辦公樓

消

防

設

施

維

保

方

案

消防設施維保內容及實施方案

消防維保，是消防系統發揮正常功能的前提保障。公司依照國家

《火災自動報警系統施工及驗收規范》、《自動噴水滅火系統施工及驗

收規范》、《建筑自動消防設施及消防控制室規范化管理標準》等規范,

結合甲方的設備實際和管理要求，以使整個維保工作系統化、規范化、

檔案化，使整個設備系統良好運行，完整好用和遇警時的萬無一失。

特制定如下維保計劃：

一、消防系統維保施工準備

1、詳閱甲方提供的各類圖紙資料，熟悉甲方消防設備、消防水源的

現狀。

2、會同甲方制定維保檢查計劃。

3、建立《消防值班人員職責》、《消防控制室管理制度》、《消防設施

維保管理制度》等消防管理的規章制度。

4、消防設施檢測儀器及維保工具到位。

二、消防系統檢查、維保方法

（一）火災自動報警系統

1.每季度采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器動作及確認顯示是

否正常。

2.征得甲方同意，試驗火災報警裝置的聲光工作是否正常。

3.試驗水流指示器、壓力開關，等報警功能、信號顯示。

4.對備用電源進行1—2次充放電試驗，1—3次主電源和備用電源

切換試驗。

第一階段：

①系統布線、消防控制室檢測

②火災探測器、手動報警按鈕、火災顯示盤逐個檢測

③火災報警控制器和消防聯動控制設備功能檢測

第二階段：

①火災事故廣播、消防通訊、聲光報警器、消防電梯逐個遠程通斷

檢測

②依據設計的聯動邏輯關系進行整體聯動檢測

第三階段：對上述二階段檢測中的建議整改項目逐條進行復測

火災自動報警及聯動控制維護保養

1、集中控制器（包括區域報警器）試驗火災報警控制器的基本功能

并對備用電源進行充放電試驗1?2次，主電源和備用電源自動切換

試驗1?3次。

2、探測器：試驗（不少于10%）探測器的報警功能是否正常，并排

除探測器的故障。

3、兩年后每三年全部清洗一遍，并作響應閾值及其它必要的功能試

驗。

4、用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的報警功能及確認燈顯示功

能。

5、手動報警按鈕：試驗（不少于10%）手報按鈕的功能是否正常。

6、對聯動系統的維護保養：每年至少對下列消防控制設備手動、自

動試驗1?3次，試驗消防控制設備的控制顯示功能。

及時更換；當噴頭上有異物時應及時清除，更換。

2、管路系統的維護保養：

(1)觀察穩壓泵的啟動頻率，確定管網有無滲漏現象。

①外觀檢查：檢查管道有無機械損傷、油漆脫落、銹蝕等，管道固定

是否牢固，發現問題應及時處理。

②清除堵塞：系統管道中,可能因施工疏忽殘留有砂、石、木屑或水

源帶來的垃圾、鐵銹等，這樣會造成噴頭堵塞、報警閥關閉不嚴、水

力警鈴輸水管堵塞等。

(2)需對不少于20%的管道末端進行放水，確保管道內的水質良好,

并對水流指示器的報警功能進行檢查。

3、報警閥的維護俁養：

對報警閥應進行開閥試驗，觀察閥門開啟性能和密封性能，以及報

警閥各部件的工作狀態是否正常；每季度應對報警閥旁的放水試驗閥

進行一次放水試驗，驗證系統的供水能力，壓力開關的報警功能是否

正常。對安裝的壓力表要定期檢查。檢查報警前、后壓力表指示是否

正常。

4、氣壓水罐的維護保養：

(1)打開排氣閥，檢查是否能夠自動加壓。

(2)打開試驗排水閥，檢查減水時能否自動供水，加壓裝置及供水

裝置壓力表是否顯示正常。

(3)打開排氣閥或試驗排水閥時，為防止氣壓水罐內的壓力較高造

成危險，應慢慢將閥門打開。

5、水源及消防水泵房的維護保養：

（1）消防水泵接合器的接口及附件應每月檢查一次，并應保證接口

完好、無滲漏、悶蓋齊全、接口與蓋板連接牢固。

（2）檢查消防水池的水位能否保持消防用水量；水位標尺是否正常

工作；水池各種閥門是否處于止常狀態；有尢受凍的可能。

（3）檢查消防水箱的水量能否滿足要求；消防氣壓給水裝置能否保

證水量和水壓；自動控制系統能否正常工作。并應對保證消防用水不

被挪作他用的措施進行檢查，發現故障，應及時進行處理。

（4）水位計、壓力表工作是否正常，壓力表指針是否正確。

（5）每年應對水源的供水能力進行一次測定；室外閥門井中，進水

管上的控制閥門應每個季度檢查一次，核實是否處于全開啟狀態。

（6）每兩年應對消防儲水設備進行檢查，修補缺損和重新油漆。

（7）對消防水泵的維護保養：

①檢查消防水泵動力運行是否可靠，水泵能否正常運轉，流量和壓力

能否保證；電力上有無保證不間斷供電設施，其性能是否良好；

消防水泵應每月啟動運轉1?3次；當消防水泵為自動控制啟動時，

應每月模擬自動控制的條件啟動運轉1?3次。

②手動、自動控制啟水泵1?3次，查信號有否返饋，水壓是否上升,

電機轉動是否正常。有無變形、發熱等狀況。軸與電機、連接部件是

否有松動、銹蝕、變形、發熱，是否要加油。

③主、備泵能否自動切換

④啟動水泵，打開試驗閥，利用流量計檢查壓力和流量，起動前應注

意各個閥門的啟閉狀態。

⑤壓力表是否變形、水泵起動后動作是否正常。

⑥每二年對消防水泵大修一次，添加潤滑油，清洗內部雜質。

（8）電控柜的維護保養:

①控制柜有無變形、損傷、腐蝕。

②線路圖及操作說明是否齊全。

③電壓、電流表的指針是否在規定的范圍內。

④開關是否有變形、損傷、標志脫落、處于正常狀態。

⑤繼電器是否脫落、松動，接點是否燒損，轉換開關應處于自動狀態。

⑥控制盤的指示燈是否正常。

⑦各導線連接處是否松脫，包皮是否損傷。

（9）對水泵電動機的維護保養：

①電動機軸承潤滑油是否加足，有無嚴重臟污、變質現象。轉動轉軸,

檢查旋轉是否正常。

②電動機是否變形、損傷、銹蝕，機械性能是否良好（電動機在運行

時應不發熱、無異常振動及雜音）。

③水泵軸與電動機的連接部位是否松動、變形、損傷和嚴重銹蝕。

④填料是否明顯漏水，有無變形損傷，螺拴螺母是否松動。

（三）消防控制聯動系統

每季度對下列設備作一次聯動工作檢查：

1.檢查噴水泵的聯動工作情況。

2.檢查各消防設施的切換開關是否正常。

3.檢查消防水泵的聯動工作情況。

4.防火門、防盜卷簾系統聯動工作情況。

5.防排煙系統聯動工作情況

6.電梯是否能自動歸首層。

（四）消火栓系統

1.每月檢查室內消火栓栓頭是否漏水，開關是否靈活，組件是否完

整。

2.每月對屋面試驗栓進行放水試驗，并用消火栓按鈕啟動消防泵，

實驗供水系統的水量水壓。

第一階段：

①水泵房、室外消防管網、室內消防管網及附屬設備檢測

②每層末端放水裝置放水試驗、水流指示器報警檢測，濕式報警閥

功能檢測

③消火栓按鈕逐個報警功能檢測，動壓及靜壓測試

第二階段：①消火栓泵、噴淋泵的聯動試驗

第三階段：對上述二個階段檢測中建議整改的項目，逐條進行復測

（五）防排煙系統（包括通風、空調，事故應急照明、疏散指示、防

火分隔）

1、應急照明燈：試驗（不少于10%）應急照明燈是否完好，工作是

否正常，及時更換損壞的燈泡、電池，每月抽30%應急照明燈放電

30分鐘。

2、疏散指示燈：試驗（不少于10%）疏散指示燈是否完好，工作是

否正常，及時更換捉壞指示燈管、電池，每月抽3（）%疏散指示燈放電

30分鐘o

3、定期對應急照明和疏散指示燈進行一次充放電，并做好記錄交給

甲方。

防排煙系統：

第一階段：

①防火閥、送風閥、排煙閥逐個手動試驗檢測

②正壓送風機、排煙風機、防火卷簾門就地啟、停檢測

③事故應急照明、疏散指示燈、防火分隔設施檢測

第二階段：

①空調新風機或非消防電源切斷試驗檢測

②遠程打開、關閉，防火閥、送風閥、排煙閥、排煙風機、正壓送

風機

③防火卷簾門的聯動檢測

第三階段：對上述二階段檢測中建議整改的項目逐條進行復測

防排煙系統的維護保養

1、對排煙閥、排煙防火閥、送風閥的維于保養：

（1）排煙口、送風口有無變形、損傷，周圍有無影響使用的障礙物;

（2）風管與排煙口連接部位的法蘭有無損傷，螺栓是否松動；

（3）閥件是否完整，易熔片是否脫落，動作是否正常；

（4）旋轉機構是否靈活，每年對機械傳送機構加適量潤滑劑；

（5）制動機構、限位器是否符合要求；

（6）進行手動、遠程啟閉操作，檢查是否可完全打開.

2、對送風、排煙風機的維護保養：

（1）風機房周圍有無可燃物；安裝螺栓是否松動、損傷；

（2）傳動機構是否變形、損傷；葉輪是否與外殼接觸；

（3）電動機的接線是否松動；電動機的外殼有無腐蝕現象；

（4）電源供電是否正常（檢查電壓表或電源指示燈）。

（5）檢查軸承部分潤滑油狀態是否異常（臟污、混入泥沙、塵等）;

（6）檢查電動機的軸承部位潤滑油液位是否正常；

（7）檢查傳動皮帶是否松動，聯軸器是否牢固；

（8）啟動電動機，旋轉時有無異常振動、雜音。

（9）操作手動或自動啟動裝置，進行每個防煙分區（或正壓送風）

的動作試驗，檢查下列事項：

a、手動或自動能否正常啟動；

b、運轉電流是否正常；

c、運轉中是否有不規則雜音及異常振動；

d、動作設備的區域是否與原設計對應。

3、對風機電柜的維護保養：

（1）控制柜是否設置在易于操作、檢查、維修方便的位置。

（2）控制柜有無變形、損傷、腐蝕。

（3）線路圖及操作說明是否齊全。

（4）電壓、電流表的指針是否在規定的范圍內。

（5）開關是否有變形、損傷、標志脫落、處于正常狀態。

（6）操作開關，檢查開關性能，檢查指示燈顯示狀態是否正常。

（7）繼電器是否脫落、松動，接點是否燒損，轉換開關能否正常切

換。

4、每年應對防排煙風機的風量進行測定。

5、止壓送風閥：檢查其送風閥是否完好，能否完成送風功能。

（六）氣體滅火系統的維護保養

1、對防護分區環境的維護保養：

（1）檢查保護區必要的出入通道應通暢無阻；各種報警信號和安全

標志應清潔、齊全并醒目易見；采光照明和事故照明應完好。

（2）檢查煙感、溫感探測器外表面應清潔、無灰塵和環境污染（例

如輕質粉塵、漆等），以保證其靈敏度；檢查噴嘴孔口應無堵塞。

2、對滅火劑亡存容器的維護保養：

每年對滅火劑貯存容器進行稱重或檢查貯存壓力，若低于允許值極限

位置以下，必須予以重新灌裝或替換。

3、對滅火控制盤的維護保養：

（1）電源、指示燈的可靠程度檢查；

（2）滅火控制盤的啟動試驗的工作情況是否正常。

4、對系統的維護保養：

（1）檢查電磁閥與控制閥的連接導線是否完好，端子有否松動或脫

落。

（2）從啟動鋼瓶上卸下電磁閥，檢查其動作是否靈活。

（3）卸下報警及控制系統與執行機構的連接裝置，用模擬試驗方法,

檢查自動控制、報警及延時功能的靈敏度和動作可靠性。

（4）檢查貯存容器開啟機構靈活可靠性。

（5）檢查滅火劑貯存容器閥和啟動容器閥的安全裝置和管路安全閥

放氣口。

（6）檢查所有鋼瓶外表有尢腐蝕和鍍層脫落現象。

（7）對系統中所有軟管進行外觀檢查，若發現有任何缺陷，更換或

對軟管進行耐壓試驗。

（8）將止回閥從系統上卸下，檢查其密封情況和開啟動作靈活程度。

（9）用氣動和手動方式，檢查所有選擇閥的開啟動作是否靈活可靠。

附錄1

建筑消防設施巡查記錄

單位名稱：時間:

跑巡查情況

巡查內容

項目正常故障故障原因及處理情況

消防消防電源工作狀態

自備發電設備狀況

設施

火災報警探測器外觀

區域顯示器運行狀況、CRT圖形顯示器運行狀況、

火火自火災報警控制器、消防聯動控制器外觀和運行狀況

動報警手動報警按鈕外觀

系統火災警報裝置外觀

消防控制室工作環境

消防水池外觀

消防水箱外觀

消防供消防水泵及控制柜工作狀態

水設施穩壓泵、增壓泵、氣壓水罅工作狀態

水泵接合器外觀、標識

管網控制閥門啟閉狀態

室內消火栓箱及主件

消火栓

室外消火栓外觀

滅火系

消防炮外觀

統

啟泵按鈕外觀

自動噴噴頭外觀

水滅火報警閥組外觀

系統末端試水裝置壓力值

擋煙垂壁、排煙閥外觀

防煙送風閥外觀

排煙送風機工作狀態

系統電動排煙窗、自然排煙窗外觀

排煙機工作狀態

應急照應急燈外觀

明和疏應急燈工作狀態

散指示疏散指示標志外觀

標而疏散指示標志工作狀態

應急廣揚聲器外觀

播系統擴音機工作狀態

消防專分機電話外觀

用電話插孔電話外觀

防火門外觀

防火分防火門啟閉狀況

隔設施防火卷簾外觀

防火卷簾工作狀態

緊急按鈕外觀

消防

轎廂內電話外觀

電梯

消防電梯工作狀態

滅火器外觀

滅火器

設置位置狀況

其他

設施

巡查人（簽名）年月日

消防安全管理人（簽名）年月日

備注

注：1、情況正常打“J”，存在問題或故障的打“X”：

2、對發現的問題應及時處理.當場不能處置的要填報《建筑消防設施故障處理記錄》:

3、本表為樣表，單位可根據建筑消防設施實際情況和巡查時間段制表。

附錄2

建筑消防設施月度檢查記錄

單位名稱：時間:

檢測項目檢測內容實測記錄

消防配電試聰主、備電切換功能

消防供電

自備發電機組試驗啟動發電機組

酎乜

儲油設施核對儲油量

火災報警探測器試驗報警功能

手動報警按鈕試驗報警功能

火災報警警報裝置試驗警報功能

薇試驗報警功能、故障報警功能、火警優先功能、打印

報警控制器

機打印功能、火災顯示盤和CRT顯示器的顯示功能

消防聯動控制器試驗聯動控制和顯示功能

消防水池核對儲水量

消防水箱核對儲水量

消防供水設

穩（增朦/TO犍試驗啟泵、停泵時的壓力工況

施

消防水泵試驗啟泉和主、備泉切換功能

管道閥門試驗管道閥門啟閉功能

室內消火栓試驗屋頂消火栓出水及靜壓

消火栓滅火室外消火栓試驗室外消火栓出水及靜壓

微消防炮試驗消防炮出水

啟泵按鈕試驗遠距離啟泵功能

報警閥組試驗放水閥放水及壓力開關動作信號

自動噴水系

末端試水裝置試驗末端放水及壓力開關動作信號

統

水流指示器核對反饋信號

和嗣加n選風風機試驗聯動啟動風機

敕送風口核對送風口風速

機網1版系風機試驗聯動啟動風機

統排煙閥、電動排煙窗試驗聯動啟動排煙閥、電動排煙窗；核對排煙口風速

應急照明試驗切斷正常供電，測量照度

疏散指示標志試驗切斷正常供電，測量照度

睦門第系擴音器試驗聯動啟動和強制切換功能

統揚聲那測試音量、音質

消防專用電話試驗通話質量

防火門試驗啟閉功能

防火分

防火卷簾試驗手動、機械應急和自動控制功能

隔

電動防火閥試驗聯動關閉功能

消防電梯試驗按鈕迫降和聯動控制功能

滅火器核對選型、壓力和有效期

其他設施

測試人（簽名）：年月日測試單位（蓋章）：半月日

消防安全責任人或消防安全管理人（簽名）：年月日

注：1、情況正常在“買測記錄”欄中標注“正常”：

2、發現的問題或存在故障應在“實測記錄”欄中填寫，并及時處置；當場不能處置的要填報《建

筑消防設施故障處理記錄》；

3、本表為樣表，單位可根據建筑消防設施實際情況制衣。

附錄3

建筑消防設施故障處理記錄

問題或故障排

檢查人消防安全管理消防安全

檢查時間檢查發現問題或故障問題或故障處理結果除消防安全管

簽名人處理意見責任人簽名

理人簽名

單位名稱:

XXXXXXX辦公樓消防系統設備與器材

新增或移位報價清單

數單價

序號項目名稱及型號單位備注

量（元）

1拆除、移位噴淋頭1套114.00

2增加噴淋頭1套210.00

3噴淋配鍍鋅鋼管25mm（含配件）1米58.00

4噴淋配鍍鋅鋼管32mm（含配件）1米75.00

5噴淋管路系統清掃、密閉試壓1系統1000.00工程服務

6消火栓移位1套500.00工程服務

7新增消火栓1套1800.00工程服務

拆除、移位煙感（溫感），手動

81套120.00

報警按鈕

新增、安裝煙感（溫感），手動

91套300.00

報警按鈕

10新增模塊（輸入、輸出）1套300.00

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