目錄

一、項目實施方案....................................................3

（-）管理與服務（目標、要求、特點）............................3

（二）對項目的認識、管理服務定位、整體設想......................5

1、項目概況..................................................5

2、詳細服務標準..............................................5

3、服務定位及整體設想........................................8

（三）管理服務總目標并細分各項服務目標.........................11

1、保潔服務管理.............................................11

2、秩序維護服務管理.........................................25

3、消防安全管理制度.........................................28

（四）管理服務計劃.............................................30

1、前期交接管理工作計劃.....................................30

2、設備維護管理.............................................32

3、治安保衛管理.............................................33

4、衛生保潔管理.............................................42

5、客戶服務管理.............................................44

（五）管理服務理念.............................................46

（六）管理服務模式.............................................48

1、物業服務定位及目標.......................................48

2、運作流程.................................................49

3、相關管理機制.............................................50

（七）管理服務措施.............................................52

1、自我約束機制.............................................52

2、信息反饋處理機制.........................................54

3、月度/季度KPI考核評分體系................................55

（八）組織構架、人員配備、培訓.................................57

1、擬投入本項目人員一覽表...................................57

2、內部考核管理辦法.........................................57

2

3、人員組織機構.............................................63

4、人員培訓管理.............................................63

5、員工日常管理制度.........................................66

6、服務人員崗位職責.........................................72

7、工作考核獎懲辦法.........................................73

（九）管理服務承諾標準并細分各項服務考核標準...................76

（十）人員經費測算.............................................78

（十一）辦公、易耗、管理費、稅費等測算.........................79

（十二）突發性事件應急處理預案.................................80

1、物業服務人員處理突發事件的原則和方法.....................80

2、物業管理應急預案組織架構.................................81

3、日常管理服務突發事件處理預案.............................83

4、安全突發事件應急處理預案.................................88

5、設備故障應急處理預案....................................100

6、清潔衛生突發事件應急處理預案............................106

（十三）日常維修養護計劃和實施方案............................109

1、學校房屋設備日常維修養護................................109

2、設備日常維修維護管理....................................111

（十四）物資測算..............................................114

（十五）其他需說明事項........................................115

1、服務承諾................................................115

2、合同到期時交接承諾......................................118

二、價格明細構成及物資配備清單....................................119

3

一、項目實施方案

（一）管理與服務（目標、要求、特點）

一、服務質量管理

堅持“服務第一、業主至上”，服務第一，業主至上是公司堅定不移的口號，

物業管理服務以其特殊性，直接關系到業主的切身利益，所以在工作中自始至終

的把“服務第一、業主至上”作為服務保證的基本原則。

二、公共設施設備維修、養護及管理

1、對學校的公共設施、設備進行日常管理和維修，養護依法應由專業部門

負責的除外，均由我物業服務企業維修、養護管理。

2、設施、設備標志齊全、規范、責任人明確，保證設施設備運轉正常，完

好率高達95%以上。

3、學校的各種設施、設備無論在什么情況下遭到損毀，我公司將在2個工

作日內回復原貌。其費用由公司負責。

人為造成的損毀，將追究當事人的責任，并賠償其所造成的損失。

4、積極配合開發商完善學校監控設施的安裝、改造、升級、完善監控區域，

在條件許可的情況下，搭建好摩托車、自行車棚。

5、認真接待業主的各項投訴，公司將及時受理、登記、備案，根據實際情

況，該開發商完善處理的，在2個工作日內辦理，該物業公司處理的，馬上辦理，

絕不收取費用，屬業主本人的問題，其修復費用由業主自己承擔。

6、建立公用設施、設備檔案（臺賬），并做好設施、設備的運行、檢查、維

修、保養記錄。

7、配好一支學校物業服務所需的各類專業人員，教育物管處全體員工樹立

服務第一、業主第一的思想，讓業主滿意、放心、落實到物業服務的始終。

三、消防管理

根據《中華人民共和國消防法》天天紅物業管理處對學校的消防設施，負責

全面的管理工作。

1、物管處配備兼職的消防管理人員，對學校的消防設施、設備定期進行檢

查、維修和保養。

2、組織學校義務消防隊，接受消防技能和防火知識的培訓，參加上級組織

4

的各類消防演練，提高全體業主的消防意識。

3、配備一定數量的常用消防器材，如消防水桶、消防沙子、物管處將與學

校業委會簽訂《消防安全責任書》，責任到人，互相監督，共保學校的平安。

四、治安管理

1、公司將在學校配備一支訓練有素的安保隊伍，實行24小時值班、巡邏,

對進、出學校人員，車輛實行規范化管理，對外來人員車輛實行進、出登記，確

保學校師生的人身、財產安全。

2、學校的治安管理，嚴格按照《中華人民共和國治安管理法》以及闔中市

公安局的相關規定進行日常用管理，建立二級報警、三重巡邏、四道屏障的區內

連環治安保障體系，做到學校內無毒害、無盜竊、無打架斗毆等案件的發生。

3、為應對學校內發生的各類緊急事件，建立綜合應急快速反應體系，對學

校內發生火險、火災、治安案件，各類糾紛，人員到位及時，處置及時，處理妥

善，把損失降到最小。

五、環境衛生管理

1、公司將安排訓練有素的專業保潔工，對學校的樓道、樓梯、公共區域進

行保潔服務，做到該掃就掃，該拖就拖，該擦就擦。

2、做到學校內無雜物、無垃圾、道路無泥沙、無積水、樓道內無亂貼亂畫，

無蜘蛛網、扶手無灰塵。

3、做到學校每周一次消毒，一次殺蟲、滅蠅、無害處理，設置常見疾病預

防，控制專欄，倡導師生人人養成講衛生的良好習慣，嚴防流行病在學校內的發

生。

六、綠化管理

1、公司將配備專業的園林人員對現有的綠化帶進行管理。

2、學校的樹木、花草定期施肥、殺蟲、澆水、修枝、整形。

3、禁止師生變更綠化帶現狀，不準在綠化帶種植蔬菜或搭建其他與學校設

置不相符合的建筑物。

5

（二）對項目的認識、管理服務定位、整體設想

1、項目概況

鹽城市南洋中學：位于鹽城市亭湖區南洋鎮鹽海路42號，有南門、北門2

個傳達室，配套設施有監控系統、110報警系統、消防系統、傳達室等；本物業

管理服務項目含學校區域內的安全防衛、巡邏、公共安全防范、門前三包、門口

及校內車輛管理、衛生保潔工作等，甲方保留對物業服務內容進行適當調整的權

利，具體的物業服務內容和標準要求詳見招標文件和投標承諾。

鹽城市南洋中學物業管理服務，合計需求用工S人。

鹽城市南洋中學配置崗位和人數

合計（10人）保安國人、保潔工生人

2、詳細服務標準

《物管服務人員條件和崗位職責》

1、安保服務

男性，55周歲以下，初中及以上文化、五官端正、體態良好，持有健康

證、保安證。責任心強，思想品質好，作風正派,無不良記錄。（必須提

人員

供無犯罪記錄證明）。

條件

接受過安全保衛或相關訓練，熟悉相關法律法規，掌握基本安全保衛和

監控系統觀察操作技能。

1、負責傳達室值班、巡查、監控觀察、秩序維持等安全保衛工作，確

保校區內的人財物安全；

2、出入口和要害部位實行24小時值班，節假日無休，確保無漏崗、脫

崗等失職現象，發現情況須及時向學校報告，填寫當班記錄，傳達室物

崗位品整齊、清潔衛生；

職責3、對外來車輛、人員進出進行登記，與訪問對象通話確認后方能允許

其進入校園，幫助教師接收快遞包裹，引導車輛正確行駛、停放，做好

傳達室門前“三包”和校門口車輛排放管理等工作。；

4、搬出物品須有業主出門證，并登記出門時間、經辦人、建立相應臺

帳，嚴禁閑雜人員進入校園；

6

5、中午、夜間值班要負責清校，每晚對重點區域要加強巡視，及時關

鎖門窗、水電、熄燈，發現問題應及時果斷處置，并迅速報告學校，巡

視后要建立記錄；

6、校園搬運、衛生、整理等勤務工作

2、保潔服務

1口

人貝男女性不限，55周歲以下，初中以上文化，品行端正，熟悉保潔業務，

條件有吃苦耐勞精神，責任心強，作風正派、持有健康證。

1、按保潔責任范圍當班期間實行不間斷保潔，節假日根據學校要求安

排調休，保持學校道路、場地清潔衛生，對衛生死角及時清除，保持干

崗位凈、整潔；

職責2、及時收集各類垃圾，堆放在指定地點。及時清洗垃圾筒筒身，更換

垃圾袋，定期使用消毒劑進行消毒；

3、校園衛生、整理等勤務工作。

保潔1、校區垃圾桶、垃圾池垃圾清運（男女生宿舍及食堂除外）；

范圍2、校區內除各班級責任區域外的公共區域，均屬保潔范圍。

《物業管理工作考核獎懲辦法》

一、對物業管理工作的原則性和總體性要求

1、在班期間必須著裝整齊，佩戴工號牌，儀表大方，精神飽滿。著裝不整

齊、不佩戴工號牌、精神萎靡的、工作姿態不規范的（例如雙手交叉抱于胸前或

者雙手插于褲袋的等），發現一例扣5元。

2、舉止文明，態度熱情，堅持原則，尊重他人，講究方法，盡職盡責。履

職期間，言語不文明、打罵學生的、酒后上崗、在公共場合抽煙、做私事、聚集

閑談的，發現一例扣10元，因履職不力造成后果的要追究有關人員以及公司經

濟和法律責任，造成學校和師生員工經濟損失的，由物業公司負責賠償。

3、服從學校的領導和指揮。在不違背物業工作原則的情況下，不服從學校

統一調度的，保安、保潔、水電管理一周內檢查均達不到工作標準和要求的扣

50-100元，嚴重者要求相關人員撤離本校區。此類情況一學期發生三起（含三起）

7

以上的，學校可拒付當月20%的物業管理服務費，經告知協調無果，學校可以單

方面終止合同。

4、凡是到本校區從事勞務物管服務的人員，在初到前三天，物業管理公司

必須到學?？倓仗幍怯泜浒?，提供這些人員的人事信息。員工本人上班前一天到

校區總務處登記，得到許可后方可上崗。未按此要求擅自派人員的，學?？删芨?/p>

該員工服務費，并要求在一周內人員更換到位。未按上述要求辦理，發現一次除

按規定辦理外并處罰金1000元，服務期內發生3次學?？蓡蚊娼K止合同。

二、對各項業務工作的要求

（一）安全保衛工作

1、學校上課或者非學生上放學期間，學生出校門，必須核實檢查是否有班

主任或者政教處的批準手續，沒有手續或者手續不全的不予放行并和學?？傊蛋?/p>

人員或班主任或者政教處取得聯系，妥善處理。不能做到的，發現一例扣10元，

造成后果的，追究相關人員以及物業管理公司的責任；

2、嚴格執行學校關于人員進出校園的管理制度和規定。除學校特許的時間

和對象外，堅持對所有來訪者必須履行登記手續，凡是違反訪客聯系、登記、填

寫訪客登記單規定的，有一例扣10元；學生上放學期間，外單位人員擅自進入

校園的、不積極主動調控校門外的交通秩序的，有一例扣5元；

3、做好車輛進入校門批準和停放引導工作。未經學校規定的管理部門許可，

擅自允許機動車輛進入校園的，有一例扣10元；不引導獲許進入校園停放的機

動車輛按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因機動車壓壞路面、下水

道，輾壞球場噴塑層，按價賠償；

4、大宗物品憑學校批準手續出門。未經核查成箱、成大包以及用運輸工具

如電瓶車、三輪車、汽車、拖拉機等裝載的物品出門或者無出門手續，就允許物

品出門的，發現一例扣50-100元，如果因為履職不力或造成師生、學校物品損

失，按價賠償；未經學校指定管理部門或者有關處室許可，擅自批準外來大宗物

品進入校園的，發現一例扣50元；

5、強化學生車輛管理。學生在校園內不得騎自行車或電動車，發現要堅決

制止和批評教育或者登記姓名報學校處理。車輛停放整齊，并做好防盜工作。對

學生在校園內騎車管理不力的、車輛不按指定地點停放的〔包括晚自習期間接送

學生的家長車輛有一例扣5元；車輛在監控視角范圍內受損、失竊由物業公司予

8

以賠償；

6、認真做好校園巡查處置工作和夜間人員進出校園登記備案制度，中午、

夜間加強巡查，放學后、學生就寢后予以清校。發現情況及時處置并向指定部門

和人員匯報。不能認真做好校園巡查以及清校制度的，有一例扣50元；發現異

常情況、突發事件不能及時報告、處理，有一次扣50元；當日沒有巡查記載的，

有一例扣5元；

7、切實做好“門前三包”工作。對不按指定區域亂倒垃圾的要進行制止，

制止不力，不能做好“門前三包”的，有一次扣5元。

8、對監控系統應派人實行重點時段觀察，發現異常情況立即報告并處理；

未經學校文字手續批準，任何人不得調取錄像資料，如發現無人觀察或觀察匯報

處理不及時發現一次扣10元，造成責任事故按損失大小和責任程度賠償，未經

許可調取錄像資料發現1次罰款200元。

(~)衛生保潔工作

1、衛生間保潔

頻率要求：分別為上下午分別不少于2次；打掃不及時或者達不到要求的,

有一次扣5元；

清潔要求：保證校園內衛生整潔，發現亂拋雜物，發現一例扣5元；

2、操場不下雨每周必須進行一次以上的全面的清潔、沖刷，如做不到，發

現一例扣5元；

3、保潔工具及時清洗、晾曬并按指定地點存放整齊，保潔用品使用恰當，

不浪費、不夾帶。工具間不存放與本職工作無關的物品。違者發現一例，扣5

元。

3、服務定位及整體設想

一、對物業管理工作的原則性和總體性要求

1、在班期間必須著裝整齊，佩戴工號牌，儀表大方，精神飽滿。著裝不整

齊、不佩戴工號牌、精神萎靡的、工作姿態不規范的(例如雙手交叉抱于胸前或

者雙手插于褲袋的等)，發現一例扣5元。

2、舉止文明，態度熱情，堅持原則，尊重他人，講究方法，盡職盡責。履

職期間，言語不文明、打罵學生的、酒后上崗、在公共場合抽煙、做私事、聚集

閑談的，發現一例扣10元，因履職不力造成后果的要追究有關人員以及公司經

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濟和法律責任，造成學校和師生員工經濟損失的，由物業公司負責賠償。

3、服從學校的領導和指揮。在不違背物業工作原則的情況下，服從學校統

一調度的，保安、保潔、水電管理一周內檢查均達不到工作標準和要求的扣

50-100元，嚴重者要求相關人員撤離本校區。此類情況一學期發生三起(含三起)

以上的，學?？删芨懂斣?0%的物業管理服務費，經告知協調無果，學?？梢詥?/p>

方面終止合同。

4、凡是到本校區從事勞務物管服務的人員，在初到前三天，物業管理公司

必須到學?？倓仗幍怯泜浒福峁┻@些人員的人事信息。員工本人上班前一天到

校區總務處登記，得到許可后方可上崗。未按此要求擅自派人員的，學?？删芨?/p>

該員工服務費，并要求在一周內人員更換到位。未按上述要求辦理，發現一次除

按規定辦理外并處罰金1000元，服務期內發生3次學?？蓡蚊娼K止合同。

二、對各項業務工作的要求

(-)安全保衛工作

1、學校上課或者非學生上放學期間，學生出校門，必須核實檢查是否有班

主任或者政教處的批準手續，沒有手續或者手續不全的不予放行并和學?？傊蛋?/p>

人員或班主任或者政教處取得聯系，妥善處理。不能做到的，發現一例扣10元，

造成后果的，追究相關人員以及物業管理公司的責任；

2、嚴格執行學校關于人員進出校園的管理制度和規定。除學校特許的時間

和對象外，堅持對所有來訪者必須履行登記手續，凡是違反訪客聯系、登記、填

寫訪客登記單規定的，有一例扣10元；學生上放學期間，外單位人員擅自進入

校園的、不積極主動調控校門外的交通秩序的，有一例扣5元；

3、做好車輛進入校門批準和停放引導工作。未經學校規定的管理部門許可，

擅自允許機動車輛進入校園的，有一例扣10元；不引導獲許進入校園停放的機

動車輛按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因機動車壓壞路面、下水

道，輾壞球場噴塑層，按價賠償；

4、大宗物品憑學校批準手續出門。未經核查成箱、成大包以及用運輸工具

如電瓶車、三輪車、汽車、拖拉機等裝載的物品出門或者無出門手續，就允許物

品出門的，發現一例扣50-100元，如果因為履職不力或造成師生、學校物品損

失，按價賠償；未經學校指定管理部門或者有關處室許可，擅自批準外來大宗物

品進入校園的，發現一例扣50元；

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5、強化學生車輛管理。學生在校園內不得騎自行車或電動車，發現要堅決

制止和批評教育或者登記姓名報學校處理。車輛停放整齊，并做好防盜工作。對

學生在校園內騎車管理不力的、車輛不按指定地點停放的（包括晚自習期間接送

學生的家長車輛有一例扣5元；車輛在監控視角范圍內受損、失竊由物業公司予

以賠償；

6、認真做好校園巡查處置工作和夜間人員進出校園登記備案制度，中午、

夜間加強巡查，放學后、學生就寢后予以清校。發現情況及時處置并向指定部門

和人員匯報。不能認真做好校園巡查以及清校制度的，有一例扣50元；發現異

常情況、突發事件不能及時報告、處理，有一次扣50元；當日沒有巡查記載的，

有一例扣5元；

7、切實做好“門前三包”工作。對不按指定區域亂倒垃圾的要進行制止，

制止不力，不能做好“門前三包”的，有一次扣5元。

8、對監控系統應派人實行重點時段觀察，發現異常情況立即報告并處理；

未經學校文字手續批準，任何人不得調取錄像資料，如發現無人觀察或觀察匯報

處理不及時發現一次扣10元，造成責任事故按損失大小和責任程度賠償，未經

許可調取錄像資料發現1次罰款200元。

（二）衛生保潔工作

1、衛生間保潔

頻率要求：分別為上下午分別不少于2次；打掃不及時或者達不到要求的,

有一次扣5元；

清潔要求：保證校園內衛生整潔，發現亂拋雜物，發現一例扣5元；

2、操場不下雨每周必須進行一次以上的全面的清潔、沖刷，如做不到，發

現一例扣5元；

3、保潔工具及時清洗、晾曬并按指定地點存放整齊，保潔用品使用恰當，

不浪費、不夾帶。工具間不存放與本職工作無關的物品。違者發現一例，扣5

JLo

（三）管理服務總目標并細分各項服務目標

1、保潔服務管理

（1）保潔服務管理目標和制度

（-）服務目標

（1）規定范圍內的衛生保潔工作。負責工具的保管，如桶、畚箕、火鉗、

掃帚，勤儉節約，減少開支。

（2）校內衛生的清掃，并做衛生保潔工作，遵守勞動紀律，清掃的雜物垃

圾必須倒入垃圾桶，嚴禁隨意亂倒，清掃并保持垃圾箱整潔。

（3）保證責任區內路邊無雜草，無垃圾、無白色污染，地面干凈整潔。廁

所內無污跡、無異味。每天必須在規定的時間內將責任區清掃干凈，同時還必須

堅持日常巡視保潔工作。隨時接受后勤管理人員的工作指導和檢查。

2、保潔工作范圍：

校園道路以及場地清掃，清除綠化帶內的垃圾；校區內垃圾桶、垃圾池內的

垃圾清運（男女生宿舍以及食堂垃圾除外）；

3、保潔工作要求：

（1）對衛生死角及時清除，保持干凈、整潔。

（2）公共場所的垃圾桶內垃圾無堆積，及時清洗和更換垃圾袋并每周消毒。

（3）確保地面清潔、無紙屑雜物、無口香糖、無痰跡。

（4）教學樓外圍每天清掃二次（上、下午各一次），并隨時保潔。教學樓外

圍無明顯雜物。

（5）場地范圍內無雜草。

（二）清潔用品、用具使用規范

1、不準擅自拿用公司的用品，清潔工具需填寫物品領用登記表方可領??；

不得將公司物品私自代理公司；

2、愛護工具，如損壞、遺失照價賠償；

3、節約水電，節約使用清潔用品，自覺降低成本；

4、工作結束后，清潔工具應擺放在固定位置，保持干凈、整齊。工作中，

工具應擺放在身邊，不影響他人行走和不有礙觀瞻的地方。

（三）玻璃清潔

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1、使用專用的玻璃擦拭工具和玻璃清潔劑，根據玻璃臟凈程度將清潔劑與

清水按一定比例兌好清潔溶液；

2、把浸玻璃清潔溶液的擦拭工具在玻璃上擦拭，從頂端用適當的力量按在

玻璃器上從上向下或從左向右擦抹；

3、污跡較重的地方重點抹，刮去玻璃表面上的水分；

（四）公共衛生間清潔操作標準

1、打開門窗通風，用水沖洗大小便器，用工具夾出小便器內的煙頭等雜物；

2、清掃地面垃圾，傾倒垃圾簍，更換新垃圾袋后放回原位；

3、將潔廁凈少許涂于污跡處，用馬桶刷擦刷，用水沖凈；

4、用地拖拖凈衛生間地面；

5、用清潔抹布擦凈墻壁表面和廁所門；

6、廁所有異味即可噴適當空氣清新劑。

（五）地面清潔方法

1、清掃干凈地面，無垃圾、雜物、砂粒；

2、地面有污物時要用小刀刮去；

3、用濕拖把均勻拖凈；

4、拖把清潔后擰干拖凈或用地推拖干；

5、拖地時要倒著拖，以免將拖凈處踩臟，注意身后。

（六）抹布擦拭方法

1、將抹布洗凈擰干，疊成大小適合小塊；（對皮沙發，電腦等高檔設備要用

專用抹布）擦拭玻璃時由上往下擦，桌面由左往右擦；

2、抹布一面擦臟污物后即反轉用完未用的一面繼續擦抹，不可一面擦到

底；

3、更換數次后用清水洗凈；

4、洗抹布水要及時更換。

（七）保潔員工作標準

1、垃圾袋口要扎緊、堆放整齊，垃圾拉走后要及時清理，無堆放雜物；

2、余垃圾，保持垃圾桶干凈、無異味；

3、清掃過的路面達到無灰塵、無積土、無積水、無雜物；

4、垃圾筒、果皮箱無浮灰、無痰跡，筒內干凈可，筒周圍無垃圾；

5、路面凈、道沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、綠地草坪凈；

6、定期沖洗路面、小徑；

7、保潔標準達到清潔區內無煙頭、紙屑等雜物；

8、樓內地面無灰塵、紙屑、污漬、積水；

9、扶手無落塵、水漬、污漬；

10、墻面、樓角無灰塵、蛛網；

11、開關無灰塵（須用干抹布，以防觸電）；

12、散水干凈無泥土；

13、走廊內的玻璃潔凈無灰塵、無指?。?/p>

14、電表箱無塵、管道井無雜物；

15、消防管道和消防設施無塵；

16、做到隨手關閉走廊燈；

17、檢查走廊燈的完好情況，并告知管理員；

18、協助管理員監督裝修人員的違規操作

19、樓道走廊及辦公室地面無灰塵、紙屑、污漬，樓梯扶手無灰塵；

20、會議桌椅干凈，擺放整齊，煙灰缸內存放煙頭不得超過5個；

21、衛生間地面、便池清潔，下水通暢，鏡面明亮，洗手盆無污漬，衛生間

無異味；

22、辦公玻璃明亮，無手印、水印。

（2）保潔服務管理作業質量標準及內部考核方法

一、室外公共區域的檢查方法與質量標準

道路：

（1）檢查方法：每區抽查3處，目視檢查，取平均值。

（2）質量標準：無明顯泥沙、污垢；每100平方米內煙頭、紙屑平均不超

過2個；無直徑1厘米以上的石子。

綠化帶：

（1）檢查方法：每區抽查3處，目視檢查，取平均值。

（2）質量標準：無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等物；無直徑3厘米以

上石子；房屋陽臺下每100平方米內煙頭等雜物在5個以內；其他綠化帶每100

平方米內雜物在2個以下。

14

排水明溝：

（1）檢查方法：抽查2棟房屋的排水溝，目視檢查，取平均值。

（2）質量標準：無明顯泥沙、污垢；每100平方米內煙頭、棉簽或紙屑等

雜物在2個以下。

垃圾箱：

（1）檢查方法：每責任區抽查1個，清潔后全面檢查。

（2）質量標準：無殘缺、破損；垃圾箱內外壁干凈；地上無散落垃圾、

無污水、無明顯污跡。

垃圾中轉站：

（1）檢查方法：每次清潔后目視檢查。

（2）質量標準：地面無粘附物、無明顯污跡；墻面無粘附物、無明顯污

跡。

果皮箱：

（1）檢查方法：每責任區抽查2個，全面檢查。

（2）質量標準：箱體干凈整潔；內部垃圾及時清理；外表無污跡、粘附物；

周圍地面無散落、存留垃圾和污水。

標識宣傳牌、雕塑：

（1）檢查方法：全面檢查。

（2）質量標準：目視表面無明顯積塵、無污跡、無亂張貼。

沙井和污水井：

（1）檢查方法：每責任區抽查3個，目視檢查。

（2）質量檢查：底部無沉淀物；內壁無粘附物；井蓋無污跡。

地面的清潔：

（1）檢查方法：每責任區抽查5處，目視檢查。

（2）質量標準：無垃圾雜物、無泥沙、污漬；大理石地面打蠟、拋光后

光澤均勻；地毯無明顯打蠟、無污漬。

墻面的清潔：

（1）檢查方法：每責任區抽查5處，全面檢查。

（2）質量檢查：大理石、瓷片、噴涂等墻面用紙巾擦拭100厘米無明顯灰

塵；乳膠漆墻面無污漬、目視無明顯灰塵；墻面、墻紙干凈無污漬。

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樓道梯間、走廊地面：

（1）檢查方法：每責任區抽查2個單元，50米走廊3處，目視檢查。

（2）質量標準：目視無紙屑、雜物、污跡；每個單元樓梯間煙頭不超過2

個，走廊100米煙頭不超過1個；目視天花板無明顯灰塵、無蜘蛛網。

墻面、窗、扶手、電子門、消防栓管、電表箱、信報箱、宣傳欄、樓道燈開

關等：

（1）檢查方法：每責任區抽查2處，全面檢查。

（2）質量標準：無廣告、無蜘蛛網、無痰跡、無積塵；用紙巾擦拭100

平方米，無明顯灰塵。

二、廣場臺階、綠地保潔

1、巡視廣場、臺階、綠地，及時掃除地面垃圾、紙屑、煙頭。

2、地面有個別污漬用保潔劑和教刷擦洗干凈，香口膠用鏟刀鏟除。

3、清掃綠地時，及時清理枯枝落葉。不能掃除的雜物，垃圾用手撿起。

4、下雨天用推水刮推掉臺階積水。雨停后，及時用膠把廣場上的積水和泥

沙打掃干凈。

標準：

1、地面和路面無泥沙、無明顯垃圾、無積水、污漬。

2、草地和綠化帶保潔，無枯枝落葉和垃圾。

三、垃圾池保潔

1、定時巡視垃圾池和周邊范圍，及時清掃垃圾雜物和積水。

2、清運到垃圾房的垃圾要用膠袋裝好并扎緊袋口，堆放垃圾池內，防治散

漏污染。

3、每天清運垃圾后，及時沖洗垃圾池四周壁面和地面，個別污漬較嚴重的

地方用洗潔精擦洗干凈。

4、一周一次全面清洗垃圾池及周邊范圍，清洗后噴灑殺蟲劑及消毒。

標準：木事垃圾池內外五污漬和粘附物、無積水無異味。

注意事項：

噴灑殺蟲劑時要戴口罩，帶上膠手套

垃圾必須做到日產日清。

四、衛生間保潔

一、衛生間主要特點

人員來往頻繁，最易臟污的共用地方，全校師生不僅在衛生間大小便，還進

行梳洗化妝，因此要求空氣清新。然而，大小便會產生臭味和其他異味，清除異

味難度較大。

二、日常保潔項目

1.及時沖洗廁（尿）兜、不得留有臟物。

2.及時清倒手紙蘿，管內手紙不得多于1/3。

3.不斷拖擦地面，做到無水跡、無垃圾、無塵土、無污垢。

4.定時擦洗云臺、面盆、廁（尿）兜等衛生設備。

5.定時擦拭門窗、間板、墻壁、窗臺。

6.定時消毒，噴灑除臭劑、清香劑。

7、洗手間、衛生間、浴室：地面無污跡、水跡、紙屑等雜物。鏡面無水跡、

皂跡。垃圾桶不過滿，無異味。小便池內表無污垢、無異味、排水流暢。大便池

無污垢、積塵和其他雜物。隔板天花板無灰塵、污跡、蜘蛛網裝飾物件無灰塵、

無破損。室內無異味無蚊蠅。

三、注意事項

1.作業人員要注意自身保護，作業時帶防護手套和口罩，預防細菌感染，防

止保潔劑損害皮膚。中間休息或作業完畢后，應使用藥用肥皂洗手，飲食前要漱

口。

2.清洗衛生間所用的工具應專用，使用后定期消毒，與其他保潔工具分開保

管。

3.作業時，應將“工作進行中”告示牌放置在門口或當眼處，以便師生注意

并予以配合。

4.注意衛生間的通風，按規定開關通風扇或窗扇。

四、保潔程序

1.備：作業前，備好以下用具：地拖、掃把、膠垃圾鏟、水桶、抹布（兩條

以上異色毛巾，深色為坐廁兜專用，淺色抹其他）、尿兜消毒劑以及手紙、香皂、

香球、蚊香等。

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2.進門準備：先手手指關節敲門3下,敲時聲音要適中，并用禮貌溫和語調報

明身份--“您好!請問男衛生間有人嗎？"，如果沒回音,則停約5秒后重復一遍,

仍無反應才能將門輕輕打開.如有學生或老師在內，則致以歉意，并說明“您好!

我是服務員，對不起，我待會再清潔？”，馬上退出，等學生出來后方可進行清

潔；進門后把門固定在開啟狀態，將“工作進行中牌”放在門口正中央，并把清

潔工具帶入開始清潔，如遇有學生進來，致謙后馬上退出；

3.沖：進入衛生間首先放水將廁兜、尿兜沖洗。

4.倒：掃除地面垃圾，清倒手紙蘿、垃圾筒、茶葉筐。同時將手紙管、垃圾

筒、茶葉筐沖洗干凈。

5.洗：按照先云臺面盆，后廁兜尿兜的順序，逐項逐個刷洗衛生設備。廁兜

尿兜要用專用刷子、百潔布、海綿塊等蘸專用保潔劑刷洗。然后再用清水沖洗,

用抹布擦干凈。廁兜存在臭味是因廁兜里部、邊緣存有臟污，特別是尿兜的排水

口和廁兜的下部（反水管水面以上），刷洗時應特別注意。

6.擦：用淺色抹布擦拭門窗、窗臺、隔板、墻壁、鏡面、干手機、皂液器等，

必要時用刷子、百潔布、刮刀等去污。

7.拖：用地拖拖擦地面，注意邊角落，注意尿兜周圍，不要留有水跡。

8.補：補充手紙、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手紙要上好，撕口留在

外側，折成三角，壓在護板下。

9.噴：按規定噴灑除臭劑、清香劑。

10.撤：撤去“工作進行中”告示牌，把門窗關好。

五、最影響衛生間保潔的現象是：

1.廁兜未沖或未沖凈。

2.手紙蘿已堆滿或手紙扔在夢外邊。

3.地面有煙頭等垃圾，有水跡。

4.鏡面有污跡、水跡。

六、保潔質量標準

1）衛生間設專人進行全天候清掃保潔，無斷崗、脫崗現象；

2）衛生間通風良好，并按時投放消毒滅菌藥劑，及時消毒殺菌，確保無異

味。

3）管理間整潔，物品擺放整齊，無雜物。

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4）衛生間內外墻面、上墻設施、天花板、門窗和隔離板整潔，無積塵、污

跡、蛛網，無亂涂亂畫。

5）衛生間內照明燈具、洗手器具、鏡子、掛物鉤、沖水設備潔凈，無污漬、

水漬。

6）衛生間內地面整潔，無積水，無煙蒂、紙片、痰跡等不潔物。

7）衛生間每一獨立間內放廢紙簍，紙簍內垃圾不得超過二分之一。

8）男小便池內投放去味球。

9）清掃保潔時應設置國家規定的提示標志；地面保潔時應設置國家規定的

防滑標志。

10）保潔工具應定點擺放，不得隨意擺放在公廁設施內或周邊綠化帶。

11）保證開放時間內市民能正常入廁，不得占用、關閉殘疾人蹲位。

12）衛生間便池暢通，無水銹、尿垢，四壁、蹲位、擋板等設施無污物、污

跡、蛛網、積塵。

13）蚊蠅孳生季節定時噴灑滅蠅藥物，或設置防蚊、防蠅設施，有效控制蠅

蛆孳生，確保無蚊蠅蛆蛹。

14）公廁隨時保持潔凈；垃圾桶整潔，無外溢垃圾；廁所蹲位設施齊全，具

備手紙筐、掛衣鉤；蹲位干凈整潔，蹲位無污漬、廢紙垃圾等；蹲位立面或地面

無亂張貼亂涂畫；殘疾人座便器有扶手；廁所沖洗設備功能完好；廁所洗手盆的

水龍頭功能完好，能正常出水。公廁各類設施完好，隨壞隨修。

五、樓道樓梯保潔

清潔范圍

樓道樓梯、扶手、墻面、樓道門、信報箱、配電箱、消防栓、消防管道、樓

道門窗、樓道燈開關及燈具的清潔。

清潔作業程序

（1）備掃把、垃圾鏟、膠袋、膠桶、拖把各一只，從底層至頂層自下而上清掃

樓道梯級，將果皮、煙頭、紙屑收集于膠袋中然后倒入垃圾車;用膠桶裝清水，洗

凈拖把,擰干拖把上的水,用拖把從頂層往下逐級拖抹梯級,拖抹時,清洗拖把數

次。

（2）備抹布一塊,膠桶（裝水），自下而上擦抹樓梯扶手及欄桿,擦抹時,清洗

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抹布數次。

(3)清潔消防栓、管:備掃把一把，膠桶(裝水)，抹布兩塊(干、濕各一塊)。

先用掃把打掃消防管上的灰塵和蜘蛛網,再用濕抹布擦抹消防栓及玻璃,然后用

干抹布擦抹玻璃一次,按上述程序逐個清潔。

(4)清潔墻面、宣傳板、開關:備干凈的長柄膠掃把、膠桶(裝水)、抹布和刮

刀。先用掃把打掃墻上的蜘蛛網，再撕下墻上貼的廣告紙。：：如有殘紙時,用濕抹

布抹濕殘紙，慢慢用刮刀刮去,撕下宣傳板上過期的資料和通知,用濕抹布擦抹干

凈;將抹布清洗干凈,盡量擰干水分,擦抹各樓道燈開關板。

(5)清潔樓道門：備梯子一個，膠桶(裝水)和抹布。用濕抹布從上往下擦抹門

和信報箱一遍。擦抹時，清洗抹布數次。

(6)用干抹布擦抹配電箱、電表箱上的灰塵和污跡。

(7)清潔窗戶玻璃：備玻璃刮，清水一桶,清潔劑，按《玻璃門、窗、鏡面的清

潔》進行作業。

(8)每小時巡視檢查樓道內外衛生一次、垃圾清掃干凈。

(9)樓道文化裝飾：掛畫牢固、不歪不斜、掛畫玻璃和窗框無灰塵和污跡，

裝飾品擺放整齊，表面無灰塵。

(10)樓梯扶手：不污染、無塵。

清潔標準

(1)每星期清掃、擦抹兩次以上。樓梯每日用拖把拖抹一次,窗戶玻璃每日

清潔一次。

(2)目視樓道:無煙頭、果皮、紙屑、廣告紙、蜘蛛網、積塵、污跡等。

安全事項

擦抹配電箱時禁用濕毛巾，不得將配電箱門打開以防觸電造成意外。

樓內公共區域

清潔項目日常清潔定期作業質量檢查標準

每天每周每月每季

度

公地面地面用1:20的清潔機刷一徹底無污漬、水漬、

9(■一

共劑清洗地面，并次清洗塵漬、痰漬、雜

Z區用地拖拖凈地一遍物、紙屑、煙頭、

域面保持光潔、明亮

墻面大理清抹、保持干凈清潔劑徹底無塵、無漬

石抹干凈清洗

二次一遍

地腳使用護理液清徹底無污漬、無塵，

線抹清抹保持光潔明亮

一遍

天花天花清抹一無污漬、無塵、

次無蜘蛛網

門窗門、門清抹、保持干凈用清潔無塵、無漬

框劑請抹

干凈二

次

拉手、清潔劑清抹一用清潔無塵無漬，無痰

防火次，并保潔劑清抹渣

閘門、二次

扶手

門窗清抹手印，污無塵、無漬、無

玻璃漬、用玻璃保養手印

清潔劑清潔干

凈

保潔工作流程:

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反饋開

保潔人員

通過分析'討論總結，對全體保潔員進行案例培訓

遇到問題

通知相關部門

報告領班

發

事

自行處理件

能否處理

問題解決報清潔部長

能反

報公司行政部報管理處

以

書面特別報告形式

反饋

二、保潔員工作準則

1、儀容儀表

(1)保潔工人崗.服裝：按規定統一著裝上崗。上崗前在休息室(更衣室)

換好工服，下崗后換下工服，不得在非工作時間穿工服。工作服應勤洗、勤換,

衣袋內不亂裝雜物。發現破損、掉扣應及時修補。穿著應整潔、干凈，鈕扣扣好，

不亂卷袖。鞋襪應整齊、干凈，不得赤腳穿鞋。

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（2）發型：男職工不許燙發、留