀基本上有聯(lián)系，有結(jié)合。大的地方比它好一些，或者點綴的地方比其他地方好一些，但是整體上基本上要過得去。還有景觀的比例，他不能按常規(guī)的比例，你的效果怎么樣和整體的效果統(tǒng)一。還有樣板區(qū)景觀很多時候可能為了賣房子，人家來參觀，可能會有些比較好的名貴樹木，但是你不要堆砌在那個地方。你把它堆砌起來，以后就不好辦了。你把它疏散了，以后再疏散不會那么不舒服。還有樣板房的水體，一定要結(jié)合正式工程的水體。一不要太高估標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，可能都會在那個地方做一個水體，最后和正式工程的水體結(jié)合起來。還有小品，因為相反和其他區(qū)不一樣，一定有樣板的作用，那么這個樣板的作用，不是一定比人家高的樣板，是你做出來給人有一種感覺的意思，叫樣板。是不是比其他地方高一點？略高一點，不要太高了，太高了成本也高。將來小區(qū)的整體感覺比這個差得很遠，所以要注意到，肯定是做得好一點，一個是方便將來調(diào)整，二個是整體的差距不要拉得太大。（茶歇）剛才介紹了龍湖的成本管理，實際上龍湖的成本管理基于房地產(chǎn)控制的基本理念情況，所以把房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制給大家介紹一下。龍湖的成本管理，有些做法可能你們都了解，但是很多時候，不希望你們完完全全這樣做，一些方法和基本的理念，結(jié)合你們自己的情況去做。房地產(chǎn)主要成本費項構(gòu)成，跟龍湖成本一樣的。它包括了直接成本，就是土地費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，配套設(shè)施費，建安工程費，工程相關(guān)的費。期間費用包括銷售費用，管理費用，財務(wù)費用。直接成本里面的土地費用，包括土地價款，拆遷安置費以及相關(guān)費用，三通一平工程費，行政一級政策性收費。然后基礎(chǔ)設(shè)施費是滿足項目實用功能的設(shè)施設(shè)備，比如說配電房等等。現(xiàn)在有個政策要求，小區(qū)里面要設(shè)居委會的辦公用房、活動用房，可能100個平方還不夠，拿到街道辦事處去批一下，他說夠了就夠了。包括建筑工程，安裝工程，含各項設(shè)備，智能化工程部，環(huán)境景觀工程都屬于建筑工程范圍。工程相關(guān)費用，包括監(jiān)理費，車輛費，各項驗收費用，都是要收錢。期間費用包括調(diào)研推廣廣告費，售樓處樣板房，樣板環(huán)境交易相關(guān)手續(xù)費。管理費用管理人員工資，行政支出福利的費用，這就是資金的成本。一個房地產(chǎn)項目有這么多項費用構(gòu)成，怎么樣工作？現(xiàn)在實行項目制的管理，這是項目舉證的管理。從公司這邊分了各個職能部門，設(shè)計研發(fā)部，工程管理部，成本管理部，營銷部，計劃財務(wù)部，項目里邊是項目負責(zé)人，下邊設(shè)了相對應(yīng)的項目研發(fā)經(jīng)理，項目工程經(jīng)理，項目成本經(jīng)理，項目營銷經(jīng)理，項目財務(wù)經(jīng)理，下面下面設(shè)各項專員各項專業(yè)工程師。我們是以一個公司，做一個項目的時候設(shè)置舉證式的項目管理。這樣有利于項目的成本控制，所以我會介紹，成本控制、成本管理一定要以項目來完成，以項目為一個對象。房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制，房地產(chǎn)開發(fā)一般大概分成這樣幾個階段：啟動階段，項目建議書或者可以性研究階段，也就是相當(dāng)于包括拿地的時候都包括在里面，項目意見書到可行性研究，實際上是拿地的討論，能不能拿？多少價去拿？拿好地以后就是規(guī)劃階段。勘測、設(shè)計階段是我們控制成本的一個重要階段，控制投資的一個重要階段。然后就是項目的實施階段，施工、采購，最后是收尾，竣工驗收。這四個階段里面投資曲線，在可行性研究階段是很少的投資，勘查階段多一點，在施工采購的階段，也就是到工程完工的時候，投資到了頂峰，基本上投資達到了百分之百。然后投入使用很少一點點，包括后期的保修維護費。房地產(chǎn)開發(fā)投資的控制要點，投資控制包括兩個方面的控制，投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制。主要是包括這兩部分，那么投資測算過程的控制包括投資論證階段的測算，就是我們說土地版的測算。一個是設(shè)計階段的測算，設(shè)計階段的測算包括了方案版，包括了啟動版，方案版，初設(shè)版，使用版。執(zhí)行過程控制稍微簡單一點，分別看投資論證階段。土地投資論證，怎樣來論證？根據(jù)體規(guī)的土地信息確定你取得地塊的項目定位，這是非常重要的。你要測算，一定有土地的信息，它有設(shè)計條件，掛牌也有設(shè)計條件。里面有容積率，覆蓋率，綠化率，還有綜合還是商業(yè)，土地性質(zhì)等等，根據(jù)這些東西，要制定相應(yīng)的方案，對這個項目做一個定位。這塊地有多大，能建多少房子？這些房子里面什么建多少？可能有幾個方案的比較。然后算出一個東西來，這個東西就是你的成本最低，你的利潤最大，你的成本最低，利潤最大的時候，土地投標(biāo)的時候給了你什么空間？就是漲價的空間。給你地越大，給你的力度就越大。不是隨便算一個成本，拿了地之后是整老板，會把老板害死，一定要去很認(rèn)真的測算一下，測算的依據(jù)是什么？歷史成本數(shù)據(jù)。待會兒簡單介紹一下。結(jié)合市場需求，對不同面積的使用功能，建筑面積的合理配置，結(jié)合周邊的環(huán)境，市場需求論證，你修這些房子賣多少錢？包括修多少，包括高層，別墅，你修多少，賣多少？最黃金的組合，就會讓你土地不變的時候，銷售價格最高，銷售價格高，成本相對不是提高很多的時候利潤就大。這是測算，你拿地時候的力度就大，來論證提出項目投資的可行性。參考類似液態(tài)的工程項目，歷史經(jīng)驗的數(shù)據(jù)，編制投資估算。這個投資估算是土地版的成本測算。然后是工程測算階段，工程測算階段分三個階段，方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。設(shè)計階段控制投資的效果最好，投資決策到初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的必選，能夠控制投資效果為75%-80%。也就是說又可以控制的部分，你在這個階段控制到75%-80%。控制投資的阻力最小，因為你在設(shè)計階段沒有人來阻礙，有人來阻礙你，那個人堅決不干，那就是阻力。只要你把道理講清楚，拿出來大家分析，然后很簡單，很容易的改過來，不會花很多很多的投資，很多很多的費用。然后控制投資需要的成本最低，可能開一個會就控制了75-80%。深化設(shè)計到施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，對投資控制的效果達到15-20%，也就是可以控制的成本，可以控制的投資可以控制到15%，他給你控制住這么多，前面設(shè)計的這么多，基本上這個成本就投資控制到了。施工圖結(jié)束到施工階段，施工階段沒有多少控制，基本上施工圖已經(jīng)形成，如果有控制的地方，不是在設(shè)計叫你施工圖繪制的時候控制住，不是以前控制下來，那么成本就控制不住，它的阻力就會大，成本就會高，所以這個階段實際上的工作只有5%。而且遇到的阻力相當(dāng)大，花費的成本也高，如果圖紙的形成，要控制住變過來，要經(jīng)過監(jiān)理、設(shè)計等等手續(xù)，時間也長。所以，最好的階段是在方案設(shè)計以前。這是一個簡圖，就是最好的設(shè)計控制階段，是在設(shè)計的階段，控制的效果最好，控制的阻力也比較小，越往后走就越大，控制的成本也相應(yīng)的低。越往施工階段和使用階段走的時候控制的效果越差，越低。在方案設(shè)計階段要控制些什么？在容積率指標(biāo)控制面積，溶劑率指標(biāo)已經(jīng)控制的面積，結(jié)合市場的需求，對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，也就是說建多少所高層，多少商業(yè)，多少別墅，多少花園洋房等等，我們要去比較。設(shè)置哪些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施？哪些是可以不必要設(shè)的，哪些是比較設(shè)的？獲得最大的銷售額和利潤。最大的銷售額怎么來？舉一個例子，別墅賣的價格高，建多少別墅合適？容積率定死了，全修了別墅容積率沒有用完可惜了，建多少高層來彌補容積率，這樣合理搭配比較出來，可以賣最高的錢，最多的錢，容積率也很好，搭配也很好，我的成本基本上也不會有大的增加，這是要控制的重點。對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較進行單體平面和戶型，通過對建筑面積、套內(nèi)面積，公攤面積的比例測算確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最大的銷售面積。剛才我們說的是業(yè)態(tài)，是產(chǎn)品，現(xiàn)在我們說的是在同一個產(chǎn)品里面戶型的搭配，非常重要。特別是公攤面積，控制公攤面積使銷售面積得房率和銷售面積最高。那么怎樣搭配大戶型、小戶型。如果800平米的平面，做10戶小戶型，公攤面積肯定很大，甚至超過25%，如果做一部分大戶型，做一部分小戶型公攤可能只達到15-17%，這都是需要我們?nèi)ネ诰颍枰タ刂频牡胤健Ｋ裕@是控制要點。對各個方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施，把車庫，景觀綠化面積景觀區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等于，進行土地成本，配置標(biāo)準(zhǔn)和建造成本的造價比較，對各方案的建設(shè)工期，銷售速度，銷售價格和資金成本的比較編制投資估算，這個投資估算也是成本測算。初步設(shè)計階段，初步設(shè)計涉及到結(jié)構(gòu)的選型等等，現(xiàn)在設(shè)計，不知道你們怎么理解？原來有一個設(shè)計部的人，他跟我溝通，說現(xiàn)在設(shè)計很重要，我說是很重要，我說你怎么來現(xiàn)在設(shè)計？他說讓設(shè)計院，我們給他一個數(shù)，讓他比較數(shù)字，比如說鋼筋，一個平方的建筑面積控制到40公斤。我說他怎么來控制？如果結(jié)構(gòu)需要這么多鋼筋，你把它減少，那不行，萬一出了安全事故問題誰承擔(dān)？他也不可能一邊做設(shè)計，一邊給你算這個是不是控制到40公斤，沒有控制到40公斤就要改設(shè)計，不可能這樣做的。我理解的現(xiàn)在設(shè)計主要指標(biāo)要控制到成本測算的范圍以內(nèi)，不是要用我們測算的范圍去控制。最近，我和一個朋友溝通工程，也是房地產(chǎn)工程。一個設(shè)計院給他設(shè)計了33樓的高層，沒有超過100米，就是99米33層。開發(fā)公司的一個副總，據(jù)說以前是某施工單位的負責(zé)人，我來給你評估一下設(shè)計，也可能有些經(jīng)驗，就給他設(shè)計說，你什么什么鋼筋多了，什么什么鋼筋大了，后來設(shè)計也聽了他們的意見給改了，后來我在看的時候，就給我們那個朋友說，你這個東西有一些問題，我也跟設(shè)計溝通了一下，我說你是把鋼筋控制到了最低最低了，從理論上來說這個鋼筋不出問題，計算上不出問題。但是人家是施工，施工有很多不可確定的因素在里面，以后疊加起來，會影響你這個工程的耐久性，首先施工的云執(zhí)行（音）不好，那天我看到混凝土有些好有些不好，另外是人工燒灼，鋼筋不是百分之百的準(zhǔn)確，你計算是理論算的，你把安全系數(shù)做到最小最小，將來耐久性不好。買房子的人不知道，如果知道，你賣房子很難，大家都想耐久性好一點，重慶不是地震區(qū)，萬一出了4-5級的地震這個房子就會出問題的，所以成本要控制在比較合理的方面，要有利于施工，有利于控制成本。所以，現(xiàn)設(shè)計的意思，不是給人家每平方控制鋼筋多少。我們自己以前也出過這個事，我們跟一個設(shè)計院簽定協(xié)議，這個鋼筋必須要控制在42公斤，除基礎(chǔ)以外。42公斤做出來了，后落我們內(nèi)部分析的時候講，實際上某些時候達到一個指標(biāo)，某個指標(biāo)并沒有達到。然后鋼筋里面大量采用三級鋼，三級鋼比二級鋼多幾百塊錢噸，但是你這種情況并不合理，因為混凝土也有鋼筋含量，可能你黨綱到了極限。我的鋼筋用量看起來減少了，但是錢并沒有減少。第三個要達到你的目的，大量把構(gòu)造件給省掉，最后發(fā)現(xiàn)樓面有開裂的情況，追求起來就是混合構(gòu)成少了一點。所以我們在想現(xiàn)設(shè)計的時候，經(jīng)常想，我們哪些方面要求設(shè)計院，哪些要求？你不是指導(dǎo)他，二也不是限制他。最后樓板開裂說是施工單位的問題，他一點責(zé)任都沒有。但是我們不說誰有責(zé)任，是說這個建設(shè)的耐久性和使用功能有影響，我們要做什么？我們要做的是好產(chǎn)品，所以我們希望設(shè)計院，設(shè)計單位給我們控制住。比如說結(jié)構(gòu)體系選比較合理的，成本比較好一點。基礎(chǔ)給我選合理的基礎(chǔ)，成本也比較好一點。那么我們想需要他做這樣的東西，不是需要他去做數(shù)字游戲，有時候我們叫數(shù)字游戲。所以我們設(shè)計任務(wù)書是關(guān)鍵的東西，對設(shè)計的規(guī)模，設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，工程數(shù)量，預(yù)算指標(biāo)，能夠進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，要通過計算的決定，充分考慮施工的可行性和經(jīng)濟性。你把鋼筋的安全系數(shù)都吃掉了，施工的可行性，要他做到百分之百的優(yōu)良，才能達到這個系數(shù)，這是不一定可行的。初步設(shè)計階段要地貌的標(biāo)高，以確定建筑面積和總平面標(biāo)高，合理突出標(biāo)高，減少擋墻工程。這個擋墻在重慶很突出，你看我們的房子都是高一點矮一點。大部分是用擋墻來支撐，來完成。減少基礎(chǔ)深度，增加地下利用方案的比較。這個地方10米深，如果利用地形做成地下車庫，地下部分不算容積率，但是填起來要比較。我要利用空間，也不是投入很多錢，又獲得了一部分使用的面積，而且增加了車庫的功能，這方面去比較，看哪一項好。還有土石方的挖填，我利用高差，少填土，少挖基礎(chǔ)也有好處，以前還有個爭論，我們有一個部門不理解，你們搞工程的人怎么把土，那個地方本身凹下去了是一個坑，你把土填起來，然后再去挖基礎(chǔ)，要多挖填土的高度，為什么不可以筑起來再填土呢？我那天問下面的一個人，你說為什么？他也答不出來。基于有幾種情況：第一個你把基礎(chǔ)沒有回填以前把基礎(chǔ)做起來，基礎(chǔ)原則上，本身基礎(chǔ)的中間不能接的，只能一次澆起來，不回填先要筑一個柱，這么大的面積是很多很多柱，在柱林里面填土，汽車倒土，一倒就倒根柱，把你的柱都跟沖倒了。關(guān)鍵不是為什么這樣做，是我們怎樣做成本最好？肯定要填起來再挖，能不能不填，利用起來是另外一個思路。所以這里面有很多很多需要去做的事情。所以設(shè)計階段能夠控制很多很多的成本，75-80%，就是這個意思，比選很多東西來得出結(jié)論。然后控制單體建筑的特征指數(shù)，包括外墻的周長，門窗的面積系數(shù)等，和節(jié)能、保溫、消防、抗震等等標(biāo)準(zhǔn)都有關(guān)聯(lián)的東西。現(xiàn)在一個高層除了滿足消防樓梯和通風(fēng)以外，自然通風(fēng)和正氧送風(fēng)以外，重慶針對“512”，出了一個系數(shù)，包括你的面積，你的周長，對抗震設(shè)計的鋼筋要求就不一樣。直接影響抗震，所以，這方面也是需要我們?nèi)ケ容^，去把控。確定產(chǎn)品的配置系統(tǒng)，內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，修別墅，每個別墅都送一套中央空調(diào)。都送一套中央吸塵，都送一套什么什么。哪些東西，第一個別墅送了之后要回訪他，要去看看他，哪些東西人家用得好，哪些東西人家用得不好。我們送的中央吸塵，我后來去了解過，很多業(yè)主，我說知不知道這是什么？不知道，你用得來嗎？用不來。中央吸塵對住宅來說有多大的意義？那套中央集成大概兩萬八千多，那不是地毯的吸塵，是空氣的吸塵，你說我們家庭中有多少空氣吸塵，而且是別墅小區(qū)。是不是需要？所以配置的系統(tǒng)要分析，要比較，讓內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)。還有小區(qū)項目開閉所（音）高配電池和低配電池區(qū)域和位置的選擇。我們離主要用電部分很遠很遠，所以這些東西要考慮到。給水和消防分區(qū)是不是合理？所以設(shè)計階段控制要考慮很多東西。控制設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，包括保溫的材料，剛才今天上午也所了，保溫材料就目前來說，就只有三四種，一個是內(nèi)保溫，一個是外保溫，保溫的形式一個是保溫的材料聚本顆粒砂漿，還有墻體自保溫。它確定的標(biāo)準(zhǔn)滿足必要使用功能的同時，如果我們用聚本顆粒砂漿，通過保溫檢查，要通過設(shè)計去計算來決定。設(shè)計階段必須有必選，你叫我設(shè)計什么，我就做什么，這也不行，設(shè)計單位也要站在開發(fā)商的角度，為開發(fā)商著想，控制成本上大家的事，不能說你說是什么就是什么，人家說的什么就不管，現(xiàn)在有的設(shè)計，讓他改很小很小的一個事情就很困難。根據(jù)初步設(shè)計圖紙，對規(guī)劃建筑面積，銷售建筑面積，造價建筑面積進行預(yù)算，盡量減公攤，規(guī)劃建筑面積規(guī)劃院給你審批的，它的計算方法不一樣，一個是銷售建筑面積，是你內(nèi)部營銷部門只有劃定的建筑面積，他說哪些面積是賣的，哪些面積是不賣的，這是銷售面積。銷售面積和銷售價格就是你的總銷售價格，總銷售價格減法你的成本，它的銷售面積沒有包括那一部分成本，你就不能用它的銷售面積來作為計算成本的面積。所以，必須用造價的建筑面積，通過造價建筑工程師，他用計算規(guī)則的方法計算出來的計算面積，他的計算面積包括給施工單位算的建筑面積，包括所有成本的面積，這個面積應(yīng)該作為成本的歷史數(shù)據(jù)，面積以及成本造價。這三個之間，會有很大的差別，我們測算過，包括規(guī)劃面積和造價面積相差6%左右，銷售面積不用說了，有些贈送的，你把它的銷售面積加起來差十幾，有些是銷售部門確定的贈送面積。所以，我們以前做目標(biāo)成本的時候，是用規(guī)劃面積出來，價格經(jīng)常感覺部隊。最后以造價面積來算，統(tǒng)一到一個標(biāo)準(zhǔn)上來。景觀工程控制，軟景、硬景的比例70-80%多，這只是一個參考，一定要控制比例。這個比例直接影響成本。以前我們也有一個工地，吳老師專門開了一個會，就是我們的比例嚴(yán)重失調(diào)，我們達到了30%幾到60%幾，當(dāng)時給我們的指標(biāo)是高層小區(qū)，叫低密度高層小區(qū)。給我們一個指標(biāo)，景觀綠化面積不超過250，最后弄下來400給她匯報，不對頭，后來到現(xiàn)場開會，分析來分析過去，原因是我們的比例失調(diào)。后來調(diào)下來以后，那個效果很好，至今大家都認(rèn)為那個地方很好，這個地方大家可以總結(jié)折算，各地不一樣，可能你們要到80-85%更合理，效果更好，那就更好了。控制綜合管網(wǎng)方案，包括道路工程，與污水管理工程，首項做法進行造價分析比較，使步子走向做法更合理。今天上午說到了管道怎么走，都走地下車庫。這個沒有嚴(yán)格的規(guī)定，有規(guī)定只是強弱電不要離得太近，離多遠。天然氣不能強電共溝等等，原則是什么？怎么走最近，怎么走坡度最小，坡度最小就是挖土石方最短。你是控制這些原則，怎么走？你把主管道800-900在小區(qū)走一圈，不如我在中間走，300-500的小管道接到里面來。怎么做？當(dāng)然也要考慮建筑物的布置，和整個小區(qū)道路景觀的布置。管道在景觀里面也不是不可以采取一些辦法，比如說做植物的井蓋，可以在井蓋上面植草坪，一樣的彌補了這個問題。因為畢竟來講檢查井蓋天天看，是有問題了才打開。概算也是目標(biāo)成本測算。在這個時候，目標(biāo)成本測算應(yīng)該做什么？應(yīng)該做目標(biāo)成本分解，初設(shè)確定下來以后，施工圖只是完善一個大樣，細部，那有什么東西呢，鋼筋，最后完善鋼筋圖紙。這個時候，應(yīng)該做目標(biāo)成本分解。施工圖設(shè)計控制要嚴(yán)，確定合理的基礎(chǔ)形式，基礎(chǔ)有很多種。有代行技術(shù)，有挖孔樁（音），我們在這方面是有過教訓(xùn)的，我們有一個項目28萬方，工期有點緊。當(dāng)時就采用600的鉆空磚，用水去把泥漿沖起來。我們大概花了一個半月的時間做，集中到重慶市鉆600口徑的鉆機100多臺，重慶叫以100型的鉆機沒有了，都被我們拉過來完了。150多臺，電也不夠用，我們設(shè)了一個變壓器不夠，發(fā)動機。一共進了大大小小50臺發(fā)電機，最小的50千瓦帶兩臺，那個時候沒有辦法了，用一句話形容，大氣油田的會鉆跟它差不多。150鉆進的井架立起來多大一片。舉一個很簡單的例子，就是旁邊有一個湖，湖面的面積是240畝，湖水抽下去30公分。你說用了多少？整個污染有多大？不從龍湖工地流了大概4-5公里，天天組織10多個人在那里清淤。所以，施工也要考慮，基礎(chǔ)方案也要考慮施工。它還有一個問題，是最頭疼的。那個基礎(chǔ)的質(zhì)量怎么保證，他是看不到你的，鉆完了就放鋼筋，然后澆混凝土。到底這個樁完不完整，質(zhì)量怎么樣？只有一種方法，振動波和洞測來檢測。施工單位不緊張，設(shè)計院不緊張，實際上管施工的人緊張，萬一沒有保證到質(zhì)量，這個終身責(zé)任。所以，后來把鉆孔樁在龍湖基本上否定了。所有樁改為挖孔樁，所以基礎(chǔ)的形式一定愛，不光是考慮成本，一定還要考慮施工。還有結(jié)構(gòu)的體系。我不知道其他地方怎么樣，重慶的波比簡直（音）結(jié)構(gòu)普遍。95年96年的時候，還沒有人做這種結(jié)構(gòu)體系。后來我們從北京建設(shè)部引進了這個軟件過來，在我們的項目里，現(xiàn)在這種體系基本上在用。一樣的有哪些地方做簡易墻，哪些做短支柱，這也需要合理的選擇。還有合理的選擇安全系數(shù)，就是把鋼筋的安全系數(shù)全都吃掉了，也不是控制成本的辦法。施工圖設(shè)計，還有把握細部設(shè)計，做法和材料選用。所以說設(shè)計階段的投資控制重點放在哪里？放在方案設(shè)計和初步設(shè)計，放在方案設(shè)計和初步設(shè)計階段是我們的重點，那時候控制在70-80%。運用價值工程控制投資，價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。剛才指到很多很多的比較，實際上就是用價值工程的概念去比較和分析的。如果我們的功能不變，成本降低，功能大幅度提高，成本略有增加。功能提高成本降低，功能略有降低，成本大幅度降低，成本不變，功能提高。這些都是我們愿意去做的。從構(gòu)成的角度理解，功能與成本價值的表現(xiàn)是功能和成本的比較，成本不是一般意義上的成本，是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。工程實施階段的成本控制要點，設(shè)計已經(jīng)完成了，工程實施階段原則上按圖施工，所以有多大的變化。首先要確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本。但是搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值，這個要比較測算。因為大部分是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資最大的，就是及時收回，及時回收投資。可能工期要快，我們有三快，拿到地之后的設(shè)計快，拿到地之后馬上設(shè)計很短的時間出來。然后施工快，設(shè)計圖紙都還沒有完成，我們可能就在施工，所以后來我們說三邊工程也正常，哪三邊，只要基礎(chǔ)完成就可以邊施工邊設(shè)計，就搶兩三個月。就要就是銷售快，銷售快了，就可以收回投資。包括辦按揭的手續(xù)也要快，就可以很快收回投資。二個是施工方案的比較，施工方案對我們的成本也有影響，但是這個畢竟在施工階段