舟山·六橫島項目市場研究暨地塊解析提報■謹呈：浙江諸暨祥生集團■提案：寧波普蘭地產機構■時間：2021年05月15日壹開發背景分析貳地產市場分析叁地塊條件分析肆地塊初步定位目錄開發背景分析戰略占位海島交通經濟運行人口開展上海杭州寧波六橫島1小時經濟圈3小時經濟圈國際化、現代化港口宜居城市／長三角海上門戶／寧波海上后花園戰略占位海島交通橋改變歷史：六橫島-佛渡島-梅山島-寧波跨海大橋即將落成佛渡島梅山島六橫島經濟總量保持快速增長勢頭，2021年一季度經濟運行呈現「三增一減」態勢經濟運行六橫鎮目前轄9個社區，45個行政村，截止2021年底，六橫鎮的常住人口約為10萬人，其中大局部為漁農民；根據舟山市人口開展規劃特征，舟山市將劃分為三個級別的市域城鎮體系，其中，六橫鎮屬于二級階梯，城鎮規劃人口為2-7萬人次；從人口的開展趨勢上看，六橫鎮近年人口數量根本處于減少狀態，但幅度也不大，隨著上海、杭州、寧波等興旺城市的開展，已有很多人遷出六橫進入周邊城市；六橫鎮受地理位置及環境所限，城市開展空間有限。城鎮等級城鎮規模城鎮名稱規模合計城鎮數量城鎮數量比例(%)第一級50萬人中心城市（定海、臨城、普陀城區)50萬人以上14第二級2-7萬人六橫、高亭、菜園、金塘、白泉、洋山、島斗12-15萬人728第三級0.6-1萬人小沙、岑港、干覽、馬岙、展茅、

桃花、東極、長涂、泥峙、岱東、蝦峙6-8萬人11440.5萬人以下東沙、岱西、秀山、嵊山、黃龍、冊子2-3萬人624合計約70萬人25100受地域開展限制，人口逆向減少，未來規劃處于2-7萬人的第二級市域城鎮體系人口開展地產市場分析供量分析價格走勢板塊市場個盤案例供量分析目前六橫鎮在售樓盤較少，主要在售工程為中博廣場、建新商住樓、龍山商住樓，其中臺門板塊的建新商住樓為2021年新開盤工程。海洲·濱海花園、中博廣場為老樓盤，目前這兩個樓盤的住宅體量根本售罄，在售的為余下的商鋪體量。從供給總量上看，目前六橫鎮商品房總供給量為10099.78平米，其中住宅為4546.29平米，供給主要集中于地塊所在的臺門板塊內。分工程來看，海洲·濱海花園目前僅有一套商鋪出售，面積為223.99平米；中博廣場供給總量為5310.12平米，其中住宅僅余兩套，價格均在4500元/平米之上；建新商住樓供給總量為2227.97平米，全部為住宅；龍山商住樓供給總量為2337.7平米，其中住宅為2071.56平米。目前新增供給量較少，去化以存量為主，供給主要集中于臺門板塊價格走勢目前新增供給量較少，去化以存量為主，價格上漲較快，供給主要集中于臺門板塊從住宅銷售均價的走勢上看，海洲·濱海花園三期的均價為3150元/平米，中博廣場的均價為3186元/平米，建新商住樓的均價為4113元/平米，龍山商住樓的均價為5202.4元/平米。值得注意的，海洲·濱海花園、中博廣場兩個樓盤為2007年開盤的工程，其銷售主要為2007年與2021年，因次銷售均價在很大程度上反映的是2021年之前的市場，而從目前中博廣場的2套余房來看，銷售均價已超過了4500元/平米。目前價格的主要參照系為臺門板塊內的新開盤工程建新商住樓，其目前的5100元/平米的銷售均價反映的是2021年的市場情況，同時，也可以看出，從2021年到2021年，整個市場的價格增幅還是比較大的。基于此，我們可以初步判定，六橫的房地產市場在2021年市場整體滑坡的情況下，根本未售宏觀大勢的影響，其原因在于，六橫的地產市場是一個內需型的市場，需求的絕大局部以剛性為主。六橫鎮樓盤開盤時間及開盤價格對比分析項目海洲·濱海花園三期中博廣場建新商住樓龍山商住樓開盤時間2007.012007.042009.042008.11開盤價格2755.56元/平米3343元/平米5100元/平米5450元/平米備注臺門板塊項目龍山板塊項目板塊市場第一，六橫的新一輪開展，定位為「以港興島、建設新興港口城市」，其中政治文化居住中心將設在臺門。這意味著臺門今后將成為港城人口的集聚地，城市化的步伐將大大加快。第二，六橫至寧波跨海大橋的帶動因素。六橫至寧波跨海大橋預計于2021年通車，大橋的架通，將使六橫與寧波大陸的交通更為方便。而臺門有港有海，海洋旅游資源豐富，環境狀況較好，一些有實力的外地市民在此購房，以作休閑度假時居住。第三，臺門過去曾建過鎮，人口本來就多，目前下轄3個中心村、1個居委會，目前區內人口約為1.1萬余人，再加之近年懸山島等一些小島移民，區域人口相對增加；隨著居民生活水平的提高，對新潮高檔住宅有很大的需求。第四，近幾年一批大企業、大工程落戶六橫，一些企業外來員工為工作方便，也有買房居住的需求；這些都為房地產開發企業提供了巨大的商機。總體來看，六橫房地產市場尤其是臺門板塊市場處于較熱的時期，開展較快，價格上漲幅度也較大，造成總體市場趨熱主要有四個方面的原因：臺門板塊地產市場有趨熱現象，主要得益于四個方面的原因板塊市場中博廣場海洲·濱海花園建新商住樓萬宇·香榭花園〔未售工程〕海洲·濱海花園／中博廣場／建新商住樓／萬宇·香榭花園地塊條件分析宗地條件SWOT分析地塊位于臺門社區臺興路西段，處于六橫未來行政中心地帶，周邊資源強勢宗地條件區位優勢：地處六橫島未來重點開展片區臺門，和臺門重點開展方向西北方向行政資源：六橫鎮政府未來搬遷至臺門社區學校資源：臺門中學、臺門小學生活配套：臺客隆超市、臺門小商品市場等醫院配套：臺門社區衛生效勞中心金融郵政：中國郵政等臺興路臺門中學臺門小學臺門社區衛生中心本案宗地鎮府南路中博廣場海洲·濱海花園建新商住樓文化路人民北路小河臺客隆超市小商品市場中國郵政關鍵詞未來城市行政中心生活配套逐漸完善區域居住氣氛成熟按照?舟山市六橫島總體規劃〔2021-2021〕?，臺門社區將作為六橫島政治經濟文化中心、同時兼顧旅游、效勞的一主一次「雙心」結構，積極開展文教衛生、商貿流通等效勞業，重點開展房地產業，建設各類商品性住宅，形成生活效勞中心。臺門社區的重點開展方向位現狀城區的西北方向。地塊現狀：目前仍為農田，規模不大，但整體可與周邊區域互融目前地塊仍為農田地塊整體規模并不大地塊呈方正形狀，不存在角沖問題，易于進行房地產開發地塊可共享周邊區域資源，易形成相融之勢宗地條件宗地條件地塊四至：南臨主干道臺興路，北面與東面為既有建筑，西面為農田東面北面南面西面東面：為居民自建房西面：為農田南面：臨主干道臺興路，馬路對面為臺門中學，隔壁為臺門小學北面：為一條小水溝，溝對面為大夾村社區住房關鍵詞臨主干道，交通通達性好SWOT分析優勢(Strengthens)劣勢(Weaknesses)時機(Opportunities)威脅(Threatens)區域：地處六橫島未來行政中心－臺門，和臺門重點開展方向所在－西北方向規劃：區域內未來重點開展房地產業地段：南臨臺門主干道臺興路，順此可通達六橫各地配套：周邊配套成熟，尤其是有島嶼居民重視的教育機構。周邊建筑多為農田和村民自建房，一定程度上影響了工程未來形象的塑造；相對于臺門核心區域，地塊目前處于臺門邊緣地帶，居住成熟度較已開發社區較弱地處未來開展中心，可吸引六橫其它地區的人來此置業，尤其是公務員群體；外島居民的遷入為工程帶來一定的機遇；六橫房地產市場的趨熱為工程帶來一定的時機。未來臺門板塊供給工程；宏觀調控及六橫地產市場開展的不確定性。地塊SWOT分析地產初步定位客源定位價格定位地塊產品客源定位分析客源定位項目客源分布消費特點客源特征價值點基礎型客源臺門社區一次置業為主，二次置業為輔客源較多，購買力一般，本地置業為主最大限度吸引成長型客源六橫島其它區域一次置業為主，夾雜部分公務員群體客源分散，購買力一般靠性價比和區域未來成熟度吸引，尤其是重視行政區搬遷以后公務員群體懸山島、佛渡島等島嶼漁民進城客源少，主要為漁民進城型需求創造型客源上海、杭州、寧波等周邊區域看好六橫區域發展潛質的投資型客源和經常來六橫度假的度假型客源有一定的購買力，主要為投資型和度假型客源以性價比和高品質吸引從舟山及各島嶼房地產的開展以及市場調研來看，學校對房價影響較大，島嶼居民都希望自己的孩子能接受良好教育，走出島嶼，這一點從人口的逆向減少上也能看得出來。由此，以地塊目前資質來看，地塊臨近兩個小學：臺門中學、臺門小學，可以說是天賦資源，在后期推廣中重點推介學校資源信息，相信必會吸引六橫島嶼其它地區的局部客戶。關注點價格定位地塊產品價格定位分析本地塊產品的定價主要參考臺門區域樓盤的銷售價格，其中重點參考中博廣場與建新商住樓兩個工程；目前建新商住樓的住宅銷售均價為4113