寫字樓09年度營(yíng)銷策略2021.05二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略1.1、宏觀市場(chǎng)研究

1.2、區(qū)域市場(chǎng)研究1.3、東大街競(jìng)品分析目錄一、市場(chǎng)研究2021年成都寫字樓市場(chǎng)供需情況放量持續(xù)遞增長(zhǎng)、成交有所下降2021年成都主城區(qū)寫字樓新增供給體量共計(jì)77.12萬(wàn)平米，達(dá)歷史最高點(diǎn)，較上一年增長(zhǎng)36.5%，全年成交體量總計(jì)39.07萬(wàn)平米，較07年出現(xiàn)大幅下滑，較少了25.8%。〔數(shù)據(jù)來源：成都市房管局〕2021年成都寫字樓市場(chǎng)成交價(jià)格銷售價(jià)格繼續(xù)看漲2021年，成都主城區(qū)辦公物業(yè)的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)了跳躍式的增長(zhǎng)，到達(dá)高水平。成都主城區(qū)辦公物業(yè)全年成交均價(jià)達(dá)7900元/平米，達(dá)歷史最高點(diǎn)。08年較上年增長(zhǎng)41.27%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出15.4%的平均年增長(zhǎng)率。〔數(shù)據(jù)來源：成都市房管局〕2021年成都寫字樓市場(chǎng)租賃價(jià)格租賃價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定成都主城區(qū)辦公物業(yè)的租賃價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。2021年，成都主城區(qū)辦公物業(yè)的租賃價(jià)格全年維持在68-87元/平米.月之間，全年平均價(jià)格為78.5元/平米.月。〔數(shù)據(jù)來源：成都市房管局〕未來兩三年成都甲級(jí)寫字樓供給呈井噴行情由于2021年供給的巨幅放量和成交的大幅萎縮，導(dǎo)致留存到09年的體量較大，預(yù)計(jì)達(dá)37.47萬(wàn)平米左右。并且較多延緩到09年開發(fā)，至2021年年市場(chǎng)總供給量就將達(dá)160萬(wàn)平米，供給量相當(dāng)充足。而隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，將造成甲級(jí)寫字樓供給過剩的局面。成都寫字樓市場(chǎng)開展趨勢(shì)主城區(qū)寫字樓進(jìn)一步高端化、品牌化性價(jià)比高的中高檔工程將受追捧近年成都寫字樓逐步品牌化、高端化，然而任何行業(yè)市場(chǎng)的客群都呈金字塔型，高端的并非大多數(shù)，因此創(chuàng)新型、高性價(jià)比的中高檔寫字樓工程反而成為了市場(chǎng)供給的空缺。成都寫字樓市場(chǎng)開展趨勢(shì)二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略1.1、宏觀市場(chǎng)研究1.2、區(qū)域市場(chǎng)研究1.3、東大街競(jìng)品分析目錄一、市場(chǎng)研究開展?jié)摿薮螅鞑咳A爾街雛形初現(xiàn)目前整個(gè)東大街全長(zhǎng)5.2公里，劃分為金融商務(wù)起步區(qū)〔中環(huán)廣場(chǎng)至錦江段〕、金融商務(wù)核心區(qū)〔錦江至二環(huán)路段〕、金融商務(wù)拓展區(qū)〔二環(huán)路至沙河段〕三個(gè)區(qū)域。先期將集中精力建設(shè)金融商務(wù)核心區(qū)。其中摩根中心就位于商務(wù)核心區(qū)。金融商務(wù)起步區(qū)

金融商務(wù)核心區(qū)摩根中心金融商務(wù)拓展區(qū)

東大街延線目前已經(jīng)聚集了美國(guó)鐵獅門、香港華人置業(yè)、香港九龍倉(cāng)、爪哇控股公司、香港新鴻基地產(chǎn)、把戲年集團(tuán)等眾多國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)巨頭，以及信德地產(chǎn)、國(guó)嘉地產(chǎn)在內(nèi)的外鄉(xiāng)老牌房企。共同促進(jìn)東大街區(qū)域市場(chǎng)的開展。眾多在建高端綜合體促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)開展花樣年.喜年廣場(chǎng)鐵獅門項(xiàng)目天府時(shí)代廣場(chǎng)明宇金融中心成都商會(huì)大廈摩根中心國(guó)嘉.新視界東方廣場(chǎng)陽(yáng)光保險(xiǎn)在租或在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目存量土地較多，市場(chǎng)潛力巨大金融街的軟件配套逐步完善2021年4月13日，成都市政府印發(fā)?關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)開展的假設(shè)干意見?,將對(duì)進(jìn)入“金融集聚區(qū)〞的金融機(jī)構(gòu)總部、地區(qū)總部，購(gòu)置、租賃、自建自用辦公用房的給予補(bǔ)貼或優(yōu)惠：成都市政府4月13日印發(fā)?關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)開展的假設(shè)干意見?)，從開展壯大地方金融機(jī)構(gòu)等九個(gè)方面提出了38條措施，支持金融業(yè)開展。其中，進(jìn)駐東大街“金融一條街〞和南部新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)的金融機(jī)構(gòu)總部、地區(qū)總部，購(gòu)置自用辦公用房享受1000元/平米補(bǔ)貼;租賃自用辦公用房給予連續(xù)3年租房補(bǔ)貼，每月20元/平米;自建自用辦公用房所需土地，可按照土地拆遷整理本錢掛牌出讓。二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略1.1、宏觀市場(chǎng)研究1.2、區(qū)域市場(chǎng)研究1.3、東大街競(jìng)品分析目錄一、市場(chǎng)研究東大街2021年—2021年寫字樓推售量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來3年內(nèi)，東大街區(qū)域?qū)⒂?0個(gè)工程70萬(wàn)方以上的供給量，尤其是2021年后，眾多在建寫字樓集中投放市場(chǎng)。隨著成都經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)、政府招商引資力度的加大，會(huì)有越來越多的企業(yè)入駐東大街，推動(dòng)寫字樓需求的增長(zhǎng)，對(duì)東大街的開展形成重要支撐。結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，眾多品牌、高端寫字樓集中放量，摩根中心將面臨“前堵后追〞的局面。二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究2.1、根底分析2.2、SWOT分析根底數(shù)據(jù)根本配置：8.1米挑高大堂、12部國(guó)際品牌電梯、國(guó)際品牌中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)配套設(shè)施銀行、會(huì)議中心、商務(wù)中心、健身中心、咖啡廳、便捷快餐店、便捷超市ARTDECO設(shè)計(jì)風(fēng)格ARTDECO風(fēng)格的5星級(jí)大堂及外立面裝修與“摩根、金融〞氣質(zhì)渾然一體、獨(dú)樹一幟。二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究2.1、根底分析2.2、SWOT分析O1、眾多甲級(jí)寫字樓林立的東大街，中高檔寫字樓將彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺O(jiān)2、政府對(duì)華爾街的打造所帶來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)O3、災(zāi)后重建及政府給予的招商引資政策扶持-機(jī)會(huì)..W1、產(chǎn)品配置并不“甲級(jí)”W2、開發(fā)商品牌價(jià)值支撐不足W3、工程進(jìn)度緩慢，入駐等待時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)買吸引力減弱-劣勢(shì)..T1、南延線和東大街區(qū)域的高端寫字樓集中供應(yīng)，短期供大于求T2、全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，市場(chǎng)需求萎縮，企業(yè)拓展計(jì)劃停滯，招商和銷售更加困難-威脅..S1.東大街發(fā)展?jié)摿薮骃2.周邊配套完善S3.交通便利-優(yōu)勢(shì)..發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，躲避劣勢(shì)抓住機(jī)遇，消除威脅工程SWOT分析-時(shí)機(jī)..S1.東大街開展?jié)摿薮骃2.周邊配套完善S3.交通便利-優(yōu)勢(shì)..工程SWOT分析充分發(fā)揮工程區(qū)域優(yōu)勢(shì)，抓住東大街開展脈搏，樹立工程在區(qū)域內(nèi)的核心地位。工程SWOT分析強(qiáng)調(diào)摩根文化內(nèi)涵與金融街關(guān)聯(lián)性，形成差異化概念。利用形象包裝，提升工程價(jià)值，吸附中高端客戶關(guān)注，并把握好最正確入市時(shí)機(jī)。W1、產(chǎn)品配置并不“甲級(jí)〞W2、開發(fā)商品牌價(jià)值支撐缺乏W3、工程進(jìn)度緩慢，入駐等待時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)置吸引力減弱T1、南延線和東大街區(qū)域的高端寫字樓集中供給，短期供大于求T2、全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，市場(chǎng)需求萎縮，企業(yè)拓展方案停滯，招商和銷售更加困難-劣勢(shì)..-威脅..二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究3.1、客群分析3.2、客群定位按入駐企業(yè)區(qū)域分析〔數(shù)據(jù)來源：房管局、世家數(shù)據(jù)庫(kù)〕在成都市中心區(qū)域有影響力的甲級(jí)寫字樓中，川籍中小企業(yè)比例占到四成已經(jīng)成為寫字樓物業(yè)的絕對(duì)主力群體。〔數(shù)據(jù)來源：房管局、世家數(shù)據(jù)庫(kù)〕成都市中心區(qū)域有影響力的甲級(jí)寫字樓，在行業(yè)類別上IT信息業(yè)、金融、效勞業(yè)在入駐上占到了近一半的比例。按行業(yè)類型分析〔數(shù)據(jù)來源：房管局、世家數(shù)據(jù)庫(kù)〕不同行業(yè)需求面積分析二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究3.1、客群分析3.2、客群定位二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究4.1、整體思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售節(jié)奏甲級(jí)陣列精品路線銷售：找準(zhǔn)市場(chǎng)最正確切入點(diǎn)、打空間差，凸顯超高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)借力東大街開展勢(shì)能，搶占先機(jī)，避開2021年后集中供給頂峰及品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)合工程工程節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取在2021年——2021年度內(nèi)完成大局部銷售。推廣：強(qiáng)調(diào)精神內(nèi)核，弱化物質(zhì)實(shí)體以別具一格的裝修風(fēng)格、外立面設(shè)計(jì)為載體，充分挖掘摩根文化，利用差異化概念，提升工程價(jià)值，樹立工程在華爾街的核心地位。二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究4.1、整體思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售節(jié)奏●東大街絕佳地段、獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)商務(wù)空間及尊貴物管效勞。●甲級(jí)商務(wù)辦公空間、東大街最“品〞寫字樓●不僅擁有甲級(jí)寫字樓區(qū)位、一流硬件設(shè)施等物理?xiàng)l件，更具備在精神層面與客戶對(duì)接的高品質(zhì)商務(wù)空間及商務(wù)尊貴效勞中國(guó)西部華爾街

BoutiqueOffice工程定位：

摩根中心，與資本同路Slogan：二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究4.1、整體思路4.2、工程定位、slogan4.3、推售節(jié)奏第一階段工程導(dǎo)入期〔09年06月-09年12月〕第二階段開盤強(qiáng)銷期〔10年01月-11年01月〕第三階段持續(xù)收尾期〔11年02月-11年09月〕小結(jié)：寫字樓銷售一般第一階段很難到達(dá)預(yù)期的效果，所以第二階段才是銷售的重頭戲。推廣主要是為第二階段效勞。二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究5.1、09年度推售策略5.2、09年度廣告策略5.3、09年度媒體策略我們目標(biāo)？正式售樓部開放后1個(gè)月完成〔28000平米×20%=5600平米〕的銷售業(yè)績(jī)。我們的對(duì)策？著力大客戶行銷，09年挖掘3-4個(gè)整層消化的大客戶；臨時(shí)售樓中心一名置業(yè)參謀接待自然來訪。如何找到客戶？依托政府搭車商會(huì)世家資源掃樓行銷尤其針對(duì)周邊二級(jí)城市需要建立成都辦事處的單位，商會(huì)、協(xié)會(huì)活動(dòng)是一重點(diǎn)媒介。世家機(jī)構(gòu)擁有的數(shù)萬(wàn)個(gè)高端客戶資源，可采用客帶客的優(yōu)惠手段激活有效資源；在售寫字樓工程資源共享。1、高端寫字樓，針對(duì)擴(kuò)張型公司〔外地大型企業(yè)先遣人員，會(huì)選擇在高級(jí)寫字樓租用小面積單位，作為公司進(jìn)駐成都前注冊(cè)、尋找辦公地點(diǎn)等前期籌備工作的場(chǎng)所〕。2、周邊低端物業(yè)，針對(duì)升級(jí)換代型公司〔快速成長(zhǎng)的中小企業(yè)、開始尋找與企業(yè)形象匹配的辦公場(chǎng)所〕。向重點(diǎn)客戶通知寫字樓推廣(不同階段)的優(yōu)惠措施；二是向客戶發(fā)出邀請(qǐng)，參加工程舉辦的的各種活動(dòng)，如置業(yè)說明會(huì)，或準(zhǔn)業(yè)主同樂活動(dòng)等等；三是為目標(biāo)客戶解答一些問題，促進(jìn)其轉(zhuǎn)入談判階段。++++二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究

5.1、09年度推售策略5.2、09年度廣告策略5.3、09年度媒體策略廣告目標(biāo)？工程預(yù)熱，引起關(guān)注，樹立差異化形象，為大客戶渠道銷售及后期宣傳做鋪墊。對(duì)客戶說什么？區(qū)域升值交通便利配套完善物業(yè)管理樓宇保值物業(yè)形象硬件配置物業(yè)管理商務(wù)氣氛租金水平付款方式側(cè)重地段、形象、配套等實(shí)用性自用他們關(guān)注什么？訴求點(diǎn):關(guān)于區(qū)域——————與世界同步——中國(guó)西部華爾街成都金融聚集地，會(huì)聚國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部的世界級(jí)商圈與資本同路——鐵獅門、九龍倉(cāng)、新鴻基等10余個(gè)地產(chǎn)大鱷，億萬(wàn)資本集聚便利交通輻射——20分鐘對(duì)接機(jī)場(chǎng)地鐵輻射全城，17條公交線路四通八達(dá)完善配套環(huán)境——政務(wù)中心、金融效勞、商務(wù)集群、星級(jí)酒店林立、商業(yè)繁榮關(guān)于工程——————甲級(jí)高效辦公——8.1米挑高大堂、12部國(guó)際品牌電梯、國(guó)際品牌中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)獨(dú)特設(shè)計(jì)理念——ARTDECO風(fēng)格的5星級(jí)大堂精品商務(wù)空間——會(huì)議中心、商務(wù)中心、健身中心、咖啡廳、便捷快餐店、便捷超市等配套專業(yè)物管效勞——第一太平戴維斯二、工程分析三、客群定位四、整體營(yíng)銷策略五、09年度營(yíng)銷策略目錄一、市場(chǎng)研究5.1、09年度推售策略5.2、09年度廣告策略5.3、09年度媒體策略電子樓書、專題雜志式讀物、寫字樓專業(yè)網(wǎng)，百度、谷歌搜索引擎鏈接、DM直郵深入剖析工程價(jià)值點(diǎn)借勢(shì)政府、聯(lián)合東大街區(qū)域開發(fā)商，通過報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)共同協(xié)作推廣西部華爾街的核心地位通過專題研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、活動(dòng)贊助、新聞