職業資格-估價理論與方法真題庫_31、單選題從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是（）。A、

估價對象的真實價值B、

估價對象的重置價格C、

估價對象的實際成交價值（江南博哥）D、

合格估價師的重新估價結果正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數名合格的估價師的重新估價結果進行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答案。本題給我們的啟示——細心審題，注意發現題干中的提示。2、單選題某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元，假設標準深度為24米，則根據四三二一法則，其路線價為（）元/平方米。A、

2025B、

2250C、

2700D、

3000正確答案：

B

參考解析：本題考查的是計算臨街土地的價值或價格。該地塊面積＝18×50＝900平方米，單價＝2430000/900＝2700元/平方米，單價＝路線價×平均深度價格修正率，平均深度價格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路線價＝單價/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。3、單選題根據標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為（）元/㎡。2013真題A、

2000B、

2100C、

2400D、

2520正確答案：

D

參考解析：本題考查的是編制價格修正率表。設臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價為V，則根據四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價為360/（75×20）＝2400（元/㎡），據題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。4、單選題根據《房地產估價機構管理辦法》，三級資質可以從事()的房地產估價業務。A、

房屋征收B、

公司上市C、

企業清算D、

司法鑒定正確答案：

A

參考解析：本題考查的是受理估價委托?！斗康禺a估價機構管理辦法》第二十五條規定：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業務?！?、單選題估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具()。A、

估價委托書B、

估價代理書C、

估價報告書D、

估價結果書正確答案：

A

參考解析：本題考查的是受理估價委托。估價機構在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書。6、單選題明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于()。A、

估價委托人B、

估價利害關系人C、

承擔估價項目的估價師D、

估價對象的權利人正確答案：

C

參考解析：考點:估價基本事項概述。估價基本事項不能明確的責任主要在估價師。7、單選題房地產抵押估價中，估價對象范圍包括下列()。A、

特色裝飾裝修B、

廚具C、

特許經營權D、

抵押貸款正確答案：

D

參考解析：考點:估價對象的確定。在房地產抵押估價中，估價對象范圍不包括對特色裝飾裝修、廚具等動產、特許經營權的估價。8、單選題為房地產開發企業取得待開發房地產服務的估價，評估的一般是()。A、

投資價值B、

現狀價值C、

謹慎價值D、

殘余價值正確答案：

A

參考解析：考點:價值類型的確定。為房地產開發企業取得待開發房地產服務的估價，一般是評估投資價值。9、單選題估價假設和限制條件是估價報告中對估價假設和估價報告使用限制的說明，要防止出現的情形中不包括()。A、

隨意編造假設和限制條件B、

未對應說明的假設和限制條件予以說明C、

無針對性地列舉一些與本估價項目無關的假設和限制條件D、

未假定估價師的執業水平正確答案：

D

參考解析：考點:估價假設和限制條件。在說明估價假設和限制條件時，應有針對性并盡量簡明，要防止出現以下3種情況：（1）隨意編造假設和限制條件；（2）應說明的估價假設和限制條件不予以說明；（3）無針對性地列舉一些與本估價項目無關的假設和限制條件。10、單選題房屋征收估價中，因房地產占有人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內部狀況進行的合理假定屬于()。A、

未定事項假設B、

背離事實假設C、

不相一致假設D、

依據不足假設正確答案：

D

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。依據不足假設是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應的估價對象狀況的合理假定。例如，因征收、司法拍賣等強制取得或強制轉讓房地產，房地產占有人拒絕估價師進入估價對象內部進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密，估價師不得進入其內部進行實地查勘的，對不掌握估價對象內部狀況的說明以及對估價對象內部狀況的合理假定。11、單選題某委托人不是估價對象權利人且不能提供估價對象的權屬證明原件，此時估價師對缺少估價對象權屬證明進行說明并對估價對象權屬狀況作出合理假定，屬于()。A、

一般假定B、

不相一致假定C、

依據不足假定D、

未定事項假設正確答案：

C

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。依據不足假定，應說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說明以及對相應的估價對象狀況的合理假定。12、單選題下列有關房地產“估價”和“評估”的異同，表述錯誤的是()。A、

一般情況下，估價和評估可以不做區分，能夠交換使用B、

相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準、明確C、

房地產評估可以包括房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估等D、

房地產估價應建立在房屋工程質量、完損狀況、使用功能等評估的基礎上正確答案：

B

參考解析：本題考查的是估價與評估的異同。相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，估價的含義更加精準、明確。參見教材P4。@##13、單選題估價中的主要不同意見和外部專業幫助的專業意見記錄()。A、

應作為估價資料保存B、

不用作為估價資料保存C、

由估價機構決定是否保存D、

依委托人的意見決定是否保存正確答案：

A

參考解析：考點:保存估價資料。保存的估價資料應全面、完整，一般包括：（1）估價報告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）估價所依據的委托人提供的資料；（4）估價項目來源和溝通情況記錄；（5）估價對象實地查勘記錄；（6）估價報告內部審核記錄；（7）估價中的主要不同意見記錄；（8）外部專業幫助的專業意見。14、單選題下列選項中，屬于按照估價目的劃分的業務來源的是()。A、

商業銀行委托的估價B、

稅收估價C、

商業用房估價D、

工業用房估價正確答案：

B

參考解析：考點:估價業務來源渠道。選項A屬于按照不同類型的委托人或客戶為來源的估價；選項CD屬于按照不同種類的估價對象為來源的估價。15、單選題下列估價業務中，估價機構可以承接的是()。A、

超出了估價機構業務范圍的估價業務B、

承接后出現很大執業風險的估價業務C、

估價機構的專業能力難以勝任的估價業務D、

估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業務正確答案：

D

參考解析：本題考查的是受理估價委托。這些有利害關系的估價師回避就行了，選派其他沒有利害關系的估價師進行評估。16、單選題()是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。A、

估價對象B、

價值類型C、

價值時點D、

估價目的正確答案：

D

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。17、單選題房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由()見證，有關情況應當在評估報告中說明。A、

房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人B、

與房屋征收部門、房地產估價機構無利害關系的第三人C、

公證機關和無利害關系的第三人D、

人民法院正確答案：

A

參考解析：考點:實地查勘估價對象。被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。18、單選題當房地產市場不景氣時，下列選項中說法正確的是()。A、

成本法的測算結果（不考慮外部折舊）高于比較法B、

成本法的測算結果（不考慮外部折舊）低于比較法C、

因為市場不景氣，可比實例不好收集，所以不適合采用比較法評估D、

因為市場不景氣，開發房地產出售困難，所以不適合采用假設開發法評估正確答案：

A

參考解析：考點:確定估價結果。市場不景氣時，房地產價值通常被市場所低估，從而比較法的測算結果一般會明顯低于成本法測算結果（在未考慮外部折舊的情況下）。19、單選題估價報告的審核結論，不可以是()。A、

可以出具B、

適當修改后出具C、

應重新撰寫D、

估價不合理正確答案：

D

參考解析：考點:審核估價報告。審核結論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）應重新撰寫；（4）應重新估價。20、單選題下列關于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是（）。A、

房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B、

房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝C、

房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環境景觀等的優劣D、

估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解正確答案：

B

參考解析：本題考查的是實地查勘的重要性。反映內部或者外部的資料都應當搜集。21、單選題某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，價值時點2008年9月23日，估價對象實地查勘日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為（）。A、

2008年9月20日B、

2008年9月23日C、

2008年9月26D、

2008年9月27日正確答案：

C

參考解析：本題考查的是估價假設和限制條件。致估價委托人函中致函的日期即為估價報告出具日期。估價報告使用期限也稱為估價報告應用有效期，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。22、單選題某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完成后的價值同時采用了比較法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。A、

假設開發法和基準地價修正法兩種方法B、

假設開發法和成本法兩種方法C、

假設開發法、比較法、收益法和成本法四種方法D、

假設開發法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是估價作業方案的內容。主要的方法只有2種，假設開發法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數據時采用的技術手段，不屬于完整的方法。23、單選題下列有關房地產估價與定價，表述正確的是()。A、

估價與通常意義上的定價沒有本質不同B、

估價師進行估價，是將客觀存在的房地產價值揭示出來C、

估價師進行估價，是代替市場定價而不是模擬市場定價D、

估價師是運用自己的專業知識和實踐經驗去“發明”或“創造”房地產價值正確答案：

B

參考解析：考點:房地產估價的特點。選項A錯誤，估價與通常意義上的定價有本質不同；選項C錯誤，房地產估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價；選項D錯誤，估價師是運用自己的專業知識和實踐經驗去“發現”或“探測”房地產價值，而不是去“發明”或“創造”房地產價值。24、單選題在保險事故發生后，房地產估價機構為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據的價值是()。A、

市場價格B、

保險價值C、

商品價值D、

財產損失正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產保險的需要。在保險事故發生后，房地產保險需要評估因保險事故發生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。參見教材P21。@##25、單選題房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當有（）見證，有關情況應當在評估報告中說明。A、

房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人B、

房屋征收部門、無利害關系的第三人C、

公證機關和無利害關系的第三人D、

人民法院正確答案：

A

參考解析：本題考查的是實地查勘估價對象。被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。26、單選題【2012年真題】下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A、

為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考B、

為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C、

為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考D、

為房地產開發企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產估價的含義。鑒證性估價或稱證據性估價、公證性估價，是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發行、上市公司關聯交易、房地產抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產提供參考依據的估價；咨詢性估價是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。27、單選題【2013年真題】不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（）。A、

掌握的有關信息不同B、

做出的估價師聲明不同C、

估價對象狀況不同D、

委托人不同正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產估價的特點。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近似的評估價值。28、單選題【2013年真題】根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照（）劃分。A、

行政區域B、

估價目的C、

估價對象規模D、

價值類型正確答案：

B

參考解析：本題考查的是不應承接估價業務的情形。不同資質等級房地產估價機構的業務范圍根據估價目的劃分，應當在資質等級許可的范圍內從事估價業務，但不受地域范圍的限制。29、單選題【2013年真題】在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據（）來選取。A、

估價假設和估價原則B、

價值類型和估價結果C、

估價程序和估價方法D、

估價目的和估價對象正確答案：

D

參考解析：本題考查的是估價依據。在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。30、單選題【2012年真題】關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。A、

房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區性市場B、

房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C、

房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費D、

房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性正確答案：

B

參考解析：本題考查的是不可移動。房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置。31、單選題【2013年真題】房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（）的特性。A、

不可移性B、

獨一無二C、

相互影響D、

用途多樣正確答案：

C

參考解析：本題考查的是相互影響。一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。房地產利用存在經濟學上所講的“外部性”。32、單選題【2012年真題】關于估價對象狀況描述的說法，正確的是（）。A、

對估價對象范圍的描述就是說明其四至B、

對建筑物外觀的描述應說明其周圍環境和景觀C、

對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層D、

對土地開發程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度正確答案：

D

參考解析：選項A，對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產范圍，是僅包括房地產中的土地、房屋、構筑物、樹木等財產，還是包括房地產以外的家具、電器、債權債務、特許經營權等其他財產；選項B、C，建筑物實物狀況應說明：①建筑規模；②建筑結構；③設施設備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦外觀；⑧新舊程度；⑨其他。而周圍環境和景觀屬于區位狀況描述內容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區位狀況描述內容。33、單選題【2012年真題】在房地產估價活動中，合法原則的運用主要體現在（）。A、

估價主體資格需依法取得B、

估價對象狀況需依法判定C、

估價對象收益需依法確定D、

估價方法需依法選用正確答案：

B

參考解析：本題考查的是合法原則。選項B，估價對象的狀況，是需要依法確定的。選項A，估價主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應用；選項C，估價對象的收益，是按照市場的情況確定的，和法律無關；選項D，估價方法是根據估價目的，估價對象的狀況，以及估價相關資料的獲得情況綜合確定的，和法律也沒太大關系。34、單選題【2017年真題】房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為（）。A、

房屋征收決定公告之日B、

原征收補償協議達成之日C、

用于產權調換房屋支付之日D、

委托估價之日正確答案：

A

參考解析：本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，評估用于產權調換房屋的價值時，價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致，房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。35、單選題房地產所有權有單獨所有、共有和()三種。A、

建筑物區分所有權B、

建筑物共同共有權C、

建筑物按份共有權D、

私有權正確答案：

A

參考解析：考點:房地產權益的含義。房地產所有權還可分為單獨所有、共有和建筑物區分所有權。36、單選題【2013年真題】有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。A、

乙土地價值低于甲土地價值B、

該建筑物價值小于其重置成本C、

該建筑物價值小于其拆除費用D、

該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。37、單選題【2013年真題】謹慎原則主要是評估房地產（）時應遵循的原則。A、

抵押價值B、

征收價值C、

現狀價值D、

投資價值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是謹慎原則。房地產抵押價值評估應遵循謹慎原則。見到“謹慎原則”,要立即聯想到“抵押”。38、單選題【2012真題】關于明確估價基本事項的說法，錯誤的（）。A、

估價目的本質上由委托人的估價需要決定B、

估價時點由估價目的決定C、

估價對象由委托人和估價目的決定D、

價值類型由估價師決定正確答案：

D

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。D選項，估價對象不能簡單地根據委托人的要求來確定，也不能根據估價師的主觀愿望來確定，而應是估價師在委托人指定的基礎上，根據已明確的估價目的和估價時點，依據有關法律、法規、規章和政策并經委托人認可后確定的。39、單選題【2012真題】對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A、

估價方法選用恰當B、

估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C、

計算公式和計算過程正確無誤D、

各種估價方法的測算結果一致正確答案：

D

參考解析：本題考查的是確定估價結果。不同估價方法下測算出的結果，很可能存在差異，基本上不可能一致。40、單選題【2013年真題】采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數。A、

成交價格B、

賬面價格C、

正常價格D、

期望價格正確答案：

C

參考解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定，因為這樣只有一個比較基礎，如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較基礎。BD可以先行排除，A成交價格屬于實際價格，可能存在價格扭曲因素；只有C正常價格，也可以稱之為客觀價格。41、單選題【2012年真題】某類房地產2012年1月的市場價格為4230元/㎡，2012年9月的市場價格為4654元／㎡。根據上述數據，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環比月上漲率為（）。A、

1.07%B、

1.11%C、

1.20%D、

1.25%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。4654＝4230×（1＋t）n，n=8，t＝1.20%。42、單選題【2013年真題】某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5：1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3：1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A、

630.0B、

650.0C、

661.5D、

682.5正確答案：

D

參考解析：本題考查的是統一計價單位。本題的關鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。43、單選題【2012年真題】估價對象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700元/㎡，所有交易稅費均由買方負擔，估價對象所在區域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準的不同樓層住宅價格差異系數見下表；6層住宅樓中第一層住宅價格為5層住宅樓中第一層住宅價格的98%，買方和賣方應繳納的交易稅費分別為成交價格的3%和6%，除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由可比實例成交價格求取的比準價值為（）元/㎡。5層、6層住宅樓不同樓層的價格差異系數一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%110%110%100%90%A、

6280B、

6408C、

6881D、

7021正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產狀況調整的方法。先將可比實例的樓層調整至估價對象樓層狀況下價格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再將可比實例不正常交易稅費負擔調整為正常交易稅費負擔狀況下價格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。44、單選題【2013真題】在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的（）。A、

簡單算術平均數B、

加權算術平均數C、

眾數D、

中位數正確答案：

C

參考解析：本題考查的是設定標準臨街深度。設定的標準臨街深度通常是路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數或平均數。如果不以路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數為標準臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后多數臨街土地價值的計算都要用臨街深度價格修正率進行調整，這不僅會增加計算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。45、單選題【2012真題】某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場價值為1500萬元，根據哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為（）萬元。A、

600B、

738C、

900D、

960正確答案：

C

參考解析：本題考查的是編制價格修正率表。哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價值占整塊土地價值的，1500×60%＝900（萬元）。46、單選題在特定的房地產上，除法律另有規定外，既有物權又有債權的，應優先保護()。A、

債權B、

物權C、

二者皆可D、

二者皆不正確答案：

B

參考解析：考點:房地產權益的含義。在特定的房地產上，除法律另有規定外，既有物權又有債權的，優先保護物權。47、單選題【2012真題】某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業，現可依法變更為商業用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變。現時該類工業用地50年期的建設用地使用權樓面地價為2000元／m2，工業用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業建設用地使用權土地單價為12000元／m2，商業用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為()萬元。A、

4000B、

4004C、

4021D、

4037正確答案：

D

參考解析：該類工業用地30年期使用權樓面地價為：該類商業用地30年期使用權土地單價為：補地價＝11567.89×5000-1746.6×2×5000＝4037（萬元）。48、單選題房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、實體的質量以及()A、

相應配套的基礎設施B、

土地的形狀C、

組合完成的功能D、

立體空間正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。49、單選題房地產是()三者的結合體。A、

實物.權益.區位B、

實物.區位.位置C、

實物.權益.權利D、

權益.位置.擁有者正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產的含義。房地產是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區位的結合體。50、單選題在房地產估價中，建筑物()。A、

包括房屋和構筑物兩大類B、

僅包括房屋，不包括構筑物C、

包括房屋.構筑物和土地D、

僅僅指房屋正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構筑物，是指用建筑材料構筑的空間和實體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和生產活動的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉庫等。構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產估價中一般將建筑物作廣義理解。51、單選題城市規劃對建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的()。A、

房地產的各項權利B、

受到其他房地產權利限制的房地產權利C、

受房地產權利以外因素限制的房地產權利D、

房地產的額外利益或收益正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。一宗房地產的權益包括：（1）擁有的房地產權利。例如，擁有的是所有權還是建設用地使用權。（2）該房地產權利受其他房地產權利的限制情況。一宗房地產上可能同時有多個房地產權利，常見的是設立了抵押權、租賃權或地役權的房屋所有權和建設用地使用權。（3）該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況。例如，房地產使用管制（如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產使用或處分受到限制。（4）額外的利益或好處。52、單選題房地產權利中，屬于債權的是()。A、

地役權B、

建設用地使用權C、

抵押權D、

租賃權正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。債權是權利人請求特定義務人為或不為一定行為的權利。債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的人為或不為一定行為。只有租賃關系是建立在債權債務關系基礎上的。債權只有一種，就是租賃權，其他的都是物權。53、單選題()是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。A、

物權B、

債權C、

租賃權D、

所有權正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人，因此物權又稱為“絕對權”、“對世權”54、單選題()是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產、資產、商品的最主要之處。A、

不可移動B、

獨一無二C、

壽命長久D、

難以變現正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產的特性。不可移動是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產、資產、商品的最主要之處。55、單選題房地產市場上沒有大量相同的房地產供給，不同的房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。這體現的房地產的特性是()。A、

不可移動B、

獨一無二C、

相互影響D、

易受限制正確答案：

B

參考解析：考點:獨一無二。房地產的獨一無二特性，使得房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。56、單選題房地產供給有限特性的本質是()。A、

土地總量有限B、

房地產的不可移動性C、

房地產的獨一無二性D、

房地產的價值量大正確答案：

B

參考解析：考點:供給有限。供給有限是指在特定區位上的土地供給是有限的，主要由房地產的不可移動造成。57、單選題房地產市場上沒有大量相同的房地產供給，不同的房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。這體現的房地產的特性是()。A、

易受限制B、

相互影響C、

獨一無二D、

不可移動正確答案：

C

參考解析：考點:獨一無二。房地產的獨一無二特性，使得房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。58、單選題由于房地產的不可移動、不可隱藏、難以變現，所以難以逃避未來制度政策、政局等變化的影響。這是由于房地產具有()的特性。A、

不可移動性B、

用途多樣C、

相互影響D、

易受限制正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產的特性。房地產易受限制特性還表現在，由于房地產不可移動、不可隱藏、難以變現，所以難以逃避未來有關制度政策、政局等變化的影響。59、單選題下列選項中，()不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。A、

裝飾裝修改造B、

修建廣場、公園、公共綠地C、

調整城市發展方向D、

改變城市格局正確答案：

A

參考解析：考點:保值增值。外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等。60、單選題需要說明建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發用地還要說明規劃條件，這是房地產()方面的內容。A、

土地使用權狀況B、

土地所有權狀況C、

土地利用現狀D、

土地使用管制正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產權益狀況的描述。土地使用管制情況說明是建設用地是農用地、未利用地。對于房地產開發用地還要說明規劃條件。61、單選題在房地產區位狀況描述中，說明有無停車場、車位數量、到停車場的距離等描述，屬于()描述。A、

停車方便程度B、

交通收費情況C、

交通管制情況D、

停車位置情況正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產區位狀況的描述。停車方便程度：說明有無停車場、車位數量、到停車場的距離等。62、單選題下列房地產權利中，屬于用益物權的是()。A、

租賃權B、

地役權C、

抵押權D、

所有權正確答案：

B

參考解析：考點:房地產權益的含義。用益物權包括國有建設用地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權。63、單選題區位是房地產重要的組成部分，本質上是由于房地產具有()性A、

體量龐大B、

價值量大C、

不可移動D、

權益特性正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。區位原本是房地產的外在因素，因房地產的位置不可移動而成了房地產的重要組成部分。64、單選題形成每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區位優劣差別是因為房地產具有()特性。A、

不可移動B、

獨一無二C、

流動性差D、

用途多樣正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產的特性。由于不可移動，每宗房地產與重要場所（如市中心、公園、學校、醫院等）的距離、對外交通、外部配套設施、周圍環境等，均有一定的相對穩定的狀態，從而形成了每宗房地產獨特的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同的房地產之間有區位優劣差別。65、單選題某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規劃性質變更為商業用途，產權人出讓該土地使用權并用于商業用途，已知商業用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過()年。A、

70B、

30C、

40D、

60正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產的特性。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。應該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質改變，成為商業用地，所以該用地的最高使用年限是40年。66、單選題按照我國法律的規定，居住用地的最高使用年限為()年。A、

70B、

60C、

50D、

40正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產的特性。建設用地使用權出讓的最高年限，局地用地為70年。67、單選題下列有關房地產變現的描述，錯誤的是()。A、

通用性越強，變現能力越強B、

獨立使用性越差，變現能力越差C、

可以分割轉讓的房地產，變現能力較強D、

價值越大的房地產，變現能力越強正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產的特性。選項D錯誤，價值越大的房地產，購買所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現能力會越弱68、單選題按照我國法律的規定，居住用地的最高年限為()年。A、

70B、

60C、

50D、

40正確答案：

A

參考解析：考點:壽命長久。居住用地為70年。69、單選題處分共有的房地產，應當經占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、

1/3B、

2/3C、

1/2D、

2/5正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產的種類。處分共有的房地產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。70、單選題住宅通常是按照總層數來劃分的，層數等于或者超過()層為高層住宅。A、

7B、

8C、

9D、

10正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產實物狀況的描述。住宅通常是按照總層數來劃分的，10層以上（含10層）為高層住宅。71、單選題設立地役權通常會使()。A、

供役地的價值下降B、

需役地的價值下降C、

供役地與需役地的價值都下降D、

供役地與需役地的價值都上升正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。上述房地產所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地，地役權使供役地的價值下降，需役地的價值上升。72、單選題任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的()特性決定的。A、

易受限制B、

相互影響C、

獨一無二D、

不可移動正確答案：

D

參考解析：考點:不可移動。房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并要受制于其所在的空間環境。73、單選題某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區五通一平的正常費用是()元/平方米。A、

98B、

102C、

108D、

116正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎設施條件及場地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供電25＋通信8＋場地平整15＝98元/平方米。74、單選題下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是()。A、

戶型B、

樓層C、

層高D、

裝修正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產實物狀況描述。選項B屬于區位因素。75、單選題()是指對物品的有支付能力支持的需要。A、

購買力B、

有用性C、

稀缺性D、

有效需求正確答案：

D

參考解析：考點:價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。76、單選題下列關于價值、使用價值和交換價值的表述中，正確的是()A、

廣義的價值分為使用價值和交換價值，狹義的價值僅指使用價值B、

沒有交換價值也一定沒有使用價值C、

沒有使用價值肯定就沒有交換價值D、

人們在經濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是使用價值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是價格和價值。選項A錯誤，廣義的價值分為使用價值和交換價值，狹義的價值僅指交換價值；選項B錯誤，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，沒有交換價值不一定沒有使用價值；選項D錯誤，人們在經濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值。77、單選題在通常情況下，()出讓的地價最低。A、

拍賣方式B、

掛牌方式C、

招標方式D、

協議方式正確答案：

D

參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高；招標方式出讓的地價次之；協議方式出讓的地價最低。78、單選題在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是()。A、

評估價格B、

成交價格C、

市場價格D、

理論價格正確答案：

D

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。79、單選題房地產供給有限特性的本質是()。A、

房地產的獨一無二性B、

房地產的價值量大C、

房地產的不可移動性D、

土地總量有限正確答案：

C

參考解析：考點:供給有限。供給有限是指在特定區位上的土地供給是有限的，主要由房地產的不可移動造成。80、單選題成交價格圍繞著()而上下波動。A、

市場價格B、

理論價格C、

清算價格D、

原始價格正確答案：

A

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。81、單選題在不考慮外部折舊的情況下，當成本價值()比較價值或收益價值，說明房地產供大于求或房地產市場不景氣。A、

大大高于B、

大大小于C、

等于D、

小于正確答案：

A

參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。當成本價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于比較價值或收益價值，說明房地產供大于求或房地產市場不景氣；反之，則說明房地產供不應求或房地產市場景氣。82、單選題在六種基本價值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價值類型是()。A、

市場價值B、

投資價值C、

現狀價值D、

謹慎價值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型；其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。83、單選題對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是()。A、

謹慎價值B、

市場價值C、

殘余價值D、

快速變現價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項A，謹慎價值是在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則評估的價值，謹慎價值通常低于市場價值；選項C，殘余價值是估價對象在非繼續利用情況下的價值，殘余價值通常低于市場價值；選項D，快速變現價值是在估價對象沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值，快速變現價值一般低于市場價值。84、單選題下列關于各種類型租金的表述中，錯誤的是()。A、

市場租金是指由市場供求狀況決定的租金B、

商品租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金C、

準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金D、

福利租金是象征性收取的很低水平的租金正確答案：

B

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。選項B錯誤，商品租金也稱為全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。85、單選題某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為5000萬元，房地產估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為()萬元。A、

2000B、

3000C、

3500D、

4000正確答案：

A

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。再次抵押價值=未設立法定優先受償權下的價值-（已抵押貸款余額/社會一般抵押率）-拖欠的建設工程價款-其他法定優先受償款=5000－（1000/50%）－1000＝2000（萬元）。86、單選題下列各項中，不屬于其他房地產權利價格的是()。A、

地役權價格B、

租賃權價格C、

抵押權價格D、

宅基地使用權價格正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格。其他房地產權利價格泛指房地產所有權、土地使用權以外的各種房地產權利的價格，如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格等。87、單選題下列關于有租約限制房地產估價的說法中，正確的是()。A、

因估價目的不同，評估有租約限制房地產價值時可不考慮租約限制B、

承租人權益價值只能是正值C、

出租人權益價值與合同租金及市場租金無關D、

承租人權益價值等于房地產剩余經濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現值之和正確答案：

A

參考解析：本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。選項A正確，評估有租約限制房地產價值時，如是房屋征收目的估價則不必考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價；如是為房地產買賣目的或抵押目的估價，則應再考慮租約租金（合同租金）與市場租金差異的影響；選項B錯誤，如果合同租金高于市場租金，則出租人權益價值會大于無租約限制價值，此時承租人權益價值是負的；選項C錯誤，出租人權益價值，為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值；選項D錯誤，承租人權益價值即租賃權價值，是承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。88、單選題資產購置時支付的現金或者現金等價物的金額稱為()。A、

原值B、

現值C、

重置成本D、

公允價值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值和賬面價值。資產的歷史成本也稱為原始成本、原始價值，簡稱原值、原價，是指資產購置時支付的現金或者現金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允價值。89、單選題對同一宗房地產而言，關于其土地價值、建筑物價值和房地價值的表述中，錯誤的是()。A、

同一宗房地產的價值只能歸屬于這三種對象之中B、

房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產分割.合并估價相同C、

在房地產價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值D、

房地價格往往等同于人們平常所說的房價正確答案：

B

參考解析：本題考查的是土地價值、建筑物價值和房地價值。選項B錯誤，房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產分割、合并估價不同：在房地產價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值；在房地產分割的情況下，分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值；在房地產合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和90、單選題下列引起某商業房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業房地產價格自然增值因素的是()。A、

該商業房地產所在地區經濟發展、人口增加B、

該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善C、

該商業房地產所在區域規劃為城市中央商務區D、

該商業房地產擁有者聘用了優秀的物業服務企業正確答案：

D

參考解析：考點:保值增值。外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變導致的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。91、單選題某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方