物業管理處管理模式、工作計劃和物資裝備第一章管理模式一、管理模式宜家物業管理有限公司將秉承“為業主節約每一分，讓業主滿意多一分”的管理理念，依托宜家物業成功的連鎖經營模式和經驗，完善的ISO9002質量管理體系；根據長城地產對洪源的顧客定位，樓宇設備、設施的自動化程度，以及洪源所處的地理環境，我們擬采用“以客戶為中心，服務品質為導向”的經營管理模式。洪源管理處運作原理模型圖：二、洪源管理處組織架構洪源管理處組織架構描述：1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用經理負責制，簽訂經營責任書，實行獨立核算。2、洪源管理處各崗位所需人力資源配置實行宜家物業管理公司供應下的完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。3、洪源管理處內部采用直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。4、管理處經理助理的主要職責是協助經理完成各項工作任務，監督管理處的服務質量，為管理處經理反饋各類管理信息，提供決策依據。5、客戶主管的職責是負責客戶物業管理服務中心的運作，建立管理處與業主、住戶之間的服務平臺。6、客戶助理的職責是直接受理業主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位，下設收費員及客戶助理。7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養、維修以及業主的請修工作。8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。注：洪源管理處的人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。三、創建洪源有效的服務價值鏈圍繞“以客戶為中心，服務品質為導向”的經營管理模式，我們中標后將在洪源全面推行競爭型服務戰略；采取有效的管理策略提升宜家物業管理公司的服務價值，建立一支高效的、既能為業主、住戶提供優良的服務，又能向周邊展示宜家物業管理公司風采的團隊。四、洪源管理處外部溝通導向圖外部溝通導向圖說明：1、在洪源業主委員會成立之前，長城地產（集團）通過招投標選聘物業管理人，并與之簽訂物業管理合同。2、如宜家物業管理公司中標，我們將設立洪源管理處，負責大廈物業管理工作。3、洪源在業務上接受深圳市住宅區及福田區建設局、街道辦事處等政府主管部門的監督和指導。4、在大廈入住后達到法規規定的條件時，按法規規定成立業主委員會。5、管理處將在物業管理公司原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系，以確保管理目標的實現。第二章工作計劃宜家物業管理公司將根據開發商提供的實際樓盤施工進度表，分別制訂前期介入、入伙接管工作計劃；并依據開發商制訂的洪源遠景開發目標，制訂正常居住期的對內、對外達標計劃。我們將力求務實、高效，并積極協助開發商做好銷售服務，實現雙贏的目標。一、前期介入工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1簽定物業管理合同商定物業促銷協助計劃與長城地產商定管理服務費、停車費、會所協商簽定物業管理合同2成立洪源物業管理處協商確定管理處辦公場所簽訂合同后十日內二次裝修管理處辦公場所辦理管理處有關運作手續人員配置、培訓管理處辦公設備配置3前期介入收集各類工程資料2001.5.1至2002.3.20實施促銷協助計劃熟悉各類設施、設備4導入宜家物業管理公司模式導入IS09002（2000版）2002.3.l至2002.9.1導入公司各項規章制度導入公司物業管理理念5物業接管準備驗收物業軟硬件2002.3.20至2002.4.20移交資料問題備忘二、入伙接管工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1入伙準備及實施準備、完善入伙所需資料和設備2002.3.1至2002.4.28入伙儀式策劃及舉行辦理入伙手續2二次裝修的管理建立二次裝修程序及檔案2002.4.20至2002.9.30模擬二次裝修動態表進行有效監督3首次征求業主意見征求大廈合理化建議2002.10.20至2002.10.30（集中在裝修期間）上門調查和回訪分析調查結果，提出改進方案4建立完善的標識系統各類檔案的科學分類、建檔及標識2002.4.20至2002.7.1制作各類設備、設施標識制作各類路牌等公共標識系統制作辦公室標識系統三、正常居住期工作計劃管理策劃內容描述備注完善體系定期內部評審ISO9002（2000版）質量管理體系：完善管理處信息局域網，修訂會所運營管理辦法：完善各類壁掛文件，ⅤI系統。物業招租程序：完善三表聯抄系統及業主自助查閱系統；建立完善的分包方工作績效考評體系；展開業主委員會的籌備工作。服務持續改進定期對員工進行服務意識、技能培訓；定期上門回訪及開展TCS調查：全面開展洪源的文化活動建設（一年不少于10次）：開展多種形式的物業管理法規宣傳活動，制作小區辦事指南：助開發商做好樓盤的銷售工作。會所策劃經營定期開展業主消費熹向調查，逼當調整服務項目及內容見小區會所管理加強對分包項目的監管管理達標－年內達到深圳市、廣東省優秀物業管理示范小區標準二年內達到全圖優秀物業管理示范小區標準智能小區保證大廈三表聯抄系統、閉路監控系統和消防報警系統的正常運行實現寬帶網絡社區努力實現IC卡自動車輛收費系統第三章管理處物資裝備計劃宜家物業管理公司從有利于樓盤銷售和高水準物業管理服務出發，堅持低成本的原則下，配置洪源管理處的物資裝備。一、物質裝備計劃序號物質裝備項目內容描述備注1管理處工作場所名稱客戶物業管理服務中心經理辦公室辦公室技術值班室工作操作間倉庫員工食堂員工宿舍面積M2603050202050801202辦公用品宜家物業物料配送中心按本章二提供3維修工具宜家物業物料配送中心按本章三提供4消防裝備宜家物業物料配送中心按本章四提供5清潔園藝工具由分包方提供6護衛裝備護衛服務中心提供7交通工具自行車（辦公室和技工用）8會所裝備詳見第八部分二、行政辦公用品計劃序列名稱數量單價（均價）合計備注1辦公桌椅10套700.007000.002打印機1臺1500.001500.003復印機1臺15000.0015000.004電腦設備3套25000.0075000.005電話2臺600.001200.006保險柜1臺500.00500.007數碼照相機1部6000.006000.008檔案、資料柜10000.0010000.00整體制作9空調冷氣機（分體、柜式）2套4000.008000.0010各類辦公用品4000.004000.0011飲水機1臺800.00800.0012各類標識牌8500.008500.00整體制作13小區宣傳欄3個2000.006000.0014客戶物業管理服務中心桌椅5000.005000.00整體制作合計=SUM(ABOVE)148500.00三、維修工具計劃序列名稱數量單價合計備注175型室內疏通機1臺2000.002000.002200型室外疏通機1臺4000.004000.0038KVA型電焊機1臺900.00900.004沖擊鉆1部2000.002000.005砂輪切割機1臺1500.001500.006手電鉆1部600.00600.007臺鉗1臺800.00800.008梯子2部800.001600.009萬用表2部200.00400.0010搖表1部400.00400.0011潛水泵1臺2200.002200.0012電動工具7套500.003500.0013電流表3塊300.00900.00合計=SUM(ABOVE)20800.00四、護衛、消防裝備計劃序列名稱數量單價合計備注1無線對講系統18臺2000.003