物業公司規章制度

物業管理企業內部管理制度指為提高管理服務質量和

工作效率，根據經營方針和工作特點而制定的一系列在企業

內部執行的規章和制度。

(一)物業管理企業員工管理條例

1、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動

合同制度、工時制度和干部任免制度等。

2、管理員工行為規范：規定員工遵守國家政策、法令，

熱愛本職工作等。

3、員工福利制度：包括享受法定假日、醫療保險勞動保

護等。

4、企業獎懲制度。

(二)物業管理企業各部門主要職責

1、總經理室：是物業管理公司的決策機構。總經理的主

要職責是：

(1)貫徹落實國家和地方的政策和物業管理的有關規

定。

(2)主持公司經營管理的全面工作。

(3)設置內部管理機構，制定公司章程，簽署物業管理

制度。

(4)選聘各部門經理和關鍵崗位人員。

(5)選聘社會、勞務服務公司分擔具體工作。

(6)行使董事會授予的其他職權。

2、各部門經理的主要職責是：

(1)辦公室主任：

①負責傳達總經理指示，安排并組織召開會議。

②督促辦公室人員及時完成上級下達的任務。

③負責日常人事行政管理，檢查各項規章制度的執行情

況。

④做好員工考勤工作，協助培訓員工。

(2)財務部經理：

①組織公司財務管理工作。

②審核各類會議報表，撰寫財務分析報告。

③檢查、督促各項費用及時收繳。

④審核、控制費用的支出。

⑤提出合理運營公司金融資產的有效措施。

⑥組織擬定坳業管理費用標準的預算方案。

⑦制定物業管理公司財務管理和操作流程。

(3)公共關系部經理：

①制定物業公司公關活動方案。

⑦策劃公司大型活動。

③組織召開業主、業戶大會，并處理投訴與糾紛：

④組織員工和社區內文體活動。

⑤協助總經理和其他部門工作。

(4)房屋維修部經理：

①落實并實施本部門管理規章制度。

②合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管坦員

工開展日常工作。

③布置、檢查房屋保養和維修工作。

④組織本部門員工參加業務技術培訓。

(5)保安部經理：

①落實并實施本部門管理規章制度。

②負責管理區內的治安保安工作、交通安全工作和消防

工作。

③制定部門崗位責任制度、執行獎懲規定。

④定期組織員工進行安全保衛、消防等技能培訓。

⑤負責與社會聯防有關方面的聯系與溝通。

(6)清潔環衛部經理：

①制定部門工作計劃與目標，合理安排清潔衛生。

②督促、檢查各項清潔環衛工作的落實情況。

③負責進行轄區內庭院建設和綠化工作。

④制定部門崗位責任制度，執行獎懲規定。

(7)經營發展部經理：

①確定經營項目與經營發展目標。

(2)房屋及設備維修人員：

①及時完成下達的維修任務。

②及時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③掌握各種設備的操作方法，及時排除出現的故障。

④巡查管區市政公共設備、設施的安全運行情況，定期

對設備進行保養。

(3)保安人員：

①執行24小時保安巡邏制度，看管好物業，做好防火

防盜等安全保衛工作。

②做好門衛登記，執行機動車輛驗證制度。

③做好流動人員監督管理工作。

④懂得救護知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意

外事故。

(4)清潔人員：

①負責管區道路、樓梯的清潔與保潔工作。

②保持管區內公共衛生設施的清潔c

③保證管區內污水排放暢通。

④杜絕蟻蠅，及時外運垃圾。

(5)綠化人員:

①按時剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

②及時禁止破壞管區內花草樹木的行為。

③做好綠化管理和草木生長情況的記錄。

④保持花園草坪清潔。

(6)服務人員：

①準時到崗，按時開放小區文化娛樂設施，照章收費。

②搞好商業網點服務，有禮待賓。

③做好計時服務、特約服務等。

④管理好文體娛樂設備、設施，及時制止違反規定的行

為。

(三)管理制度和規定

1、工作管理制度：

(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領帶(維修工及

經批準的員工除外)，穿著整潔，頭發梳理整齊，不得留長

發；女士應化淡妝。

(2)辦公區內必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放

雜物。

(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解

各種情況和業主意見，及時處理問題或上門尋訪。

(4)上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情

地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

(5)紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，

有事要請假，獲準后方能離開。

(6)全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須

認真負責，注意發現問題并做詳細記錄，及時匯報并跟蹤解

決。

(7)接待業主時態度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不

管發生什么事，絕對不能與業主發生爭吵，要態度誠懇，仔

細傾聽業主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法

及時解決的要向業主解釋清楚，并告知解決的時間。

(8)接受業主電話投訴時，要熱情耐心，語言要規范友

好。

(9)管理員派單后，一定要追蹤落實，并負責檢查。水

電問題要求在12小時內解決，其他急修項目一般在24小時

內解決，最遲不得超過72小時。把物業管理師加入收藏夾!

(10)對接受的投訴要認真做好記錄，并到現場查看、了

解情況，認真記錄處理的時間、人員和業主對處理的意見。

(11)協助財務人員做好各項費用的派單和催繳工作，派

單要派到各戶，催繳態度要友好。

(12)認真管好業主檔案和業主托管的鑰匙。

(13)認真做好裝修審批和管理工作。

(14)不準在上班時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公

室內高聲喧嘩。

(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收

拾整齊。

(16)休息時間如發生重大事故，或碰到問題要立即解

決，不得推脫或不予理睬。

(17)管理處的工作原則是服務第一，工作標準是業主滿

意，工作態度是認真負責。

2、業主回訪制度：

(1)管理員必須經常上門征求業主對管理工作的意見，

認真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。

(2)管理處負責人也應經常上門訪問，了解管理和上門

服務情況，并做好回訪記錄，對業主提出的要求應及時給予

答復和解決。

(3)維修人員每次上門服務均應讓服務對象填寫回訪

單，以征求對服務的意見。

(4)保安員在值班、巡崗時應定時征求業主對工作的意

見，并做好記錄，注意研究、改進。

(5)回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應由管

理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。

3、巡崗制度：

(1)保安領班在當班期間，要經常定線或不定線地對各

崗位的工作情況進行檢查。

(2)檢查內容包括各崗執勤情況、有無違紀現象、查看

值班登記等。

(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄,

掌握各值勤點值勤情況和動態。

(4)管理員主要負責對物業情況的定期巡查。一般每天

巡查兩次，交接班各一次，發現問題及時向有關部門派單解

決，并負責跟蹤：

4、門衛制度：

(1)每位門衛保安必須嚴格執行各項管理規定，并對每

位業主負責。

(2)按照規定認真巡視，巡視時要掛巡視牌。

(3)認真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員

在征得業主同意后方可進入。

(4)外來施工人員要有管理處發的臨時出入證才能進

入。

(5)認真做好報紙、信件的收發工作。

(6)嚴禁自行車進入塔樓。

(7)業主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登

記手續，大件物品必須到管理處開具放行條。

(8)電梯運貨時應嚴格遵守管理規定；運送家具、裝修材

料等大宗貨物時，必須收取一定得責任押金，在業主填寫責

任承諾書后方可準運。

物業公司規章制度

一、目的：

規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高

員工的基本素質。

二、適用范圍：

新天美地花園物業管理公司所有工作人員。

三、職責：

3.Ixx物業管理公司的所有員工有義務嚴守規章制度、

為公司利益而做出貢獻。

3.2各部門負責人要對員工進行規章制度教育，并全面

貫徹下去。

四、關于服裝、裝束

4.1進公司必須穿好工作服；

4.2工作服要干凈；

4.3進公司須戴工作證；

4.4嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司；

4.5凡遺失工作證、工作服應盡快申請補領；

4.6不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經人事部辦

理；

4.7公司發放的安全鞋僅限在廠內使用；

4.8公司發放的作業服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。

五、關于上班時間

5.1時間為上午8：30——12：00下午2：00——18：

00

5.2不得無故遲到、早退、外出；

5.3雇員請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假

（特殊情況例外）；

5.4嚴禁無故曠工；

5.5上、下班必須簽到；

5.6不許代別人簽到；

5.7不得涂改簽到表。

六、關于廠內設備和備件

6.1設備、備件要小心使用，應保持設備整潔美觀；

6.2注意整理整頓；

6.3道路要保持暢通，不許擺放東西；

6.4嚴禁對花園內的設備亂涂、張貼；

6.5節約用水，用電，不得浪費；

6.6凡故意破壞設備、設施，從嚴處理；

6.7凡盜竊本公司財物，從嚴處理；

6.8設備引起故障時必須要及時報告相關領導，不得擅

動機器。

物業公司規章制度

第一章總則

第一條為加強物業管理，維護全體業主和物業使用人的

合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使

用，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管

理條例》和相關法律、法規、政策，制定本規約。

第二條本規約對本物業管理區域內全體業主和物業使

用人均有約束力，須共同遵守。

第三條業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合

同中涉及業主共同利益的約定，應與本規約一致。

第四條本物業管理項目的基本情況

物業名稱：南安市寶龍花園小區；

座落位置：南安市梅山鎮競豐村寶龍花園；

物業類型：高層住宅；

建筑物總面枳：60873.48平方米。

物業管理區域：東接梅九公路；西接配電廠；北接中年

山寶龍花園北圍墻；南接中年山寶龍花園南路。

第二章業主的權利和義務

第五條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動

中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提

供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事

項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的

建議;

（四）參加業主大會會議，行使投票權和表決權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；監督物業服務企業履行

物業服務合同；

（七）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用

情況享有知情權和監督權；

（A）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金

的管理和使用；

（九）法律、法規規定的其他權利。

第六條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設

備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會

作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用等；

（六）在小區進出和其它活動時，應文明禮貌，親善對

待小區鄰里。

（七）法律、法規規定的其他義務。

第三章物業的使用

第七條根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以

下物業共用部位、共用設施設備的共有權：

（一）由單幢住宅內業主或與之結構相連的非住宅業主

共有的部位，包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、

屋頂以及戶外的墻面等基本結構部分，走廊通道、門廳、樓

梯、大堂等公共通行部分，防空避難層、設備層或其它配套

設計等結構部分；

（二）由住宅業主或其與非住宅業主共有的附屬設施設

備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、

溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、垃圾

通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、

消防器具、消防栓、排水管道、窖井、化糞池、垃圾箱、規

定標識、建筑智能化系統（含安防系統）、消防控制系統等

設施和共用設施設備使用的房屋等；

（三）其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。

第八條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和

處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。

第九條業主應按照有利于物業使用、安全、整潔以及公

平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、

供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛

生、環境保護等妥善處理與相鄰業主的關系。

第十條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需設計

用途的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主

管部門批準，并告知業委會和物業服務企業。

第十一條業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服

務企業，并與其簽訂裝飾裝修管埋服務協議。并按協議的約

定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事

裝飾裝修的禁止行為，盡量減少影響鄰里生活。

每日施工時間為上午7:30-11:30,下午14:30-17:30,

其他時間不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。

業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾。

因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正

常使用或侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并

承擔相應的賠償責任。

第十二條業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設

計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做

好噪音及冷凝水的處理。

第十三條業主及物業使用人使用電梯，應遵守該電梯使

用管理規定。

第十四條在坳業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守車

輛行駛和停車規則，不得停放大門口、占停其它通道，也不

得隨意占用他人車位。

第十五條在三常生活中還禁止下列行為:

（一）損壞或擅自占用物業共用部位、共用設施設備及

相關場地，擅自移動物業共用設施設備；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）亂拋垃圾，高空拋物；

（四）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物

口

口口;

（五）擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂

改、刻畫；

（六）踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林；

（七）夜晚11:00后大聲猜拳、酒后鬧事等不文明言行;

（A）聚賭、盜竊等法律、法規禁止的其它行為。

第十六條業主和物業使用人在飼養動物不得違反有關

規定，并應遵守以下約定：

（一）禁止無證飼養寵物，飼養寵物的業主或使用人須

到物業服務企業領取“飼養寵物許可證”，飼養寵物不得制

造噪音或威脅他人安全；

（二）不得飼養家禽家畜，嚴禁制造尿便等臭味，杜絕

禽流感根源。

第四章物業的維修養護

第十七條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨

礙其他業主的合法權益。

第十八條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專

有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關

業主應予配合

第十九條發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊

急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但未能提

前通知相關業主的，物業服務企業應向相關業主說明情況，

并在第三方（如、居委會、派出所或業委會委員）的監督下,

進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事后相關責任

人應及時做好善后工作。

第二十條因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時

占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務

企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。

第二十一條坳業存在安全隱患，危及公共利益或其他業

主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。

第二十二條全體業主要按規定繳存、使用和管理物業專

項維修資金。建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍

承擔物業的保修責任。

第五章業主的共同利益

第二十三條為維護業主的共同利益，經業主大會同意，

授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利:

（一）根據本規約配合業主委員會制定物業共用部位和

共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的