目錄TOC\o"12"\h\z第一章總論 31、項目概況及目標 32、編制依據及研究范圍 53、編制原則 64、主要經濟技術指標 75、可行性研究結論 9第二章項目建設的背景及必要性 11第三章項目建設單位概況 31綜合實力 31專業團隊 31第四章行業分析及市場預測 321、國內市場發展預測 322、xx建材/家居市場需求預測 36第五章項目選址及建設條件 401、項目選址 402、基礎條件 413、自然條件 43第六章建設方案 451、建設規模 452、建設原則 463、建設目標 464、交易倉儲中心功能定位及結構設計 475、信息平臺功能 48第七章專業技術方案 501、總平面布置 502、建筑結構 523、供電方案 524、通訊、電視網絡系統 535、給排水設施 536、消防 547、通風空調 548、節能 54第八章環境保護與安全衛生 561、環境保護 562、安全衛生 56第九章項目組織及運營 571、園區管理系統 572、項目實施方案 57第十章項目進度計劃 591、工程進度計劃 592、項目實施進度表 60第十一章投資估算與資金籌措 611、投資估算依據 612、價格及取費依據： 613、項目總投資 614、資金籌措計劃 635、還貸計劃 63第十二章項目財務評價 641、財務計算依據 642、稅率及利潤預測 653、不確定性分析 65第十三章可行性報告結論 67附件：1、項目投資估算表 2、銷售與運營收入測算表附圖：xx東方新城建材交易倉儲中心平面圖 第一章總論包河區淝河鎮黃巷村集體資產管理公司在對xx市建材\家居城和淝河鎮南二環區域五金\建材\汽配的市場進行了分析；并對東方新城建材交易倉儲中心建設項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區的環境、交通、電力、給排水等條件的調查，收集有關基礎資料，在此基礎上編制了《xx東方新城建材交易倉儲中心項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標項目名稱：xx東方新城建材交易倉儲中心建設地點：xx市淝河路與南二環路交口東南；處于xx市南二環物流帶，xx市對內外優勢物流區域。建設單位：包河區淝河鎮黃巷村集體資產管理公司建設期限：3年xx東方新城建材交易倉儲中心項目擬建在淝河路與南二環路交口東南，處于xx市南部建材、五金、汽配等產業的物流帶，北連市區南通包河工業區、濱湖區。南二環快速線通達xx市區各區域，高速公路對內輻射全省，對外連武、通寧達滬；該項目在水路交通上，處于xx重港口碼頭腹地，將為建材倉儲物流最優綜合成本的城市建筑重要配套。東方新城項目規劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區27696平方米；板材石材倉儲交易區44720平方米；地板倉儲交易區28880平方米；燈飾倉儲交易區21660平方米項目分三期進行建設：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務中心、品牌建材展示交易區二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區、地板倉儲交易區三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區和板材石材倉儲交易項目建設目標：建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值30億元以上；與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代建材服務；建立健全建材服務管理信息系統，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業300家以上，為xx及周邊市縣50家左右大型建材家居企業和xx近10家品牌家居/建材等專業市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；現代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。本項目的建設對促進xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優越配套；實現了在xx家居/建材業激烈競爭的差異化發展。促進xx建材城的優化發展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業區位配置高成本運作的壓力；促進xx家居、建材市場的良性發展。宏觀上對xx城市建設和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的現實意義和經濟社會效益。二、編制依據及研究范圍2.1、編制依據（1）國家、安徽省、xx市國民經濟和社會發展第十一個五年計劃；（2）《xx市大型零售商業服務設施布局規劃》；（3）國家計委、建設部頒布的《建設工程項目經濟評價方法與參數》；（4）包河區關于商貿、物流等現代服務業發展規劃；（5）xx東方新城建材交易倉儲中心項目意向性規劃布局；（6）其他文件和協議；2.2、研究范圍（1）項目建設的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業分析及市場預測（4）項目選址及建設條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則3.1遵照國民經濟和社會發展第十一個五年計劃關于“鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售等商貿服務；積極發展物流配送等現代流通方式和組織形式；按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規范的行業準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業關鍵領域、薄弱環節、新興產業和新型業態的發展；健全服務業標準體系，推進服務業標準化；大城市要把發展服務業放在優先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業結構。”來做好項目定位、進行項目設計。3.2按照國家經貿委等六部委《關于加快我國現代物流發展的若干意見》的通知要求，明確項目發展總體目標。3.3根據安徽省和xx市“十一五”計劃，融入區域經濟、合理安排進度。3.4按照國家有關產業政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。3.5安徽省及xx市目前國民經濟水平，現代商貿服務產業發展現狀及前景為依據，借鑒國外行業發展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。3.6項目建設以建材\家居的需求為依據，以現有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。3.7項目建設積極采用先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。3.8消防、環保、安全設施建設符合國家和地方法規。3.9其它規定及客戶要求。四、主要經濟技術指標項目于2009年建設，并可于2012年完工。整個項目預計于2012年達到全部的生產能力，進入正常營運。預測可以年實現營業收入2318萬元。具體指標如下：4.1主要經濟技術指標序號項目單位指標備注建筑數據指標1總建筑面積平方米20130160%用于出售；40%自營2容積率1.653建筑密度％41.94建設工期月36經濟效益指標5項目總投資萬元387616年平均收入額萬元2318正常營運年4.2銷售及運營收入的測算如下表：銷售及運營收入的測算表單位：萬元名稱投資期正常運營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入：10410.0010410.0010410.000.00（1）家居倉儲區3032.603032.603032.600.00（2）燈飾倉儲交易區1299.301299.301299.300.00（3）地板倉儲交易區1732.701732.701732.700.00（4）裝飾材料倉儲交易區1662.001662.001662.000.00（5）板材石材倉儲交易區2683.002683.002683.000.00二、租賃及運營收入：0.00383.50767.502318.00倉儲租賃收入0.00189.80379.50759.00綜合服務中心租賃收入0.000.000.00204.00品牌建材展示租賃收入0.000.000.00579.00裝卸服務費0.0037.5075.00150.00理貨包干費0.0021.5043.0086.00信息系統收入0.0010.0020.0040.00運營收入0.0075.00150.00300.00其他業務收入0.0050.00100.00200.00三、項目營業總收入10410.0010793.5011177.502318.00五、可行性研究結論5.1xx東方新城建材交易倉儲中心項目建設，符合國家和省市有關促進現代服務業的商貿\物流業發展的政策；符合產業發展方向和要求；項目建設用地符xx市及包河區把該區域作為建材\五金\汽配等專業市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。5.2項目的建設將推動市委、市政府倡導的先進制造業與現代商貿服務業“雙輪驅動”，發展大商貿，建設大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進西出、輻射南北的區域性商業服務業中心要求。xx現代服務業經濟的發展，體系之進程，配套省會經濟圈和合蕪蚌自主創新綜合配套改革試驗區的建設，帶動城市新型建材工業經經濟發展；擴大地方社會就業現實意義。5.3建材交易倉儲中心將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材\家居經營企業。推動企業依托南部物流優勢條件,通過水、陸、鐵進出口，參與區域性市場競爭,降低建材/家居業在xx的運營成本；有效實現地方經濟宏觀物流產值，增加地方財稅。5.4項目的建設將成為推動xx東南部五金\建材\汽配市場的有利補充，促進區域產業結構調整。交易倉儲中心的建成,為整頓目前該區域零散的建材交易和倉儲,提升該區域建材物流環境提供了良好整合平臺；項目建設將成為包河區淝河鎮發展專業市場和物流產業的形成互惠,互動,協同發展一支重要經濟力量。項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復建設造成經濟回報嚴重下降狀況，調查xx建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現實，結合項目的地塊區位，在規劃定位上側重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業倉儲配套。園區功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛生等環節的設置，特別是投資公司來自于地方集體資產運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優越的背景。建設單位在多年專業運營中對建材市場有著獨到發展戰略，概念規劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規范化公司管理建設，為本項目投產后的經濟回報起到了保障。在滿足土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經濟和社會效益的雙重標準。建議項目早日開工建設。第二章項目建設的背景及必要性一、我國建材業及建材/家居專業市場發展背景1.1建材市場現狀據國家統計局和國家經貿委有關調查報告：建筑材料產業近幾年已發展成為我國市場經濟中的新興產業，對拉動國內市場消費作用十分顯著。截止2007年，全國有以經營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發經營為主和以零售經營為主的各有542家。近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。平均年市場管理費總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤們租金總額9.8億元；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達63.6億元；第二山東淄川區建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區長江貿易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發市場、寧波現代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發市場和河北正定縣恒山板材市場等。建材產品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發展。全國建材裝飾材料攤位數量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內裝飾已成為新的消費熱點和新的經濟增長點。目前國內裝飾企業已超過4萬家，裝飾業所創造的價值已躍居輕工40多個行業前列，成輕工業的重要支柱產業。1.2建材市場形成的特點和問題①建材企業后向一體化發展趨勢近年來，原材料漲價已經成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業甚至出現過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業的競爭更加激烈，大型品牌企業與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業只能夾縫求生，日子益發難過。部分建材企業已經開始從源頭著手，通過并購或是購買股權等方式與原料廠家合作，以求降低成本。②渠道商介入生產領域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業，另一部分人涉足生產領域，開始打造獨立品牌。③資源向優勢企業集中在家居行業市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經過近年市場化競爭，已經形成品牌化趨勢。④資本給予更多關注風險投資是2007年建材行業最熱門的話題，因為早年的框架協議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內外的私募資本以及風險投資業都表現出對中國建材家居產業的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材兼并收購寶鋼旗下的寶優特地板。中國聯想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產品生產的企業同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。⑤出口保護越來越少涉及地板、鋼材類產品的出口退稅新政策2007年連續頒布了幾項。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。新調整的加工貿易政策將于8月23日起執行，從事家具加工貿易的企業也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業面臨著將倒閉或轉型的局面。⑥跨界招募專業人才建材業其實是競爭仍不太充分的行業。雖然，業內領軍企業的規模、設備、人員素質等都已經上了幾個臺階，但是其手工企業、家族企業的影子還沒有完全退卻。⑦專利意識有所升級隨著中國經濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產權將成為建材企業的研究課題。在關稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術壁壘和非關稅壁壘將中國的建材企業擋在國門之內。知識產權保護一直是中國建材企業的軟肋，“COPY"至一度是部分企業的生存法寶。如今，隨著行業的進步，越來越多的企業開始重視知識產權，相關專利的申請數量驟增。除了投巨資資助研發外，有的企業為了保護自己的原創設計，在國內也開始打起了知識產權的官司。雖然追求的未必是勝訴結果，保護產權意識得到彰顯！⑧品牌建設備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地電視、路牌、公交車、報紙、網絡上，都能看到建材企業的身影。建材企業原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本“沒有感覺”。如今，競爭使他們認識到，企業需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。⑨家裝行業面臨拐點奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。房地產開發交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。如果大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調整到位，將是一個大發展的機會。1.3中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統的建材批發零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業態的前景十分可觀，無論在建材供應商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業態發展順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉向質量、健康、服務、價格等因素并舉的發展趨勢，尤其是在上海、北京等發達大城市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。中國建材市場的現狀及美好前景已經吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內也涌現了一批建材連鎖企業，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當地市場的優勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業在培養人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業相抗衡。1.4建材業消費創新呈現新趨勢宏觀經濟緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業務，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。”家裝按揭創新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務，成為促進建材消費促進的新動力。1.5商業模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金\建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業地產用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設對于當地制造業發展具有促進作用，在房地產業告別高速發展的通路后，促進工業經濟和市場建設的發展對于城市經濟循環和帶動輻射作用具有重要意義。1.6xx及周邊建材/家居專業市場現狀南京建材市場初現過剩危機，截至目前，該市主城區5000平米以上的建材市場已經達到近100家，分散的建材門市和超市更是不計其數，導致市場飽和并出現了過剩的局面。統計資料顯示，2008上半年南京房地產投資較去年回落約5個百分點，而建材產品受固定投資增幅回落的影響，建材產品市場需求增長和價格均呈現回落的趨勢，行業平均利潤也較去年下滑了20%。南京市固定投資熱升溫，導致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。南京市區面積為4730平方公里，按照國際標準規劃，最多可容納30家5000平米以上的建材市場，而現在超出了3倍還多。據一項全國數據顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數處于虧損狀態。與此同時，眾多建材市場扎堆建設，密度過高，經營項目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。“建材市場多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質量。”而業內人士認為，殘酷的市場競爭已經使得以往暴利的建材行業風光不再。南京市建材行業協會有關專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復存在。現在建材行業已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業，投資建材城，風險加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經營特色上應當力求錯位，以避免單純的價格競爭。2008年對于xx的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業將發起強有力的共識，家具龍頭——紅星美凱龍開業，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰。目前xx市建材市場分布主要集中于xx東區。相比較來說，西區、南區建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。西區目前傳統建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。建材超市有家福特、東方家園，同時并存金蘋果家居體驗館。五家建材市場面對西區高新開發區、經濟開發區、新政務區的大量高檔住宅消費。2008年，家福特建材航母產品會出現在xx每個老百姓的身邊。和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經有了長足的進步，不但要有自己的招商標準和定位檔次，更在規模、檔次、品位和服務各具特色。在廠家和產品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求。xx建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的瓷磚市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的油漆市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的板材市場；以五里廟、東方商城、東紅旗為主的五金市場；以東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家為主的木地板市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、安徽大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環宇為主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。隨著信地?紅星美凱龍家居MALL、國邦望湖美家居、鳳凰城?家世界品牌建材購物中心等進入，高端體驗式建材家居將加劇xx建材市場的競爭；而且目前xx新進的建材和家居專業商家，其位置基本處于xx的城區，以商業化投資模式運營，將為自身今后的發展造成壓力。東方商城因長江中路建設推進，使其將受到因商業價值提升帶來的其他商業的對市場空間的擠壓，其發展空間受阻；將為五里廟和本項目建設帶來市場的機遇。1.6國家及xx市‘十一五’規劃對建材/家居專業市場發展提出更新要求國家在十一五規劃中關于發展商貿服務業明確：堅持市場化、拓寬領域、優化結構、增強功能、規范市場，提高服務業的比重和水平。大力發展主要面向生產者的服務業，細化深化專業化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。積極發展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式。按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規范的行業準入制度。鼓勵社會資金投入服務業，提高非公有制經濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業關鍵領域、薄弱環節、新興產業和新型業態的發展。健全服務業標準體系，推進服務業標準化。大城市要把發展服務業放在優先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業結構。xx市在十一五規劃中對商貿發展進行前瞻性規劃，目標是建設區域性商貿中心。實施中鼓勵推進功能創新、交易方式現代化，建設輻射力強的大中型批發市場，完善功能，提升檔次。支持發展以連鎖經營、物流配送、代理銷售網絡、特許經營、電子商務等為主要特征的現代流通方式，改造和提升傳統商貿業。加速融入長三角大物流圈，發展大型的商貿流通集團。1.7省會城市工業經濟和區位及物流快速發展對綜合性、專業化建材/家居專業市場發展構成有效支撐二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。社會經濟發展越來越依賴于現代物流的發展，這是一個國家調整經濟結構，轉變經濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現代化推動工業現代化的必然。安徽在進行推進物流管理體制改革，構建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。依托xx、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽等區域中心城市和交通樞紐地區，培育一批物流龍頭企業和物流園區。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業、運輸業、貨運代理和企業物流等向第三方物流轉化。到2010年基本形成結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效、互聯互通、與長江三角洲經濟圈全面對接的現代化綜合物流體系。xx市地處安徽省中部中心位置，與省內蚌埠、蕪湖。淮南、阜陽、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在120公里——180公里的范圍內，同時也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點的三角區域的中心。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。淮南線、合九線等經過xx，并將建設合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進出；水運依靠南淝河水道通向長江；航空通過xx駱崗機場與全國形成聯系，己經是安徽省內最為重要的交通樞紐，具有優越的經濟地理條件。特別是，xx市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經濟和以西安為首的西部經濟相互對流的經濟轉移線。良好的經濟地理條件，有利于以xx1.7.1運輸支撐條件□公路運輸安徽省公路網絡以xx市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯結郊區縣、鄉、村。xx市主要的公路貨運場站有11處（不含省屬），總場地面積計有6．5萬平方米。xx市城市道路系統形成以“兩環九射”和“五縱五橫”□鐵路運輸經過多年的建設，xx鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。以xx為中心，通過xx——蚌埠、xx——阜陽。xx——九江、xx——蕪湖鐵路線接全國鐵路網通達全國。將要建設的西安——南京鐵路將使xx鐵路形成具有五個鐵路出口的網絡構架。鐵路擁有xx站、xx南站、xx東站、xx北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成xx鐵路樞紐。xx站為樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業務：xx東站為樞紐內的編組站；xx南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發的綜合性大型貨運站。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長109公里，專用線與國鐵通過18□水上運輸xx主要依靠南淝河通江達海的自然條件進行水上貨物運輸。南淝河常年通單機貨船500噸級，枯水季節400噸級，是xx市一條重要水上通道。經過河道疏通后和綜合港的投資，目前xx可通行1000噸級集裝箱各類船舶。主要航線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線，2007年完成吞吐量1011萬噸。□航空運輸xx市通過駱崗機場，架起xx市與國內38個大中城市和香港、澳門的空中通道。每周發出航班次。xx駱崗機場擁有一座貨運倉庫，面積3000余平方米，設海關監管倉庫。本項目以xx南部物流產業帶為市場服務背景；建設在規劃中xx南淝河碼頭港口腹地；處于城市二環快速線和城市高速入口；臨近淮南xx巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁；擁有xx最優越的物流條件。為項目的建材/家居材料的配送與交易提供切條件。1.7.2信息網絡支撐條件xx市是全國重要的通信樞紐，與世界200多個國家和地區建立了聯系，具備了國民經濟信息化的通信能力。此前xx信息化一直走在全國城市的先進行列；2008年xx市榮獲中國城市信息化50強第10名。因此，從xx的交通運輸及網絡設施條件、物流組織據點條件和信息支撐條件分析，xx市己初步具備進一步建設規模化、組織化程度更高的物流服務設施而發展現代物流的基本條件。二、xx東方新城建材/家居倉儲中心項目建設的意義2.1推進xx市建材專業市場的健康發展項目的建設和運營是xx市現代建材/家居專業市場建設的積極前導和有益嘗試，將充分發揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優勢，為xx市建設以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務為支撐的現代建材專業市場提供積極的發展契機和實踐空間。有利于大力推進工業、商業流通、信息服務等對現代技術的改造重組和社會化協作；有利于促進xx品牌建材/家居市場的內循環發展，降低商家運營成本，提升集約化專業市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。有效解決目前xx建材/家居在商業化模式下運營成本的壓力，提高經濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。2.2培養和造就xx市以信息化，大宗建材物流為支撐的專業倉儲交易集散中心xx東方新城建設將大大促進xx市引進和利用省際商貿和物流企業的步伐。項目建成后通過引入國內先進專業市場信息管理與運作技術在建材專業市場上提升建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業以其成熟而規范的服務運作為xx市建材專業服務發展提供良好的范例與榜樣。與xx大型建材超市在商業化模式遇到：產品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項目的建設將以如下方式進行提升和改善策略：A．消費環境明顯改善：高檔的物業設施，空調、保安、自動扶梯等一應俱全等現代設施，讓消費者感受到前所未有的尊重。B．集中先進的品牌展示系統：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉變。C．先進信息化的經營管理模式：建立網上交易信息平臺；依托物流優勢條件，實施最優先物流配送體系；統一廣告、統一促銷；統一市場拓展和團購，深度服務市場；統一售后服務，提升市場品牌。D．提升品牌經營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化管理模式。E．超大經營規模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態的配送。F．跨行業整合資源，結盟優勢合作伙伴。為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。2.3充分發揮xx南部市場集中的基礎優勢，促進該地域的物流產業片區、規模化發展目前項目周邊已形成xx的重要市場物流帶片區：集中了安徽國強鋼材批發市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規模的專業市場。項目的建設將有效的整理了亂搭、亂建的散落現象，形成整合的統一的大規模市場，與周邊專業市場連動發展，做強做大區域專業市場規模。促進城市產業的合理化規劃和科學化發展。三、xx東方新城建材/家居倉儲中心項目建設的必要性3.1引導和轉化xx市及帶動周邊潛在建材市場需求商貿活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然xx市及其區域內當前存在著的建材市場需求，但xx眾多建材/家居專業市場在商業模式下，高成本運營；其環境和區位基本上集中與鬧市區，以xx本市為市場重復定位，導致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。本項目的投資將集中xx建材專業的優勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務中心。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經濟圈的經濟發展機遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優勢。增強xx建材企業和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。通過聯合規劃與作業，形成高度整合的供應鏈體系改善各自為政發展的阻力。隨著xx市整體經濟的發展和城市首位度的提升，xx南部專業市場產業帶，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產業化發展，有力地支持了現有陸、水、鐵的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高。3.2支撐了該區域的有效物流市場機制建立物流的市場化與經濟發展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學；需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業在較大的市場范圍內進行兼并、重組以資本運作為手段的企業經營網絡建設；并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流服務。服務的無形化特點、各種復雜的費率協商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業信用機制等等。物流集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，對xx市實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現實的意義。3.3充分發揮xx市區域中心城市輻射功能xx市政府要將xx市建設成為經濟繁榮、科技發達、布局合理、設施完善和環境優美的現代化濱湖大城市，經濟發展速度高于全國平均水平。這不僅意味著xx市以國內生產總值（GDP）為代表的經濟總量規模的增長，還包括xx市以三次產業比例為特征的產業結構水平的改善。此外xx市還必須繼續擴大其所擁有的大型企業或企業集團的規模與數量以構成其經濟實力的生成基礎。xx市經濟綜合能力的成長將表現為建立在經濟實力基礎上的以商品流通、金融服務和信息管理的為代表的經濟中心城市的極化效應和以技術、資本、商品、產業、信息等多種途徑為區域發展提供服務的經濟中心城市擴散效應，力爭在安徽省乃至更大區域上的發揮經濟輻射作用。專業建材/家居市場的建立，是xx建材工業經濟發展和發揮上述經濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑。3.4有效推動建材行業經濟，服務xx工業立市目標對于xx市這樣一個區域中心城市，建設商貿物流業對xx市經濟社會發展的促進作用主要體現在以下方面：①培育新的經濟增長點工業經濟的發展，離不開構成工業經濟條件改善因素；規模的商貿專業市場，是促進工業企業對外生產銷售的的重要渠道，也是企業產業外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務經濟的增長點，還通過對外的物流促進xx自身建材行業的經濟發展。促進xx市現代服務業的進程。是xx工業經濟發展的重要支撐條件。②創造經濟發展的環境xx東方新城項目的建設，將創造以xx為中心的良好的區域內產業布局與發展環境；為區域招商引資，提高經濟發展水平創造了條件。現代商貿服務經濟的發展是與社會發展階段水平相適應的。從xx市當前的經濟發展總量和城市化水平來看，其發展雖然領先于安徽省內的其他城市，但領先程度并不十分突出。同時，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經濟實力尚待加強。在市場經濟條件下，市場競爭也體現在城市間的競爭方面，這將使xx市在經濟積聚和擴散的范圍受到制約。加快發展以商貿服務流為平臺的經濟體，將更好的服務“工業立市”發展目標，增強城市經濟輻射能力。第三章項目建設單位概況公司名稱：xx黃巷集體資產經營有限責任公司注冊資本：人民幣200萬法人：唐定山企業登記注冊類型：有限責任公司xx黃巷集體資產經營有限責任公司位于南淝河路以北，南二環路以東，南淝河以西黃巷村項目聚集區A區，注冊資金200萬元。以集體資產經營，租賃，物業管理為經營范圍。其在xx是一家有規模的集體資產管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、黃巷村項目聚集區、京華國際家居城等專業市場。黃巷集體資產經營公司在多年集體資產開發和運營中形成了自己獨特的經營模式，為該地域專業市場開發和發展提供優質的服務。通過對集體資產的整合和運營，抑制地方上零散建設造成土地資源和不科學規劃造成資源浪費。為地方經濟發展和村民的利益謀取了持續發展福利。該集體企業形成了王朝元，張良斌，夏仁環等為領導的規范化企業管理高層人員。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩定的，技術熟練中層技術管理人才。第四章行業分析及市場預測一、國內市場發展預測1.1國內建材工業發展預測2008年建材工業將向又好又快方向發展。預計建材工業增加值增長速度22%；水泥產量14.7億噸，增長8%；平板玻璃產量6億重量箱，增長15%。水泥制品、技術玻璃、玻璃纖維及制品、輕質建材等產品產量繼續保持較快增長，產業結構繼續優化，主要行業先進生產力比重繼續提高。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。2008年建材行業的三大發展重點：著力推進技術進步和自主創新，加快產業結構調整，加快用先進生產力取代落后生產力；以節能減排為中心，大力發展循環經濟，努力實現又好又快發展；加快產品升級換代，節約能源資源。近兩年我國對部分建材產品出口退稅調整幅度較大，企業還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產品結構調整，提升質量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。建材行業作為高耗能行業，其過熱和不平衡發展，加大了節能減排任務實現的難度。建材行業落后生產能力依然較多，加快推進淘汰落后產能的工作面臨很多挑戰。加之建材行業企業分散的格局，企業規模小、數量多，集中度很低，結構不平衡問題嚴重。過于分散的行業結構和異常激烈的市場競爭導致總體產能過剩。這些問題的存在阻礙了我國建材行業的健康發展。未來幾年，我國建材工業發展速度可能略高于國民經濟發展速度，但是與世界發達國家相比，中國建材工業總體水平還比較落后，高檔產品需要進口。由于建材行業成本上漲，中低檔建材企業處于盈虧邊緣，造成了低檔產品因為漲價涌入中檔產品序列、中檔產品漲價涌入高檔產品序列的連鎖反應，這樣勢必會使中高檔產品的價格競爭更加激烈。國家將繼續實施宏觀調控，以達到建材行業產業結構優化升級的目標。根據建材行業“十一五”結構調整目標，我國將鼓勵支持建材行業的大企業集團發展，提高產業集中度；大力發展新型干法水泥等先進工藝和玻璃深加工業務，淘汰落后產能工藝。國家輕工局發布統計數據稱：20082011年，國內室內裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%。因此，室內裝飾業是大有可為的行業。為輕工業結構調整、升級換代發揮了重要作用。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。2010年全國主要新型建材需求總量預測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸1201605060100平方米2.5億40005000萬1400萬4億50008000萬1.1國內家居市場龐大，品牌呈現集約化趨勢隨著我國泛家居行業的不斷發展，目前的行業脈動呈現以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規劃和市場調控；缺乏客觀、準確的投資信息和科學論證，一些國內、國外的投資商在未能充分了解當地投資環境、實際需求和項目發展前景的情況下，僅憑借強大的經濟實力，盲目地興建市場。使得我國許多地區尤其是一類城市家居建材市場的數量和規模都呈現比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環島4公里左右的三環路兩側，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。這種現象在其它大城市也較普遍，經常會見到一些超大型的家居建材市場集群。由于區域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現不正當競爭。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。如果這種情況再不得到抑制，任其發展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業的健康發展，還會造成社會資源的浪費。②理念創新、業態多元就我國泛家居行業其發展軌跡應該是，經營商品—經營商戶—經營管理—經營誠信—經營服務—經營品牌一直到所有經營理念的核心，其本質就是家居建材流通載體為消費者創造一切有利條件，實現其消費利益的最大化。

其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。由于后者的數量和規模都相對有限，因而目前家居建材流通業態的主體依然是處于主導地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。可以說，當前我國家居建材流通領域已呈現出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態勢。③細分市場、錯位經營在當前家居建材流通領域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業如何根據區域需求、同行狀況、結合自身形態打造比較優勢，增強競爭力的一個重要途徑就是“細分市場、錯位經營”。其戰略設計的著眼點應首先將區域消費指數及結構進行細分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾。或以品牌、品味、素養并通過消費來體現其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費一族作為消費對象。還是瞄準以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。從理論上講，能將上述“三族”兼容當然最好，在避免同質化競爭，取得了良好業績。④增強素質、做強做大就流通企業的競爭力而言，其關鍵就是綜合素質的較量，要盡快增強和提升“賣場素質”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創新能力、市場份額、賣場信譽度、服務效率、經營理念、業態模式、業內影響力、對商戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所在區域的商情因子及交通便利、團隊建設、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價體系。家居流通企業要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。在戰略設計和戰術打法上：一要堅持創新，要從以往的“經營商品”向“經營服務”和“經營消費”轉變，要科學看待品牌與服務的辨證關系，注重信用和服務的經營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務功能、展示功能及感受功能的建設；第三要根據賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務效益”、“品牌效益”和“規模效益”。發達國家流通行業的發展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質越強、服務保障越完善，比較優勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。這樣的企業才能在激烈的市場競爭和泛家居行業的脈動下生存與發展。二、xx市建材/家居專業市場需求預測2.1xx現代服務業經濟發展潛力改革開放30年來，xx已從過去的江淮小邑發展為今天重要的區域性中心城市。xx是全國十大經商成本最低城市，投資環境優良，是“跨國公司眼中最具投資價值的中國城市”，在綜合實力快速提升的同時，現代服務業也取得長足發展。在市委、市政府正確領導下，堅持先進制造業與現代商貿服務業“雙輪驅動”，發展大商貿，建設大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進西出、輻射南北的區域性商業服務業中心，雛形初顯！伴隨著現代化濱湖大城市建設步伐，xx商業已經進入前所未有的發展階段，xx正在成為全國的現代服務業發展重地。商貿、物流和會展三駕馬車并駕齊驅，全力推進。規劃引導為先，投資和招商引資有成效。xx人感受是，消費更方便，生活更舒適了，xx成為最宜人居、最具投資價值的魅力新城。2.1xx商貿經濟發展預測統計數字顯示，2007年xx市實現社會消費品零售總額469億元，增長22%，比2005年提高6.9個百分點，為1997年以來最高水平，居全國首位，占全省的份額由2005年的18.4%上升到19.5%。最新統計數字顯示，2008年上半年，消費市場持續活躍，實現社會消費品零售總額272.45億元，增長27.2%，增幅居全國省會城市第一。其實，2005年xx市社會消費品零售總額持續提升，與全國其他省會城市相比，爭先進位情況也不錯。隨著發展步伐加快、空間拓展，商貿、會展、物流成為xx現代服務業的重要支撐。如今，商業服務業已成為就業和再就業的重要渠道，全市商業從業人員達32.6萬人，占全市從業人員總數的1/3。商貿流通設施不斷完善。至去年底，市區各類商業網點達到4.6萬個，營業面積達358萬平方米，其中經營面積超1萬平方米的零售商場有15家。專業大市場越來越多，全市成交額上億元的各類專業市場達40家，實現年成交額突破1000億元，比2002年增長3倍，其中周谷堆農產品市場年交易額達84億元，安徽大市場年交易額達80億元，成功“晉升”為全國百強市場。先后榮獲全國商業網點規劃先進單位、全國三綠工作先進單位稱號，連續三年獲全省商務工作一等獎。圍繞市委、市政府關于加快現代服務業發展的總體要求，全市商業網點布局合理規劃，其中優先發展物流等生產性服務業，突出發展ShoppingMall、商業集聚區等新興商業服務業，重點發展會展業，加速提升批發、餐飲等傳統服務業，全面發展連鎖經營、電子商務等新型業態，穩打穩扎牢固構筑現代商業產業體系。實現到2010年，全市社會消費品零售總額力爭突破1000億元，年均增長25%以上；商貿流通業增加值占地區生產總值的比重達到12%，服務業從業人員占全社會從業人員比重超40%。省會經濟圈商業發展戰略規劃與周邊城市一起，優先打造省會商業經濟圈，以商圈推動省會經濟圈迅速形成，形成全國性商貿物流中心。目前，全市規模較大的第三方物流企業已有30多家，中外運、寶供、共速達等知名物流企業入駐xx，物流產業正成為與現代制造業互相促進、共同發展的新增長點。第五章項目選址及建設條件一、項目選址本項目的選址充分考慮xx市及包河區淝河鎮專業市場發展現狀以及xx市促進現代服務業發展的進程要求；及其他相關建材工業生產帶動的建材專業市場需求。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、水路港口、鐵路物流三者結點的特點，考慮到信息化作為企業結算、信息服務的重要匯集中心的要求。項目以xx市大型品牌建材\家居倉儲、xx南部建材、五金、汽配市場為服務重點。項目的區位優勢體現在配套xx專業市場，輻射周邊城市的公路運輸優勢條件；xx南部高速出入口；xx港口碼頭水運及淮南xx巢湖鐵路運輸大動脈的特點，為xx輻射沿江地區及全省，逐步向省外及長三角經濟圈，提供了建材物流的平臺。經專家意見，本項目擬選址在遠離xx市市區、運輸條件好、周圍專業市場基礎雄厚，xx南大門二環快速線與淝河路交口東南的一梯形地塊。周邊有國強鋼材市場、國際五金城、華中汽配城市、五里廟建材裝飾世界、京華國際家居城等大型專業市場可形成產業優勢互補。二、基礎條件2.1xx市地理位置及社會經濟發展現狀xx位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區中部。江淮分水嶺南測，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。xx是安徽省省會，是全省政治、經濟、科教、文化中心和交通樞紐。xx是區位獨特的樞紐城，東西交匯、南北貫通，緊鄰中國當前最具活力的長三角經濟圈。目前正規劃建設四E級的xx新橋機場，這是一個大中型樞紐機場、國際定期航班機場、以及上海和南京的備降機場。xx市緊鄰長三角經濟圈，地理位置優越，且交通便利，蘊藏具大的發展潛力。2007年全市生產總值（GDP）達到1334.2億元，比上年凈增260.44億元，占全省GDP增量的21.6%。其中，第一產業增加值80.02億元，增長7.3%；第二產業增加值651.2億元，增長23.5%；第三產業增加值602.98億元，增長13.8%。工業支撐作用明顯：年實現工業增加值521.2億元，增長24.4%，對全市GDP增長的貢獻為45.8%，同比提高2.9個百分點；工業增加值占GDP比重為39.1%，同比上升1個百分點。全年，產值超億元企業達173戶，其中超10億元企業24戶，比上年分別增加33戶和2戶。規模以上工業完成總產值1488.4億元，比上年凈增381.64億元，實現增加值466.21億元，增長26.3%，同比加快4.6個百分點，高于全省平均增幅1.8個百分點。從安徽省內看，xxGDP增速位居全省前列，GDP總量占全省的比重為18.2%，同比提高0.7個百分點。外貿出口增長加快。全年規模以上工業實現出口交貨值138.22億元，同比增長50.1%，占全部銷售產值的比重由上年的8.5%上升為9.6%。進出口總額為62.48億美元，增長28.2%，比2006年加快11.6個百分點。其中出口43.01億美元，增長26.3%，加快4.3個百分點；進口19.48億美元，增長32.6%。xx已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產業，并由此形成巨大的配套產業市場；xx與蕪湖、安慶、馬鞍山、銅陵等形成沿江城市群產業發展現狀及未來潛力，依托長江水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區，建設以“一軸雙核三帶”為主體的產業集聚重點區域，更好地承接長三角的產業轉移，強化南北及東西之間的溝通和聯系，進一步優化產業布局，在xx和馬蕪銅宜之間形成一個扇面狀的產業密集區域，提高全省的整體競爭力。構筑“一軸”即臨江產業發展軸。依托長江水道和沿江快速通道，以岸線資源開發為重點，構筑馬鞍山一蕪湖一巢湖一銅陵一池州一安慶的臨江產業發展軸，重點布局汽車、裝備制造、冶金、建材、化工、印染等重化工業和高新技術產業，成為沿江城市群乃至全省產業發展的主軸線。構筑“雙核”即東西產業集聚核。圍繞臨江產業發展軸，重點建設馬蕪銅和安慶兩大產業集聚核。馬蕪銅是沿江乃至全省經濟發展迅速、綜合實力較強的城市帶，是推動產業集聚、輻射帶動周邊的重點區域。隨著過江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設，安慶的發展活力和產業集聚能力日趨顯現，將逐步改變沿江城市群產業發展東強西弱、南強北弱的現狀。構筑“三帶”即沿長三角、合巢蕪(馬)宣和合安三大產業發展帶。充分發揮毗鄰蘇浙地區的區位優勢，構筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區為軸線的沿長三角產業發展帶，實現與長三角的無縫對接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構筑xx一巢湖一蕪湖(馬鞍山)一宣城一杭州為軸線的合巢蕪(馬)宣產業發展帶；依托合安高速、合九鐵路，構筑以xx一桐城一懷寧一安慶為軸線的合安產業發展帶。本項目處于xx市南部，其區域土地規劃是xx未來重點物流產業區域。也是xx最便捷通向長三角、沿江經濟帶的重要交通節點。2.2、自然條件該區域為亞熱帶濕潤季風氣候，處于中緯度地帶。年平均氣溫在15℃～16℃之間，極端最低氣溫-20.6℃，極端最高氣溫38℃以上。年平均降水量在900～顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優越，氣候資源豐富。2.2.1、地質在地質構造上，xx地區屬于下揚子海槽和淮陽古陸邊緣地帶。xx地區斷層較為發育，大圩屬于巢湖斷層。地區地層，除局部地區為太古界、元古界和古生界地層外，大部分為中生界地層。巢湖北岸平原，為近代沖積型地層，堆積著數十米厚的內陸湖泊沉積物。本地區地貌單元屬南淝河一級階地，地勢基本平坦，地基土構成簡單均勻，除上部雜素土外，下部均由沖、洪積粘性土構成了該地區的主要土層，容許承載力為260Kpa;根據《中國地震烈度區劃圖案（1990）》，xx市地震烈度為7度。本地區地貌單元為江淮丘陵崗地，場地基巖起伏較大，上層第四紀土層以殘積物為主。地基承載力大于170KN/㎡，工程抗震設計為7度設防。2.2.2、地貌xx市地處江淮丘陵地帶，境內具有丘陵崗地、低山殘丘、河湖低洼平原三種地貌，以丘陵崗地為最大地貌單元。第六章建設方案一、建設規模根據xx市建材/家居專業市場發展的情況和xx市經濟發展的需求，本項目擬建在xx南部二環公路快速線與淝河路交后的東南工業梯形地塊區內；建設以信息系統為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。擬建的xx東方新城建材交易倉儲中心項目處于xx南部建材/五金/汽配物流帶區域，處于xx市對外核心物流圈。規劃占地約183畝，東方新城項目規劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區27696平方米；板材石材倉儲交易區44720平方米；地板倉儲交易區28880平方米；燈飾倉儲交易區21660平方米；家居倉儲區50540平方米。項目分三期進行建設：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務中心、品牌建材展示交易區二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區、地板倉儲交易區、家居倉儲區三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米本項目的建設對促進xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優越配套；實現了在xx家居/建材業激烈競爭的差異化發展。二、建設原則2.1符合國內外社會經濟與專業市場發展的總趨勢；2.2符合安徽省及xx市、包河區的社會經濟發展的要求；2.3符合xx市及包河區城市發展戰略規劃；2.4符合規劃的科學性、先進性與可操作性原則。三、建設目標建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值30億元以上；與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代建材服務；建立健全建材服務管理信息系統，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業300家以上，為xx及周邊市縣50家左右大型建材家居企業和xx近10家品牌家居/建材等專業市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；現代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。四、交易倉儲中心功能定位及結構設計4.1、交易倉儲中心系統功能設計（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對進入安徽銷售的大型品牌建材/家居企業的產業，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務洽談區，促進大宗建材批發交易。給入駐商家提供重點信息化專業服務，提供建材市場及時變化的信息。（2）綜合信息化服務功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發運業務，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。辦理進出口貨物聯運業務及其他各種進口貨物的接運業務。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業和手續；辦理出口貨物的聯運業務以及貨物的配載、裝卸、平艙等業務。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務信息交易服務平臺。（3）品牌建材家居專業的倉儲功能在商業化模式下的xx大型品牌建材家居市場，由于區位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。項目將為這些商家提供大型專業化倉儲配送服務，為外地品牌建材商家促進安徽市場銷售提供據點和便捷的物流渠道。項目在與其他處于市區品牌建材家居城比，具有綜合成本優勢和對外銷售輻射的便捷區位物流條件，為大型建材商提供綜合服務基地平臺。4.2、交易倉儲中心服務對象定位主要市場服務對象是：外地進駐xx的品牌建材商家需求；xx市南部建材/五金/汽配市場配套需求；xx市大型品牌建材/家居專業市場的中間商專業倉儲需求；公水鐵多式聯運對外建材銷售需求；本項目構建主要服務于xx以及以xx為中心、半徑為50公里的城市經濟帶的、建材集庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材家居專業市場交易倉儲服務。同時，通過與公路、水路、鐵路、機場以及依托本區域物流企業實現對接或戰略聯盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。五、信息平臺功能5.1基礎信息共享區域建材家居信息共享城市綜合信息共享產品信息共享相關信息共享供需信息共享產品需求信息與供應信息；倉儲需求信息與供給信息；5.2綜合信息系統客戶關系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統計分析5.3客戶服務系統為企業客戶提供的全過程動態跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數量查詢；貨物庫存數量查詢；貨物配送完成情況查詢。第七章專業技術方案一、總平面布置1.1總體布局原則（1）按照現代建材/家居專業市場功能特點和發展要求；（2）重視區域開發條件以及內外交通系統優化完善；（3）堅持可持續發展的生態觀，創造宜人的外部環境；（4）增強信息化和服務功能，提升交易倉儲中心的綜合實力；1.2總平面布置圖見附圖1.3功能結構及用地布局項目分為七大功能區（1）綜合信息服務功能區以信息服務為載體，兼有一定的后勤配套服務功能。（2）品牌建材家居展示交易區形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。（3）裝飾材料倉儲交易區（4）板材/石材倉儲交易區（5）地板倉儲交易區（6）燈飾倉儲交易區（7）家居倉儲交易區1.4交通規劃交通規劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉儲中心與南淝河路與二環路的捷的貨客運通道；（3）控制交通對環境的影響；（4）在滿足項目區近期交通需求的前提下，為后期發展保有較大的交通預留。1.5景觀規劃品牌建材家居展示交易區的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節點形成景觀區，形成系列富于變化的城市空間和景觀。二、建筑結構本項目區域內建筑物按地震烈度6級設計。項目內建筑采用混凝土結構的標準交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設。三、供電系統3.1設計依據及范圍供電設計嚴格按照《民用建筑設計規范》（JGJ/T1692）、《建筑物防雷設計規范》（GB50057一94）、《供配電系統設計規范》等進行設計。3.2供電方案本工程用電電源在項目區范圍內新建20KVA變電所，用電設備總容量約為5,000KW，其中消防應急負荷100KW。按規范規定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。照明配電電源引自本項目區變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。計算機系統接地單獨設置：接地采用TNCS系統，接地電阻小于4歐姆。四、通訊、電視、網絡系統本工程項目區通訊、電視與網絡系統采用綜合布線，系統接入電視網，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線電視部門負責。五、給排水設施5.1研究依據給排水設計依據《建筑給水排水設計規范》、《室外給水設計規范》、《室外排水設計規范》、《生活飲用水質標準》、《污水排入城市下水道水質標準》進行設計。5.2給水方案項目區的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進水管道為Ф200300，遠期規劃供水能力約1000m35.3排水方案結合地形特征和道路建設鋪設排水管道，采用雨污水分流排放。室內污水經過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統統一處理。六、消防根據國家《建筑設計防火規范》GPJ16—87（修訂本）的規定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據要求設室內外消防給水系統，并配有急救消防設施。6.1消防給水系統在庫區室外消防給水管線，埋地設，呈環狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。在庫房內各防火單元均設置室內消火栓，每個消火栓處設有火災報警按鈕，信號送至庫區消防控制中心。高架庫房內易燃區根據情況設置自動噴水滅火給水系統。6.2急救消防設施品牌建材家居展示交易和綜合信息服務中心區均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。6.3消防水量室外消火栓用水量：20L室內消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：20L本工程消防總用水量：50L七、通風空調根據《采暖通風與空氣調節設計規范》及國家和地區的有關規定，設置適當的采暖、通風、空調及防排煙設施。為庫房內能達到勞保要求，封閉庫房需設置通風裝置。八、節能措施A庫房內無采暖情況下采取節能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節約照明能源。B衛生器具采用節水型器具。C選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經濟方式下運行。D選用節能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章環境保護與安全衛生一、環境保護污染及治理在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環境保護設計規定》，確保對環境不造成污染，實現衛生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規定。環境綠化建筑平面布置充分利用現有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調節氣溫、改善勞動條件、保護和美化環境的重要措施，從而可減少場內車輛及場外道路灰塵對庫區環境的污染，使庫區綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。二、安全衛生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質存在，故本報告只考慮安全防護設施。2.1倉庫內勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。2.2職業安全衛生設計中采取的主要防范措施：A本項目按照國家規定的倉儲建設項目安全衛生標準及有關規范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。B庫房內安裝通風設施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內。C庫房內地面采用無積水設計，防止地滑。D建立和完善交通安全、電腦網絡安全、入駐企業安全等措施，落實警衛、值班制度。第九章項目組織及運營xx黃巷集體資產經營有限責任公司建設與經營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術，加快建立多層次、多元化、符合市場經濟規律,與國際通行規則接軌,物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲中心。一、交易倉儲中心的管理系統項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機、技術及服務人員90人，共120人。為保證交易倉儲中心正常運轉，一般行政管理人員實行一班制，一般服務人員將實行兩班運轉制，保衛實行三班運轉制。綜合信息服務中心實行24小時值班制，實現實時處理相關業務信息，以保證達到服務集成化、運輸網絡化、流程科學化、操作標準化、作業機械化、業務規模化和管理電腦化。因此，公司發展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。人員培訓是公司核心競爭力培養的重要內容，也是公司長足發展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據不同層次、不同專業分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。二、項目實施方案1、通過與政府相關部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎條件。2、為適應專業市場發展的需要，項目的建設遵循“高起點、高標準”的原則，力求創立現代專業市場集聚高地。3、擬與中國建材企業進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創造良好的條件。4、堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規范選擇入園企業，力求樹立“優質、獨特、忠誠”的專業市場服務品牌。圖91：組織架構圖行政管理行政管理人力資源管理會計核算財務審計前期策劃營銷手續、客戶服務工程管理設計規劃計劃管理合同管理及物業工程造價管理公司領導綜合部財審部營銷部施工部經營部運營部第十章項目進度計劃一、工程進度計劃項目建設期擬從2009年1月至2012年1月。具體實施進度見下表：2009年1月項目立項、落實資金2009年2月項目評估、論證一期工程：2009年3月—4月項目報建、征用土地2009年4月—2009年12月土建工程2010年1月工程竣工驗收二期工程：2010年2月項目報建2010年3月2010年12月土建工程2011年1月工程竣工驗收三期工程：2011年2月項目報建2011年3月2011年12月土建工程2012年1月工程竣工驗收二、工程實施進度表（一期、二期）工作內容2009年2010年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月項目前期工作一期工程土建工程員工培訓試運營二期工程土建工程員工培訓運營第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算依據投資估算的主要依據為：1.1《民用建筑可行性研究深度和要求》1.2有關部委編制的《建設項目投資估算辦法》1.3xx市同類建筑物近期單位造價指標及國內建筑材料、設備現行價格總投資=固定資產投資+建設期利息固定資產投資=工程費用+其他費用+預備費用二、價格及取費依據：2.1安裝工程費按同類工程價值估算；2.3建筑工程費參照《安徽省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。三、項目總投資項目總投資：38761萬元（人民幣）其中：1、土地成本土地出讓金14640萬元土地契稅586萬元土地登記發證費30萬元2、前期工程費前期工程費合計2840萬元，其中：設計費用：300萬元勘探費：40萬元消防抗震費：220萬元建設工程報建費：2190萬元三通一平：90萬元3、房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計：15040萬元，其中：建安工程費用：12650萬元A土建工程：10100萬元B安裝工程（水電）：950萬元C樁基及土方開挖：1600萬元附屬工程費：1920萬元A室外管網：1840萬元B