職業資格-房地產經紀專業基礎真題庫_51、多選題在完全壟斷市場中，造成賣方壟斷的主要原因有()。A、

資源控制B、

政府許可限制C、

規模經濟D、

銷售渠道控制E、

專利正確答（江南博哥）案：

A

B

C

E

參考解析：完全壟斷市場是指由一個賣者或一個買者控制的市場。造成賣方壟斷的原因有資源控制（如果一種產品的生產必需某些特定的資源，那么對這些資源的控制就會形成壟斷）、政府許可限制（如許可證、特許權、資格證等均可造成壟斷）、專利、規模經濟等。2、單選題人體靠血液中的血紅蛋白攜帶氧氣到各個組織，由呼吸道吸入的一氧化碳與血紅蛋白的結合力比氧氣與血紅蛋白的結合力大()倍，從而引起人體各組織缺氧。A、

100～200B、

200～300C、

300～350D、

350～400正確答案：

B

參考解析：人體靠血液中的血紅蛋白攜帶氧氣到各個組織。由呼吸道吸入的一氧化碳與血紅蛋白的結合力比氧氣與血紅蛋白的結合力大200～300倍，從而引起人體各組織缺氧。3、多選題關于根據房地產市場中賣方和買方的數量來劃分的市場競爭狀態，下列說法正確的有()。A、

寡頭賣方壟斷市場中，多數賣方，少數買方B、

雙邊壟斷市場中，少數賣方，少數買方C、

完全競爭市場中，很多賣方，很多買方D、

買方壟斷市場中，很多賣方，一個買方E、

雙寡頭買方壟斷市場中，很多賣方，兩個買方正確答案：

C

D

E

參考解析：一種更為簡單和細分的，主要根據市場中賣方和買方的數量來劃分的市場競爭狀態是：①完全競爭——很多賣方，很多買方；②寡頭賣方壟斷——少數賣方，很多買方；③寡頭買方壟斷——很多賣方，少數買方；④雙邊寡頭壟斷——少數賣方，少數買方；⑤雙寡頭賣方壟斷——兩個賣方，很多買方；⑥雙寡頭買方壟斷——很多賣方，兩個買方；⑦賣方壟斷——一個賣方，很多買方；⑧買方壟斷——很多賣方，一個買方；⑨雙邊壟斷——一個賣方，一個買方。4、多選題房地產市場周期中，低谷期的特點有()。A、

市場極為蕭條B、

房屋空置率上升C、

舊房交易量大D、

買賣交易量很小E、

房地產開發項目開工率低正確答案：

A

D

E

參考解析：在低谷期階段，需求繼續減少，新的供給很少產生或不再產生。低估期的主要特征有：成交量很小，市場非常冷清；房地產開發項目開工率低；自用性需求依市場慣性減少，房租下降。5、多選題在前提條件不變的情況下，()情況會使消費者對一種房地產的現時需求增加。A、

該種房地產的價格較低時B、

消費者對該種房地產偏好程度增強時C、

該種房地產的開發建設成本較低時D、

該種房地產的開發建設技術水平提高時E、

消費者預期該種房地產價格會上漲時正確答案：

A

B

E

參考解析：在前提條件不變的情況下，當一種房地產的價格較低時，當消費者的收人較高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品價格較高或互補品價格較低時，當消費者預期該種房地產的價格會上漲或其收入會增加時，消費者對該種房地產的現時需求通常會增加；反之，通常會減少。CD兩項會使該種房屋的供給增加6、多選題關于決定房地產需求的基本因素，下列說法錯誤的有()。A、

消費者預期房地產價格將要下降時，房地產的現時需求會增加B、

房地產的互補品價格較低時，房地產的需求會增加C、

房地產的替代品價格較高時，房地產的需求會減少D、

消費者的收入水平較高時，房地產的需求會增加E、

消費者對房地產的偏好程度增強時，房地產的需求會增加正確答案：

A

C

參考解析：在前提條件不變的情況下，當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品價格較高或互補品價格較低時，當消費者預期該種房地產的價格會上漲或其收入會增加時，消費者對該種房地產的現時需求通常會增加；反之，通常會減少。7、多選題關于房地產供求關系，下列說法正確的有()。A、

供給一定而需求增加時，價格會上漲B、

需求一定而供給減少時，價格會下降C、

需求和供給同時發生變化時，均衡價格會隨之發生變化D、

需求和供給同時發生變化時，均衡交易量不會發生變化E、

房地產價格最終趨向于均衡價格正確答案：

A

C

E

參考解析：總的來講，房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關：當供給一定而需求增加時，價格會上漲，反之價格會下降；當需求一定而供給增加時，價格會下降，反之價格會上漲。如果需求和供給同時發生變化，均衡價格和均衡交易量也會隨之發生變化。8、多選題造成賣方完全壟斷的原因有()。A、

政府許可限制B、

只有一個買者C、

規模經濟D、

政府許可限制E、

專利正確答案：

A

C

A

E

參考解析：賣方完全壟斷市場的原因主要有：1.只有一個賣者，其他競爭對手不存在；2.政府特許經營，有嚴格的許可限制；3.存在規模經濟，只有大企業才能滿足生產要求；4.存在技術專利，其他人無法模仿或復制。因此，選項B“只有一個買者”和選項D“政府許可限制”是正確的，而其他選項則不正確。9、多選題下列說法正確的是()。A、

房地產價格實質上是房地產權益的價格B、

同一宗房地產可以有多種不同權利內容的價格C、

房地產價格具有顯著的個別性D、

房地產價格由政府主管部門定價E、

不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的正確答案：

A

B

E

參考解析：A項，房地產價格實質上是房地產權益的價格。B項，房地產價格同時有買賣價格和租賃價格，買賣價格是所有權的價格，租賃價格是使用權的價格。C項，房地產價格容易受交易者的個別情況影響。D項，房地產價格由市場供給決定。E項，不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的。有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格；有的因素在某一狀況下隨著變化會提高房地產價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產價格；有的因素從某一角度看會提高房地產價格，而從另一角度看會降低房地產價格，至于它對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。10、多選題會導致房地產價格上漲的因素有()。A、

人口增加B、

建筑材料價格下降C、

利率下降D、

國際購房投資流入E、

增加買方的交易稅正確答案：

A

C

參考解析：A項，房地產價格與人口數量的關系非常密切。在某一地區（如某個城市），當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲；反之，房地產價格會下降。B項，某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建筑材料價格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格）、建筑設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發建設成本，可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。C項，從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上漲。D項，國際購房投資流入會導致房地產價格下降。E項，增加買方的稅收，會抑制房地產需求，會使房地產價格下降；反之，會使房地產價格上漲。11、多選題下列影響因素中，可能推動房價上漲的有()。A、

居民收入增加B、

城市化進程加快C、

利率上升D、

利率下降E、

家庭規模小型化正確答案：

A

B

D

E

參考解析：A項，居民收入的真正增加（非名義增加，即在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。B項，城鎮化和移民導致的外來人口增加，對房地產的需求必然增加，從而會引起房地產價格上漲。CD兩項，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上漲。E項，隨著家庭人口規模小型化，即每個家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住宅總量將增加，住宅價格有上漲的趨勢。12、多選題下列關于房地產交易可能出現的情況，正確的有()。A、

在賣方市場條件下，成交價格往往是偏低的B、

在賣方市場條件下，成交價格往往是偏高的C、

當買者愿意支付的最高價格等于或高于賣者愿意接受的最低價格時，交易才能成功D、

成交價格可以在買者愿意支付的最高價格和賣者愿意接受的最低價格之間E、

賣者要價必須高于買者愿意支付的最高價格，交易才能成功正確答案：

B

C

D

參考解析：A項，買方市場是房地產供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。賣方市場是房地產供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。E項，在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。13、單選題由人造板材做成的家具在室內釋放較高濃度的有害氣體主要是()。A、

甲醇B、

甲酸C、

甲烷D、

甲醛正確答案：

D

參考解析：人造板材在生產過程中通常加入以甲醛為主要原料的膠粘劑進行粘結，這些膠粘劑中一般含有大量甲醛等揮發性有害物質，造成室內環境污染。14、多選題下列房地產價格的因素中，可能引起房地產價格下降的有()。A、

家庭人口規模小型化B、

中等收入的居民收入增加C、

建筑材料價格下降D、

房地產擁有者惜售E、

實行房屋限購政策正確答案：

C

E

參考解析：A項，隨著家庭人口規模小型化，即每個家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住宅總量將增加，住宅價格有上漲的趨勢。B項，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上漲。C項，建筑材料價格下降，會適當降低房地產開發建設成本，可能引起“成本推動型”的房地產價格下降。D項，如果房地產擁有者惜售，則房地產需求者只有出高價才可能改變其惜售態度，因此如果達成交易，其成交價格通常會高于正常市場價格。E項，實行房屋限購政策都會引起房地產價格上升。E項，限購政策，是限制房地產的需求，根據價格與供求的關系，從理論上可能會引起房地產價格下降15、多選題以下關于對房地產價格影響的說法中，正確的有()。A、

修建鐵路會使得房地產價格增值B、

通常情況下樓層比朝向對價格的影響大C、

有些因素對房地產價格的影響與時間無關D、

提高綠地率對房地產價格的影響一般都比較大E、

隨著時間的推移，人們對房地產的消費偏好會發生變化，從而提高或降低房地產價格正確答案：

C

E

參考解析：A項，同一因素或者其變化所引起的房地產價格的變動方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，鐵路可能是其貶值因素；而該地帶如果是倉儲或工業區，則鐵路可能是其增值因素。B項，不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價格的影響比樓層對價格的影響大。但商場與住宅相反，其樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。D項，各種影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不相同的，當綠地率很低的時候，提高一點綠地率對房地產價格的影響就較大，當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響較小。16、多選題關于收益法的說法，錯誤的有()。A、

收益法的原理是預期原理B、

直接資本化法即現金流量折現法C、

未來的因素決定估價對象當前價值D、

報酬率與投資風險呈負相關E、

收益法適用的估價對象可以是有潛在收益的房地產正確答案：

B

D

參考解析：B項，報酬資本化法是一種現金流量折現法，即即預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現到價值時點后相加得到估價對象價格或價值的方法。直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價對象價格或價值的方法。D項，從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。17、多選題下面說法中，錯誤的有()。A、

房地產的自身因素，是指那些反映房地產本身的物質實體、權益和區位狀況的因素B、

一般來說，隨著家庭人口規模小型化，房地產價格有下降的趨勢C、

居民收入對房地產價格的影響程度，與現有的收入水平及邊際消費傾向的大小無關D、

房地產投機利用房地產價格的漲落變化，通過在相同時期買進或賣出房地產，從價差中獲取利潤的行為E、

行政隸屬變更是影響房地產價格的行政因素之一正確答案：

B

C

D

參考解析：B項，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。C項，居民收入對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。D項，房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售而暫時購買房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為，即純粹的炒買炒賣賺錢。18、多選題下列因素變化中，會引起房地產價格上漲的有()。A、

建筑材料價格上漲B、

遷入人口增多C、

地區經濟衰退D、

交通管制增多E、

房地產保有稅增加正確答案：

A

B

參考解析：C項，地區經濟衰退，會影響居民的收入降低，從而房地產需求下降，而致使房地產價格下降。D項，交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。對某些類型的房地產來說，實行某種交通管制也許會降低該類房地產價值，但對另一些類型的房地產來說則可能會提高該類房地的價值。E項，增加房地產保有環節的稅收，是增加了持有房地產的成本，減少收益性房地產的凈收益，會使自用性需求者傾向于購買較小面積的房地產，會抑制房地產投資和投機，進而會減少房地產需求，減少存量房地產囤積而增加房地產供給，最終會導致房地產價格下降。19、多選題下列關于建筑物折舊年限法內容的表述中，正確的有()。A、

建筑物的有效年齡可能短于其實際年齡B、

直線法是建筑物折舊中常用的方法C、

房地產當前的價值通常基于其歷史價格D、

建筑物的剩余自然壽命是建筑物自然壽命減去有效年齡后的壽命E、

建筑物的經濟壽命是從建筑物開工之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間正確答案：

A

B

C

參考解析：D項，建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是指建筑物自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命是指建筑物經濟壽命減去有效年齡之后的壽命。E項，筑物的經濟壽命是指建筑物對房地產價值有貢獻的時間，從建筑物竣工之日起到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。20、多選題下列影響房地產價格的因素中，通常能引起房地產價格上升的因素有()。A、

人口數量增加B、

家庭規模小型化C、

本國貨幣升值D、

建筑材料價格上漲E、

購房抵押貸款利率上升正確答案：

A

B

C

D

參考解析：E項，從房地產需求的角度看，由于購買房地產特別是購買住宅普遍要借助于貸款，所以利率的上升或下降會加重或減輕房地產購買者的貸款償還負擔，從而會減少或增加房地產需求，進而導致房地產價格下降或上漲。21、多選題從重新購建價格的概念中，可以概括出()。A、

重新購建價格是客觀的重置成本或重建成本B、

重新購建價格也稱重新購建成本C、

重新購建價格是必要支出的價格D、

重新購建價格是在價值時點的重置成本或重建成本E、

建筑物的重新購建價格是全新狀況的重置成本或重建成本正確答案：

A

D

E

參考解析：把握重新購建價格的內涵，需注意事項包括：①重新購建價格是在價值時點的重置成本或重建成本；②重新購建價格是客觀的重置成本或重建成本；③建筑物的重新購建價格是全新狀況的重置成本或重建成本，土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地重置成本。22、多選題在房地產估價的收益法中，報酬率的求取方法主要有()。A、

累加法B、

成本法C、

試算法D、

內插法E、

市場提取法正確答案：

A

E

參考解析：報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉換為估價對象價格或價值的折現率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。求取報酬率的方法主要有：①累加法是以安全利率加風險調整值作為報酬率。安全利率是指沒有風險或極小風險的投資報酬率；風險調整值是承擔額外風險所要求的補償。②市場提取法是指利用與估價對象房地產具有類似收益特征的可比實例房地產的價格、凈收益、收益期或持有期等數據，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。23、多選題下列經濟活動中，需要補交地價的有()。A、

出租商品房B、

提高容積率C、

延長土地使用期限D、

轉讓經濟適用住房E、

工業用地改為商業用地正確答案：

B

C

D

E

參考解析：補地價是指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的建設用地使用權出讓金、土地出讓價款、土地收益等。需要補地價的情形主要有：①改變土地用途等規劃條件；②延長土地使用期限（包括建設用地使用權期間屆滿后的續期）；③轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產。24、單選題常用的建筑材料中，()的危害是對人體的呼吸系統、神經系統和血液循環系統造成損傷。A、

無機材料和再生材料B、

吸聲和隔聲材料C、

合成隔熱板材D、

人造板材及人造板家具正確答案：

D

參考解析：人造板材在生產中通常加入以甲醛為主要原料的膠粘劑進行粘結，這些膠粘劑中一般含有大量甲醛等揮發性有害物質，造成室內環境污染。例如，許多調查發現，從鋪裝人造地板的新裝修房屋中可檢測出較高濃度的甲醛、苯等多種有毒化學物質，房屋里的人長期吸入這些物質，對身體危害很大。25、多選題從收益法的觀點看，房地產的價值主要取決的因素包括()。A、

未來凈收益的大小B、

房地產的報酬率高低C、

獲得凈收益期限的長短D、

房地產的收益價格高低E、

獲得凈收益的可靠程度正確答案：

A

C

E

參考解析：從收益法的觀點看，房地產的價格或價值主要取決的因素包括：①未來凈收益的大小，未來凈收益越大，房地產的價格或價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益期限越長，房地產的價格或價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠程度，獲得凈收益越可靠，房地產的價格或價值就越高，反之就越低。26、多選題采用收益法估價時，可能導致估價結果偏低的因素有()。A、

預測的凈收益偏低B、

預測的運營經費偏低C、

選取的報酬率偏低D、

確定的收益期限偏短E、

考慮了凈收益變化正確答案：

A

D

E

參考解析：從收益法的觀點看，房地產價格或價值的高低主要取決于三個因素：①未來凈收益的大小，未來凈收益越大，房地產的價格或價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益期限越長，房地產的價格或價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠程度，獲得凈收益越可靠，房地產的價格或價值就越高，反之就越低。27、多選題運用市場法估價房地產時，在對可比實例的成交價格進行適當的處理環節，根據處理的內涵不同，分為()。A、

價格比較B、

價格修正C、

價格換算D、

價格調整E、

價格考察正確答案：

B

C

D

參考解析：在對可比實例的成交價格進行適當的處理環節，根據處理的內涵不同，分為價格修正、價格換算和價格調整。這個知識點在房地產估價領域是非常重要的。28、多選題實現抵押權時，法定優先受償款包括()。A、

拖欠的建設工程價款B、

營業稅及附加C、

已抵押擔保的債權數額D、

訴訟費用E、

拍賣費用正確答案：

A

C

參考解析：法定優先受償款是假定實現房地產抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款和其他法定優先受償款。29、多選題法定優先受償款是假定實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括()。A、

已抵押擔保的債權數額B、

拍賣費用C、

估價費用D、

變賣的費用和稅金E、

發包人拖欠承包人的建設工程價款正確答案：

A

E

參考解析：法定優先受償款是假定實現房地產抵押權時，已存在依法優先于本次抵押貸款受償的款額，包括：①發包人拖欠建設工程價款；②已抵押擔保的債權數額；③其他法定優先受償款。30、多選題房地產估價的基本方法有()。A、

市場法B、

替代法C、

收益法D、

成本法E、

資本化法正確答案：

A

C

D

參考解析：房地產估價是為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。房地產估價的基本方法有：①市場法（又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法）；②收益法（又稱收益資本化法、收益還原法）；③成本法。31、多選題房地產價格的特征主要有()。A、

房地產價格受區位的影響很小B、

房地產價格形成的時間通常較長C、

房地產價格實質上是房地產權益的價格D、

房地產價格容易受交易者的個別情況的影響E、

房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金正確答案：

B

C

D

E

參考解析：房地產價格的特征主要有：①房地產價格與區位密切相關，受區位的影響很大；②房地產價格實質上是房地產權益的價格；③房地產價格容易受交易者的個別情況的影響；④房地產價格既有買賣價格，又有租賃價格；⑤房地產價格形成的時間通常較長。32、多選題關于成本估價中房地產價格構成的說法，正確的有()。A、

土地取得成本中包括拆遷費用B、

開發成本包括非營業性公共配套設施的建設費用C、

管理費用一般按開發成本的一定比例預算D、

投資利息不包括自有資金應得的利益E、

銷售稅費不包括開發建設過程中的稅費正確答案：

A

B

E

參考解析：房地產價格構成分為：土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤。C項，管理費用是指為組織和管理房地產開發經營活動所必需的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。D項，投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。【說明】2016版教材已把“開發成本”改為“建設成本”。33、多選題房地產價格與一般物品的價格的相同之處表現在()。A、

都是價格，用貨幣表示B、

都有波動，受供求因素的影響C、

都是按質論價：優質價高，劣質低價D、

都容易受交易者的個別情況影響E、

既有交換代價的價格，又有使用代價的價格正確答案：

A

B

C

參考解析：房地產價格與一般商品的價格既有共同之處，又有不同之處。共同之處表現在：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價，優質高價，劣質低價。34、多選題房地產交易環節的稅收也稱為房地產流轉環節的稅收，相當于商品流通環節的稅收，包括()。A、

耕地占用稅B、

營業稅C、

土地增值稅D、

城市維護建設稅E、

城鎮土地使用稅正確答案：

B

C

D

參考解析：房地產交易環節的稅收又稱房地產流轉環節的稅收，相當于商品流通環節的稅收，如契稅、增值稅、所得稅、印花稅。A項，耕地占用稅屬于房地產開發環節的稅收；E項，城鎮土地使用稅屬于房地產保有環節的稅收。35、單選題對于選購某套住宅的人來說，周邊居民的文化素養、職業、社會地位等，是其()。A、

自然環境B、

人工環境C、

社會環境D、

五大圈環境正確答案：

C

參考解析：這個題目考查的是房地產周邊環境的重要性。在購房過程中，購房者通常會考慮住宅周邊的環境因素，包括自然環境、人工環境、社會環境和經濟環境等。然而，題目中特別強調了“周邊居民的文化素養、職業、社會地位等”，這正是社會環境的重要因素之一。因此，選項C“社會環境”是正確答案。36、多選題房地產價格的形成條件有()。A、

房地產位置不可移動B、

房地產有使用價值C、

房地產是稀缺的D、

對房地產有有效需求E、

房地產的價值大正確答案：

B

C

D

參考解析：房地產價格的形成條件有：1.房地產的稀缺性：由于土地資源的有限性和不可再生性，加上人口不斷增長和經濟發展，導致土地資源相對缺乏，從而造成房地產的稀缺性。2.房地產的使用價值：房地產具有多種使用價值，如居住、辦公、商業等，這些使用價值是房地產價格形成的物質基礎。3.對房地產的有效需求：有效需求是指消費者有支付能力的需求，當消費者對房地產的需求有支付能力時，就會形成有效需求，從而推動房地產價格上漲。因此，選項B、C、D是正確的答案。37、多選題向賣方征收的稅收包括()。A、

交易手續費B、

土地增值稅C、

契稅D、

印花稅E、

企業所得稅正確答案：

B

E

參考解析：根據稅法及中央和地方政府的有關規定，有的稅費應由賣方繳納，如增值稅、所得稅；有的稅費應由買方繳納，如契稅、補繳出讓金；有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。38、多選題根據建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為()。A、

物質折舊B、

功能折舊C、

性能折舊D、

市場折舊E、

外部折舊正確答案：

A

B

E

參考解析：估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括：①物質折舊，是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損；②功能折舊，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損；③外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。39、多選題下列情況中，需要進行交易情況影響修正的有()。A、

親友之間進行的房地產交易B、

房地產交易日期C、

相鄰房地產的合并交易D、

拖欠工程款的交易E、

房地產權益正確答案：

A

C

D

參考解析：進行交易情況修正的情況有：①利害關系人之間的交易；②對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；③被迫出售或被迫購買的交易；④人為哄抬價格的交易；⑤對交易對象有特殊偏好的交易；⑥受迷信影響的交易；⑦相鄰房地產的合并交易。40、多選題商品房銷售中出現的平均價格有()。A、

應價的平均價格B、

標價的平均價格C、

起價的平均價格D、

表格價的平均價格E、

成交價平均價格正確答案：

B

E

參考解析：均價是所銷售商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。41、多選題成本法估價中的房地產開發成本有()A、

勘察設計和前期工程費B、

管理費用C、

基礎設施建設費D、

房屋建筑安裝工程費E、

公共配套設施建設費正確答案：

A

C

D

E

參考解析：開發成本主要包括：①勘察設計和前期工程費；②基礎設施建設費；③房屋建筑安裝工程費；④公共配套設施建設費；⑤開發建設過程中的稅費。42、多選題建立可比實例成交價格的比較基準是市場法的基礎，其內容主要有()。A、

統一財產范圍B、

統一成交日期C、

統一交易情況D、

統一付款方式E、

統一計價單位正確答案：

A

D

E

參考解析：可比實例是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關權益。選了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續對可比實例成交價格進行修正和調整建立一個共同的基礎。建立比較基礎一般要統一財產范圍、統一付款方式、統一稅費負擔及統一計價單位。43、多選題毛租金乘數法是求取估價對象價值的一種方法，其優點主要有()。A、

計算簡便B、

省略了房地產租金以外的收入C、

比較客觀D、

省略了不同房地產空置率和運營費用的差異E、

避免多次測算可能產生的誤差正確答案：

A

C

E

參考解析：毛租金乘數法的優點包括：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，所以毛租金乘數是一個比較客觀的數值；③避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。毛租金乘數法的缺點包括：①忽略了房地產租金以外的收入；②忽略了不同房地產空置率和運營費用的差異。44、多選題下列屬于名義價格的是()。A、

未扣除價格因素的價格B、

買房送裝修的情況下，減去裝修服務費后的價格C、

交易當事人為了逃稅而不實申報的價格D、

房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納的成交價格E、

在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格正確答案：

A

C

D

E

參考解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到。例如：①未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。②在買房送裝修、汽車、車位、物業服務費等情況下，未減去裝修、汽車、車位、物業服務費等的價值的價格為名義價格，減去了裝修、汽車、車位、物業服務費等的價值后的價格為實際價格。③在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格為名義價格，真實的成交價格為實際價格。④房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納，或者本應由買方繳納的稅費買賣雙方約定由賣方繳納。這種情況下的成交價格為名義價格，而實際價格（或稱為正常成交價格）則是在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格；在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日期的價格為實際價格。45、多選題在新建商品房銷售中出現的一組房地產價格包括()。A、

成交價B、

起價C、

差價D、

標價E、

均價正確答案：

A

B

D

E

參考解析：起價、標價、成交價和均價是在新建商品房銷售中的幾種房價。起價是銷售新建商品房的最低價。標價是賣方要價。成交價是新建商品房買賣雙方的實際交易價格。均價是新建商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。46、單選題建筑材料中，大部分無機非金屬材料為()材料。A、

脆性B、

硬性C、

彈性D、

韌性正確答案：

A

參考解析：脆性是指材料在外力作用下未發生顯著變形就突然破壞的性質。建筑材料中大部分無機非金屬材料為脆性材料。脆性材料的抗壓強度遠大于抗拉強度，因此脆性材料只適用于受壓構件。建筑材料中大部分無機非金屬材料均為脆性材料，如天然石材、磚、陶瓷、玻璃、普通混凝土等。47、單選題有些石材、磚、水泥、混凝土等材料含有高苯底的鐳，該物質可蛻變成對人體十分有害的放射性污染物是()。A、

苯B、

氡C、

甲醛D、

石棉正確答案：

B

參考解析：室內來源的污染物主要來自建筑材料。例如，有些石材和磚中含有高本底的鐳，鐳可蛻變成放射性很強的氡，能引起肺癌。48、多選題基于營業收入求取凈收益的房地產包括()。A、

商鋪B、

旅館C、

寫字樓D、

娛樂場所E、

影劇院正確答案：

B

D

E

參考解析：求取凈收益的途徑可分為兩種：①基于租賃收入求取凈收益，如有大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪等；②基于營業收入求取凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所等。對于那些既有大量租賃實例又有營業收入的房地產，如商鋪、餐館等，只要是能夠通過租賃收入求取凈收益的，應優先通過租賃收入求取凈收益。AC兩項是基于租賃收入求取凈收益。49、多選題從政府對房地產價格的管制或干預程度來劃分，可將房地產價格分為()。A、

市場調節價B、

政府定價C、

政府指導價D、

基準地價E、

標定地價正確答案：

A

B

C

參考解析：市場調節價、政府指導價和政府定價是《中華人民共和國價格法》規定，實質上是按照政府對價格的管制或干預程度劃分的三種價格。50、多選題下列房地產中，不適宜采用市場法進行估價的有()。A、

學校B、

行政辦公樓C、

醫院D、

住宅E、

寫字樓正確答案：

A

B

C

參考解析：市場法（又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法），適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產開發用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭等；②很少發生交易的房地產，如學校、醫院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，如在建工程等。51、多選題下列房地產中，適用市場法對其估價的有()A、

學校B、

電影院C、

醫院D、

住宅E、

寫字樓正確答案：

D

E

參考解析：市場法適用的估價對象是數量較多且經常發生交易的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產開發用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發生交易的房地產，例如學校、醫院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，例如在建工程等。52、多選題下列房地產中，適用市場法估價的有()。A、

高檔公寓B、

標準廠房C、

行政辦公樓D、

博物館E、

商鋪正確答案：

A

B

E

參考解析：市場法又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產開發用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭等；②很少發生交易的房地產，例如學校、醫院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，如在建工程等。53、多選題導致建筑物折舊中的物質折的原因包括()。A、

設備、設施陳舊落后B、

正常使用的磨損C、

自然經過的老化D、

意外破壞的損毀E、

延遲維修的損壞殘存正確答案：

B

C

D

E

參考解析：物質折舊是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。導致物質折舊的原因分為：①自然經過的老化，主要是隨著時間的流逝由于自然力作用而引起的；②正常使用的磨損，主要是由于正常使用而引起的，與建筑物的使用性質、使用強度和使用時間正相關；③意外破壞的損毀，主要是由于突發性的天災人禍而引起的；④延遲維修的損壞殘存，主要是由于未適時地采取預防、養護措施或者修理不夠及時而引起的。54、多選題影響房地產價格的心理因素主要包括()。A、

購買或出售心態B、

個人偏好C、

接近豪宅的心理D、

時尚風氣E、

講究風水或吉祥號碼正確答案：

A

B

D

E

參考解析：心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要包括：①購買或出售時的心態；②個人的欣賞趣味（偏好）；③時尚風氣、跟風或從眾心理；④接近名家住宅的心理；⑤講究風水或吉祥號碼。55、多選題現有一沿街商鋪建筑面積為39m2，需要評估其市場價值。下列沿街商鋪交易實例中，適合選為可比實例的有()。A、

同一商業區內，建筑面積為36m2，三年前出售，售價為53萬元B、

同一商業區內，建筑面積為120m2，近期出售，售價為180萬元C、

同一商業區內，建筑面積為50m2，近期出售，售價為72萬元D、

同一商業區內，使用面積為36、55m2，使用面積與建筑面積比率為85％，近期出售，售價為66萬元E、

1km外一居住區內，建筑面積為120㎡，近期出售，售價為180萬元正確答案：

C

D

參考解析：選取的可比實例應符合以下基本要求：①可比實例房地產應與估價對象房地產相似；②可比實例的交易方式應適合估價目的；③可比實例的成交日期應盡量接近價值時點；④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。A項，所選的可比實例，時間有點久遠。B項，所選的可比實例的面積比估價對象大很多。E項，所選的可比實例，與估價對象相比，距離遠，面積大。56、多選題根據人口增長的絕對數量，人口增長分為()等情況。A、

人口凈增長B、

人口零增長C、

人口負增長D、

人口自然增長E、

人口機械增長正確答案：

A

B

C

參考解析：引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數量增加或減少的變動現象。根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。57、多選題根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將影響房地產價格的因素分為()。A、

心理因素B、

物價因素C、

交通因素D、

人口因素E、

政治因素正確答案：

A

B

C

D

參考解析：影響房地產價格的因素有：①人口因素，包括人口數量、人口結構、人口素質等；②居民收入因素；③物價因素；④利率因素；⑤匯率因素；⑥房地產稅收因素；⑦交通因素；⑧心理因素。58、單選題很多有機合成材料可向室內釋放許多揮發性有機物，其中不包括()。A、

甲苯B、

甲醛C、

酯類D、

乙醇正確答案：

D

參考解析：室內來源的污染物主要來自建筑材料。室內環境是由建筑材料圍合而成的與外界環境隔開的微小環境，這些建筑材料中許多可向室內釋放一些揮發性有機物，如甲醛、苯、甲苯、醚類、酯類等。室內來源的污染物主要來自建筑材料。室內環境是由建筑材料圍合而成的與外界環境隔開的微小環境，這些建筑材料中許多可向室內釋放一些揮發性有機物，如甲醛、苯、甲苯、醚類、酯類等。59、多選題運用成本法估價的步驟可分為()。A、

選取可比實例B、

測算重置成本或重建成本C、

選擇具體估價途徑D、

測算折舊E、

計算成本價格或價值正確答案：

B

C

D

E

參考解析：運用成本法估價的步驟可分為：①選擇具體估價路徑；②測算重置成本或重建成本；③測算折舊；④計算成本價格或價值。60、多選題地產開發直接成本利潤率的計算基數包括()。A、

土地取得成本B、

建設成本C、

維護費用D、

投資利息E、

銷售費用正確答案：

A

B

D

E

參考解析：地產開發直接成本利潤率，是用于衡量地產開發項目直接成本盈利能力的指標。其計算基數通常包括土地取得成本、建設成本、維護費用、投資利息和銷售費用等直接成本項目。因此，答案為A、B、D、E。61、多選題可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有()。A、

凈收益B、

期末轉售收益C、

稅后現金流量D、

潛在毛收入E、

有效毛收入正確答案：

A

B

D

E

參考解析：運用收益法估價需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈收益；④期末轉售收益。62、多選題期房價格與現房價格相比，其價格低的原因有()。A、

從期房達到現房期間租金收入的損失B、

期房未來開發成本低C、

風險的補償D、

不能夠直接使用E、

少交納一部分物業服務費用正確答案：

A

C

D

參考解析：在期房與現房同品質（位置、結構、設備、裝修、環境和配套設施等方面相同）的情況下，期房價格低于現房價格。以可以出租的住宅來看，由于買現房可出租獲取現金收入，買期房在期房成為現房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險（如有可能不能按期交房，甚至出現“爛尾”，或者實際交付的品質比預售時約定的差），所以期房價格與現房價格之間的關系是：。63、多選題在房地產市場上，政府對房地產價格干預的措施有()。A、

規定最高限價B、

規定最低限價C、

規定成本構成D、

規定利潤率E、

發布市場價格信息正確答案：

A

B

C

D

參考解析：政府對價格的干預，有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規定一個對房地產可以收取的最高價；最低限價也稱為最低保護價，是試圖規定一個對房地產可以收取的最低價。政府對價格的干預還有規定價格構成或利潤率等，例如規定新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。64、多選題對于直線法計算公式的基本說明，下列表述正確的是()。A、

S為建筑物的重新購建價格B、

C為建筑物的凈殘值C、

N為建筑物的經濟壽命D、

R為建筑物的凈殘值率E、

Di為第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊正確答案：

C

D

E

參考解析：直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法計算公式中Di為第i年的折舊額，或稱為第i年的折舊；C為建筑物的重新購建價格；S為建筑物的凈殘值。N為建筑物的經濟壽命；R為建筑物的凈殘值率。65、多選題出租型房地產的租賃收入通常包括()。A、

租金B、

物業管理費C、

潛在租金D、

轉售收入E、

押金的利息正確答案：

A

E

參考解析：租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等收入。出租人負擔的費用，根據真正的房租構成因素（地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費和利潤），一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構成因素的費用。@##66、多選題下列有關投資回收期（Pb）的說法中，靜態投資回收期與動態投資回收期共同具有的特點包括()。A、

不考慮資金的時間價值B、

自投資起始點算起累計凈現值等于零的年份C、

衡量了項目投資回收的速度D、

忽視了投資回收期之后的現金流量E、

如果Pb≤Pc（基準投資回收期），說明項目在經濟上可行正確答案：

C

D

E

參考解析：A項，靜態投資回收期不考慮資金的時間價值。B項，房地產投資項目的動態投資回收期，是自投資起始點算起累計凈現值等于零的年份。C項，投資回收期是用于衡量項目投資回收速度的評價指標。D項，投資回收期法的缺點是忽視了投資回收期之后出現的現金流量，從而可能使投資回收期之后有很好收益的投資項目被淘汰。E項，如果Pb≤Pc（平均投資回收期），則說明項目能在要求的時間內收回投資，項目在經濟上是可接受的，否則不可行。67、多選題在計算財務內部收益率時，可以采用的方法有()。A、

內插法B、

經驗分析法C、

風險調整值法D、

試錯法E、

市場法正確答案：

A

D

參考解析：財務內部收益率（FIRR）通常簡稱內部收益率，是指項目在整個計算期內各年凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。財務內部收益率是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內插法求取，即FIRR是通過試錯法與線性內插法相結合的方法來求取。68、多選題根據內部收益率的含義可知，內部收益率表示()。A、

項目各期凈現金流量現值之和等于零時的折現率B、

財務凈現值等于零時的折現率C、

項目的收益能抵償全部初始投資D、

當其大于基準收益率時，投資項目可行E、

投資者所能接受的最低收益率正確答案：

A

B

D

E

參考解析：財務內部收益率（FIRR）通常簡稱內部收益率，是指項目在整個計算期內各年凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。它是評價項目盈利能力的主要動態指標。69、單選題室內環境污染中，屬于室內來源的主要污染物是()A、

生活垃圾B、

生活用水C、

建筑材料D、

建筑設備正確答案：

C

參考解析：室內來源的污染物主要來自建筑材料。室內環境是由建筑材料圍合而成的與外界環境隔開的微小環境，這些建筑材料中許多可向室內釋放一些揮發性有機物，如甲醛、苯、甲苯、醚類、酯類等。這些污染物的濃度有時雖然不高，但在室內逐漸累積導致污染物濃度增大，人在其長期綜合作用下會出現不良建筑物綜合癥、建筑物相關疾患等疾病。70、多選題財務內部收益率法與財務凈現值法的主要區別在于()。A、

財務內部收益率法不需要預先設定一個折現率B、

財務凈現值是一個數額，財務內部收益率是一個比率C、

財務內部收益率比財務凈現值有更直觀的吸引力D、

財務凈現值法需要預先設定一個折現率E、

財務凈現值比財務內部收益率更直觀正確答案：

A

B

C

D

參考解析：財務內部收益率法與財務凈現值法的主要區別包括：①財務凈現值是一個數額，財務內部收益率是一個比率；②財務凈現值法需要預先設定一個折現率，而這個折現率在事先通常是很難確定的，財務內部收益率法則不需要預先設定一個折現率。但是，當財務內部收益率求出后，需要將它與一個收益率（折現率）進行比較。71、多選題下列房地產投資項目經濟評價指標中，屬于動態盈利評價指標的有()A、

財務凈現值B、

投資利潤率C、

成本利潤率D、

財務內部收益率E、

利息備付率正確答案：

A

D

參考解析：動態盈利性評價指標主要包括：①財務凈現值；②財務內部收益率；③動態投資回收期。BC兩項，投資利潤率與成本利潤率均屬于靜態盈利性評價指標；E項，利息備付率屬于清償性評價指標。72、多選題下列房地產投資類型中，屬于間接投資形式的有()。A、

房地產開發投資B、

購買房地產用于出租C、

購買房地產開發企業股票D、

購買房地產投資信托基金E、

租賃房地產后轉租正確答案：

C

D

參考解析：房地產間接投資是指投資者將資金用于購買房地產相關證券的行為，投資者不參與其中的有關管理工作。房地產間接投資的形式主要有購買房地產開發企業的股票、債券，購買房地產投資信托基金等。ABE三項均屬于直接投資。73、多選題房地產投資業務中，按投資目的劃分的房地產投資類型主要有()。A、

以盈利為目的的房地產買賣投資B、

自用置業投資C、

出租經營置業投資D、

為保值、增值的土地投資E、

房地產租賃經營投資正確答案：

A

B

C

E

參考解析：房地產投資的類型多種多樣，除了根據房地產類型分為住宅、商業用房、寫字樓等投資外，根據投入的資金是否直接用于房地產實物，分為直接投資和間接投資。房地產直接投資根據是否直接形成增量房地產，分為房地產置業投資和房地產開發投資。74、多選題房地產投資選擇多樣性的表現有()。A、

房地產類型多樣B、

房地產投資形式多樣C、

房地產投資收益的個別性D、

房地產經營方式多樣E、

房地產投資變現復雜正確答案：

A

B

D

參考解析：房地產投資的特點包括：①投資選擇的多樣性；②投資區域的差異性；③投資價值的附加性；④投資變現的困難性；⑤投資收益的個別性；⑥投資預期的風險性。其中，投資的多樣性主要表現在：①投資對象的多樣性；②投資形式的多樣性；③經營方式的多樣性。75、多選題下列風險中，屬于房地產投資主要風險的包括()。A、

市場供求風險B、

利率風險C、

資本價值風險D、

收益現金流風險E、

流動性風險正確答案：

A

B

D

E

參考解析：房地產投資的主要風險包括：①市場供求風險；②市場周期風險；③政策風險；④利率風險；⑤通貨膨脹風險；⑥機會成本風險；⑦收益現金流風險；⑧時間風險；⑨持有期風險；⑩流動性風險；或然損失風險；政治風險。76、多選題房地產投資風險應對的方法有()。A、

風險回避B、

風險維持C、

風險控制D、

風險轉移E、

風險利用正確答案：

A

C

D

E

參考解析：房地產投資風險應對的方法主要包括：①風險回避，是事先對房地產投資項目進行風險分析，發現風險發生的可能性較大，并且不利后果較嚴重（如可能出現自己難以承受的損失），又無其他更好的風險應對辦法時，主動放棄該項目。②風險組合，是通過適當分散投資以達到減少投資風險的目的。③風險控制，是在房地產投資風險發生前采取某些措施消除或減少風險因素，降低風險發生概率，風險發生后減小風險損失。④風險轉移，是房地產投資者以某種方式將風險損失轉給他人承擔。⑤風險自留，是房地產投資者以自己的財力來負擔未來可能發生的損失，包括自保風險和承擔風險。77、多選題房地產投資業務中房地產投資分析涉及的基本指標有()。A、

投資占用時間B、

投資成本和收入C、

投資回收期D、

投資利潤率E、

資本金利潤率正確答案：

C

D

E

參考解析：房地產投資項目經濟評價的指標和方法很多，可分為：①靜態盈利性評價指標包括，租金回報率、投資收益率、資本金收益率、靜態投資回收期；②動態盈利性評價指標包括，財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期。78、多選題房地產投資包括的階段有()。A、

尋找投資機會B、

投資方案評價C、

投資決策D、

方案設計E、

實施投資方案正確答案：

A

B

C

E

參考解析：房地產投資一般分為以下4大步驟：①尋找投資機會；②評價投資方案（又稱投資方案經濟評價、投資項目經濟評價）；③選擇投資方案（又稱投資決策，其結果為投資和不投資兩種）；④實施投資方案。79、多選題下列屬于房地產投資特點的有()。A、

投資選擇的多樣性B、

投資價值的附加性C、

投資收益的風險性D、

投資變現的復雜性E、

投資區域的差異性正確答案：

A

B

C

D

E

參考解析：A、投資選擇的多樣性：房地產投資可以選擇不同類型的房地產項目，如住宅、商業、工業等，具有多樣性。B、投資價值的附加性：房地產投資可以通過改善、裝修等方式增加房產的價值。C、投資收益的風險性：房地產投資的收益存在一定的風險，如市場波動、政策變化等因素可能影響投資收益。D、投資變現的復雜性：房地產投資的變現相對較為復雜，需要考慮市場需求、價格等因素。E、投資區域的差異性：不同地區的房地產市場存在差異，投資者需要考慮區域的發展潛力、政策環境等因素。80、單選題對于房屋基地的地層中含有的有害物質，其來源不包括()。A、

地層中固有的B、

基在建房前已遭受生活廢棄物的污染C、

地基在建設中使用了超標的建筑材料D、

地基在建房前已遭受工農業生產的污染正確答案：

C

參考解析：室外來源的污染物原存在于室外環境中，但可通過門窗、孔隙或其他管道縫隙等進入室內。例如，某些房屋地基中含有某些可逸出或可揮發出有害物質，這些有害物質可通過房屋基礎的縫隙逸人室內。這類有害物質的來源主要包括：①地層中固有的，如氡及其子體；②地基在建房前已遭受工農業生產或生活廢棄物的污染，如受農藥、化工燃料、汞、生活垃圾等污染，而未得到徹底清理即在其上建造房屋。81、多選題直接投資的方式包括()。A、

購買期房、場地后出租B、

購買房地產后出租一段時間，然后再轉賣C、

購買房地產后等待一段時間，漲價后再轉賣D、

購買土地、在建工程或舊房后進行開發、續建、裝修改造等，然后出售、出租、直接經營E、

購買房地產后自用一段時間，然后再轉賣正確答案：

A

B

C

D

E

參考解析：房地產直接投資是指投資者將資金用于購買房地產實物或房地產開發的行為，投資者通常參與其中的有關管理工作。房地產直接投資根據是否直接形成增量房地產，分為房地產置業投資和房地產開發投資。房地產置業投資的類型主要包括：①購買房地產后長期用于出租；②購買房地產后出租一段時間（如若干年），然后轉售；③購買房地產后放置一段時間，待漲價后轉售；④購買房地產后自用一段時間（如若干年），然后轉售。82、多選題對于同一項目的同樣現金流，甲乙兩個投資者計算的凈現值分別為2000萬元和3000萬元。據此，甲乙相比較，可以得出的初步判斷是()A、

甲是投機型的投資者，乙是保守型的投資者B、

甲是保守型的投資者，乙是投機型的投資者C、

甲對風險的偏好高于乙D、

乙對風險的偏好高于甲E、

兩者對于風險的偏好無法判斷正確答案：

B

D

參考解析：根據風險偏好，可將投資者分為三類：①保守型投資者，如通常所說的膽小鬼，一般將資金用于購買國債或存入銀行獲取利息；②投機型投資者，如通常所說的冒險家、賭徒，一般選擇有較大風險的投資；③普通投資者，即介于上述兩者之間，大多數投資者屬于這種類型。83、多選題房地產投資與投機在內涵上的區別通常在于()。A、

投資人直覺判斷特點突出B、

投資重視長期的時間介入C、

投資隱含著正常的收益與風險D、

投資看重短期的時間介入E、

投資強調理性分析與論證正確答案：

B

C

E

參考解析：廣義的投資包含投機，投機也可以說是一種特殊的投資。投資較重視長期的時間介入，而且強調理性的分析與評估，背后隱含著正常的風險與收益；投機較看重短期的時間介入，缺乏理性的分析與評估，主要憑直覺或非正規渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風險與收益。84、多選題房地產投機區別于房地產投資的特征主要有()。A、

利用別人資金投入B、

短期時間介入C、

缺乏理性的分析和評估D、

尋求回報E、

具有風險性正確答案：

B

C

參考解析：投資較重視長期的時間介入，而且強調理性的分析與評估，背后隱含著正常的風險與收益；投機則較看重短期的時間介入，通常缺乏理性的分析與評估，主要憑直覺或非正規渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風險與收益。85、多選題投資具有的特性有()。A、

投資必須有經驗B、

投資必須有投入C、

投資必須求回報D、

投資具有風險性E、

投資具有時間性正確答案：

B

C

D

E

參考解析：投資具有以下特性：①必須有投入。沒有投入就取得回報是一種勒索、搶劫，或是他人的施舍。②必須求回報。不求回報的投入是一種奉獻、捐贈或施舍。③必須有時間差。投入是即期的，回報是預期的，從投入到回報總要經過一定的時間間隔，否則就是一般的買賣行為。④具有風險性。投入由于是事先的（通常是現在的），所以投入之后就變成了確定的，而回報由于是事后的（即未來的），所以它是不確定的——可能得到，也可能得不到，可能得到的比預期的多，也可能得到的比預期的少86、多選題現金流量圖有其習慣的表示方法，主要表現在()。A、

用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位B、

劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結束的時間段C、

用帶箭頭的垂直線段代表現金流量D、

箭頭向下表示現金流入E、

箭頭向上表示現金流出正確答案：

A

B

C

參考解析：現金流量圖的習慣表示方法包括：①用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位；②劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結束的時間段；③用帶箭頭的垂直線段代表現金流量，箭頭向上表示現金流入，箭頭向下表示現金流出。87、多選題認識現金流量圖應把握()。A、

時間段的長度B、

時間段的指向C、

時間段的劃分D、

現金流量在時間段上發生的具體時點E、

現金流量在該時點上發生的具體數額正確答案：

A

B

C

D

E

參考解析：現金流量圖是指為了直觀地反映現金流量與時間的關系，便于分析和計算，將現金流入、現金流出及其量值的大小、發生的時點用圖形描繪出來的圖形。在把握現金流量圖時應注意以下幾點：①時間段的長度；②時間段的指向；③時間段的劃分；④現金流量在時間段上發生的具體時點；⑤現金流量在該時點上發生的具體數額；⑥現金流量圖上垂直箭頭的指向。88、多選題下列關于投資風險選擇與評價的表述中，正確的有()。A、投機型投資者通常選擇風險大、收益高的投資B、保守型投資者通常選擇風險中等的投資C、保守型投資者最通常的做法是將資金存入銀行獲取利息D、房地產投資的風險一般比較確定A、

AB、

BC、

CD、

DE、

E正確答案：

A

C

參考解析：投資風險選擇與評價是房地產投資中非常重要的環節。投機型投資者通常選擇風險大、收益高的投資，以追求更高的回報；而保守型投資者通常選擇風險較小、收益穩定的投資，如將資金存入銀行獲取利息。因此，選項A和C是正確的。對于其他選項，選項B和E與投資風險選擇與評價無關；選項D雖然提到了房地產投資的風險，但并沒有明確指出其風險是否確定，因此不能確定為正確答案。綜上所述，正確答案是AC。89、多選題下列房地產投資項目經濟評價指標中，可以用來判斷項目可行性的有()。A、

財務凈現值≥0B、

財務凈現值<0C、

內部收益率≥基準收益率D、

投資回收期≤基準回收期E、

投資回收期>基準回收期正確答案：

A

C

D

參考解析：在項目可行性研究中，財務凈現值的評價標準是：如果FNPV≥0，則說明項目的盈利能力達到或者超過了按設定的折現率計算的盈利水平，項目在經濟上是可以接受的，否則不可行。財務內部收益率的評價標準是：如果FIRR≥ic（基準收益率）,則說明項目的盈利能力達到或者超過了所要求的收益率，項目在經濟上是可以接受的，否則不可行。投資回收期的評價標準是：如果Pb≤Pc（基準投資回收期），則說明項目能在要求的時間內收回投資，項目在經濟上是可以接受的，否則不可行。90、多選題房地產投資風險的特征主要表現是()。A、

客觀性B、

不確定性C、

無關性D、

不可測性E、

潛在性正確答案：

A

B

E

參考解析：正確認識房地產投資風險的特征，對于降低風險發生的可能性，減少風險損失，具有重要意義。房地產投資風險的特征主要表現在：①客觀性；②不確定性；③潛在性；④損益雙重性；⑤可測性；⑥相關性。91、單選題工業和城市生活排放污水及農村居民點或農田的排水，按其來源屬于水污染中的()A、

地下水的污染物B、

地表水的污染物C、

微生物的污染物D、

酸堿水的污染物正確答案：