中國土地制度譚榮教授浙江大學公共管理學院副院長浙江大學土地與國家發展研究院副院長第十講土地制度的變遷圖景、熱點問題和理論素養土地四類制度體系致土地資源管理專業的同學們土地制度變遷四個階段主要內容解讀土地制度熱點問題（上&下）理解中國土地治理的體制機制土地治理的效率、分配與損耗上講回顧土地產權制度1P土地規劃制度2土地市場制度3耕地保護制度4本講內容回顧展望回顧本門課程所講述的中國土地制度的內容；從變遷圖景、熱點問題、理論素養三個維度理解并展望當下和未來中國的資源國情、經濟社會發展國情和治理體系改革國情。Part1土地四類制度體系1-1土地產權制度1-2土地規劃制度1-3土地市場制度1-4耕地保護制度領略土地制度變遷圖景的兩個維度土地四類制度體系土地制度內容體系經濟社會發展不同階段對土地制度變遷的影響土地四類制度體系土地四類制度體系423101土地產權制度土地權利上最基礎的制度02土地規劃制度政府公權力對土地權利的限制03土地市場制度基于私人權利和個人利益最大化需求而形成的一種合作與競爭的制度。04耕地保護制度既可認為是針對農業用地在產權、規劃和市場制度上的具體案例，也可看做是為耕地作為自然界組成部分本身權利而制定的制度。土地產權制度土地四類制度體系權利束分解組合產權不是一個籠統的概念，其結構可以根據需要衍生出更多的權利共同組成產權的權利束使用權從所有權分離，以衍生適應經濟社會發展的需要去森林打獵而需要同時擁有森林、獵槍和打獵資質等三類權利土地產權制度土地四類制度體系1243私有產權公有產權開放產權共有產權在統一的國有產權和集體產權下，采取具體的產權治理結構來實現產權類別在實踐治理上的適應性。土地產權制度土地四類制度體系選擇土地產權的設計、執行、監管和完善等都需要成本。現實中這些制度有著自己的“邊界”。決策者需要根據相應的外部條件對產權類型進行選擇，選擇一個最適合的產權制度去治理。例子中國農用地的產權從最初的所有權和承包經營權，進一步細化為集體的所有權、農戶的承包權和市場主體的經營權的“三權分置”。土地產權制度土地四類制度體系效率對效率的影響體現在是否有利于賦予最佳利用者能夠有機會利用土地的權利，從而影響個人的激勵結構和實際決策；收益分配對收益分配的影響則在于初始權利的不同將顯著影響各種市場和非市場的行為。土地規劃制度土地四類制度體系前三輪的土地利用規劃都是專門針對土地利用，與國家其他類型規劃（發展規劃、主體功能區規劃、城鄉規劃等）保持相對獨立的規劃體系。第四輪的規劃進入了國土空間規劃階段，通過“多規合一”融合了主體功能區等空間類的規劃，與經濟社會發展規劃進一步協調。土地規劃制度土地四類制度體系土地用途管制具有中國特色的“分區管制+指標控制”的管制制度，能夠為當前的空間規劃和空間用途管制體系奠定良好的從上向下的指標控制制度內容。建設用地總量和耕地保有量等指標體系土地審批制度作為一種事前制度，是保障國家和地方政府對土地利用規劃實施嚴格性的必要手段。需要進一步厘清政府與市場的關系。土地審批權的下放是一個大趨勢。土地督察制度屬于事后制度，是確保政府在土地利用決策上符合法律法規以及土地利用規劃的一種監督制度。作為中央政府糾錯糾偏的手段，將為審批權力下放、市場營商環境提升、空間秩序優化、自然生態修復等“保駕護航”。土地市場制度土地四類制度體系土地市場是為土地產權人在產權交易上的自由決策、合作與競爭等而設計出的基礎規則。與規劃直接的強制干預不同，土地市場是為自由自愿的權利交換提供服務、協調或限制的規則。市場準入、價格機制是土地市場制度中重要的內容。土地市場制度土地四類制度體系地方政府新增建設用地城市土地使用者村民委員會農用地、存量集體建設用地農地征收“市場”城鎮土地一級市場農用地宅基地農地流轉市場城鎮土地二級市場農民存量建設用地集體建設用地集體建設用地灰色市場集體建設用地黑色市場供給土地資源行為主體圖例：需求中國的土地市場結構來源：改自Tanetal.(2011)存量宅基地存量農用地存量宅基地土地市場制度土地四類制度體系農村土地三項制度改革&《土地管理法》的修正割裂的市場結構影響著土地的準入和價格機制，造成了農村和農民利益的受損六個割裂的市場向城鄉統一的建設用地市場轉型土地市場制度土地四類制度體系集體經營性建設用地改革入市的主體、客體、過程和收益等規則宅基地制度改革保障農民宅基地權益、探索有償使用和退出、用益物權實現和宅基地管理自治等國有土地二級市場改革存量建設用地盤活國有土地一級市場改革工業用地出讓制度在彈性年期和理順政府市場關系縮小征地范圍、規范征地程序、提高征地補償及其多元化安置征地制度改革耕地保護制度土地四類制度體系在保護耕地和保障經濟發展供地上沖突的權衡，人類對耕地及其生態系統的權利的認知、尊重和遵守。耕地保護制度土地四類制度體系全域土地綜合整治土地開發復墾整理永久基本農田劃定耕地占補平衡耕地保護制度土地四類制度體系從實現糧食安全向食物品質安全轉型從數量質量保護向“三位一體”轉型從單一促經濟發展向多元促城鄉等值發展轉型耕地保護制度土地四類制度體系兩大戰略任務：管控好耕地&建設好耕地兩類戰略措施：加強政府約束&增強市場激勵Part2土地制度變遷四個階段2-1建國初期至改革開放2-2改革開放至新世紀2-3新世紀至十八大2-4十八大以來土地制度變遷四個階段土地制度變遷四個階段中國的資源國情經濟社會發展國情治理體系改革國情土地產權制度——農村土地產權土地制度變遷四個階段1952年前土地改革的產權私有化階段1953—1978年互助合作和人民公社下的產權公有化階段1978—2003年集體所有權和農戶承包權分離的階段2003年至今農地承包權可依法流轉的階段土地產權制度——城市土地產權土地制度變遷四個階段1955—1987年行政劃撥的國有土地無償使用階段1988—2006年現行國有土地有償使用形成階段2006年至今現行國有土地有償使用確立階段1954年前國有土地有償使用階段土地規劃制度土地制度變遷四個階段1987-20001997-20102006-2020第一輪土地利用總體規劃第二輪土地利用總體規劃第三輪土地利用總體規劃第四輪創新性的國土空間規劃2020-2035土地市場制度土地制度變遷四個階段改革開放至上世紀末：央地融洽下的土地市場起步階段本世紀初至十八大：央地目標一定分歧下的土地市場快速發展階段十八大以來：中央三個妙招下的土地市場的深化改革耕地保護制度土地制度變遷四個階段1981-1986初步建立階段1987-2004落實實施階段2004-2016制度完善階段2017年以來新時代戰略階段建國初期至改革開放土地制度變遷四個階段經濟重建、國家安全和制度道路選擇等是經濟發展和國家治理的主要目標。對土地制度的訴求較少。明確國家所有和集體所有兩類土地所有權。土地制度體系萌芽。改革開放至新世紀土地制度變遷四個階段耕地保護初期制度：因對糧食安全擔憂而出臺產權制度變化：使用權從所有權分離，農村土地家庭聯產承包責任制、城市國有土地有償使用制度國有土地一級市場制度：顯化土地資產效益和國有土地所有權權益第一輪全國土地利用總體規劃制度：協調土地利用結構和布局改革開放至新世紀土地制度變遷四個階段最大化地方財政收益激勵主要官員晉升激勵中央開始向地方逐步的分權：早期四大“邊緣革命”（農村包產到戶、建立經濟特區、鄉鎮企業崛起、個體經濟回歸），以及國企改制、分稅制等改革。新世紀至十八大土地制度變遷四個階段1243土地利用變化頻率最高土地制度引致經濟社會發展不平衡不充分最為顯著土地生態系統承載力面臨不可持續壓力最大中央和地方在土地經濟分權造成的沖突最為緊張迫切需要進行調整或優化為經濟社會快速發展提供了必要的土地要素支撐十八大以來土地制度變遷四個階段新型城鎮化戰略向農村和農民放權向地方放權分權統一行使全民所有自然資源資產所有者職責，統一行使所有國土空間用途管制和生態保護修復職責自然資源部的建立從土地單一要素向自然資源綜合要素治理轉變小結土地制度變遷四個階段03020104自然資源資產產權體系變革空間規劃和用途管制制度體系重塑新時代耕地保護戰略和制度轉型城鄉統一建設用地市場建設Part3解讀土地制度熱點問題（上）3-1土地的產權與經濟3-2土地的規劃與效率土地的產權與經濟解讀土地制度熱點問題（上）中國并沒有根據土地經濟價值的不同而采用多樣化的產權設置，尤其是沒有對價值高的土地采用私有產權。但是中國的土地利用卻有效地支撐了改革開放四十多年來經濟快速增長的需要。熱點話題：“中國土地產權之謎”該如何解釋？土地的產權與經濟解讀土地制度熱點問題（上）改革開放以后，土地的產權制度一直在適應經濟的轉型而不斷變化。國有和集體所有權與使用權的分離形成了土地有償使用和家庭承包制。形成了“土地經濟分權和土地行政集權”的治理結構。土地的產權與經濟解讀土地制度熱點問題（上）中央通過向地方放權和分權來推動了地方在經濟增長上的主動性和能動性；地方在地方財政收益最大化和官員晉升兩種競爭機制下，展開渾身解數推動地方經濟增長。土地的產權與經濟解讀土地制度熱點問題（上）“形成了割裂的城鄉二元土地市場體系，隱含了‘中國用30年走完發達國家近百年的路’所造成的農村發展和農民利益上的犧牲。”“依靠政府投資拉動經濟增長、依靠低成本的土地發展產業和項目，加上土地成為地方政府重要融資工具，加大了當期的建設用地需求，土地利用粗放的現象相當普遍”。雖然“以土地市場化配置為基礎的有償使用制度，顯化、提升了土地資產、資本價值，為我國工業化、城鎮化發展注入了強大動力”雖然“以土地征收為主要手段的建設用地取得制度，為我國工業化、城鎮化的快速發展提供了空間保障”土地的產權與經濟解讀土地制度熱點問題（上）中央放權不徹底沒有對農村和農民的放權沒有重視后代人的權利新一輪的主動調適推動集體土地所有權的“同地同權同價”，統一開展了新一輪自然資源資產產權制度體系的變革。中國特色的產權理論解讀土地制度熱點問題（上）在維持公有制不變的前提下，土地產權在衍生和組合兩個維度上進行的變化；這種變化是為了適應中央和地方政府之間、政府與市場之間、城市與農村之間、當代與后代之間的治理體制機制的變化。土地的規劃與效率解讀土地制度熱點問題（上）相對獨立的發展規劃、主體功能區規劃、城鄉規劃和土地利用規劃；創新中的綜合性、全局性的國土空間規劃體系。對公權力的內容及其邊界的界定從上向下的管制解讀土地制度熱點問題（上）建設用地總量耕地保有量“三線”劃定從上向下的管制解讀土地制度熱點問題（上）指標分配審批制度規劃的指標分配在實踐中需考慮相對公平，資源并不是絕對按照經濟效益最大化的原則進行分配；在經濟相對發達地區，發展指標不足或限制指標過重的現象較多，不利于地方的發展效率。地方創新解讀土地制度熱點問題（上）通過在一般農用地上采取土地整理措施新增耕地，將城市周邊等量的耕地置換到新增耕地上，被置換的城市周邊耕地可用于非農建設。通過在農村各類建設用地上采取土地復墾措施新增耕地，將原來位于農村的建設用地置換至城市周邊的耕地上，并將城市周邊耕地轉變成等量的建設用地。浙江省將通過土地整理和土地復墾等方式將新增耕地面積折算為相應數量的新增建設用地指標，在不影響國家年度分配的新增建設用地指標總量和落地范圍的前提下，通過調整土地利用總體規劃中的一般農用地、基本農田等的空間位置，為地方自己創造的指標落地找到空間。土地發展權的轉移地方創新解讀土地制度熱點問題（上）123地方政府通過此種方法，獲得了更多的新增建設用地指標，用于國有土地一級市場上新增土地的供應。屬于發展權的空間轉移，由地方政府主導，不是基于市場的定價方式，發展權轉移的增值收益主要為地方政府所享有。這是地方政府自發的對轄區內的土地利用空間分布進行優化調整，符合在上級政府管制下的自發效率提升。城鄉建設用地增減掛鉤解讀土地制度熱點問題（上）必須明確建新區和拆舊區的掛鉤可以任意在縣域范圍內交易重慶地票政策將交易范圍拓展到省級區域國家允許在一定條件下掛鉤指標的省域交易對口扶貧等政策下，也允許掛鉤指標的跨省交易增值收益分配解讀土地制度熱點問題（上）市場定價政府主導政府主導的增減掛鉤指標交易，是政府支付補償給拆舊區，然后完全主導建新區的土地供給，這意味著增值收益主要由政府獲得。允許農村集體經濟組織自主實施增減掛鉤項目，并將指標在交易平臺上出售給第三方，比如義烏的“集地券”交易、重慶的地票交易等，是更符合市場定價機制的制度設計。增值收益分配解讀土地制度熱點問題（上）約束機制中國土地規劃制度中從上向下的約束機制，核心問題之一就是政府的管控在效率與非效率上的權衡。規劃制度創新在管制目標不變的前提下提升規劃管控的效率，即管制加交易（capandtrade）的模式，在交易環節上進行的各類制度創新設計。Part4解讀土地制度熱點問題（下）4-1土地的市場與公平4-2耕地保護與多元價值沖突土地的市場與公平解讀土地制度熱點問題（下）由于體制機制的原因，土地市場在準入和定價兩類規則上都是漸進式地放松管制。放松管制就是讓市場在配置資源過程中起決定性作用的體現，如在城市國有土地市場上、在城鄉統一建設用地市場上。正是逐漸放松的管制，引起了效率提升之余出現的分配公平的問題。土地的市場與公平解讀土地制度熱點問題（下）通過事前設定出讓規則和用地標準，工業用地出讓更加透明，營商環境更為優越，土地收益也能以市場規律進行分配。避免工業產業生命周期與土地出讓周期差異明顯造成土地閑置或低效。也有利于后續二級市場中的土地盤活利用等。城市土地市場中的工業用地，無論是在一級市場還是在二級市場中，都出現了因政府干預而引起收益分配結構的變化。標準地土地彈性出讓農村建設用地市場制度的兩大約束解讀土地制度熱點問題（下）土地自然區位的影響政府管制放松程度的影響僅僅允許集體經營性建設用地入市，能夠享有制度紅利的只是少部分具有較好區位土地上的農村和農民。如果沒有“政府有為”是不會出現市場有效的，中西部或者偏遠農村土地在市場上會面臨薄市場甚至無市場的困境。“指標轉移異地入市”、“股份合作”對于只允許集體土地出租和允許集體土地與國有土地同權同價，兩種方式下土地的市場價格和收益分配會明顯不同。抵押權市場價格甚至出現了東中西部的“倒掛”現象。市場化的過程中又離不開政府的作用。政府有為與市場有效解讀土地制度熱點問題（下）政府有為市場有效基礎性制度層面要充分發揮市場決定作用的同時,也要更好地發揮政府作用。市場能夠提升土地資源配置效率，但無法解決初始稟賦和自然條件等對收益分配的影響，也無法解決經濟價值單一目標對土地資源配置有偏的影響。治理結構層面市場與政府屬于兩種并列的政策工具，偏向市場主導類的政策與偏向政府主導類的政策沒有優劣之分，需要根據具體情景在制度成本等方面進行權衡。耕地保護與多元價值沖突解讀土地制度熱點問題（下）數量質量生態“三位一體”的保護：對生態系統的尊重和對后代人利益的保護數量保護：糧食安全數量質量并重：糧食安全和經濟發展的權衡耕地保護與多元價值沖突解讀土地制度熱點問題（下）123耕地保護政策是政府強制推動的政策設計，其政策實施過程面臨中央和地方的張力，以及存在政府在發展與保護上的取舍。如何激勵地方政府自愿積極提供耕地保護此類公共物品，如何為生態價值提供市場激勵機制，是解決上述張力和取舍矛盾的有效途徑。兩個領域中的激勵機制創新：一是在土地整理復墾中的地方政府激勵機制；二是在耕地生態服務價值上引入市場機制。項目制解讀土地制度熱點問題（下）上級政府地方政府項目制為地方政府在傳統的集權管制中提供了一定的分權激勵，地方政府可綜合考慮是否接受上級專項資金，也可自主決定如何統籌各項專項資金發揮規模效應，起到了“集中力量辦大事”的效果。上級政府可以在下級政府主動申請項目的過程中降低信息不對稱的制約，分辨出更適合開展土地整理復墾的區域和具體地塊，提升上級財政專項資金的使用效率和效果，同時在后續檢查驗收等環節也有利于形成多利益主體的相互保障的效果。生態服務價值建立市場機制解讀土地制度熱點問題（下）德國通過“影響緩釋規制（IMR：ImpactMitigationRegulation）”政策為生態賬戶建立提供了制度前提美國通過“零凈損失”原則為三級濕地補償機制以及公私合作（PPP）模式提供了制度基礎市場的交易要么是需要政府通過管制給出正式的責任義務，要么是政府需要直接參與交易，不然相應的市場要么是無法建立，要么因為交易成本過高而無法交易。耕地生態占補平衡的市場制度解讀土地制度熱點問題（下）耕地保護制度，更應該從尊重耕地及其生態系統本體出發，不要從如何能夠為人類帶來更多的價值出發。耕地是與人類平等的生態系統的一部分。對耕地的保護，實際上是對人類自身的保護。當我們破壞耕地生態系統時，將受到生態系統的反饋甚至反噬；當我們不斷逼近生態系統穩定的閾值時，人類的可持續發展將面臨威脅。Part5理解中國土地治理的體制機制5-1制度環境層次5-2治理結構層次培養土地制度理論素養理解中國土地治理的體制機制來源：Williamson(2000)第四層次資源配置:（價格和數量；激勵機制）持續不斷實現邊際最優：第三次機會主動追求效率新古典經濟學/代理理論第一層次自發地產生：無法主動追求效率102to103社會基礎:非正式制度（風俗、傳統、習慣、道德、宗教）社會學變化頻率(年份)目的層次理論第二層次10to102制定正確的制度環境：第一次機會主動追求效率制度環境:游戲的正式制度（產權、政體、司法、行政）產權經濟學實證政治理論第三層次1to10設計正確的治理結構：第二次機會主動追求效率治理結構:游戲的進行--契約（根據交易安排治理機構）交易費用經濟學培養土地制度理論素養理解中國土地治理的體制機制維度①維度②維度③效率分配損耗解釋土地制度理解中國土地治理的體制機制兩個層次的互動制度環境：國家治理體制機制或治理體系分析國家的正式制度如何影響地方政府的政策創新治理結構：土地制度是為了基礎性制度的實施而在土地部門開展的具體制度設計土地產權形成“土地經濟分權和土地行政約束”的治理結構理解中國土地治理的體制機制為競爭而維護并推動土地市場發展藉助土地市場實現競爭為了推動地方工業化、城鎮化，藉助國有土地使用權的出讓來競爭性地獲取地方發展的資本積累；在中央向地方放權后，在地方經濟不斷發展的過程中土地市場也得到了長足發展，包括從無到有，從劃撥和協議出讓居多轉變為以招拍掛為主導，從工業用地低價出讓的地方“競次”現象轉為地方主動采取“標準地”出讓的“競優”現象等。土地規劃制度理解中國土地治理的體制機制規劃指標體系建設用地總量耕地保有量基本農田劃定等年度計劃指標體系新增建設用地耕地占補平衡城鄉建設用地增減掛鉤等土地市場制度理解中國土地治理的體制機制在城鄉二元結構體制下，城市建設用地上形成了逐步完善的國有土地市場，而農村集體土地市場一直是一種受限的、發育不良的市場。隨著新型城鎮化戰略的提出，城鄉二元結構亟需打破，推動了城鄉統一建設用地市場體系的改革進程。耕地保護制度——地方政府被動地應付上級任務理解中國土地治理的體制機制地方財政收益最大化激勵地方能“異地代補”就不會主動履行占補平衡責任，地方能“占優補劣”就不會保障新增耕地質量；官員晉升激勵地方政府短期行為居多，地方有選擇地執行政策，比如更偏好土地開發而不愿意采取整理和復墾等耗時費力的措施，就更不會主動考慮占補平衡造成的生態環境破壞。小結理解中國土地治理的體制機制制度環境層次上：央地關系、城鄉關系、政府與市場關系治理結構層次上：土地產權、規劃、市場和耕保等制度的內容和特征Part6土地治理的效率、分配與損耗6-1效率與分配是常用的制度評價標準6-2政策工具選擇不能忽視的“損耗”效率與分配是常用的制度評價標準土地治理的效率、分配與損耗制度環境治理結構資源配置如何提高土地利用效率是評價土地制度重要的標準之一土地治理的效率、分配與損耗03020104土地產權制度在公有制基礎上形成的城鄉經營性建設用地使用權、農用地三權分置中的經營權、宅基地三權分置中的使用權等土地規劃制度政府管控是為了提升確定性和保障秩序；通過引入各類市場機制來提升管制的效率耕地保護制度允許占補平衡指標交易，允許土地復墾指標交易，允許生態服務價值交易等土地市場制度對準入規則的優化和對市場定價制度的創新：允許集體經營性建設用地直接入市，對工業用地采用“標準地”的招拍掛，對征地補償采取留用地并賦權農民集體自主經營等方式土地收益分配上的改善是評價土地制度重要的標準之二土地治理的效率、分配與損耗01020304耕地保護制度土地規劃制度在追求剛性規劃的彈性空間上，允許城鄉建設用地增減掛鉤指標交易土地產權制度土地市場制度將耕地占補平衡從數量平衡向數量質量生態“三位一體”的制度轉變，從單純考慮糧食安全和經濟發展的矛盾，向權衡不同空間用途、代際之間的權利沖突的轉變，是對不同主體權益公平公正的考量以“一攬子”方式推動集體建設用地流轉的“去區位化”和多主體合作；通過城鄉新社區集聚，實現政府推動土地節約集約利用和空間優化過程中各方主體都能夠實現增值收益的分享等。推動經營性建設用地使用權的同權同價、宅基地用益物權的實現、縮小征地范圍和規范征地程序等政策工具選擇不能忽視的“損耗”土地治理的效率、分配與損耗損耗是指土地制度在滿足效率和分配目標的同時，還應考慮是否滿足制度設計、執行和監管等不同環節的成本最小化目標，即實現“摩擦”的最小化。治理結構（亦即政策工具）的選擇是降低這種損耗的主要途徑。土地產權制度土地治理的效率、分配與損耗產權在內容上的改變在具體治理結構選擇上從公有向私有的轉變，不僅總體的制度成本會很高，同時在一些經濟社會中是不被接受的；從產權的具體治理結構來進行優化：西方產權理論中對土地根據生產率的不同而選擇差別化的產權制度；分權經濟管理和集權行政約束”的產權治理結構優化措施。完全的集權面臨信息成本和制度執行成本；完全分權又面臨失控和不確定的風險；將土地經濟決策權力下放給地方政府，讓地方有自主性和積極性；保留中央在規劃計劃指標設計和分配，及土地用途審批等權限，讓中央有糾偏糾錯的權利。土地規劃編制土地治理的效率、分配與損耗對“流量”、“變化量”進行嚴格規劃審批和控制的策略，具體的基數是否準確對土地規劃秩序沒有太大影響；只要能夠保證流量和變化量符合規劃目標，就可以避免耗費大量時間和經濟成本投入到對基數的重新調查、統計和整理中。土地規劃編制土地治理的效率、分配與損耗增加編制過程的成本，降低規劃實施和事后監管的成本不同職能部門獨立規劃和“多規合一”規劃的權衡十九大以后，原主體功能區規劃、城鄉規劃和土地規劃等統一重構為國土空間規劃體系土地規劃實施土地治理的效率、分配與損耗允許土地整理指標和復墾指標折算為新增建設用地指標，在滿足規劃總體目標不變的情況下，降低規劃剛性束縛造成的損耗的效果。中央對指標使用的范圍、功能等做了進一步的限制，使得掛鉤指標對傳統新增建設用地計劃指標影響不大，既提高了對地方政府的控制效果又滿足了地方改善指標分配效率的目的。完全的剛性規劃無法適應不斷變化的經濟社會發展和自然稟賦條件。在剛性規劃中允許一定的彈性，是在規劃目標不變的前提下對治理結構的優化選擇。浙江模式城鄉建設用地增減掛鉤政策土地市場制度土地治理的效率、分配與損耗重塑政商關系、優化營商環境，節省工業項目投資和落地的事前成本，降低事后的不確定性；“標準地”出讓有效降低區位不佳的地塊找到市場需求的成本，市場組織方式能夠明顯降低損耗。郫縣“一攬子”流轉模式采取以政府強制和統一推動的模式，后續被省級政府叫停，影響了最初的工作目標和進度，且事后調整成本高。“撤村并居”以村民自愿為前提的政府統籌模式，雖投入很多事前協商成本，但其執行的成本和事后沖突的成本低。“城鄉新社區集聚”有效地增加了政府對村集體隨意選址、選擇產業及與開發商合謀等問題的控制，降低了政策實施成本和事后調整成本，避免了政府公信力和城鄉規劃嚴肅性受損的成本。余杭“土地折貨幣換房產”模式耕地保護制度土地治理的效率、分配與損耗耕地生態服務價值實現項目制推動土地綜合整治上對降低上下級信息不對稱；提高地方積極性；提升項目后續監管效果。完全由政府財政購買模式，政府難以定價，在補貼分配中的公平公正問題增加了制度的執行成本，同時也面臨因預算限制而出現制度不可持續的問題。引入市場機制，無論是一級市場還是二級市場，都能夠降低體現“破壞者付費”和“供給者獲益”的制度執行成本。Part7致土地資源管理專業的同學們7-1學到的知識能力和專業素養7-2重視并尊重土地及其生態系統7-3理解并踐行的價值觀希望大家能夠學到的知識能力和專業素養致土地資源管理專業的同學們課程目標基本目標：知識和能力層面的培養目標分析國家的正式制度如何影響地方政府的政策創新終極目標：素質和人格層面的培養目標知識和能力層面致土地資源管理專業的同學們制度變遷圖景知識框架基礎理論逐步實現理論學習向實踐應用的轉化解釋、分析并解決中國土地實踐問題形成解決中國土地問題的邏輯思路歸納土地制度的分析方法把握主要制度的發展脈絡素質和人格層面致土地資源管理專業的同學們樹立現代公民意識和“公忠堅毅、能擔大任、主持風氣、轉移國運”的價值觀積極承擔社會責任，用專業知識和積累的能力為國家土地治理體系和治理能力現代化做出貢獻。理解土地制度對實現經濟高效增長、社會公平發展，以及生態系統的可持續保護等方面的作用。同時從公共管理、經濟學和可持續發展的視角來看待土地。希望大家重視并尊重土地及其生態系統致土地資源管理專業的同學們土地及其生態系統是一種特殊的治理對象，具有“社會-生態”系統耦合的特征。土地可以被人類利用產生經濟和社會價值，但同時人類利用也必然會對土地生態系統產生負面影響。土地的生態系統如果受到了超出其可恢復、可承載的破壞，就會反作用于人類，如增加土地利用成本，還可能對人類造成更大的災害。圖片來自于網絡人類活動已逐漸威脅到了地球系統的自我恢復能力致土地資源管理專業的同學們致土地資源管理專業的同學們人類面臨生態系統功能的退化甚至毀滅（UNEnvironment,2018;IPBES,2019）全世界CO2排放一直沒有減少，1970-2017年全球排放量甚至翻了一番（UNEnvironment,2018）。如果按照這種排放趨勢，到2100年全球溫度將升高2.0-5.5攝氏度（IPCC,2014）。致土地資源管理專業的同學們可持續發展上限生態系統的臨界點（承載力）下限生態系統滿足人類公正、體面生活的生產和消費致土地資源管理專業的同學們涓滴效應（tricklingdown）的生產方式和消費主義之間的惡性循環只有不但擴大經濟增長來維持涓滴效應富裕階層的消費方式沒有盡頭普通民眾試圖復制富人的消費方式涓滴的發展模式自然資源不斷損耗涓滴效應：由優先發展起來的階層通過消費、投資、