房地產行業培訓框架2025/3/271房地產基礎概念02

房地產行業基本面分析框架

房地產公司經營分析框架2oi

房地產基礎概念346-9個月

12-18個月

24-36個月增量開發階段存量運營及交易階段建筑建材

工程機械

基礎化工

鋼鐵行業

有色金屬規劃設計土地獲取項目報建項目開工中游產業鏈：（房地產開發與運營）上游產業鏈：（土地+原材料）下游產業鏈：（地產后周期）家電家具裝修存量交易施工建設竣工交付經營管理房產預售土地5商品房售價銷售面積銷售均價成本因素：通貨膨脹受宏觀經濟影響建筑材料價格受建材市場機制影響

人工成本受勞動力市場影響企業盈利考慮資金來源限制房地產投資土地：國家土地出讓計劃土地供應、土地拍賣底價、

土拍限定條件松緊行業景氣度、融資難易和成本房企參與土拍意

愿

土拍成交價格開發節奏：土地儲備、開工竣工進度對未來需求預期項目盈利測算人口增速/流動可支配收入/貨款政策限制租賃vs

購買供需作用政策限制價格土地購置面

積房地產建造

成本土地購置金

額施工面積單位成本土地價格供給需求6從拿地開始，全價

值鏈整合運營；回報周期長；租金收入是主要來

源；以持有為目的，但

需委時能依靠資產

證券化實現輕資產低價取土地資源；

訂單式招商能力保證高出租率；去化能力是業務的關鍵支撐；可能導致高負債項目獲取/完工后，

通過改造、運營提

升實現收益分享回

報周期相對更短，

快周轉“以售養租”：通過銷售住宅物業獲

取的現金流分擔商業

資產的負擔收購不同類型的資產

/土地，改造/建設賺取資產增值的收益從拿地開發起，就為

了長期持有；低融資成本培養資產服務于住宅銷售主要業務模式資產退出長期持有模式特點目的7產業地產規劃設計服務土地整理

基礎設施建設一級土地開發低價獲取土地招商引資

運營維護

股權投資吸引企業進駐

提供管理、咨擴大規模

詢、融資服務業務范圍盈利途徑盈利模式資金來源取得固定投資額加成作

為凈利潤政府在委托

開發區域內的招拍掛土地增值部分商品房銷售

凈利率市場商品房

銷售變現園區企業資

金，分紅、

退出機制等

實現的收益政府在委托開發區域內的稅收增加部分管理、咨詢費用，股權投資退出盈利產業發展服務費8非業主增值服務案場協銷驗房尾盤及車位代銷設計咨詢其他業主增值服務拎包入住經紀業務零售送貨家庭維修公共空間利用母公司母公司定價高毛利收購毛利率取決于

獲取成本業委會招投標第三方招投標其他物業公司物業管理存量盤新盤9o2

基本面分析框架房地產行業10指標成交面積庫存（可售面積）WIND、

中指院、克而瑞房管局統計局房管局統計局統計方法網簽備案數據開發商上報數據網簽備案數據開發商上報數據數據差異各省市房管局發布日度、周度數據，各機構根據各城市交易明細匯總統計月度、年度數據；統計局發布月度、年度數據

房管局口徑數據一般大于統計局。二手房掛牌量頻率：月、年來源：中介機構、冰山批準上市面積頻率：月、年來源：中指院統計機構：房管局成交面積頻率：日、月、年來源：Wind統計機構：房管局暫無指標成交面積頻率：日、月、年來源：Wind統計機構：房管局可售面積頻率：日、月、年來源：中指院統計機構：房管局帶看量頻率：日、月、年來源：貝殼百城房價指數頻率：月、年來源：中指院中原二手房指數頻率：周來源：Wind統計機構：中原地產70個大中城市二手

住宅價格指數頻率：月、年來源：統計局去化周期計算公式：庫存/6

個月移動平均銷售百城房價指數頻率：月、年來源：中指院批售比計算公式：銷售面

積/批準上市面積70個大中城市新建

住宅價格指數頻率：月、年來源：統計局市場熱度房價供給二

手房新房庫存成交量口徑解

釋112500020000150001000050000mm

商品房銷售面積（萬平方米）

商品房銷售均價（元/平方米，右）120001000080006000400020000年初累計同比

單月同比40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%來源:國家統計局,國金證券研究所來源:國家統計局,國金證券研究所l

2021年下半年開始市場銷售快速下滑，2022-2024年延續低迷態勢。2024年1-12月全國商品房銷售金額同比-17.1%（9月

底以來出臺多項政策支持銷售快速修復，11月實現年內首次當月同比轉正）。l

百強房企銷售整體下行，頭部房企韌性相對較高。2024年1-12月，百強房企全口徑銷售金額同比-30%

，其中TOP10同比-

24%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100同比降幅均超過30

%。140000120000100000800006000040000200000

百強累計全口徑銷售金額（億元）

同比增速（右軸）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%圖表:

全國商品房銷售面積及銷售均價單月走勢

圖表:

全國商品房銷售金額累計同比及單月同比

21.0721.0921.1122.0222.0422.0622.0822.1022.1223.0323.0523.0723.0923.1124.0224.0424.0624.0824.1024.1221.0721.1022.0222.0522.0822.1123.0323.0623.0923.1224.0424.0724.10圖表:TOP100房企累計全口徑銷售金額及同比來源:克而瑞,國金證券研究所2020-92020-72020-52020-32020-12023-92023-72023-52023-32023-1202

1-9202

1-7202

1-5202

1-3202

1-12024-92024-72024-52024-32024-12022-92022-72022-52022-32022-12024-112023-112022-11202

1-112020-1112來源中指院國土資源部、財政部統計局統計口徑招拍掛招拍掛、協議出讓、劃撥用地開發商自主上報統計維度各類土地成交和供給數據土地供給和出讓金額等開發商的土地購置面積及金額頻率月度年度月度優點數據分類非常全面覆蓋范圍為全國——缺點僅跟蹤統計300城市，統計口徑只有招拍掛不詳細，對實際的規劃建筑面積以及成交的分類情況沒有詳細的披露可使用性相對最差，數據明顯小于其它口徑數據成交規劃建筑面積：占地面積

×容積率推出規劃建筑面積：推出規劃方案的“總建筑面積'溢價率：（成交價-成交底價）/成交底價成交底價政府部門出讓宗地的最低對價面積維度價格維度供需比判斷土地市場景氣度占地面積：開發商可以用于建

設的土地面積容積率：單位土地面積上允

許的建筑容量土地出讓金：政府收取的土地出

讓價款樓面價：出讓金÷成交規劃建

筑面積成交供給13全國300城月度累計供求及同比走勢

累計供應量(萬方)

累計成交量(萬方)

累計供應同比

累計成交同比1000009000080000700006000050000400003000020000100000國有土地使用權出讓:累計值（億元）

同比（右軸）80%60%40%20%0%-20%-40%1600001100006000010000-4000060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2018-

022018-

082019-

022019-

082020-

022020-

08202

1-

02202

1-

082022-

022022-

082023-

022023-

082024-

022024-

08l

土地成交及出讓金收入大幅下滑。隨著銷售下滑導致房企現金流吃緊，拿地意愿減弱，土拍市場熱度也應聲下滑。2024年1-12月，全國300城宅地供應同比下滑28.8%，成交同比下滑22.9%，與之對應的地方政府國有土地使用權出讓收

入也同比下滑16.0%。l拿地房企以央國企和地方國資平臺為主。央國企和地方平臺公司拿地占比持續提升，而民企拿地快速減少，2024年10月

城投拿地占比超過66%。來源:

中指研究院,國金證券研究所來源:同花順,

國金證券研究所2019-

012019-

052019-

092020-

012020-

052020-

09202

1-

01202

1-

05202

1-

092022-

012022-

052022-

092023-

012023-

052023-

092024-

012024-

052024-

09圖表:

全國300城宅地月度累計供求及同比走勢

圖表:

歷年國有土地使用權出讓收入及同比

80%70%60%50%40%30%20%10%0%2023/01

2023/062023/112024/042024/0圖表:城投拿地占比近年來持續保持高位來源:克而瑞,

國金證券研究所城投拿地比例14安裝工程：各種設備、裝置的安裝工程，又稱安裝工作量設備工器具購置：購置或自制的，達到固定資產標準的設備、工具、器具的價值其他費用：其他費用中占比最大的是土地購置費頻率：月度來源：統計局新開工面積：指在報告期內新開工建設的房屋面積竣工面積：指在報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工的房屋面積本期施工

=本期新開工+上期末施工-本期凈停工頻率：月度來源：統計局地產投資建筑工程：指各種房屋，建筑物的建造工程和土地開發工程，又稱建筑工作量工程面積施工面積：指在報告期內施工的全部房屋建筑面積來源:國金證券研究所15萬平米4000035000300002500020000150001000050000

房地產竣工面積:當月值當月同比（右軸）當月環比（右軸）350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%l市場下滑房企開工意愿不強，疊加過去三年供地量大幅減少，新開工持續下滑。2024年1-12月，全國房屋新開工

面積同比下降23.0%。l按照新開工領先竣工3年的關系，2020-2021年是新開工的高峰期，對應2023-2024是竣工集中階段，但由于2023年

保交樓已將大部分項目提前竣工，2024年竣工項目量有所回落。2024年1-12月，全國房屋竣工面積同比下降27.7%。萬平米300002500020000150001000050000

房地產新開工面積:當月值當月同比（右軸）當月環比（右軸）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2019-

022019-

062019-

102020-

022020-

062020-

10202

1-

02202

1-

06202

1-

102022-

022022-

062022-

102023-

022023-

062023-

102024-

022024-

062024-

102019-

022019-

062019-

102020-

022020-

062020-

10202

1-

02202

1-

06202

1-

102022-

022022-

062022-

102023-

022023-

062023-

102024-

022024-

062024-

10圖表:全國單月房屋新開工面積及同環比走勢圖表:全國單月房屋竣工面積及同環比走勢來源:同花順,

國金證券研究所來源:同花順,國金證券研究所16

商品房銷售額（億元）商品房銷售額同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%l

1998年后，中國房地產行業經歷了三個周期，每一次拐點代表著新發展模式的出現l

2008-2009年，金融紅利轉機——投資性需求釋放，敢于融資加杠桿、積極拿地的房企業績大幅提升；l

2014-2016年，棚改紅利轉機——剛需釋放，高周轉房企迅速下沉三四線，收割棚改紅利；l

2021年下半年至今，供給側改革出清，行業格局重塑。圖表:房改以來全國商品房銷售金額及同比走勢

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

200000180000160000140000120000100000800006000040000200000來源:同花順,

國金證券研究所17%1009080706050403020100城鎮化率2023年92.083.3

84.664.6美國

英國

日本

中國l中國的城市化率距離70%城鎮化率的增速還有5pct的空間，每年還將有1200萬左右城鎮人口的增加。l城鎮化的終點也不是房地產的拐點

，發達國家房地產/GDP比值更高，房地產沒有因為城鎮化達到一定規模而停滯。意大利

美國

澳大利亞

法國

日本

加拿大

德國

中國圖表:典型國家房地產業增加值占GDP比重表:

典型國家城鎮化率對比

(2023)房地產業增加值占GDP比重來源:同花順,

國金證券研究所來源:同花順,國金證券研究所18

3

經營分析框架公司19來源公司公告銷售金額、銷售面積、銷售均價、銷售結構、銷售回款率（財報計算)）克而瑞/中指銷售金額、銷售面積、

銷售均價、銷售結構公司定期電話會議認購去化率、滾動貨值、

新推貨值預計銷售規模同比增減

銷售面積同比增減分線分區域計算公式：

去化率

=銷售套數/開盤總套數計算公式：

銷售回款率

=（經營性現金流入-

其他現金流入）÷銷售金額銷售歷史及現狀未來預測銷售規模銷售均價銷售結構認購去化率銷售回款率滾動貨值

新推貨值

去化率銷售銷售金額20l房企表現分化，頭部房企銷售出現好轉。l優質房企在9月政策后積極拿地，能加大推貨，疊

加未來政策更加利好改善需求，頭部央國企和改善型房企銷售拐點有望確立。單月環比

單月同比-38%

-66%

57%106%

39%

54%

6%

-32%

35%17%

23%

3%

31%-18%

36%

39%-14%4%

33%

257%-11%

-36%

90%

66%-19%

-51%

9%

-50%

14%

-45%

18%

-3%-22%

-17%

6%

-68%

384%

273%-3%

-45%

43%-24%

7%

-25%

20%-11%

9%

-41%

76%

61%-23%

-1%

54%127%

24%

47%-78%

-58%

4%

1%單月環比

單月同比-38%

-40%

34%

76%

24%

52%

6%-32%

40%

33%

27%

-9%

38%

-32%

37%

39%-2%

-7%

21%

231%-4%

-29%

90%

66%-30%

-53%

9%

-49%

14%-45%

9%

-9%-39%

-35%

6%

-69%

351%

260%-2%

-48%

43%

-24%

8%-24%

19%

-13%

26%

-31%

75%

59%-16%

-6%

17%

28%

23%

47%-74%

-58%

4%1%全口徑1-12月銷售金額（億元）323031062611244721931718133511451116105410089839646856486055404714534354344084024013953573553523433401-12月銷售金額（億元）2545285818001590150612101040687544692676678781424583472362259342287321237261278270228193229266238權益口徑12月銷售金額（億元）1184242191442021611318144113481058833543516109227792524203627333010202024年1-12月排名1234567891011121314151617181920212223242526272829302024年1-11月排名12345679811101312141516171823192622212024312932253012月銷售金額（億元）150402320221303232171135961607815297536040201710538107433732534642461428TOP房企保利發展中海地產華潤置地萬科地產招商蛇口綠城中國建發房產越秀地產濱江集團華發股份龍湖集團中國金茂中國鐵建金地集團綠地控股碧桂園保利置業融創中國中建壹品中交房地產中國中鐵首開股份美的置業新城控股電建地產國貿地產大悅城控股

遠洋集團卓越集團世茂集團來源:克而瑞,國金證券研究所21累計同比-17%

2%-17%-35%-19%

-5%-25%-20%-27%-21%-41%-30%-16%-55%-43%-73%

-9%-44%

40%-32%-38%-34%-38%-48%-12%-24%-35%-30%-32%-21%累計同比-24%

0%-15%-35%-25%-12%-29%-20%-27%-16%-42%-30%-21%-55%-43%-72%

1%-44%

36%-38%-38%-34%-39%-47%-13%-32%-31%-30%-43%-21%2023年排名134257812111491315101662717432021232218332930322534圖表:典型房企2024年銷售及同比情況來源公司公告拿地規模、拿地力度、拿

地成本、拿地布局、待建

面積（狹義土儲）克而瑞/中指拿地規模、拿地力度、

拿地成本、拿地布局公司定期電話會議拿地規模、拿地力度、拿

地成本、拿地布局、在建面積、已竣工未結算面積拿地金額/當期銷售金額

拿地力度拿地建面/當期銷售面積樓面價增速-房土地儲備新增土地已竣工未結算面積

在建面積狹義土地儲備規劃建筑面積價增速樓面價/銷售均

價（周邊均價）分線結構分區域結構樓面價（出讓金/成交建面）待建面積拿地規模可售面積（扣除

配建及附加）土地來源:國金證券研究所拿地成本拿地布局22l2024年市場多數房企拿地意愿較低，上半年投資強度下降，典型房企投資強度0

.16，較2023年下降18個百分點。

受現金流影響，多數房企2024年上半年繼續較為謹慎的拿地策略。l央國企拿地強度開始回落。部分民營房企拿地基本停滯

，而建發國際、越秀地產、濱江集團、華潤置地、綠城中國等房企積極錯峰拿地。其中建發國際拿地強度超過0.6，越秀地產拿地強度接近0.5。60%50%40%30%20%10%0%2019

2020

2021

2022

2023

2024H1

6家央國企4家民企

4家混合所有制-

-

-14家重點企業圖表:典型房企2019-24H1年投資強度

(投資金額/銷售金額)圖表:各房企2023、

1H24年投資強度對比

2023投資強度2024H1投資強度來源:

各公司公告,國金證券研究所來源:

各公司公告,

國金證券研究所0.70.60.50.40.30.20.10.023來源公司公告公司各融資渠道融資規模、融資期限、融資成本

（利率）中指研究院房地產行業融資情況Wind-一級市場統計再融資規模股權融資債權融資凈負債率扣除預收賬款的

資產負債率短債覆蓋倍數計算公式：

（短期借款+一年內到期的非流動負債+應付短期債券+長期借款+應付債券-貨

幣資金）/所有者權益合計計算公式：

總負債/總資產注：負債及資產均扣除預收賬款計算公式：

貨幣資金/（短期借款+一年內到期長債）融資方式杠桿公司債中期票據銀行貸款信托貸款委托貸款創新融資融資方式再融資資本市場融資方式資金24l債券融資增量受阻。

自2021年下半年以來，房企債券發行量持續縮減，受部分房企國內外債券違約影響，投資

者對地產債信心下降，2024年1-12月房企公開融資發行金額5546億元，同比-20.1%。l到期公開債券規模維持高位。2025年到期債券金額在7746億元，其中2025年3月、6月、7月到期債券金額均超過

900億，壓力仍然較大l在增量融資難度大、銷售回款縮量背景下，多數民營開發商集團層面資金狀況吃緊，多家房企出現債務違約或展期。房企融資總額 信用債（億元）

海外債（億元） 信托（億元）

ABS

（億元）120010008006004002000圖表:房地產企業公開融資

(含海外債)新發行情況圖表:房地產企業公開債(含海外債)到期情況

信用債（億元)

海外債(億元）120010008006004002000來源:

中指研究院,國金證券研究所來源:

中指研究院,

國金證券研究所房企融資到期總額25l在行業去杠桿降負債的大背景下，有息負債規模增速放緩，

18家典型房企1H24的有息負債規模為28693億元，較

2023年底增加1.7%；有息負債結構有所惡化，短期有息負債占比從2021年23.8%漲至1H24的26.6%。l房企債務結構也有分化，建發國際集團短期有息負債占比低于15%

，短期償債壓力較小；而遠洋集團、旭輝控股集團等出險房企短期有息負債占比超過50%

，現金流短期難改善。28%27%26%25%24%23%22%21%20%27.2%26.2%25.1%24.6%23.8%23.0%20172018201920202021202220232024H1旭輝控股集團

遠洋集團金地集團綠地控股萬科A越秀地產濱江集團新城控股華潤置地美的置業綠城中國保利發展華發股份招商蛇口龍湖集團中國海外發展

中國金茂

建發國際集團圖表:典型房企2017-lH2024有息債務結構80%70%60%50%40%30%20%10%0%圖表:典型房企1H24短期有息負債占比來源:

各公司公告,國金證券研究所來源:

各公司公告,

國金證券研究所

短期有息負債占比

2023

2024H126.2%26.6%26l

2024年上半年，行業增量融資主要來自央企和國企（發債、開發貸等都是以央國企為主力），以致典型房企整體融

資成本下降，1H24平均融資成本為4.09%，較2023年全年下降24BP。l

多數房企融資成本下降，民企成本仍然偏高。單房企看，1H24典型房企中有5家融資成本低于3.5%（2023年全年是1

家），分別是華潤置地、招商蛇口、中國金茂、保利發展和越秀地產。7%6%5%4%3%2%1%0%201920202021

2022

20232024H1

8家央國企5家民營

4家混合所有制-

-

-17家重點企業新城控股遠洋集團華發股份旭輝控股集團

美的置業金地集團龍湖集團綠城中國

濱江集團

建發國際集團

萬科A中國海外發展越秀地產保利發展中國金茂招商蛇口華潤置地圖表:典型房企2019-

1H22整體融資成本走勢圖表:典型房企2023、

1H24融資成本對比來源:

各公司公告,國金證券研究所來源:

各公司公告,

國金證券研究所7%6%5%4%3%2%1%0%

2023

2024H127利潤表經營活動產生的現金流量經營性現金流流入銷售回款

=經營性現金流入-其他流入銷售回款率

=（經營性現金流入-其他流入）/銷售金額經營性現金流流出投資活動產生的現金流量籌資活動產生的現金流量存貨周轉率存貨周轉效率(快周轉)是房企運營的關鍵之

一負債資產負債表資產貨幣資金存貨注：存貨為主要資產營業收入營業成本銷售費用管理費用財務費用凈利潤歸母凈利潤營業收入-營業成本

=毛利營業成本：土地+建安+利息資本化管控水平短期長期所有者權益1.短期借款2.一年內到期的

非流動負債3.應付短期債券1.長期借款2.應付債券存貨預收賬款凈資產杠桿比率ROE=凈利潤/凈資產銷售凈利率

資產周轉率營業成本營業收入存貨預收賬款與杠桿水平相關銷售凈利率開發成本開發產品=凈利潤/營業收入凈利潤扣除少數股東損益利潤表結算28l

54家典型房企2024年上半年資產總額為175311億元，同比下滑3.9%，資產規模仍在下滑；l典型房企整體資產負債率持續下滑

，央國企和民企表現分化。21家央國企2024年上半年資產負債率為71.1%

，相比

2023年全年下滑0.48%；26家民企2024年上半年資產負債率為83.1%，相比2023年全年上漲0.54%，兩者走勢分化反映民企償債壓力仍未緩解。86%84%82%80%78%76%74%72%70%68%66%64%2019

2020

2021

20222023

2024H1遠洋集團

綠地控股

旭輝控股集團

綠城中國

濱江集團

建發國際集團

新城控股

保利發展越秀地產美的置業萬科A中國金茂華發股份金地集團招商蛇口華潤置地龍湖集團中國海外發展7家混合21家央國企26家民企54家樣本房企100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%圖表:典型房企整體資產負債率走勢圖表:典型房企資產規模及增速來源:wind,國金證券研究所來源:wind,國金證券研究所

2023

2024H129l行業營收利潤雙雙下滑。54家樣本房企2024年上半年營業收入同比-15.2%

，54家2024年上半年歸母凈利潤仍然為負（合

計-566億元），負增相比2023年同期有所擴大。l企業分化明顯。國企/央企更為穩定，2024年上半年營業同比增速-3.1%

，歸母凈利潤仍能保持正數，但同比增速再度

下滑至-39.3%

；而民企營收利潤增速波動更大，下行階段降幅更為明顯，營收利潤降幅分別為-20.5%和-42.1%。l

18家典型房企中，5家房企營收同比增速為正，建發國際集團、綠城中國、越秀地產、華潤置地和保利發展增速位列前

五；僅3家房企歸母凈利潤同比增速為正，其中中國金茂增速超100%、遠洋集團增速70.7%。50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%21家央國企54家樣本房企200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-250%-300%-350%來源:各公司公告,國金證券研究所來源:

各公司公告,國金證券研究所來源:各公司公告,國金證券研究所26家民企7家混合21家央國企54家樣本房企100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%圖表:

樣本房企歸母凈利潤同比

2024H1營收同比

2024H1歸母凈利潤同比華潤置地龍湖集團濱江集團招商蛇口華發股份圖表:典型房企營業收入及歸母凈利潤同比保利發展新城控股美的置業綠地控股圖表:樣本房企營業收入同比26家民企

7家混合越秀地產綠城中國中國金茂遠洋集團旭輝控股集團建發國際集團中國海外發展金地集團萬科A30l

2019年以來，在高價地項目逐步結轉、高能級城市限價的背景下，行業毛利率水平持續下滑，54家樣本房企1H24年整

體毛利率為13.2%，較2023年全年下降1.0pct。l央國企和民企分化，央國企平均毛利率為16.9%

，而民企毛利率僅10.3%。典型房企中華潤置地、中國海外發展等4家房

企1H24毛利率高于20%

；從變化角度看，僅5家房企毛利率有所提升。l

市場下行背景下，房企銷管費率有所減少。典型房企1H24平均銷管費率為5.34%，較2023年全年減少0.08pct

，濱江集

團、綠地控股、萬科A、保利發展絕對值相對較低。12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%濱綠

萬保

中

招

華遠

美

綠越金

華龍

新旭

中

建

江地科利國

商

發

洋

的城秀地

潤

湖城輝

國發

集控

A發

海蛇股集

置中地

集

置

集控控金

國

團股

展

外

口份

團業

國產

團地

團股股

茂

際發

集

集展

團

團來源:各公司公告,國金證券研究所來源:

各公司公告,國金證券研究所來源:各公司公告,國金證券研究所華中新龍華中保越旭綠招

潤

國城

湖發

國

利秀

輝

城

商置

海

控

集股金

發

地控

中蛇

地

外股

團份

茂展產股

國

口發

集展

團26家民企7家混合21家央國企54家樣本房企圖表:樣本房企毛利率走勢圖表:典型房企2023、1H24年毛利率對比建金

綠

濱美萬

遠

發

地

地

江

的科

洋

國

集控

集

置

A集

際

團股

團

業

團

集團30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%40%35%30%25%20%15%10%5%0%圖表:典型房企2023

1H24年銷管費率對比

2023銷管費率2024H1銷管費率

2023毛利率2024H1毛利率31ROE=凈利率*周轉率*杠桿率凈利潤率（%）550%500%450%400%350%300%250%200%l

2010年以前，地產行業ROE提升主要靠的是房價漲幅大于土地漲幅。l

2010-2019年間，地產行業進入成熟期，凈利率提升空間不大，需要靠高周轉和高杠桿。l

2020-至今，地產行業受行業大拐點影響ROE顯著回落，其中減值對盈利能力沖擊最大。 3.5、地產盈利能力拆解

未來重新回歸凈利率增長2005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023ROE（%）提升200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320052006