ICS03.080DB21A16遼寧省地方標準DB21/T3234—2020機關事務管理辦公區物業服務規范遼寧省市場監督管理局發布DB21/T3234—2020前言本標準按照GB/T1.1—2009給出的規則起草。本標準由遼寧省機關事務管理局提出并歸口。本標準起草單位：盤錦市市直機關綜合事務中心、遼寧省檢驗檢測認證中心、大連領澳圣方企業管理咨詢有限公司。本標準主要起草人：魏旭陽、李鑫、曲波、張麗麗、李華楠。本標準發布實施后，任何單位和個人如有問題和意見建議，均可以通過來電和來函等方式進行反饋，我們將及時答復并認真處理，根據實際情況依法進行評估及復審。歸口管理部門通訊地址和聯系電話：遼寧省沈陽市皇姑區北陵大街45-9號標準起草單位通訊地址和聯系電話：遼寧省盤錦市遼東灣新區宏冠大廈IDB21/T3234—2020引言為進一步提升遼寧省內各級黨政機關辦公區物業管理的服務水平，促進機關事務辦公樓物業服務日常工作的規范化、制度化、科學化，提升機關事務辦公樓物業的服務保障能力和水平，盤錦市市直機關綜合事務中心全權委托盤錦政通物業管理集團有限公司制定該標準，特此鳴謝。IIDB21/T3234—2020機關事務管理辦公區物業服務規范1范圍本標準規定了機關事務管理辦公區物業服務的基本要求、服務項目、設施設備維護、保潔服務、秩序維護、綠化服務、服務評價與改進等內容。本標準適用于行政機關辦公區物業服務活動，其他機關或事業單位可參照執行。2規范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB2894GB5749安全標志及其使用導則生活飲用水衛生標準GB/T10001.1公共信息圖形符號第1部分：通用符號GB13495.1GB25201GB50222GB50365消防安全標志第1部分：標志建筑消防設施的維護管理建筑內部裝修設計防火規范空調通風系統運行管理規范3下列術語和定義適用于本文件。在保潔服務中，每日需要清潔的項目內容。日常保潔工作由掃、擦、洗等各種作業組成，通過日常保潔可以減少物業服務范圍內的自然損壞和人為磨損，延長其使用年限，保持物業美觀的效果。1DB21/T3234—2020在保潔服務體系里，深度保潔為多人搭配的專業技術人員，對日常清潔做不到、做不徹底的地方進行全面的清潔或開荒。需要攜帶專業的清理工具，全面除塵除垢，并對辦公物品進行歸類整理，輔以高溫和物理消毒，含擦玻璃等專項服務。4基本要求4.1服務組織4.1.14.1.2具有獨立的法人資格，具有必要的物業辦公場所及相關的配套設施設備等。應配備相應的物業經理、物業服務管理人員、專業技術人員以及一般工作人員等。具有健全完善的物業服務管理規章制度，包括物業服務方案、工作流程、服務規范及崗位職責4.1.3等。4.2人員4.2.14.2.2物業經理應具備相關工作的管理知識和經驗，熟悉服務項目的規章制度、崗位工作標準。物業管理人員應熟悉辦公區物業服務業務特點、服務流程，具備相關專業知識。專業技術人員應掌握相關崗位專業知識。4.2.3物業員工應經過專業培訓并符合上崗工作要求。4.3財務管理4.3.14.3.2按物業服務項目獨立核算。1)2)3)1)2)3)管理和服務過程形成的文件記錄等。物業檔案保存時間為項目服務周期后順延2年，有法律法規規定的應符合其要求。562DB21/T3234—20206.1給排水系統6.1.16.1.2每半年至少對供水設施進行1次清洗、消毒，保證飲用水水質符合GB5749的要求。每日巡檢1次排水設施，做好記錄。保證設備、閥門、管道等運行正常，無跑水、冒水、滴水、漏水現象。6.1.36.1.4每日巡檢1次水泵房、水箱間，每年養護1次水泵系統。定期對排水管進行疏通、清污，保證排水系統通暢；每年汛前對雨水井、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查，并及時處理。6.1.5如遇供水單位限水、停水，接到供水部門通知后應及時通知機關辦公區域內的用戶。供電及照明系統6.26.2.1建立變配電運行管理制度、電氣維修管理制度和配電房管理制度，制定供電突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施。6.2.2建立24小時運行值班監控制度，一般故障30分鐘內修復，復雜故障涉及供電部門維修處置的應及時與供電部門聯系，向使用單位報告；發現應急照明故障，30分鐘內到達故障現場并組織維修。6.2.36.2.46.2.56.2.6對供電范圍內的電氣設備定期巡檢維護，加強低壓配電柜、配電箱、控制柜及線路的重點監測。定期巡檢公共照明、指示燈具及線路，開關應保持完好，確保用電安全。定期檢查、維護應急發電設備，確保應急設備可隨時應急啟動。照明設備每天巡檢1次，發現故障及時修復。監控室實行雙人雙崗24小時值班制度，值班電話24小時暢通，并保持記錄完整。監控系統每周巡檢1次；室外探頭等設備表面每月清潔1次，極端天氣及時進行排查。監控資料不得隨意刪減或泄露。監控室收到火情、險情、警情等報警信號后，應立即進行確認，如情況屬實立即啟動應急預案，建立房屋日常維護管理制度，對辦公區整體建筑進行有效管理，保持辦公區功能完好，并檢查建立辦公區巡檢管理制度，定期檢查房屋使用和安全狀況，并做好巡檢維護記錄。辦公區日常建立辦公區保修響應管理制度，提供24小時日常維修電話，保證維修響應時間在15分鐘內，建立消防系統、電梯運行系統、空調系統和供熱系統的日常維護和巡檢管理制度，發現異常及時報告處理。3DB21/T3234—20207保潔服務7.1基本要求7.1.17.1.27.1.3建立保潔服務的相關管理制度，并有保潔記錄。明確保潔責任范圍，并通過上崗培訓與考核。根據不同的服務區域保潔需求，采用日常保潔和深度清潔相結合的方式，保持物業服務區域環境衛生整潔、干凈。一般日常保潔每日不少于2次，每日進行不少于4次保潔巡檢。7.1.47.1.5雨雪天氣，行人出入口等位置設置警示標志，并及時除雪、鋪設防滑墊等。定期進行預防性衛生消殺，采取措施消滅老鼠、蟑螂，控制蚊蟲孳生。配合有關部門進行有害生物的預防和控制，投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識。7.2公共區域清潔7.2.1辦公區的大廳、走廊、通道、樓梯、衛生間、電梯等區域保證清潔，清潔內容和要求參見附錄B。7.2.2保證辦公區周圍道路、溝壑和綠化帶等衛生清潔，保證垃圾桶、垃圾緩沖區衛生清潔，清潔內容和要求參見附錄B。7.2.3辦公區內的衛生間每月消毒1次；垃圾收集容器每周消毒1次。7.3室內清潔重要辦公、會議等場所保潔服務，由專人負責，保潔人員應相對穩定。室內保潔時，不隨意移動辦公物品、私人物件。保潔過程中，如發現出現危險、異常情況及時7.3.4保潔人員應遵守保密規定。在公共區域適當位置設置垃圾分類桶，張貼垃圾分類標識，對垃圾進行分類投放、收集。公共區域垃圾桶內的垃圾達到80%即清空，并定時定點清運垃圾，保持清潔無異味，當日垃圾當日清。立式垃圾桶及時巡檢，應做到內外清潔，無灰塵、無污跡、上口無垃圾堆積。垃圾清運應實行定點、定車、定人固定清運的原則；建筑垃圾應堆放指定垃圾緩存區，并定時8建立機關辦公區門衛傳達、車輛停放及公共秩序維護等管理制度，確保正常工作秩序和辦公區域安全。4DB21/T3234—20208.1.2制定并落實火災、治安、公共衛生等突發事件的應急預案。人員出入管理8.28.2.18.2.28.2.3辦公區主出入口實行24小時值守。工作人員憑有效證件進入辦公區；除公共窗口服務區外，外來辦事人員出入需登記核實。對于不按規定登記、不聽勸阻者，應及時勸離，必要時通知公安機關處理。8.3物品出入管理8.3.18.3.2大宗物品搬出應出具相關證明，經查驗后放行，并記錄。發現攜帶可疑危險品，應予以制止，并上報主管部門。8.4車輛管理8.4.18.4.28.4.38.4.48.4.58.4.6進入機關辦公區區域的車輛，應持有車輛通行證或經過車輛識別系統后，方可允許進入。規劃設置車輛行駛路線、行車指示標識，按指定區域停放。嚴禁載有易燃、易爆等危險物品的車輛駛入。停車場管理由專人負責，保證車輛停放有序。非機動車應定點停放?？爝f車輛不得進入。8.5巡查制定合理的巡查路線，每天定時開展巡查工作，排除不安全因素；重點區域應增加巡查頻次。巡查過程中，發現違法違規行為應及時制止；如發現異常情況應立即通知相關主管部門，并現應建立巡查記錄檔案。當發生自然災害、事故災難、公共衛生事件或社會安全事件時，啟動應急預案。物業管理單位、使用單位與物業服務機構應簽訂安全責任書，明確安全責任。建立消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全責任人及職責。樓梯出入口、電梯口等醒目位置貼有平面安全疏散示意圖；消火栓和滅火器箱張貼消防設施5DB21/T3234—20208.6.2.68.6.2.7確定消防重點區域，設置明顯的消防標志，配備相應的滅火器材，并每日巡檢，有檢查記錄。建立消防管理檔案，統一保管，并專人負責。9綠化服務9.1.19.1.2建立物業服務區域綠化養護方案和綠化管理制度，配備相應的綠化服務人員。定期對室外綠植進行整形修剪，修剪內容與要求：——喬木每年冬季修剪1次；——灌木每年生長季節和冬季修剪1次；——綠籬每年至少修剪4次；——草坪春夏季每兩個月修剪1次、秋冬季每季1次；——重點綠地在重大活動重大節日適時整治，保持美觀。9.1.3室內花卉應每天巡檢一次，及時清除殘花黃葉斷枝等，保持花卉生長良好、美觀；保持花卉擺放整齊有序，并具有良好的觀賞效果。9.1.49.1.5定期巡檢室外綠化區域內設施及硬質景觀，及時對景觀設施進行養護，保持完好無損狀態。根據病蟲害發生規律，實施病蟲害防治和應對措施，保證植物生長良好。10服務質量評價與改進評價應通過日常巡檢、定期考核、發放意見征求表、邀請第三方機構測評等方式，對物業服務的運行情況進行考核評價。改進應采取多種形式收集對物業服務的反饋信息，及時分析，不斷改進服務的內容和質量。主動接受主管部門監督檢查，每半年舉行1次物業服務滿意度調查，業主滿意度達到95%以上。6DB21/T3234—2020AA附錄A（資料性附錄）房屋日常維護內容與要求房屋日常維護內容與要求見表A.1。表A.1房屋日常維護內容與要求項目內容與要求每季度巡檢1次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墻、地基等結構構件，發現外觀有變形、開裂等現象時，應及時建議房屋使用單位申請房屋安全鑒定，并采取必要的避險和防護措施。1.每季度檢查1次外墻貼飾面、幕墻玻璃、雨篷、空調室外機支撐構件等。2.每半月巡檢1次共用部位的門、窗、樓梯、通風道等。房屋結構建筑部件3.每兩個月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚吊頂和室外屋面等。4.每年汛期前和強降雨天氣后檢查屋面防水和雨落管等。1.每半月巡檢1次大門、圍墻（欄）、辦公院區路面、道路、甬路、場地、管井、溝渠、景觀等；汛期每半月巡檢1次、非汛期每季度巡檢1次；每年檢測1次防雷設施。2.每半月檢查1次雨、污水管井、化糞池等。附屬構筑物1.裝飾裝修前，物業服務機構應與裝修人或裝修人委托的裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知裝飾裝修須知，并對裝飾裝修過程進行監督。2.裝飾裝修使用的材料和設備應符合GB50222的要求，應有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、生產廠廠名、廠址等。3.裝修垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施；裝修人或裝修人委托的裝修企業在規定時間內清運。1.標識標牌應符合GB/T10001.1的要求，消防與安全標識應符合GB2894、GB13495.1的要求。2.定期檢查平面路線圖、指引標識、樓層標識、各功能區標識、安全警示標識、溫馨提醒標識、供配電系統模擬示意圖、電氣開關狀態標識、主要供水閥門、主要管線流向標識、交通標識等，確保標識標牌規范清晰，安裝穩固。7DB21/T3234—2020BB附錄B（資料性附錄）清潔內容與要求建筑物公共區域清潔內容與要求見表B.1。表B.1建筑物公共區域清潔內容與要求項目內容與要求大廳地面保持干凈無水漬，進出口地墊整潔；公共通道門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮無塵無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好；天花板無蛛網；燈具干凈無積塵，空調風口干凈無污跡；指示牌干凈無污漬，指示醒目。大廳、樓內公共通道每日清潔1次，梯步、扶手欄桿、防火門及閉門器表面干凈無塵無污漬，防滑條（縫）干凈，墻面、天花板無積塵、蛛網。樓梯及樓梯間衛生間每日清潔2次，循環保潔，地面干凈，無污漬無積水；潔具潔凈，無污漬；門窗、墻壁、隔斷、玻璃、窗臺表面干凈，無污跡，金屬飾件有金屬光澤，天花板表面無蛛網；換氣扇表面無積塵；洗手臺干凈無污垢；保持空氣流通，無明顯異味。垃圾桶（箱）按指定位置擺放，桶（箱）身表面干凈無污漬，地面無垃圾。垃圾中轉房地面每日拖洗2次，無明顯異味；垃圾袋裝，日產日清。垃圾及垃圾桶綠化帶及景觀電梯轎廂每日清潔1次；綠地內無雜物，花壇、雕塑、景觀表面干凈無污漬；景觀水質清澈無異味無漂浮物，建筑整潔無涂污。每日擦拭1次轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面；不銹鋼材料裝飾的轎廂每月護理2次；轎廂內無污漬無粘貼物；燈具、操作指示板明亮；廂內地面干凈無異味，電梯門槽內無垃圾無雜物。配電箱、設備機房、消防栓、報警器及開關插座等每周清潔1次，保證表面干凈，