2、物業管理基礎知識簡介第一頁，共49頁。2.1物業2.2物業管理2、物業管理基礎知識簡介第二頁，共49頁。1.什么是物業2.物業的主要組成要素3.物業的性質4.物業與房地產、不動產的區別與聯系2.1物業第三頁，共49頁。2.1物業物業是指已經建成并投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地以及依托于該實體上的權益；物業舉例：住宅樓、寫字樓、商廈、廠房倉庫、酒店；一個完整的物業包括實物形態和非實物形態。具體地說，右邊前3項組成要素屬于實物形態的部分，后一項屬于非實物形態。1.什么是物業？(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物;(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；(3)與這些屋宇的建筑相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主干交通道路;(4)附著在上述實體上的各項權益。2.物業的主要組成要素第四頁，共49頁。3.物業的性質（1）物業的自然屬性（2）物業的社會屬性2.1物業第五頁，共49頁。3.物業的性質①物業的二元性（兼有土地與建筑物二者特有的各種屬性）②物業的有限性（由土地的有限性決定）；③物業的差異性和多樣性（物業的差異性主要由土地的優劣決定；物業的多樣性主要是指物業形式的多樣性）④物業的固定性（空間位置的不可移動性）⑤物業的永久性和長期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直至喪失物理壽命；長期性是就建筑物而言的，在正常情況下，建筑物可供人們長期使用，也可以一次性出售或多次出租）⑥物業的配套性與系統性（物業的配套性是指物業以其各種齊全的配套設施，滿足人們各種需要的特性，物業配套越齊全，其功能發揮就越充分；物業的系統性要求各種配套設施齊全形成一個完善的系統，充分發揮其功能。）（1）物業的自然屬性第六頁，共49頁。3.物業的性質①物業的經濟屬性

A.物業的商品性（物業是一種商品，具有使用價值和經濟價值）；

B.物業的稀缺性（相對于人類的需要而言，物業在供應上是稀缺的。一方面表現為在土地資源供應上的絕對短缺，另一方面表現為建筑資源供應上的相對短缺）；

C.物業的保值、增值性（通過物業管理可以實現物業的保值增值，雖然物業的價格有升有降，上下波動，但是從長期來看，物業價格無疑呈螺旋式上升趨勢）；

D.物業的宏觀調控性（由于物業的稀缺性，且關系到國計民生、社會穩定的重大問題，因而政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要）②物業的法律屬性物業的法律屬性集中反映在物權關系上。房地產物權是指物權人在法律規定的范圍內享有的房屋所有權，及其占有土地的使用權。物業交易的實質并非實物形態的房屋、土地、設備設施，而是附著在實物上的權益。購入物業就意味著購入不動產物權，包括占有、使用、收益、分配四項權能，形成了一個完整、抽象的權利體系。在這一權利體系下，各種權利可以進行組合、也可以單獨行使、享有。（2）物業的社會屬性第七頁，共49頁。4物業與房地產、不動產的區別與聯系三者比較區別聯系物業房地產不動產狹義的房地產：指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的地。廣義的房地產：指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說，房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態的財產。房地產由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為”不動產”。房地產的表述傾向于表明這種財產是以房屋和土地作為物質載體，而不動產的表述側重于表明這種財產具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。物業是單元性的、具體的房地產或不動產。內涵不同指單元性房地產、具體的房地產，是一個微觀的概念指國家、地區或城市所擁有的房產和地產，房地產一般用于宏觀角度，如房地產業外延不同房地產進入進入交易和售租后服務這一領域指房地產的開發、建設、銷售和售租后的管理整個過程稱謂領域不同房地產領域中單元性房地產的別稱經濟法、行政法及商業實務中使用的稱謂民法慣用的詞匯2.1物業第八頁，共49頁。2.2物業管理2.2.1物業管理的含義2.2.2物業管理的特點2.2.3物業管理的性質2.2.4物業管理的內容2.2.5物業管理法律關系的主體2.2.6物業管理的五大職能2.2.7物業管理的地位與作用2.2.8物業管理模式與類型第九頁，共49頁。主要是指有關房地產與其輔助設備、設施售租后的服務。狹義的物業管理泛指一切有關房地產的開發、租賃、銷售與售租后的服務。具體包括對物業權屬、物業經營活動、物業維修保養、相關法律糾紛等的管理。廣義的物業管理現在一般認為，物業管理是指物業管理經營人受物業所有人或使用人的委托，運用現代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，為物業的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創造安全方便的居住和工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值，實現物業的保值增值。2.2.1物業管理的含義第十頁，共49頁。2.2.1物業管理的含義⑴物業管理的管理對象是物業。這個物業是指在建或已投入使用的物業，即樓宇；⑵物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人；⑶物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品——勞務與服務；⑷這種勞務、服務的投入能起到完善物業的使用效能，并使其保值、增值的作用；物業管理的內涵第十一頁，共49頁。2.2.1物業管理的含義⑸物業管理是采用現代科學管理手段對物業實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經營于一體；⑹物業管理的基本要求是統一管理和協調，既包括相對獨立的物業(樓宇等)或小區物業的統一管理和協調，也包括轄區范圍內各個方面的統一管理和協調；⑺優質的物業管理與社區服務相結合，為業主和使用人提供物質、精神方面的服務；⑻就法律屬性而言，物業管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規定相關各方的權利和義務。物業管理的內涵第十二頁，共49頁。2.2.2物業管理的特點1、社會化

4、經營型

2、專業化

3、企業化物業管理的特點第十三頁，共49頁。2.2.2物業管理的特點

物業管理的社會化是指物業管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。

業主只需面對物業管理企業一家就能將所有關于房屋和居住(工作)環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業主找到了一個“總管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。

業主只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業主，也便于統一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，實現社會效益、經濟效益、環境效益、心理效益的統一和綜合改善。

物業管理社會化第十四頁，共49頁。2.2.2物業管理的特點將有關物業的各專業管理都納入物業管理企業的范疇之內，物業管理企業可以通過設置分專業的管理職能部門來從事相應的管理業務

。

隨著社會的發展，社會分工漸趨于專業化，物業管理企業也可以將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司。

例如，機電設備維修承包給專業設備維修企業，物業保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業綠化公司，環境衛生也可以承包給專業清潔公司。

這些專門組織的成立，表明這一行業已從分散型轉向了專業型。這種轉向有利于提高城市管理的專業化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現代化的管理方式轉換。

物業管理專業化第十五頁，共49頁。2.2.2物業管理的特點物業管理企業作為一個獨立的法人，按照《中華人民共和國公司法》的規定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。

物業管理企業必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。

物業管理企業從管理上、經營上和服務上下功夫，為業主創造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環境。物業管理企業化第十六頁，共49頁。2.2.2物業管理的特點物業管理企業的服務性質是有償的，即推行有償服務，合理收費。

物業管理的經營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。

物業管理企業可以通過多種經營，使物業的管理定于“以業養業、自我發展”的道路，從而使物業管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業主得到全方位、多層次、多項目的服務。物業管理經營型第十七頁，共49頁。2.2.3物業管理的性質1.以服務為核心的第三產業；2.集管理、服務、經營為一體的服務管理；3.社會化、專業化、企業化與經營型的管理；4.受聘、受托性；5.規范性；6.統一性和綜合性；7.中介性；物業管理的性質第十八頁，共49頁。2.2.4物業管理的內容（一）物業管理的內容包括以下幾個方面：1.物業管理的基本內容2.多種經營服務3.物業租賃4.社區管理第十九頁，共49頁。1.物業管理的基本內容（1）日常養護（2）秩序維護與管理（3）清潔綠化管理（4）消防管理（5）車輛道路管理（6）征收費用管理（7）處理矛盾、協調各方面的關系（8）檔案管理第二十頁，共49頁。2.多種經營服務物業管理的多種經營服務主要是指物業管理企業在征得相關主體同意后，依托物業管理區域特有的市場資源開展的各類有嘗服務工作。它主要是為某些用戶的一定需要而提供的針對性的有償服務。第二十一頁，共49頁。3.物業租賃物業管理企業根據自身的實力與所管物業區域的特點，可以開展接受業主（或其他組織）委托的物業租賃業務，增加企業的經營收入。第二十二頁，共49頁。4.社區管理參與社區管理是物業管理企業的一個特殊使命。物業管理企業要自覺與各級政府、醫療、政法、公安取得聯系，隨時傳達有關政策和法令，開展社區建設和管理工作。社區管理活動主要有：全民選舉、人口普查、計劃生育、社會治安、醫療保健、社區文化等。第二十三頁，共49頁。（二）物業管理與傳統房屋管理比較內容物業管理傳統房屋管理物業權屬多元化產權單一產權（國有或集體所有）管理主體物業管理企業政府、房管部門管理單位性質企業事業或企業性事業單位管理手段經濟和法律手段行政手段管理性質經營型的有償管理服務福利型的無償、低償服務管理觀念為業主、住戶服務、以人為本管理住戶、以物為中心管理費用經營收入、自籌等低租金和財政補貼管理形式社會化、專業化統一管理多頭分散管理管理內容全方位、多層次的管理服務管房與修房管理關系服務與被服務的關系管理與被管理的關系管理模式市場經濟管理模式計劃經濟管理模式管理機制契約、合同制行政指令、終身制、無競爭物業管理與傳統房屋管理的區別:第二十四頁，共49頁。（三）物業管理與房地產業（1）房地產業：房地產業是以服務為特征的第三產業，它和建筑業是兩個相對獨立的產業門類。（2）房地產業的構成：房地產的開發經營；政府對房地產業的行政管理。（3）房地產業的運行機制： 生產環節流通環節消費環節第二十五頁，共49頁。（三）物業管理與房地產業（4）物業管理與房地產業的關系：（一）物業管理是房地產經營的延續和完善。（二）物業管理對房地產業的影響

①有利于房地產銷售推廣

②有利于物業的保值升值，提升人們居住水平

③有利于房地產市場的發展完善

。④有利于提高房地產綜合開發企業的聲譽

第二十六頁，共49頁。

物業管理法律關系的主體是指法律關系的參與者，即權利的享有者和義務的承擔者。包括物業所有權人、使用人、物業管理者、政府行政管理部門與相關職能部門、其他等。其主體如下：各級政府及政府主管部門；（宏觀調控；制定政策；指導監督等）相關部門；街道辦事處；開發商；物業管理公司；（物業管理活動的主要組織者、執行者；其指導思想是以服務為宗旨，以經營為手段，以經濟、社會和環境效益為目的，自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束）業主委員會；業主或租戶；各專業服務公司。2.2.5物業管理法律關系的主體第二十七頁，共49頁。2.組織職能

組織就是根據已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業管理的各個要素、各個環節和各個方面，從管理的分工協作上、從上下左右的關系上、從時間和空間的聯系上都合理地組織起來，形成物業管理活動的有機整體。物業管理的組織職能主要由物業管理企業執行。物業管理企業必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業內部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發揮各個管理環節、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業管理活動效益的大小。1.決策與計劃職能決策是指對物業管理目前和長遠的目標以與實現此目標有關的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業轄區總體管理的方向、業主管理委員會的組建、物業管理企業的選擇、物業管理企業的發展方向等。計劃就是把決策的目標具體化，變成一定時期內物業管理的行動綱領。物業管理的計劃職能應由業主管理委員會和物業管理企業共同執行，物業管理企業尤其要發揮主動性。決策正確與否、計劃是否科學對物業管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業管理陷于混亂。2.2.6物業管理的五大職能第二十八頁，共49頁。4.控制職能

控制也叫監督，就是物業管理在執行計劃過程中，必須經常控制監督計劃的執行情況，把實際情況與原定的目標、計劃、規章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業管理活動不斷發展、完善。控制職能要求建立、健全各項規章制度，包括業主公約、物業轄區管理章程、業主管理委員會章程、住戶手冊、物業管理公司崗位責任制、物業轄區綜合管理規章等；高效的管理信息系統；與時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監督有充分的依據。3.指揮職能

指揮是根據計劃，對整個物業管理活動進行領導和督促。由于物業管理活動十分復雜，涉與面廣，如果沒有科學的指揮，物業管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現，所以指揮職能是保證物業管理活動順利進行必不可少的條件。要實現科學的指揮，物業管理的指揮系統必須經常進行調查研究，分析物業管理活動的全過程，掌握物業的狀況和業主的需求，以取得指揮的主動權。2.2.6物業管理的五大職能第二十九頁，共49頁。5.協調職能

協調就是協調物業轄區內外各方面的活動，使它們能建立起良好的協作配合關系，不至于發生矛盾，以有效地實現物業管理的決策計劃目標。協調包括縱向協調與橫向協調、內部協調與外部協調。縱向協調就是協調物業管理指揮系統與各職能部門之間的活動關系；橫向協調就是協調同級各部門之間的活動和關系；內部協調即協調物業管理轄區內部上下左右各方面的活動、關系；外部協調則是協調物業管理與社會各有關方面的活動和關系，包括街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業與文化娛樂等部門。對物業管理來說，縱向協調、橫向協調、內部協調的關鍵在于全體業主和物業管理企業全體員工能清楚地了解物業管理的目標、方針、決策計劃和規章制度；而外部協調則需要社會各方面的通力配合及法律法規的健全。

2.2.6物業管理的五大職能第三十頁，共49頁。2.2.6物業管理的五大職能

物業管理的五大職能是一個有機的統一體。

①通過決策和計劃職能，可以明確物業管理的目標與方向；

②通過組織職能，可以建立實現目標的手段，使整個物業管理成為一部協調的“大機器”；

③通過指揮職能，可以建立正常的物業管理秩序；

④通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；

⑤通過協調職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業管理的實際，并及時解決物業管理內外部的矛盾，保證物業管理計劃決策的實現。第三十一頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用1.促進國民經濟和社會發展（1）根據國家統計局公布的數據顯示，我國物業服務企業在管房屋面積正以年均44.4%增速快速增長。（2）從全國范圍來看，物業服務企業主營業務總收入額的年增幅達到了50%以上，占全國GDP的比例增長了60%，年增長達15%。其中，我國一線、二線城市的物業服務企業主營收入均達到了100億元以上，占各市GDP的2%~3.5%左右。這些數據正彰顯出物業管理巨大的發展潛力，其對GDP的貢獻也呈現不斷上升趨勢。第三十二頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用2.推動現代服務業的結構調整和升級（1）現代服務業是順應世界產業結構由“工業型經濟”向“服務型經濟”轉變的產物。（2）在現代服務業中，物業一直被冠以朝陽產業，是應房地產發展而衍生的一個服務業，隸屬于現代服務業范疇的第二個層次，即為生產和生活服務的部門。（3）現代服務業的興起催生了物業服務的發展，而物業服務則以現代服務業的發展為支撐平臺，不斷自我超越，實現跨越式發展，進而推動現代服務業的結構調整和升級。第三十三頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用3.帶動關聯產業群的發展，催生嶄新的產業集群（1）為總部經濟的產生和發展提供了有利條件，使總部經濟的稅收貢獻效應、產業乘數效應、消費帶動效應、勞動就業效應及社會資本效應得以充分發揮。（2）對整個物業行業而言，由于總部經濟不僅為其相關產業發展提供了廣闊的市場，同時也對其需求品的技術含量提出了更高要求，因而，總部經濟的發展發展拓深且優化了物業產業內部分工和專業化的程度，提升物業管理行業附加值。（3）對于物業服務企業而言，總部經濟使物業服務企業能夠對經營環境的變化作出應對；總部經濟模式有利于物業服務企業發展新的企業資源觀，在總部經濟模式下，物業服務企業的管理模式也隨之改變，物業服務企業更加充分利用信息化管理方法，企業組織結構逐步向扁平化方向發展。第三十四頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用4.樹立城市形象、完善城市功能，是加速我國城市化進程的助推器（1）物業管理是城市發展的重要組成部分，對城市服務功能的完善所起的作用亦越來越顯著，在促進城市市容市貌的美化，提高城市文明程度和現代化水平方面發揮了重要作用。（2）伴隨著我國城市化的進程加快，物業管理成為人民群眾生活水平密切相關的新型服務行業，從單一住宅小區擴展到商務大廈、學校醫院、工業園區、農村安置小區等；從最初的清掃保潔、綠化養護擴展到房屋和配套設施設備的維修管理、車輛停放、環境秩序、社區活動、特約服務等，物業服務的區域和內容的發展是城市化進程的延伸和縮影，是加速我國城市化進程的助推器。第三十五頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用5.擴大就業的重要渠道（1）物業管理業的迅猛發展，使得該行業需要大量的多層次、多方面的專業人才。（2）物業管理作為第三產業的一個部門，在吸收城鄉勞動力就業方面可以起到十分重要的作用，有效緩解了就業壓力。有數據顯示，我國的物業服務從業人員有500~600萬人，其中一線操作工人占80%以上，吸收了大量機關企事業單位分流人員、大中專畢業生、部隊復轉軍人、下崗待業人員再就業、農民工和殘疾人。（3）隨著我國住宅建設的持續快速發展以及已有住宅區物業服務覆蓋面擴大，物業行業的快速發展，這也意味著，它對增加就業將進一步持續發揮積極作用。第三十六頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用6.是構建和諧社會的重要載體和平臺（1）物業服務企業通過引導業主依法有序參與社區公共事務，減少與業主間的矛盾糾紛，努力建設民主自治型社區；（2）通過提供標準化、規范化的服務，努力建設服務型社區；同時，物業服務企業以社區文化活動為載體，在促進社區居民的社會交流和情感交融，融洽企業與業主間的關系方面亦起到了積極推動作用。（3）此外，當前我國物業管理行業創造的關聯產業就業崗位接近1000萬個，是社會的穩定器。第三十七頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用7.節能減排、促進低碳經濟（1）物業服務企業逐步通過先進的管理體系，對能源的監測分析數據進行科學、規范地分析，尋找節能規律，并通過對設施設備的及時保養有效實現節能。（2）發展特色技術，采用新技術、新工藝改造相對落后設備，達到減少能耗的目的。（3）物業服務企業從物業的前期介入到日常管理，正是運用管理節能和技術節能來參與節能減排，推動低碳經濟和循環經濟的快速發展。第三十八頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用8.促進房地產市場的發展（1）物業管理是深化房地產經濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產市場的作用。（2）就整個房地產市場來說，物業管理無疑拓寬了房地產市場范圍，完善了房地產投資，促進了房地產市場向健康有序的方向發展。（3）物業管理是房地產開發經營活動的重要保證。只有現代化的管理手段，優質、周到、完善的物業管理，才能保證房地產價值和使用價值的最終實現，進而提高房地產的投資效益。

第三十九頁，共49頁。2.2.7物業管理的地位與作用9.實現物業的保值增值

（1）造成房屋貶值三種主要原因：物質性貶損、功能性貶損及受經濟宏觀調控和國家相關政策的影響而使物業貶損。通過物業管理企業的經營管理能夠最大限度地降低或者延緩房屋的貶值速度，從而實現保值。（2）物業管理的最終目的是實現物業的資產增值。物業管理企業一方面改造功能性衰竭的物業項目，提高房屋的價值，延長其使用壽命，另一方面就是通過優秀的管理和服務提高所管物業的知名度和美譽度，實現增值。第四十頁，共49頁。2.2.8物業管理模式與類型1.物業管理模式2.物業管理類型第四十一頁，共49頁。1.物業管理模式物業管理模式主要有以下三種：(1)行政、福利型的管理 (2)行政性與專業化相結合的管理(3)社會化、專業化、企業化和經營型的管理第四十二頁，共49頁。2.物業管理類型根據側重點的不同，物業管理可以按以下多種方式進行分類：(1)按管理主體進行分類 (2)按業務委托情況進行分類(3)按管理重點進行分類(4)按管理目標進行分類(5)按管理對象特點進行分類第四