職業資格-開發經營與管理真題庫_91、多選題按照融通資金承擔風險和獲得報酬的方式不同，可以將資金融通劃分為()。A、

直接融資B、

間接融資C、

權益融資D、

債務融資E、

安全融資（江南博哥）正確答案：

C

D

參考解析：考點:房地產債務融資。債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和有關費用；而權益融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的收益。2、多選題下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資方式的有()。A、

發行企業債券B、

向銀行借入信用貸款C、

房地產開發貸款D、

在公開市場上發行股票E、

土地儲備貸款正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點:房地產債務融資。選項D，發行股票屬于權益融資。債務融資有四種，分別是銀行信貸、商業信用、企業債券和租賃融資。3、單選題下列選項中，不構成開發商選擇自行租售模式的條件是()。A、

房地產開發公司具備自己專門的市場營銷隊伍和銷售網絡B、

房地產市場高漲、市場供應短缺C、

房地產開發商有明確、固定的銷售對象D、

房地產經紀機構行業形成壟斷競爭正確答案：

D

參考解析：考點:選擇物業租售形式。在選項ABC的情況下，房地產開發商一般會選擇自行租售的形式。4、多選題金融機構對項目的財務評價指標審查，主要包括()。A、

內部收益率B、

銷售利潤率C、

權益資金占總投資比率D、

貸款償還期E、

敏感性評價正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。金融機構對項目的財務評價指標審查，主要包括內部收益率、銷售利潤率、貸款償還期、敏感性評價。5、多選題某筆房地產開發貸款的綜合風險度與()直接相關。A、

貸款額B、

企業信用等級C、

自有資金數量D、

項目風險等級E、

貸款期限正確答案：

B

D

E

參考解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。某筆貸款的綜合風險度與信用等級系數、貸款方式系數、期限系數和項目等級系數直接相關。6、多選題通常情況下，金融機構主要根據()確定房地產開發企業的資信等級。A、

資金實力B、

企業信譽C、

企業償債能力D、

項目獲利能力E、

資金擔保方式正確答案：

A

B

C

參考解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。通常情況下，金融機構主要根據企業素質、資金實力、企業償債能力、企業經營管理能力、企業獲利能力、企業信譽、企業在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產開發企業的資信等級。7、多選題以下可以作為質押品提供擔保的有()。A、

商標權B、

土地使用權C、

專利權D、

房屋使用權E、

企業使用權正確答案：

A

C

參考解析：考點:金融機構對房地產項目貸款的審查。貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權利（包括商標權、專利權等）移交銀行占有，將該動產或權利作為債權的擔保。當借款人不履行債務時，銀行有權將該動產或權利折價出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動產或權利的價款優先受償。8、多選題融資方案分析包括()。A、

資金來源可靠性分析B、

融資結構分析C、

融資成本分析D、

融資風險分析E、

融資能力分析正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:房地產項目融資方案。融資方案分析包括：資金來源可靠性分析、融資結構分析、融資成本分析、融資風險分析。9、多選題金融機構在融出資金時，要遵循()原則。A、

流動性B、

安全性C、

償還性D、

營利性E、

地域性正確答案：

A

B

D

參考解析：考點:房地產項目融資的概念。金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和營利性原則。10、多選題按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有()。A、

權益型B、

抵押型C、

傘型合伙D、

多重合伙E、

混合型正確答案：

C

D

參考解析：考點:房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。按信托性質分類，房地產投資信托基金可以分為傘形合伙和多重合伙兩種。選項ABE是按投資業務分類的。11、多選題商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有()。A、

國有土地使用證B、

建設用地規劃許可證C、

建設工程規劃許可證D、

建設工程施工許可證E、

商品房預售許可證正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產開發貸款。對未取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》的項目，不得發放任何形式貸款。必須四證齊全。不要求有預售許可證。12、多選題與房地產開發投資相關的銀行信貸融資，主要包括()。A、

房地產開發貸款B、

土地儲備貸款C、

房地產抵押貸款D、

個人住房公積金貸款E、

在建工程抵押貸款正確答案：

A

B

C

參考解析：考點:房地產開發貸款。與房地產開發投資相關的銀行信貸融資，主要包括房地產開發貸款、土地儲備貸款和房地產抵押貸款。13、多選題證券市場的參與者主要包括()。A、

證券發行人B、

證券交易場所C、

證券投資者D、

證券市場中介機構E、

證券監管機構正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的參與者主要包括：證券發行人、證券投資者、證券市場中介機構、自律性組織、證券監管機構。14、單選題為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為()。A、

領導定價法B、

挑戰定價法C、

成本加成定價法D、

認知價值定價法正確答案：

C

參考解析：考點:制定租售方案。成本加成定價法指開發商按照所開發物業的成本加上一定百分比的加成來制定房地產的銷售價格。15、多選題關于房地產權益融資的說法，正確的有()。A、

資金融入方需要還本付息B、

在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C、

權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D、

存款性金融機構極少或根本不參與房地產權益融資E、

權益融資主要來源于個人投資者正確答案：

B

C

D

參考解析：考點:房地產權益融資。選項A錯誤，資金融入方無須支付利息，可用項目投資所獲得的可分配利潤分配股息；選項E錯誤，權益融資主要來源于機構投資者。16、多選題銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。A、

分期發放貸款，對其資金使用情況進行監控B、

對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用C、

要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于開發項目總投資的30%D、

不向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款E、

密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產開發貸。從降低房地產開發貸款風險的角度出發，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會要求商業銀行對房地產開發貸款進行風險管理，主要措施是：（1）對未取得《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》的項目，不得發放任何形式貸款。（2）對申請貸款的房地產開發企業，應要求其權益投資不低于開發項目總投資的35%。（3）房地產開發項目，應符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，保證項目的合法性和可行性。（4）對申請貸款的房地產開發企業進行深入調査審核，對成立不滿3年且開發項目較少的專業性、集團性的房地產開發企業的貸款應審慎發放，對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的房地產開發企業的貸款發放應嚴格限制。（5）在房地產開發企業的自籌資金得到保證后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，以防止其挪用貸款轉作其他項目或其他用途。（6）對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止其挪用該銷售款開發其他項目或作其他用途。（7）密切關注房地產開發企業的開發情況，以確保商業銀行對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。（8）嚴格執行“商業銀行不得向房地產企業發放用于繳交土地出讓金貸款”的監管規定，防止房地產開發企業通過關聯企業統一貸款后再周轉用于房產項目。（9）對房地產開發貸款實施封閉管理，即為每一個房地產開發項目設置銀行專戶，要求項目貸款、銷售收入等資金均進入該專戶，銀行負責對該專戶的監管，并督促借款人將項目收人優先用于項目建設或償還貸款，防范項目收人挪用風險，并及時按照項目銷售進度逐步收回貸款，確保該行對于有效還款來源的實際控制。17、多選題關于房地產權益融資的說法，正確的有（）。A、

資金融入方需要還本付息B、

在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C、

權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D、

存款性金融機構一般不參與房地產權益融資E、

權益融資主要來源于個人投資者正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產權益投資。A資金融入方無須支付利息，可用項目投資所獲得的可分配利潤分配股息。E權益融資主要來源于機構投資者。18、多選題對零售商業物業進行分類的主要依據有()。A、

建筑規模B、

經營商品的特點C、

服務人口的收入水平D、

周圍環境E、

商業輻射區域的范圍正確答案：

A

B

E

參考解析：考點:零售商業物業分析。零售商業物業的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍等三個方面。19、多選題寫字樓確定租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定基礎租金，其可接受的最低租金水平是指能夠抵償()的租金。A、

經營費用B、

抵押貸款還本付息C、

運營費用D、

空置損失E、

收租損失正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。在確定寫字樓租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、運營費用和空置損失的租金）確定一個基礎租金。20、多選題人們常從承租人在尋租或續租寫字樓時考慮的因素出發，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發，寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A、

物業所處位置B、

輻射區域的范圍C、

建筑設備系統D、

建造年代E、

租戶類型正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是寫字樓分類中應考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續租寫字摟時考慮的因素出發，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發，對寫字樓分類一般要考慮以下因素：寫字樓物業所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和租戶類型。21、多選題專業人員主要依照寫字樓()對其進行分類。A、

所處的位置B、

交通便利條件C、

自然或質量狀況D、

設施完善程度E、

收益能力正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是寫字樓物業的分類。專業人員主要依照寫字樓所處的位置、自然或質量狀況和收益能力進行分類。22、多選題在物業管理中經常用到的預算形式包括()。A、

年度運營預算B、

資本流預算C、

資本支出預算D、

長期預算E、

資本收入預算正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是收益性物業管理中的預算。預算有多種類型，在物業管理中經常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。23、多選題以下說法正確的有()。A、

有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入B、

凈經營收入=有效毛收入－運營費用C、

稅前現金流=凈經營收入－抵押貸款還本付息D、

稅后現金流=稅前現金流－大修基金-所得稅E、

稅前現金流=凈經營收入－大修基金-抵押貸款還本付息正確答案：

A

B

C

參考解析：考點:收益性物業經營狀況的評估。選項D錯誤，稅后現金流=稅前現金流-所得稅；選項E錯誤，稅前現金流=凈經營收入－抵押貸款還本付息。24、多選題零售商業物業的商業輻射區域通常包括()。A、

核心區域B、

影響區域C、

主要區域D、

次要區域E、

邊界區域正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是零售商業物業分析。通常把商業輻射區域分為主要區域、次要區域和邊界區域三個部分。25、單選題當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對本企業產品價格變化的反應時，往往采用()。A、

挑戰定價法B、

領導定價法C、

目標定價法D、

隨行就市定價法正確答案：

D

參考解析：考點:制定租售方案。另行定價風險較大，難以把握時，一般會隨行就市。26、多選題下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有()。A、

基礎租金是根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的B、

基礎租金高于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用C、

基礎資金低于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用D、

在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金E、

在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金正確答案：

A

B

D

參考解析：考點:寫字樓租金的確定。選項C錯誤，這是理想的狀況；選項E錯誤，市場情況較好時，市場租金高于基礎租金。27、多選題寫字樓出租單元內建筑面積包括()。A、

單元內使用面積和外墻的一半B、

單元間分隔墻水平投影面積的一半C、

單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半D、

分攤公用設施建筑面積E、

分攤公用建筑面積正確答案：

B

C

參考解析：考點:寫字樓租金的確定。根據建設部做出的有關規定，建筑面積按國家《建筑面積計算規則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。28、多選題選擇寫字樓租戶時需要考慮的因素包括()。A、

商業信譽和財務狀況B、

可出租面積或可使用面積C、

出租單元的面積規劃和室內裝修D、

所需面積大小E、

需要提供的物業管理服務正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是寫字樓租戶的選擇。寫字樓租戶的選擇需要考慮下列因素：（1）商業信譽和財務狀況；（2）所需面積大??；（3）需要提供的物業管理服務。29、多選題能夠改變收益性物業潛在毛租金收入的因素有（）。A、

空置面積B、

租金水平C、

收租損失水平D、

可出租面積E、

經營費用正確答案：

B

D

參考解析：本題考察的是收益性物業經營狀況的評估。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。30、多選題按建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的不同分類，零售商業物業可分為（）等類型。A、

市級購物中心B、

地區購物商場C、

居住區商場D、

鄰里服務性商店E、

批發市場正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考察的是零售商業物業分析。零售商業物業通常有五種類型：市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店和特色商店。31、多選題(2016年真題)確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值，下列收益率或利率中可視作資金機會成本的有（）。A、

國債收益率B、

銀行存款利率C、

市場平均投資收益率D、

銀行貸款利率E、

銀行同業拆借利率正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是資本資產定價模型。確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。32、多選題(2015年真題)房地產投資區別于其他類型投資的重要特性包括（）。A、

需要適時的更新改造投資B、

易受政策影響C、

依賴專業管理D、

適于短期投資E、

變現性差正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產投資概述。選項D錯誤，房地產適于長期投資。房地產投資的特點包括：區位選擇異常重要；適于進行長期投資；需要適時的更新改造投資；易產生資本價值風險；變現性差；易受政策影響；依賴專業管理；存在效益外溢和轉移。33、多選題(2017年真題)利率調升對房地產投資產生的影響有（）。A、

導致房地產實際價值折損B、

增加收益現金流C、

加大投資者融資成本D、

增加市場供給E、

抑制市場投資需求正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產投資的系統風險。利率調升一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。34、多選題(2017年真題)按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為（）。A、

金融投資型B、

收益型C、

實物投資型D、

機會型E、

收益加增值型正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。35、多選題(2017年真題)政府在房地產市場中的主要職能有（）。A、

制定市場規則B、

進行市場監管C、

確定土地利用條件D、

制定商品房價格E、

提供商業貸款正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產市場的參與者。政府及政府機構在參與房地產市場運行的過程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。36、單選題下列選項中，不屬于工程款的動態結算方式的是()。A、

按月結算B、

分段結算C、

進度款結算D、

竣工后一次結算正確答案：

C

參考解析：考點:成本控制。建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等。37、多選題(2015年真題)關于房屋存量的說法，正確的有（）。A、

存量屬于房地產市場的需求指標B、

存量單位可以是建筑面積或套數C、

存量可按物業類型分別統計D、

報告期存量等于上期存量加報告期竣工量E、

存量是指報告期末已占用和空置的物業空間總量正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是供給指標。選項A錯誤，存量屬于房地產市場供給指標；選項D錯誤，報告期存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量。38、多選題(2016年真題)下列房地產成本費用中，應計入竣工房屋價值的有（）。A、

房屋基礎和結構的投資B、

土地購置費用C、

城市公共配套設施建設費D、

房屋水、電、衛等附屬工程的投資E、

廠房內的工藝設備購置和安裝費用正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是供給指標。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。39、多選題(2016年真題)關于房地產空間市場的說法，正確的有（）。A、

存在的目的是為獲取房地產投資收益B、

需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業C、

需求者可以通過租賃來滿足其需求D、

供給來源于房地產資產市場E、

供求關系不會影響房地產資產市場中的需求正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產空間市場與資產市場。選項A錯誤，在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益；選項E錯誤，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求。40、多選題(2015年真題)房地產市場存在周期循環的主要原因包括（）。A、

土地資源的不可再生性B、

供需因素的影響C、

市場信息不充分D、

政策因素的影響E、

制度因素的影響正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產市場的景氣循環。房地產周期循環的主要因素包括：供需因素的影響；市場信息不充分；政策因素的影響；制度因素的影響；生產時間落差、季節性調整、總體經濟形勢等。41、多選題(2015年真題)下列房地產指標中，能衡量房地產泡沫程度的有（）。A、

交易量增長率B、

吸納周期C、

實際價格與理論價格之比D、

房價收入比E、

房價租金比正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發。實際價格/理論價格；房價收入比；房價租金比等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫程度。42、多選題(2017年真題)依法必須進行招標的工程建設項目中，應當采用公開招標方式確定建筑施工企業的有（）。A、

全部使用國有資金投資的建設項目B、

國有資金投資控股的建設項目C、

國有資金投資占主導地位的建設項目D、

民營企業資金投資控股的建設項目E、

全部使用民營企業資金投資的建設項目正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是工程建設招標。依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導地位的建設項目，應采用公開招標方式確定承包商。43、多選題(2015年真題)關于政府投資的保障性安居工程項目招標的說法，正確的是（）。A、

必須采用公開方式招標B、

必須采用工程量清單方式招標C、

必須根據項目特點編制標底D、

必須向投標人發出投標邀請書E、

應實行建設工程總承包正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是招標方式和招標機構。全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導地位的建設項目，應采用公開招標方式確定承包商。全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。采用工程量清單招標的宜采用單價合同方式。工程建設項目應實行建設工程總承包。44、多選題(2016年真題)關于工程建設項目招標的說法，正確的有（）。A、

法律、法規規定不宜公開招標的，可采取邀請招標B、

招標項目必須編制標底C、

采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分D、

采用工程量清單招標的，應編制招標控制價E、

招標控制價必須保密正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是招標方式和招標機構。選項A正確，法律、法規規定不宜公開招標的，可采取邀請招標；選項B錯誤，招標人可根據項目特點決定是否編制標底。編制標底的，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底；選項C正確，根據《建設工程工程量清單計價規范》規定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責；選項D正確，采用工程量清單招標的，應編制招標控制價；選項E錯誤，招標控制價相當于招標人的采購預算，同時要求其不能超過批準的概算。從招標控制價的作用我們看出其不同于標底，無需保密。45、多選題(2017年真題)房地產開發項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A、

前期工作資料B、

土建資料C、

安裝資料D、

租售資料E、

物業管理資料正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是竣工驗收。編制竣工檔案時，技術資料包括前期工作資料、土建資料和安裝資料。46、多選題(2015年真題)房地產開發項目的市場定位策略主要有（）。A、

產品差別化策略B、

服務差別化策略C、

人員差別化策略D、

形象差異化策略E、

銷售差異化策略正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是市場定位。市場定位戰略主要有以下四種：產品差別化戰略、服務差別化戰略、人員差別化戰略、形象差異化戰略。47、單選題實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由()負責。A、

開發商B、

監理單位C、

分包單位D、

總承包單位正確答案：

D

參考解析：考點:安全管理。實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由總承包單位負責。48、多選題(2015年真題)在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有（）。A、

文案法B、

觀察法C、

訪問法D、

問卷法E、

實驗法正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪問法、問卷法、實驗法。49、多選題(2017年真題)下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A、

回歸分析法B、

簡單平均法C、

移動平均法D、

指數平滑法E、

市場因子推演法正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法、指數平滑法。AE屬于相關分析法。50、多選題(2017年真題)從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A、

投資利潤率B、

通貨膨脹率C、

風險因素D、

存款利率E、

投資規模正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是資金時間價值的概念。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：（1）投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；（2）通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；（3）風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。51、多選題(2016年真題)關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（）。A、

名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B、

當每年計息周期數m=1時，名義利率等于實際利率C、

當每年計息周期數m>1時，名義利率小于實際利率D、

當每年計息周期數m→∞，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er-1E、

名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。52、多選題(2015年真題)關于FIRR（財務內部收益率）的說法中，正確的有（）。A、

FIRR是評估項目清償能力的基本指標B、

FIRR可以通過內插法求得C、

FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率D、

FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的E、

FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計之和等于零時的折現率正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是財務內部收益率。選項A錯誤，財務內部收益率是動態盈利能力指標；選項D錯誤，將所求出的內部收益率與行業基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRR大于或等于ic時，則認為項目在財務上是可以接受的。53、多選題(2016年真題)房地產置業投資項目經濟效果的主要表現形式有（）。A、

銷售收入B、

租金收益C、

開發利潤D、

物業增值E、

股權增加正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產投資經濟效果的表現形式。對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金收益、物業增值或股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可在處置（轉讓）物業時實現，也可在以針對物業的再融資行為中實現（如申請二次抵押貸款）。54、多選題(2017年真題)決定房地產投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。A、

銷售價格B、

土地費用C、

開發規模D、

資金成本E、

項目風險正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是財務凈現值。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。55、多選題(2015年真題)下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有（）。A、

借款償還期B、

財務內部收益率C、

償債備付率D、

財務凈現值E、

動態投資回收期正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是動態盈利能力指標及其計算。動態盈利能力指標包括財務凈現值、財務內部收益率和動態投資回收期。56、多選題(2016年真題)關于現金回報率的說法，正確的有（）。A、

現金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率B、

現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率C、

現金回報率考慮了還本付息的影響D、

現金回報率中的現金報酬包含了物業升值帶來的收益E、

現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。選項A描述的是投資回報率的概念，現金回報率是每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率；選項D錯誤，投資回報率考慮了物業升值帶來的收益，現金回報率的現金報酬不包含物業升值帶來的收益；選項E正確，現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力。57、多選題(2017年真題)效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有()。A、

凈現值法B、

費用現值比較法C、

等額年值法D、

費用年值比較法E、

差額投資內部收益率法正確答案：

B

D

參考解析：本題考查的是方案經濟比選方法的選擇。當可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用現值比較法和費用年值比較法。58、單選題在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進行初步檢查。檢查后由()列出質量缺陷清單。A、

開發商B、

承包商C、

監理工程師D、

使用單位正確答案：

C

參考解析：考點:竣工驗收。在正式辦理竣工驗收之前，開發商需要進行初步檢查，根據初步檢查情況，由項目的監理工程師列出需要修補的質量缺陷“清單”，這時承包商應切實落實修復這些缺陷，以便通過最終的正式驗收。59、多選題(2016年真題)若房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現值判斷風險正確的有（）。A、

標準差系數越大，風險越小B、

累積概率值越大，風險越小C、

標準差越小，風險越小D、

標準差越大，風險越小E、

標準差系數越小，風險越小正確答案：

B

E

參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現值大于或等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小；選項E正確，標準差系數越小，風險越小。凈現值標準差反映每年各種情況下凈現值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現值標準差的大小受凈現值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的結論。60、多選題(2016年真題)下列不確定性因素中，影響房地產置業投資項目財務評價結果的有（）。A、

權益投資比率B、

空置率C、

土地費用D、

容積率E、

運營費用正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是房地產置業投資項目的主要不確定性因素。對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。61、多選題(2017年真題)關于房地產投資項目敏感性分析的說法，正確的有（）A、

敏感性分析是一種動態不確定性分析B、

敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C、

敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D、

通過敏感性分析能夠判斷項目承擔風險的能力E、

敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是敏感性分析。選項A、D正確，敏感性分析是一種動態不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。它用以分析項目經濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據此判斷項目承擔風險的能力；選項B錯誤，蒙特卡洛模擬法是風險估價與評價的方法，不是敏感性分析的方法；選項C正確，根據不確定性因素每次變動數目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析；選項E正確，為了彌補敏感性分析的不足，在進行項目評估和決策時，尚須進一步作概率分析。62、多選題(2017年真題)下列不確定性因素中，對“開發—銷售”類房地產項目財務評價結果有影響的有（）A、

土地費用B、

建筑安裝工程費C、

開發期D、

運營費用E、

財務費用正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產開發項目的主要不確定性因素。對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產開發項目財務評價的結果影響很大。63、多選題(2015年真題)風險型決策的具體方法有（）。A、

決策樹法B、

最大可能法C、

期望值法D、

最小最大后悔值法E、

蒙特卡洛模擬法正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是決策的方法。風險型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹法。64、多選題(2015年真題)房地產投資具有不可逆性的主要原因有（）。A、

房地產市場對市場信息反應靈敏B、

延期投資可能保持了未來獲利的機會C、

房地產交易稅費較高，在客觀上阻礙了房地產資產的流動D、

房地產投資有機會避免不利條件所造成的損失E、

房地產位置固定，投資形成的資產容易成為“沉淀”資本正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是房地產投資決策的期權性質。房地產投資具有不可逆性，主要是因為：一方面，房地產資產形態位置相對固定，相對于其他資產而言，資產流動性較差，投資形成的資產容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆；另一方面，房地產交易費稅較高，投資形成的資產短期內往往很難通過交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產資產流動，使房地產投資不可逆。65、多選題(2015年真題)房地產開發項目可行性研究中的投資環境研究主要包括（）。A、

當地社會經濟情況B、

城市基礎設施狀況C、

土地使用制度D、

項目用地狀況E、

當地的金融和稅收政策正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。投資環境研究主要包括當地總體社會經濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、當地政府的金融和稅收等方面的政策、政府鼓勵投資的領域等。66、多選題(2016年真題)房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題有（）。A、

做出是否投資的決定B、

對項目投資進行詳細測算C、

是否有進行詳細可行性研究的必要D、

有哪些關鍵問題需要進行輔助研究E、

系統比較項目的規劃設計方案正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：（1）分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定；（2）是否有進行詳細可行性研究的必要；（3）有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。67、多選題(2017年真題)房地產開發項目可行性研究中開發建設計劃的主要內容有（）。A、

前期開發計劃B、

工程建設計劃C、

物業服務計劃D、

建設場地布置E、

施工隊伍選擇正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是可行性研究的內容。開發建設計劃的編制：（1）前期開發計劃，包括從項目創意、可行性研究、獲取土地使用權、委托規劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃；（2）工程建設計劃，包括各個單項工程的開、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等；（3）建設場地的布置；（4）施工隊伍的選擇。68、多選題(2015年真題)股票市場的融資方式有（）。A、

首次公開募股B、

配股C、

發行可轉換債權D、

發行認股權證E、

增發股票正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產企業公開資本市場融資方式。股票市場融資包括首次公開發行、配發、增發和認股權證四種融資方式。69、單選題判斷房地產經紀機構已往的業績，關鍵要看其()。A、

代理成交額有多少B、

共代理了多少個項目C、

代理的成功率有多大D、

人員素質正確答案：

C

參考解析：考點:選擇物業租售形式。判斷房地產經紀機構已往的業績，關鍵要看其代理的成功率有多大。70、多選題(2016年真題)下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資的有（）。A、

銀行信貸B、

商業信用C、

企業債券D、

租賃融資E、

發行股票正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產債務融資。企業債務主要包括銀行信貸、商業信用、企業債券、租賃融資等類型。71、多選題(2017年真題)相對于權益融資，債務融資的特點有（）。A、

資金使用有時間限制B、

資金融入方須到期還本C、

資金融入方須按時支付利息D、

債券不可以在流通市場上轉讓E、

資金融出方要承擔資金融入方的經營風險正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產債務融資。相對于權益融資，債務融資還具有以下幾個特點：（1）短期性。債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。（2）可逆性。企業采用債務融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務。（3）負擔性。企業采用債務融資方式獲取資金，需支付債務利息，從而形成企業的固定負擔。（4）流通性。債券可以在流通市場上依法轉讓。72、多選題(2017年真題)物業的凈經營收入等于潛在毛租金收入減去（）之和后，再加上其他收入的金額。A、

抵押貸款還本付息額B、

空置損失C、

收租損失D、

折舊E、

運營費用正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是收益性物業經營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入，凈經營收入=有效毛收入－運營費用。73、多選題投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類。投資的主要分類包括()。A、

短期投資和長期投資B、

商品房投資和土地開發投資C、

實物投資和金融投資D、

固定資產投資與流動資產投資E、

直接投資和間接投資正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是投資概述。投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類。投資的幾種主要分類如下：（1）短期投資和長期投資；（2）直接投資和間接投資；（3）金融投資和實物投資；（4）生產性投資和非生產性投資。商品房投資和土地開發投資屬于房地產投資的范疇，固定資產投資與流動資產投資屬于實物投資或生產性投資的范疇。74、多選題按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為()投資。A、

居住物業B、

商用物業C、

工業物業D、

出租物業E、

倉儲物業正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產投資概述。選項E倉儲物業不是單獨的一類，屬于工業物業投資的一種。按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為居住物業投資、商用物業投資、工業物業投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業投資。75、多選題按照物業類型劃分，房地產投資分為()。A、

酒店與休閑娛樂設施投資B、

房地產開發投資C、

政府投資D、

商用物業投資E、

特殊物業投資正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產投資概述。按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為居住物業投資、商用物業投資、工業物業投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業投資。76、多選題按資產投資的類型劃分，房地產投資信托基金可分為()。A、

抵押型B、

綜合型C、

混合型D、

增長型E、

權益型正確答案：

E

A

C

參考解析：本題考查的是房地產間接投資。按資產投資的類型劃分，房地產投資信托基金為權益型、抵押型、混合型三種形式。77、多選題關于房地產投資優點的說法中，正確的有()。A、

能抵消通貨膨脹的影響B、

投資數額較小C、

提高投資者的資信等級D、

投資回收期較短E、

相對較高的收益水平正確答案：

A

E

C

參考解析：本題考查的是房地產投資的利弊。房地產投資的優點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。78、多選題下列關于房地產投資利弊的表述中，正確的有()。A、

房地產投資具有相對較高的收益水平B、

房地產投資回收期較長C、

房地產投資無法抵消通貨膨脹的影響D、

房地產投資易于獲得金融機構的支持E、

房地產投資需要專門的知識和經驗正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產投資的利弊。選項C錯誤，房地產投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。79、多選題不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險，對置業投資來說，對投資者的收益產生巨大影響的因素包括()。A、

開發建設成本B、

資本化率的變化C、

房屋空置率的變化D、

物業轉售收入E、

房屋空置率的變化正確答案：

B

C

D

C

參考解析：本題考查的是房地產投資的個別風險。收益現金流風險是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨大影響；而對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。80、單選題用()定價的開發商認為定價的關鍵是顧客對物業價值的認知，而不是生產者或銷售者的成本。A、

目標定價法B、

認知價值定價法C、

價值定價法D、

挑戰定價法正確答案：

B

參考解析：考點:制定租售方案。認知價值定價法是開發商根據購買者對物業的認知價值來制定價格的一種方法。用這種方法定價的開發商認為定價的關鍵是顧客對物業價值的認知，而不是生產者或銷售者的成本。81、多選題按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為()。A、

金融投資型B、

收益型C、

實物投資型D、

機會型E、

收益加增值型正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。82、多選題大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其()的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。A、

地區分布B、

時間分布C、

項目規模分布D、

項目類型分布E、

物業類型分布正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是投資組合理論。大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布、以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。83、多選題房地產投資區別于其他類型投資的重要特性包括()。A、

需要適時的更新改造投資B、

易受政策影響C、

依賴專業管理D、

適于短期投資E、

變現性差正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產投資概述。選項D錯誤，房地產適用于長期投資。房地產投資的特點包括：區位選擇異常重要；適于進行長期投資；需要適時的更新改造投資；易產生資本價值風險；變現性差；易受政策影響；依賴專業管理；存在效益外溢和轉移。84、多選題相對于房地產開發投資，關于房地產置業投資的說法，正確的有()。A、

置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產B、

置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C、

置業投資對象可以是市場上存量房地產D、

置業投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營E、

置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產直接投資。選項B錯誤，土地開發投資是指房地產開發企業（單位）進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資，土地開發投資屬于房地產直接投資85、多選題如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性，在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括()。A、

小中取大法B、

大中取小法C、

大中取大法D、

小中取小法E、

最小最大后悔值法正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產投資風險的概念。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。86、多選題下列有關房地產投資系統風險的說法中，正確的有()。A、

洪水.地震等災害不用單獨投保B、

利率的調升會導致房地產實際價值的折損C、

政治風險是房地產投資中危害最大的一種風險D、

周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險E、

房地產投資的保值性，使投資者要求的最低收益率可以通過通貨膨脹率與行業基準析現率的直接相加得到正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產投資的系統風險。選項A錯誤，有時需就洪水、地震、核福射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單；選項E錯誤，房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業基準析現率的直接相加。87、多選題利率調升對房地產投資產生的影響有()A、

導致房地產實際價值折損B、

增加收益現金流C、

加大投資者融資成本D、

增加市場供給E、

抑制市場投資需求正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產投資的系統風險。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。88、多選題年度土地儲備計劃包括()等指標。A、

年度供應規模B、

年度土地新增規模C、

年度前期開發規模D、

年度后期開發規模E、

年初與年末土地儲備規模正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發。年度土地儲備計劃包括年初與年末土地儲備規模、年度前期開發規模、年度供應規模和年度土地儲備臨時利用計劃等指標。89、多選題規劃意見書中對規劃設計的要求包括()等內容。A、

用地性質B、

用地位置C、

規劃土地使用要求D、

建設項目與高壓電力線等的距離要求E、

居住建筑的公共服務設施配套建設指標正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是確定規劃設計方案并獲得規劃許可。規劃設計要求包括三個方面的內容：（1）規劃土地使用要求；（2）居住建筑的公共服務設施配套建設指標；（3）建設項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。90、多選題投標文件有下列()情形的，由評標委員會初審后按廢標處理。A、

遞交投標文件前提交投標保證金B、

無法定代表人簽字C、

投標人遞交兩份內容不同的投標文件D、

未按要求提交投標保證金E、

聯合體未附聯合體各方共同投標協議正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是招標程序。投標文件有下列情形之一的，由評標委員會初審后按廢標處理：（1）無單位蓋章并無法定代表人或法定代表人授權的代理人簽字或蓋章的；（2）未按規定的格式填寫，內容不全或管徑字跡模糊、無法辨認的；（3）投標人遞交兩份或多份內容不同的投標文件；（4）投標人名稱或組織機構與資