資產(chǎn)評估師知識點合輯20251.資產(chǎn)評估基本理論1.市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。市場價值的形成條件包括：買賣雙方自愿進行交易；買賣雙方出于各自的利益進行交易；交易雙方具有完全的信息；交易對象在市場上有足夠的展示時間；不存在特定或特殊關(guān)系。例如，在房地產(chǎn)市場中，一套普通住宅在公開市場上，眾多買家和賣家自由競爭下達(dá)成的價格就接近市場價值。2.非市場價值是指不滿足市場價值成立條件的其他價值形式的集合，包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，它與市場價值的區(qū)別在于投資價值是針對特定投資者的，而市場價值是針對一般投資者的。比如，一家企業(yè)對某一項目進行投資，該項目對于這家企業(yè)的投資價值可能因為企業(yè)自身的戰(zhàn)略布局、協(xié)同效應(yīng)等因素而與市場上其他投資者對該項目的看法不同。3.資產(chǎn)評估假設(shè)是依據(jù)現(xiàn)有知識和有限事實，通過邏輯推理，對資產(chǎn)評估所依托的事實或前提條件作出的合乎情理的推斷或假定。主要的資產(chǎn)評估假設(shè)有：交易假設(shè)，是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價；公開市場假設(shè)，是假定資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格取決于市場的供求關(guān)系；持續(xù)使用假設(shè)，是假定資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用；清算假設(shè)，是假定資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。例如，在對一家正常經(jīng)營的企業(yè)進行評估時，通常采用持續(xù)使用假設(shè)；而當(dāng)企業(yè)面臨破產(chǎn)清算時，則采用清算假設(shè)。4.資產(chǎn)評估原則包括工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則。工作原則有獨立性原則，要求評估機構(gòu)和評估人員在執(zhí)業(yè)過程中保持獨立，不受外界干擾和影響；客觀公正性原則，要求評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)，實事求是地反映評估對象的價值；科學(xué)性原則，要求評估過程中采用科學(xué)的評估方法、程序和技術(shù)。經(jīng)濟技術(shù)原則有供求原則，是指商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降；最高最佳使用原則，是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提下，使評估對象的價值達(dá)到最大的使用方式；替代原則，是指在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值；預(yù)期收益原則，是指資產(chǎn)的價值取決于其未來所能帶來的收益；貢獻原則，是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻。比如，在評估一處商業(yè)房產(chǎn)時，考慮其最高最佳使用方式可能是作為商場出租，而不是作為普通住宅使用，這就是最高最佳使用原則的體現(xiàn)。5.成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。其基本公式為：評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值。重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本，復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用；更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。例如，評估一臺舊設(shè)備，先確定其更新重置成本，再考慮設(shè)備因使用磨損產(chǎn)生的實體性貶值、因技術(shù)進步導(dǎo)致的功能性貶值以及因市場需求變化等導(dǎo)致的經(jīng)濟性貶值，最終得出設(shè)備的評估價值。6.市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。運用市場法的前提條件包括：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。市場法的具體方法有直接比較法和類比調(diào)整法。直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法，如現(xiàn)行市價法、市價折扣法等；類比調(diào)整法是指利用參照物的交易價格，通過對比分析評估對象與參照物之間的差異，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進行調(diào)整估算評估對象價值的方法，如功能價值類比法、價格指數(shù)法等。例如，在評估一輛二手車時，通過查找市場上近期交易的同型號、同車況的二手車價格，進行適當(dāng)調(diào)整后得出評估價值，這就是市場法的應(yīng)用。7.收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。其基本原理是資產(chǎn)的價值取決于其未來所能帶來的收益。收益法的基本參數(shù)包括收益額、折現(xiàn)率和收益期限。收益額是指資產(chǎn)未來預(yù)期收益的金額，通常采用凈現(xiàn)金流量等指標(biāo)；折現(xiàn)率是將未來收益折算為現(xiàn)值的比率，它反映了投資的風(fēng)險和收益水平；收益期限是指資產(chǎn)產(chǎn)生收益的持續(xù)時間。收益法的具體方法有未來收益折現(xiàn)法、收益資本化法等。比如，評估一家企業(yè)的價值，通過預(yù)測企業(yè)未來若干年的凈現(xiàn)金流量，選擇合適的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，再考慮企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營價值等因素，得出企業(yè)的評估價值。2.企業(yè)價值評估8.企業(yè)價值評估的對象通常是企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值。企業(yè)整體價值是指企業(yè)所有出資人（包括股東和債權(quán)人）共同擁有的企業(yè)運營所產(chǎn)生的價值，即企業(yè)的總資產(chǎn)價值減去無息流動負(fù)債價值；股東全部權(quán)益價值是指企業(yè)股東對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)價值，即企業(yè)的所有者權(quán)益價值；股東部分權(quán)益價值是指企業(yè)一部分股東擁有的權(quán)益價值。例如，在企業(yè)并購中，收購方可能關(guān)注的是企業(yè)整體價值，以便確定合理的收購價格；而小股東可能更關(guān)心股東部分權(quán)益價值。9.收益法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用步驟包括：明確評估對象和范圍；收集相關(guān)資料，包括企業(yè)的歷史財務(wù)數(shù)據(jù)、市場前景、行業(yè)發(fā)展趨勢等；預(yù)測企業(yè)未來收益，通常采用銷售百分比法、綜合調(diào)整法等方法進行預(yù)測；確定折現(xiàn)率，可采用資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）、加權(quán)平均資本成本（WACC）等方法計算；計算企業(yè)價值，將預(yù)測的未來收益按照折現(xiàn)率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，得到企業(yè)的評估價值。例如，對一家科技企業(yè)進行價值評估，通過分析企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力、市場份額等因素，預(yù)測其未來5年的凈現(xiàn)金流量，采用WACC作為折現(xiàn)率，計算出企業(yè)的價值。10.市場法在企業(yè)價值評估中常用的方法有參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。參考企業(yè)比較法是指通過對資本市場上與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的可比企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評估對象價值的方法；并購案例比較法是指通過分析與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評估對象價值的方法。比如，在評估一家制造業(yè)企業(yè)時，選取同行業(yè)的幾家上市公司作為參考企業(yè)，計算它們的市盈率、市凈率等指標(biāo)，與被評估企業(yè)進行對比，從而確定被評估企業(yè)的價值。11.成本法在企業(yè)價值評估中，是通過對企業(yè)各項資產(chǎn)和負(fù)債進行評估，然后將各項資產(chǎn)的評估值相加，減去各項負(fù)債的評估值，得到企業(yè)的股東全部權(quán)益價值。在評估企業(yè)資產(chǎn)時，對于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等采用相應(yīng)的評估方法進行評估；對于流動資產(chǎn)，如存貨、應(yīng)收賬款等，根據(jù)其特點采用合適的方法進行評估。例如，在評估一家傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)時，對其廠房、設(shè)備等固定資產(chǎn)采用重置成本法進行評估，對其商標(biāo)、專利等無形資產(chǎn)采用收益法進行評估，對存貨采用市場法進行評估，最終得出企業(yè)的價值。12.企業(yè)價值評估中的風(fēng)險分析包括系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。系統(tǒng)性風(fēng)險是指由宏觀經(jīng)濟、政治、社會等因素引起的，對所有企業(yè)都產(chǎn)生影響的風(fēng)險，如通貨膨脹風(fēng)險、利率風(fēng)險、市場風(fēng)險等；非系統(tǒng)性風(fēng)險是指由企業(yè)自身的經(jīng)營管理、財務(wù)狀況等因素引起的，只對特定企業(yè)產(chǎn)生影響的風(fēng)險，如經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險等。在評估企業(yè)價值時，需要考慮這些風(fēng)險因素對企業(yè)未來收益和折現(xiàn)率的影響。例如，在經(jīng)濟衰退時期，系統(tǒng)性風(fēng)險增加，企業(yè)的未來收益可能受到影響，折現(xiàn)率也可能提高，從而導(dǎo)致企業(yè)價值下降。13.企業(yè)價值評估報告應(yīng)包括標(biāo)題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件等內(nèi)容。正文部分應(yīng)包括評估目的、評估對象和范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估依據(jù)、評估方法、評估程序?qū)嵤┻^程和情況、評估假設(shè)、評估結(jié)論、特別事項說明、評估報告使用限制說明、評估報告日等內(nèi)容。評估報告應(yīng)客觀、公正、準(zhǔn)確地反映評估過程和結(jié)果，為報告使用者提供可靠的決策依據(jù)。例如，一份企業(yè)價值評估報告需要清晰地說明評估目的是為企業(yè)并購提供價值參考，評估對象是企業(yè)的整體價值，采用的評估方法是收益法和市場法等。3.無形資產(chǎn)評估14.無形資產(chǎn)是指特定主體擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用并且能帶來經(jīng)濟利益的資源。無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。例如，蘋果公司的商標(biāo)權(quán)和其擁有的一系列專利技術(shù)，這些無形資產(chǎn)為蘋果公司帶來了巨大的經(jīng)濟利益。15.無形資產(chǎn)評估的特點包括：獨立性，無形資產(chǎn)通常具有獨特的性質(zhì)和價值，與其他資產(chǎn)相互獨立；復(fù)雜性，無形資產(chǎn)的價值受多種因素影響，如技術(shù)創(chuàng)新性、市場需求、法律保護等，評估過程較為復(fù)雜；動態(tài)性，無形資產(chǎn)的價值會隨著時間、市場環(huán)境等因素的變化而變化。比如，一項新的軟件技術(shù)，其價值可能在剛研發(fā)出來時較高，但隨著技術(shù)的更新?lián)Q代，其價值可能會迅速下降。16.收益法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用關(guān)鍵在于確定無形資產(chǎn)的收益額、收益期限和折現(xiàn)率。收益額的確定方法有直接估算法、分成率法等。直接估算法是指通過分析無形資產(chǎn)直接帶來的收入或成本節(jié)約額來確定收益額；分成率法是指通過確定無形資產(chǎn)收益在總收益中的分成比例來確定無形資產(chǎn)的收益額。收益期限通常根據(jù)無形資產(chǎn)的法定壽命、經(jīng)濟壽命等因素確定。折現(xiàn)率的確定需要考慮無形資產(chǎn)的風(fēng)險程度、市場利率等因素。例如，在評估一項專利技術(shù)時，采用分成率法確定專利技術(shù)的收益額，根據(jù)專利的剩余保護期限確定收益期限，采用風(fēng)險累加法確定折現(xiàn)率，從而計算出專利技術(shù)的價值。17.市場法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用需要有活躍的無形資產(chǎn)交易市場和可比的交易案例。在選擇可比案例時，需要考慮無形資產(chǎn)的類型、交易時間、交易條件、技術(shù)水平等因素。對可比案例的交易價格進行調(diào)整，以使其更接近被評估無形資產(chǎn)的價值。例如，在評估一項商標(biāo)權(quán)時，通過查找市場上近期類似商標(biāo)的交易案例，對比商標(biāo)的知名度、市場份額等因素，對交易價格進行調(diào)整，得出被評估商標(biāo)權(quán)的價值。18.成本法在無形資產(chǎn)評估中，主要是計算無形資產(chǎn)的重置成本，并考慮其貶值因素。重置成本包括研制或取得無形資產(chǎn)的全部成本，如研發(fā)費用、注冊費用等。貶值因素主要是功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。功能性貶值是指由于技術(shù)進步等原因?qū)е聼o形資產(chǎn)的功能相對落后而引起的貶值；經(jīng)濟性貶值是指由于外部經(jīng)濟環(huán)境變化等原因?qū)е聼o形資產(chǎn)的收益下降而引起的貶值。例如，在評估一項專有技術(shù)時，計算其研發(fā)成本作為重置成本，考慮技術(shù)的更新?lián)Q代導(dǎo)致的功能性貶值和市場需求變化導(dǎo)致的經(jīng)濟性貶值，得出專有技術(shù)的評估價值。19.專利權(quán)評估需要考慮專利的類型（發(fā)明專利、實用新型專利、外觀設(shè)計專利）、專利的法律狀態(tài)（有效、無效、終止等）、專利的技術(shù)水平、市場前景等因素。對于發(fā)明專利，由于其技術(shù)創(chuàng)新性較高，評估價值通常也較高；而對于外觀設(shè)計專利，其價值主要取決于產(chǎn)品的外觀設(shè)計對市場銷售的影響。例如，華為公司的5G通信技術(shù)專利，由于其在全球處于領(lǐng)先地位，具有很高的技術(shù)水平和市場前景，其評估價值也非常高。20.商標(biāo)權(quán)評估需要考慮商標(biāo)的知名度、商標(biāo)的市場占有率、商標(biāo)的歷史信譽、商標(biāo)的使用范圍等因素。知名商標(biāo)通常具有較高的品牌價值，能夠為企業(yè)帶來更多的市場份額和利潤。例如，可口可樂的商標(biāo)是全球知名商標(biāo)，其商標(biāo)權(quán)的評估價值極高，因為可口可樂品牌在全球消費者中具有很高的認(rèn)可度和忠誠度。21.著作權(quán)評估需要考慮作品的類型（文學(xué)作品、藝術(shù)作品、影視作品等）、作品的創(chuàng)作難度、作品的市場需求、作品的版權(quán)保護期限等因素。對于一些經(jīng)典的文學(xué)作品，其版權(quán)價值可能隨著時間的推移而不斷增加；而對于一些時效性較強的影視作品，其版權(quán)價值可能在短期內(nèi)較高，但隨著時間的推移會逐漸下降。例如，金庸先生的武俠小說作品，其著作權(quán)具有很高的價值，因為這些作品深受廣大讀者喜愛，并且被多次改編成影視作品。4.不動產(chǎn)評估22.不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。不動產(chǎn)具有不可移動性、耐久性、個別性、價值高大性等特點。例如，一座商業(yè)大廈，其位置是固定的，不能移動，而且具有較長的使用壽命，每一座大廈都有其獨特的設(shè)計和地理位置，價值也相對較高。23.市場比較法在不動產(chǎn)評估中的應(yīng)用步驟包括：收集交易案例，選擇與被評估不動產(chǎn)具有可比性的交易案例；進行交易情況修正，消除交易案例中因特殊交易情況（如急于出售、關(guān)聯(lián)交易等）導(dǎo)致的價格偏差；進行交易日期修正，將交易案例的價格調(diào)整到評估基準(zhǔn)日的價格水平；進行區(qū)域因素修正和個別因素修正，考慮不動產(chǎn)所在區(qū)域的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等區(qū)域因素以及不動產(chǎn)的面積、朝向、樓層等個別因素對價格的影響；計算比準(zhǔn)價格，通過對多個可比交易案例進行修正后，采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法等方法計算出被評估不動產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。例如，在評估一套住宅時，收集周邊近期成交的幾套類似住宅的交易案例，對這些案例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素進行修正，最終得出該住宅的評估價格。24.收益法在不動產(chǎn)評估中，適用于有收益或潛在收益的不動產(chǎn)，如商業(yè)房地產(chǎn)、出租型住宅等。其基本公式為：不動產(chǎn)價值=年凈收益/資本化率。年凈收益是指不動產(chǎn)在正常經(jīng)營情況下，扣除運營費用后的凈收入；資本化率是將不動產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)化為價值的比率，通常根據(jù)市場上類似不動產(chǎn)的投資收益率確定。例如，評估一座寫字樓，通過預(yù)測其未來的租金收入和運營費用，計算出年凈收益，再根據(jù)市場上類似寫字樓的投資收益率確定資本化率，從而得出寫字樓的評估價值。25.成本法在不動產(chǎn)評估中，是通過計算不動產(chǎn)的重置成本或重建成本，扣除折舊后得到不動產(chǎn)的評估價值。重置成本是指在當(dāng)前市場條件下，重新建造與被評估不動產(chǎn)具有同等效用的全新不動產(chǎn)所需的費用；重建成本是指采用與被評估不動產(chǎn)相同的材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)等，重新建造完全相同的不動產(chǎn)所需的費用。折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。物質(zhì)折舊是指不動產(chǎn)由于使用磨損、自然損耗等原因?qū)е碌膬r值降低；功能折舊是指由于不動產(chǎn)的功能落后于市場需求而導(dǎo)致的價值降低；經(jīng)濟折舊是指由于外部經(jīng)濟環(huán)境變化等原因?qū)е碌牟粍赢a(chǎn)價值降低。例如，評估一座舊廠房，計算其重置成本，考慮廠房的物質(zhì)折舊、因設(shè)備老化導(dǎo)致的功能折舊以及因周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致的經(jīng)濟折舊，得出廠房的評估價值。26.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的不動產(chǎn)評估，如待開發(fā)土地、在建工程等。其基本思路是預(yù)測不動產(chǎn)開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤和稅費等，得到不動產(chǎn)的評估價值。假設(shè)開發(fā)法的類型包括靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法。靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值，而動態(tài)分析法考慮資金的時間價值，將未來的收入和支出折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。例如，評估一塊待開發(fā)的土地，預(yù)測土地開發(fā)成住宅小區(qū)后的銷售價格，扣除土地開發(fā)成本、建筑成本、銷售費用等，采用動態(tài)分析法計算出土地的評估價值。27.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)，將估價對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。在使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，需要根據(jù)估價對象宗地的位置、用途、土地使用年限、容積率等因素，對基準(zhǔn)地價進行修正。例如，在評估某一宗商業(yè)用地時，根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉纳虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價，結(jié)合該宗地的具體情況，對基準(zhǔn)地價進行修正，得出該宗地的評估價格。5.機器設(shè)備評估28.機器設(shè)備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運行等功能或效用的裝置。機器設(shè)備按其用途可分為生產(chǎn)用機器設(shè)備、非生產(chǎn)用機器設(shè)備；按其技術(shù)特點可分為通用設(shè)備、專用設(shè)備等。例如，汽車制造企業(yè)的生產(chǎn)線上的各種加工設(shè)備屬于生產(chǎn)用機器設(shè)備，而企業(yè)的辦公用電腦屬于非生產(chǎn)用機器設(shè)備。29.成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用，重置成本的計算方法有直接法、物價指數(shù)法、重置核算法等。直接法是指按現(xiàn)行市場價格逐項加總機器設(shè)備的購置成本、運雜費、安裝調(diào)試費等，得到重置成本；物價指數(shù)法是指根據(jù)機器設(shè)備的原始購置成本，利用物價指數(shù)調(diào)整得到重置成本；重置核算法是指分別測算機器設(shè)備的各項成本，然后加總得到重置成本。實體性貶值的估算方法有觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法等。觀察法是指評估人員通過觀察機器設(shè)備的外觀、運行狀況等，判斷其磨損程度，估算實體性貶值；使用年限法是指根據(jù)機器設(shè)備的已使用年限和總使用年限，計算實體性貶值率，進而估算實體性貶值；修復(fù)費用法是指通過估算修復(fù)機器設(shè)備的磨損部件所需的費用，來確定實體性貶值。例如，評估一臺舊機床，采用物價指數(shù)法計算其重置成本，使用觀察法估算其實體性貶值，最終得出機床的評估價值。30.市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用，需要有活躍的機器設(shè)備交易市場和可比的交易案例。在選擇可比案例時，需要考慮機器設(shè)備的類型、規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠家、使用年限、技術(shù)狀況等因素。對可比案例的交易價格進行調(diào)整，以使其更接近被評估機器設(shè)備的價值。例如，在評估一臺二手挖掘機時，查找市場上近期交易的同型號、同使用年限的挖掘機交易案例，對比其技術(shù)狀況、工作小時數(shù)等因素，對交易價格進行調(diào)整，得出被評估挖掘機的評估價值。31.收益法在機器設(shè)備評估中，適用于具有獨立獲利能力的機器設(shè)備或機組，如生產(chǎn)線、成套設(shè)備等。其基本思路是預(yù)測機器設(shè)備未來的收益，選擇合適的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，得到機器設(shè)備的評估價值。在預(yù)測收益時，需要考慮機器設(shè)備的生產(chǎn)能力、產(chǎn)品價格、運營成本等因素。例如，評估一條食品生產(chǎn)線，通過預(yù)測該生產(chǎn)線未來的產(chǎn)品銷售收入、生產(chǎn)成本等，計算出凈收益，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將凈收益折現(xiàn)，得出生產(chǎn)線的評估價值。32.機器設(shè)備評估中的現(xiàn)場勘查包括查閱機器設(shè)備的檔案資料、觀察機器設(shè)備的外觀狀況、檢測機器設(shè)備的運行性能等。通過現(xiàn)場勘查，可以了解機器設(shè)備的實際狀況，為評估提供準(zhǔn)確的依據(jù)。例如，在評估一臺大型發(fā)電機組時，查閱其安裝調(diào)試記錄、維修保養(yǎng)記錄等檔案資料，觀察機組的外觀是否有損壞、腐蝕等情況，檢測機組的發(fā)電效率、運行穩(wěn)定性等性能指標(biāo)。33.機器設(shè)備的功能性貶值是指由于技術(shù)進步導(dǎo)致機器設(shè)備的功能相對落后而引起的貶值。功能性貶值可分為超額投資成本和超額運營成本。超額投資成本是指由于新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用，使得新設(shè)備的制造成本低于被評估設(shè)備的制造成本，兩者之間的差額即為超額投資成本；超額運營成本是指由于被評估設(shè)備的運營成本高于同類新設(shè)備的運營成本，兩者之間的差額的現(xiàn)值即為超額運營成本。例如，一臺舊的印刷設(shè)備，由于新的印刷技術(shù)的出現(xiàn)，新設(shè)備的生產(chǎn)效率更高、能耗更低，舊設(shè)備存在超額運營成本，從而導(dǎo)致功能性貶值。6.珠寶首飾評估34.珠寶首飾是指用各種珠寶玉石和貴金屬制成的裝飾品。珠寶玉石包括天然珠寶玉石（如鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石、翡翠等）和人工合成珠寶玉石；貴金屬包括黃金、白銀、鉑金等。例如，一枚鑲嵌鉆石的戒指，鉆石屬于珠寶玉石，戒托可能是黃金或鉑金等貴金屬。35.珠寶首飾評估的特點包括：專業(yè)性強，需要評估人員具備豐富的珠寶玉石和貴金屬知識；主觀性大，珠寶首飾的價值受市場審美、文化背景等因素影響較大；評估方法多樣，可采用成本法、市場法、收益法等多種方法。比如，對于一件具有獨特設(shè)計和藝術(shù)價值的珠寶首飾，其價值的評估可能更多地依賴于評估人員的主觀判斷和市場審美趨勢。36.成本法在珠寶首飾評估中，是通過計算珠寶首飾的原材料成本、加工成本、合理利潤等，得出評估價值。原材料成本根據(jù)珠寶玉石和貴金屬的市場價格確定；加工成本包括設(shè)計費用、制作費用等。例如，評估一件黃金項鏈，計算黃金的重量和當(dāng)時的市場價格得出黃金的原材料成本，加上項鏈的加工費用和合理利潤，得到項鏈的評估價值。37.市場法在珠寶首飾評估中，需要有活躍的珠寶首飾交易市場和可比的交易案例。在選擇可比案例時，需要考慮珠寶首飾的品質(zhì)（如鉆石的4C標(biāo)準(zhǔn)：重量、顏色、凈度、切工）、款式、品牌等因素。對可比案例的交易價格進行調(diào)整，以使其更接近被評估珠寶首飾的價值。例如，在評估一顆鉆石時，查找市場上近期交易的同重量、同顏色、同凈度、同切工的鉆石交易案例，對比其款式和品牌等因素，對交易價格進行調(diào)整，得出被評估鉆石的評估價值。38.收益法在珠寶首飾評估中，適用于具有投資或收藏價值的珠寶首飾，如稀有寶石、名家設(shè)計的珠寶等。其基本思路是預(yù)測珠寶首飾未來的增值收益，選擇合適的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，得到珠寶首飾的評估價值。在預(yù)測增值收益時，需要考慮珠寶首飾的稀有性、市場需求、藝術(shù)價值等因素。例如，評估一件著名珠寶設(shè)計師設(shè)計的限量版珠寶首飾，預(yù)測其未來幾年的增值幅度，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將增值收益折現(xiàn)，得出該珠寶首飾的評估價值。39.珠寶首飾評估中的鑒定是評估的重要環(huán)節(jié)，包括對珠寶玉石的品種鑒定、品質(zhì)分級，對貴金屬的純度鑒定等。鑒定方法有肉眼觀察、儀器檢測等。例如，使用顯微鏡觀察鉆石的內(nèi)部特征，確定其凈度等級；使用光譜分析儀檢測貴金屬的成分和純度。40.影響珠寶首飾價值的因素包括：品質(zhì)因素，如珠寶玉石的顏色、透明度、凈度等，貴金屬的純度等；市場因素，如市場供求關(guān)系、消費者喜好等；品牌因素，知名品牌的珠寶首飾通常具有較高的價值；文化因素，不同文化背景對珠寶首飾的喜好和價值認(rèn)知不同。例如，在中國文化中，翡翠被視為吉祥、富貴的象征，其價值相對較高；而在西方文化中，鉆石更受青睞。7.森林資源資產(chǎn)評估41.森林資源資產(chǎn)是指由特定主體擁有或控制并能帶來經(jīng)濟利益的，用于生產(chǎn)、提供林產(chǎn)品和生態(tài)服務(wù)功能的森林資源。森林資源資產(chǎn)包括林地資產(chǎn)、林木資產(chǎn)、森林景觀資產(chǎn)等。例如，一片用材林屬于林木資產(chǎn)，其所在的林地屬于林地資產(chǎn)，而具有旅游觀賞價值的森林景觀屬于森林景觀資產(chǎn)。42.市場法在森林資源資產(chǎn)評估中的應(yīng)用，需要有活躍的森林資源資產(chǎn)交易市場和可比的交易案例。在選擇可比案例時，需要考慮森林資源的類型（如用材林、經(jīng)濟林、防護林等）、地理位置、林齡、蓄積量等因素。對可比案例的交易價格進行調(diào)整，以使其更接近被評估森林資源資產(chǎn)的價值。例如，在評估一片用材林時，查找市場上近期交易的同類型、同林齡、同蓄積量的用材林交易案例，對比其地理位置等因素，對交易價格進行調(diào)整，得出該用材林的評估價值。43.收益法在森林資源資產(chǎn)評估中，適用于具有預(yù)期收益的森林資源資產(chǎn)，如經(jīng)濟林、竹林等。其基本思路是預(yù)測森林資源資產(chǎn)未來的收益，選擇合適的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，得到森林資源資產(chǎn)的評估價值。在預(yù)測收益時，需要考慮森林資源的產(chǎn)量、價格、生產(chǎn)成本等因素。例如，評估一片果園，預(yù)測果園未來每年的水果產(chǎn)量和銷售價格，扣除生產(chǎn)成本、管理費用等，計算出凈收益，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將凈收益折現(xiàn)，得出果園的評估價值。44.成本法在森林資源資產(chǎn)評估中，是通過計算森林資源資產(chǎn)的營造成本、管理成本、合理利潤等，得出評估價值。營造成本包括造林的種苗費、整地費、栽植費等；管理成本包括撫育費、施肥費、病蟲害防治費等。例如，評估一片人工造林的林地，計算其從造林開始到評估基準(zhǔn)日的營造成本和管理成本，加上合理利潤，得到林地的評估價值。45.森林資源資產(chǎn)評估中的林地資產(chǎn)評估方法有林地期望價法、年金資本化法、現(xiàn)行市價法等。林地期望價法是通過預(yù)測林地在未來經(jīng)營期內(nèi)的收入和支出，考慮資金的時間價值，計算出林地的期望價值；年金資本化法是將林地每年的穩(wěn)定收益按照一定的資本化率轉(zhuǎn)化為林地價值；現(xiàn)行市價法是通過比較市場上類似林地的交易價格，對被評估林地進行評估。例如，對于一片具有長期穩(wěn)定收益的林地，可采用年金資本化法進行評估。46.林木資產(chǎn)評估方法有市場法（如現(xiàn)行市價法、市場價倒算法等）、收益法（如收獲現(xiàn)值法、年金資本化法等）、成本法（如重置成本法、序列需工數(shù)法等）。市場價倒算法是根據(jù)木材的市場銷售價格，扣除木材的采運成本、銷售費用、稅費等，得到林木的評估價值；收獲現(xiàn)值法是預(yù)測林木未來的收獲收入，扣除成本和利潤，將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日得到林木的評估價值。例如，對于成熟的用材林，可采用市場價倒算法進行評估。47.森林景觀資產(chǎn)評估方法有市場比較法、收益現(xiàn)值法、條件價值法等。市場比較法是通過比較市場上類似森林景觀的交易價格，對被評估森林景觀進行評估；收益現(xiàn)值法是預(yù)測森林景觀未來的旅游收入等收益，將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日得到森林景觀的評估價值；條件價值法是通過問卷調(diào)查等方式，了解人們對森林景觀的支付意愿，從而評估森林景觀的價值。例如，對于一個具有旅游開發(fā)價值的森林景區(qū)，可采用收益現(xiàn)值法進行評估。8.金融不良資產(chǎn)評估48.金融不良資產(chǎn)是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產(chǎn)管理公司收購或接管的金融不良債權(quán)，以及其他非銀行金融機構(gòu)持有的不良債權(quán)。金融不良資產(chǎn)具有價值回收的不確定性、評估難度大等特點。例如，銀行的一些逾期貸款，由于借款人的還款能力和還款意愿不確定，其價值回收存在很大的不確定性。49.假設(shè)清算法是金融不良資產(chǎn)評估中常用的方法之一，它是通過對企業(yè)進行清算分析，假設(shè)企業(yè)在破產(chǎn)清算或強制清算的情況下，評估金融不良資產(chǎn)的價值。具體步驟包括：確定有效資產(chǎn)和有效負(fù)債，計算企業(yè)的清算價值，按照債權(quán)的受償順序確定金融不良債權(quán)的受償金額。例如，對一家面臨破產(chǎn)的企業(yè)的金融不良債權(quán)進行評估，首先確定企業(yè)的有效資產(chǎn)（如可變現(xiàn)的固定資產(chǎn)、存貨等）和有效負(fù)債（如優(yōu)先償還的債務(wù)等），計算企業(yè)的清算價值，然后根據(jù)債權(quán)的受償順序確定金融不良債權(quán)的可能受償金額。50.現(xiàn)金流償債法是通過分析企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流、投資活動現(xiàn)金流和籌資活動現(xiàn)金流，預(yù)測企業(yè)未來的現(xiàn)金流量，以確定企業(yè)未來的償債能力，從而評估金融不良資產(chǎn)的價值。在預(yù)測現(xiàn)金流時，需要考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況、市場前景、行業(yè)發(fā)展趨勢等因素。例如，對一家正常經(jīng)營的企業(yè)的金融不良債權(quán)進行評估，分析企業(yè)的歷史現(xiàn)金流情況，結(jié)合企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，預(yù)測企業(yè)未來的現(xiàn)金流量，從而確定企業(yè)的償債能力和金融不良債權(quán)的價值。51.交易案例比較法是通過分析與被評估金融不良資產(chǎn)類似的交易案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟指標(biāo)，在與被評估金融不良資產(chǎn)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評估對象價值的方法。在選擇可比交易案例時，需要考慮債權(quán)的性質(zhì)、債務(wù)人的情況、交易時間、交易條件等因素。例如，在評估一筆金融不良債權(quán)時，查找市場上近期類似債權(quán)的交易案例，對比債權(quán)的金額、債務(wù)人的行業(yè)、信用狀況等因素，對交易價格進行調(diào)整，得出被評估金融不良債權(quán)的評估價值。52.專家打分法是指邀請相關(guān)領(lǐng)域的專家，根據(jù)他們的專業(yè)知識和經(jīng)驗，對金融不良資產(chǎn)的價值進行評估。專家們通常會考慮債務(wù)人的還款能力、抵押物的價值、市場環(huán)境等因素，對金融不良資產(chǎn)的價值進行打分，然后綜合專家們的意見得出評估結(jié)果。例如，在評估一筆復(fù)雜的金融不良債權(quán)時，邀請金融、法律、財務(wù)等方面的專家，讓他們對債權(quán)的價值進行評估和打分，最終得出一個相對合理的評估價值。53.金融不良資產(chǎn)評估中的盡職調(diào)查包括對債務(wù)人的基本情況調(diào)查（如企業(yè)的注冊信息、股權(quán)結(jié)構(gòu)等）、經(jīng)營狀況調(diào)查（如企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況、市場份額等）、財務(wù)狀況調(diào)查（如企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等）、擔(dān)保情況調(diào)查（如抵押物的情況、保證人的情況等）。通過盡職調(diào)查，可以全面了解債務(wù)人的情況，為評估提供準(zhǔn)確的依據(jù)。例如，在評估一筆有抵押物的金融不良債權(quán)時，對抵押物的位置、面積、產(chǎn)權(quán)狀況等進行詳細(xì)調(diào)查，以準(zhǔn)確評估抵押物的價值。9.資產(chǎn)評估報告與檔案管理54.資產(chǎn)評估報告是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)委托履行必要的評估程序后，由資產(chǎn)評估機構(gòu)對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值出具的專業(yè)報告。資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件等內(nèi)容。正文部分應(yīng)當(dāng)包括評估目的、評估對象和范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估依據(jù)、評估方法、評估程序?qū)嵤┻^程和情況、評估假設(shè)、評估結(jié)論、特別事項說明、評估報告使用限制說明、評估報告日等內(nèi)容。例如，一份規(guī)范的企業(yè)價值評估報告需要清晰地闡述評估目的是為企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價值參考，評估對象是企業(yè)的整體價值，采用的評估方法是收益法和市場法等。5