2019-2025年房地產估價師之估價原理與方法題庫附答案（基礎題）

單選題（共400題）1、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】C2、某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B3、（）有助于行政主管部門和行業組織對估價機構和估價師開展有關檢查，有助于解決之后可能發生的估價爭議，有助于估價機構和估價師展現估價業績。A.交付估價報告B.保存估價資料C.確定估價結果D.選定估價方法計算【答案】B4、下列選項中，不屬于影響房地產價格的周圍環境因素的是（）。A.大氣環境B.聲覺環境C.衛生環境D.治安環境【答案】D5、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區【答案】D6、如果房地產擁有者急需現金周轉，則成交價格多會（）正常市場價格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定【答案】A7、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側商業用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A8、其性收引的邪氣是A.風邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B9、在統一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C10、下列會導致房地產的價格偏高的情況是()。A.政府協議出讓土地B.購買相鄰房地產C.賣方不了解行情D.設立抵押的房地產【答案】B11、某宗房地產交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A12、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A13、采用成本法估價時，關于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關手續費B.從估價的角度看，自有資金應獲得的利息可以算作開發利潤C.投資利息的應計息項目包括土地成本.建設成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產開發貸款的平均利率【答案】D14、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A15、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是（）。A.征用期間導致房屋毀損的價值損失B.征用造成的家具、物資等動產搬遷費用C.征用期間租賃經營損失D.征用期間市場上類似房地產的增值差價【答案】D16、買者和賣者的數目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格【答案】B17、強調理性認識依賴于感性認識，這是A.認識論的辯證法B.認識論的唯物論C.認識論的唯理論D.認識論的經驗論【答案】B18、影響房地產價格的環境因素不包括()。A.大氣環境B.聲覺環境C.衛生環境D.治安環境【答案】D19、關于房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D20、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816【答案】A21、荀子在《勸學篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海。”這里強調的是A.質變和量變相互滲透B.量變是質變的前提C.質變體現量變的結果D.質變為新的量變開辟道路【答案】B22、下列哪項不會因氣不攝血導致A.咯血B.吐血C.衄血D.發斑【答案】D23、運用基準地價修正法進行市場狀況調整時，是將基準地價調整為（）的價值。A.基準日期B.價值時點C.估價時點D.估價報告出具日期【答案】B24、數學曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。A.指數曲線趨勢法B.直線趨勢法C.二次拋物線趨勢法D.指數修勻法【答案】B25、“入上齒中”的經絡是A.手陽明大腸經B.足陽明胃經C.手太陽小腸經D.足太陽膀胱經【答案】B26、開發完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法【答案】A27、在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格【答案】B28、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調整；⑥進行房地產狀況調整；⑦計算比較價值。則運用比較法進行估價步驟正確的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C29、長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是（），對房地產的未來價格作出推測、判斷的方法。A.指數平滑分析B.趨勢擬合分析C.時間序列分析D.相關分析【答案】C30、在房地產區位狀況描述中，下列不屬于對周圍環境的描述的是（）。A.自然環境B.人文環境C.景觀D.施工環境【答案】D31、在某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的6%和3%，某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔。則該宗房地產的正常負擔下的價格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D32、比較法估價中，可比實例成交日期之后發生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區域的消費者觀念發生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D33、價值時點為現在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是（）。A.估價作業期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日【答案】D34、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B35、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。A.了解某宗房地產的出租人權益價值B.了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值C.了解某地區地震后房地產價值的變化D.了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額【答案】D36、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B37、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A38、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C39、用不同的估價方法測算出的結果可能會有所不同。當這些測算結果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎數據是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥【答案】C40、從估價的角度來看，開發商自有資金應得的利息也要與應獲得的()分開。A.利潤B.利息C.收入D.收益【答案】A41、下列哪項是影響血運行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質量C.病邪的影響D.以上均是【答案】D42、根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照（）劃分。A.行政區域B.估價目的C.估價對象規模D.價值類型【答案】B43、某幢建筑物由于發生了地震，估算采用最優修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊【答案】A44、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷【答案】D45、甲、乙兩家相鄰土地，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。A.0～50B.50～65C.50～80D.62.5～150【答案】C46、“有諸內，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C47、價格指數中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A.固定價格指數B.定基價格指數C.長期價格指數D.環比價格指數【答案】B48、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A49、氣閉多由什么原因所導致？A.濁邪外阻B.氣不內守C.氣的升舉無力D.氣隨血脫【答案】A50、某工業用地的土地面積為10000m2，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規劃調整所需的補地價為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】C51、評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C52、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D53、與開發完成后的房地產價值（售價）對應的利潤率稱為（）。A.開發利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率【答案】D54、房地產權益以（）為基礎。A.房地產權利以外因素的限制情況B.其他房地產權利的限制情況C.額外的利益或好處D.房地產權利【答案】D55、在實際估價中，選取（）應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取的。A.估價時點B.價值類型C.估價機構D.估價依據【答案】D56、某宗工業用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C57、為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B58、當新房地產的價值減去將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤小于現有房地產的價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發【答案】A59、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】C60、某種房地產的（），是指與它相互配合的其他房地產，如住宅與其配套的商業、娛樂房地產。A.替代品B.互補品C.附屬品D.配套品【答案】B61、某商品住宅項目的土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B62、下列選項中，（）不是引起房地產價格上升的原因。A.內部經營管理B.通貨膨脹C.外部經濟D.需求增加導致稀缺性增加【答案】A63、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C64、若價值時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現價值D.投資價值【答案】C65、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】B66、某房地產重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產開發成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C67、津液在體內流注輸布的通道是A.經絡B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C68、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B69、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續建方案，成本法測算該兩種續建方案的結果均為8800元/m2，假設開發法對續建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結果（多種估價方法的，采用簡單算數平均數）應確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B70、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B71、運用假設開發法中的動態分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是（）時的房地產市場狀況。A.價值時點B.開發完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C72、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛【答案】C73、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去【答案】C74、下列關于“整體觀念”的內容敘述不正確的是A.人自身是一個統一的整體B.人與自然環境是一個統一整體C.自然環境是一個有機整體D.人與社會環境是一個統一整體【答案】C75、某幢應用中央空調而沒有用中央空調的寫字樓，重建價格3000萬元，現增設中央空調的成本是280萬元，假設現在建寫字樓時一同安裝中央空調只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C76、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結合體。A.實體、權益、區位B.實物、權益、區位C.實物、權利、位置D.實物、權益、位置【答案】B77、消費者對商品的需求產生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的（）。A.收入水平B.偏好C.對未來的期望D.其他【答案】B78、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A79、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整B.應結合估價委托人的要求，對成本法估價進行調整C.應在客觀成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整D.應在實際成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整【答案】C80、某建筑物的有效年齡為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C81、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重熱則寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C82、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優先保護（）。A.債權B.物權C.二者皆可D.二者皆不【答案】B83、下列說法不正確的是A.七情內傷，即喜、怒、憂、思、悲、恐、驚七種情志活動B.情志過激、持續不斷，則臟腑精氣陰陽失調、首先傷心神，再傷他臟，發為情志病C.七情損傷相應之臟——過怒傷肝、過喜傷心、過思傷脾、過悲傷肺、過恐傷腎D.七情首先影響心神——情志之傷，雖五臟各有所屬，然求其所由，則無不從心而發【答案】A84、如果一組數字中含有異常的或極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。A.平均數B.中位數C.眾數D.最高或最低值法【答案】B85、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（）。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權利性質【答案】C86、在房地產價格存在泡沫的情況下，如果是房地產抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結果不宜采用（）的測算結果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發法【答案】C87、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。A.估價機構B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要【答案】D88、可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是（）。A.同處于一個行政規劃區B.同處在同一供求范圍內的類似地區C.同處于一個相對穩定的環境D.同處于公平競爭的地區【答案】B89、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D90、重置成本的出現是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A91、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B92、在房地產區位狀況描述中，下列不屬于對周圍環境的描述的是（）。A.自然環境B.人文環境C.景觀D.施工環境【答案】D93、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結果。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】D94、()對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區位B.交通C.環境景觀D.外部配套設施【答案】A95、報酬率的求取方法中，可以利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率的是（）。A.投資報酬率排序插入法B.累加法C.市場提取法D.對比法【答案】C96、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D97、用成本法估價房地產時，房屋現值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B98、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間【答案】B99、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅【答案】B100、土地具有（），而其他物品，經一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性【答案】B101、具有貯藏精氣的作用A.膽B.小腸C.大腸D.胃【答案】D102、從賣方的角度來看，成本法的理論依據是（）。A.銷售價格決定論B.市場供給價值論C.生產費用價值論D.替代原理【答案】C103、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D104、評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構和估價師是否遵循了應遵循的（）。A.估價原則B.價值規律C.市場情況D.估價方法【答案】A105、下列估價基本事項中，首先應予以明確的是（）。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】A106、征收集體土地的土地成本中，相關稅費不包括（）。A.征地管理費B.耕地占用稅C.安置補助費D.耕地開墾費【答案】C107、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙兩宗土地任選其一【答案】D108、成新折扣法習慣根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率【答案】A109、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B110、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產估價機構受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發法估價中后續建設期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D111、某宗工業用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C112、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質是比較法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮臨街商業用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格【答案】D113、正常成交價格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息【答案】C114、政府因公共利益的需要征用、征收企業房屋，給予的補償不包括（）。A.使用上的補償B.被征用房地產損毀后的價值的補償C.被征用房地產損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業停產停業損失的補償【答案】B115、房地產估價委托合同的內容可以不包括（）。A.估價服務費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協助義務【答案】C116、開發完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法【答案】A117、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C118、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D119、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D120、關于建筑物經濟壽命說法，正確的是（）。A.經濟壽命主要是由建筑物的質量及地基穩定性決定B.正常情況下，經濟壽命長于自然壽命C.經濟壽命與周圍環境，房地產市場狀況有關D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經濟壽命不變【答案】C121、在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的（）進行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經濟壽命D.剩余經濟壽命【答案】B122、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數修勻法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.二次拋物線趨勢法【答案】C123、某宗房地產2007年10月的凈收益為150萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉售時的價格比2007年6月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。該類房地產的報酬率為6%。則該宗房地產目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C124、當消費者對某種房地產的偏好程度增加時，該種房地產的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C125、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是A.共產主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產黨【答案】B126、運用()估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。A.抽檢法B.平滑法C.指數加權法D.市場法【答案】D127、某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經完成地上一層結構部分，半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發法評估該在建工程價值中對開發完成后的價值進行折現時的折現期分別為（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】A128、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A129、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標準深度。A.中位數B.眾數C.平均數D.分位數【答案】B130、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D131、下列經脈屬于奇經八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A132、從本質上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C133、下列哪句原文不是陰陽相互轉化的體現A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽，重陽必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”【答案】D134、某類房地產2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產2013年3月至10月的環比價格指數分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產2013年10月的市場價格為（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】A135、關于假設開發法估價中調查房地產開發用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規劃條件主要是為了選取最佳開發利用方式B.弄清土地權利狀況主要是為了預測開發完成后的房地產市場價格、租金等C.弄清土地區位狀況主要是為了確定房地產已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續開發的必要支出【答案】C136、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B137、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D138、在靜態分析法中，投資利息和（）都單獨顯現出來，在動態分析法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。A.投資利潤B.開發利潤C.投資收益D.銷售稅【答案】B139、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A140、選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續的比較修正建立共同的基礎。A.客觀合理B.有根有據C.基礎相當D.相互可比【答案】D141、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響B.注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】D142、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D143、某宗估價對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實例規模一般應在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A144、某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A145、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B146、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D147、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B148、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續期，已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A149、投資者評估的房地產的投資價值（）該房地產的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠實現的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D150、頭痛、項強、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風D.火【答案】C151、（）一般是采取某些措施使房地產價格處在較低水平A.低價格政策B.高價格政策C.均價格政策D.最高價格政策【答案】A152、下列哪項不屬于陰陽學說在中醫學說明人體組織結構的應用A.就大體部位來說，上部為陽，下部為陰；體表屬陽，體內屬陰B.就其背腹四肢內外側來說，則背屬陽，腹屬陰；四肢外側為陽，四肢內側為陰C.以臟腑來分，五臟屬里，藏精氣而不瀉，故為陰；六腑屬表，傳化物而不藏，故為陽D.“陰勝則陽病，陽勝則陰病；陽勝則熱，陰勝則寒”【答案】D153、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A154、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D155、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B156、下列對房地產土地權益狀況的描述，不屬于主要說明的內容的是（）。A.他項權利設立情況B.房屋所有權狀況C.出租或占用情況D.土地利用現狀【答案】B157、十二經脈之氣“結、聚、散、絡”于筋肉、關節的體系是A.十二經脈B.十二經筋C.十二經別D.十二皮部【答案】B158、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房D.假設開發通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C159、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C160、某建筑物的有效年齡為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C161、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運營費用偏大C.收益期限偏短D.報酬率偏高【答案】A162、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C163、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離【答案】A164、經濟全球化的實質決定了它的發展必然A.有利于所有國家B.有利于發達資本主義國家C.有利于發展中國家D.有利于社會主義國家【答案】B165、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B166、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法【答案】C167、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A168、某經過年數為23年的零售中心，其內部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養護較好，那么該建筑物的有效年齡（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】B169、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產權利B.受其他房地產權利限制的情況C.受房地產權利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【答案】D170、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是A.共產主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產黨【答案】B171、氣血關系的失調主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣和血互根互用的功能失調【答案】D172、某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統后不考慮空調系統重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統需在10年后以15萬元更換，更換空調系統后立即轉售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B173、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質和規律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A174、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B175、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區房地產交易中規定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B176、下列引起某商業房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業房地產價格自然增值的是（）。A.該商業房地產所在地區經濟發展、人口增加B.該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業房地產所在區域規劃為城市中央商務區D.該商業房地產擁有者聘用了優秀的物業服務企業【答案】D177、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。A.有效經過年數B.實際經過年數C.剩余經過年數D.自然經過年數【答案】A178、房地產估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。A.影響房地產價格的因素是不斷變化的B.房地產自身狀況會發生變化C.必須確定一個價值所對應的時間D.房地產經濟活動通常有確定的發生時間【答案】A179、當新房地產的價值減去將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤小于現有房地產的價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發【答案】A180、對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用（）。A.敘述式報告B.口頭報告C.書面報告D.表格式報告【答案】D181、房地產估價專業意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產估價師和房地產估價機構承擔法律責任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任大于在起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任B.一般來說，起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任【答案】B182、為了防范房地產信貸風險，要求評估的房地產抵押價值為（）。A.快速變現價值B.謹慎價值C.在用價值D.殘余價值【答案】B183、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D184、當以標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝標準臨街宗地總價×（）。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B185、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】A186、在完善的市場經濟下，土地成本一般由購置土地的價款和（）構成。A.購置時應由賣方繳納的稅費B.購置時應由買賣雙方繳納的稅費C.相關稅費D.購置時應由買方繳納的稅費【答案】D187、某倉庫房地產土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D188、下列哪項不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥【答案】B189、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D190、城市房屋拆遷估價應當采用（）。A.客觀合理價值標準B.非公開市場價值標準C.公開市場價值標準D.政府規定的價值標準【答案】C191、心病及肝屬于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B192、將房地產稱為物業的國家或地區是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D193、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于（）。A.估價委托人B.估價利害關系人C.承擔估價項目的估價師D.估價對象的權利人【答案】C194、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價修正B.資產市場價值的真實減損C.重置價值的攤銷與回收D.原始取得價值的攤銷與回收【答案】B195、關于征收和征用，下列說法正確的是（）。A.征收的實質主要是所有權的改變，不存在返還的問題B.征用的實質只是使用權的改變，被征用的房地產使用后，應當返還被征用人，可以不予補償C.征用的實質是一種臨時使用房地產的行為D.征收是無償的，征用是有償的【答案】A196、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C197、下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產B.出租房地產C.辦公房地產D.娛樂房地產【答案】B198、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣和血互根互用的功能失調【答案】B199、下列哪項屬于氣和血的關系失調A.氣血不榮經脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是【答案】D200、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上【答案】C201、某可比實例的實物狀況比估價對象優9%，則其實物狀況調整系數為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B202、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A203、以法律形式確立了房地產估價地位的是（）。A.《物權法》B.《中華人民共和國城市房地產管理法》C.《國有土地上房屋征收與補償條例》D.《房地產估價機構管理辦法》【答案】B204、在房屋征收中，評估被征收房屋價值的價值時點為（）。A.房屋征收決定公告發布起一周內任一時點B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日【答案】B205、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A206、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構【答案】C207、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C208、當新用途下的房地產價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途下的房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發【答案】C209、三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務是（）。A.在建工程抵押估價業務B.公司上市估價C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務D.司法鑒定估價【答案】A210、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的（）。A.區位因素B.社會因素C.實物因素D.權益因素【答案】C211、消費者對商品的需求產生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的（）。A.收入水平B.偏好C.對未來的期望D.其他【答案】B212、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值【答案】D213、關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以【答案】A214、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是()。A.房地產投機B.物價變動C.財政收支狀況D.居民收入水平【答案】A215、某宗房地產交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D216、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D217、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B218、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A219、拍賣抵押房地產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無權優先受償B.抵押人有權對全部房地產優先受償C.抵押權人有權優先受償D.抵押權人無權優先受償【答案】D220、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法【答案】B221、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括（）。A.估價師對其估價職業道德的承諾和保證B.估價師對其專業勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D.估價師對估價結果成立條件的提示和說明【答案】D222、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C223、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A224、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C225、假設開發法估價在選取估價對象最佳開發利用方式時，其中最重要的是選取（）。A.最佳用途B.最佳規模C.最佳集約度D.最佳開發時機【答案】A226、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D227、某住宅房地產開發用地，其土地面積為10000m2，規劃容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經規劃調整，其容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該住宅房地產開發用地因規劃調整所需的補地價為（）萬元。A.375B.450C.500D.600【答案】D228、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A229、下列不屬于構筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A230、某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C231、下列關于選取可比實例的說法中，有誤的一項是()。A.可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是在同一供求范圍內的類似地區B.可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例C.可比實例的成交價格是正常成交價格，或可修正的正常成交價格D.選取可比實例的數量在實際中是越多越好，為后續進行的比較修正工作帶來方便【答案】D232、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。A.最低賣價B.最高買價C.最低買價D.最高賣價【答案】B233、在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是（）的房地產狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進行房地產狀況修正時D.成交價格所反映【答案】D234、在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業務可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B235、假設開發法的理論依據是（）。A.替代原理B.合法原理C.預期原理D.生產費用價值論【答案】C236、下列不是估價所需資料的是（）。A.對房地產價格有普遍影響的資料B.憲法C.反映估價對象狀況的資料D.交易成本，收益實例資料【答案】B237、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A238、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D239、資本化率是（）的倒數。A.毛租金乘數B.潛在毛租金乘數C.有效毛收入乘數D.凈收益乘數【答案】D240、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C241、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節省人力、財力，可以在短時間內對許多宗土地進行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設開發法D.收益法【答案】A242、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值【答案】B243、下列與報酬率性質不同的名詞是（）。A.利息率B.折現率C.內部收益率D.空置率【答案】D244、在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術平均數B.加權算術平均數C.眾數D.中位數【答案】C245、某房地產重新開發建設的建設成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C246、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D247、最高最佳利用原則要求評估價格應是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結果。A.合法使用B.合法產權C.合法處分D.合法收益【答案】A248、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發法【答案】B249、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間【答案】B250、房地產的基本存在形態不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附著物【答案】D251、某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經市場調查，目前當地該類商城的市場租金為每月90元/m2，空置率為10%；預測該商城建成后當地該類商城的市場租金為每月100元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現率為12%，該商城開發完成后的現值為（）萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B252、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D253、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據()，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序【答案】B254、薛雪的著作是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫熱論》D.《脾胃論》【答案】B255、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A256、某房地產的建筑面積為2500m2，現狀價值為2000萬元，若現在將該房地產拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產市場價格為15000元/m2。該房地產的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C257、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年，建成5年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C258、下列哪項屬于氣和血的關系失調A.氣血不榮經脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是【答案】D259、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A260、假設開發法具體可為房地產投資者提供的數值不包括（）。A.測算房地產開發中可能的最高費用B.測算房地產開發項目的實際利潤C.測算房地產開發項目的預期利潤D.測算待開發房地產的最高價格【答案】B261、下列對房地產土地權益狀況的描述，不屬于主要說明的內容的是（）。A.他項權利設立情況B.房屋所有權狀況C.出租或占用情況D.土地利用現狀【答案】B262、地價本質上是()。A.勞動創造B.“勞動價值”的貨幣表現C.圍繞著“勞動價值”而上下波動D.地租的資本化【答案】D263、征地管理費，是由用地單位在（）的基礎上按一定比例支付的管理費用。A.農業人口總數B.農業人均占有耕地數量C.農業前三年的生產總額D.征地費總額【答案】D264、分布于下肢外側前緣的經脈是A.足陽明胃經B.足少陽膽經C.足太陽膀胱經D.足少陰腎經【答案】A265、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D266、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內容【答案】C267、運用比較法評估某套住宅的現時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產狀況調整系數為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A268、采用百分比法進