物業經營管理練習卷

一.單項選擇題（每題1分,每題有且只有1個選項符合題意）

1.物業經營管理是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業經營管理的技術、手段和模式，以

）為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務.

A公益性物業B收益性物'亞C傳統物業D現代化物業

2.下列哪一項物業不屬于物業經營管理活動的管理對象（)?

A寫字樓B零售商業物業C醫院D工業物業

3.國外通常將寫字樓分為（）三個等級.

A甲乙丙B優良合格C一級二級三級DA級B級C級

4.物業經營管理服務的目標,是從業主的角度出發，在物業經濟壽命的全周期內,持續滿足租戶

正常空間使用需要，在實現物業各期（）的基礎上，保持和提高物業的市場價道以及未

來發展潛力.

A毛收益最大化B凈收益最大化C租金收入最大化D銷售收入最大化

5.物業管理企業可劃分為管理型,（）和綜合型三種.

A服務型B經營型C咨詢型D專業型

6.物業管理企業從管理層次上.劃分可分為公司管理，現場管理和（）三個層次.

A現場咨詢B公司策劃C現場作業D公司咨詢

7.物業經營管理可分為（）房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次.

A物業管理或設施管理B物業經營C房地產咨詢管理D房地產策劃

8.房地產投資分為（)

A組合投資和風險投資B開發投資和置業投資

C直接投資和間接投資D項目投資和項目管理

9.房地產投資的目的是（)

A獲得未來的房地產資產收益或增值B獲得未來的銷售收入

C獲得未來租金收入D為降低通貨膨脹的風險

10.房地產投資的特性有固定性，適應性，各異性和（）等

A周期短B周期長C風險性D投機性

11.通常人們把風險劃分為（)

A行業風險和專業風險B收益現金流風險和未來經營費用風險

C系統風險和個別風險D政策風險和利率風險

二.多項選擇題（每題2分海題有2個或2個以上的選項符合題意.錯選不得分；少選，所選的

等個選項得0.5分）

12.物業經營管理是指為了滿足業主的目標，綜合利用了哪些物業經營管理的技術，手段和模式

（）

A物業管理B設施管理C房地產資產管理D房地產組合投資管理

E風險管理

13.物業經營管理活動的管理對象主要包括（）

A學校B出租型別爨C零售商業物業D寫字樓E銀行

14.寫字樓有哪些類型（）

A政府辦公樓B自用寫字樓C出租寫字樓D出租自用復合型寫字樓

15.下列哪些屬于零售商業物業（）

A市級購物中心B出租型別里或公寓C鄰里服務性商店D娛樂場所

16.物業管理企業從管理層次上可分為（）

A公司管理B現場管理C現場作業D現場咨詢

17.物業經營管理中的戰略性工作內容有（）

A確定戰略和標準B構建信息基礎C決策分析D進行資產組合

18.房地產投資分為（）

A置業投資B開發投資C購買房地產開發企業的債券

D購買房地產投資信托基金的股份

19.房地產投資的特性有（）

A不可移動性B專業管理性不強C壽命周期長D政策影響性

20.房地產投資的優點（）

A相對收益較高B能得到稅收方面的好處C投資數額大

D提高投資者資信等級E投資回收期長

21.房地產投資的系統風險有（）

A通貨膨脹風險B周期風險C時間風險

D市場供求風險E比較風險

22.廣義區位概念包括（）

A地理位置B區位所處社會環境C區位所處經濟環境D區位所處自然環境

23.寫字樓物業項目區位選擇的影響因素有（）

A物業輻射區域B周圍土地利用情況和環境C易接近性

D與其它商業設施接近的程度E勞動力供給的可能性

物業經營管理第一二章練習卷答案

l.B2.C3.A4.B5.D

6.C7.A8.C9.A10.B11.C

12.ABCD13.BCD14.BCD15.AC

16.ABC17.ABCD18.ABCD19.ACD

20.ABD21.ABD22.ABCD23.BCD

一、單項選擇題（共40題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）

I、房地產開發活動可以從（C）兩個方面進行考察。

A、資金投入和預期收益B、出讓形態或自我經營形態

C、物質形態與貨幣形態D、物理形態與投資形態

2、下列表述錯誤的是（A）

A、現金流量指的是一定時期內各時間段上實際發生的資金流出或流入

B、凈現金流量指的是現金流出與現金流入之差

C、現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖示

D、現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、稅金等

3、當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是（D）

A、名義利率大于實際利率

B、實際利率小于名義利率

C、名義利率等于實際利率

D、實際利率大于名義利率

4、下列關于現金流量圖的說法正確的是（C）

A、坐標軸上的時點“1”通常表示當前時點

B、為了簡化計算，發生在計息周期期間的現金流量按期中發生對待

C、通常把初始投資作為上一周期期末發生

D、相對于時間坐標的垂直線代表不同周期段的現金流量

5、在市場經濟條件下，貸款利率水平的高低主要取決于（A）

A、收益B、資金成本C、稅收D、風險成本

6、年利率為12%,存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計息，則一年后的

本利和為（A）元。[1000*（1+12%/4*4）=1120]

A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.18

D、NPV=Z（C7-C。）（l+i,.）T

，=ot

n

i（\+i\pP

14、A=P=E+—彳7,式中——）—是投資者投入資本P后的（A）

（l+'z）：H，-1J（1+/?嚴（1+i）-1

A、投資回收B、投資收益

C、投資利潤D、投資回報

15、某投資者以100萬元的價格購入一永久產權的寫字樓單位用于出租，已知年毛租金收入為

35萬元，含各種稅費在內的年經營成本為毛租金收入的40%,如果貸款利率為12%,貼現率

為15%,則該投資者的年投資利潤率為（B）o[35*（1-40%）/100=21%]

A、35.00%B、21.00%

C、29.75%D、25.55%

16、已知某筆貸款名義利率為12%,年實際利率為12.62%,則該筆貸款為按（C）計息。

[12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）3測出x=6]

A、半年B、季

C、兩個月D、月

17、房地產開發投資的經濟效果主要表現為（A）

A、銷售收入B、開發利潤

C、成本利潤率D、投資收益率

18、基準收益率是導致投資行為發生所要求的（A）

A、最低投資回報率B、平均投資回報率

C、最低投資利潤率C、平均投資利潤率

19、對于一般的房地產投資項目，償債備付率指標應該大于（C）

A、1B、1.5

C、1.2D、2

20、下列不屬于清償能力指標的是（C）

A、借款償還期B、資產負債率

C、現金回報率D、償債備付率

21、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，則說明該項目的收益率高于（D）

A、社會平均收益率B、通貨膨張率

C、國民經濟增長率D、項目基準收益率

22、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以(C)所需的時間。

A、全部現金流入抵償全部現金流出B、經營收入抵償全部投資

C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現值抵償全部投資

23、某物業的月租金收入為10萬元，經營費用占租金收入的50%,年還本付息數額相當于經

營費用的1/3,那么,該物業投資的償債備付率為(C)[10(1-50%)/10*50%/3=3]

A、2B、1.5

C、3D、1

24、假定某項房地產投資項目的財務凈現值(NPV)大于零，那么它的財務內部收益率(IRR)

和投資報酬率的關系是(A)

A、IRR＞投資報酬率

B、IRR=投資報酬率

C、IRR＜投資報酬率

D、兩者無關

第25-26題在此例基礎上完成。

某房地產物業管理公司，現有一設備，此設備投資項目持續5年，各年的現金流量如下所示

年次012345

現金流出量300001500015000150001500015000

現金流入量02500025000250002500028000

25、此設備的第5年的凈現金流量是(B)(28000-15000=13000)

A、43000B、13000C、15000D、28000

26、設備5年報廢時，凈現值為(A)(假設折現率為10%)

A、9771B、4436C、3465D、6450

[NPV=10000(P/A,10%,5)+3000/(1+10%)5-300000=10000*3.7908+3000*0.6209-300^0=9771]

27、假設企業按12%的年利率取得貸款200000元，要求在5年內每年年末等額償還，則每年

的償付額為(C)元。[A=200000(A/P,12%,5)=55428]

A、4000()B、520(X)C、55428D、64000

28、投資凈現值大于零，說明該項目(C)

A、項目不能投資B、項目不可行

C、項目剛可收回投資D、項目會出現虧損

29、某公司計劃投資30萬元購入一設備，預計投產后每年的凈利潤為5萬元，固定資產每年

需要3萬元維修，如果用靜態投資回收期計算，則此項投資的回收期為(B)

[30/(5-3)=15]

A、6年B、15年C、10年D、3.75年

30、甲將購買某處商鋪作為投資，商鋪購買的價格為120萬元，其中銀行貸款60萬元，非銀

行其他的金融機構貸款20萬元，其余用甲多年儲蓄，現假設租金的稅率為20%,每年可以收

回租金1（）萬元，兩項貸款年利息率共為5%,求該項投資的稅后現金回報率為（D）

[（10-80*5%）*（1-20%）/40=12%]

A、4%B、14%C、20%D、12%

31、某房地產投資項目的資產負債表上我們可以看到，發債合計3000萬元，資產合計5000萬

元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，該項房地產投資

項目的資產負債率為（B）[3000/5000=60%]

A、167%B、60%C、80%D、200%

32、我國房地產投資經營過程中企業所得稅主要是對企業年（B）征收的一種稅。

A、租售收入B、所得額

C、扣除成本的銷售收入D、營業額

33、某房地產投資項目購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投資的權益

成本為1500萬元，經營期內平均利潤總額650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，試計算該

投資項目的資本金利潤率為（A）[650/1500=43.3%]

A、43.3%B、13.0%C、33.3%D、23.3%

34、以下關于財務評價指標的計算公式中，正確的有（D）

A、投資利潤率;項目利潤總額/項目總投資額X100%

B、資本金凈利潤率二年利潤總額或年平均利潤總額/資本金X100%

C、在不考慮物業增值收益時，投資回報率=（稅后現金流量+投資權益增加值+物業增值收

益）/權益投資數額

D、資本金利潤率=年稅前利潤總額或稅前平均利潤總額/資本金X100%

35、在進行設備更新時，一股選用機器設備的哪種壽命作為設備的使用年限（A）

A、經濟壽命B、技術壽命C、自然壽命D、折舊壽命

36、某房屋出租，每年租金收入為160000元，空置損失為125000元，其他物業收入為50000

元，每年運營費用為30000元，此項房屋收入的所得稅稅率為33%,則未來每年房屋現金流出

量為（C）（160000-125000+50000-30000）*33%+30000=55000*0.33+30000=48150

A、36850B、55000C,48150D、120600

37、下列說法不正確的是（D）

A、財務內部收益率是能夠使未來現金流入量現值等于未來現金流出量現值的貼現率

B、財務內部收益率是方案本身的投資報酬率

C、財務內部收益率是使方案凈現值等于零的貼現率

D、財務內部收益率是使方案現值指數等于零的貼現率

38、某投資方案，當貼現率為16%時，其凈現值為338元，當貼現率為18%的時候，其凈現

值為-22元。該方案的內部收益率為（D）[16%+2%*338/（338-（22））=17.88%]

A、15.88%B、16.12%C、18.14%D、17.88%

（太難）39、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別17、18、19萬元，

從第4年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率9%,則現在將未來現金流折

現可以得到該房地產的收益率價格為（A）萬元。［

A、195B、210C、213D、217

40、已知兩稅一費的稅，費率分別為營業稅5%、城市建設維護稅為7%、教育費附加為3%,

若銷售收入為100（）萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（A）萬元（1000*5.5%=55）

A、55B、85.6C、15（）D、123.6

二、多項選擇題（共20題，每題3分，每題的備選項中，有2個或2個以上的選項符合題意,

錯選，少選，本題不得分）

1、現金流入包括（ABCD）

A、銷售收入B、利息收入C、貸款本金收入D、出租收入E、折舊

2、卜.列有關復利計算過程中的各項系數及相關知識解說正確的選項是（AC）

A、等額序列支付在現金流量涂上的每一個計息周期末都有一個等額支付金額。

B、等額序列的收入或支出每年以相同的比例發生變化。

C、等額序列支付的儲存基金系數是在已知終值F的情況下求Ao

D、等比序列這種現金流量序列的收入或支出每年以一個固定的數量發生變化。

E、等額序列支付終值系數等于一次支付終值細數乘以等額序列支付資金回收系數。

3、下列有關于名義利率與實際利率表述正確的是（BCE）

A、名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值

B、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

C、當每年計息周期數m二1時，名義利率與實際利率相等

D、當每年計息周期數m>l時，實際利率小于名義利率

E、當每年計息周期數m-8時，名義利率r與實際利率i的關系為i=er-1

4、房地產置業投資項目的靜態盈利能力指標包括（BDE）

A、投資利潤率B、投資回報率

C、資本金利潤率D、現金回報率

E、靜態投資回報率

5、下列關于投資回收和投資回報的說法正確的是（BDE）

A、投資回收是指投資者對其所投入資本的回收

B、投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬

C、投資回報通常是用提取折舊的方式獲得

D、投資回收則常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

E、投資回收主耍是指開發商所投入的總開發成本的回收

6、財務評價可以通過計算（AC）,對開發項目進行清償能力分析。

A、資產負債率B、投資回收期

C、貸款償還期D、成本利潤率

E、財務凈現值

7、從投資的角度看，資金時間價值的大小取決于（ACD）

A、投資利潤率B、投資額大小

C、風險因素D、通貨膨脹率

E、社會平均利潤率

8、關于資產負債率的描述錯誤的是（CD）

A、屬于長期償債能力指標

B、資產負債率高，則企業的資本金不足，應變能力差

資產合計

C、資產負債率二xlOO%

負債合計

D、房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般較低

E、資產負債率可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度

9、決定基準收益率大小的主要因素是（BC）

A、開發類型B、資金成本

C、項目風險D、行業狀況

F、開發規模

10、關于財務內部收益率，下面說法正確的是（ABDE）

A、內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

B、如果貸款利率高于內部收益率，則認為項目投資會面臨虧損

C、財務內部收益率是指項口在整個壽命期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現

率

D、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率

E、當目標收益率小于內部收益率時，則認為在財務上是可行的

11、就房地產開發投資來說，下列表述正確的是（ACD）

A、投資回收通常采用次舊的方式獲得

B、內部收益率不能作為投資回報的指標

C、投資回報則主要表現為開發商利潤

D、投資回報常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

E、投資回收指的是所投入的總投資的回收

12、建筑物及相關的設施、設備在使用過程中的有形損耗包括（AE）

A、外力作用下的實體磨損

B、勞動生產率提高的效能磨損

C、技術進步出現的功能磨損

D、社會經濟環境造成得設備貶值

E、受自然力影響產生的生銹、腐蝕、老化等

13、無形損耗產生的原因有（CDE）

A、持續使用

B、自然力的作用

C、科學技術進步

D、勞動生產率的提高

E、社會發展

14、固定資產經濟壽命是下列哪幾項的相加之和的最小值（BE）

A、年維修成本

B、年等額資產恢復成本

C、年等額總成本

D、年折舊額

E、年等額運營成本

15、下列關于我國房地產開發投資企業納稅主要稅種的敘述正確的是（ABC）

A、房地產項目中“兩稅一費”指營業稅、城市建設維護稅和教育費附加

B、營業稅稅額=應納稅銷售（出租）收入X稅率

C、應納稅所得額=實現利潤一允許扣除項目的金額

D、營業稅的稅率為5.5%

E、房產稅在營業稅之前列支

16、關于現金回報率的說法王確的是（ABCE）

A、與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息影響

B、可以是稅前現金回報率

C、可以是稅后現金回報率

D、與投資回報率相同

E、該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系

17、影響財務內部收益率的因素包括（AB）

A、投資項目的有效年限

B、投資項目的現金流量

C、企業要求的最低投資報酬率

D、銀行的貸款利率

E、投資項目的折現率

18、某公司擬購置一處房產，付款條件是：從第4年開始，每年年初支付50萬元，連續支付

5次，共250萬元，假設該公司的資金成本率為10%（相當于折現率），相當于該公司現在一次

付款的金額為（AB）

A、50X［（P/A.10%.7）-（P/A.10%.2）］

B、50X(P/A,10%,5)(P/S,l0%,2)

C、50f(p/AJ0%.8)-(P/AJ0%,3)]

D、50*(P/AJ0%,5)(p/s,10%,3)

19、如果其他因素不變，一且折現率提高，則下列指標中數值會變小的是(BD)

A、靜態投資回收期

B、凈現值

C、內部財務收益率

D、現值指數

E、現金回報率

20、下列關于設備更新特點的說法中，正確的是(ACE)

A、設備的壽命包括自然壽命、經濟壽命和技術壽命

B、自然壽命主要取決于設備無形磨損的速度

C、技術進步速度越快，設備的技術壽命越長

D、經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的

E、經濟壽命是從經濟角度判斷的設備最合理的使用年限

標準答案

一、單項選擇題

1、C2、A3、D4、C5、A6、A7、B8、A9、A10、C11、C

12、B13、D14、A15、B16、C17、A18、A19、C20、C

21、D22、C23、C24、A25、B26、A27、C28、C29、B

30、D31、B32、B33、A34、D35、A36、C37、D38、D39A4）、A

二、多項選擇題

1、ABCD2、AC3、BCE4、BDE5、BDE6、AC7、ACD8、CD

9、BC10、ABDE11、ACD12、AE13、CDE14、BE15、ABC

16、ABCE17、AB18、AB19、BD20、ACE

第四章收益性物業價值評估

一、單選題：

1、下列說法正確的是：()

A.有用的東西肯定有價格。

B.有價格的東西不一定有用。

C.有價格的東西肯定相對稀缺。

D.所有人的需求意愿，不論他們是否有能力支付，都屬于有效需求。

2、物業的區位概念，下列理解錯誤的是()

A.區位是指物、業的空間位置，包括了物業所在的地理位置和到達其他地方的距離。

B.區位就是環境，主要是指自然環境和地理位置，一般不應該包括社會人文環境的內容。

C.區位品質不僅反映物業的空間位置.，更重要的體現特定位置周圍的交通環境、自然還進、社

會人文環境等方面的質量。

D.區位并不是決定物業價格的唯一因素。

3、對于使用價值和交換價值說法錯誤的是（）

A.使用價值是指商品滿足人們某種需要的效用。

B.具有使用價值的商品一定就有價格，也就是存在交換價值。

C.交換價值是指該種商品同其他商品相交換的量的比例關系。

D.價格是交換價值的形式。

E.具有交換價值的商品首先就要具備使用價值，所以任何商品都具有使用價值和交換價值。

4、房地產的總價格（）反映房地產價格水平。

A.完全能B.完全不能C.一般能

D.一般不能

5、房地產價格的波動受諸多因素的影響，下列說法有誤的是（）。

A.土地面積越大、形狀越規整的價格越高，但有時也有例外。面積小，形狀奇異的上地會因為

買者的特殊需要，而出現比較高的交易價格。

B.居民的收入水平是影響房地產價格的外部因素。但收入很低的群體可實現的住房邊際消費傾

向比較高，收入很高的群體住房邊際消費傾向也很高。

C.交通便利有助于提高住宅的價格，但對于臨街住宅，如果用于自住，則會造成價格的下跌。

所以同一因素對同類型的評估對象往往影響結果不同。

D.市場存貸利息的提高會增加投資和消費房地產的成本，從而抑制房地產價格的上揚。

6、下列說法正確的是（）

A.面積內涵方面，建筑物一般有畝、公頃、平方米等概念之別。

B.面積大小方面，建筑物一般有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內面積之別。

C.建筑面積一般要小于使用面積。

D.套內建筑面積小于總建筑面積。

7、已知一套物業的售價是200萬元，有兩種付款方式：一次性付款；首付50%,借款50%,

借款利息6%,借期10年，問兩種方式的實際價格關系是（）

A.相等B.前者大于后者C.后者大于前者D.無法判斷

8、已知一套物業的售價是200萬元，首付50%,一年以后再付50%,如果銀行的存款利率一

般未6%,則該物業的實際售價為（）

A.200萬元B.100萬元C.約194萬元D.150萬元

9、同一宗物業在預售和現房銷售的不同階段，正常情況下，理論認為現房價格（）期房價

格。

A.小于B.大于C.等于D.不確定

10、下列說法有誤的是（）

A.廉租房的租金是一種成本相金，低于市場租金。

B.準成本租金是指高于成本，但低于市場租金的?種價位。

C.成本租金中不包括合理利溝

D.經濟適用房的價格是一種政府指導價。

11、下列因素對于物業價格的影響分析正確的是（）

A.高收入階層者收入增加，物業的邊際消費傾向很高，因為他們有充足的財力支付。

B低收入階層者收入增加，物業可實現的邊際消費傾向很高，因為他們沒有固定的住所。

C.中等收入階層者收入增加，物業可實現的邊際消費傾向很高，因為他們有充足的財力支付。

D.所有收入階層的收入增長，其邊際消費傾向都是相等的。

12、運用市場法估價分為四大步驟，包括①選取可比實例；②求取比準價格；③對可比實例的

成交價格進行處理修正；④搜集交易實例。下列順序正確的是（）

A.①②③④B.②①④③C,④③②①D.④③①②

13、有一宗土地，出讓年限為4（）年，資本化率為10%,預計未來5年的純收益分別是2。萬

元，22萬元、24萬元、21萬元、25萬元，并從第六年開始穩定保持在30萬元的水平上，那

么該宗土地的收益價格接近于（）萬元。

A373.5815B102.226

C263.9065D366.4212

14、某套公寓或某座商務辦公樓，目前尚未出租出去，沒有直接產生經濟收益，仍屬于（）。

A非收益性房地產B綜合房地產

C收益性房地產D特殊用途房地產

15、成本法特別適用（）的房地產的估價。

A有收益發生交易的實例多B無收益發生交易實例多

C有收益發生交易實例少D無收益發生交易實例少

16、運用成本法估價一般有四個步驟，包括①測算折舊；②測算重新購建價格；③搜集有關物

業開發建設的成本、稅費、利潤等資料；④求取計算價格，下列順序正確的是（）。

A.①②③④B.②①④③C.③②①④D.④③①②

17、某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，已經使用了10年，殘值應為5%,

則該建筑物的現值（）萬元。

A.136.8B.144C.145.8D.171

18、一宗房地產的交易總價款為30萬元，其中首付款10萬元，余款20萬元于一年后一次性

付清。假設年利率為10%,則在其成交日期時的實際價格為（）萬元

A.30B.28.18C.20D.32

19、某宗房地產2004年1月30日的價格為1000美圓/平方米，假設人民幣與美圓的市場匯價

2004年1月30日為1美圓=8.26元人民幣，該宗房地產在2004年1月30日的交易價格為（）

元人民幣/平方米。

A.1000B.121C.8260D.826

20、已知一宗可比實例：使用面積3300平方米，成交價格為5000元/平方米。按照建筑面積

計算單價，使用面積：建筑面積=5：6,則該可比實例的實際成交總價為（）萬元。

A.1375B.1650C.1980D.1500

21、有一可比實例，成交價格為5000元/平方米，由于可比實例區域環境比估價對象好2%,

則可比實例的修正系數為（）和修正后的估價對象的比準價格為（）元/平方米

A.102/100,5100B.100/102,5100C.100/102,4901D.100/102,5100

22、如上題，若可比實例的物業狀況因素劣于待估對象，偏低2%,則不考慮其他因素的修正,

可比實例的修正系數為（）,修正價格又為（A）元/平方米。

A.100/98,5102B.100/98,4900C.98/100,5102D.98/100,490C

23、運用收益法，一般分為下列4個步驟，①求取報酬率或資本化率；②選用適宜的收益法公

式計算收益價格：③搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料；④預測估價對象的

未來收益（如凈收益），下列步驟順序正確的是（）

A.①②③④B.②①④③C.③④①②D.④③①②

24、一項基建項目竣工，預計未來十年每年年末凈收益2000萬元，第十年年末一次性轉讓收

入500萬元，若投資收益率為10%,則該基建項目的現時收益價值為（）萬元。

A.17027.12B.17527.12C.17101.44D.2500

25、若一項投資，預計在頭兩年的凈收益為零，從第三年年末始，未來20年內每年年末可以

凈收入600萬元，項口的投資收益率為10%,則該項口的現時收益價值為（）萬元。

A.5108.136B.3837.818C.4221.63.12000

26、若某塊土地，在頭三年每年的凈收益分別為500萬元、600萬元、650萬元，從第四年開

始，每年凈收益穩定在750萬元，假設該土地的收益期為無限期，則投資收益率為10%時，

該宗土地的收益價值為（）萬元。

A.5634.9B.7073.6C.8938.8D.7500

27、某房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的還原利

率為8.5%。該房地產的收益價格為（）萬元。

A.94.12B.800C.80D.無法判斷

28、某房地產是在政府有償出讓的土地上開發建造的，當時獲得的土地使用權年限為40年，

現已使用了12年；預計利用該房地產正常情況下每年獲得凈收益8萬元；該類房地產的折現

率為10%。該房地產的收益價格為（）萬元。

A.224B.320C.54.5095D.74.4526

29、某宗物業的正常成交價格為3500元/平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的5%,

買方應繳納的稅費為正常成交價格的7%,則賣方實際得到的價格是（）元/平方米。

A.2375B.3325C.3255D.2625

30、某綜合樓準備出租15年，年租金為570萬元，問15年的租賃價值是（）萬元，年利

率為10%o

A.4335.466B.8550C.5700.3D.6500.3

31、下列收益法公式正確的是（）。

A.物業收益價值二年純收益X[1-1/（1+=尸]/r

B.物業收益價值=年純收益X[l/（l+r）n-l]/r

C.物業價值二年純收益X[U+r）J1]/r

D.物業價值二毛租金小毛租金乘數

32」已知某宗收益性房地產年純收益為5000元/平方米，還原利率為8%,則其收益價值為（B）

萬元。

A.62500B.6.25C.6250D.0.625

二、多選題：

33、以下屬于收益性物業的有（）

A.出租型倉庫B.職工宿舍C.加油站D.公園E.政府大樓F.醫院就診大樓

34、以下屬于非收益性物業的有（）

A.空置的寫字樓B.閑置的公寓C.停車場D.虧損的酒店E.軍隊辦公樓F.古塔

35、決定收益性物業價值高低的因素主要有（）

A.物業所有權的性質B.物業的歷史經營收益C.物業未來的客觀收益D.未來獲得收

益的期限E.物業經營投資的風險大小，即收益折現率F.物業的投資經營方式

36、物業價格形成的一般條件包括（）

A.未來的客觀收殆要大于零B.物業能夠滿足人們的某種需要C.物業的投資經營風險

比較小D.物業數量供給具有相對稀缺性E.市場存在需求的意愿，但不一定有能力支

付F.市場中存在對物業有支付能力支持的需求

37、物業價格的特征，下列說法正確的是：（）

A.物業價格實質上物業權益的價格。

B.物業價格的形成時間比較長。

C.物業價格受到許多因素的影響，具有偶然性和差異性。

D.物業價格受區位影響很大.

38、對于投資價值理解錯誤的說法是（）

A.投資價值在評估學中就是指該物業值不值得投資，投資是否盈利。

B.投資價值在評估學中是指特定投資用途的假定條件下，物業所能創造的客觀市場價值。

C.在某一時點，同一個物業可以有多種投資價值，但只有一個理論的內在價值。

D.投資價值就是指物業在特定投資用途假定條件下的理論價值，因為它是估價人員通過科學的

理論方法推斷出來的。

39、評估投資價值與評估市場價值的區別在于（）o

A.評估方法本質不同

B.假設前提不同，前者假設被估對象在特定投資方式下，而后者則假設在市場最優使用用途下。

C.前者的折現率采用特定投資方式下的平均報酬率；而后者則采用市場一般投資方式下的平均

報酬率。

D.前者所采用的凈收益一般是扣除所得稅后的稅后凈收益；后者所采用的凈收益通常不扣除所

得稅。

4（）、對成交價格認識有誤的是（）

A.成交價格是交易雙方協商競爭的結果，它一般應該低于買家的最高價，而高于賣家的最低價。

B.成交價格就是市場價格，所以也是市場的客觀價格，我們可以用實際成交價格直接作為評估

結果。

C.成交價格是交易雙方協商競爭的結果，它一般應該高于買家的最高價，而低于賣家的最低

價。

D.眾多成交價格的走勢，反映出市場平均價格的走勢，市場平均價格受到供給與需求的影響，

圍繞物業的內在理論價值上下波動。

41、物業的拍賣，涉及很多價格概念，以下說法有誤的是（）

A.起拍價有可能高于底價，也有可能高于底價。

B.拍賣只有增加拍賣，不存在減價拍賣的說法。

C.最后的成交價肯定是最高的應價，且高于保留價。

D.最高的應價如果低于保留價的80%,同樣可能成交。

42、下列說法正確的是（）

A.原始價值是始終不變的。

B.帳面價值是始終不變的。

C.市場價值就等于交易物業的帳面價值。

D.帳面價值隨著時間的流逝而不斷減少。

43、物業價格的影響因素有很多，下列說法正確的是（）

A.不同因素，引起同一宗物業價格變動的方向不盡相同。

B.同一因素，對于同一宗物業價格的影響，站在不同角度，不同時點，得出的影響結論有時也

不同。

C.同一因素，對于不同類型物業價格的影響結果，有時完全相反。

D.因素對于物業的影響，是可以通過理論分析，精確推斷的。

44、影響物業價格的人口因素內容包括（）方面：

A.人口的自然增長B.人口素質C.人口的性別比重D.家庭規模大小

45、因素對物業價格的影響作用，下列說法正確的是（）

A.土地供應的減少，會因為土地供不應求，抬高物'業的價格。

B.消費者抵押貸款利率的上升，增加了物業消費的成本，會抑制物業需求的上升。

C.人民幣的升值會抑制國外投資者購買中國物業的投資積極性。

D.物業保有環節的稅率提高，減少了物業的收益，物業的需求會被抑制，從而導致售價的上升。

46、有關物業的稅收可以分為（）等類別。

A.開發環節稅B.交易環節稅C.保有環節稅D.所得稅

47、影響物業價格的心理因素包括（）

A.心理偏好B從眾心理C.迷信D.自身特殊心理需求

48、下列適合用市場法的物業有（）

A.公寓B.商鋪C.標準化廠房D.學校E.特殊用途的廠房F.寺廟

49、下列適用成本法的物業有（）

A.公寓B.商鋪C.標準化廠房D.學校E.特殊用途的廠房F.寺廟

50、在收集交易實例時，需要收集哪些內容很重要，一般應包括（）。

A.交易雙方的交易關系和交易口的

B.被估對象的保修期限

C.成交日期、成交價格

D.付款方式、交易方式

E.交易實例房地產的實物狀況

51、選取可比實例應符合四個方面的要求，即（）o

A.估價對象的類似房地產，包括地理位置、權屬關系和實物狀況三個方面應相同或相似

B.成交日期與估價時點一致

C.成交日期與估價時點接近

D.成交價格是正常價格或可修正的正常價格

E.評估的方法與估價目的相匹配

52、建立價格可比基礎包括5個方面，下列說法正確的是（）。

A.統一付款方式B.統一面積大小

C.統一幣種和貨幣單位D.統一面積內涵

E.統一采用單價

53、不宜選為可比實例的交易情況有（）o

A.有利害關系人之間的交易

B.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

C.交易雙方或某一方并無特別動機或偏好的交易

D.交易稅費正常負擔的交易

E.受債權關系影響的交易

54、房地產價格修正包含（）o

A.交易日期修正B.區位狀況的修正

C.實物狀況修正D.權益狀況修正

E.交易情況修正

55、在成本估價法中，造成建筑物折舊的原因包括（）o

A功能折舊B物質折舊C財務折舊

D經濟折舊E損耗折舊

56、收益法的應用條件有（）。

A收益的可計量性B收益的連續性C收益的穩定性

D收益期限可以確定E風險的可衡量性

57、運用收益法，年純收益的選取一般要注意它是一種（）。

A客觀收益B實際收益C歷史收益

D未扣除費用的毛收入E扣除所得稅后的純收益

58、運用成本法，物業價格一般包括（）

A.土地取得成本B.銷售費用C.管理費用D.利潤

E.開發成本F.投資利息G銷售稅費H.股東紅利

59、成本法適用的對象包括（）

A.物業保險賠償評估目的下的物業價值評估。

B.物業市場發育不夠、交易案例比較少的物業價值評估。

C.無收益且很少發生交易的物業價值評估。

D.有特殊用途、或者特殊評估口的的收益性物業價值評估

60、重新購建價格是成本法評估的價值標準，它的特征是（）

A.估價時點時的價格

B.客觀、必要的費用支出，反映了社會或行業的平均水平

C.假定被估物業在全新狀態下重建

D.假定在估價時點的價格水平、技術水平、材料質量條件下的支出合計

61、下列造成物質折舊的原因或者現象包括（）

A.自然力作用引起的老化和腐蝕現象

B.因為市場供過于求，造成物業的閑置

C.物業功能落后，造成的價值減損

D.因為使用造成物業使用功能的減退，從而價值減損

62、建筑物折舊年限的以下說法，正確的是（）

A.建筑物折舊采用的是建筑物的經濟壽命

B.建筑物折舊采用的是建筑物的自然壽命

C.建筑物的已使用年限采用的是有效年齡

D.建筑物的已使用年限采用的是實際年齡

63、確定報酬率的下列說法王確的是（）

A.報酬率又稱為折現率，投資匯報率

B.投資風險大，報酬率就高；反之，報酬率就小

C.投資風險大，報酬率就低；反之，報酬率就高

D.報酬率的大小要與年凈收益相匹配

64、運用累加法求取報酬率，應該考慮以下（）等因素。

A.投資風險補償B.流動性缺乏補償C.管理負債補償D.投資帶來的優惠

經營管理五房地產市場分析

一、單選題（共17題）

1、以下那些因素不屬于影響房地產市場的經濟環境因素

A房地產貸款利率的變動B通貨膨脹率的上升

C固定貨產投資的增加D土地供應的減少

2、社會時尚的變化會對房地產市場產生影響嗎？

A會B不會

C說不清楚D在美國會，而在中國不會

3、房地產需求量與房地產價格（）。

A沒有比率關系B成反比

C成正比D有時成反比，有時成正比

4、房地產供給量與房地產價格（）o

A沒有比率關系B成反比

C成正比D有時成反比，有時成正比

5、假設在2006年底，某城市的住房存量為1000萬平方米，而在2007年1月一3月，該城市的住房新

建量達到300萬平方米，并且在這一時期，該城市的住房滅失量達到250萬平方米，那么，該城市在2007

年3月末的住房存量是（）。

A1（XX）萬平方米B850萬平方米

C69（）萬平方米D1050萬平方米

6、如果一個城市在2006年房地產的開發總量為1000萬平米，而房地產的銷售量為500萬平米，那么，

可以判斷，在2006年，這個城市房地產市場的（）結構出現了失衡。

A產品結構B總量結構

C供求結構D投資結構

7、如果一個城市在2006年投資型購房與自住型購房的比率為3：1的話，那么，可以判斷，在2006年,

這個城市房地產市場的（）結構出現了失衡。

A產品結構B投資結構

C供求結構D投資結構

8、一些學者將我國的房地產市場分為了東部市場、中部市場以及西部市場，那么，這種房地產

市場的細分方法實際上是一種按照（）概念來對房地產市場進行細分的方法。

A房地產區域B房地產用途

C房地產增量存量D房地產交易形式

9、一些學者將住房市場分為了老年公寓市場、青年公寓市場等，這種市場細分方法實際上是一種按照

（）概念來對房地產市場進行細分的方法。

A房地產區域B