【銀泰城】工程個案贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院〞，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：添加Q群340180654，可享受每兩日免幣與優惠資料、純干貨實時推送報告結構工程推廣分析12工程情況分析工程經濟指標工程規劃及定位工程產品設計特點工程推售分析3工程區位概況工程總結4項目名稱銀泰城項目位置高新區益州大道與天府四街的交匯處開發商成都傳富置業有限公司總占地144.07畝總建筑面積40萬㎡建筑層高5.7m、5.4m、5.4m商鋪套數800套物業類型辦公樓，商業街，銀泰商業（自持）層數總共5層，地上3層（可出售），地下2層車位2512個價格1F：4.5萬/㎡；2F：2.5萬/㎡；3F：1.7萬/㎡物業公司

港聯物業物業費8.5元/平方米·月工程最大的優勢銀泰自持11萬方時尚購物中心、5萬方阿里巴巴西部總部基地；品牌開發商工程經濟指標一.工程情況分析——經濟指標工程區位概況工程位于高新區益州大道與天府四街的交匯處，上接會展商務區商氣，左接大源核心居住人氣，承接周邊商務居住人群。一.工程情況分析——區域概況根據工程商業體量〔5萬㎡商業街、11萬㎡購物中心〕，其吸附半徑可有效吸附周邊5km左右的消費客群；輻射周邊居住人群如站南、大源、華府、華陽板塊等；輻射周邊產業商務人群如金融城、會展區域、軟件園區等；同時還將輻射板塊內銀行金融后臺辦公、阿里巴巴等客群；工程吸附周邊6大板塊人群，共計80余萬消費人群，其核心優勢明顯，處于大源商務區核心位置，區位潛力大。工程規劃情況工程規劃：工程包括3棟寫字樓、2棟阿里巴巴基地、13棟商業、銀泰自持購物中心一.工程情況分析——規劃情況整體布局：1.購物中心：位置天府四街和劍南大道交匯處；理由：兩主干道交匯處，車流人流量大，品牌昭示；2.商業街：位于購物中心南面，臨小街，商業內街下沉式廣場；理由：有效吸附購物中心、寫字樓人流、商業街南面為朗基天香商業，兩工程商業可形成有效互動；下沉式廣場增加內街商業的特色，有效實現較高的單價出售；3.寫字樓：單獨分布于臨街角落處成點狀式布局；理由：由于地塊為阿里巴巴拿下的產業用地與銀泰合作開發，帶有辦公的指標；寫字樓有效的為商業帶來辦公人群；工程由13棟商業商業街、3棟寫字樓、2棟阿里巴巴基地、5萬㎡商業街其中包括1.3萬㎡下沉式商業街以及11萬㎡購物中心組成；自持與出售比例一.工程情況分析——規劃情況工程整體商業包括11萬㎡購物中心組成、5萬㎡商業街，11萬㎡購物中心全部自持，自持比例69%；一.工程情況分析——商業動線人流動線：本工程三個主出入口設置在人流車流密集處；臨兩條主干道劍南大道、天府四街，人流車流密集，臨朗基天香一側設置主干道，考慮住宅人流密集；三個主要出入口互為起點和終點，配合節點小廣場，進行主要人流動線的組織；配合三個主要出入口及節點小廣場，設置工程主要動線；考慮到街區通達性隨樓層增高而遞減以及商業街內側商鋪通達性比之主出入口兩側較差，故規劃為次要動線。工程商業動線以本工程三個主出入口互為起點和終點，配合節點小廣場進行主要人流動線的組織；北節點小廣場節點小廣場樓梯扶梯電梯連廊一.工程情況分析——商業動線工程商業動線北節點小廣場節點小廣場樓梯扶梯電梯連廊中央購物大道24小時美食酒吧街商務休閑街配合工程業態打造的購物、餐飲、休閑不同的業態在垂直交通設置上有不同的表達；購物大道，臨工程購物中心，在垂直交通上針對購物人群，通過層層退臺、街街以連廊、垂直電梯、自動扶梯、樓梯相連，保證商業的貫穿；休閑、餐飲業態對于交通直達要求高，消費人群目的性強，在這局部商業街交通組織上多采用垂直電梯、樓梯組織交通；針對不同類型的業態規劃，組織針對性垂直交通設置；成都銀泰城，總建面積為40萬㎡，由銀泰自持11萬㎡時尚購物中心、5萬㎡阿里巴巴西部總部基地、3棟甲級寫字樓，以及特色商業步行街等多業態的全天候城市綜合體，是5年內成都城南唯一的大型低密度花園式多業態的生活中心。通過現場展板分析和銷售人員溝通：工程商業街以“享受和休閑〞為主導，打造“24小時美食酒吧街〞、“中央購物公園大道〞、“商務休閑街區〞三大主題規劃，業態主要為餐飲、休閑、購物為主。整個商業街區，由花園、庭院、里巷和層層退臺營銷多視角的景觀點。預計后期入駐品牌ZARA、星巴克、祖母廚房、歐洲房子、博納影院、盧米埃影院、孩子王、世紀星冰場等百家品牌。工程定位：大型低密度多業態的體驗式生活中心一.工程情況分析——工程定位業態控制：規定入駐商家必須為前期談定業態的商家，如后期違約將會繳納違約金.附件：工程產品分析樓棟樓層面積段（㎡）套數（套）5#1F33.17-101.37212F31.32-209.69186#1F31.14-67.31212F33.07-68.04183F21-62.89167#1F30.86-64.66222F43.89-87.6208#1F30.32-78.87232F30.16-94.152110#1F48.49-127.17122F31.61-132.651111#1F47.83-120.38122F51.25-148.631012#1F52.5-131.16142F47.69-227.831013A#1F22.65-200.65102F45.13-155.86813B#1F61.38-202.4682F46.14-126.7483F45.5-126.766工程商鋪單個建筑面積較小，商鋪建筑面積最小面積在21㎡，最大面積在227㎡，多數面積集中在40-70㎡之間。一.工程情況分析——產品分析7#1F/2F5#1F/2F一.工程情況分析——產品分析8#1F/2F工程產品分析：商鋪兩端多為異形鋪，可與周邊商鋪連通使用，不影響使用。中間鋪形方正，主要是由于工程商業造型；工程商鋪采用雙面開門式布局；面寬進深比：單產權鋪面進深較長，面寬較小，面寬進深比1F集中在1:4，2F集中在1:3；柱距：工程柱距設置合理。商鋪套內柱頭少，柱距多數在8.4m，最小柱距在4.85m。分布規整，可利用空間多，可變性較強；商業附加值：商業退臺設計，商業2層、3層均有平臺贈送，商業附加值高。10#1F/2F一.工程情況分析——產品分析11#1F/2F12#1F/2F13A#1F/2F13B#1F/2F13B#3F工程報廣投放二.工程推廣分析推廣時間星期推廣媒體推廣版面推廣訴求2014/5/15星期四成都商報整版成都大源新商圈2014/5/14星期三華西都市報整版成都大源新商圈，200萬消費人群，誠意登記正式開啟，搶119個商鋪？！2014/5/8星期四成都商報整版成都大源新商圈200萬消費人群2014/4/17星期四成都商報整版中央購物大道30-200平米黃金商鋪。2014/4/15星期二成都商報整版2014年再造100個，千萬富翁。2014/4/10星期四華西都市報整版2014再造100個千萬富翁？！2014/4/3星期四華西都市報整版2014再造100個千萬富翁？！2013/12/10星期二成都商報整版誰主宰，成都商業？2013/12/5星期四華西都市報整版一期未開先罄；27-3133㎡旺鋪，二期限量加推2013/12/5星期四成都商報整版一期未開先罄；27-3133㎡旺鋪，二期限量加推2013/12/3星期二成都商報整版一期未開先罄，二期限量加推2013/11/28星期四華西都市報整版一期未開先罄，二期限量加推2013/11/21星期四華西都市報整版問鼎成都2013/10/31星期四華西都市報整版感謝有您，23-2377㎡悅坊旺鋪一期未開先罄2013/10/29星期二成都商報1/2版金融城告急2013/10/24星期四華西都市報整版注定成為成都商業大事件！2013/10/17星期四華西都市報整版23-2377㎡銀泰城·悅坊旺鋪商街首度公開2013/10/17星期四成都商報1/2版領跑成都商業地產下個十年2013/9/27星期五華西都市報整版注定成為成都商業的大事件2013/9/27星期五華西都市報整版中國商業旗手銀泰落子成都2013/9/27星期五華西都市報整版成都核心直面200萬消費客2013/9/27星期五華西都市報整版40萬㎡綜合體代言成都商業新旗艦2013/9/27星期五華西都市報整版中國商業街開發創新項目2013/9/27星期五華西都市報整版國內外一線品牌100余家意向入駐2013/9/27星期五成都商報1/2版開啟成都投資買點2013/9/17星期二成都商報1/2版中國商業地產真正做得好就三家2013/9/17星期二成都商報1/2版七種趨勢，創新中國商業街價值2013/9/17星期二成都商報1/2版簽約儀式2013/9/17星期二成都商報1/2版在這里發現未來的錢景2013/9/5星期四成都商報整版特色何止熊貓？銀泰城·悅坊工程亮相至今，僅報廣一項次投放，高頻次投放，保持工程熱度。二.工程推廣分析工程推廣畫面工程推廣分為兩個階段——開盤前主要述求介紹銀泰品牌、工程商業價值以及商家資源；開盤后配合推售節點，主要釋放工程熱銷及加推信息；此外，銀泰城商會資源豐富，商會活動嫁接，商會活動冠名等，特別是在工程開盤前，工程舉辦在杭州、浙江等地屢次商會活動，吸引眾多商家資源；二.工程推廣分析工程推廣活動工程推廣活動：工程大手筆舉辦、冠名授牌儀式、商業簽約儀式、商業峰會等有影響力的活動，樹立工程的市場知名度及認可度。三.工程推售分析工程推售節奏9月14日售樓部開放9月20日2萬抵8萬，收籌10月20日開盤，售罄12月21日開盤，售罄5月31日開盤，僅余10%的貨量2014年配合活動：銀泰城商業街授牌儀式；通過成都商業地產峰會、中國步行商業街協會兩者對項目的授牌儀式，在項目售樓部亮相后，迅速為項目制造話題，炒熱項目。配合活動：銀泰城意向商家簽約活動；通過意向商家的簽約活動，保障了投資者的投資信心急資金安全，為項目商業收籌造勢。首次開盤推出10、11、12、13、13a棟，共計約8000余方商鋪，約110套商鋪，蓄積500組誠意金認籌客戶，開盤前一晚邀約整層購買客戶優先購買，大客戶先行。同時商鋪3套起售，開盤一搶而空。首次開盤后剩余為選鋪的認籌客戶，通過vip權益定制合同，通過此手段有效鎖定客戶。到二批次推出1、2、3、16棟時，所有商鋪接近70%均已通過定制合同優先購買了。二批次開盤當天銷售一空。由于項目工期進度等原因，第三批次今年5月底推出，開盤前項目冠名舉辦2014中國（成都）商業街峰會——“傳統與創新的對話”新經濟時代商業發展趨勢研討會，作為產品推薦，銷售情況持續火熱，銷售口徑，目前僅余10%的貨量。工程開盤前通過爆炸式的推廣、話題性活動、多場商會的舉辦，蓄積大量的客戶。由于蓄客量充足，強勢銷售商業，造成客戶的緊張感，促使客戶快速下單。1.第一批次：商業主題：24小時美食酒吧街；推售樓棟：10、11、12、13、13a棟2.第二批次：商業主題：中央購物公園大道推售樓棟：1、2、3、16棟3.第三批次：商業主題：商務休閑街區推售樓棟：5、6、7、8棟三.工程推售分析推售產品組合工程商業根據商業規劃的不同主題進行商業推售，餐飲、休閑、購物分批次推出。推售貨源可以根據主題業態進行組合推售，有針對性的開展商會活動，尋找客戶資源。中央購物大道24小時美食酒吧街商務休閑街區時間銷售存量面積(㎡)成交總價(萬元)成交均價(元/㎡)面積(㎡)2013年9月0002928.922013年10月8071.9132454.4340206.633495.262013年11月566.342937.2251863.192928.922013年12月00010034.482014年1月7105.56---