1、什么是老年住宅62、老年住宅的分類72.1進制按照老年人的生理、心理健康狀態分類76、國外老年住宅市場的狀況17專論：市消費者委員會最近針對老年人投資消費問題進行調查的分析報告2、產品發展趨勢86人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益1、什么是老年住宅老年公寓、干休所、老人院（養老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人這個定義的容是為了和老年人公共建筑相區分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，為了解決老有所醫、老有所學、老有所樂、老有所為的要求A、老年醫療保健方面建筑：老年病醫院、老年康復中心、保健站、老年門診所老年人居住建筑和老年人公共建筑共同組成老年建筑，在本課題中我們研究的——住宅樓、醫療看護、交通線路、配套設施等方面符合老人的生理特點，社不同的老年住宅有其各自的設計原則和使用功能，但從本質上來說，它都要具C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性改造的空間能夠適當調整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長2、老年住宅的分類2.1進制按照老年人的生理、心理健康狀態分類居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活就可以選擇獨立生活的方式。這種方式的代表環境是兩種：老年公寓和老年聚的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設施等幫輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個人關照，老年之家，受保護照料等。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃護理院是為康復期病人以與慢性和長期患病的人們提供24小時護理照料施，它提供常規的醫藥監督和康復治療，不同的護理院各有專長。如果老人需成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復設施，患有長期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。護理院的其它名稱有：專業護理設施，康如果老人身體健康，現在可以獨立生活，希望在今后生活的每一個階段都得到照料，即生活服務有保障，可以選擇連續照料退休社區居住。一般個人付給社連續照料退休社區是發展的概念，社區為老人提供住房、活動、服務、醫療照料。不同的是，它提供老年不同階段的連續照料，從獨立生活到必要時的輔助活躍老年社區是一個年齡限制的社區，專門為那些喜歡參加身體和社會活動的老年人建立的。這些社區吸引約55歲的年輕老人以與希望住家在一個有很多娛通常這種社區由一些賣給老人的獨立房子、聯排公寓或別墅構成。社區活動有高爾夫、釣魚、網球、游泳、劃船、教育課程、藝術、手工、演出等。相應的社區面積較大，建有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場、散步和自長遠的、戰略性的指導思想，不能把城市建設、環境作為一個綜合的整體來看待。因此，這些大量的對中青年人、健全人正常合理的環境和設施，對老年人的居住與活動卻帶來不便和不利。如何創造適宜老人的居住與活動環境，提高老人的生活質量是一系列新的課題。歐美的一些發達國家和日本等，比我國步中所占比例為標準統計出的幾個“老人大國”都是發達國家，但目前全世界的表一..世界60歲以上人口占總人口的比率增長情況全世界發達地區發展中國家年份從總體上說，發達國家的老年住宅經歷三個發展階段：無障礙老齡住宅、混合隨著生活水平的提高和健康狀況的改善，人的壽命大大延長生活不能自理的老人存活下來。可以肯定地說，人。每個國家都希望為老百姓提供合適的住房。如何為老年人提供住房？過去是在對老人的視力，體力和巧力等功能下降情況調查的基礎上，針對找出的不政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經濟和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不支或病魔專門為老年人設計和建造住房的想法很難實現，于是就想，可否在一棟一般住宅里，拿出幾個單元來做老齡住宅，同時在住棟設有專門為老人服務的設施，而且不能同子在一起生活。如果子也在同一棟樓里，則比住在單獨的老齡住宅大多數人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，于是，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應運而生。所謂通用住宅（圖1c就是在設計和建造時，就把老年人的需要考慮進去自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐有這些考慮的實現當然要增加投資，但據日本估計，全部考慮這些要求，所增建筑和城市三個方面開展工作。因為建筑和城市是針對各種人的，所以20年前這個指針設計，貸款時可享受優惠，公營住宅還可獲得補助金。這種能適應人解決老年人的住房問題，對每個國家穩定國民民心，參與經濟建設都具有重大的意義。日本在發展老年住宅的過程中，通過政府的資金支持和政策支持等方面的配合，制定并執行有效的住房政策，保證每個家庭包括低收入家庭都能獲得住房得機會，使國民得居住生活能充分體現與日本的經濟實力相吻合的優質住宅和良好的住宅環境。這些與目前中國的情況比較相似，其最值得借鑒的有明確了中央政府和地方政府在住宅供應方面的責任。法律規定地方政府要經常注意管轄地區的住宅狀況。為解決低收入者住房問題建設公營住宅，國家在必通過財政融資撥款，民間融資，以綜合開發的形式，成片改造舊城區和開發新長期低息的住宅資金，為解決日本國民的住房問題，特別是對穩定金融市場的利率和資金，發揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團、公營住宅被稱為日本住財政補貼和融資制度是日本建設省指導和管理住宅建設的重要途徑，不僅個人能申請，地方政府如住宅建設資金短缺也可向公庫或公團申請，而且民營企業也可以通過公庫的中長期低息貸款進行各種項目的住宅建設。對一些特殊性質的住宅如老齡住宅、節能住宅、新結構體系的住宅等，還可以申請特殊的財政而且在還貸期的數額可在個人所得中扣除，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，日本對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產取得稅、固定資一是政府調控和指導的力度大，通產省負責住宅產業結構方面的工作，建設省側重住宅產業技術開發方面的協調，對涉與多部門需要協調和決策的，則先由二是突出重點，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產業技術開發研究的重向和目標，從高層住宅工業化體系、節能化體系到現在的智能化住宅體系和生三是財政金融強有力的支持，調動企業開發應用新產品和新技術的積極性，降商品化生產和供應創造良好的條件，日本對住宅材料、設備、部品、性能、結套都比較齊全。在住宅單體設計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需為了全面提升住宅產品的質量，日本創立了優良住宅部品認定制度，的核心就是對住宅部品的外觀、質量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格與供應條件等，由建設省指定的日本住宅優良部品認定中心進行綜合審查。為了保證認證的公正性、權威性，優良部品認定有一套從產品標準、性能測試、專家評價、機構認定、推廣普與、售后服務、保險賠償等方面的方法4.3老年住宅的可行性參考指標我國的老齡化進程與經濟發展不同步，未富先老，所以，解決老齡問老年社會工作創造良好的物質基礎成為全面實施社會主義現代化建設的第三步發展戰略，實現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所施無論是從數量還是從質量、服務上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養老設施的修建。所以，當我國進入到真正支持資金投向老年住宅的建設，并根據區域市場對老年住宅產品需求的大小來出臺《老年人建筑設計規》來規新建或是改建的6、國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統個人主義的影響注重發展展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念與尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專供60歲以上的老年家是因為人口老化較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區似乎提早渙散。日本除了社福設施網絡較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以與私人企業如積水社，均對老人居住的住宅設計花了相當的工夫，設想其設備依老人體能變化而彈性改變，以A、多代家庭組屋辦法（Multi-TierFamil先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優惠，如貸款可達售價兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數便愈大愈多，有因為組屋價格比一般房屋市場的價格便宜很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區發展部密切合作，在提供老人社區活動中心，社區老人服務與設施網絡上不遺余力。社區發展部在社區提供了以下多項老人XX是東亞人口老化第二高的地區，一方面其經濟發展蓬勃，另一方面英福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應對經驗僅次于日本。二次大的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因為XX政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠XX近年來興建了一系列專為老者而設的單位，包括新式的小單位大廈和廈，把這些大廈納入新屋，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時進一步發展“長者住屋”大廈，這類大廈的設計可容納多類社會服務設施，例如政府其它部門與志愿機構開辦的日間社區中心與診所。這些房屋提供“一應俱全”的服務，可讓身體壯健的長者在熟悉的環境安享晚年。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區的長者租戶，在可行的情況下，都能在區的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設計①“家有長者”優先配屋計劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮公共屋同一棟大廈的其中兩個獨立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋與自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構提供服務。公屋撥出地方，構開設日間護理中心之類的設施。此外，亦舉辦一個屋主聯絡主任計劃。房屋署的屋主聯絡主任會與長者保持聯絡，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與中，照顧孱弱老人的養護機構最缺乏。今后如何強化老人自立生活與支持家庭與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區是以老年人的單美國人意識到銀發美國給產業帶來的機會，首先是老年住房業的需求。老年人族式養老院，排行在前的卻是一些著名的房地產商。據統計，排在前30名的輔生活機構，在全國各州的床位數均超過了10000。比如排居第三的Marriott，美國養老住宅業作為一個產業持續發展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監督機制來保證養老機構的高質量服務。該鼓勵監督機制體現在兩個方面：一政府給老人的醫療保險和醫療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發放到護理院。護理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項規定，并且在每年的質量評估中達標。政府的主管部門每年對養老機構進行審查，只有符合審核標準、質量評估達標的護理院才有可能得到政府的醫療保險和醫療補助。由于聯邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權要求政府對養老機構采取鼓勵和監督措對輔助養老機構而言，如果要想得到某些醫療補助資助的項目，也要符合規定一方面是政府對養老機構的直接監察監督，另一方面撥款給監察員項目。由監察員和入住養老機構的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權益，以與監督改善養老機構的服務質量。如果老人對入住的養老機構服務質量不滿意，一般來說，先在養老機構部設法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監察員那里申訴。美國養老住宅產業是一個發展了幾十年并比較成熟的行業。產業的主體是社會的營利機構這一事實，值得我們仔細研究和探衛生間，住宅部必須是無障礙設計，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以德國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件，養老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養老院。在規劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養老院毗特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據自己的需要選擇長在國，老年住宅這個特殊的住宅產品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預見的速發展的程度。如果根據國外老年住宅的演進過程來預測國老年住宅的發展，的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當的重點放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統財力的限制、加之沒有有力的投資發展環境，養老設個，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現有的不同層次老年人的需求已經不從老齡化的過程來看，發達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人％，15-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.360.00%40.00%20.00%0.00%的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍自理程度式助福利院理半自理托老或不能所半自理護理或不能院.老年設施綜合體2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人90.00%80.00%40.00%購買商品房購買經濟適用房購買原有公房租用商品房2.10%4.60%市37.10%鎮64.70%4.20%4.70%縣95.50%這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形老人住宅的開發現在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設計的本質上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規模上來說，純粹作為老年住宅來發展的樓盤國有兩個，一個是的頤年園——中國第一個規模最大的長者社區，另外一個是的東方太陽城——目前入房地產項目。嘉德置地集團旗下嘉茂基金將在中國成立住宅發展基金，該基目的投資。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房地產投資信托：國正在運行的房地產投資信托有中煤信托投資公司和國際信托推出的針對經濟適用房的信托計劃，目前開發商向房地產信托機構融資的上真正意義上的老年住宅在國的發展是非常有限的，所以擁有設計與建設經專業機構非常少，從這方面來說，國外一些知名的建筑事務所和專門建設、經與大型醫院合作設立護理醫療中心、家政服務中心、老人再就業中2002年，建設部根據《中共中央、國務院關于加2.3老年住宅開發的障礙、難點以與應對策略分析老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到多年以來，老齡產業涉與的許多領域均具有社會循環的真空地帶，如今將其納入到市場經濟軌道運行，必然需要一些制度、法律、政策的調整。同時，老齡產業作為相對薄弱的新興產業，在發展的起步時（1）制度對策，即建立和完善促進老齡產業健康發展的體制和機制。為此，一方面要建立和完善社會保障制度，這是形成老齡產業市場需求的重要基礎。另建立一套以政府間接調控為指導，以市場機制為主要的資源配置手段，推動老（2）法律對策，即建立和完善促進老齡產產業的發展既要遵守一系列老年社會保障的法律，積極維護老年人口的合法權益，又要為維護自身利益和規自身發展，尋求必要的法律制度保障。政府的宏觀管理與調控，也應有法可依。因此目前應盡快出臺諸如《老齡產業發展管理發行社會福利彩票，發行老齡產業的股票和債券、接納社會捐贈等方式，為老齡產業的發展籌措資金。針對一些與老年福利和老年救助有關的老齡產業，還可以根據具體情況，采取一些特殊的支持政策。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導致的各項政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應該由專門機構進行統一協調，形成政策合力，并納入到老齡產業發展最后，應注意老齡產業各項戰略對策的互促與互補。在制度和法規建設尚不完備、市場化發育尚不充分的條件下，老齡產業應以政府的宏觀政策調控為主要指導。隨著改革的推進，制度和法規不斷完善，市場的基本規則和必要政策，均已納入制度和法規中而被固定下來，將長期、規、客觀地發揮作用。這時的政策則更多是針對一些具體情況而實施的較為靈活的、應變性、臨時性的調控處理好老齡產業的盈利與福利的關系是發展老年住宅必須考慮的，作為一個產業，追求一定的盈利水平，獲取一定的經濟效益，是市場化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產業運行和發展的健康狀況。但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務容，具有社會福利的特點。因此，發展老處理這一關系的基本原則是，應允許所有從事老齡產業生產和服務的經濟實體合法盈利，對于這些利潤，可以通過政策或法規的引導，使之“取之于老齡產持或干預。這樣，既調動了全社會參與老齡產業的積極性，又體現了社會福利我國的養老設施，過去多是政府投資的福利事業單位。近年來，福利會化，促使了一些民辦養老設施的興建，民辦養老設施的發展隨地方優惠這種純粹福利性質的養老機構通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業提這是目前國比較普遍存在的養老院經營模式，它們帶有福利的性質但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構的背景，在經營方面享有優惠政策，服務這種類型的養老機構以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。國外目前存老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經營a、自住型老年公寓（Independent-living不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，只是提供一個環境優美、舒適的居住社區，包括b、陪助型老年公寓（Assisted-living向居民提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需c、特護型老年公寓（acute-care除了上面兩種類型所到的服務外，還提供全面的醫療服務，包括從傳統的醫護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房根據中國老齡科研中心的調查：對于國入住公寓的老年人來說，對服務的要求治療、洗衣服務、打掃衛生、定時送餐、特護和醫生監護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務容。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔能力，如房屋總價；然后是在社區的生活成本，如物業管理費用、提供服務的收費方式、交通有將其作為一種新型產業來發展，國真正有規模、能夠通過經營產生利潤的卻充。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨立、隱私和選擇的環境中結合了住所、生活服務和簡單的醫療護理。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數服務。這些老人可以和輔助人員一道分擔日常生活活動的風險和責任，在輔助人員的幫助下享受個人生活的獨立和自由。輔助生活機構不受聯邦關于價格法規的制約，同時也不提供護理院所具有的高技術醫療服務。無論是私人經營還是非盈利性質，輔助生活的服務對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監督、幫助和有限度的保健移位和入廁。服務還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂和交通。盡管輔助生活輔助生活服務可以由獨立的居住小區提供，也可以作為繼續照料退休社區的組成部分，由靠近或屬于專門護理院的自成一體的居住機構提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的這是一種集中經營模式，與傳統的老年公寓、養老院相比，在結構上溶入社區之中，在功能上尊重社區自主，在容上重視社區文化休閑，在實施上運用社區各項資源，倡導一種更積極主動的生活方式，真正達到“只要在此生活，生命休閑、醫療、購物、酒店、住宅和藝術于一體的大規模老年生活社區，真正達化素質相對較高、且收入穩定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群很多開發商認為，老年住宅的建設費用和維護費用是普通住宅的五倍，物業管理的難度可想而知。根據國老年人的特殊性，物業管理要包括社區醫療護理中心、家政服務中心、老人再就業中心、旅游服務、房屋置換服務以與婚介中心4.1老年住宅物業管理的基本操作模式老年住宅物業管理所涉與的容之多、圍之廣是其他物業所不能與的，在目前經驗少的情況下，開發商不可能獨自承擔所有的服務容，可以選擇將服務容外包給引進社區的專業機構，也可以采用物業管理公司與專業機構合作的方式來進4.2老年住宅物業管理的收入結構造成現在占決大多數的老人消費能力弱，而且消費觀念老舊。正是因為利潤薄弱，沒人肯介入，才造成了老年住宅產品的空白，所以，市場上僅有的產品銷售看好是肯定的。但是，我們要認識到，目前的消費力的確是非常有限，需求在有限的發展歷程中，嘗試以銷售方式回收利潤并獲取成功的不過兩家，從他們的操作模式中，不難發現，老年住宅無論是在設計、宣傳、銷售乃至資金回開發商要在老年住宅產品中獲取發展，根源還在于要打開更多的籌資渠道，才口）或765歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型社會。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度老年人口系數人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結構的日益普遍，使我國面臨的養老壓力越撫養比：是指社會養老保險供款一代人與領款一代人的比例。按照目前人口數％；％，％；.占總人口18.58%占總人口14.51%占總人口9.48%占總人口2.48%占總人口0.88%.市人口老齡化的程度遠遠高于全國的平均水平，在全國居于領先地位。市老年伴隨市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢的不斷加強，即60歲以上人口成為老年型人口的地區。各區縣的老年人口比例差異也比較明顯，如最高的東父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統家庭觀念的影響等。這種居住模式老人獨立居住。現代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種家庭模式更適應現代生活方式，相互間干擾少，使家庭關系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，當老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，由于居住地點、居住環境的限定，往往在老年服務設施安度晚年。這在我國并不普遍，在老年福利設施養老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。但隨著傳統的養老責任向社會轉化，為減輕子女和家庭的負擔，越來越多的老人走向老年公寓或養老院，從而促進了城市居住社區老年服務設施的迅速發展，由于制度、管理以與設計等從目前老年人居住情況來看，29.8％居住在城鎮，70.2％居住在鄉村。在有老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居從以上數據中可以看出，我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速.下80+下269上子女或親屬供養、老年人離、退休金和勞動收入以與社會保險和救濟。雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經濟的發展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市亦按此辦理。因此，作為老年人經濟收入的主要來源的養老保險金將會大幅增就業收入和子女贍養費，可用于購買老年用品和服務的支出可達到4000億元人其次，近年來，我國加快了社會養老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉各類企業職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養老保險體系。這將使有穩定養老金收入的老年人口，從國有企業事業擴展到各種所有制形式的企業，從城市擴展到農村，從而大大提高我國老年人口的總體購專論：市消費者委員會最近針對老年人投資消費問題進行調查的分析報告以離退休金為主要收入來源，收入較穩定、但不高。有些老人在效益不好的企業退休后，收入較少，常被醫療費用所拖累，收入只用于生活基本開銷，其它[分析]老人月收入在500-1000元比較集中，其他檔相當平均，說明了現階段大活開支和保健為主，穿、用方面的消費則減少。現階段老年人的消費觀念也在老年人收入保障是整個老年服務體系中首當其沖、至關重要的組成部分，因為它是老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂、老有所居的經濟基礎。能否切實保障老年人穩定的收入，這不僅關系到老年人切身利益和安渡老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處營銷方式的轉變。由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格；在銷售人員的配備上，使用年紀稍大、社會經驗足的銷售人員，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容提高產品的品質。針對老年消費的質量特征，老年商品的質量和“銀發市場”衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優在購房行為的誘因分析中可見，植根于中國傳統文化的居住習慣對購房行為的事實上，無論是老年購房者或是替父母購房的年輕購房者，在實施購房行為的時候或多或少地受到中國傳統文化的影響，這種影響既有正面的推動，也有負面的影響。因此，對中國傳統文化對老年住宅消費者的影響研究更有利于透視析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質量的需求增加的假設。這種對安其二，中國傳統文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養父母，為父母創造在正面推動的同時，中國傳統文化也對老年住宅的消費產生負面的影響，主要一方面，現在大部分的老人仍然存在“養兒防老、兒繞膝”的傳統思想，即使實際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，另一方面，從子女的角度出發，中國傳統文化主子女要親自照顧父母才為“孝直接產生人們對老年住宅產品的不認同，阻礙老年住宅產品的推廣和普與。但是隨著社會的發展，物質生活水平的提高以與居住觀念的轉變，中國傳統文化的消極作用將會漸漸弱化，人們將會從更現實的角度審視老年住宅產品的存在界上第一個老齡社會國家。在這些國家中老齡住宅大致有無障礙專住型老齡住三種不同的建筑形態不但在表現形式、建筑設計、服務功能上存在差別，在實際操作以與效果上也各有優劣，在對老年住宅進行全面綜合研究時，有必要對三種不同的建筑形態進行優劣分析，并在比較分析的基礎上探討一種更臻完善無障礙專住型老齡住宅無障礙專住型老齡住宅通用住宅.根據老人特建筑具有獨房屋設計具計已經隱含或可加載在以簡便地順利向老人住究.將老年人住宅融入一般筑中按一定專門針對老年人的專用設計必不可少，但是大量、細致的專用設計必將加大建筑的成本，導致最終售價的提高，拔高了產品的目標客戶群定位，增大了銷售的壓力。另一個重要的問題是專用設計的一次性建成和階段性加載的選擇，一在建筑設計上將老年住宅獨立出來還是混合在一起是一個關鍵問題。獨立建筑可以保證住戶的獨立性，不受干擾而且便于統一管理，但是就老年人心理特點而言，集中居住又極易造成老年人的孤離感和遺棄感，不利于健康居住氛圍的形成；混合居住可以消除孤離感，但是卻難以顧與老年住宅的特殊需要，而且拋開住宅的功能性價值，建筑形態對于老年住宅的情感性價值也起到決定性作用。在住宅的情感性價值上，老年住宅產品需要的一種淡雅、和諧、交流，充滿關懷和生氣的居住氛圍，如何建筑布局、建筑設計、建筑色彩等方面消除老在對已有建筑形態的分析研究的基礎上，我們有必要通過總結設計出一種既適合老年人居住，又利于開發獲利的新型建筑形態，為此，我們經過研究提出以齡住宅獨立性、專用性強的優點，而且在項目選址、建筑設計上都取得了很大的主動性。其次，居住規模的形成，利于大型配套的引入（例如醫院、康樂中②老年住宅社區的功能多樣化年輕人設置的活動消費空間。在老年社區的規劃中，導入度假概念，將社區從單純性養老社區向悠閑康樂社區轉變，使社區不單具有老少康樂的功能，而且康樂生活，提高了社區的生活品位；二、為年輕一輩提供節日度假的空間，將探望老人和悠閑度假結合在一起，有效地消除了老年人獨立居住的孤離感和遺棄感；三、度假區與居住區的設立既保證了老年住宅的相對獨立，也滿足了老要體現在各個細部針對老年人特征的專用設計上。而所有的專用設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現的不應該過于沉悶，而要多于變化，穩重中體現出一種生氣與活力，營造一種充向鄰里之間，因此，在對老年住宅進行設計時，應充分考慮到老年人的這種心理需要，在單體設計上更多地考慮住戶之間交流的功能，以形成融洽的鄰里關系。在這一方面，萬科的“情景洋房”和“連院別墅”具有獨到的優勢，強化其在這一方面的設計，對戶型進行改良升級，使其更利于老年人居住，將可受老年住宅產品的設計依據從根本上說，就是老年人的居住生活特征，只有對老年人的生理、心理進行深入的了解研究，才能設計出真正適宜老年人居住的住步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發生與青壯年完全不同的老年人身體尺寸總體上變小，出現彎腰、弓背的現象，手臂也不象青壯年人伸老年人身體的運動能力下降。關節活動的圍變小了；腳力、背力、握力、腕力視覺的敏感度降低，對明暗度感覺能力下降，適應時間加長；焦點調節能力下降，老花眼加重；水晶體部散光，混濁變黃，對色差的識別能力降低；在辨別聽覺能力衰退。老年人聽力明顯下降，語言的辨別能力不足一般老人普遍地留戀過去，在居住方面總希望繼續居住自己曾長期生活過來的地方。希望與自己經常接觸的老朋友，老同事們保持聯系，否則會顯得孤適應新事物需要時間，有時也懶得思考，思維的適應性和邏輯性減少，辨別事步入老年后，通常閑暇時間增多了，隨著年齡的增長，生理能力的衰退（特別需要社會提供服務，并獲得關照的界線。根據老人的健康行為的特征，可將老社會和家庭作出貢獻。他們仍有自己的人生目標和生活目標，通常會為自己的某種目標全力追求。一般地，住宅設計對老人來說就是要設法提高老人生活動調整設計尺寸運動能力下降感覺功能退化依賴性增強要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅移動。家具、器具和設備要配置在便要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協助老人用力的地點，要安裝扶手，門最在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛生設備和廁所，冬天洗老年人害怕孤單是一個普遍的現象。在不斷創造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。當老年人和兒子夫妻同住時，既要創造一個未被疏遠的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現的二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同時又加強了聯系和年輕一代對老人的關懷和照顧。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨立使用的部分。即使到了年老高壽時，也應當保留一個自己的空間，并適當保留更老年人從自理自力期到照顧關懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設計應當考慮到老人的需求，設置隱蔽設計，便于增添設漸漸成為過去，同時隨著社會安全福利和個人養老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設施。我們現行的一般設計標準并不一定適用于老年人住房。其最大不同點之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；之二是由于年老身體機能退化必須有專門的設計措施與設備。此外，某些基本的心理學和社會學原則在老年人住房設計規劃時也應遵守。人們上了年紀，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的聯系，而生活在一個全新的生疏的環境里，他們不僅需要個人活動，還要求參與社區的活動。設個人愛好習慣、社會接觸與文娛體育活動等方面，以體現他們早先生活方式的盡可能在樓外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境；從建筑人類工程學的觀點出發，在家具、衛生器具的尺寸方面符合老年人的身從環境行為心理學的角度出發，考慮大多數老年人常年形成的居住習慣，提供是他們考慮的首要因素，而居住環境和生活質量則躍升到首位。在就本課題進行訪談調研時，幾乎所有的已入住老年社區的老人都表示，良好的生活環境是他們購買住宅的主要誘因。這種從城向郊區，從繁囂到寧靜，從地段到環境的轉變，決定了老年住宅項目的選址應以優美的自然環境、良好的空氣質量、恬場地周邊活動安全，不應以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外場地不宜直接鄰近學校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出人的娛樂生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往在規劃設計上，也應該從老年住宅的特點出發，滿足自然環境、人文環境、生處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于設置有一定規模力量的醫療保健中心，而且與生活區靠近，并有通暢的道路系單體設計以別墅、多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高另一方面，在單體設計上，應該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧.與子女同住的單元住宅應盡可能分門出入，客廳的設計既要可以滿會客、看電視、聊天等娛樂交往活動的需要，又可兼作餐廳，這樣，可避免家庭成員之間因工作、學習、休息、娛樂與習慣的不同相互干擾，同時也便于生老年人因為身體機能的退化，使用衛生間的次數會增多，因此應該在臥室設立.作為專用設計載體的室設計自然成為了老年住宅設計的重中之重。因此，從墻地面裝修、廚衛產品選擇到色彩設計、電器照明設計，乃至門窗的選擇等等細便老年人行動和健康的設施，如取消房間之間的階梯，樓梯降低臺階，增加適老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應不能隨心，事故易發率較高。為防止不測事故的發生，墻地面飾面材料的選型和構造處理尤為重要。一老年人住宅墻面應采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部突出部位，應避免使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發泡墻紙可減輕老人碰老年人的手腳易發冷，手腳保暖對老年人很重要。因此居室地面宜用硬質木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區不宜采用陶瓷材料。地而鋪設應保證平坦，樓梯是老年人極易發生事故的地方，對于一些身體不便的老人來說，上下樓梯在現在的住宅設計中，躍層、錯層都是很流行的做法，但對老年人來講并不合適，尤其是需要使用輪椅的老年人。住宅的臺階，尤其是設在起居室和臥室之多次的上下臺階會給老年人造成不必要的身體損耗。如果在臥室和衛生間之間設有臺階就更加危險，老年人夜間起夜的次數比較多，在黑暗的環境和不完全包括衛生間與陽臺外的地面高差。普通住宅設計中為防止衛生間地面水外溢而陽臺是日常晾曬衣服、被褥的地方，同時也是能必須考慮老年人移動的方便性，取消陽臺外地面的高差。關于陽臺向房間滲入雨水的問題，如果采用封閉陽臺則不存在問題；如果采用不封閉陽臺，高差需設計推拉門、折疊門時，也應使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地燃氣泄漏或發生火災，因此對老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃氣灶具。廚房如果沒有安裝燃氣泄漏和火災自動報警裝置，則應老年人使用衛生間的時間較長，且動作幅度較大，因此老年人使用的衛生潔具老年人最好使用白色的衛生潔具，感覺清潔并且易于隨時發現老年人的某些病變。應采用使用方便的坐便器，沖水手柄設在易于操作的位置。為防止冬.涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便與暖風一體式、坐便與溫水沖洗一體式三種。可根據需要設置適合坐姿的洗臉為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。浴缸邊緣應為可坐下并轉身的老年人握力下降，應選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調節水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不單腿站立等不穩定姿勢的地方設置扶手。在經常通行的地方應安裝水平行走時扶手的高度、材質和形狀應根據使用特點來選扦，安裝必須堅固、可靠以確保扶手可根據具體情況進行初期安裝或后期安裝。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上以保證輪椅的通過。臥室門可采用帶觀察窗的門能出現的意外。衛生間是老年人最容易發生事故門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老人老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環境會極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室光線的明亮。開啟點安裝在適當的位置上。平開門應采用杠桿式把手把手。杠桿式把手要向側彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。推拉門與破裂時傷人。戶門與出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關碰撞應設置老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行，電氣設計的首要容。應選用操作安全簡單，具有防止誤操作900-1050mm左右。電源開關應選用寬板防漏電廚房與衛生間無論是否有自然通風，都應設置機械通風裝置，以保證在任何氣廚房排油煙機的開關應設置在老年人使用方便的位置上。廚房與衛生間的采暖溫度不應低于其他房間，如感到浴室不夠溫暖，可采用電加熱設備，但應注意客廳、臥室和餐廳均應留有空調的安裝位置和專用插座，考慮空調位置時注意老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產生危險，因此應根據照明用途和場所適當配置照明器具。同時應注意各房間與走廊的亮度應大致相同，以免有刺眼的感覺。為便于老年人夜間行走，在轉彎和容易滑倒的老年人對亮度變化的適應能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設法使亮度逐漸變化。用輔助照明所采用可調節亮度的開關，并應在床頭方便的位置設置照明開關。從臥室到廁所的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。所有照明開老年人的視覺經常出現如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應適當提高色彩的明度材質變化等易發生事故的地方，應通過裝修材料或色彩等的變化來達到容易識在設計中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮老年住宅的物業管理是老年住宅建設的重要組成部分，其涵的多樣性和特殊性此，老年住宅的物業管理與一般住宅物業管理最大的不同點在于對社區服務的提供與管理所占的比重增大，另一方面，在社區文化上，由于良好的社區文化對老年人的居住健康起到由關重要的作用，所以對社區文化的營造也成為了老老年住宅物業管理與老年住宅建設的聯系緊密，其中的關系既體現了老年住宅物業管理的豐富涵和區別。因此，對老年住宅物業管理與老年住宅建設的關系老年住宅社區對服務產品的需求量大，定制式和菜單式的社區服務上升到了老年人生活基本需要的層面上，因此，以社區服務為主的物業管理也從社區的補充成分上升到了必要成分的地位，常規性物業管理和社區服務兩者缺一不可，理維護，而是管理與服務并重。物業管理的主要收入來源也由單純的物業管理費，變為管理收費和服務收費等多種渠道，而且，隨著服務容的多樣化，服務產品的盈利比例將會逐漸加大，成為物業管理收入的主要來源。實際上，為居隨著生活水平的提高以與老年社區規模的增大，為老年人設引入社區外的第三方專業服務單位勢在必然，這也是解決物業管理公司過小或過于龐雜的有效方法。而外來單位的引入，就使物業管理公司的業務結構發生常規物業管理包括了對物業、設備的檢修、維護，工作，與一般住宅的物業管理相近，再次不作贅述。其最大的不同點就是老年保潔方面，要提高服務的質量，增加保潔的次數，出來要防止外來對老年人的盈利性服務：指為社區那老人提供的特定的有償性服務，例如鐘點服務，特殊非盈利性服務：指與社會福利機構、義工團體或醫院、學校等合作的，以的形式為老人提供的無償服務。例如由福利機構家務服務。社區服務中心可以定期派遣服務人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。服務人員通常是由受過訓練的下崗女職工來做的。她們的照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性里的老人或不能買菜做飯以與需要此類幫助的高齡老人。老人們不僅可以享用菜"會給老人的生活帶來了全新的變化。送飯上門使得很多需要養老設施照料的老人。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業等等。一般來說探望者事先得到專業人員的培訓和輔導，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。定期探望這一服務項目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關懷，感到服務。很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。通過每天確定的時間打給獨居在家的老人，確認老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和與時發現問題。如果確認的時間老人打算外出，他或她一般事先通知確認服務的志愿者。如果在確認的時間老人家里的沒有應答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。確認服務可以監督老人的健康狀況，提供“生活在線”服務。社區服務中心開設幾種應急響應呼叫系統，允許老人通過活在線”的工作人員就會打給老人家里。如果沒有人應答，他們就會打給老人機把老人從家里接出來送去看醫生、上診所、上銀行、上商店等等。有的社區老年食堂。社區為老年人開設老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。老年食堂應該設在一個社區的中心地帶，為老人提供一頓午餐。除了營養餐以外，包括消費導向、健康和營養信息、咨詢、藝術和手工等等。老年食堂不僅滿足老有時，聚會比飯菜本身更重要。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚法律服務。老年人所需求的房屋出租、消費者權益保護、準備遺囑、財產等法律服務與日俱增。很多老人一輩子都沒接觸過法律。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權力。社區服務中心為老人開展法律服務，通過老年中心的律師或律師事務所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進行再就業服務社區服務中心、老年人才交流中心開設專門幫助那些希望再就業的老人職業或工作介紹的服務項目，這些工作可以是全日制和半日制的。發揮那老人日托中心。如果有的老人不能在家獨立居住，但又不愿意去養老設施，去咨詢服務。老人生活中往往需要通過咨詢服務來解如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導等各種問題，通過社區咨詢服務，提高老年人晚年的生活質量，從而使老人的個人權益得到最好的尊重和保護。保護（庇護）服務這一服務通常是由法律服務中心或公共機構爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務，豐富老年人生活，增加對于盈利性服務，則又分為自主經營和引入經營，自營或外營的比例則應依據社區對服務的需求和物業管理公司自身的力量來確定。無論是自營或是外營，都應該依據社區的實際需求設置，并且對服務質量和顧客的滿意度實施有效的老年人行動不便，大部分時間在社區度過，對良好社區文化的需求與感受比年輕人要大；從心理健康的角度來說，活躍、健康的居住氛圍也可有效地緩解老年人情感依賴性和孤獨感，故此，老年住宅社區的文化營造比一般的住宅社區在物業管理工作中，應摒棄“社區文化可有可無，只為營銷”的偏見，將社區文化的營造作為工作的重點，主動關懷老年人的文化需要，經常性或定期舉辦的老人參與到社區管理當中，提倡老有所為，共同營造“健康、和諧、活潑”老年社會的來臨老年人收入水平21”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的在宏觀因素，為老年住.隨著經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅 中高端消費市場的老年人（兩老）月總收入情況隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未平將會大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小；其次是因為環境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以與設施不全、年代久遠的住老年社會的來臨老年人居住現狀老年人收入水平社會居住觀念的改變老年福利水平老年福利水平子女改善父母居住狀況的需求子女改善父母居住狀況的需求庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現與子女同住的子女同住。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理老年人尤其是高齡老人，他們希望盡可能長時間地自立生活下去，同時又希望路電視等通訊功能；家務管理、社區服務預約的網絡功能。在他們年老體衰時安全性，通過對老年住宅的特殊設計，彌補老年人生理功能上的欠缺。住宅的設計要充分的考慮到老年人的身心特點，而且還能向老年人提供緊急情況時的老年住宅選址要盡可能考慮交通方便，周圍沒有噪聲干擾，環境清靜優雅，公老年住宅中的設備一定要充分考慮使老年人方便、舒適、安全。因此，在住宅的出入口處、樓梯、電梯、臥室、廁所、浴室等老年人經常活動的場所，要求有防滑設施、無門檻、無階梯、無落差，出入處無坡度。住宅的公共設施上要有緊急呼救設備、防火防煙的防火門，標志明顯的通道。廁所采用西式的座式老年人的臥室要求通風好，采光好，室的裝飾要符合老年人的心理，避免大紅大綠色彩對比強烈，應該體現幽靜典雅的特色。室的家具避免棱角突出，避免于照顧老人。但又有各自獨立的空間。房地產開發商應該注意到這種住房的特子女以為改善父母居住狀況為目的而購買養老專用的老年住宅年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，購置環境優美，空氣清新的老年住宅以改善父母的居老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧社區活動可以豐富父母的生活，以彌補因為工作繁忙而對父母的陪護不足老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規劃。不僅要制定老年住房檔次、設計、結構以與住房產權、體制等方面的問題，進行調查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發展目標和規劃。其次，再依據長遠在近期的城市發展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要與時予以改善，確保老年住宅的持續、健老年公寓的建設規模、檔次以與價位的高低，都要從我國的經濟發展和人民生活水平的實際情況出發，而不是追求大規模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發展。與此同時，也要發展適量高收入者的首先，建設老年公寓需要發揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的納入國家和城市的總體規劃，而且要按照規劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國外有實力的開發商來興建和管理老年公寓。開發商除了享受在土地和稅費方面的優惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發揮社會的力量，建立老年人事業基金會，以與開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經驗，從我國的實際情況出發認真搞好。我們要發動和鼓勵單位和個人積極投法律、法規是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉2、產品發展趨勢隨著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產品有而后，隨著市場的進一步發展，需求的進一步加大，專業化程度更高、居住質為了滿足老年住宅對環境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻