2017房地產估價師經營管理鞏固題及答案1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報。()標準答案：錯誤解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。2、財務凈現值(FNPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，項目計算期內各年的凈現金流量之和。()標準答案：錯誤解析：財務凈現值(FNPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。3、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。()標準答案：正確4、研究表明：對于常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化)FIRR有唯一實數解;對于非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，解出的方程可能有多個實數解，即FIRR可以有多個值。()標準答案：錯誤解析：對于非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，由于FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，須根據FIRR的經濟含義對計算出的實數解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。5、成本利潤率是整個開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，才等于年成本利潤率。()標準答案：錯誤解析：成本利潤率是整個開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率。6、資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率。()標準答案：錯誤解析：資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。()標準答案：正確8、對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于固定資產投資的性質。()標準答案：錯誤9、開發建設投資是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發產品成本。()標準答案：錯誤解析：開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用。而開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。10、城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅后列支。()標準答案：錯誤解析：城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。11、下列屬于房地產開發直接投資的是()。A.購買房地產開發、投資企業的債券、股票B.購買房地產投資信托公司(REITs)的股份C.購買房地產抵押支持證券(MBS)D.購買一座正在運營的高爾夫球場標準答案：d12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的()債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。A.房地產企業債券B.個人住房抵押貸款C.房地產企業抵押貸款D.金融機構長期融資標準答案：b13、房地產投資的()特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A.能夠得到稅收方面的好處B.易于獲得金融機構的支持C.能抵消通貨膨脹的影響D.提高投資者的資信等級標準答案：c14、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策,使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。這主要體現了房地產投資風險的()。A.政治風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險標準答案：b15、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的()。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險標準答案：a16、某投資市場平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產投資的風險相關系數為0.5，那么當前房地產投資的折現率為()。A.3.5%B.5.17%C.7.75%D.8.59%標準答案：c17、租金調整時可能會引起爭議而訴諸與法律所帶來的風險屬于()。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營風險標準答案：d18、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響A.預期通貨膨脹B.非預期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹標準答案：a19、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是()。A.比較風險B.收益現金流風險C.持有期風險D.時間風險標準答案：b20