參考版科技工業(yè)園物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)管理方案第一部分物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃理的深圳科技工業(yè)園，素有“南方硅谷”之稱，承擔(dān)著園區(qū)近百家中外明星企業(yè)的管理、服務(wù)的***物業(yè)人，以誠實(shí)做人、做事、真誠待人的準(zhǔn)則，努力創(chuàng)造園區(qū)美好的工作和生活的環(huán)境，精心打造***物學(xué)規(guī)范的經(jīng)營管理機(jī)制，通過實(shí)施品牌戰(zhàn)略，使自身的管理水平、經(jīng)濟(jì)效益和公司形象均獲大幅度的提升，使***物業(yè)品牌成為中國科技工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)的一面耀眼的旗幟。公司全面導(dǎo)入在第一，融管理、服務(wù)為一體，使管理市場(chǎng)化、服務(wù)化，使物業(yè)保安全、清潔、綠化、智能化、設(shè)備設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等實(shí)行重點(diǎn)管理，聆針對(duì)**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合***物業(yè)的管理優(yōu)勢(shì)形成**科嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化制度是提供高水平優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的保障，***物業(yè)一旦接管**科技產(chǎn)業(yè)園，即在管理、制度建立等方面全養(yǎng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、顧客意見評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)方面，在經(jīng)營管理中有一套科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理制度和操作方法，有一支服務(wù)，科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理和操作，移植和融入物業(yè)管理，借以更新服務(wù)手段；增加服務(wù)“產(chǎn)品”數(shù)量，提供更加全面細(xì)致的服務(wù)等環(huán)境管理體系要求開展各項(xiàng)工作，建立**科技產(chǎn)業(yè)園的各項(xiàng)資料檔案、員工培訓(xùn)檔案；***物業(yè)綜合管理部會(huì)對(duì)包括經(jīng)理、助理、主任在內(nèi)的所有工作人員進(jìn)行三級(jí)培訓(xùn)，在上崗前就培養(yǎng)員工的質(zhì)量意第二節(jié)物業(yè)管理定位**科技產(chǎn)業(yè)園作為高科技園區(qū)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求期望值較高，對(duì)環(huán)境、安全、環(huán)保、信息等方面的要求與一般客戶群體亦有所通過全面、系統(tǒng)、規(guī)范的管理制度及人性化的管理理念，為**力求為顧客提供盡善盡美的服務(wù)，確保顧客滿意率95%以上，顧境保護(hù)管理規(guī)部分制度，采用可回收垃圾、普通垃圾、有毒有害垃圾分類處理方法；加強(qiáng)污染防治，使用無污染清潔劑，減少以至消除污染廢棄物極其產(chǎn)生的污染；有效利用資源，節(jié)約用水、用電，重復(fù)使預(yù)防疾病的要求，做好每周、每月、每季的消毒預(yù)防工作；二是利用運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，實(shí)行“人防、物防、技防”相結(jié)合，24小時(shí)全天候、全方位、無盲區(qū)布控；引進(jìn)國際安防經(jīng)驗(yàn)，做到統(tǒng)一指揮，流動(dòng)崗與固定崗、全面與重點(diǎn)、制服與便裝、白天與夜晚相結(jié)合；制訂預(yù)案，并定期培訓(xùn)、演練；制訂嚴(yán)格的保密制度，并對(duì)不同崗位員工設(shè)備設(shè)施中很多技術(shù)、產(chǎn)品尚不成熟，故障、誤報(bào)率較高，只有園已有的智能化保安設(shè)施，如閉路監(jiān)控、紅外線探頭、門禁、巡更等**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點(diǎn)決定，安全防范是其物業(yè)管理的重要工作。在充分考慮到治安、盜竊、火災(zāi)、市電停電、管網(wǎng)漏水等等突發(fā)事件基礎(chǔ)上，在公安派出所的指導(dǎo)下，制定突發(fā)事件處理預(yù)案，并定隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，走“專業(yè)化”道路是是機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理。走“專業(yè)化”道路，請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍管理，既可使變配電、給排水等機(jī)電設(shè)備、設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)能力提高，又可降低將設(shè)備管理的重心放在維護(hù)、保養(yǎng)上，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木S護(hù)、保養(yǎng)制度，定期實(shí)施，并嚴(yán)格檢查。做到重要、關(guān)鍵設(shè)備故障率為零，其它在**科技產(chǎn)業(yè)園公布當(dāng)天或階段性的：天氣預(yù)報(bào)、空氣質(zhì)量、空圾、有害垃圾三類垃圾箱，并配置明顯標(biāo)識(shí)。可回收垃圾以報(bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主；一般垃圾即為日常普通垃圾；有害垃圾以各第二部分各專項(xiàng)服務(wù)管理的管理模式實(shí)行**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理中心、***物業(yè)、**科技產(chǎn)業(yè)園有機(jī)“嚴(yán)謹(jǐn)有序”的運(yùn)作程序“以人為本”的管理理念“嚴(yán)謹(jǐn)有序”的運(yùn)作程序“以人為本”的管理理念**科技產(chǎn)業(yè)園深圳市***物業(yè)管理有限（3）可即時(shí)就管理中的問題向**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)中心或***物業(yè)委員會(huì)和***物業(yè)負(fù)責(zé)，確保**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的各項(xiàng)工作達(dá)到時(shí)熱線電話及服務(wù)網(wǎng)站，接受客戶委托服務(wù)、投訴，直接調(diào)度、指揮在**科技產(chǎn)業(yè)園的各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)中，以ISO9000：2000、ISO14001：1996管理體系作為各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)的保證，確保**科現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查在前期介入中,管理人員和工程技術(shù)人員對(duì)建筑工程質(zhì)量和前期介入修定管理方案組建機(jī)構(gòu)物業(yè)管理中心，在**科技產(chǎn)業(yè)園業(yè)主委員會(huì)和***物業(yè)的領(lǐng)交接驗(yàn)收正式入駐交接驗(yàn)收工作完成后，***物業(yè)正式進(jìn)駐**科技產(chǎn)業(yè)園，實(shí)按管理方案、***物業(yè)管理體系和有關(guān)規(guī)部分制度全方位進(jìn)各專項(xiàng)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)圖**科技產(chǎn)業(yè)園業(yè)主委員會(huì)**科技工業(yè)園物業(yè)管理有限公司**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理中心客戶服務(wù)中心安全管理部行政管理部清潔綠化部便民服務(wù)綠化管理清潔管理設(shè)備設(shè)施維修設(shè)備設(shè)施運(yùn)行質(zhì)量管理倉庫管理檔案管理客戶服務(wù)中心安全管理部行政管理部清潔綠化部便民服務(wù)綠化管理清潔管理設(shè)備設(shè)施維修設(shè)備設(shè)施運(yùn)行質(zhì)量管理倉庫管理檔案管理人事后勤財(cái)務(wù)管理消防督察安全管理交通管理社區(qū)文化客戶服務(wù)第三部分人員配備、培訓(xùn)與管理第一節(jié)人員配置**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心實(shí)行在***物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下和**科技產(chǎn)業(yè)園業(yè)管理工作，完成***物業(yè)所交給的各項(xiàng)經(jīng)營任務(wù)和管理目標(biāo)。這是一種直線職能制的組織形式，管理中心各級(jí)編制力求精簡，職責(zé)明確，服務(wù)性功能齊備，能夠充分發(fā)揮各級(jí)員工潛能，同時(shí)監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)工作指令一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，操作過判斷和總結(jié)，在整個(gè)操作過程中，執(zhí)行機(jī)構(gòu)還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，加以糾正，做到有部署、有記錄、有檢查和件及各級(jí)作業(yè)指導(dǎo)書等，均嚴(yán)格按照***物業(yè)質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的要求制合的方式進(jìn)行巡視檢查，在檢查過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄，重大問（三）過程記錄制，即物業(yè)管理服務(wù)的每一個(gè)過程都有相應(yīng)的原考核成績直接與每月工資及獎(jiǎng)金掛鉤，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣、明確責(zé)任，從而極通過采取這些有效措施，管理處實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，使內(nèi)部管理機(jī)精明、強(qiáng)干的業(yè)務(wù)骨干；清潔員在公司內(nèi)部挑選業(yè)務(wù)精、形象佳的人全面負(fù)責(zé)**科技產(chǎn)業(yè)園的熟悉物業(yè)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，熟悉織開展安全員的培訓(xùn)/訓(xùn)負(fù)責(zé)**科技產(chǎn)業(yè)園的治負(fù)責(zé)**科技產(chǎn)業(yè)園的治發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。通過培訓(xùn)，公司儲(chǔ)備了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)資源的優(yōu)勢(shì)必將是圓滿完成合同期內(nèi)管理目標(biāo)的重要保證和推動(dòng)公入工作狀態(tài)，開展各項(xiàng)工作，接管前***物業(yè)將集中組織強(qiáng)化培訓(xùn)，**科技產(chǎn)業(yè)園管理目標(biāo)及模式**科技產(chǎn)業(yè)園管理規(guī)部分制度**科技產(chǎn)業(yè)園治安保衛(wèi)工作目**科技產(chǎn)業(yè)園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及**科技產(chǎn)業(yè)園維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及員1234人9人效率、完成工作的指標(biāo)、器具損耗等方面進(jìn)行分析、比較，從而決定3、參觀學(xué)習(xí)：根據(jù)**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展和管理工作業(yè)技術(shù)知識(shí)，倡導(dǎo)比、學(xué)、趕、超的良好學(xué)習(xí)風(fēng)氣，不斷提高員工自身專業(yè)技術(shù)和綜合素質(zhì)。***物業(yè)所屬員工凡通過自學(xué)或利用業(yè)余時(shí)上司、管理中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情***物業(yè)的用人原則是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)；重工作能力，要求一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇管理、技為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和創(chuàng)造性，充分挖掘他們的潛***物業(yè)規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段。***物業(yè)（三）對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面的技能考核和面試，經(jīng)培在考核、評(píng)議制度基礎(chǔ)上，實(shí)行末尾淘汰和崗位輪換制，使員工一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)員工自豪（二）管理中心以員工守則、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語**科技產(chǎn)第四部分財(cái)務(wù)管理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)必須自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，如何在變幻企業(yè)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，尋求發(fā)展。因此，企業(yè)必須進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，以降低各種可控制風(fēng)險(xiǎn)，盡量規(guī)避不可控制風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)內(nèi)控制度的管理，避免內(nèi)部管理出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在實(shí)2、對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事中控制。在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，運(yùn)定性分析法，觀察、計(jì)算、分析、監(jiān)督財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)活動(dòng)，控制出現(xiàn)偏差，制訂出新的補(bǔ)救措施，有效地阻止或抑制不利檔案，并從中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以避免同類風(fēng)險(xiǎn)的繼續(xù)發(fā)生；對(duì)已發(fā)生的損失，應(yīng)及時(shí)消化處理，以免長期掛賬，給今后發(fā)展留下隱患；并***物業(yè)的財(cái)務(wù)部門要在確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)性的前提下，進(jìn)一步統(tǒng)一企業(yè)內(nèi)部信息傳輸方式，完善財(cái)務(wù)信息的收集、整理、反饋、利保本點(diǎn)、收入安全線、最大負(fù)債極限等，根據(jù)日常收集整理的財(cái)務(wù)信常有效運(yùn)轉(zhuǎn)必不可少的條件，因此健全以事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。要按照預(yù)算目標(biāo)加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任，兌現(xiàn)政策，形成以財(cái)務(wù)制度為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)種財(cái)務(wù)預(yù)算；控制的重點(diǎn)是企業(yè)經(jīng)營過程的采購、生產(chǎn)、儲(chǔ)運(yùn)、銷售務(wù)指標(biāo)，具有十分重要的意義。因此，必須嚴(yán)格、認(rèn)真地執(zhí)行財(cái)務(wù)激第五部分管理規(guī)部分制度及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作提供引導(dǎo)和服務(wù)。***物業(yè)將以ISO9001：國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，提煉規(guī)可依，有據(jù)可查，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，確保工作目標(biāo)的全面2、在建立**科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時(shí)，以公共事務(wù)4、注重定性要求與定量要求的結(jié)合，既能使檢查考核具有標(biāo)準(zhǔn)5、注重管理處各部門人員職責(zé)范圍和工作關(guān)系的第二層：程序文件（包括通用程序文件、質(zhì)量管理程序文件、環(huán)第三層：作業(yè)指導(dǎo)書（保安、消防、機(jī)電，清潔、綠化等，共有**科技產(chǎn)業(yè)園月工作效績考評(píng)，職員、員工每半年工作效績的考核，將考核結(jié)果反能熟悉運(yùn)用。負(fù)責(zé)提出管理服務(wù)工作計(jì)劃，臨督檢查維修、綠化、治安、清潔、消殺等工作，保證各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)的下達(dá)。籌劃各種會(huì)議和活動(dòng)，增進(jìn)員工與員工，管理處與其它單位之絡(luò)1.3.4負(fù)責(zé)開展管理中心宣傳教育工作和公益活動(dòng),利用各種大上接受公司財(cái)務(wù)部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用應(yīng)及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率行政主任在管理中心經(jīng)理導(dǎo)下，全權(quán)負(fù)責(zé)辦公室的經(jīng)營管理工作，帶領(lǐng)全體員工努力工作，完成經(jīng)理任交付的各項(xiàng)任務(wù)和目1.6．1負(fù)責(zé)合處理管理處人事、行政1.6．3做好管理處辦公例會(huì)的會(huì)議記1.6．4規(guī)范、完善管理處人事行政管1.6．5負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)管理處各類人員職員考勤，制定職員應(yīng)扣水電費(fèi)、房租清單，負(fù)責(zé)職員公休加班費(fèi)的設(shè)備的日常維護(hù)工作，以及房屋本體維修工程的安排、布置、檢查工有計(jì)劃、有步驟地帶領(lǐng)安全員學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)、法律常識(shí)、公司各具、用品及零星物資的入庫、保管及發(fā)放等管理工作。其主要職責(zé)如憑單領(lǐng)（借）用物資，并按時(shí)完好歸還。所歸還物資如有損壞，應(yīng)視器材，懂得一些救護(hù)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，發(fā)生應(yīng)急事態(tài)，及時(shí)處理處理善后。講究文明禮貌待人，耐心說服客戶遵守各種規(guī)定，并對(duì)不向、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡邏，并按規(guī)定在各巡邏點(diǎn)上打點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)可疑情況及樓外清潔員在清潔主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)樓外責(zé)任區(qū)域的保潔工摩擦聲，底坑有無積水，井道、底坑、轎箱內(nèi)的照明、求救警鈴、風(fēng)必通過培訓(xùn)提高員工的業(yè)務(wù)知識(shí)、專業(yè)技能和工作效率，使之符合應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，監(jiān)督所屬人員的崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、調(diào)職培訓(xùn)和普訓(xùn)的必要性和目的；安排授課人員，必要時(shí)參加講課；準(zhǔn)備必要的教4.1.1管理部于每年十二月根據(jù)各部室、管理f.培訓(xùn)方式（集中授課、案例分析、現(xiàn)場(chǎng)示范、團(tuán)體活動(dòng)、外送4.2.1采用外請(qǐng)內(nèi)聘方式，但必須是具有相應(yīng)資格和經(jīng)歷的專業(yè)4.2.2對(duì)公司內(nèi)聘人員，所在部門應(yīng)予以支持，被聘人員應(yīng)服從a.新員工在上崗前，由所在部門經(jīng)理/管理處主任為其安排入職作范圍、崗位職責(zé)、公司規(guī)部分等，入職引導(dǎo)人盡快引導(dǎo)新員工進(jìn)入b.入職引導(dǎo)人有責(zé)任向部門經(jīng)理/管理處主任隨時(shí)報(bào)告新員工工向部門經(jīng)理、管理處主任/管理部提出申訴。如因入職引導(dǎo)人失職而a.公司概況、管理構(gòu)架及經(jīng)營理念介紹b.公司人事行政管理規(guī)部分制度e.質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理體系基礎(chǔ)課程、公司質(zhì)量/職業(yè)4.4.4管理部負(fù)責(zé)對(duì)每次新員工入職培訓(xùn)的效b.人事管理技巧4.5.1.3部門經(jīng)理及管理處主任在職培訓(xùn)后須安排考4.5.1.4部門經(jīng)理及管理處經(jīng)理在職培訓(xùn)及考核記錄4.5.2管理及維修人員在職培訓(xùn)4.5.2.1此項(xiàng)培訓(xùn)主要由所在管理處按照年度《培訓(xùn)計(jì)劃》組織a.質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理管理體系文件及公司管理規(guī)部4.5.2.3管理及技術(shù)人員的部門內(nèi)在職培訓(xùn)考核至少每半年一次，考核結(jié)果分“合格”和“不合格”兩種，考核不合格者給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，如獲兩次“不合格”成績，所在部門經(jīng)理或管理處主任有4.5.2.4管理及技術(shù)人員的在職培訓(xùn)及考核記4.5.3.2班長在職培訓(xùn)由所在部門按照年度《培訓(xùn)計(jì)劃》進(jìn)行一4.5.3.3考核結(jié)果處理辦法及培訓(xùn)考核記錄保存同4.5.1.3、4.5.4.2普通員工在職培訓(xùn)由所在部門按照年度《培訓(xùn)計(jì)劃》組4.6.1此培訓(xùn)適用于工作表現(xiàn)良好，工作能力較強(qiáng)，擬提升到更4.6.2管理部負(fù)責(zé)組織安排普通員工升任主管/部門經(jīng)理及和主b.擬提升職位的專業(yè)知識(shí)及技能4.6.5擬晉升人員經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習(xí)后需參加升職考核，考核結(jié)果分“合格”和“不合格”兩種，合格者方可予以升職。由管理部負(fù)責(zé)的4.7.1特殊(關(guān)鍵)崗位的員工必須接受相應(yīng)的特殊b.車輛管理員、電工、焊工、電梯工、水箱清洗人員及泳池救生4.7.2從事特殊及關(guān)鍵工作崗位員工未取得崗位資格4.10當(dāng)體系文件發(fā)布或修改后重新發(fā)布時(shí)，各部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人4.11.1各組織培訓(xùn)部門應(yīng)定期開展培訓(xùn)效果跟查及意見征詢活受培訓(xùn)人的工作績效，效果跟查率為參加培訓(xùn)人員總?cè)藬?shù)的20%~4.11.2培訓(xùn)效果評(píng)估也可通過對(duì)各類人員的年度業(yè)績?cè)u(píng)估進(jìn)行檢查員工工作效績，充分調(diào)動(dòng)員工工作積極性、主動(dòng)性，加強(qiáng)員3.3普通員工（包括安全員、廚工、清潔工及4.1.1成績直接與每月浮動(dòng)工資掛勾，并作為晉升和年度4.1.2部門經(jīng)理考核：主要考核質(zhì)量管理體系貫徹情4.1.3管理處經(jīng)理考核：評(píng)分考核管轄區(qū)域內(nèi)養(yǎng)、清潔綠化管理情況、員工培訓(xùn)效果、質(zhì)量管理體系貫徹情況、成組織紀(jì)律性；對(duì)業(yè)務(wù)的熟悉情況；設(shè)備及公共設(shè)施保養(yǎng)維修情況；工凡有下列過失之一者，將視情節(jié)輕重給予降職、降薪、記過、勸員工培訓(xùn)3.走路無精打采，頭發(fā)蓬松的，每發(fā)現(xiàn)一次。二備及公共配2.未能按計(jì)劃保養(yǎng)設(shè)備，每出現(xiàn)一次。7.室外路燈不亮或燈罩破損，每發(fā)現(xiàn)一盞。5.維修后不按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，每出現(xiàn)一次。員工如認(rèn)為部門給予本人或其他員工的考核評(píng)分或獎(jiǎng)懲不本程序明確了對(duì)本公司所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的消防管理實(shí)施4.1.2各部門/管理處防火責(zé)任人負(fù)責(zé)通知住宅、商鋪、寫字樓發(fā)放到公司各部門、管理處，并登記存檔。各部門、管理處確保所有4.1.4管理委員會(huì)成員和用戶安全責(zé)任人和聯(lián)4.3.1各部門、管理處根據(jù)國家和深圳市有關(guān)消防法4.3.3消防設(shè)施、器材的日常檢查，由管理處4.3.5消防報(bào)警系統(tǒng)（含：煙、溫感報(bào)警；水定期檢查、維修保養(yǎng)，由管理處按《消防設(shè)備器材管理制度》的要求4.4.3安全員的消防專業(yè)技能訓(xùn)練由管理處按4.5.4管理處負(fù)責(zé)配合市消防主管部門對(duì)室內(nèi)4.5.7動(dòng)火作業(yè)的消防監(jiān)督，按照《動(dòng)火作業(yè)管理制度》的要求4.6.6監(jiān)督檢查單位應(yīng)對(duì)隱患單位的整改情況進(jìn)行復(fù)查，并做好4.7.1動(dòng)火作業(yè)按消防部門規(guī)定和公司編制的《動(dòng)火作業(yè)安全規(guī)4.8.1對(duì)用戶的消防要求通過發(fā)放《用戶手冊(cè)》和簽定《消防安全責(zé)任書》來實(shí)行。通過發(fā)放消防資料、宣傳欄、組織用戶參觀火災(zāi)4.8.2各管理處每季安排一次消防知識(shí)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)內(nèi)4.9.1消防演習(xí)的方案由管理處負(fù)責(zé)制定，每演習(xí)時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、演習(xí)內(nèi)容、演習(xí)狀況及存在問題的整改4.9.1.3管理處負(fù)責(zé)協(xié)助市消防主管部門按照4.9.2.1管理處維修班檢查所轄物業(yè)的日常消消防設(shè)備巡檢、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用火用電。對(duì)箱式消防栓及滅火4.9.2.4消防中控室值班員必須將消防設(shè)備監(jiān)或故障信號(hào)等記錄在《中控制室消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行記錄表》中，并保4.9.2.5管理處維修班根據(jù)《消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)2、管理中心經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)情況，對(duì)各員工的規(guī)部分執(zhí)3、公司管理部定期與不定期對(duì)管理中心的運(yùn)行落第六部分檔案的建立與管理應(yīng)結(jié)合**科技產(chǎn)業(yè)園的具體情況，運(yùn)用ISO9001：2000、ISO14001：ISO14001：1996管理體系文件及行政、公共事務(wù)、公眾管理制度進(jìn)1996管理體系文件及相關(guān)規(guī)部分制度形三、需建立的檔案、資料分類檢索b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他（六）檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部分分柜保存,為工作方便可設(shè)置識(shí)清晰，分類明確，易查找；檔案出室由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心檔案管竣工驗(yàn)收資料，接管驗(yàn)收資料，維修、改造資料，日常巡視維護(hù)記錄、運(yùn)行記錄，投訴與回訪記錄，各種社區(qū)活動(dòng)記錄以及客戶依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》建立檔案管理保存資料，按分類順序編號(hào)、登記造冊(cè)，形成文件目錄，為方便按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件整理，定期輸入資料并維護(hù)。依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》建立檔案管理檔案出室必須由具備資格的人員登記后方可借閱，按借閱時(shí)限，及時(shí)回收檔案復(fù)位，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行記錄。根據(jù)行政管理制度中的相關(guān)檔案制度、管理體系中的相關(guān)文件規(guī)定期、不定期的對(duì)檔案管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督。管理中心建立資料外來接開發(fā)單位管理中心建立資料外來接**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心檔案室借閱文件復(fù)印文件張貼文件作廢文件第七部分智能化系統(tǒng)管理**科技產(chǎn)業(yè)園是高智能化建筑，計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、自自控系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)，現(xiàn)代化程度高。***物業(yè)在充分熟悉各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，將充分發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，使用高科技手段，利用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心各種設(shè)備的運(yùn)行狀況在智能化系統(tǒng)的計(jì)行狀況，調(diào)整運(yùn)行模式和設(shè)備狀態(tài)，達(dá)到提高效率、保證安全、降低大樓的基礎(chǔ)，一切電源、信號(hào)和控制設(shè)備都需要通過線纜連接，一個(gè)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)包括變配電、給排水、暖通空調(diào)、電梯設(shè)備等制和管理，提供一個(gè)既安全、可靠、節(jié)能又舒適宜人的工作環(huán)境。實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)自動(dòng)化管理，免受不必要的干擾，但在需要的時(shí)候，也可通過樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電系統(tǒng)的電壓、電流、有功功率、無功及上述各參數(shù)的動(dòng)態(tài)圖形，當(dāng)參數(shù)值超出允許范圍時(shí)產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)，集水坑、污水處理池等設(shè)施進(jìn)行流量、壓力、液位等參數(shù)的監(jiān)測(cè)與報(bào)警，監(jiān)視設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)與故障狀態(tài)，自動(dòng)調(diào)整投運(yùn)的水泵臺(tái)數(shù)，聯(lián)實(shí)現(xiàn)設(shè)備的運(yùn)行指導(dǎo)與參數(shù)調(diào)整，并對(duì)冷水機(jī)組進(jìn)行能源計(jì)量與統(tǒng)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)空調(diào)機(jī)組設(shè)備（風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、水泵、加濕器控制，實(shí)現(xiàn)各設(shè)備的最優(yōu)啟停控制。對(duì)空調(diào)設(shè)備（風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、過濾器、水泵、加濕器、檢測(cè)器、電動(dòng)執(zhí)行器及調(diào)節(jié)閥門等）進(jìn)行運(yùn)行參樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)建筑物通風(fēng)用送排風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視與遙控，局部重要區(qū)域（如停車庫等）按空氣環(huán)境要求自動(dòng)控制送樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)電梯的智能啟停控制，實(shí)現(xiàn)最佳的運(yùn)行控制，減少人為失誤，使設(shè)備長期處于良好運(yùn)行狀態(tài)，從而達(dá)到節(jié)省能的有力工具，在樓宇建筑防火工作中，發(fā)揮著越來越重要的作用，成法》的條文規(guī)定，采取“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，將預(yù)防放在防火卷簾的控制裝置、電梯回降控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)警報(bào)當(dāng)非授權(quán)侵入報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，通過信息交換，閉路彩色閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的攝像點(diǎn)分布方案是依據(jù)大廈的功能布局，在停車場(chǎng)、主出/入口、電梯轎箱、頂層直升機(jī)平臺(tái)、各層樓梯統(tǒng)，并采用數(shù)字硬盤技術(shù)和報(bào)警聯(lián)運(yùn)技術(shù)，讓客戶工作生活安心、舒急情況時(shí)，能及時(shí)讓大廈保安了解出警位置、方位和時(shí)間，使保安能的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，并防范非法入侵，監(jiān)控可對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況時(shí)，由巡視員處理后繼續(xù)按路線巡視，監(jiān)控中心物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，制定TCL大廈最佳巡邏路線景音樂廣播系統(tǒng)等子系統(tǒng)外，在進(jìn)駐后，***物業(yè)將逐步建立“***物業(yè)管理公司管理軟件系統(tǒng)”平臺(tái)，為客戶提供***物業(yè)管理公司個(gè)抄表時(shí)對(duì)客戶的打擾，創(chuàng)造一個(gè)高尚、隱性的物業(yè)管理服務(wù)，園區(qū)的按照**科技產(chǎn)業(yè)園建筑功能布局、車輛總數(shù)、停車場(chǎng)分布、道路通行能力、出入分流原則等制定車輛出入口管理及道路交通管理方腦，并配發(fā)感應(yīng)式停車卡，以控制道閘起落，完成車輛出入登記。外背景音樂系統(tǒng)按照**科技產(chǎn)業(yè)園實(shí)際要求為公共場(chǎng)所提供悅耳備的故障，減少運(yùn)行中斷時(shí)間，達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限。維修工作分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)搞得越好，緊111111111111們集成于一個(gè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的監(jiān)測(cè)、控制和管理，并況制定庫存計(jì)劃，同時(shí)簡化庫存管理過程，大大提高工作效率，為設(shè)資產(chǎn)管理軟件模塊使設(shè)備維護(hù)信息和資產(chǎn)檔案信息實(shí)間進(jìn)行周密的計(jì)劃和協(xié)調(diào)。合同管理模塊增強(qiáng)和方便了這方面的管系統(tǒng)設(shè)置軟件模塊可以方便地完成樓宇設(shè)備信息管理系統(tǒng)的功能配置。系統(tǒng)配置模塊提供易于使用的界面配置主工作站、設(shè)備、事智能化系統(tǒng)可按監(jiān)控設(shè)備的規(guī)模和實(shí)際的要求設(shè)置一個(gè)中央管具有遠(yuǎn)程遙控的功能。中央管理工作站能實(shí)時(shí)記錄各種運(yùn)行狀態(tài)信為硬拷貝長期保存，方便查詢和重放。對(duì)各區(qū)域的事態(tài)、人流進(jìn)行監(jiān)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心的負(fù)責(zé)人，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心的負(fù)責(zé)人切身利益（工資、資金、崗位升遷）掛鉤。這種管理機(jī)制使管理中心各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理中心與員工之間形用**科技產(chǎn)業(yè)園確立的發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工間。實(shí)行**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心各級(jí)崗位考核和聘任制，形成管理實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是***物業(yè)推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。**科技產(chǎn)業(yè)園管理中心內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。**科技產(chǎn)業(yè)園管理5、高度重視年度客戶意見征詢工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題徹底跟管理中心運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督管理中心運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督***物業(yè)及***物業(yè)及2、內(nèi)部各部門、各層次之間的協(xié)商與交流的內(nèi)容包括員工參與質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理體系方針、目標(biāo)、計(jì)劃、制度的制定、評(píng)審、參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)與控制措施和事故調(diào)查處理以及其它的4、外部信息的交流包含了對(duì)影響環(huán)境因素及事故、事件、職業(yè)安全衛(wèi)生意見的處理及反饋，以及與政府媒體、消費(fèi)者、投資者、社6、各部門在接到信息后應(yīng)及時(shí)采取措施以防止影響質(zhì)量/環(huán)境/8、管理中心堅(jiān)持每半年組織一次客戶座談會(huì)，廣泛了解客戶對(duì)9、管理中心員工日常工作中征詢客戶意見，并及第一節(jié)工程服務(wù)潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康1年111111111每年用清潔劑清用清潔劑清用清潔劑清用清潔劑清用清潔劑清用清潔劑清用清潔劑清(晶面處理面積為塵漬45671234轎箱內(nèi)地腳線次用清潔劑清用清潔劑清用清潔劑清漬身的洞穴、縫隙、角落、墻角等處，于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌2源身的洞穴、縫隙、角落、墻角等處，于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌并生枝、下垂枝、病蟲枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等，并對(duì)樹（2）施肥：早春或入冬前施有機(jī)肥或復(fù)合肥1次；生長季每兩個(gè)（3）每次修剪原則上不超過上一次剪口，已定型的綠籬新枝留高（2）施肥：早春或入冬前施有機(jī)肥或復(fù)合肥1次；生長季每兩個(gè)（3）修剪：每年開春前將高度壓到定高點(diǎn)重剪1次；生長季每25（2）花盆擺放整齊，盆內(nèi)無雜物，最外一圈面對(duì)客人的盆邊整潔123112序號(hào)12苗項(xiàng)目草88878664象設(shè)備的基礎(chǔ)上，配備訓(xùn)練有素、行動(dòng)神速、果斷干練的安全隊(duì)伍；利4、建立崗位值班記錄本，對(duì)崗內(nèi)各種情況，及時(shí)記錄備案，并心報(bào)崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題即時(shí)通知部長，并做好安全5、接到治安、火警報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況交由監(jiān)控中心閱后編號(hào)存檔交由監(jiān)控中心閱后編號(hào)存檔案貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行技防、人防的有防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬現(xiàn)報(bào)警立刻通知相關(guān)崗位人員到現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)，防止超標(biāo)準(zhǔn)使用報(bào)①若是火警，立即將火警情況反饋中控值班員，并用對(duì)講機(jī)召集其他當(dāng)班安全員到火場(chǎng)滅火（其他安全員接到巡邏值班員的警訊①迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)火情制定作戰(zhàn)方案（不在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)要通過電③總指揮若聯(lián)系不到時(shí)，應(yīng)按副總指揮、主管、義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)f.第一組滅火人員在滅火組到達(dá)火場(chǎng)后,迅速撤離火場(chǎng)協(xié)助疏散①當(dāng)火勢(shì)無法控制時(shí)，消防總指揮不在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，按義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長、副隊(duì)長、主管、班長、滅火組組長的排序暫行代消防總指揮下②某一樓某一部位著火，且燃燒范圍不大時(shí)，疏散組應(yīng)按著火⑤疏散組在指揮疏散時(shí)應(yīng)本著先老、弱、病、殘、婦，后一般踏傷、摔傷等事故。遇到混亂現(xiàn)象應(yīng)堅(jiān)決制止，必要時(shí)可采取強(qiáng)制性⑦后勤組做好火警區(qū)的秩序維護(hù)及后勤保障工作，對(duì)重傷者立在滅火、疏散期間，當(dāng)值班人員要堅(jiān)守各自崗位，配合其它分隊(duì)在滅火、疏散作戰(zhàn)過程中各部門、各客戶要同心協(xié)力、堅(jiān)持的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí)，中信物業(yè)在房屋裝修的管理工作中，將重視對(duì)二次裝修和改造的審TCL大廈建筑面積大，大廈內(nèi)辦公部門多，隨著時(shí)間的推移，必火、拉接臨時(shí)電源等特殊要求。為確保大廈建筑結(jié)構(gòu)安全，保證樓宇外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一，符合消防安全要求，保持大員、時(shí)間、期限，使用機(jī)電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖），施工單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。經(jīng)審核后，客戶、裝修施工單2、物業(yè)管理處監(jiān)管人員每天進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)核查二次違部分施工、違部分用電、用火、亂拉亂接臨時(shí)電源等，應(yīng)采取適當(dāng)4、對(duì)出入的材料、工具等由安全員查驗(yàn)放行，嚴(yán)格控制易燃材6、安全員按巡邏時(shí)間，把裝修現(xiàn)場(chǎng)作為一個(gè)重要巡邏點(diǎn)進(jìn)行巡對(duì)產(chǎn)生的裝修垃圾，集中堆放，嚴(yán)格做到日產(chǎn)日清，禁止堆放在國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)針對(duì)軟件園的特點(diǎn)，中信物業(yè)承諾所有管理指標(biāo)均達(dá)到或序號(hào)12房屋及率房屋及率房屋零房屋零維修工3/工程總數(shù)維修工4//總維修數(shù)序號(hào)56789綠化完污水井完好率//積/綠地總積/保潔總井完好數(shù)/長度/排水序號(hào)公共區(qū)公共區(qū)率文體設(shè)率區(qū)內(nèi)治安案件消防設(shè)量/文體設(shè)/0/0設(shè)備數(shù)/消序號(hào)管理人員專業(yè)0.1%以下/0部分次數(shù)/數(shù)/培訓(xùn)總數(shù)/投訴總投訴處訴次數(shù)/投意人數(shù)+滿意人數(shù)）/客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意率序以上是軟件園招標(biāo)文件所要求承諾的管理指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上***序號(hào)123備完好率源及資固體廢設(shè)備數(shù)/機(jī)數(shù)/制訂的序號(hào)456789公共場(chǎng)音排放的合格率安全使放合格率重大環(huán)境及安全事故//////年合格數(shù)量/數(shù)量/監(jiān)測(cè)量/機(jī)動(dòng)車品數(shù)量/現(xiàn)委托相關(guān)監(jiān)測(cè)部門對(duì)TCL大廈使用的機(jī)***--**01***--**02***--**03***--**04***--**05***--**06***--**07***--**08***--**09***--**10***--**11***--**12***--**13***--**14***--**—QP—01***--**—QP—02***--**—QP—03***--**—QP—04***--**—QP—05***--**—QP—06***--**—QP—07***--**—QP—08***--**—QP—09***--**—QP—10***--**—QP—11***--**—QP—12***--**—QP—13***--**—QP—14***--**—QP—15***--**—QP—16***--**—QP—17***--**—QP—18***--**—QP—19***--**—QP—20***--**—QP—21***--**—QP—22***--**—QP—23***--**—EP—01***--**—EP—02***--**—EP—03***--**—EP—04***--**—EP—05***--**—EP—06***--**—EP—07***--**—EP—08***--**—EP—09***--