2015年房地產估價師開發經營與管理預測卷一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)1.根據投資的對象，房地產投資可以分為()。A.房地產開發投資和購買投資B.土地投資和房屋投資C.建筑材料投資和土地投資D.生產投資和經營投資2.不屬于房地產投資的物業類型是()。A.居住物業B.商用物業C.工業物業D.農業物業3.房地產開發商進行開發項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資()的自有資金或股本金。A.15%B.20%C.30%D.40%4.從房地產投資的對象上來分，投資可以分為()。A.固定資產投資和流動資產投資B.不動產投資和動產投資C.長期投資和短期投資D.境內投資和境外投資5.不屬于影響房地產的因素是()。A.社會因素B.環境因素C.經濟因素D.政策因素6.某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是()。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%7.房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是()。A.專業性B.各異性C.不可移動性D.適應性8.新建房地產項目的出租和銷售，屬于房地產的()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.存量市場9.如果同一地區的某一類型物業的售價持續以較大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會()。A.減少B.增加C.不變D.同步遞減10.依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括()。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理11.選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業只選擇一個細分市場，通過生產、銷售和促銷的專業化分工，來提高經濟效益，這種目標市場選擇的模式屬于()。A.選擇專業化B.單一市場集中化C.市場專業化D.產品專業化12.某市上期房屋預測銷售面積200000m2，實際銷售220000m2，平滑指數為0.43，則本期預測銷售面積為()m2。A.208600B.380600C.211400D.23940013.在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為()。A.融資類參數B.評價類指標C.時間類參數D.收益類指標14.當開發項目用地面積一定時，決定項目可建筑面積數量的是()。A.容積率B.建筑高度C.建筑規模D.建設工程15.現金流入與現金流出之差稱為()。A.現金波動值B.現金后期值C.凈現金流量D.現金流量差值16.購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現金收支均發生在年初，目標收益為10%，則該項目的動態投資回收期()。A.小于5年B.在5-6年之間C.在6-7年之間D.在7-8年之間17.下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是()。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率18.某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%19.對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于()。A.1.2%B.1.5%C.12.5%D.16.7%20.若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.32%D.12%21.如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是()。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%22.臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A.允許的最低經濟效益指標B.最低收益率C.最低凈現值D.利潤為零時23.對投資項目或投資方向提出建議，是()階段的主要任務。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策24.已知某投資的凈現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%，則此項目的財務凈現值是()萬元。A.-41.8B.200C.158.2D.-241.825.某宗土地面積10000m2，土地單位價格800元/m2，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為()m2。A.10000B.12000C.180000D.1500026.準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是()。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積27.房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為()。A.合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書B.圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書C.合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙D.圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書28.某零售商業物業租約規定，基礎租金為35萬元/月，百分比租金標準為8%，若承租人本月的營業額為480萬元，則按常規計算的承租人本月應繳納的租金總額為()萬元。A.35B.37.8C.38.4D.73.429.2009年3月某人以4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2010年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預付款的收益率為()。A.12%B.13.4%C.80%D.125%30.在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析是指()。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策31.甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的()風險。A.市場B.財務C.政策D.經營32.房地產開發企業稅后利潤應首先用于()。A.彌補企業以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅33.關于房地產項目融資說法錯誤的是()。A.房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動B.通過為房地產投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產變成可流動的資金C.實質是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發提高投資收益的目的D.房地產項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應34.某寫字樓的建筑面積為8×104m2，可出租面積系數為80%，公用建筑面積系數為15%，則該寫字樓出租單元內建筑面積是()×104m2。A.5.2B.6.4C.6.8D.7.635.某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金是()萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)1.投資的特性有()。A.投資是一種經濟行為B.投資有穩定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得報酬E.投資具有風險性2.下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有()。A.房地產同時具有經濟壽命和自然壽命B.自然壽命一般要比經濟壽命長C.如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命D.房地產的經濟壽命與使用性質無關E.房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大于零的持續時間3.從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產的類型主要有()。A.商住樓B.土地C.在建工程D.寫字樓E.建成后的物業4.制定租售方案的工作內容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E.租售價格確定5.隨著市場細分研究的深入，在房地產營銷中引入了“彌隙市場”的概念。彌隙市場的特點是()。A.消費者愿意支付較高的價格B.企業處于領導地位C.消費者以年輕人為主D.商品住宅多為豪宅E.以投資性購買為主6.市場主體通常包括()。A.買家B.賣家C.交易對象D.交易價格E.交易行為7.現金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時間點“零”是()。A.資金運動的時間始點B.日歷年度的年初C.某一基準時刻D.既不能有現金流出也不能有現金流入的時間點E.既可有現金流入也可有現金流出的時間點8.在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.未分配利潤E.權益融資9.房地產置業投資的效果主要表現為()等。A.企業實力提升B.租金收入C.對社會貢獻增加D.物業增值E.物業權益份額增加10.目前我國房地產開發投資企業納稅的稅種有()。A.經營稅金及附加B.城鎮土地使用稅C.房地產稅D.物業稅E.企業所得稅11.按貸款的用途，房地產貸款可以劃分為()。A.購建房貸款B.流動資金貸款C.房地產開發貸款D.房地產經營貸款E.固定資產投資貸款12.個人住房抵押貸款的還本付息方式包括()。A.按月等額還本付息B.按月遞增還本付息C.按月遞減還本付息D.期間按月還本期末付息E.期間按月付息期末還本13.在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.單元估算法B.概預算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標估算法14.房地產投資信托按其投資業務和信托性質的不同可以分為不同類型。按投資業務的不同，房地產投資信托可以分為()。A.權益型房地產投資信托B.債務型房地產投資信托C.抵押型房地產投資信托D.混合型房地產投資信托E.權利型房地產投資信托15.收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.空置損失C.租金損失D.其他收入E.經營費用三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)1.投資分為固定資產投資和凈資產投資。()2.不論投資的風險是高還是低，只要同樣投資的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的。()3.房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。()4.價值定價法是成本導向定價的一種定價方法。()5.由于政府土地收購儲備中心實施的土地一級開發，一般房地產開發商沒有參與土地一級開發的機會。()6.對于相互替代的產品，當一種產品價格上漲，替代品的需求就會降低。()7.當某房地產投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經濟上又是可行的，那么，其資本金的內部收益率就大于全投資內部收益率。()8.在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現多個盈虧平衡點。()9.開發商成本利潤率是開發經營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發經營期的年數。()10.房地產開發投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值。()11.房地產開發投資企業的所得稅率一般為20%。()12.假如房地產項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產開發商權益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。()13.開發商利用財務杠桿原理籌措資金，借錢賺錢，但也增加了其風險。()14.在招標工程交底及答疑時，開發商應該向投標人介紹工程概況、明確質量要求、交代工程標底。()15.租戶常常要繳納訂金，以保證其在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約。()四、計算題(共2題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業貸款的利率分別為4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?2.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房